N° RG 24/01853 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVIF

+ 24/01863

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00647

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 avril 2024

APPELANTS et INTIMÉS :

Madame [T] [M]

née le 2 mars 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Esthel MARTIN de la SELARL SEL EMC, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [U] [P]

né le 18 juin 1980 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne, représenté par M^e Caroline SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

SA BNP PARIBAS

RCS de [N] 662 042 449

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne THIRION – CASONI, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Clément DEAN, avocat au barreau de [N]

INTIMÉ :

Monsieur [G] [X]

né le 11 mars 1972 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne, représenté et assisté de M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

Madame [F] [W]

née le 24 octobre 1974 à [Localité 7] (Laos)

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne, représentée et assistée de M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 3 décembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 3 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 11 mars 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique du 26 juillet 2019, M. [U] [P] et Mme [T] [M] ont vendu à M. [G] [X] et Mme [F] [W] une maison d’habitation, située [Adresse 6], au prix de 465 000 euros financé par un prêt souscrit auprès de la Sa Bnp Paribas d’un montant de 482 150 euros.

Par ordonnance du 1er septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a fait droit à la demande d’expertise de M. [X] et Mme [W], alléguant des désordres et malfaçons affectant leur maison. Mme [Q] [I], expert désigné, a établi son rapport d’expertise le 20 novembre 2021.

Par actes d’huissier de justice des 4 et 7 février 2022, M. [X] et Mme [W] ont fait assigner leurs vendeurs et la Sa Bnp Paribas devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de nullité du contrat de vente et de résolution du contrat de prêt.

Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal a :

— prononcé la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 entre, d’une part,

M. [U] [P] et Mme [T] [M] et d’autre part, M. [G] [X] et Mme [F] [W], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] figurant au cadastre section AY n°[Cadastre 1],

— condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] :

. la somme de 465 000 euros au titre de la restitution du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

. 26 518 euros au titre des droits taxables,

. 5 942,87 euros au titre des frais notariés,

. 51 euros au titre des autres frais,

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

. 12 867,78 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant des travaux engagés,

— rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts ainsi que la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral par M. [G] [X] et Mme [F] [W],

— prononcé la résolution du contrat de crédit souscrit par M. [G] [X] et Mme [F] [W] auprès de la Sa Bnp Paribas sous les références [Numéro identifiant 2],

— condamné la Sa Bnp Paribas à rembourser à M. [G] [X] et Mme [F] [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la présente décision,

— condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclarations respectives des 23 et 24 mai et 6 juin 2024, la Sa Bnp Paribas,

M. [P], et Mme [M] ont formé un appel contre ce jugement.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du 27 août 2024.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, la Sa Bnp Paribas demande de :

— se voir déclarer recevable et bien fondée en son appel, ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes et moyens,

— se voir donner acte le cas échéant de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la question de la résolution du contrat de vente retenue par les premiers juges, ainsi que sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [J] à l’encontre des consorts [L],

en cas d’annulation et/ou de résolution du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt qui serait confirmée par la cour :

— voir infirmer le jugement du 16 avril 2024 en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de prêt sans en tirer toutes les conséquences de droit qui s’imposent et en conséquence :

— voir condamner les consorts [J] à lui payer la somme de

482 150 euros, de laquelle il conviendra de déduire les versements effectués par eux, sommes qui seront actualisées au moment de l’arrêt à intervenir, et ordonner la compensation sur le fondement des articles 1347 et suivants du code civil,

— voir condamner les consorts [L], par la faute desquels la résolution et/ou l’annulation du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, serait prononcée à garantir les consorts [J] de toutes les sommes qu’ils pourraient lui devoir,

— voir condamner les consorts [L], par la faute desquels la résolution et/ou l’annulation du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, serait prononcée à lui payer le montant des intérêts et frais dont elle aura été privée, soit la somme de 51 286,99 euros (50 286,99 euros + 1 000 euros),

— voir rejeter toutes demandes contraires,

— voir condamner tous succombants au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, si la résolution du contrat de vente était confirmée par la cour d’appel, le contrat de prêt le serait également de sorte qu’en vertu de l’ancien article L.312-14 du code de la consommation, elle est fondée à solliciter la restitution du capital prêté à M. [X] et Mme [W], déduction faite des versements opérés par eux, et augmenté des intérêts au taux légal depuis la date de mise à disposition des fonds, ce avec quoi ces derniers sont d’accord.

Elle demande également à ce que M. [P] et Mme [M], par la faute desquels la résolution de la vente et, partant, du prêt serait prononcée, soient condamnés à garantir M. [X] et Mme [W] du remboursement des sommes qui lui sont dues au titre du contrat de prêt ; que cette demande principale de compensation, qu’elle n’avait pas formée devant les premiers juges devant lesquels elle n’avait pas constitué avocat, est recevable à l’égard de Mme [M].

Elle ajoute qu’ayant été privée notamment des intérêts et des frais conventionnels qu’elle était en droit de percevoir, elle est fondée à réclamer l’indemnisation de son préjudice financier né de l’anéantissement du contrat de prêt ; que le moyen de M. [P] tiré du principe de l’effet relatif des contrats est inopérant dès lors que, selon l’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage ; que cette jurisprudence s’applique en matière de crédit immobilier.

Par dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, M. [U] [P] sollicite de voir en application des articles 1641 et suivants du code civil :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 16 avril 2024 en ce qu’il a :

. prononcé la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 entre, d’une part,

M. [U] [P] et Mme [T] [M] et d’autre part, M. [G] [X] et Mme [F] [W], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] figurant au cadastre section AY n°[Cadastre 1] en raison des vices suivants :

* les moisissures du parquet du bureau,

* les habillages de tôle aluminium non suffisamment descendus pour protéger les pieds d’essentage bois,

* les joints défaillants des vitres posées en 2010,

* les infiltrations dans les baies,

* la condensation et l’humidité de la chambre 3 du niveau 1er de la maison,

. condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] :

* la somme de 465 000 euros au titre de la restitution du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

* 26 518 euros au titre des droits taxables,

* 5 942,87 euros au titre des frais notariés,

* 51 euros au titre des autres frais,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 12 867,78 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant des travaux engagés,

. prononcé la résolution du contrat de crédit souscrit par M. [G] [X] et Mme [F] [W] auprès de la Sa Bnp Paribas sous les références [Numéro identifiant 2],

. condamné la Sa Bnp Paribas à rembourser à M. [G] [X] et Mme [F] [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la décision,

. condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

. condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— débouter M. [X] et Mme [W] de leur demande de résolution de la vente du 26 juillet 2019 et de leur demande subsidiaire en réduction de prix sur le fondement des vices cachés et plus subsidiaire en nullité de la vente pour dol,

à plus que de besoin,

— débouter ces derniers de leur appel incident et de toutes les prétentions indemnitaires,

— juger la vente parfaite,

— condamner M. [X] et Mme [W] à lui verser la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes subies par lui à raison des frais de saisies et poursuites en recouvrement par huissier à la demande de M. [X] et Mme [W], outre les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer pour ceux la concernant, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, si par impossible l’action en réduction de prix de vente était accueillie, arrêter cette réduction à la somme de 7 055,99 euros TTC selon devis joints au rapport de M. [D] correspondant aux travaux de reprise des désordres,

à titre infiniment subsidiaire, si la décision du 16 avril 2024 était confirmée,

— rejeter les demandes de la Sa Bnp Paribas à son encontre de condamnation à la garantir de toutes les sommes que les consorts [J] pourraient devoir à celle-ci, y compris le montant des intérêts et des frais.

— condamner dans cette dernière hypothèse de confirmation les consorts [J] à lui payer la somme de 4 986,34 euros équivalent au delta entre sa condamnation de première instance aux travaux de réfection et les travaux effectivement réalisés (5 000 euros pour Agir Déco et un acompte de

2 881,44 euros pour la société AirC2).

Il expose que la motivation erronée du tribunal procède d’un rapport d’expertise judiciaire brouillon, particulièrement carencé, voire entaché de vices de nature à réduire considérablement sa force probante ; que ces défauts ont été souligné par M. [D], architecte [Y] et expert, qu’il a mandaté et qui s’est déplacé sur site les 18 et 19 novembre 2024 ; que le rapport de M. [V], expert mandaté par M. [X] et Mme [W], est un pâle copié/collé de celui de l’expert judiciaire et ne fait qu’émettre des hypothèses sans caractère technique probant.

Il fait valoir que les taches d’humidité sur la dalle béton du garage et les moisissures sur le parquet du bureau, l’habillages en tôle d’aluminium non suffisamment descendu pour protéger les pieds de l’essentage bois, les joints imparfaits des vitrages des ensembles menuisés, les infiltrations par les baies, les problèmes d’infiltrations, de condensation, et d’humidité dans la chambre 3 au niveau 1, et les problèmes de condensation dans la chambre 4 au niveau 2 et l’absence de vmc étaient apparents au moment de la vente et que les acquéreurs, même profanes, pouvaient aisément en déduire l’ampleur exacte ; que M. [X] et Mme [W] ont visité plusieurs fois l’immeuble avec un grand nombre de professionnels du bâtiment tous corps d’état et un architecte et ont ainsi pu se convaincre de l’amplitude des désordres, ce qui exclut la qualification de profane ; qu’il est attendu même d’un acheteur non profane une attention certaine.

Il ajoute que l’ampleur des vices allégués et retenus par le tribunal manque en fait de sorte qu’ils ne portent pas atteinte à la destination du bien en habitation ; que les autres points allégués ne constituent pas des vices cachés ; que, d’après les photographies produites et à l’issue de la restitution de la maison le 18 novembre 2024 en raison de l’exécution provisoire du jugement, l’état de celle-ci n’a pas évolué depuis la vente du 26 juillet 2019 et aucune aggravation (pas d’humidité, ni de moisissure), aucun fait nouveau, et aucun désagrément n’est à déplorer ; que seule la salle de bains a été refaite par M. [X] et Mme [W].

Il précise que le seul fait d’être gérant ou associé de plusieurs sociétés civiles immobilières, dépourvues d’activités commerciales ou spéculatives, ne fait pas de lui un professionnel du bâtiment et, partant, un vendeur professionnel ; que

M. [X] et Mme [W] sont défaillants dans la preuve qui leur incombe d’une prétendue qualité de professionnel de l’immobilier qu’ils allèguent à son encontre ; que l’expert judiciaire a déduit de la seule occupation de l’immeuble par les vendeurs pendant 6 ans (en réalité 5 ans et 8 mois) leur connaissance des vices hors de toute démonstration concrète et technique, la posant en présomption de connaissance, alors qu’il appartient aux acquéreurs de démontrer les manoeuvres dolosives imputables aux vendeurs de mauvaise foi par des faits concrets de dissimulation ou de désinformation, ce qu’ils ne font pas ; que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique.

Il considère que les constatations effectuées lors et après la restitution de l’immeuble le 18 novembre 2024 excluent tout trouble de jouissance ; qu’aucun certificat médical attestant de gêne ou de contre-indication à l’habitabilité d’un bien insalubre, ni aucun témoignage sur l’état invivable du bien, n’a été produit ; que le trouble de jouissance ne s’apprécie pas à 1 500 euros du mois, mais en ratio d’une surface en jouissance dégradée qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il indique que le montant des travaux de 'reprise’ des désordres est exagéré comme le précise M. [D], lequel retient uniquement la nécessité du renforcement de la poutre bois de la porte du garage, et du traitement des joints et des retours de tableaux se rapportant à la façade bois, les estimant à

27 217,27 euros TTC, alors que l’expert judiciaire les a chiffrés à

113 047,23 euros TTC et M. [V] à 135 540 euros TTC ; qu’au final, ces travaux se sont élevés à 7 055,99 euros TTC ; que les travaux prétendument engagés par M. [X] et Mme [W] n’ont été que très partiellement réalisés pour une somme estimée à environ 5 000 euros par la société Agir Déco et ne correspondent pas à la réalité s’agissant de ceux effectués par la société AirC2.

Il répond au moyen de M. [X] et Mme [W] fondé sur le dol que celui-ci n’est pas démontré. Il ajoute que lui et Mme [M] ne se sont pas opposés aux demandes de visites de leur maison par tous temps, y compris pluvieux et avec des professionnels du bâtiment, ce qui est contradictoire avec l’hypothèse de manoeuvres dolosives qui leur est opposée.

Il conclut au rejet des prétentions de la Sa Bnp Paribas en cas de confirmation du jugement. Il avance qu’en qualité de tiers au contrat de prêt existant entre elle et les consorts [J], il n’est pas tenu de garantir ces derniers en application du principe de l’effet relatif des contrats ; que la jurisprudence sur laquelle elle s’appuie, qui concerne un bien meuble, n’est pas applicable en l’espèce et n’à vocation à s’appliquer qu’en matière de crédit à la consommation et non de crédit immobilier.

Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, Mme [T] [M] demande de voir en application des articles 74 et 564 du code de procédure civile :

in limine litis,

— juger irrecevable la demande de garantie formulée à son encontre par la Sa Bnp Paribas,

au fond, sur la base des articles 1641 et suivants, 1137 et suivants, du code civil, 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— infirmer le jugement rendu le 16 avril 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [X] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [X] et Mme [W] à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en plus des entiers dépens d’instance en ce compris ceux d’appel dont distraction au profit de la Sel Emc.

Elle fait valoir que la demande en garantie formée à son encontre par la Sa Bnp Paribas, constitutive d’une demande nouvelle, est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle expose que les vices allégués, qui ne rendent pas l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné et qui étaient pour la plupart apparents au jour de la vente, ne sont pas cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil ; qu’en tout état de cause, M. [X] et Mme [W] ne démontrent pas qu’elle en avait connaissance au moment de la vente, ni qu’elle était une vendeuse professionnelle, de sorte qu’elle est légitime à se prévaloir de la clause d’exonération de garantie prévue à l’acte de vente ; qu’en effet, la responsabilité est appréciée de manière différenciée entre les co-vendeurs en fonction de leur statut professionnel ; que le fait qu’elle ait vécu presque six ans dans la maison ne démontre pas qu’elle avait connaissance des vices et de leurs conséquences ; qu’elle n’avait aucune connaissance technique en matière immobilière, ni en matière de construction et de travaux ; que la mauvaise foi doit être prouvée.

Elle répond au moyen subsidiaire adverse fondé sur le dol que les allégations de M. [X] et Mme [W] ne reposent que sur des présomptions générales, que la preuve de ce qu’elle aurait commis des manoeuvres frauduleuses ou des mensonges n’est pas rapportée ; qu’en tout état de cause, ne l’est pas davantage la preuve d’une dissimulation de sa part d’une information déterminante dans l’acquisition par M. [X] et Mme [W].

Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2025, M. [G] [X] et Mme [F] [W] sollicitent de voir en vertu des articles 1104, 1641, 1643, 1645, 1112-1 alinéa 1er, du code civil :

— déclarer recevable l’appel de la Sa Bnp Paribas,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 16 avril 2024 en ce qu’il a :

. prononcé la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 entre d’une part,

M. [U] [P] et Mme [T] [M] et d’autre part, M. [G] [X] et Mme [F] [W] portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] figurant au cadastre AY n°[Cadastre 1] en ce qu’il a reconnu des vices cachés imputables aux vendeurs :

* les moisissures sur le parquet du bureau,

* l’habillage des travaux en tôle d’aluminium non suffisamment descendu pour protéger les pieds de l’essentage bois,

* les joints des vitrages des ensembles menuisés posés en 2010,

* les infiltrations par les baies,

* les problèmes d’infiltration, de condensation et d’humidité dans la chambre 3 située au niveau 1,

. condamné solidairement M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] les sommes suivantes :

* 465 000 euros au titre de la restitution du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

* 26 518 euros au titre des droits taxables,

* 5 942,87 euros au titre des frais notariés,

* 51 euros au titre des autres frais,

* 12 867,78 euros au titre de dommages et intérêts s’agissant des travaux engagés,

* 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné solidairement M. [U] [P] et Mme [T] [M] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

. prononcé la résolution du contrat de crédit souscrit par M. [G] [X] et Mme [F] [W] auprès de la Sa Bnp Paribas sous les références [Numéro identifiant 3]et condamné cette dernière à leur rembourser l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés,

— infirmer pour le surplus,

— prononcer également la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 pour les autres vices cachés imputables aux vendeurs :

* les panneaux de contreventement extérieurs non protégés par un pare-pluie,

* les problèmes de condensation dans la chambre 4 située au niveau 2 et de l’absence de vmc,

* de la terrasse,

* de l’appentis,

* de la poutre sous-dimensionnée située au-dessus du garage,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [M] à leur régler les sommes de 42 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— statuer ce que de droit quant aux autres demandes formulées par la Sa Bnp Paribas,

à titre subsidiaire, en application des articles 1103, 1128, 1130, 1137, et 1602 du code civil,

— prononcer sur le fondement du dol la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 et condamner solidairement M. [P] et Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

* 465 000 euros au titre de la restitution du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

* 26 518 euros au titre des droits taxables,

* 5 942,87 euros au titre des frais notariés,

* 51 euros au titre des autres frais,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 12 867,78 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant des travaux engagés,

* 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* 42 000 euros à titre de préjudice de jouissance,

* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de crédit souscrit auprès de la Sa Bnp Paribas sous les références [Numéro identifiant 3]et condamné cette dernière à leur rembourser l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés,

à titre plus subsidiaire,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [M] à leur régler les sommes suivantes :

* 154 793,82 euros à titre de réduction de prix sur le fondement des vices cachés ou à défaut, sur le fondement du dol,

* 42 000 euros à titre d’indemnité de jouissance,

* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 12 867,78 euros au titre du coût des travaux engagés,

dans tous les cas,

— débouter M. [P] et Mme [M] de leurs demandes,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [M] à leur régler la somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ces derniers aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la mesure d’expertise et de la procédure de référé.

Ils soulignent que les critiques du rapport d’expertise judiciaire faites par

M. [P] et Mme [M] sont infondées ; que les conclusions de l’expert judiciaire sont corroborées par leur expert M. [V] et par la société Eco2pro ; qu’au contraire, le rapport d’expertise amiable établi par M. [D], expert mandaté par M. [P], l’a été sans jamais avoir visité les lieux, ni examiné les ouvrages litigieux ; que la présence d’humidité est confirmée par les vendeurs de M. [P] et Mme [M] et, la présence d’infiltrations d’eau, par M. [C] et Mme [M] elle-même à l’occasion de la procédure de référé.

Ils recherchent à titre principal la garantie de leurs vendeurs pour vices cachés. Ils exposent que les vices qu’ils dénoncent n’étaient pas apparents et qu’ils ne pouvaient les connaître dans leur ampleur et leurs conséquences ; qu’ils n’étaient pas des professionnels de l’immobilier, ni du bâtiment, qu’au contraire, les vendeurs avaient vécu six ans dans la maison et ne pouvaient ignorer les vices l’affectant ; que s’ils avaient eu connaissance de ces désordres, ils n’auraient pas consenti à la vente ou en auraient offert un prix bien moindre ; que les juges procèdent à une appréciation in concreto de la connaissance du vice par l’acquéreur.

Ils font valoir que M. [P] et Mme [M] connaissaient l’existence d’infiltrations et de passages d’eau avant la vente dont ils avaient été informés par leurs vendeurs et auxquelles ils n’ont pas remédié, à l’exception d’interventions très superficielles (pose de revêtements de sols) dans une logique de dissimulation des désordres ; qu’en outre, eu égard à la multiplication des participations et opérations immobilières, à l’objet social des différentes sociétés immobilières, à sa qualité de dirigeant, et à plusieurs achats/reventes de résidences principales,

M. [P] avait la qualité de professionnel de l’immobilier et donc de vendeur professionnel ; que cette qualité s’étend naturellement à Mme [M] ; que ces derniers ne peuvent donc pas se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

A titre subsidiaire, ils invoquent un dol commis par les vendeurs qui ont nécessairement passé sous silence les problèmes d’infiltration, de condensation, et d’humidité affectant l’immeuble vendu et qui ont été d’une mauvaise foi certaine à cette occasion et durant les opérations d’expertise.

Ils chiffrent leur préjudice de jouissance à la somme totale de 42 000 euros calculée sur une somme mensuelle de 1 500 euros depuis le 26 juillet 2019 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise le 20 novembre 2021, soit durant les 28 mois pendant lesquels ils n’ont pas pu utiliser plusieurs pièces essentielles de la maison, notamment la salle de bains, deux chambres, et le couloir. Ils précisent que la pièce qui devait être le bureau de M. [X] du fait de son activité professionnelle à domicile a été sacrifiée puisqu’elle fait office de chambre de leur fils.

Ils exposent qu’eux-mêmes et leurs deux enfants ont dû vivre dans une maison quasi-inhabitable et que leur couple n’a pas survécu à ce contentieux puisqu’ils se sont séparés, constituant ainsi pour eux un préjudice moral ; que le montant des travaux qu’ils ont fait effectuer dans la maison par la société Agir Déco pour la somme totale de 12 867,78 euros doit leur être remboursé ; qu’en effet, ils ont rénové intégralement la salle de bains.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 juin 2025.

MOTIFS

Sur la résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés

1) Sur l’existence de vices cachés

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, M. [X] et Mme [W] invoquent les vices cachés suivants :

a) Les taches d’humidité sur la dalle béton du garage et les moisissures sur le parquet du bureau

L’expert judiciaire a constaté contradictoirement en présence des parties au niveau 0 :

— des traces d’humidité sur la chape ciment du garage au pied des montants des ensembles menuisés, en partie haute au niveau des linteaux bois, ainsi que sur les panneaux de particules de bois verticaux en habillage des parois intérieures,

— des taches de moisissures sur le parquet dans le bureau, à l’aplomb de la plinthe et en partie verticale sur le doublage en placoplâtre à l’emplacement de la plinthe, ainsi qu’une ligne de moisissures à la jonction du parquet et de la lisse basse du dormant directement posée sur la dalle béton.

Elle a expliqué que ces désordres avaient pour cause principale la condensation provenant d’une absence ou une insuffisance de renouvellement d’air. S’y ajoutait l’infiltration résultant de l’insuffisance de mise en oeuvre de la protection en tableau du contreventement et, par extension, de la protection du complexe de l’ossature bois dans sa totalité. L’absence ou l’insuffisance de renouvellement d’air se cumulait avec une étanchéité discontinue du pare-vapeur à l’origine de la présence de moisissures en pied ou à l’intérieur des parois (point de rosée).

Selon elle, ces désordres étaient connus des vendeurs qui avaient vécu six ans sur place et avaient été témoins des taches d’humidité et de moisissures sur les supports intérieurs. De plus, les traces d’humidité dans le garage étaient apparentes lors de la vente à l’égard des acquéreurs, contrairement aux taches de moisissures dans le bureau, à l’exception d’un filet de moisissures en pied et au droit de la baie. Elle a ajouté que les professionnels ayant accompagné M. [X] et Mme [W] lors des visites entre avril et juillet 2019 n’avaient pas été sans s’apercevoir des moisissures visibles.

Le caractère apparent des traces d’humidité visibles dans le garage n’est pas utilement remis en cause par les explications de M. [X] et Mme [W].

S’agissant des taches de moisissures dans le bureau, ces derniers expliquent qu’ils ont été accompagnés avant la vente, lors de leurs trois visites qui n’ont pas été effectuées par temps de pluie, par un couvreur, un architecte d’intérieur

M. [Z], et la société Agir Déco.

M. [P] produit un Sms des acquéreurs sollicitant son autorisation pour venir visiter la maison 'avec des artisans pour établir des devis. Nous avons concentré au maximum les corps de métier pour faire cela en une seule fois'.

Il verse également aux débats l’attestation de M. [S], voisin ayant ouvert la maison lors des visites de M. [X] et Mme [W] lorsque lui-même et Mme [M] étaient empêchés. Il y indique qu': 'Un certain nombre de visites ont été organisées, dont plusieurs avec M. [X] et Mme [W], notamment accompagnés de professionels du bâtiment. Je tiens à préciser qu’une visite a été effectuée le 10 avril 2019 à 19h30, en présence de M. [X], Mme [W] et leur architecte […] [il] a eu le temps d’effectuer une visite complète de la maison'. Est aussi produite un Sms de M. [X] indiquant qu’ils viendraient avec leur architecte.

Toutefois, ces messages et la référence au devis du 26 juin 2019 de la société AirC2, entreprise d’électricité-plomberie-chauffage-ventilation, sont insuffisants à démontrer la présence d’autres entrepreneurs ou artisans auprès des acquéreurs au cours de leurs visites autres que les trois qu’ils visent ci-dessus.

M. [Z] atteste qu’il a été sollicité pour un projet de décoration et d’aménagement de la cuisine et n’a pas, à l’occasion de sa visite, examiné la structure de la maison, ni les ouvertures.

La sphère d’intervention de celui-ci n’est pas remise en cause par la preuve contraire.

Les désordres relevés sur le parquet du bureau ne relevaient donc pas du champ d’intervention de M. [Z] et du couvreur.

De plus, si un filet de moisissures en pied et au droit de la baie était visible, l’étendue de ce désordre n’a été connue que lors de la dépose du parquet. Il n’était donc pas apparent à l’égard des acquéreurs même assistés de la société Agir Déco.

En revanche, ni la gravité des moisissures localisées dans une partie limitée du bureau, ni l’impropriété inhérente à l’occupation de l’immeuble d’habitation, et plus spécialement de cette pièce, n’est caractérisée. La seule évocation par l’expert judiciaire du fait que les taches de moisissures sont fortement préjudiciales à la santé est insuffisante à établir en l’espèce qu’elles compromettaient l’usage du bien vendu.

Les taches d’humidité sur la dalle béton du garage et les moisissures sur le parquet du bureau ne constituent donc pas un vice caché.

b) Les panneaux de contreventement extérieur non protégés par un pare-pluie

L’expert judiciaire a relevé que le pare-pluie de la façade jardin du côté ouest, notamment au droit de la porte-fenêtre du fond de garage, était en partie décomposé et ne protégeait plus le panneau de particules de bois jouant le rôle de contreventement extérieur de la structure bois.

Elle a retenu que cette absence de protection du contreventement extérieur était connue de tous les occupants successifs de la maison, ainsi que des acquéreurs, puisqu’elle était apparente au tableau de la porte-fenêtre.

Le cliché photographique figurant à la page 8 du rapport d’expertise judiciaire montre à l’extérieur un pare-pluie déchiré sur une grande partie de sa longueur et un contreventement non protégé. Cette dégradation du pare-pluie, nettement visible de l’extérieur lors des visites, ne pouvait que laisser penser même à des profanes qu’étaient M. [X] et Mme [W] que l’ossature bois était exposée aux événementx climatiques (pluie, soleil, vent).

En conséquence, la preuve du vice caché n’est pas apportée.

c) L’habillage des tableaux extérieurs en tôle d’aluminium insuffisament descendu pour protéger les pieds de l’essentage bois

L’expert judiciaire a noté que l’habillage et la protection des tableaux des ensembles menuisés en façade au droit des baies n’avaient pas été suffisamment façonnés dans la découpe pour couvrir le pied de l’essentage à claire-voie.

Elle a expliqué que ce désordre était en partie la cause des entrées d’eau à l’intérieur de l’habitation, correspondant à un défaut dans l’exécution et la bonne finition des ensembles menuisés posés en 2010 dont pouvaient se rendre compte les occupants successifs.

Elle a également retenu qu’il était apparent au jour de la vente pour les acquéreurs.

Toutefois, les photographies du pied du bardage au droit d’un ensemble menuisé figurant à la page 9 du rapport d’expertise judiciaire et à la page 16 du rapport d’expertise amiable de M. [V] montrent une exposition aux intempéries du panneau de contreventement en bois, due à l’insuffisance de descente de l’habillage, limitée à quelques centimètres.

Une telle configuration ne pouvait laisser penser aux acquéreurs profanes en matière d’immobilier et de construction lors des visites au cours desquelles ils étaient accompagnés de professionnels non spécialisés dans la métallerie et les menuiseries extérieures, qu’un tel défaut était de nature à permettre des infiltrations d’eau à l’intérieur du bâti. Son ampleur leur étant inconnue au jour de la vente, il n’était donc pas apparent à leur égard.

L’expert judiciaire a précisé que la protection insuffisante des tableaux des ensembles menuisés pouvait aller jusqu’à dégrader l’ossature bois, compromettre sa solidité, et causer un désagrément dans l’usage des espaces à habiter (bureau devenu chambre).

Les entrées d’eau affectent l’occupation de l’habitation. Antérieures à la vente, elles constituent un vice caché au sens de l’article 1641.

d) Les joints des vitrages des ensembles menuisés au niveau 0 posés en 2010

L’expert judiciaire a constaté que ces joints comportaient des imperfections et n’étaient pas en application directe sur le vitrage sur toute la périphérie de l’ensembe, laissant passer l’eau dans les vides créés par ce défaut et remettant en cause l’étanchéité de la façade.

Elle a estimé que ces désordres étaient connus des vendeurs qui avaient vu ces joints se dégrader au cours de leur six ans d’occupation des lieux et n’avaient pas procédé à leur remise en place ou à leur remplacement plus tôt. Elle a ajouté que ces désordres étaient apparents lors de la vente pour les acquéreurs.

Cependant, comme l’a exactement retenu le tribunal, le défaut d’étanchéité de la façade ne pouvait être déduit de la dégradation visible des joints par les acquéreurs profanes lors des visites aux cours desquelles ils étaient accompagnés de professionnels non spécialisés dans la métallerie et les menuiseries extérieures. Les conséquences de ce désordre leur étant inconnues au jour de la vente, il n’étaient donc pas apparents à leur égard.

Les infiltrations d’eau affectent l’occupation de l’habitation. Antérieures à la vente, elles constituent un vice caché au sens de l’article 1641.

e) Les infiltrations par les baies au niveau 1

L’expert judiciaire a relevé que les joints extérieurs aujourd’hui dégradés, disposés dans les angles des appuis des baies entre les dormants des menuiseries extérieures et les tableaux en bois laissaient entrer l’eau sur les supports intérieurs de l’habitation. Dans la salle de bains, le sol carrelé était soufflé et déformé devant l’ensemble menuisé, puisque le platelage bois situé à la fois sous le revêtement et sous la menuiserie avait pris l’eau. Des moisissures ont été constatées après décollement à l’emplacement des plinthes latérales. Les joints extérieurs dégradés et l’absence de compri-bande autour de l’ensemble menuisé en étaient la cause.

Elle a ajouté qu’une autre cause des présences d’eau intérieures par condensation pouvait être directement liée à l’insuffisance de renouvellement d’air et à la présence de ponts thermiques flagrants.

Elle a estimé que :

— les joints extérieurs vieillis étaient perceptibles à travers les allèges vitrées et depuis l’extérieur,

— il était loisible à toute personne de diagnostiquer le mauvais état des joints en se penchant à la fenêtre,

— la présence d’humidité sur les supports intérieurs issue d’entrées d’eau dans les façades non étanches n’était pas récente, était connue des vendeurs qui avaient vécu six ans sur place (Mme [M] a déclaré qu’elle avait été amenée à éponger les vitrages à certains moments), avait été notifiée dans l’acte de vente dans les termes suivants : 'Observation étant ici faite qu’il a été constaté d’anciennes traces d’humidité sur le parquet du premier étage au pied de la façade vitrée côté jardin ; le vendeur déclare avoir lui-même constaté ces traces lors de son achat.', et avait été diagnostiquée comme un phénomène ancien par la société Agir Déco dans son témoignage du 16 juin 2020,

— ce désordre n’était pas visible lors de la vente pour les acquéreurs puisque les sols intérieurs étaient moquettés sur parquet, mais leur attention aurait dû être attirée par cette clause qui alertait sur 'd’anciennes traces d’humidité'. Une enquête plus poussée et une investigation personnelle auraient dû être effectuées en soulevant les moquettes par exemple,

— ce désordre endommageait les pièces maîtresses de la structure et causait un préjudice dans l’usage normal des pièces d’habitation. Les chambres 1 et 2 et la salle de bains étaient rendues impropres à leur destination.

Le 9 septembre 2024, M. [V], expert mandaté par M. [X] et Mme [W], a constaté, au droit des menuiseries des chambre 1 et 2 à l’étage, des zones de pénétration des eaux de pluies et de ruissellements ayant engendré la dégradation des plâtreries, des bois de support, et des bois du plancher en Osb. Le support de plancher Osb dans la chambre 2 donnant vers le pignon entamait une dégradation par de la moisissure, certainement liée à des pénétrations d’eau ou une absence de ventilation du mur pignon donnant derrière le doublage de la chambre.

L’existence au moment de la vente d’infiltrations par les baies ne pouvait être déduite de la dégradation visible des joints extérieurs et de l’absence de vmc dans les pièces du niveau 1 par les acquéreurs profanes lors des visites au cours desquelles ils étaient accompagnés de professionnels non spécialisés dans la métallerie et les menuiseries extérieures.

En outre, la clause contractuelle qui évoquait 'd’anciennes traces d’humidité sur le parquet du premier étage au pied de la façade vitrée côté jardin’ était inopérante à informer les acquéreurs sur la persistance de cette humidité infiltrante qui n’était pas résolue au jour de la vente, comme il ressort des constatations précitées et que ne vient pas remettre en cause l’établissement d’un devis de réfection de ce parquet par la société Agir Déco en juin 2019.

De plus, le courrier de celle-ci, faisant état de l’existence et de l’ancienneté de ce désordre, est daté du 16 juin 2020, soit postérieurement à la vente, et non pas du 16 juin 2019 comme indiqué par M. [P] à la page 32 de ses écritures. Ce courrier permet d’ailleurs de confirmer la continuité de ce désordre lors de la réalisation de sa prestation de remplacement du parquet en septembre 2019 : 'Pendant l’avancement nous avons été obligé d’interrompre notre prestation car les jours de pluie une humidité importante s’infiltrait dans la maison. Après dépose des revêtements en places nous avons pu constater que ce phénomène était présent depuis longtemps. Nous n’avons pas pu accepter le support dans l’état pour la pose du nouveau parquet et n’avons pas souhaité engager nos assurances au vu des infiltrations toujours présentes.'.

Les conséquences et la récurrence de ce désordre étant inconnues au moment de la vente par M. [X] et Mme [W], celui-ci n’était donc pas apparent à leur égard.

Antérieur à la vente et compromettant l’usage de certaines pièces de vie du niveau 1 de l’immeuble, il s’analyse en un vice caché.

f) Les problèmes d’infiltrations, de condensation, et d’humidité dans la chambre 3 au niveau 1

L’expert judiciaire a indiqué que, d’après les vidéos produites, l’eau s’introduisait par temps de pluie sous la fenêtre au droit de l’allège jusqu’à laisser une présence d’eau au sol et au pied du radiateur. Elle a constaté lors de ses investigations le 18 décembre 2020 une discontinuité du rejingot à l’extrémité de l’appui de la fenêtre au droit du tableau.

Le rejet de ces vidéos n’a pas été demandé. Elles ont été portées à la connaissance de M. [P] et de Mme [M] et soumises à la libre discussion. M. [D] les a d’ailleurs commentées dans son analyse.

Le principe du contradictoire n’a donc pas été enfreint. L’expert judiciaire pouvait donc s’appuyer sur cet élément de preuve pour en déduire ses conclusions techniques et estimer comme non nécessaire la réalisation d’investigations complémentaires comme des essais d’arrosage. La nullité de ses opérations d’expertise n’a d’ailleurs pas été sollicitée.

Ensuite, contrairement à ce qu’avance M. [P], Me [O], huissier de justice mandaté par M. [X] et Mme [W] pour établir un procès-verbal de constat, n’a pas effectué de constatations dans la chambre 3 au niveau 1 lors de sa venue sur place le 31 décembre 2019. L’état de la chambre qu’il rapporte à la page 4 de son procès-verbal est celui du bureau, devenu une chambre, et situé au niveau 0.

Les annonces de vente de l’immeuble par M. [X] et Mme [W], non datées mais postérieures à l’expertise judiciaire, produites par M. [P], et le rapport de M. [D] du 23 janvier 2025 ne remettent pas en cause l’existence du désordre mis en évidence lors des opérations contradictoires de l’expertise judiciaire.

Il en est de même des constatations du 18 novembre 2024 de Mme [R], clerc habilité aux constats mandaté par les vendeurs, et de l’absence de trace d’humidité en périphérie du châssis et du bon état du parquet massif, constatés le 24 mars 2025 par Me [K], commissaire de justice mandaté par M. [P]. En effet, des travaux ont été effectués par les acquéreurs dans les chambres et la salle de bains au niveau 1 durant leur occupation des lieux.

Enfin, les constatations de M. [V] corroborent celles effectuées par l’expert judiciaire. Il a relevé le 9 septembre 2024, au droit des menuiseries de cette chambre, que celles-ci avaient été posées sans rejingot, ni bavette, et que l’habillage d’aluminium reposait directement sur l’appui en maçonnerie sans mise en place de cordon mastic, ce qui favorisait les infiltrations d’eau lors de période de pluie et de vent laissant pénétrer les eaux par ruissellement.

L’expert judiciaire a imputé le désordre à un défaut relatif aux joints usés d’application de l’ouvrant sur le dormant de la menuiserie devant être révisés ou remplacés. Elle a expliqué en outre que l’interruption de l’habillage du rejingot pouvait provoquer une entrée d’eau éventuelle.

Elle a précisé que le désordre n’ayant eu lieu que les jours de pluie, il était difficile d’affirmer qu’il était apparent lors de la vente pour les acquéreurs s’il ne pleuvait pas lors des visites, mais qu’il était surprenant que les vendeurs ne se soient pas aperçus d’un écoulement d’eau au sol et au pied du radiateur lors des six années vécues sur place.

La survenue de plusieurs infiltrations d’eau par la fenêtre ne pouvait être déduite de l’usure visible des joints et du défaut d’exécution relevée au niveau du rejingot par les acquéreurs profanes lors des visites au cours desquelles ils étaient accompagnés de professionnels non spécialisés dans la métallerie et les menuiseries extérieures.

Les infiltrations d’eau dénoncées affectent l’occupation de la chambre 3 de l’habitation. Antérieures à la vente, elles constituent un vice caché au sens de l’article 1641.

g) Les problèmes de condensation dans la chambre 4 au niveau 2 et l’absence de vmc

L’expert judiciaire a constaté des moisissures au pourtour de la fenêtre et dans l’angle supérieur de la cage d’escalier. Elle a précisé qu’elles avaient été générées par le manque d’apport d’air neuf et l’absence de ventilation. En cas de pièces toujours fermées et en l’absence de passages d’air sous les portes (obstruées par des moquettes et des surépaisseurs de revêtements de sols) et d’entrées d’air dans les ensembles menuisés, il était courant que des vapeurs d’eau engendrent des moisissures sur des supports froids mal isolés par manque de renouvellement d’air dans les pièces.

Elle a considéré que :

— les acquéreurs ne pouvaient que constater l’absence de vmc à l’intérieur de l’habitation et l’absence d’entrées d’air dans les menuiseries lors de leurs visites,

— ce désordre était connu des vendeurs qui avaient vécu six ans sur place et Mme [M] avait déclaré avoir été amenée à éponger les vitrages à certains moments,

— l’absence de renouvellement d’air des pièces d’habitation cumulée aux problèmes d’entrées d’eau dans les façades engendrait un préjudice d’inconfort de l’habitation au risque de porter atteinte à la pérennité de l’ouvrage.

Mais, l’étendue du désordre ne pouvait être tirée de l’existence d’une seule vmc dans l’habitation, visible dans les wc du rez-de-chaussée.

En outre, Mme [M] ne démontre pas qu’une réduction du prix de vente de

5 000 euros a été consentie en raison de l’absence de vmc et de la nécessité d’y pallier.

Ce désordre n’était donc pas apparent à l’égard des acquéreurs même assistés de la société Agir Déco.

Par contre, ni la gravité des moisissures localisées dans cette chambre, ni l’atteinte inhérente à son occupation, n’est caractérisée.

Dès lors, les problèmes de condensation dans la chambre 4 au niveau 2 et l’absence de vmc ne constituent pas un vice caché.

h) La terrasse

L’expert judiciaire a relevé que :

— la hauteur du relevé d’étanchéité sous costière de la terrasse n’était pas suffisante, les 15 centimètres règlementaires n’étant pas respectés sur la totalité de sa périphérie,

— le complexe isolant de la terrasse anormalement chargé en eau avait ses caractéristiques thermiques affaiblies et sa capacité d’isolation diminuée. Ce désordre n’était pas apparent, mais pouvait compromettre la pérennité de l’ouvrage et représentait un préjudice d’inconfort,

— la terrasse haute de la cuisine, en plus de sa propre surface à évacuer, récupérait les eaux pluviales des deux toitures de la maison historique et celles de son local adjacent en pignon nord. N’étant munie que d’une seule évacuation de ces eaux et en l’absence de trop-plein, elle n’était pas conforme au Dtu 43.

Si ces défauts de conformité n’étaient pas apparents pour les acquéreurs, ils n’ont créé aucun dommage d’une gravité suffisante et compromettant l’usage de l’immeuble. Ils ne constituent donc pas un vice caché.

i) Le mur de l’appentis côté rue n’a pas de fondation

L’expert judiciaire a noté que la façade sur rue de la partie en agrandissement construite en 2005 était fondée sur un mur de parpaings de type blocs à bancher remplis de béton et ferraillés entre eux sur cinq rangs, reposant sur une semelle filante béton répartissant le poids de la maison. Elle a constaté que cette infrastructure était implantée dans le talus constitué du remblai réalisé lors de la création de la chaussée. M. [A], architecte en charge du suivi des travaux en 2005, a expliqué au cours des opérations d’expertise que l’appentis n’était pas fait pour étendre l’habitation et que les dispositions du terrain n’étaient pas adaptées.

Elle a conclu à l’absence de désordre.

L’existence d’un amas de terre ne constitue pas un défaut grave et compromettant l’usage de l’immeuble d’habitation. Les conditions du vice caché ne sont pas réunies. En outre, M. [X] et Mme [W] ne démontrent pas que la question de la conversion de l’appentis en cuisine a été déterminante dans leur décision d’acquérir cette maison.

j) L’existence d’une poutre sous-dimensíonnée située au-dessus du garage

L’expert judiciaire a précisé que le calcul effectué par le bureau d’études en structure bois Besb intervenu le 18 mars 2021 mettait en évidence :

— la déformation importante du linteau de la porte sectionnelle du garage, résultant d’un mauvais calcul initial de l’entreprise de charpente Usbat Charpentiers d’Aujourd’hui, en charge de l’exécution. Ce désordre était apparent pour quiconque était présent dans le garage face à la poutre qui fléchissait dans son milieu,

— le sous-dimensionnement du linteau de l’ensemble menuisé dans le bureau devenu la chambre du fils, résultant d’un mauvais calcul de la même entreprise qui n’était pas adapté à la portée de 2,40 mètres au-dessus de la menuiserie. Ce désordre ne pouvait être vu puisqu’il était intégré entre deux parois opaques,

— l’absence d’équerre en pied de l’ossature bois à deux endroits et l’absence d’un relevé béton suffisant côté rue ne pouvaient être vues des occupants et remettaient en cause la solidité de l’ouvrage,

— la dégradation du pare-pluie au droit de la porte du fond de garage qui n’était pas protégé était apparente lors de la vente et connue des vendeurs qui avaient vécu six ans sur place. Ce désordre pouvait porter préjudice à la pérennité de l’ossature en bois de l’ouvrage.

Si deux des défauts précités étaient visibles lors des visites des acquéreurs, ces derniers ne pouvaient en déduire que ceux-ci, limités en leur nombre, signifiaient que la solidité de l’immeuble était atteinte. Leurs conséquences et leur ampleur leur étant inconnues, ils n’étaient donc pas apparents à leur égard.

Les désordres graves ainsi décrits, antérieurs à la vente, constituent un vice caché au sens de l’article 1641.

k) L’eau s’accumule dans la gouttière de la triple baie de la cuisine au niveau 1 jardin

L’expert judiciaire a relevé que de l’eau s’accumulait dans le rail bas de la porte-fenêtre coulissante de la cuisine donnant sur la terrasse durant les jours de pluie et qu’il était donc difficile d’affirmer que ce désordre était apparent lors de la vente pour les acquéreurs s’il ne pleuvait pas lors des visites. Par contre, ce phénomène d’accumulation d’eau, ce désagrément, et le risque de voir la cuisine inondée étaient connus et vécus par les vendeurs. Il était à l’origine d’un préjudice d’usage puisqu’il y avait obligation d’épongeage du sol de la cuisine à répétition les jours de pluie.

Ces infiltrations d’eau affectent l’occupation de l’habitation. Antérieures à la vente, elles constituent un vice caché au sens de l’article 1641.

l) Les autres désordres

L’habillage des tableaux extérieurs en tôle d’aluminium insuffisament descendu pour protéger les pieds de l’essentage bois, visés à nouveau dans ce paragraphe par M. [X] et Mme [W], a été examiné dans le paragraphe c) ci-dessus.

L’expert judiciaire a constaté que :

— en l’absence de bavette de rejet d’eau en partie supérieure, la tôle d’habillage extérieur en aluminium de la porte-fenêtre de fond de garage pouvait être à l’origine d’une entrée d’eau dans la paroi. Ce désordre n’était pas évident pour les acquéreurs et les vendeurs.

— la non-conformité de la mise en oeuvre des deux épaisseurs de laine de verre avec kraft dans les parois de la façade en ossature bois ne pouvait pas être détectée par les propriétaires successifs puisqu’intercalée entre des parois opaques, ni par les acquéreurs,

— la présence de cloques sur la peinture au plafond du volume de la douche au niveau 0 était due à de la vapeur d’eau venue se condenser sur des parois froides dans un volume non correctement ventilé, sans entrée d’air sous la porte d’accès. Ce phénomène était à mettre en rapport avec les problèmes de condensation dans la chambre 4 au niveau 2 et l’absence de vmc, et avec les infiltrations au niveau de la cheminée de la partie historique de la maison. Il était apparent pour les demandeurs et les vendeurs et constituait un préjudice d’inconfort et de manque d’hygiène,

— des goutelettes d’eau se formaient sur la paroi du tuyau de descente des eaux pluviales du garage et constituaient au sol une auréole humide sur la dalle béton. Ces condensations étaient connues des vendeurs qui avaient vécu six ans sur place,

— l’édicule extérieur de la grille intérieure du conduit horizontal situé en partie haute du mur ouest de la cuisine manquait. Un papier sopalin avait été mis en place pour empêcher l’air froid de pénétrer. Ce désordre était connu des vendeurs,

— de l’eau était présente au droit de l’emmarchement au niveau 1 à l’aplomb du raccord de terrasse sur l’ancienne maison, du fait du décollement du solin ciment qui la laissait passer entre le pignon en moellons et les doublages de l’habitation.

A défaut de démontrer que ces défauts sont atteints d’une gravité suffisante et compromettent l’usage de l’immeuble, ils ne constituent pas des vices cachés au sens de l’article 1641.

2) Sur la connaissance des vices cachés par les vendeurs

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du même code précise que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Cette présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel est irréfragable.

En l’espèce, l’acte de vente du 26 juillet 2019 stipule à la page 11 que 'L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

'' des vices apparents,

'' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

'' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

'' s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Observation étant ici faite qu’il a été constaté d’anciennes traces d’humidité sur le parquet du premier étage au pied de la façade vitrée côté jardin ; le vendeur déclare avoir lui-même constaté ces traces lors de son achat.'.

Comme l’a relevé l’expert judiciaire, l’occupation de la maison par M. [P] et Mme [M] pendant plus de cinq ans et demi, de fin octobre 2013 à fin juillet 2019, les a mis en mesure de constater et de subir les entrées d’eau constituant les vices cachés c), d), e), f), et k) retenus ci-dessus.

Contrairement à ce qu’avance M. [P], pour être exclue, la clause exige uniquement de faire la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, et non pas de l’existence de manoeuvres frauduleuses de sa part. En outre, la clause informant les acquéreurs d’anciennes traces d’humidité sur le parquet du premier étage n’exonère pas les vendeurs pour ces vices cachés à l’origine des entrées d’eau à l’intérieur de l’habitation persistant après la vente.

En revanche, la preuve de la connaissance par les vendeurs des vices cachés affectant la poutre située au-dessus du garage, tels que décrits dans le paragraphe j) ci-dessus, n’est pas apportée.

Enfin, la qualité de vendeur professionnel s’apprécie au jour de la vente litigieuse et pour chaque vendeur.

Aucun élément probant n’est versé aux débats s’agissant de Mme [M], laquelle a donc la qualité de vendeur profane.

S’agissant de M. [P], plusieurs des sociétés dont il est le gérant et/ou associé, ou le président, ont été créées après la vente en cause. La Sci Jlt Immo a été immatriculée le 6 avril 2020, la Sci Com le 24 juin 2021, la Sci Amth le 14 juin 2022, la Sas Lth Holding le 13 septembre 2022, et la Sci Qg5 le 17 avril 2023.

En outre, la Sci Chalon Plsts a été radiée du Rcs le 3 mars 2011 et, la Sci Poitiers Sltss, le 5 octobre 2017, soit avant la vente litigieuse.

La seule qualité de gérant associé de M. [P] des sociétés suivantes ne suffit pas à lui conférer celle de professionnel de l’immobilier au jour de la vente :

— la Sci Saint Emlo, dont l’objet social était 'l’acquisition d’un appartement sis à [Adresse 8], l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement dudit appartement et de tous autres immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement, par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement',

— la Sci Nilog Malaunay, dont l’objet social était 'l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis et biens immobiliers dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, échange, ou autrement, et la prise de participation dans toutes sociétés'.

M. [P] a acquis l’immeuble en cause à titre de résidence principale pour l’occuper avec Mme [M] et leurs deux enfants. Au jour de la vente, il avait la qualité de commerçant. Il démontre qu’il exploite depuis le 1er janvier 2014 un commerce de fleurs, plantes, arbres, arbustes, engrais, et d’animaux de compagnie, d’aliments et d’articles afférents, au sein de l’Eurl Nlbd Fleurs, secteur d’activité distinct de l’immobilier.

La plus-value réalisée lors de la vente du 26 juillet 2019, qui résulte de la négociation intervenue entre les parties sur le prix, n’est pas de nature à conférer la qualité de professionnel de l’immobilier à M. [P].

En outre, la revente le 18 janvier 2024 de sa maison d’habitation à [Localité 9] est postérieure à la vente, objet de ce litige.

M. [P] n’avait donc pas la qualité de vendeur professionnel au jour de la vente.

* * *

En définitive, la clause d’exclusion de garantie ne bénéficie pas à M. [P] et Mme [M] concernant les vices cachés c), d), e), f), et k) retenus ci-dessus. En application de l’article 1645, la résolution de la vente du 26 juillet 2019 sera prononcée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les conséquences de la résolution

1) Sur le contrat de vente

L’article 1644 du code civil précise que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Les dispositions de l’article 1645 du même code ont été spécifiées ci-dessus.

La résolution du contrat de vente, sollicitée par M. [X] et Mme [W], emporte son anéantissement rétroactif et une obligation de restitution réciproque pour les parties lesquelles sont replacées dans la situation antérieure au contrat.

Le jugement par lequel M. [P] et Mme [M] ont été condamnés in solidum à restituer à M. [X] et Mme [W] le prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022, les droits taxables, les frais notariés, et les autres frais sera confirmé.

a) Le remboursement du montant des travaux engagés durant leur occupation des lieux par M. [X] et Mme [W]

Ceux-ci produisent les pièces suivantes pour en justifier à hauteur de

12 867,78 euros :

— un devis de rénovation des 1er et 10 juillet 2019 de la société Agir Déco d’un montant de 15 702,89 euros, dont ils indiquent avoir réglé la somme de

10 342,62 euros, et deux factures des 15 juillet et 20 septembre 2019 se référant à ce devis et chiffrée chacune à 5 171,31 euros,

— un devis du 27 juin 2019 de l’entreprise AirC2 pour des travaux de plomberie, accepté le 14 juillet 2019, d’un montant de 6 767,20 euros TTC, et une facture d’acompte afférente de 2030,16 euros TTC datée du 22 juillet 2019,

— une facture de réfection d’un raccord de mur entre la terrasse et le mur en silex de 336,60 euros établie le 16 juin 2020 par la Sarl [H],

— une facture de l’entreprise Arts et Toitures du 27 juillet 2019 pour une intervention du 10 septembre 2019 de 'Dépannage pour réparation ou vérification. […] Application de joint étanche sur jonction d’acrotère.' de 158,40 euros TTC,

— la liste des virements afférents.

Pour discuter de ce montant, M. [P] verse aux débats un courriel du 18 mars 2025 de M. [N] de la société Agir Déco, aux termes duquel il précise avoir 'suspendu les travaux le temps d’une procédure entre Mr [X] et l’ancien propriétaire

La commande de certains produits n’ont pas été enlevé chez les fournisseurs de l’époque du fait de l’arrêt des travaux pour environ 5000 euros'.

M. [P] se réfère également aux constatations de Me [K], contenues dans son procès-verbal de constat du 24 mars 2025, pour justifier que cette suspension des travaux n’a pas été levée.

Cependant, M. [X] et Mme [W] justifient s’être acquittés de la somme de

10 342,62 euros pour ces travaux malgré leur suspension. Le remboursement par la société Agir Déco d’une partie de cette somme n’est pas établi. Celle-ci a d’ailleurs été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Rouen le 22 août 2023.

Le montant total de 12 867,78 euros retenu par le tribunal sera donc maintenu à la charge in solidum de M. [P] et Mme [M].

b) L’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Les infiltrations d’eau dans plusieurs pièces de la maison (chambres 1, 2 et 3 et la salle de bains au niveau 1, sol de la cuisine) ont entraîné une gêne pour ses occupants lors des jours de pluie, mais pas une privation de celles-ci.

En revanche, n’est pas démontré le lien entre le changement d’affectation du bureau en chambre et ces entrées d’eau.

M. [X] et Mme [W] sollicitent l’allocation d’une somme de 1 500 euros par mois sans en justifier.

Pour réparer leur désagrément causé par ces entrées d’eau, l’indemnité sera fixée à la somme de 300 euros selon les modalités qu’ils ont sollicitées, soit durant 28 mois du 26 juillet 2019, date d’acquisition de l’immeuble, jusqu’au 20 novembre 2021, date d’établissement du rapport d’expertise judiciaire, soit la somme de

8 400 euros.

Le montant forfaitaire de 5 000 euros retenu par le tribunal sera infirmé.

c) L’indemnisation d’un préjudice moral

Les pièces versées aux débats au soutien de cette prétention (procès-verbal de constat du 3 décembre 2021 et une copie du livret de famille) ne font pas la preuve que le motif de la séparation du couple [J] est imputable à ce contentieux.

Cette réclamation sera donc rejetée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

2) Sur le contrat de prêt afférent

Le prêt conclu par M. [X] et Mme [W] avec la Sa Bnp Paribas, ayant pris effet le 5 août 2019, était destiné à financer le contrat principal de vente conclu avec M. [P] et Mme [M]. La résolution de ce dernier, en raison de son effet rétroactif, entraîne la résolution de plein droit du premier qui était son accessoire.

Cette résolution du prêt, qui sera confirmée, a pour conséquence de remettre les parties dans leur situation antérieure. M. [X] et Mme [W] seront donc condamnés à restituer à la Sa Bnp Paribas le capital prêté de 482 150 euros, duquel seront déduits les versements effectués par ceux-ci, et ce, par compensation.

La disposition du jugement par laquelle la Sa Bnp Paribas a été condamnée à rembourser à M. [X] et Mme [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la présente décision sera infirmée.

Sur les demandes de la Sa Bnp Paribas dirigées contre M. [P] et Mme [M]

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

1) Sur la demande de garantie

a) Sa recevabilité à l’égard de Mme [M]

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 567 du même code indique que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, en première instance, la Sa Bnp Paribas n’avait pas constitué avocat.

En cause d’appel, elle formule ce recours en garantie qui ne s’analyse pas en une demande de compensation et n’a pas pour but de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

N’ayant pas formulé de demandes devant le tribunal, les dispositions de l’article 565 ne s’appliquent pas.

Il en est de même de celles de l’article 566, les prétentions formées en première instance l’ayant été par les parties autres que la Sa Bnp Paribas.

Enfin, n’est pas reconventionnelle la demande formée en appel par une partie contre un de ses codéfendeurs en première instance qui n’a élevé aucune prétention à son encontre, ce qui était le cas de Mme [M] à l’égard de la Sa Bnp Paribas.

Cette demande en garantie est donc irrecevable à l’égard de Mme [M].

b) Son bien-fondé à l’égard de M. [P]

En l’espèce, la restitution du capital restant dû à la banque, résultant de l’anéantissement du contrat de prêt, ne constitue pas, en elle-même, à l’inverse de la perte des intérêts conventionnels, un préjudice réparable.

Le recours en garantie formé contre M. [P] sera donc rejeté.

2) Sur la demande indemnitaire

La résolution de la vente et celle consécutive du prêt immobilier sont imputables à la faute des vendeurs lesquels, alors qu’ils avaient connaissance des vices affectant l’immeuble mis en vente et retenus dans les développements ci-dessus, n’en ont pas fait état aux acquéreurs au jour de la vente.

En raison de cette faute, la Sa Bnp Paribas a perdu le bénéfice des intérêts conventionnels échus jusqu’à la résolution du prêt immobilier et une chance de percevoir les intérêts à échoir au-delà de cette résolution auxquels elle avait droit de la part des emprunteurs.

Elle sollicite le versement du montant total des intérêts qu’elle aurait pu percevoir en exécution du prêt égal à 50 286,99 euros, outre de la commission d’ouverture de 1 000 euros payable en une seule fois incluse dans le taux annuel effectif global (TAEG).

Or, son préjudice s’analyse en une perte de chance de recouvrer la totalité des intérêts et accessoires, dont la réparation est nécessairement partielle en fonction de l’aléa lié au remboursement du prêt par les emprunteurs.

Le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée.

Il convient donc :

— d’ordonner la réouverture des débats,

— d’inviter M. [P], Mme [M], et la Sa Bnp Paribas à faire part, au plus tard le 30 avril 2026, de leurs éventuelles observations sur ce moyen relevé d’office,

— de surseoir à statuer sur cette prétention et sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile formées par les parties, ainsi que de réserver les dépens, l’affaire étant fixée à l’audience du 20 mai 2026 à 14h.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamné la Sa Bnp Paribas à rembourser à M. [G] [X] et Mme [F] [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la présente décision,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [P] et Mme [T] [M] à payer à M. [G] [X] et Mme [F] [W] la somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne M. [G] [X] et Mme [F] [W] à restituer à la Sa Bnp Paribas le capital prêté de 482 150 euros, duquel seront déduits les versements effectués par ceux-ci, et ce, par compensation,

Déclare la Sa Bnp Paribas irrecevable en sa demande en garantie dirigée contre Mme [T] [M],

Déboute la Sa Bnp Paribas de sa demande en garantie formée contre M. [U] [P],

Ordonne la réouverture des débats et fixe l’affaire à l’audience du 20 mai 2026 à 14h,

Invite M. [U] [P], Mme [T] [M], et la Sa Bnp Paribas à faire part, au plus tard pour le 30 avril 2026, de leurs éventuelles observations sur le moyen relevé d’office relatif à la qualification du préjudice de perte des intérêts conventionnels et accessoires du prêt, en perte de chance,

Sursoit à statuer sur la demande indemnitaire de la Sa Bnp Paribas formée contre M. [U] [P] et Mme [T] [M] et sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile présentées par les parties,

Réserve les dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,