08/11/2018

ARRÊT N° 705/2018

N° RG 18/01591 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MG4F

VBJ/CD

Décision déférée du 19 Mars 2018 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 17-000375

[…]

SA HLM DES CHALETS

C/

C D épouse X

Z X

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTE

SA HLM DES CHALETS

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame C D épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Barnabé BIBI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Barnabé BIBI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. BEAUCLAIR et V. BLANQUE-F, conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. I-J, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-F, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. I-J, président, et par M. Y, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail du 28 septembre 2009, la SA HLM des Chalets a donné en location aux époux Z et E X, qui ont quatre enfants dont deux majeurs, un appartement […], situé […] à Toulouse.

L’immeuble devant être démoli dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, la SA HLM des Chalets se devait de reloger ses occupants dans les conditions de l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.

Elle déclare avoir proposé trois logements aux époux X, que ceux-ci ont refusés avant la délivrance d’un congé signifié par acte d’huissier du 16 février 2016 pour le 24 août 2016.

Les 25 avril et 1^er juin 2016, la SA HLM des Chalets a proposé un 4^e logement T5 de 91,26 m², dans un programme neuf 'Le symbioz', livrable en septembre 2016 et situé […].

Par acte d’huissier du 24 août 2016, date d’effet du congé, il a été constaté que le logement de l’immeuble Messager était toujours occupé et M^me X E a déclaré à l’huissier qu’elle acceptait le T5 dans la résidence 'Le Symbioz', mais le couple n’a pas donné suite à cet accord.

Par acte du 3 février 2017, la SA HLM des Chalets a fait assigner les époux X afin de voir valider le congé, constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion.

Par jugement du 19 mars 2018, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— reçu la SA HLM des Chalets en ses demandes,

— l’a déclarée mal fondée et l’en a déboutée,

— reçu les défendeurs en leur demande reconventionnelle en nullité du congé,

— déclaré nul et de nul effet le congé à eux notifié par la SA HLM des Chalets,

— condamné la SA HLM des Chalets à leur payer la somme globale de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples des parties,

— condamné la SA HLM des Chalets aux dépens de l’instance.

Le premier juge a notamment retenu que le bailleur ne prouvait pas que les biens proposés correspondaient aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant professionnels, et aux possibilités des locataires, notamment au regard de la réduction importante de surface des logements proposés.

Par déclaration d’appel du 5 avril 2018, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société HLM des Chalets a formé appel aux fins de voir annuler en toutes ses dispositions ledit jugement en ce qu’elle :

— a été déboutée de l’intégralité de ses demandes en validation de congé et expulsion et condamnation aux indemnités d’occupation, article 700 et dépens, le Tribunal d’Instance déclarant nul et de nul effet le congé notifié par la SA HLM des Chalets aux époux X

— a été condamnée à payer à M. Z X et M^me E X la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens d’instance. Par conclusions du 15 juin 2018, au visa des dispositions des articles L 353-15 du III du Code de la construction et de l’habitation et 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948, 564 du Code de procédure civile, 1240 du code civil, la société HLM demande à la Cour de :

— la recevoir en ses conclusions, les disant justes et bien fondées,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes et contestations, injustifiées et non étayées,

— réformer le jugement querellé en son entier dispositif ;

Statuer à nouveau et :

— constater qu’elle a formalisé cinq offres de relogement satisfactoires auprès de M. et M^me X,

— valider le congé le déclarant recevable et bien-fondé signifié le 16 février 2016 à M. et M^me X,

— constater que depuis le 24 août 2016, M. et M^me X sont occupants sans droit ni titre et ne sauraient bénéficier du droit au maintien dans les lieux,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. et M^me X et de tous occupants de leur chef de l’immeuble

sus-indiqué dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— dire et juger que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, visé à l’article L 412-1 et L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécutions (article 62 de la loi du 9 juillet 1991) sera supprimé,

— dire et juger que le bénéfice de la trêve hivernale sera supprimé au visa de l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du quittancement actuel charges comprises, et ce jusqu’au départ effectif des lieux par ces derniers,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux et que cette indemnité sera révisée en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail,

— dire et juger, à titre principal, que la demande de dommages et intérêts présentée pour la première fois par les époux X est irrecevable dès lors qu’il s’agit d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du Code de procédure civile,

— dire et juger, à titre subsidiaire, que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 € présentée par les époux X pour la première fois en cause d’appel est infondée dès lors qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à la SA HLM des Chalets, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

En tout état de cause,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens, en ceux compris le constat d’huissier en date du 24 août 2016,

— ordonner l’exécution de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Y ajoutant, en cause d’appel

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Elle expose que :

— n’étant pas à l’initiative du projet de démolition, elle n’est pas tenue de respecter les articles L 314-1 et suivants du code de l’urbanisme,

— elle a transmis non pas 3 mais 5 offres de relogement conformes dans le cadre de la solidarité entre bailleurs sociaux,

— les locataires, également intéressés par la location accession, souhaitaient un logement, de préférence un pavillon, dans les secteurs Tournefeuille, Basso Cambo, Blagnac, B, […], Mirail, et proche des transports, M^me X n’ayant pas le permis,

— les logements correspondaient aux besoins familiaux et au secteur géographique souhaité,

— c’est la société Patrimoine qui s’est portée acquéreur du T 2 en 2017 et non la bailleresse et le litige sur le prix de vente lui est étranger,

— les époux X sont de mauvaise foi n’ayant pas retiré les lettres recommandées et refusé de visiter certains des logements proposés,

— leur demande de dommages et intérêts est irrecevable pour être nouvelle et en toute hypothèse non fondée.

Par conclusions du 29 mai 2018, au visa des articles 13 bis et suivants de la loi du 1^er septembre 1948, L.300-1 et L.314-1 du Code de l’Urbanisme, L. 521-1 du Code de la Construction, 1751 du Code Civil, 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales, les époux X demandent à la Cour de :

— dire et juger que la société SA HLM des Chalets ne justifie pas leur avoir notifié les offres,

— dire et juger qu’aucun écrit n’est produit par le bailleur pour justifier les refus des époux X,

— déclarer nul et non avenu le congé,

— constater que le bailleur continue de percevoir tous les mois les loyers afférents à l’appartement loué et occupé par les époux X, 10, cheminement Messager […] conformément au bail et leur délivre les quittances y afférentes,

— constater en conséquence qu’ils ne sont pas sans droit ni titre,

— constater que la SA HLM des Chalets n’a pas satisfait à son obligation de relogement selon les souhaits des époux X et ce, en application des textes en vigueur,

— dire et juger que la SA HLM des Chalets ne peut conditionner le relogement des époux X à l’acceptation de la vente au bailleur de leur T 2,

— dire et juger que cette contrepartie imposée aux époux X constitue un refus de relogement,

— confirmer la décision entreprise,

Y ajoutant en cause d’appel

— dire et juger que la condition posée pour le relogement constitue un refus de relogement qui cause préjudice,

— condamner en conséquence la SA HLM des Chalets à leur payer la somme de 15.000,000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des troubles que lui causent le non relogement et la présente procédure,

— enjoindre la SA HLM des Chalets de procéder au relogement de la famille X conformément à leur souhait sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— condamner la société SA HLM des Chalets à payer aux époux X la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin, selon la même modalité, aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que :

— les offres n’ont pas été formalisées de manière régulière,

— elles ne correspondaient pas à une surface de 157 m²,

— c’est bien le refus de vendre le T2 qui est à l’origine de l’absence de […],

— l’absence d’offre sérieuse leur cause un préjudice, le couple devant vivre dans un quartier dangereux.

MOTIFS

L’article L 353-15 III du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1 ou de démolition prévue par une convention visée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.

L’article 13 bis prévoit par ailleurs que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

— dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

— dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

— dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Les époux X sont titulaires d’un bail portant sur un appartement T5 situé […] à Toulouse dont le loyer était de 609,94 € en 2016.

Le bail mentionne un type 5 au 6^e étage, d’une surface corrigée de 157 m². Il résulte de la convention du 2 août 1996 signée entre l’Etat et la SA HLM des Chalets que l’appartement occupé par les époux X est en réalité d’une surface habitable de 92,87 m² et d’une surface utile de 95,60 m² avec le balcon.

Le texte impose la présentation de trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis susvisé.

Ont été successivement proposés aux époux X :

— le 25 juin 2015 : un T 4 de 78,16 m2, situé 9 rue F Weber à Toulouse, pour un loyer de base de 537,14 €,

— le 27 août 2015 : un T 5 de 89,75 m2 situé au 11^e étage, 1 cheminement F G à Toulouse pour un loyer de 572,66 € ou 621,13 € selon un autre courrier,

— le 6 janvier 2016 : une villa T 4 de 80,7 m2 située […] à Toulouse pour un loyer de 584,53 €, accepté dans un 1^er temps par M^me X, puis refusé selon un mail adressé par Habitat Toulouse au Groupe des Chalets.

Le 25 février 2016, alors que les lettres recommandées avec avis de réception avaient été retournées

non réclamées, M. X a confirmé ses refus pour les motifs suivants : 1^er appartement trop petit, 2^e appartement dans un quartier mauvais pour les enfants, 3^e offre que M^me X ne pouvait accepter seule mais qu’il accepte d’examiner. Ainsi et contrairement à ce que soutiennent les époux X, les refus sont prouvés et ce d’autant qu’une 4^e offre sera faite.

En effet, le 1^er avril par l’intermédiaire de ICF Habitat Atlantique, SNCF Immobilier était proposé un logement type 5 situé au 5, […] d’une surface habitable de 82,85 m² au 4^e étage sans ascenseur pour un loyer de 512 €.

Ainsi, trois des 4 offres concernaient des surfaces inférieures d’environ 10 à 14 m² à celle du logement occupé, soit l’équivalent d’une chambre, ce qui est insuffisant pour une famille de six personnes avec quatre adultes.

La 2^e offre concernant un T 5 de 89,75 m2, 1 cheminement F G était conforme en surface mais a été refusée en raison du quartier.

Les refus des locataires étaient légitimes, les offres faites n’étant pas, en violation du texte susvisé, conformes aux besoins personnels ou familiaux des époux X.

S’agissant d’une 5^e offre le 25 avril 2016 par le bailleur, d’un T5 de 91,26 m2, situé 28, allées de Bellefontaine, au 2^e étage, le loyer (559,07 € outre 155,98 € de charges) était supérieur de plus de 100 € à ce qui était jusqu’alors réglé.

Enfin, il apparaît à la lecture d’un courrier de Patrimoine SA Languedocienne, adressé à la SA HLM des Chalets le 17 mars 2017, que cet organisme a proposé à la SA HLM des Chalets un logement dans les termes suivants : 'Nous vous avons proposé le logement T 5 n° 344 situé 7 […]. En date du 16 mars 2017, vous nous indiquez ne pas y donner suite dans la mesure où la famille X refuse la proposition du T5 à Erik Satie en contrepartie de la vente de leur appartement situé dans la copropriété de Messager'.

Il ressort de cette lettre que c’est bien la SA HLM des Chalets qui n’a pas donné suite à la proposition de logement de la SA Patrimoine en raison du désaccord des époux X sur le prix de vente de leur T2.

Ce courrier confirme la teneur de celui adressé par M. X à l’appelante (date illisible), se plaignant d’une offre de relogement conditionnée par la vente du T2 qu’il possède à Messager, en raison d’un désaccord sur le prix du m² et se terminant par 'Je demande Erik Satie'.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA HLM des Chalets ne justifie pas de trois offres de relogement conformes à l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé le congé et débouté la SA HLM des Chalets de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés, selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande de dommages et intérêts accessoire à la défense opposée à la demande principale ne constitue pas une demande nouvelle et elle est recevable.

Elle est fondée sur la crainte de devoir continuer à vivre dans un quartier devenu dangereux où des agressions à main armée ont déjà eu lieu. Néanmoins, les époux X n’ont pas exclu ce quartier de leurs demandes et la loi impose au bailleur de respecter le secteur géographique d’origine. En outre, les époux X étaient disposés à accepter le logement […], qui se situe à deux rues du logement du cheminement G qu’ils avaient refusé pour ce motif. Les époux X ne démontrent en conséquence ni faute ni préjudice et seront déboutés de ce chef.

Il est enfin établi que les locataires n’ont pas réclamé des offres adressées en recommandé, voire

n’ont pas visité certains des logements proposés et ont tardé à formaliser leurs refus et ce sans utiliser les imprimés dédiés à cet effet, perturbant ainsi le déroulement de la procédure de relogement. Au surplus, la SA HLM des Chalets demeure tenue d’une obligation légale de relogement ; dès lors, la demande de condamnation sous astreinte à produire de nouvelles offres sera rejetée.

La SA HLM des Chalets succombant, elle supportera les dépens et devra verser aux époux X la somme de 1.500 € en application de l’article 700 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement,

Y ajoutant

Déclare recevable la demande en dommages et intérêts des époux X ;

La rejette au fond,

Déboute les époux X de leur demande visant à voir prononcer une astreinte relative à l’obligation de la SA HLM des Chalets de les reloger,

Condamne la SA HLM des Chalets à verser aux époux X la somme de 1.500 € en application de l’article 700 1° du code de procédure civile ;

Condamne la SA HLM des Chalets au paiement des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. Y C. I-J