COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 02 décembre 2025

N° RG 24/00102 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GDUH

— PV- Arrêt n°

[Y] [F] [U] [O], [S] [EK] [V], [A] [N]-[C] épouse [X], [CW] [L] [X], [R] [H] [Z], [D] [P] [Z], [K] [B], [M] [J], syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 5] / S.C.I. LES JACOBINS, SOCOTEC CONSTRUCTION

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12], décision attaquée en date du 11 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/01622

Arrêt rendu le MARDI DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [Y] [F] [U] [O] et M. [S] [EK] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

Mme [A] [N]-[C] épouse [X] et M. [CW] [L] [X]

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

M. [R] [H] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 11]

et

Mme [D] [P] [Z] et M. [K] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

et

Mme [M] [J]

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 5] repréenté par son syndic la SAS TERRIER ([Adresse 10])

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tous représentés par Maître Bérangère DAMON de la SCP MEUNIER ET DAMON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

S.C.I. LES JACOBINS

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

SOCOTEC CONSTRUCTION

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 13 octobre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI LES JACOBINS a revendu en lots privatifs en 2018 un immeuble d’habitation de trois étages situé [Adresse 5] à [Localité 12] (Puy-de-Dôme) dont elle était propriétaire depuis 2002. Cet immeuble a ainsi été divisé en 4 appartements dans les conditions suivantes :

— un appartement au 2ème étage acquis par M. [CW] [X] et Mme [A] [N]-[C] épouse [X] par acte notarié du 27 juin 2018 ;

— un appartement sous les combles acquis par M. [S] [V] et Mme [Y] [O] par acte notarié du 1er août 2018 ;

— un appartement au 1er étage acquis par M. [R] [Z], Mme [D] [Z] et M. [K] [B] par acte notarié du 21 novembre 2018 ;

— un appartement au rez-de-chaussée acquis par Mme [M] [J] par acte notarié du 1er mai 2019.

Cet immeuble réaménagé par la SCI LES JACOBINS en résidence de location sous le contrôle technique de la société SOCOTEC FRANCE, à laquelle s’est substituée la société SOCOTEC CONSTRUCTION, a alors fait l’objet d’une mise en copropriété conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

À l’occasion d’un projet des consorts [V]-[O] de création d’une terrasse desservant leur appartement sous les combles, un ingénieur structure qu’ils ont mandaté a fait état de l’existence d’une attaque parasitaire importante des bois de la charpente et du plancher. Les copropriétaires et le syndicat de copropriété de cet immeuble ont alors obtenu, selon une ordonnance de référé rendue le 16 juillet 2020 par le Président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [W] [I], menuisier expert près la cour d’appel de Riom. Après avoir rempli sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport le 21 décembre 2021.

En lecture de ce rapport d’expertise judiciaire, les copropriétaires susnommés et le syndicat de copropriété de cet immeuble ont assigné le 11 avril 2022 en recherche de responsabilité et d’indemnisation leur vendeur la SCI LES JACOBINS et le contrôleur technique la société SOCOTEC CONSTRUCTION devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-22/01622 rendu le 11 décembre 2023, a :

— déclaré recevables les demandes formées par les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés ;

— débouté les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés de l’intégralité de leurs demandes en paiement ;

— débouté la SCI LES JACOBINS de son appel en garantie formé contre la société SOCOTEC ;

— condamné les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés à payer au profit de la SCI LES JACOBINS une indemnité de 2.000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés à payer au profit de la société SOCOTEC une indemnité de 2.000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les copropriétaires et le syndicat de copropriété susnommés aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 17 janvier 2024, le conseil des copropriétaires et du syndicat de copropriété susnommés a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur le rejet de l’ensemble de leurs réclamations chiffrées et sur l’ensemble des condamnations pécuniaires dont ils ont fait l’objet.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 28 août 2025, M. [CW] [X] et Mme [A] [N]-[C] épouse [X], M. [S] [V] et Mme [Y] [O], M. [R] [Z], Mme [D] [Z] et M. [K] [B] et Mme [M] [J] ainsi que le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [Adresse 5], ayant pour syndic la société CABINET TERRIER, ont demandé de :

— au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil ;

— confirmer le jugement du 11 décembre 2023 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ses décisions de recevabilité de leurs demandes et d’inopposabilité de la clause exclusive de garantie stipulée par la SCI LES JACOBINS à leur égard ;

— infirmer ce même jugement en ce qu’il a rejeté toutes leurs demandes en paiement et statuer de nouveau ;

— [à titre principal] ;

— condamner la SCI LES JACOBINS à payer au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ la somme de 102.053,95 € TTC au titre de la reprise de l’intégralité de la couverture de l’immeuble, de l’appentis et des éléments de zinguerie, outre indexation sur l’indice BT-01 du coût de la construction ;

— condamner la SCI LES JACOBINS à payer au profit des consorts [V]-[O] les sommes suivantes au titre de leur appartement :

' 23.405,51 € TTC correspondant aux travaux de reprise de plâtrerie/peinture ;

' 6.800,00 € correspondant aux travaux de démontage et de remontage de la climatisation ;

' 5.604,00 € correspondant aux frais de déménagement et de réaménagement ;

' 5.000,00 € correspondant aux frais de relogement pendant la durée des travaux de reprise ;

— condamner la société SOCOTEC au paiement de la somme de 40.000,00 € à titre de dommages-intérêts au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, « (') compte tenu des grossières erreurs contenues dans le diagnostic technique global (') » ;

— juger que l’ensemble des condamnations sera indexé sur l’indice BT-01 du coût de la construction à compter de l’assignation au fond du 11 avril 2022 ;

— faire application des règles de l’anatocisme ;

— à titre subsidiaire ;

— condamner la SCI LES JACOBINS à payer au titre de la perte de la valeur vénale de leur appartement respectif les sommes suivantes :

' 19.000,00 € au profit des consorts [V]-[O] ;

' 21.000,00 € au profit des époux [X] ;

' 25.000,00 € au profit des consorts [Z]-[B] ;

— en tout état de cause ;

— débouter la SCI LES JACOBINS et la société SOCOTEC de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat de copropriété et des copropriétaires susnommés ;

— condamner la SCI LES JACOBINS et la société SOCOTEC à payer, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 5.000,00 € au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ ;

— condamner la SCI LES JACOBINS à payer aux consorts [V] [O] une indemnité de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI LES JACOBINS et la société SOCOTEC aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de diagnostic structure Ideum Partner, de l’avis de sécurité Alpes Contrôles et un constat d’huissier de justice (Me [E]), avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Meunier et Damon, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 7 août 2025, la SCI LES JACOBINS a demandé de :

— [à titre principal] ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriété et les copropriétaires susnommés de l’intégralité de leurs demandes et débouter en conséquence ces derniers de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes ;

— infirmer ce même jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées par le syndicat de copropriété et les copropriétaires susnommés ;

— débouter le syndicat de copropriété et les copropriétaires susnommés de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui des erreurs ou défauts de conformité ;

— à titre subsidiaire ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de son appel en garantie formé à l’encontre de la société SOCOTEC et condamner cette dernière à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre sans aucune clause limitative ou élusive de responsabilité ;

— au visa de l’article 1103 du Code civil, débouter la société SOCOTEC de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat de copropriété et les copropriétaires susnommés :

* à lui payer une indemnité de 8.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance devant comprendre le coût de la procédure de référé et de la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA 11 juillet 2025, la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION a demandé de :

— au visa des articles L.731-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles 6, 9 et 246 du code de procédure civile, des articles 1103, 1231-1, 1353 et 1641 du Code civil et de l’article 279-0 bis du code général des impôts ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter en conséquence le syndicat de copropriété et les copropriétaires susnommés de l’intégralité de leurs demandes ;

— rejeter l’appel en garantie formé à son encontre par la SCI LES JACOBINS ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

— en toute hypothèse, limiter toute éventuelle condamnation à son égard à la somme de 10.800,00 € en application de la clause limitative d’indemnité la liant conventionnellement à la SCI LES JACOBINS et fixer à 10 % le taux de TVA applicable en cas de condamnation au titre de travaux de reprise et annexes ;

— condamner toute partie succombant in solidum :

* à lui payer une indemnité de 8.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* au paiement des dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Barbara Gutton, avocats au barreau de Clermont-Ferrand.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile collégiale du 13 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques fins de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et redondantes, qui seront en conséquence lues comme relevant uniquement des moyens de rejet ou d’admission au fond.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à 'Constater que'', 'Dire et juger que'', 'Juger que'', 'Dire que'' ou 'Donner acte…' qui figurent dans certains dispositifs de conclusions d’appel ne seront pas directement répondues dans le dispositif de la présente décision, constituant des éléments simplement redondants qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions et donnant lieu à motivation.

En application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, suivant lesquelles « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions des parties] et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. », seuls les moyens développés dans le corps des conclusions des parties qui sont en correspondance avec des prétentions dûment formées dans le dispositif de ces mêmes conclusions seront discutées.

Il convient par ailleurs de rappeler que le rejet en première instance de l’action des COPROPRIÉTAIRES et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ en allégations de manquement à l’obligation de délivrance conforme au visa de l’article 1604 du Code civil et d’erreur sur la substance de la chose au visa de l’article 1110 du Code civil n’est pas remis en débats en cause d’appel par les parties appelantes. La Cour n’examinera donc le bien-fondé de cette action qu’en considération des éventuels vices cachés de la chose vendue au visa des articles 1641 et suivants du Code civil.

2/ Sur la recevabilité

Seule la SCI LES JACOBINS demande dans le cadre de son appel incident et dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé recevables toutes les demandes des COPROPRIÉTAIRES et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ qui ont été formées en allégation de vices cachés de la chose vendue au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, tant en ce qui concerne les lots privatifs qu’en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble litigieux. Sans que le jugement de première instance ne permette de déterminer qui avait soulevé cette fin de non-recevoir, le premier juge a rejeté un moyen d’irrecevabilité soulevé à l’encontre de l’ensemble des demandeurs en contestation d’intérêt pour agir au visa de l’article 31 du code de procédure civile.

En l’occurrence, la SCI LES JACOBINS ne formule dans le corps de ses conclusions aucune critique particulière sur cette motivation d’admission de recevabilité au titre de l’intérêt à agir. Par ailleurs, elle conteste dans le corps de ses conclusions la qualité à agir du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ en ce qu’il n’aurait pas été acheteur de l’ensemble immobilier litigieux avant sa division en copropriété, sans pour autant formaliser cette argumentation en une fin de non-recevoir dédiée sur la qualité à agir dans le dispositif de ces mêmes conclusions. Elle méconnaît ainsi doublement les dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile suivant lesquelles « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. ». Le jugement de première instance sera dès lors purement et simplement confirmé en ce qu’il a jugé recevables toutes les demandes formées par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et les COPROPRIÉTAIRES.

3/ Sur les vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». Tandis que l’article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » et que l’article 1643 du Code civil dispose que « [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus , à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Dans l’acte notarié d’acquisition immobilière de chacun des COPROPRIÉTAIRES, figure une clause d’exclusion de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents ou des vices cachés de la chose vendue, avec rappel suivant lequel cette exonération de garantie ne s’applique pas notamment dans le cas où le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé s’être comporté comme tel à l’occasion de la vente. La SCI LES JACOBINS convient dans ses écritures, conformément à la jurisprudence connue en la matière, que cette clause exonératoire de garantie peut être déclarée inopposable au vendeur dans l’hypothèse où ce dernier a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. Or, déclarant avoir totalement ignoré les défauts allégués par les acheteurs et avoir fait confiance au diagnostic technique global de la société SOCOTEC, elle proteste de sa bonne foi et conteste avoir eu la qualité de professionnel de l’immobilier et de la construction à l’occasion de cette vente immobilière.

En l’occurrence, si une société civile immobilière peut dans certains cas revêtir un aspect simplement familial de préservation ou d’entretien en commun d’un patrimoine foncier et n’est donc pas nécessairement ou automatiquement un agent professionnel de l’immobilier ou de la construction, le premier juge a tout de même exactement noté que l’extrait K-bis de la SCI LES JACOBINS renseigne un enregistrement au titre de l’activité 68.20B correspondant à des activités de location de terrains et d’autres biens immobiliers, comprenant en outre la location et l’exploitation d’immeubles ainsi que des activités de promotion immobilière. De plus, son objet social vise « la gestion, l’administration et la disposition de tous immeubles ou droits immobiliers dont elle deviendra propriétaire ». Le libellé de cet enregistrement d’activité met en évidence une activité d’ordre général, ce qui exclut par définition toute SCI à vocation simplement familiale dont l’objet social prévoirait de manière dédiée l’entretien ou la mise en valeur d’un bien immobilier particulier dans un contexte de transmission ou d’anticipation de transmission successorales. Dans ses écritures en cause d’appel, la SCI LES JACOBINS conforte cette lecture du premier juge excluant toute opération de gestion d’un patrimoine familial particulier dès lors qu’elle confirme que l’objet social de cette SCI, même s’il ne mentionne pas à proprement parler l’activité d’achat pour revente ou des activités pouvant s’apparenter à de la spéculation immobilière, ne fait pas moins état d’une activité générale de gestion, d’administration et de disposition de tous immeubles ou droits immobiliers dont elle deviendrait propriétaire, dans des conditions de portée générale qui exclut dès lors par définition toute activité dédiée sur un patrimoine familial particulier.

Dans ces conditions, la SCI LES JACOBINS doit être considérés comme un agent professionnel de l’immobilier ou de la construction, ce qui rend inopposable aux acquéreurs la clause exonératoire de responsabilité susmentionnée au titre des vices cachés. Il convient toutefois de rappeler qu’il n’en demeure pas moins que le vice caché n’est pas présumé et doit être démontré par les personnes qui en allèguent l’existence.

En ce qui concerne la teneur des griefs exprimés par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et les COPROPRIÉTAIRES, l’examen du rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2021 de M. [W] [I] amène notamment à constater et à retenir que :

' conformément à la loi applicable à son projet de mise en vente en lots de l’immeuble litigieux, la SCI LES JACOBINS a confié à la société SOCOTEC une mission de diagnostic technique global de ce bâtiment, ayant donné lieu après une visite du 12 février 2018 à un rapport établi le 16 mars 2018, l’ensemble des travaux d’aménagement ayant démarré postérieurement à l’établissement de ce rapport de visite technique ;

' un diagnostic technique global a pour objet d’établir un état général du bâtiment avec un certain nombre de points listés, concernant notamment les parties communes, dans le cadre d’une analyse sur l’état apparent (état conservatoires), de manière à faire apparaître les points forts et les points faibles du bâtiment dans un souci d’anticipation d’éventuels travaux avec prévisions de budgétisation en conséquence ;

' après deux visites des lieux effectuées les 26 février et 24 septembre 2021, d’aspect simplement visuel et sans éléments destructeurs, l’expert judiciaire a noté l’existence des désordres suivants :

* dernier étage (parties communes et appartements sous combles des consorts [V]-[O]) : traces apparentes de galeries du fait de passages de capricornes sur parement visible du parquet (état existant lors de la réalisation du diagnostic technique global), présence d’injecteurs pour traitement des insectes xylophages sur les poutres anciennes de la charpente, moissage d’une panne de charpente (opération de consolidation de charpente ayant été réalisée avant le diagnostic technique global), poutres de moissage ayant elles-mêmes des injecteurs de traitement curatif, toiture ayant une pente non régulière et affaissée entre les pannes avec état dégradé des tuiles du fait de leur géliveté (état existant avant le diagnostic technique global), état dégradé des éléments en zinc destinés à la réception des eaux de pluie, état dégradé des souches de cheminées ;

* appartements des 1er et 2ème étages et du rez-de-chaussée : aucune trace apparente d’insectes xylophages sur les parquets ;

* cour intérieure : mauvais état de la toiture de l’appentis extérieur avec un état d’ossature très dégradé en notant notamment un chevron et une panne en état de décomposition, une dégradation des tuiles du fait de leur géliveté, une entrée d’eau au niveau du solin maçonné, un état dégradé des descentes d’eaux pluviales sur le mur de l’immeuble ;

* sous-sol : aucune trace apparente d’insectes xylophages ;

* façade extérieure côté rue : état dégradé des lambris d’habillage en sous-faces de toiture ainsi que des descentes d’eaux pluviales ;

' diverses critiques sont formulées sur le travail, antérieur à la vente, d’évaluation et de cotation effectué par le contrôleur opérateur du diagnostic technique global, qui seront ci-après discutées.

En l’occurrence, force est de constater le caractère pleinement apparent à l’occasion de chacune des ventes des quatre lots privatifs résultant de la division en copropriété de l’immeuble litigieux, d’une part de la présence de galeries occasionnées par des passages de capricornes sur le parquet du dernier étage, et d’autre part de l’installation d’injecteurs sur les poutres anciennes de l’immeuble pour traiter ces problèmes xylophages. Il n’est de plus pas établi que le moisage d’une partie des poutres anciennes de l’immeuble avait pour but d’éviter l’effondrement du plancher, ces opérations relevant dès lors manifestement d’un simple souci d’entretien et de confortement de la charpente de ce bâti ancien ayant pu aisément être visité en cet état par les acquéreurs potentiels lors des négociations afférentes à chacune des quatre ventes immobilières de ces lots privatifs de copropriété. Enfin, il ressort des débats que cette attaque parasitaire de certains éléments boisés de la structure disposés sur des appuis de maçonnerie n’a été que partielle et que la préconisation de renforcement des solives en bois existantes ne s’explique pas par un vice caché mais par une simple majoration des descentes de charges du fait du projet de terrasse tropézienne des consorts [V]-[O] sur leur appartement du dernier étage aménagé sous les combles. Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et les COPROPRIÉTAIRES conviennent eux-mêmes dans leurs écritures en cause d’appel qu'« Il semble acquis que le traitement contre les insectes xylophages ait permis d’arrêter l’attaque parasitaire. », leur demande de remplacement des poutres et de la panne faîtière ne reposant par ailleurs sur aucune appréciation expertale particulière.

En tout état de cause, le diagnostic structure Ideum Partner établi le 17 octobre 2024 au sujet des charpentes et communiqué par la SCI LES JACOBINS renseigne certes des traces d’attaques d’insectes xylophages sur la totalité des pannes de la charpente mais mentionne explicitement que cette pathologie a été traitée dans son intégralité par injection à c’ur d’un traitement anti-xylophage, que ces éléments de structure ont subi peu de pertes de section et que le traitement de cette problématique ne remet pas en cause la solidité des éléments impactés sous réserve du renouvellement de ce traitement tous les dix ans.

Dans ces conditions, il y-a effectivement lieu d’écarter l’ensemble des griefs relatifs à cette ancienne contamination xylophage en allégation de vices cachés, les désordres incriminés ayant tous eu un caractère pleinement apparent lors des différentes visites préalables à toutes ces acquisitions foncières.

En revanche, tant le rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2021 que le rapport de diagnostic structure Ideum Partner du 17 octobre 2024 permettent d’établir sans aucune contestation possible, en ce qui concerne la charpente et la couverture, un état très vétuste des tuiles présentant de nombreux délitements et feuilletages et même des cassures du fait de leur caractère gélif, un état très vétuste des rives de toiture, des traces d’infiltrations d’eau sur une grande partie de la volige, une rupture d’éléments de charpente au droit des zones d’infiltrations, une putréfaction avec perte de section complète de certains éléments de la charpente et un faux plafond fortement dégradé par les infiltrations d’eau, outre un affaissement-fléchissement d’une partie de la toiture entre les pannes. Selon ce rapport technique du 17 octobre 2024, « Cet état de dégradation avancée de la couverture ne permet plus à cette dernière d’assurer correctement son rôle d’étanchéité. Les tuiles ainsi que les rives en zinc doivent être intégralement changées. ». Ce même rapport fait également état du bon état général du voligeage et du chevronnage, qui devra simplement être renforcé en vue de la mise en 'uvre du nouveau complexe de couverture, ainsi que du reste de la charpente (fermes, chevrons et voliges), dont le traitement anti-xylophage s’est avéré en définitive efficace en termes de maintien de solidité des éléments impactés.

En cette dernière occurrence, les COPROPRIÉTAIRES, et a fortiori le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ subséquemment constitué, ne pouvaient en aucune manière se rendre compte par eux-mêmes de cet état de dégradation de la couverture et d’une partie de la charpente, compte tenu d’une part de sa difficulté d’accès et d’autre part du fait qu’ils étaient contraints sur ce point de s’en remettre aux déclarations de leurs vendeurs qui lui-même avait placé sa confiance à ce sujet dans le rapport légalement obligatoire du contrôleur technique. Or, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence de très nombreux manquements de la société SOCOTEC qui n’a manifestement pas effectué de manière complète les plus élémentaires constatations visuelles en écrivant contre toute réalité dans son rapport de diagnostic technique global que la toiture est en bon état sans aucune présentation de désordres au niveau de la structure et de la couverture avec en outre des sur-cotations (cotation A : bon état / Fonction remplie). En dépit du fléchissement de 6 cm de la pente de toiture entre deux pannes côté cour (provoquant un défaut de pente), de la très forte dégradation de la quasi-totalité de ses tuiles gélives et massivement délitées ainsi que d’une partie de sa structure de soutien, du dysfonctionnement et de la vétusté du dispositif d’évacuation d’eaux pluviales, de la vétusté des éléments de zinguerie et des gouttières de toiture, ce contrôleur technique n’en a pas moins opté pour une cotation optimale ! Il ressort pourtant que ce contrôleur technique a omis de porter son regard sur des aspects entiers de l’immeuble qu’il se devait de contrôler (dispositif d’évacuation des eaux pluviales côté cour, pan de toiture côté rue dont l’accès était cependant libre, éléments de zinguerie et de gouttières de toiture ainsi que souches de cheminée dégradées). La présence d’un vasistas de toiture et d’un vélux permettait également la visibilité sur l’ensemble des deux pans de la toiture. L’expert judiciaire conclut ainsi à très juste titre que « La Cotation de A établi sur ce diagnostic n’est pas justifiée, du fait d’une analyse très partielle et très incomplète de ces ouvrages. », alors qu’une cotation C (État médiocre / Fonction remplie partiellement) aurait été en définitive la plus appropriée lors de l’établissement de ce diagnostic. Il n’est dès lors pas sérieusement contestable qu’un diagnostic correct de la couverture aurait également pu attirer utilement l’attention sur les parties non visibles de la charpente ayant également présenté des dégradations du fait de l’humidité.

Dans ces conditions d’impropriété de la couverture de l’immeuble vendu à sa destination, la SCI LES JACOBINS sera en qualité de vendeur tenu pour responsable de l’ensemble de ces vices cachés ayant affecté la toiture et une partie de la charpente envers les COPROPRIÉTAIRES et le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ. Elle devra dès lors en réparer l’ensemble des conséquences dommageables. Le jugement de première instance sera de ce fait infirmé en ce qu’il a débouté les COPROPRIÉTAIRES et le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ de toutes leurs demandes en paiement.

4/ Sur les réparations

En ce qui concerne la sanction des obligations en matière de vices cachés, l’article 1644 du Code civil dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix. ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1645 du Code civil que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » et de celles de l’article 1646 du Code civil que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ». Enfin, l’article 1648 alinéa 1er du Code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. ».

Tous les acquéreurs susnommés ont décidé de conserver leur appartement et dépendances. Eu égard à sa qualité de vendeur professionnel pour les motifs précédemment énoncés, la SCI LES JACOBINS est réputée avoir eu connaissance des vices de la chose vendue et sera dès lors tenue au paiement de tous dommages-intérêts consécutifs envers les acquéreurs, ce qui équivaut à admettre à ce sujet le principe de réparation intégrale des préjudices. En tout état de cause à ce sujet, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et les COPROPRIÉTAIRES objectent à juste titre que la SCI LES JACOBINS est demeurée propriétaire de cet immeuble pendant 16 ans depuis 2002 avant de procéder à cette « revente à la découpe » en 2018 et ne pouvait donc raisonnablement ignorer le piètre état d’entretien ainsi que l’absence d’étanchéité de sa toiture au fil des nombreux épisodes pluvieux qui se sont écoulés au cours de cette période.

En ce qui concerne les frais de remplacement de la totalité de la toiture de l’immeuble et de ses éléments de zinguerie, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ communique un devis d’entreprise MAURICE NAILLER ([Localité 12]) du 27 août 2024 d’un montant total de 92.776,32 € HT outre TVA de 10 %, soit un montant total général de 102.053,95 € TTC. Il convient de retrancher de ce devis le coût de réfection de la couverture de l’abri côté cour d’un montant total de 9.171,76 € HT. En effet, cet appentis-cabanon contenant de l’amiante a été attribué à titre de partie privative à Mme [J], propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée, alors que cette dernière a décidé de procéder à sa démolition. L’état de dégradation des éléments de charpente et de toiture de cet ouvrage devient dès lors indifférent. Dans ces conditions, ce poste de dommages-intérêts sera arbitré à la somme de 92.776,32 € HT dont à déduire celle de 9.171,76 € HT, soit à la somme de 83.604,56 €, soit au total à la somme de 91.965,02 € TTC après application du taux de TVA de 10 %, à la charge de la SCI LES JACOBINS. Cette condamnation pécuniaire sera indexée sur l’indice BT-01 du coût de la construction à compter de la date du 27 août 2024 d’établissement de ce devis d’entreprise.

Les consorts [V]-[O] ayant leur appartement situé dans les combles, c’est-à-dire directement sous la toiture devant être refaite, leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires au titre des travaux de plâtrerie et de peintures qui seront à refaire dans leur appartement, des frais de démontage et de remontage de leur climatisation, de frais de déménagement et de réaménagement et de frais de relogement pendant la durée des travaux apparaissent directement consécutives au préjudice de reprise de la toiture pour lequel le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ obtient réparation. En l’occurrence, ces postes de frais doivent être respectivement arbitrés à la somme de 23.405,51 € TTC sur la base d’un devis d’entreprise [T] [G] du 5 octobre 2021 au titre des travaux de plâtrerie et de peinture qui devront nécessairement être effectués dans leur appartement sous combles du fait des travaux de dépose de l’ancienne toiture et de réfection d’une nouvelle toiture, à la somme de 6.800,00 € TTC sur la base d’un devis d’entreprise FROID CLIMAT AUVERGNE ([Localité 13]) du 14 septembre 2021 au titre des travaux de dépose et de repose du climatiseur, à la somme de 4.740,00 € sur la base d’un devis d’entreprise LES DÉMÉNAGEURS AUVERGNATS ([Localité 12]) du 11 novembre 2021 au titre des frais de déménagement-réaménagement et de garde-meubles pendant la durée des travaux et à la somme forfaitaire de 5.000,00 € du fait des divers frais et contraintes de relogement pendant la durée des travaux.

Les condamnations pécuniaires précitées seront assorties de l’indexation sur l’indice BT-01 du coût de la construction à compter de la date précitée du 5 octobre 2021 en ce qui concerne la somme de 23.405,51 € TTC et du bénéfice des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du 12 avril 2024 de leur première réclamation par conclusions d’appelant en ce qui concerne les sommes précitées de 6.800,00 €, TTC de 4.740,00 € et de 5.000,00 €. Aucune raison particulière ne justifie d’assortir les condamnations pécuniaires qui précèdent d’un dispositif d’anatocisme.

La demande directement formée par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ à titre de dommages-intérêts à hauteur de 40.000,00 € à l’encontre directement de la société SOCOTEC en allégation de « grossières erreurs contenues dans le diagnostic technique global » fait double emploi avec l’indemnisation du préjudice matériel de reprise de la toiture et des éléments de zinguerie. Ce poste de réclamation sera en conséquence rejeté.

Les consorts [V]-[O] obtenant réparation à titre principal sur l’ensemble de leurs prétentions avec application du principe de réparation du préjudice intégral, leur demande subsidiaire de condamnation de la SCI LES JACOBINS à leur payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 19.000,00 € en allégation de perte de valeur vénale de leur appartement devient sans objet.

Les époux [X] et les consorts [Z]-[B] réclament à l’encontre de la SCI LES JACOBINS, dans cette même rubrique rubrique des conclusions d’appelant à titre subsidiaire, les sommes respectives de 21.000,00 € et de 25.000,00 € en allégation de perte de valeur vénale de leur appartement. En cette occurrence, ces demandes seront purement et simplement rejetées, les époux [X] et les consorts [Z]-[B] n’ayant fait valoir aucun préjudice particulier à titre principal et la réparation de la toiture constitutive de parties communes n’ayant aucun impact sur leur lot privatif..

5/ Sur la garantie

Pour les motifs précédemment énoncés, force est de constater que la société SOCOTEC a contractuellement commis envers la SCI LES JACOBINS une faute lourde en s’abstenant d’effectuer des constatations visuelles pourtant élémentaires sur l’ensemble des éléments de charpente et de toiture de l’immeuble litigieux et en renseignant de manière excessivement optimiste et totalement erronée dans son rapport de diagnostic technique global des éléments d’appréciation en sur-cotation, avec au demeurant la note maximale de A, par rapport à la situation réelle de très médiocre état d’entretien et d’absence d’étanchéité de cette toiture et de ses éléments de zinguerie. Sans nécessité aucune d’effectuer de quelconques démontages ou sondages et sans avoir à excéder les limites de la simple obligation contractuelle de moyens, il était très aisément loisible au contrôleur technique de constater visuellement depuis le sol de la cour et de la rue et depuis les ouvertures pratiquées dans la toiture l’état sévèrement dégradé de l’ensemble de la couverture en ce qui concerne notamment la totalité de la surface de tuiles en état avancé de délitement, l’inquiétant fléchissement-affaissement d’une partie d’un pan de cette toiture et l’absence de fonctionnalité des éléments de zinguerie et de gouttières. Ce contrôleur a de plus attribué contre toute réalité d’excellentes cotations à ces différentes parties d’immeuble, au demeurant et de toute évidence sans même avoir regardé un pan entier de toiture ainsi que la façade sur cour. La faute lourde se prolonge tout particulièrement dans la qualification de la toiture comme étant en excellent état avec une note « pondérée » de 20/20, alors même que son état de délabrement avancé nécessitait une réfection intégrale pour les motifs précédemment énoncés.

Par offre de contrat daté du 6 février 2018, la société SOCOTEC a proposé d’effectuer ce rapport de diagnostic technique global moyennant la somme totale de 1.080,00 € TTC, accompagnée d’un recueil de conditions générales contenant une clause de limitation de responsabilité ainsi libellée : « ARTICLE 8 / La responsabilité de SOCOTEC France est celle d’un prestataire de service assujetti à une obligation de moyens. / Elle ne saurait être engagée au-delà de dix fois le montant des honoraires perçus au titre de la mission confiée à SOCOTEC France, sans pouvoir dépasser 1,5 millions d’euros. ». La société SOCOTEC soutient en conséquence subsidiairement que sa responsabilité quant aux conséquences dommageables ne peut excéder la somme de 10.800,00 €. En cette occurrence, ce document n’a aucune valeur contractuelle pour n’avoir pas été signé par la SCI LES JACOBINS. IL ne saurait dès lors être invoqué par la société SOCOTEC.

Dans ces conditions, la société SOCOTEC sera condamnée à garantir la SCI LES JACOBINS, sans aucune condition limitative ou élusive de responsabilité, de l’intégralité les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre au profit des parties appelantes à l’occasion de cette instance, le jugement de première instance devant dès lors être également infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de garantie.

6/ Sur les autres demandes

En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en toutes ses décisions de condamnations pécuniaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de rejet d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager à l’occasion de cette instance au titre des parties communes de l’immeuble et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 5.000,00 €, à la charge de la SCI LES JACOBINS.

Il serait effectivement inéquitable, au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des consorts [V]-[O] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance au titre de leur lot privatif et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 5.000,00 €, à la charge de la SCI LES JACOBINS.

Eu égard aux motifs qui précèdent à titre principal, la demande de dédommagement de frais irrépétibles formée à hauteur de 8.000,00 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile par la SCI LES JACOBINS à l’encontre des COPROPRIÉTAIRES et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ sera purement et simplement rejetée.

Condamnée in fine à garantir la SCI LES JACOBINS la demande de défraiement formée à hauteur de 8.000,00 € par la société SOCOTEC à l’encontre de toute partie succombante sera purement et simplement rejetée.

Enfin, succombant à l’instance, la SCI LES JACOBINS sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens et frais afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées, étant rappelé que les frais exposés de diagnostic structure et de constat d’huissier de justice sont intégrés dans l’indemnisation prévue au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n° RG-22/01622 rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a jugé recevable les demandes formées par M. [CW] [X] et Mme [A] [N]-[C] épouse [X], M. [S] [V] et Mme [Y] [O], M. [R] [Z], Mme [D] [Z] et M. [K] [B] et Mme [M] [J] et le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [Adresse 5], ayant pour syndic la société CABINET TERRIER.

INFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Statuant de nouveau.

CONDAMNE la SCI LES JACOBINS à payer au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [Adresse 5] la somme de 91.965,02 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de reprise de la couverture et des éléments de zinguerie de l’immeuble susmentionné, avec application de l’indice BT-01 du coût de la construction à compter du 27 août 2024.

CONDAMNE la SCI LES JACOBINS à payer au profit de M. [S] [V] et Mme [Y] [O] la somme de 23.405,51 € TTC, avec indexation sur l’indice BT-01 du coût de la construction à compter du 5 octobre 2021, au titre des frais de reprise de plâtrerie et de peinture de leur appartement du fait des travaux de reprise de la toiture, ainsi que les sommes de 6.800,00 €, TTC, de 4.740,00 € et de 5.000,00 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 12 avril 2024, au titre respectivement des frais de démontage et de remontage de leur climatiseur du fait des travaux de reprise de la toiture, de leurs frais de déménagement et de réaménagement et garde-meubles du fait des travaux de reprise de la toiture et de leurs frais de relogement pendant la durée des travaux de reprise de la toiture.

CONDAMNE la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir la SCI LES JACOBINS de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre à l’occasion de cette instance.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Y ajoutant.

CONDAMNE la société SOCOTEC CONSTRUCTION à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— une indemnité de 5.000,00 € au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [Adresse 5] ;

— une indemnité de 5.000,00 €, globalement au profit au profit de M. [CW] [X] et Mme [A] [N]-[C] épouse [X], M. [S] [V] et Mme [Y] [O], M. [R] [Z], Mme [D] [Z] et M. [K] [B] et Mme [M] [J].

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la société SOCOTEC CONSTRUCTION aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et les dépens afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Meunier et Damon, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président