N° RG 21/03325 – N° Portalis DBV2-V-B7F-I3RE

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 5 JANVIER 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/02255

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’EVREUX du 01 Juin 2021

APPELANTS :

Monsieur [K] [H]

né le 05 Janvier 1957 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Madame [C] [L]

née le 07 Avril 1956 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés et assistés de M^e Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau DE L’EURE

INTIMEE :

S.C.I. SCI DES 3 REM

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée et assistée de M^e François DELACROIX de la SELARL SELARL DELACROIX, avocat au barreau DE L’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 22 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

M^me PICOT DEMARCQ, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me DEVELET, Greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022, prorogé au 15 décembre 2022 puis au 5 janvier 2023

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 5 janvier 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me Foucher-Gros, Présidente et par M^me Develet, Greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte authentique du 18 décembre 2002, M. et Mme [G] ont consenti un bail commercial à M. et Mme [J] sur un local situé à [Adresse 7], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 6000 euros.

Par acte authentique du 13 octobre 2005, M. et Mme [J] ont cédé leur fonds de commerce de boucherie charcuterie traiteur ainsi que le bail commercial du local à M. [K] [H] et à Mme [C] [L], épouse [H], pour un loyer annuel de 6440,04 euros.

La SCI Des 3 REM a acquis l’immeuble des époux [G].

Constatant des désordres, M. et Mme [H] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 5 avril 2006, a ordonné une expertise judiciaire et désigné monsieur [N].

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 janvier 2007.

Par acte d’huissier des 5 et 17 avril 2007, M. et Mme [H] ont fait assigner la société Des 3 REM aux fins de la voir condamner au paiement des travaux à effectuer dans l’immeuble, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts et la société Des 3 REM a demandé reconventionnellement que soit constatée la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers après délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire.

Par jugement du 2 avril 2009, le tribunal de grande instance d’Evreux a condamné la société Des 3 REM à payer aux époux [H] diverses sommes à titre de provisions à valoir, d’une part, sur le coût des travaux de remise en état à hauteur de 98 226,54 euros, à charge pour eux de les faire réaliser et, d’autre part, sur le préjudice de jouissance devant être subi par M. et Mme [H] durant le temps des travaux estimés à 6 mois à hauteur de 15 000 euros.

La société Des 3 REM ayant interjeté appel de cette décision, l’instance a été radiée pour défaut d’exécution par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 mars 2010 et n’a pas été reprise.

Le 11 mars 2011, la société Des 3 REM a fait signifier à M. et Mme [H] un commandement visant la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers à hauteur de 1783,36 euros.

Par acte d’huissier du 30 mars 2011, M. et Mme [H] ont saisi le tribunal de grande instance d’Evreux en annulation de ce commandement.

Par jugement du 5 juillet 2013 et après que M. et Mme [H] ont expressément indiqué qu’ils avaient procédé à une compensation entre les loyers qu’ils devaient à la société Des 3 REM et les sommes dont elle était débitrice à leur égard en vertu du jugement du 2 avril 2009, le tribunal de grande instance d’Evreux a déclaré non avenu et en conséquence dépourvu d’effet, le commandement de payer et a dit que le bail avait été renouvelé à compter du 1er décembre 2011.

Se plaignant de l’absence de réalisation des travaux et du fait qu’elle avait subi en vain une compensation avec sa créance de loyers depuis des années, la société Des 3 REM a fait assigner par acte d’huissier du 5 juin 2019, M. [H] et Mme [L], désormais divorcés, en paiement d’une somme totale de 148 960,15 euros.

La SCI Des 3 REM indique par ailleurs qu’en cours de procédure, M. [H] a quitté les lieux sans donner congé.

Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire d’Évreux a :

— débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de sursis à statuer,

— débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de mise en hors de cause de Mme [L],

— déclaré irrecevable l’action de la société Des 3 Rem concernant la restitution des sommes antérieures au 5 juin 2014,

— déclaré recevable l’action de la société Des 3 Rem concernant la restitution des sommes postérieures au 5 juin 2014,

— condamné solidairement Mme [L] et M. [H] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 106.207,42 euros,

— débouté la société Des 3 Rem de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [L] et M. [H],

— débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts relative au préjudice de jouissance à l’encontre de la société Des 3 Rem,

— débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts relative au préjudice moral à l’encontre de la société Des 3 Rem,

— condamné Mme [L] et M. [H] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] et M. [H] au paiement des entiers dépens,

— débouté la société Des 3 Rem de sa demande relative à l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes.

M. [H] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 août 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS :

Vu les conclusions du 28 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de M. [H] et Mme [L] qui demandent à la cour de :

— recevoir M. [H] et Mme [L] en leur appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Évreux le 1er juin 2021 et les en dire bien-fondés,

— infirmer le jugement en ce qu’il : déboute M. [H] et Mme [L] de leur demande de mise en hors de cause de Mme [L] ; déclare recevable l’action de la société Des 3 Rem concernant la restitution des sommes postérieures au 5 juin 2014 ; condamne solidairement M. [H] et Mme [L] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 106.207,42 euros ; déboute M. [H] de sa demande de dommages et intérêts relative au préjudice de jouissance à l’encontre de la société Des 3 Rem ; déboute M. [H] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts relative au préjudice moral à l’encontre de la société Des 3 Rem ; condamne M. [H] et Mme [L] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamne M. [H] et Mme [L] au paiement des entiers dépens ; déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Statuant à nouveau,

— mettre hors de cause Mme [L],

À titre principal,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu les articles 122 et 480 du code de procédure civile,

— déclarer la société Des 3 Rem irrecevable en son action en vertu de l’autorité de la chose jugée.

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

— déclarer prescrites les demandes en restitution des échéances de loyer et de leurs accessoires, antérieures au 5 juin 2014, et non fondées celles en restitution des échéances de loyer et de leurs accessoires postérieurs au 05 juin 2014,

Vu les articles 1231-1, 1347 et suivants et 1353 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L.313-3 du code monétaire et financier,

Vu le principe de non-affectation des dommages et intérêts,

— débouter la société Des 3 Rem de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— condamner la société Des 3 Rem à payer à M. [H], en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 765.000 euros,

À titre subsidiaire,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile,

— déclarer que l’action de la société Des 3 Rem est constitutive d’un abus du droit d’ester,

En tout état de cause,

— condamner la société Des 3 Rem à verser à M. [H] et Mme [L] une somme de 5.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Des 3 Rem à verser à M. [H] et Mme [L] une somme de 3.500 euros à chacun en couverture d’une partie de leurs frais irrépétibles,

Vu les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— condamner la société Des 3 Rem aux entiers dépens de première instance et d’appel, le tout avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 2 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la société Des 3 Rem qui demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1144 du code civil, 1302 et 1303 du même code,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise sauf en ce qui concerne l’application de la prescription des loyers et le chiffrage des taxes foncières impayées,

— l’infirmer sur ces points et statuant à nouveau,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la société Des 3 Rem à ce titre,

— condamner en conséquence solidairement les intimés à payer la somme de 153.401,63 euros pour les causes sus indiquées,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la mise hors de cause de Mme [L] :

Exposé des moyens :

M. [H] et Mme [L] soutiennent que :

— Mme [L] est divorcée de M. [H] depuis le 15 janvier 2010 et n’a plus aucun lien de droit avec ce dernier depuis l’année 2012 au cours de laquelle est intervenue sa radiation du registre de la chambre de métiers en sa qualité de conjoint collaborateur ;

— M. [H] est l’unique propriétaire et exploitant du fonds existant dans les locaux objet du bail ;

— Mme [L] a renoncé à tout droit sur le fond de commerce lors du divorce ;

— le jugement de divorce a été retranscrit le 25 février 2010.

La société Des 3 REM soutient que :

— Mme [L] a bénéficié du jugement du 3 avril 2009 auquel elle était partie ;

— le fait qu’elle ait divorcé et qu’elle ait conclu une convention avec M. [H] à cette occasion est indifférent quant à l’action en restitution diligentée par la société Des 3 REM.

Réponse de la cour :

L’article 1144 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 disposait que « Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

L’article 1302 du même code dispose que « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

Par jugement du tribunal de grande instance d’Evreux du 3 avril 2009 rendu à la demande de M. [H] et de Mme [L] qui étaient alors mariés, la société Des 3 REM a été condamnée à leur payer diverses sommes à valoir sur le coût des travaux de remise en état des lieux loués « à charge pour les époux [H] de [les] faire réaliser’ » et à valoir sur leur préjudice de jouissance.

La société Des 3 REM affirmant que les travaux n’ont pas été réalisés par M. [H] et Mme [L] et que les sommes qui ont été obtenues par ces derniers étaient finalement indues, réclame leur répétition sur le fondement des articles 1144 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1302 et 1303 du même code dans leur version actuelle.

Une action en répétition de l’indu pouvant être exercée contre tous ceux qui ont reçu les sommes litigieuses, la cour constate que :

— le 20 janvier 2011, M. [H] et Mme [L] ont fait diligenter une saisie attribution sur le fondement du jugement du 3 avril 2009 entre les mains d’une autre locataire de la SCI Des 3 REM, Mme [I], afin d’obtenir le paiement direct des loyers que celle-ci devait à la SCI Des 3 REM ;

— le 12 février 2016, M. [H] et Mme [L] ont fait diligenter une saisie attribution sur le fondement du jugement du 3 avril 2009 entre les mains d’une autre locataire de la SCI Des 3 REM, la SAS Normandie Construction, afin d’obtenir le paiement direct des loyers que celle-ci devait à la SCI Des 3 REM et à cette occasion, l’huissier instrumentaire agissant pour le compte de M. [H] et de Mme [L] a reçu de nombreux paiements.

Ainsi, Mme [L] a fait personnellement exécuter le jugement du 3 avril 2009 et son mandataire a reçu diverses sommes en son nom, alors qu’au 20 janvier 2011 et au 12 février 2016, M. [H] et Mme [L] étaient déjà divorcés. Mme [L] ayant bénéficié des causes du jugement du 3 avril 2009, son divorce d’avec M. [H] et l’attribution à ce dernier du fonds de commerce ne sont pas de nature à justifier sa mise hors de cause.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de mise hors de cause de Mme [L].

Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [H] et Mme [L] :

Exposé des moyens :

M. [H] et Mme [L] soutiennent que :

— le jugement du 3 avril 2009 a définitivement condamné la SCI Des 3 REM à leur verser une somme initiale de 116 513,25 euros qui est aujourd’hui très largement majorée par les intérêts de retard qui ont couru depuis le 15 juin 2009 ;

— le tribunal a tranché expressément la question de la faute imputable à la SCI Des 3 REM, celle relative à sa responsabilité et l’évaluation du préjudice qui a été fixé par provision au cas où les sommes allouées se seraient révélées insuffisantes ;

— ce jugement a autorité de la chose jugée et ne peut plus faire l’objet d’aucune modification alors, en outre, que la SCI Des 3 REM n’a jamais versé les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée;

— l’action de la SCI Des 3 REM est totalement prescrite puisque celle-ci avait parfaitement connaissance de l’absence de travaux réalisés dans les lieux et qu’elle en avait d’autant plus conscience qu’elle n’a jamais réglé les sommes visées dans le jugement du 3 avril 2009.

La SCI Des 3 REM soutient que :

— elle ne méconnaît pas l’autorité s’attachant à la décision du 3 avril 2009 dont elle demande l’application en sollicitant la restitution des sommes obtenues par M. [H] et Mme [L] qui n’ont pas exécuté les travaux mis à leur charge ;

— en outre, la décision étant conditionnée à l’exécution des travaux, elle n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée ;

— n’est pas plus revêtue de cette autorité la condamnation à une provision qui était conditionnée par la fermeture du fonds pendant plusieurs semaines;

— elle ne réclame pas le paiement de loyers impayés mais la restitution de sommes qui ont été finalement réglées par compensation avec des loyers dus par M. [H] et Mme [L] de sorte qu’aucune prescription ne peut lui être opposée.

Réponse de la cour :

1°) Sur l’autorité de la chose jugée du jugement du 3 avril 2009 ;

Aux termes de l’article 480 alinéa 1 du code de procédure civile : « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche (…) »

Dans son jugement du 3 avril 2009, le tribunal de grande instance d’Evreux a indiqué :

— avoir été saisi par M. [H] et Mme [L] afin que la SCI Des 3 REM, leur bailleur, soit condamnée à leur payer diverses sommes sur le fondement de l’article 1144 du code civil dans sa version alors applicable, pour qu’ils puissent exécuter des travaux étant à la charge de leur bailleur défaillant ;

— que les lieux donnés à bail à M. [H] et Mme [L] étaient « dans un état lamentable, voire insalubre et dangereux pour ses occupants » et que le clos et le couvert n’étaient plus assurés;

— que le bailleur était « tenu pour seul responsable de l’état de l’immeuble et supportera la charge de ces réparations » chiffrées selon rapport d’expertise judiciaire à 98 226,54 euros TTC ;

— que le bailleur ayant été défaillant et sa volonté de faire réaliser les travaux étant douteuse, M. [H] et Mme [L] étaient autorisés à les faire effectuer aux lieu et place de la SCI Des 3 REM qui était condamnée à en avancer les fonds nécessaires ;

— que les travaux de réhabilitation devant durer entre 5 et 6 mois dont 12 semaines pour la partie commerciale, une provision de 15 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance de M. [H] et Mme [L] leur était accordée.

Le dispositif du jugement est rédigé comme suit : « Condamne la SCI Des 3 REM à payer à [K] [H] et [C] [L] épouse [H] les sommes suivantes :

—  98 226,54€ à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état préconisés par l’expert [N] dans son rapport clos le 11 janvier 2007, à charge pour les époux [H] de faire réaliser lesdits travaux ;

—  15 000€ à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

—  1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Ce jugement qui a tranché la question de la responsabilité de la SCI Des 3 REM, qui l’a condamnée au paiement de sommes au profit de M. [H] et de Mme [L], sommes insusceptibles de diminution, et qui a autorisé ces derniers à se substituer à leur bailleur dans l’exécution des travaux préconisés par l’expert, a tranché des questions de fond constituant la demande principale de M. [H] et Mme [L] et est revêtu de l’autorité de la chose jugée tant en ce qui concerne la somme de 98 226,54 euros que l’obligation qui leur a été faite de réaliser les travaux aux lieu et place de leur bailleur avec les fonds avancés par ce dernier.

En revanche, il n’y a pas autorité de la chose jugée s’agissant d’une condamnation conditionnelle. La condamnation à la somme de 15 000 euros étant conditionnée par la fermeture du commerce de M. [H] et de Mme [L] pendant exécution des travaux considérés ne saurait être revêtue de l’autorité de la chose jugée.

La SCI Des 3 REM allègue que les sommes qui ont été finalement obtenues par M. [H] et Mme [L] doivent lui être restituées puisque les travaux que M. [H] et Mme [L] devaient réaliser ne l’ont pas été et qu’ils n’ont pas subi de préjudice de jouissance durant le temps prévu pour ces travaux.

Loin de méconnaître l’autorité de la chose jugée, la demande en restitution en constitue au contraire l’exacte conséquence, puisque la somme de 98 226,54 euros avait été expressément affectée à la réalisation des travaux dans les lieux par le bailleur auquel les preneurs avaient été judiciairement substitués, que ces travaux n’ont pas été réalisés et qu’aujourd’hui, M. [H] et Mme [L] n’offrent pas de les faire réaliser et ce quand bien même ils ont désormais quitté les lieux.

Il s’ensuit que le défaut de réalisation des travaux par M. [H] et de Mme [L] est de nature à entraîner à leur charge une obligation de restitution sur le fondement même du jugement du 3 avril 2009.

C’est par ailleurs en vain que M. [H] et Mme [L] allèguent qu’il ne saurait y avoir restitution dès lors que la SCI Des 3 REM n’a jamais réglé les sommes mises à sa charge puisque ces sommes ont été payées soit par l’exécution forcée de la décision (notamment des saisies attribution opérées au nom de M. [H] et Mme [L]) soit par la compensation entre les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée et les loyers dus par les preneurs à compter du mois de mai 2009, ce dont ces derniers se sont expressément prévalus devant le tribunal de grande instance d’Evreux qui l’a indiqué dans un jugement du 5 juillet 2013 (pièce n° 5 de M. [H] et Mme [L]).

2°) sur la prescription :

Le délai de prescription applicable à l’action en répétition de l’indu est celui de l’article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la prescription n’a pu que commencer à courir lors de la réunion de deux évènements :

— en premier lieu, le paiement par la SCI Des 3 REM de l’intégralité de la somme de 98 226,54 euros permettant à M. [H] et Mme [L] de commander l’exécution des travaux ;

— en second lieu, la connaissance par la SCI Des 3 REM de l’absence de réalisation des travaux malgré le paiement intégral de la somme mise à sa charge.

Alors qu’il appartient à M. [H] et à Mme [L] de justifier des conditions de la prescription qu’ils invoquent, la cour constate que ces derniers se bornent à viser la date du 5 juin 2014 en se prévalant de l’assignation du 5 juin 2019 qui leur a été délivrée par la SCI Des 3 REM sans démontrer qu’à cette date l’intégralité de la somme de 98 226,54 euros due par cette dernière avait été réglée et que celle-ci savait que les travaux n’avaient pas été réalisés.

Faute de démonstration en ce sens, M. [H] et Mme [L] ne démontrent pas l’existence de la prescription qu’ils invoquent.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la SCI Des 3 REM concernant la restitution des sommes antérieures au 5 juin 2014 et les fins de non-recevoir soulevées par M. [H] et Mme [L] seront rejetées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCI Des 3 REM concernant la restitution des sommes postérieures au 5 juin 2014.

Sur le fond :

Exposé des moyens :

M. [H] et Mme [L] soutiennent que :

— ayant obtenu des dommages et intérêts réparant leur préjudice, ils sont libres d’en disposer comme bon leur semble et ils n’ont pas à justifier de la destination des sommes dues ;

— la SCI Des 3 REM n’ayant pas réglé les sommes dues, M. [H] et Mme [L] n’avaient pas à faire exécuter les travaux de sorte que les sommes octroyées s’analysent en des dommages et intérêts ;

— l’obligation qui pesait sur eux aux termes du jugement du 3 avril 2009 était judiciaire et non contractuelle de sorte que le régime prévu pour les obligations conditionnelles par les articles 1304 et suivants du code civil ne s’applique pas ;

— la SCI Des 3 REM ne démontre pas que M. [H] et Mme [L] auraient « encaissé » les sommes visés dans le jugement du 3 avril 2009 ;

— M. [H] a engagé quelques travaux d’urgence sur ses fonds personnels ;

— la SCI Des 3 REM ne démontre pas l’inexistence des travaux qu’elle invoque ni l’étendue de sa prétendue créance.

La SCI Des 3 REM soutient que :

— les travaux considérés n’ont pas été faits ce qu’établit un constat d’huissier versé aux débats ;

— la SCI Des 3 REM a subi des saisies attribution diligentées par M. [H] et Mme [L] et une compensation portant sur tous les loyers dus par les preneurs depuis mai 2009 de sorte que les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée ont été largement réglées ;

— les sommes visées dans le jugement du 3 avril 2009 n’avaient pas la nature de dommages et intérêts mais constituaient le montant des travaux que M. [H] et Mme [L] avaient accepté d’assumer aux lieu et place du bailleur conformément aux dispositions de l’article 1144 du code civil dans sa rédaction applicable aux faits.

Réponse de la cour :

Dans son jugement du 3 avril 2009, le tribunal de grande instance d’Evreux a fait expressément application des dispositions de l’article 1144 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 qui prévoyaient que « Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. ».

La somme de 98 226,54 euros qui a été mise à la charge de la SCI Des 3 REM à cette occasion n’a jamais constitué des dommages et intérêts au profit de M. [H] et Mme [L] mais a correspondu à la somme nécessaire à la réalisation des travaux dans les lieux loués préconisés par l’expert judiciaire pour qu’ils soient remis en état.

M. [H] et Mme [L] ayant été autorisés par le tribunal à faire exécuter les travaux aux lieu et place de leur bailleur aux frais avancés par ce dernier, la somme considérée devait être uniquement affectée à cet usage et c’est inexactement qu’ils affirment avoir eu le droit d’en disposer comme bon leur semble.

Si la somme de 15 000 euros qui leur a été allouée à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance avait bien la nature de dommages et intérêts, ceux-ci étaient destinés à les indemniser de leur perte d’exploitation commerciale estimée à 6 mois au maximum qu’ils auraient subi s’ils avaient fait réaliser les travaux considérés devant entraîner la fermeture des locaux.

Dès lors qu’ils n’ont pas fait réaliser ces travaux, la somme qui leur a été allouée n’a plus aucune cause et c’est légitimement que la SCI Des 3 REM peut en demander la restitution dès lors qu’elle a été réglée.

Il importe peu à cet égard que la condition mise par le tribunal ne soit pas régie par les dispositions de l’article 1304 du code civil dans leur version actuelle selon lesquelles « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. » et il suffit à la SCI Des 3 REM, qui agit en répétition de l’indu, de démontrer que la condition d’exécution des travaux prévue dans le jugement du 3 avril 2009 n’a pas été remplie.

S’il est exact que la SCI Des 3 REM n’a pas spontanément exécuté la décision du 3 avril 2009, M. [H] et Mme [L] l’ont fait exécuter par la force en faisant diligenter des saisies attribution et se sont expressément prévalus de la compensation avec les loyers qu’ils devaient à la SCI Des 3 REM depuis le mois de mai 2009, la compensation étant, aux termes de l’article 1289 du code civil dans sa version applicable en 2009 un mode d’extinction de deux dettes et aux termes de l’actuel article 1347 du code civil « l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ». Il s’ensuit que M. [H] et Mme [L] qui ont obtenu le bénéfice des sommes visées dans le jugement du 3 avril 2009 devaient, dès lors qu’ils disposaient finalement de l’intégralité de la somme de 98 226,54 euros, exécuter les travaux préconisés par l’expert.

Si M. [H] et Mme [L] affirment avoir exécuté quelques travaux en urgence, la SCI Des 3 REM verse aux débats un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 16 juillet 2018 aux termes duquel cet officier public précise que M. [H] lui a déclaré, d’une part, qu’il n’avait réalisé aucun travaux dans les lieux loués n’ayant pas reçu le paiement des sommes pour lesquelles la SCI Des 3 REM avait été condamnée (pièce n° 6, page 3) et, d’autre part, que si le laboratoire et la boutique étaient en bon état (ce qu’a constaté l’huissier) c’est parce qu’il avait réalisé à ses frais des travaux.

Par ailleurs, il ressort de ce même constat que les lieux, hormis le laboratoire et la boutique, sont en très mauvais état et sont parfois « en train de tomber ». M. [H] ayant reconnu devant l’huissier n’avoir pas fait exécuter les travaux préconisés par l’expert, la preuve de l’inexécution du jugement du 3 avril 2009 est rapportée.

S’agissant des travaux dans la boutique et le laboratoire que M. [H] déclare, en cause d’appel, avoir effectués à ses frais, la cour constate que M. [H] et Mme [L] ne versent aux débats aucun justificatif (devis, factures, preuves d’achats de matériaux) à ce titre. Aucune preuve de l’exécution même partielle des travaux visés dans le jugement du 3 avril 2009 n’est dès lors rapportée par M. [H] et Mme [L] sur lesquels pèse la charge de cette démonstration.

Sur les comptes entre les parties :

Exposé des moyens :

M. [H] et Mme [L] soutiennent que :

— M. [H] n’a pu recouvrer que 23 000 euros par l’intermédiaire d’un huissier de justice ;

— la SCI Des 3 REM a refusé d’exécuter la décision du 3 avril 2009 et a placé M. [H] et Mme [L] dans l’impossibilité de faire exécuter les travaux leur causant un préjudice de jouissance complémentaire devant s’ajouter à celui d’ores et déjà fixé par le tribunal de grande instance d’Evreux pour un total de 765 000 euros ;

— à supposer qu’une compensation ait eu lieu, ce que conteste M. [H], la somme ainsi obtenue serait très inférieure à celle due par la SCI Des 3 REM qui resterait débitrice ;

— les loyers ont été payés jusqu’au 30 juin 2015 et directement prélevés sur le compte de M. [H] de sorte qu’entre la date retenue par le tribunal du 5 juin 2014 et le 30 juin 2015, il convient de déduire une somme de 6440,04 euros au titre des loyers (536,60 euros par mois) de ce qui pourrait être mis à leur charge ;

— les premiers juges ont considéré que M. [H] avait quitté les lieux en octobre 2020 sans respecter le préavis de 6 mois de sorte qu’il devait des loyers jusqu’au 1er juin 2021 alors qu’il ne saurait être tenu au paiement de loyers pour un bien insalubre ;

— les premiers juges ont retenu une taxe foncière inexactement nommé « taxe d’habitation » d’un montant de 5155,20 euros alors que M. [H] et Mme [L] ont été destinataires d’un avis à tiers détenteur émis au nom de leur bailleur réglé au moyen de loyers à hauteur de 6979,31 euros qu’il convient de déduire de ce qui pourrait être mis à leur charge ;

— M. [H] n’a reçu que 11 000 euros au titre de la saisie attribution pratiquée étant observé que la SCI Des 3 REM avait d’autres créanciers parmi lesquels l’URSSAF qui a peut-être perçu des sommes saisies ;

— la SCI Des 3 REM est dirigée par une personne habituée des juridictions et sa procédure est abusive ;

La SCI Des 3 REM soutient que :

— elle n’a pu obtenir des huissiers instrumentaires le décompte de l’intégralité de ce qui a été prélevé au nom de M. [H] et Mme [L] ;

— au minimum, M. [H] et Mme [L] ont perçu 153 401,65 euros se décomposant en loyers non versés à hauteur de 84 154,26 euros, en taxes foncières non versées à hauteur de 11 274 euros et en produits des saisies attribution à hauteur de 57 972,79 euros ;

— elle conteste les montants allégués par M. [H] et Mme [L] au titre de l’avis à tiers détenteur qu’il invoque et se fonde sur les dispositions de l’article 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

— les taxes foncières de 2012 à 2014 sont justifiées, l’ensemble des taxes s’élevant à 11 276,60 euros que M. [H] et Mme [L] doivent assumer ;

— le préjudice de jouissance allégué par M. [H] et Mme [L] n’est pas démontré et ils ne peuvent procéder par extrapolation en se fondant sur les dommages et intérêts qui leur ont été alloués en cas de fermeture des lieux pour réalisation des travaux alors qu’ils ont cherché à vendre le fonds pour une somme de 142 000 euros ;

— elle conteste le préjudice moral allégué par M. [H] et Mme [L].

Réponse de la cour :

Il résulte des dispositions l’article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et l’article 1353 du code civil, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes du jugement du 3 juin 2009, la SCI Des 3 REM devait à M. [H] et Mme [L] les sommes de 98 226,54 euros et de 15 000 euros, soit un total de 113 226,54 euros.

Selon le décompte de l’huissier instrumentaire ayant procédé à une saisie attribution au nom de M. [H] et Mme [L] sur les loyers dus par l’un des preneurs de la SCI Des 3 REM, la société Normandie Construction, cette dernière a versé à ce titre une somme totale de 32 837,85 euros au 12 février 2016 (pièce n° 10 de la SCI Des 3 REM) ; cette somme, qui, eu égard à l’effet attributif de la saisie, a nécessairement été remise à l’huissier mandaté par M. [H] et Mme [L] doit être déduite de celle due par la SCI Des 3 REM, soit 113 226,54 – 32 837,85 = 80 388,69 euros.

Selon le décompte suivant du même huissier instrumentaire, la société Normandie Construction a continué à verser du 30 mars 2016 au 1er octobre 2019 une somme supplémentaire totale de 25 134,94 euros (pièce n° 11 de la SCI Des 3 REM, 700 euros x 35 + 634,94 euros) ; cette somme, qui, eu égard à l’effet attributif de la saisie, a nécessairement été remise à l’huissier mandaté par M. [H] et Mme [L] doit être déduite de celle due par la SCI Des 3 REM, soit 80 388,69 – 25 134,94 = 55 253,75 euros.

Il ressort du jugement du 3 avril 2009 (page 5), M. [H] et Mme [L] restaient devoir à cette date un arriéré de loyer de 713,29 euros.

Il ressort d’un jugement du tribunal de grande instance d’Evreux du 5 juillet 2013 que M. [H] et Mme [L] ont expressément demandé à bénéficier de la compensation entre les loyers qu’ils devaient à la SCI Des 3 REM depuis le mois de mai 2009 à hauteur de 536,67 euros par mois et les sommes mises à la charge de la SCI Des 3 REM par le jugement du 3 avril 2009. Dans ce même jugement, le tribunal a constaté que le bail liant les parties, d’une durée initiale de 9 ans, avait été renouvelé à compter du 1er décembre 2011.

Conformément aux dispositions de l’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si M. [H] ne conteste pas avoir quitté les lieux courant octobre 2020 pour prendre sa retraite, il ne verse aux débats aucun congé et ne justifie pas plus avoir alors pris sa retraite.

La SCI Des 3 REM est dès lors en droit d’affirmer que les loyers dus par les preneurs doivent être arrêtés au 1er juin 2021 et comprendre le mois de mai 2021 inclus et que M. [H] et Mme [L] sont redevables des loyers depuis le mois d’avril 2009 jusqu’au 1er juin 2021.

Sur ce point, la SCI Des 3 REM fait figurer un décompte en page 6 de ses dernières écritures mentionnant divers loyers annuels allant de 7826,31 à 9043,85 euros ne correspondant pas au loyer retenu par le tribunal de grande instance d’Evreux dans son jugement du 5 juillet 2013 à hauteur de 536,67 euros par mois soit 6440,04 euros par an. Faute par la SCI Des 3 REM de justifier des sommes qu’elle réclame à ce titre, la cour calculera les loyers sur la base de 536,67 euros par mois jusqu’au 1er juin 2018, date à laquelle le juge des loyers en a fixé le montant à la somme de 8765,22 euros par an, soit 730,44 euros par mois.

Ce décompte fait état de loyers dus par M. [H] et Mme [L] depuis le mois de décembre 2010 jusqu’au 1er juin 2021 sauf pour les mois de juin à novembre 2018 inclus et ce pour une raison indéterminée, soit un total de 120 mois.

Les loyers normalement dus par M. [H] et Mme [L] se sont élevés à :

—  713,29 euros + (90 x 536,67) = 49 013,59 euros arrêtés au mois de mai 2018 inclus ;

—  730,44 x 30 = 21 913,20 euros pour les loyers allant de décembre 2018 jusqu’au mois de mai 2021 inclus ;

Soit un total de 49 013,59 + 21 913,20 = 70 926,79 euros.

Le bail entre les parties rappelé dans l’acte de cession du 13 octobre 2005 prévoit que le preneur s’engage à rembourser le bailleur sur justification les impositions foncières à hauteur des 4/5ème du total. La SCI Des 3 REM verse aux débats les justificatifs de ces taxes pour les années 2016 à 2019 incluses. Pour les années 2013 à 2015, elle se borne à verser aux débats un avis à tiers détenteur qui a été délivrée à M. [P], dont elle indique qu’il s’agit de l’un de ses associés.

Dès lors que rien ne permet d’affirmer que ces taxes pour 2013 à 2015 ont été réglées par ou pour le compte de la SCI Des 3 REM, il n’existe pas de motif de faire peser sur M. [H] et Mme [L] la charge du remboursement de ces sommes. En revanche les taxes foncières des années 2016 à 2020 pour 1250 + 1279,20 + 1304 + 1322 + 1454 = 6609,20 euros seront supportées par M. [H] et Mme [L].

M. [H] et Mme [L] soutiennent avoir réglé une somme totale de 6 979,31 euros à l’administration fiscale à la suite d’avis à tiers détenteur qui leur ont été délivrés visant la SCI Des 3 REM et ils produisent trois actes de saisie administrative à tiers détenteur comportant la mention manuscrite de divers paiements par chèque ainsi que des relevés de compte mentionnant l’encaissement de ces chèques. Toutefois, dès lors que la copie des chèques considérés n’est pas produite permettant à la cour de vérifier l’identité du bénéficiaire, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’affirmer que les paiements ont été faits et qu’ils l’ont été pour le compte de la SCI Des 3 REM. Il n’y a pas lieu de déduire ces sommes au profit de M. [H] et Mme [L].

Les sommes qui n’ont pas été réglées par M. [H] et Mme [L] au titre des loyers et des taxes foncières et qui ont fait l’objet d’une compensation s’élèvent donc à 70 926,79 + 6609,20 = 77 535,99 euros.

Au total, alors que la SCI Des 3 REM restait leur devoir la somme résiduelle de 55 253,75 euros après avoir subi la saisie attribution des loyers dus par la société Normandie Construction, M. [H] et Mme [L] se sont en outre abstenus de régler la somme de 77 535,99 euros.

C’est un total de 55 253,75 + 77 535,99 = 132 789,74 euros qui a été payé par ou pour le compte de la SCI Des 3 REM à M. [H] et Mme [L] et la SCI Des 3 REM est fondée à en demander la restitution puisque les travaux devant être effectués par M. [H] et Mme [L] ne l’ont pas été. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [L] et M. [H] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 106.207,42 euros et ils seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 132 789,74 euros à titre de restitution.

S’agissant du préjudice de jouissance allégué par M. [H] et Mme [L], les premiers juges ont considéré que s’il était indéniable que les lieux étaient particulièrement dégradés, les preneurs n’avaient pas fait exécuter les travaux alors qu’ils avaient finalement disposé des fonds nécessaires suite à la saisie pratiquée et suite à la compensation qu’ils avaient expressément opérée ; que par ailleurs, M. [H] avait continué à exploiter son fonds jusqu’à son départ à la retraite de sorte que le préjudice n’était pas démontré. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et leur jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de leur préjudice moral découlant de l’attitude procédurale abusive qu’ils imputent à la SCI Des 3 REM, il ne saurait y avoir aucun abus dès lors que les demandes de la SCI Des 3 REM ont été satisfaites même partiellement. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [H] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge solidaire de M. [H] et Mme [L].

Il n’est pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’action de la SCI Des 3 REM concernant la restitution des sommes antérieures au 5 juin 2014 ;

— condamné solidairement Mme [L] et M. [H] à payer à la société Des 3 Rem la somme de 106.207,42 euros ;

Statuant à nouveau :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [H] et Mme [L] tirée de la prescription de l’action diligentée par la SCI Des 3 REM pour les sommes antérieures au 5 juin 2014 ;

Condamne solidairement M. [H] et Mme [L] à payer à la SCI Des 3 REM la somme de 132 789,74 euros à titre de restitution ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant

Condamne in solidum M. [H] et Mme [L] aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière La présidente