14/06/2021

ARRÊT N°548/2021

N° RG 20/02565 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NXKX

PP/CD

Décision déférée du 27 Août 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 18/01768

M^me X

SAS SOLVEO INVESTISSEMENT

SAS SOLEIL 04

C/

D Y

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

SAS SOLVEO INVESTISSEMENT

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SAS SOLEIL 04

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur D Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Martine CANTALOUP, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Marie-helene ROUGEMONT-PELLET, avocat plaidant au barreau de CARPENTRAS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P; POIREL et V. BLANQUE-JEAN, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. I-J, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. G

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. I-J, président, et par M. G, greffier de chambre.

FAITS

M D Y, au titre de son activité vinicole souhaitait construire un chai avec caveau, des bureaux et un espace de vente et de logement agricole sur un terrain lui appartenant situé […].

Par acte en date du 8 juillet 2015, M. D Y a consenti à la SAS Solveo investissement une promesse de bail emphytéotique devant permettre à cette dernière d’installer et d’exploiter des panneaux photovoltaïques sur le toit du chai, les démarches concernant l’étude, le développement, la conception et la réalisation de ces projets dont les obligations sont mentionnées à la présente et à l’annexe 1 étant confiées à son représentant spécialement mandaté, la SAS Solveo Energie, la promesse prévoyant la possibilité pour la SAS Solveo d’être substituée par l’une de ses filiales pour la levée de l’option.

Par arrêté en date du 5 juillet 2016, la commune Sainte Cécile Les Vignes a accordé à Monsieur Y un permis de construire pour la réalisation de son projet.

Par courrier adressé sous pli recommandé avec accusé de réception en date du 10 octobre 2017, la société Solveo investissement a avisé M. Y de son intention de lever l’option par le présent courrier et de ce qu’elle serait substituée par sa filiale la SAS Soleil pour la signature du bail authentique.

Par exploit d’huissier en date du 26 octobre 2017, la SAS Soleil 04 a signifié à M. Y, le précédent courrier du 10 octobre 2017, marquant la volonté de Solveo Investissement de lever l’option et la substitution de C ainsi qu’un courrier émanant de Soleil 04 précisant son intention de lever l’option et de se substituer à Solveo Investissement

Le 22 mars 2018, la SAS Soleil 04 a fait signifier à M. D Y une sommation d’avoir à comparaître devant Maître Z, le 28 mars 2018, aux fins de signature de l’acte authentique.

M. D Y ne s’est pas présenté devant Maître Z.

PROCÉDURE

Par exploit d’huissier en date du 25 mai 2018, M. D Y a fait assigner la SAS Solveo et la SAS Soleil 04 devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin de voir constater la nullité de la promesse de bail emphytéotique.

Par jugement contradictoire en date du 27 août 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— prononcé la nullité de la promesse de bail emphytéotique du 08 juillet 2015 intervenue entre M. D Y et la SAS Solveo Investissement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement la SAS Solveo Investissement et la SAS Soleil 04 à payer à M. D Y la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné solidairement la SAS Solveo Investissement et la SAS Soleil 04 aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 22 septembre 2020, la SAS Solveo et la SAS Soleil 04 ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse de bail emphytéotique du 08 juillet 2015 intervenue entre M. D Y et la SAS Solveo Investissement, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné solidairement la SAS Solveo Investissement et la SAS Soleil 04 à payer à M. D Y la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS Solveo et la SAS Soleil 04 dans leurs dernières conclusions d’appelant N° 4 en date du 25 mars 2021, demandent à la cour, au visa des articles L.290-1 du Code de la construction et de l’habitation, L.451-2 du Code rural et de la pêche maritime, 1109, 1110, 1134, 1147, 1170 et 1174

anciens du Code civil, 911,586 et 700 du Code de procédure civile, de:

— Débouter M. D Y de l’intégralité de ses demandes,

in limine litis,

— Débouter M. D Y de sa demande visant à circonscrire le périmètre de l’appel,

Infirmer le jugement rendu le 27 août 2020 par le Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la promesse de bail emphytéotique du

8 juillet 2015 conclue entre la SAS Solveo Investissement et M. D Y,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement les SAS Solveo Investissement et la SAS Soleil 04 à payer à M. A une somme de 4 000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné solidairement les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 au paiement des entiers dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal:

— Juger que la promesse de bail emphytéotique conclue le 8 juillet 2015 entre la SAS Solveo Investissement et M. D Y n’encourt ni la nullité, ni la caducité,

— Débouter M. D Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— Juger que M. D Y a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard des SAS Soleil 04 et Solveo Investissement,

— Condamner M. D Y à payer à la SAS SOLEIL 04 la somme de

7 000,00€ à titre d’indemnité conventionnelle,

— Condamner M. D Y à payer à la SAS Soleil 04 la somme

258. 677,94€ à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des frais avancés,

En toutes circonstances,

— Condamner M. D Y à payer à la SAS Soleil 04 la somme de

5 000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. D Y à payer à la SAS Solveo Investissement la somme de 5.000.00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. D Y au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés appelantes font valoir «in limine litis» que leur appel portant sur tous les chefs du jugement expressément repris y compris la disposition du jugement ayant débouté les parties de toutes leurs demandes, elles ont ainsi valablement formé appel du jugement en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes en paiement d’une somme de 258 677,94€ à titre de dommages et intérêts et de 7 000,00€ au titre de l’indemnité conventionnelle, les dispositions

de l’article 562 du Code de procédure civile ne les obligeant nullement à reprendre dans leur déclaration d’appel les demandes qui étaient formulées devant les premiers juges.

Elles observent que M. Y a librement, après réflexion et en toute connaissance de cause, signé ladite promesse de bail emphytéotique pour laquelle il avait un véritable intérêt en vue de la réalisation de son projet d’exploitation d’un chai et qu’en réalité il cherche à se délier de cet engagement pour le motif qu’il n’a pas obtenu le financement de son projet sur le bâtiment qui devait être construit par les concluantes. Or, dès lors que les conditions suspensives étaient réalisées et l’option levée, il n’avait d’autre choix que de ratifier la promesse par la signature de l’acte authentique. Or, M. Y en a fait fi et s’est lancé, de manière osée, dans un projet alternatif sur sa parcelle pour lequel des travaux ont été réalisés, témoignant de sa parfaite mauvaise foi, qui ressort aussi parfaitement des arguties développées devant les juges.

Sur le fond, elles demandent de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté:

— la nullité de la promesse de bail emphytéotique estimant que l’exigence formelle d’un acte authentique n’est applicable qu’au bail lui-même et que si «la promesse de bail vaut bail», cela n’implique pas qu’elle soit rédigée dans les mêmes formes que le bail.

— la nullité de la promesse pour erreur sur la cause et l’objet du contrat, le tribunal ayant justement retenu qu’il n’y avait aucun autre usage prévu au bail pour la société C que celui du toit du bâtiment agricole et qu’il était donc erroné de prétendre que finalement la promesse de bail permettrait à la société Soleil 04 d’étendre son activité photovoltaïque au-delà du périmètre du toit du bâtiment agricole, ainsi qu’il résulte parfaitement du renvoi de l’article 4.6 f à l’annexe 1 de la promesse, de l’article 2 visant «la construction et l’exploitation d’un bien immeuble» et la Fiche Projet figurant à l’annexe 1 prévoyant «'la réalisation d’un hangar agricole neuf avec toiture photovoltaïque», que s’agissant de l’activité déployée dans le bâtiment de même que son aménagement intérieur, ils relevaient nécessairement de

M. Y, de manière là aussi parfaitement claire et que la qualification de hangar agricole dans la promesse ou de bâtiment dans l’annexe n’était pas de nature à créer une confusion,

— la caducité de la promesse à défaut de régularisation de l’acte dans le délai prévu au contrat alors que la sanction de la caducité ne résulte ni du contrat, ni de la loi et qu’au surplus ce retard lui est exclusivement imputable, n’ayant notamment donné aucune suite à la sommation de comparaître qui lui a été délivrée le 22 mars 2018 alors qu’elle conteste que l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 mars 2018 mais le 22 mars 2018, soit 5 mois après la rencontre des volontés intervenue le 26 octobre 2017,

— la nullité des conditions suspensives prévues aux articles 4.3.2.1 et 4.3.2.2, qui ne sont pas applicables au projet concernant la parcelle de M. Y puisqu’elles visaient des projets d’une puissance inférieure à 100 kWc alors que son projet était de 249,69kWc, de la condition suspensive 4.3.3.1 applicable aux projets de plus de 100 kWc à savoir que le projet présenté par le C soit lauréat lors de l’appel d’offres de la commission de régulation de l’énergie portant sur la réalisation et l’exploitation d’installations photovoltaïques, la réalisation de cette condition dépendant également de la volonté d’un tiers.

Elles demandent d’infirmer au contraire le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la condition suspensive liée au contrat de raccordement avec ERDF prévue au paragraphe 4.3.3.2 selon laquelle «le bail ne sera conclu que sous la condition suspensive d’obtention d’une proposition technique et financière (ci après PTF) permettant la viabilité économique du projet pour le C. A ce titre, si la convention de raccordement mentionne une PTF supérieure ou égale à 0,1 €/Wc, la présente promesse de bail pourra, en considération de la faisabilité du projet et du coût de celui-ci, être résilié de plein droit par le C, sans indemnité de part et d’autre» constituait une condition purement potestative alors que:

— contrairement à la définition de la condition potestative résultant de l’article 1170 du Code de procédure civile l’exécution du contrat ne dépendait pas au terme de cette condition d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre partie d’empêcher, et le simple fait de soumettre la

réalisation d’un contrat à l’obtention d’une PTF ne peut être considéré comme une condition potestative sauf à retenir que la partie qui en bénéficie n’aurait pas fait diligence pour l’obtenir.

— ladite clause contient en réalité une double condition, d’une part l’obtention de la PTF qui ne dépend pas de la volonté du C mais d’un tiers, soit ERDF dont l’influence directe dans la réalisation de cette condition exclut tout caractère potestatif, et d’autre part, un coût de raccordement qui n’obère pas l’équilibre financier et objectivement fixé au contrat également imposé par ERDF, lequel n’est donc pas laissé à l’appréciation des parties et la notion d’équilibre financier ne résulte pas non plus de la seule volonté d’une partie mais d’une analyse objective de la rentabilité du projet.

— Monsieur Y prétend également à tort que l’article 5 visant l’indemnité de résiliation contiendrait une condition purement potestative du fait du renvoi à la faisabilité économique du projet, qui permettrait à la société Solvéo de se dégager du paiement de la somme de 1 000,00€ due à ce titre alors que la clause prévoit une double condition et chacune d’elles des hypothèses alternatives faisant clairement dépendre l’absence de paiement de cette indemnité d’éléments objectifs et extérieurs à la seule volonté de Solveo investissement.

— en tout état de cause, il conviendrait de juger que le C de la condition étant la société Solveo, qui est à la fois C de la promesse de bail et créancière de l’engagement de M. Y, même potestative, cette condition échapperait à la sanction de l’article 1174 du Code civil.

Dès lors, la cour devra infirmer la décision de ce chef et statuer en conséquence sur la demande «reconventionnelle» des appelantes en dommages et intérêts pour manquement de M. Y à son obligation contractuelle et en paiement de l’indemnité conventionnelle étant in limine litis dit que la cour est bien saisie par la déclaration d’un appel sur ces points dès lors qu’il a été interjeté appel de la disposition ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir précisément les demandes formulées dans le cadre du présent appel, l’obligation d’indiquer les chefs de jugement critiqués n’emportant pas obligation de préciser les demandes qui étaient formulées.

M. Y ayant manqué à la fois à son obligation de faire (ratifier la promesse de bail dans les délais impartis) en refusant de se présenter devant le notaire pour la signature de l’acte, et de ne pas faire (engagement de ne pas déposer de permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme concernant son terrain et à ne pas modifier ou détériorer celui-ci) en déposant un autre permis de construire et en engageant des travaux sur ladite parcelle devra sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil du Code civil condamné à des dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 8 de la promesse, condamné au paiement d’une indemnité conventionnelle de 7 000,00€.

Son préjudice correspond aux frais dûment justifiés à hauteur de

258 677,94€ HT, soit 10 000,00€ au titre de la garantie financière CRE,

37 183,94€ au titre du raccordement ENEDS, 126 896,40€ au titre des frais de contrat EPC (Situation 2) et 84 597,60€ (situation 2).

Enfin, M. Y ne saurait prospérer en sa demande subsidiaire de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article L 446-1 du Code de commerce dans sa version antérieure à l’ordonnance du 25 avril 2019 au motif d’un déséquilibre contractuel en la défaveur de M. Y, dès lors que les parties en présence ne sont pas des partenaires commerciaux mais un promettant et un C liés par une promesse de bail emphytéotique, exerçant des activités distinctes et étant en conséquences des cocontractants et en tout état de cause le prétendu déséquilibre n’est qu’allégué alors que la signature du contrat a été précédée de négociations et il est faux de dire que M. Y n’aurait pas eu d’autre choix que d’accepter les stipulations du bail alors qu’il est établi que s’agissant de la durée du bail (article 4,1) M. Y a raturé la clause relative à sa prorogation et y a ajouté ses initiales et toutes les clauses de l’acte ne sont pas rédigées au seul bénéfice de Solveo, notamment M. Y bénéficie d’un choix en fin de bail de conserver les constructions et aménagements, sans indemnité ou de demander le démantèlement des équipements aux frais du C avec transfert de propriété du bâtiment et s’il prétend avoir perdu la subvention de France Agrimer, il ne peut s’en prendre qu’à lui-même.

M. D Y, dans ses dernières conclusions récapitulatives d’intimé N° 3 en date du 19 mars 2021, demande à la cour, au visa des articles 562 et 901 4° du Code de Procédure Civile, L451-2 du Code Rural et de la Pêche Maritime, L 290-1 du Code de la Construction et de l’Habitat, 1109, 1131, 1170 et 1174 (ancien) et suivants du Code Civil, L442-6 (ancien) du Code de Commerce, de :

— Déclarer recevable et bien fondée M. D Y en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

In limine litis:

— Juger que la Cour n’est saisie par les appelants que d’un appel sur le débat relatif à la nullité de la promesse de bail emphytéotique en date du 8 juillet 2015,

En conséquence:

— Déclarer les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 irrecevables en leurs demandes relatives à la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle de M. Y et de leur éventuelle indemnisation,

Au fond:

A titre principal:

— Débouter les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer les termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 27 août 2020 en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse de bail en date du 8 juillet 2015 intervenue entre M. D Y et la SAS Solveo investissement,

Subsidiairement:

Si la Cour devait infirmer le jugement, elle statuera de nouveau et il lui est demandé de:

— Prononcer la caducité de la promesse de bail emphytéotique pour non régularisation du bail emphytéotique dans les délais contractuels prévus,

— Débouter les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 de leur demande tendant à la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle de M. Y,

— Débouter les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 de leur demande de dommages et intérêts et paiement de l’indemnité conventionnelle de 7.000,00 €,

— Juger que les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article L442-6 du Code de Commerce envers M. Y,

— Condamner solidairement Solveo Investissement et Soleil 04 à verser à M. Y une somme de 300.000,00 €à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 442-6 I du Code de Commerce,

En toutes hypothèses,

— Condamner les SAS Solveo Investissement et Soleil 04 à verser chacune à M. Y une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de sa demande principale de confirmation quant à la nullité de la promesse du fait de la condition potestative contenue à l’article 4.3.3.2, il observe que la clause en litige conditionne le bail à l’obtention d’une proposition technique financière permettant la viabilité économique du projet avec possibilité de résiliation de plein droit par le C en cas de PTF supérieure ou égale à 0,1€/

Wc, qui ne ressort que de considérations de rentabilité définies par Solveo, sans communication à la promesse de la moindre base objective et ne prévoit aucune sanction automatique de dépassement du seuil de viabilité, laissant au C la liberté de poursuivre ou non le projet, sans aucun contrôle possible sur les éléments lui permettant de considérer que le projet demeurerait viable ou non, et qu’ainsi la soustraction de Solveo à son engagement ne dépendrait que de sa seule volonté, ainsi que l’ont parfaitement jugé les premiers juges.

Il insiste également sur le fait que si cette condition dépend d’une PTF de la part d’ERDF et d’un coût objectivé au contrat, pour autant la notion de faisabilité au regard de celle de viabilité du projet ne sont nullement définies et ne permettent aucun contrôle.

Il observe qu’en outre l’article 5 visant l’indemnité de résiliation contiendrait une condition purement potestative du fait du renvoi à la faisabilité économique du projet, qui permettrait à la société Solvéo de se dégager du paiement de la somme de 1 000,00€ due à ce titre, de sorte que la renonciation serait possible pour le C, de manière totalement discrétionnaire, sans aucune sanction.

Il conteste absolument que la société Solveo puisse être considérée comme la créancière de l’obligation interdisant de lui opposer la prohibition de la clause potestative alors que si la promesse de bail fait de M. Y le débiteur de l’obligation de mettre à disposition sa parcelle, les sociétés appelantes en leur qualité de preneur avaient également des obligations envers M. Y dont celle prévue à l’article 2 pour y permettre la conception, l’implantation et l’exploitation, d’une centrale photovoltaïque emportant des obligations d’étude, de développement, de conception et de réalisation de projet et que les conditions suspensives en litige ont trait à la réalisation des obligations incombant à Solveo qui en est bien le débiteur et conteste la pertinence des jurisprudences alléguées par les appelantes.

De manière subsidiaire, M. Y demande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté l’exception de nullité de la promesse de bail emphytéotique pour n’avoir pas été passée comme le bail lui-même par acte authentique et pour absence de cause et objet certain, mais par substitution de motifs.

Il demande au contraire d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de caducité de la promesse à défaut de réitération de l’acte authentique dans le délai prévu pour le motif erroné que ni la convention, ni la loi ne prévoyait une telle sanction alors que dans un arrêt du arrêt du 29 mai 2013, la cour de cassation a rappelé que «Lorsque la promesse synallagmatique prévoit une date de réitération par acte authentique à un terme fixé sans aucune autre précision, la prolongation du délai est soumise à l’accord exprès des deux parties»

Il fait valoir que les sociétés appelantes ne sauraient mettre en jeu la responsabilité contractuelle de M. Y et solliciter des dommages et intérêts exorbitants alors même, que sommé de comparaître le 23 mars 2018 chez le notaire pour signer l’acte alors qu’elles n’ignoraient pas les difficultés financières de M. Y qui n’avait pas obtenu son crédit ainsi qu’il ressort des échanges entre les parties, M. Y n’a jamais pu obtenir la communication du projet d’acte notarié, les sociétés étant dans l’impossibilité de le communiquer. Au contraire, maître B qui a été interrogé sur la possibilité de passer l’acte le 28 mars 2018, a répondu le 27 mars 2018, qu’il n’était pas en possession de l’accord de mainlevée de la banque quant au bien objet du contrat.

II observe qu’en première instance, les sociétés avaient demandé devant le juge des référés la condamnation sous astreinte de M. Y à signer le bail sans communiquer le moindre projet et que le procès-verbal de carence qui a été dressé le 28 mars 2018 par maître B ne comporte aucun projet des actes qui auraient dû être soumis à la signature de M. Y qui en déduit que cette sommation de comparaître chez le notaire n’était que de pure forme, l’acte ne pouvant de toute façon être passé en raison de l’hypothèque de la Banque Populaire Provençale de Corse et que les appelantes n’ont à ce jour toujours pas communiqué le moindre projet de contrat de bail à signer et restent taisantes sur les autres actes qui devaient être soumis à la signature de M. Y (état descriptif de division en volumes, servitudes de passage, prêt à usage au bénéfice de M. Y).

En réalité il ne peut être reproché à M. Y de n’avoir pas signé un acte inexistant.

La société Solveo qui avait sollicité une expertise devant le juge de la mise en état est en réalité dans l’impossibilité de justifier de son préjudice et les factures produites sont des factures de complaisance émises par Solveo Energie au profit de Soleil 04, sociétés du même groupe, le remboursement de la garantie financière CRE n’étant nullement justifié et contrairement aux termes de la promesse c’est lui-même qui s’est acquitté des frais d’architecte.

Plus subsidiairement, il conviendrait de retenir que le contrat comporte un déséquilibre significatif en la défaveur de M. Y selon les dispositions de l’article L 442-6 ancien du code de commerce, ces dispositions s’appliquant à tout partenaire économique, la jurisprudence veillant à une application extensive de ces dispositions et la réforme du droit des contrats a consacré en principe l’absence de déséquilibre significatif entre les parties à un contrat d’adhésion (article 1171 Code civil). La notion de partenaire commercial implique un examen concret de la situation et s’applique aux contrats s’inscrivant dans la durée dont il ressort des relations stables et établies, ce qui peut parfaitement s’appliquer à la relation contractuelle entre les parties. Ainsi, le déséquilibre contractuel est manifeste, entre des sociétés appelantes professionnelles et M. Y dont l’activité est étrangère à l’objet du contrat, toutes les clauses étant stipulées dans l’intérêt de Solvéo, par le biais d’un contrat d’adhésion, l’objet même de la convention «bâtiment à construire» étant des plus flous, le contrat ne comportant aucune clause protectrice de M. Y en cas de refus de financement ce qui constitue pourtant une clause ordinaire et de fait M. Y n’ a pu obtenir le financement de son prêt, étant encore observé le très faible montant de l’indemnité d’immobilisation laissée à la charge de Solveo et Soleil 04

(1 000,00€).

Le professionnel qui tire un avantage significatif d’un contrat déséquilibré est tenu à des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi qui est ici à la fois matériel (perte de subventions) et moral, de sorte que si les demandes des sociétés Solveo et Soleil 04 étaient accueillies il lui serait alloué sur le fondement des dispositions de l’article L 442-6 du Code de commerce une somme de 300 000,00€ de dommages et intérêts

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la potestativité de la condition suspensive liée au raccordement ERDF (article 4.4.3.2) :

Aux termes des dispositions de l’article 1170 du Code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur au 1^er octobre 2016 de l’ordonnance du

10 février 2016 portant réforme du droit des obligations et applicable au présent litige, une condition est potestative lorsque l’exécution de la convention dépend d’un événement qu’il est du seul pouvoir de l’acquéreur de faire survenir ou d’empêcher ou lorsque la réalisation de la condition dépend de la seule volonté du débiteur sans aucune circonstance objective susceptible d’un contrôle judiciaire.

Au terme des dispositions de l’article 1174 du Code civil toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de celui qui s’oblige, ce dont il s’évince que les conditions potestatives ne sont prohibées que lorsque le C de la condition est débiteur au contrat et au contraire que bien que potestative, une condition dont la réalisation dépend de la volonté du créancier de l’obligation n’est pas prohibée.

Pour être potestative et annulable, la réalisation de la condition doit dépendre exclusivement de la volonté du débiteur, sans dépendre aucunement de la volonté d’un tiers, et notamment de la réalisation des conditions proposées par le gestionnaire de réseau par le biais d’une proposition technique financière de raccordement.

En présence d’une possible potestativité, il y a lieu de s’interroger d’abord sur le caractère purement potestatif de la condition et secondairement, dans l’affirmative, sur la qualité de débiteur ou de créancier de l’obligation de la personne qui en bénéficie.

La clause litigieuse dont le tribunal a considéré qu’elle était purement potestative est intitulée «Condition suspensive liée au contrat de raccordement avec ERDF» prévue au paragraphe 4.3.3.2.

Elle est ainsi libellée «le bail ne sera conclu que sous la condition suspensive d’obtention d’une proposition technique et financière (ci après PTF) permettant la viabilité économique du projet pour le C. A ce titre, si la convention de raccordement mentionne une PTF supérieure ou égale à 0,1 €/Wc, la présente promesse de bail pourra, en considération de la faisabilité du projet et du coût de celui-ci, être résilié de plein droit par le C, sans indemnité de part et d’autre».

Les premiers juges ont considéré qu’il ressortait de cette clause que la faisabilité du projet n’était envisagée qu’au regard des considérations de rentabilité économique définies par la société Solveo, dont il n’est pas fait état dans la promesse, ayant encore observé que si une limite y a été fixée tenant à un tarif au-dessus duquel le projet pourrait être considéré comme non viable par le C, finalement, cette limite n’avait aucune conséquence automatique, la faculté demeurant pour le C de poursuivre ou non le projet, selon son bon vouloir.

Cependant, ils omettaient qu’il résultait de cette même clause que si la convention de raccordement mentionnait au contraire une PTF inférieure 0,1€/ Wc, ce qui ne relevait que de la proposition d’un tiers, selon un seuil objectivement fixé au contrat, alors la condition suspensive était réalisée et ce sans intervention de la volonté du débiteur et l’hypothèse même d’une proposition technique financière supérieure au seuil ne dépendait pas de la volonté de Solveo, ce qui ne permet pas de retenir le caractère purement potestatif de cette condition.

Quant à la possibilité de résiliation du contrat par le promettant sans indemnité à sa charge, il résulte des dispositions de l’article 5 «indemnité d’immobilisation» qu’elle est clairement corrélée, dans les cas des conditions suspensives visées à l’article 4.3 des présentes à la double condition que:

— le bien se retrouve grevé d’une quelconque charge, servitude, sujétion, contrainte etc 'affectant gravement la faisabilité technique ou financière d’implantation d’une centrale photovoltaïque,

— le C n’obtienne pas les autorisations administratives nécessaires à la réalisation et à l’exploitation de la centrale ' étant précisé que le C s’engage à mettre en 'uvre les diligences requises en vue d’obtenir ces autorisations.

Il n’en ressort en conséquence aucune condition dont la réalisation ne dépendrait que de la volonté des sociétés appelantes.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il a annulé la promesse de bail du fait de la potestativité de l’obligation de la société Solvéo, obligeant dès lors la cour à statuer sur l’appel incident formulé à titre subsidiaire par M. D Y étant précisé que la demande de confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la nullité de la promesse de bail pour défaut d’acte authentique et erreur sur la cause et l’objet «par substitution de motifs», ne saurait constituer un appel incident, l’appel ne consistant jamais qu’à l’annulation ou l’infirmation d’une décision et ne pouvant en aucun cas porter sur les motifs.

Sur la caducité de la promesse de bail emphytéotique :

M. Y demande subsidiairement à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé la caducité de la promesse de bail emphytéotique pour défaut de régularisation du bail dans le délai imparti par la promesse au motif qu’une telle sanction n’est prévue par aucun texte.

Il résulte de l’article 14 de la promesse de bail qu’en cas de non-respect par l’une des parties de l’une quelconque des obligations mises à sa charge au terme des présentes que l’autre partie pourra résilier la promesse de bail par simple lettre recommandée avec accusé de réception et ce six mois après une mise en demeure restée sans effet.

Par ailleurs, en effet, aucun texte ne prévoit la caducité d’une promesse de contrat du seul fait de l’expiration du délai pour signer l’acte définitif et la jurisprudence invoquée par M. Y applicable en cas de non réalisation d’une condition suspensive avant l’expiration du délai pour signer l’acte définitif n’est pas transposable en la matière ou seule est en jeu l’expiration du délai pour passer l’acte définitif, étant au contraire admis que l’expiration du délai pour réitérer l’acte n’a pas d’effet extinctif

de la promesse, constituant le point de départ de la possibilité pour une partie de forcer l’autre à s’exécuter.

Or, il est constant que la société Solveo a mis en demeure M. Y, le

22 mars 2018, soit après l’expiration du délai de réitération de l’acte de s’exécuter, de sorte que celui-ci ne peut se prévaloir de l’expiration du délai pour échapper à ses obligations, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu’il a écarté la caducité de la promesse de bail.

Sur la potestativité des conditions 4.3.2.1, 4.3.2.2 et 4.3.3.1 :

Au regard de ce qui a été sus-énoncé s’agissant de la condition de raccordement au réseau ERDF, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, n’ayant rien à y ajouter ou à y retrancher en l’absence d’argument plus pertinent soulevé devant la cour que les premiers juges ont écarté la contestation relative aux deux premières conditions suspensives comme n’étant pas applicables au projet concernant la parcelle de M. Y, en ce qu’elles concernent des projets inférieurs à 100 KWC et retenu que, s’agissant de la condition 4.3.3.1 qui soumettait la conclusion du bail à la condition que le projet présenté soit lauréat lors de l’appel d’offres de la Commission de régulation de l’énergie portant sur la réalisation et l’exploitation d’installations photovoltaïques, elle dépendait non seulement de la volonté du débiteur mais également de la volonté d’un tiers.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de l’appel portant sur le débouté des demandes d’indemnisation formulées par les sociétés appelantes.

Si la cour n’est saisie qu’autant qu’il est appelé, l’acte d’appel devant indiquer, conformément aux dispositions de l’article 562 du Code de procédure civile, pour emporter saisine de la cour, les chefs de jugement auquel l’appel est expressément limité, lorsqu’il est fait appel d’une disposition qui a débouté l’une des parties du surplus de ses demandes, celui-ci saisit la cour de l’ensemble des demandes qui ont été rejetées sans obligation pour l’appelant d’indiquer dans l’acte d’appel si l’appel de cette disposition est limité à telle demande qui aurait été rejetée, l’appelant ayant ensuite toute liberté de circonscrire son appel de ce chef dans ses conclusions d’appelants, voire ultérieures.

Au cas d’espèce, l’appel des sociétés Solveo et Soleil 04 visant expressément la disposition du jugement ayant «débouté les parties du surplus de leurs demandes» et n’étant pas contesté que la demande indemnitaire des sociétés appelantes avait été soumise au premier juge, la cour est valablement saisie de l’appel de cette disposition et des demandes indemnitaires des sociétés Solveo Investissement et Soleil 04.

Cependant sur le fond, force est de constater que les sociétés appelantes ne contredisent nullement M. Y lorsque celui-ci observe qu’il a, par le biais de son conseil, interrogé le notaire, dès qu’il a été sommé le 23 mars 2018 de venir signer l’acte définitif, déplorant que par la sommation d’avoir à comparaître l’huissier ne lui ait pas remis un exemplaire du contrat de bail emphytéotique, pour savoir si les conditions de laconclusion d’un bail emphytéotique étaient réunies, ce à quoi maître B lui a répondu le

27 mars, veille de la date prévue pour la réitération de l’acte, qu’il n’était toujours pas en possession de l’accord de mainlevée de la banque Populaire Provençale et Corse .

Or malgré l’insistance de M. Y qui affirme qu’en réalité l’acte ne pouvait pas être passé en raison d’une hypothèque de ladite Banque, force est encore de constater que les appelantes n’ont jamais justifié ni de la levée de cette hypothèque, ni n’ont communiqué le projet de Maître B que

M. Y avait été sommé de venir signer pour le 28 mars 2018, de sorte qu’il n’est pas établi que la carence de M Y constatée le 28 mars 2018 par Maître B est à l’origine du préjudice dont se prévalent les appelantes, ni même de la non réitération de la promesse.

Enfin, les sociétés appelantes, qui étaient avisées dès l’origine de ce que

M. Y n’avait pas obtenu son financement, n’hésitent pas à solliciter une somme de 258 000€ de dommages et intérêts correspondant à des frais qui auraient été acquittés par elles dans le cadre de leurs obligations, sans produire aux débats la moindre facture acquittée par leurs soins en dehors de factures émanant de Solveo Energie, représentant à l’acte de Solveo Investissement, ne portant aucune mention de leur paiement et d’une copie de document émanant de ERDF qui ne constitue en aucun cas une facture.

Sur la demande dommages et intérêts au titre du déséquilibre contractuel:

M. Y réclame sur le fondement des dispositions de l’article L 442-6 ancien du Code de commerce l’indemnisation d’un préjudice résultant d’un déséquilibre manifeste entre les situations respectives des parties au contrat exposant que cette somme correspond à la somme de 258 677,94€ et de

7 000,00€ demandées à titre indemnitaire par les appelantes et le surplus à son préjudice financier.

Cependant il ne justifie nullement de la réalité d’un quelconque préjudice financier dont il n’indique pas même en quoi il aurait consisté et ne peut considérer que les sommes de 258 677,94€ et de 7 000,00€ au titre de l’indemnité de résiliation qui lui étaient réclamées constituent un préjudice dès lors que les sociétés Solveo et Soleil 04 ont été déboutées de leur demande de ces chefs

Il sera donc débouté de cette demande étant ajouté au jugement entrepris.

Les sociétés Solveo Investissement et Soleil 04 sont en conséquence déboutées leurs demande de dommages et intérêts, étant ajouté en ce sens au jugement entrepris, celui-ci étant confirmé en ce qu’il les a condamnées aux dépens et en paiement d’une somme de 4 0000,00€ à M. Y sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant pour l’essentiel en leur recours, elles en supporteront les dépens et seront équitablement condamnées à payer à M. Y une somme de 5 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare recevable l’appel des sociétés SAS Solveo Investissement et SAS Soleil 04 en ce qu’elles ont été déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse de bail emphytéotique du 8 juillet 2015 intervenue entre M. D Y et la SAS Solveo Investissement;

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Dit n’y avoir lieu à annulation des conditions suspensives stipulées au profit de la SAS Solveo Investissement.

Déboute les sociétés SAS Solveo Investissement et SAS Soleil 04 de leurs demandes de dommages et intérêts.

Déboute M. D Y de sa demande de dommages et intérêts pour déséquilibre contractuel.

Condamne in solidum les sociétés SAS Solveo Investissement et SAS Soleil 04 à payer à M. D Y une somme de 5 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum les sociétés SAS Solveo Investissement et SAS Soleil 04 aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. G C. I-J