31/05/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/00823 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MZJG

CB/NB

Décision déférée du 07 Janvier 2014 – Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN – 10/03711

M. X

Q B

C/

SCI DE LA RAHO

AC U M veuve Y

S F

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION

Madame Q B

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Frédéric BONNET, avocat au barreau des Pyrénées Orientales

DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION

SCI DE LA RAHO

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par la SCP VIAL, PECH DE LACLAUSE, ESCALE, KNOEPFFLER, HUOT, PIRET, JOUBES avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Madame AC U M veuve Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Julien MARIGO, avocat au barreau des Pyrénées Orientales

Madame S F

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Philippe CODERCH-HERRE de la SCP P. SAGARD, PH CODERCH- H E R R E , J . J U S T A F R E , R . S A G A R D & J . C O D E R C H , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Par acte notarié du 30 novembre 2001 M^me AC U-M veuve Y a vendu à M. A et à son épouse M^me B moyennant le prix de 167.693,92 € une maison d’habitation située […]' commune de Villeneuve de la Raho (66) pour une contenance de 34 a 49 ca ultérieurement divisée en trois parcelles AM 424, AM 425 vendu à M. C, et AM 426.

Par acte notarié du 15 juillet 2004 elle a vendu à la Sci de la Raho une parcelle contigue située dans la même commune […] cadastrée section AM n° 4 moyennant le prix de 647.900 € pour une contenance de 57 a 21 ca qui a été ultérieurement divisée en quatre parcelles, la société conservant la parcelle 422 et ayant vendu la parcelle n° 407 à M. D, la parcelle n° 408 à M. et M^me E, la parcelle n° 423 à M^me F.

Invoquant un déficit de contenance de son fonds M^me B divorcée A, devenue seule propriétaire de l’immeuble en cause dans le cadre de la liquidation de ses droits matrimoniaux, a par acte d’huissier en date du 12 août 2010 fait assigner M^me Y devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin d’obtenir la délivrance de la contenance manquante qui, selon elle, avait été vendue à la Sci de la Raho.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2011 M^me B a fait assigner la Sci de la Raho en intervention forcée afin de faire constater la nullité de la vente qui lui a été consentie par acte notarié du 15 juillet 2004, pour la surface précédemment vendue par M^me U-M, de déclarer fondée son action en revendication à l’encontre de cette société et de la condamner à lui restituer la partie de parcelle qu’elle a acquise par acte du 30 novembre 2001.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 7 janvier 2014 cette juridiction a

— rejeté l’ensemble des demandes présentées par M^me B

— débouté la Sci de la Raho et M^me Y de leurs demandes de dommages et intérêts

— rejeté toutes les autres demandes, fins et prétentions des parties

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision

— laissé les dépens à la charge de M^me B avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi elle a noté que le fonds vendu à M^me B se trouvait lors de la vente entièrement clos et séparé du fonds contigu appartenant également à M^me G jusqu’à sa vente postérieure le 15 juillet 2004 à la Sci Raho par un mur édifié en 1976 comportant un décroché alors que le plan cadastral de 1988 divise les parcelles AM3 et AM4 suivant un tracé rectiligne situé entièrement à l’extérieur du fonds vendu à M^me B et à l’intérieur de celui vendu à la Sci de la Raho, que de ce fait la contenance des parcelles résultant du plan cadastral ne correspondait pas à celle de chacun des deux fonds résultant de la limite séparative constituée par le mur édifié en 1976 ; elle a considéré que M^me B ne pouvait se prévaloir de bonne foi d’une erreur sur l’objet de la

vente alors qu’elle avait visité le fonds et que l’acte précise que la vente porte sur une maison à usage d’habitation élevée d’un simple rez de chaussée avec jardin autour, ce qui aurait d’ailleurs impliqué d’en préciser les conditions d’accès voire d’établir un document d’arpentage pour définir les limites ; il en a déduit que seule une erreur dans l’indication de la contenance du fonds vendu était susceptible d’être invoquée par les acquéreurs et de donner lieu à l’action prévue par les articles 1617 du code civil enfermée dans le délai de forclusion d’un an à compter de l’acte ; elle a ajouté que M^me B ne pouvait, pour contourner cette forclusion, agir sur le fondement de l’obligation de délivrance de la chose vendue ou en garantie d’éviction due par la venderesse alors que, si l’acte de vente comporte une erreur de contenance, elle a bien pris possession de la totalité du fonds acheté.

Par déclaration en date du 14 mars 2014 M^me B a interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de Montpellier.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2011 M^me B a fait assigner en intervention forcée M^me F, propriétaire du terrain mitoyen au sien, à qui elle reproche de s’être appropriée la parcelle litigieuse en la clôturant.

Les instances ont été jointes.

M^me B a sollicité une mesure d’expertise devant le magistrat chargé de la mise en état qui l’a rejetée par ordonnance en date du 25 mai 2016.

Par arrêt en date du 27 avril 2017 la cour d’appel a

— confirmé le jugement en toutes ses dispositions,

— débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts,

— condamné M^me B à payer à M^mes U M, à M^me F et à la Sci de Raho la somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de toute la procédure.

Par arrêt en date du 13 décembre 2018 la Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé par M^me B, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt d’appel, en considérant qu’il avait modifié l’objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile en rejetant les demandes de M^me B au motif qu’elles relevaient d’une action en délivrance et non pas d’une revendication et qu’il appartenait à M^me B de faire vérifier la superficie réelle de sa parcelle dans le délai d’un an à compter de l’achat et d’introduire l’instance à l’encontre de la seule venderesse, alors qu’elle avait été saisie par M^me B d’une action en revendication de propriété contre un tiers et d’une action en garantie d’éviction contre la venderesse ; elle a dit n’y avoir lieu à mise hors de cause de M^me F et désigné la cour d’appel de Toulouse comme cour de renvoi.

Par déclaration du 11 février 2019 M^me B a saisi la cour d’appel de renvoi et intimé l’ensemble des parties.

Prétentions et moyens des parties

M^me B demande dans ses conclusions du 14 décembre 2020 au visa des articles 544 et suivants et 1626 et suivants du code civil, de

A titre principal,

— déclarer recevable, et notamment comme étant non prescrite, sa demande de revendication

— dire qu’elle est propriétaire des bandes de terrains matérialisées par les lettres A, B et C sur le plan de délimitation établi par M. H, en date du 30 mars 2010

— condamner la Sci de la Raho à restituer lesdites bandes de parcelle sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et libérer le terrain de toute occupation

bâtie (au sud du portail) ou non bâtie (au Nord du portail) et à déposer la clôture en grillage vert entre la borne 414 et le mur de clôture

— faisant droit à l’appel en cause de M^me F, dire que l’arrêt à intervenir lui sera également opposable et la condamner, en tant que de besoin à libérer les lieux revendiqués (parcelle cadastrée section AM n°426), sous la même astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

A titre subsidiaire,

— dire que M^me U-M est tenue de la garantir de l’éviction partielle subie

— condamner M^me U-M à lui payer la somme de 230.000 € au titre de la perte occasionnée sur la valeur du terrain dont elle a été injustement évincée

En tout état de cause,

— débouter M^me U-M, la Sci de la Raho et M^me F de toutes demandes et prétentions formées et dirigées à son encontre

— condamner solidairement la Sci de la Raho, M^me U-M et M^me F, ou tout succombant, à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’ensemble de la procédure en ce compris les plans et les rapports d’expertise de M. H pour un montant de 5.154,80 € et les constats d’huissiers dressés par la Scp Vuillemin Chazel Boulay, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle exerce à titre principal une action en revendication.

Elle expose qu’elle a fait l’acquisition d’un terrain cadastré avec un acte qui ne faisait pas mention d’un mur, que l’existence de ce mur n’était en rien de nature à lui faire croire que la partie du terrain située de l’autre côté, par rapport à la maison, ne faisait pas partie de sa propriété car, si ce mur existait, il ne l’empêchait pas pour autant d’accéder à la partie situé au-delà de ce mur qui n’était pas continu, un portail étant situé en son sein qui s’ouvrait de l’intérieur et qui permettait l’accès à la pinède suivant constat d’huissier du 28 juin 2016.

Elle soutient que les seuls éléments objectifs permettant de déterminer la nature de la propriété vendue sont le cadastre et la contenance de la parcelle puisqu’ils ressortent de l’acte de vente lui-même et peuvent servir d’assise à son titre de propriété, qu’aucune description physique du bien n’a été faite dans l’acte de vente de sorte que la présence de ce mur ne peut être utilisée pour diminuer la surface de sa propriété, qu’elle exerce l’action en revendication concernant les bandes de terrain dont elle est d’ores et déjà propriétaire sur le fondement des dispositions des articles 544 et suivants du code civil qui, conformément à l’article 2227 du même code, n’est pas susceptible de prescription extinctive.

Elle prétend qu’aucune prescription acquisitive trentenaire ne peut être invoquée par la Sci de la Raho puisque lors de l’assignation introductive d’instance celle-ci était propriétaire des parcelles depuis moins de 7 ans, que son auteur M^me U-M les a successivement vendues à elle-même par acte du 30 novembre 2001 et à cette société le 15 juillet 2004, que les fonds n’étaient pas séparés et que le mur n’a jamais coïncidé avec une limite cadastrale ; elle souligne que l’acte de vente du 30/11/2001 ne fait pas état d’un jardin qui serait clos de murs, que M. H, géomètre expert mandaté par ses soins, a pu dans son rapport du 23 juillet 2010 après étude des titres et des documents cadastraux déposés le 3 mars 1982 et 5 novembre 1982 par M. I et le 30 juin 1987 par M. J, conclure que la contenance des parcelles AM n° 3 et AM n° 4 résultant des indications des actes notariés est identique à celle résultant des indications cadastrales, que l’application cadastrale correspond aux différents documents d’arpentage successivement établis par ces géomètres.

Elle ajoute que dans ce rapport M. H mentionne qu’après mesurage la différence est de – 501 m²

pour M^me B et de + 627 m² pour la Sci de la Raho, que le mur séparatif date de moins de 30 ans puisqu’il existait un auteur commun jusqu’en 1982 et qu’il ne figure pas sur le plan parcellaire du 26/02/1982 dressé par M. I, géomètre expert, de sorte qu’on ne peut parler de possession trentenaire comme le démontrent au besoin les photographies aériennes prises par l’IGN en 1982, 1987, 1988 et 1989 où le mur est absent et apparaît pour la première fois sur le cliché pris en 1994.

Elle demande d’homologuer son plan de délimitation avec application cadastrale qui intègre les surfaces A (de couleur verte) et B (de couleur jaune) dans sa parcelle et de dire bien fondée sa revendication de propriété sur les bandes de terrain matérialisées par les lettre A et B figurant sur ce plan.

Elle affirme qu’aucun élément du dossier ne vient corroborer la thèse d’une construction du mur séparatif antérieurement à cette date et surtout pas les plans du géomètre I de 1982 qui ne font référence à un mur que parce qu’ils ont été annotés manuscritement et surlignés mais que les plans originaux n’en font pas état ; elle ajoute que la description du bien vendu à la Sci La Raho effectuée par la Sarl VEE permet de lever tout doute puisque le jardin y est décrit comme étant entièrement clos et disposant de deux portails à ouverture télécommandée de part et d’autre et d’un portillon, ce qui prouve que le troisième portail n’assurait pas la fermeture de la propriété vendue à la Sci La Raho ; elle rappelle qu’elle procède à l’entretien de la bande litigieuse.

Elle conclut aussi au rejet, en droit, de la prescription acquisitive abrégée de l’article 2272 du code civil au profit de celui qui a acquis de bonne foi et par juste titre puisque le titre lui-même n’est pas de nature à transférer la propriété dès lors que la Sci La Raho justifie ses prétentions par la présence du mur qui n’est nullement mentionné dans le titre de propriété et qu’en outre celle-ci a tenté dès le début de monnayer le rachat du terrain, ce qui démontre qu’elle avait une parfaite connaissance des limites séparatives, que le délai de 10 ans n’était pas expiré lorsque cette société a fait valoir en première instance une prescription acquisitive, le jugement ayant été rendu le 7 janvier 2014 pour une acquisition faite le 15 juillet 2004, que de surcroît la prescription abrégée est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire, qu’il n’a jamais été contesté que M^me U M était la véritable propriétaire des deux parcelles successivement vendues.

Elle sollicite le rejet de la demande en dommages et intérêts de la Sci de la Raho en l’absence d’un quelconque préjudice pour avoir divisé son terrain pour le revendre en trois parcelles.

En réponse aux moyens soulevés par son vendeur sur son action en revendication elle soutient que toute prescription acquisitive doit être écartée puisqu’un délai de moins de trente ans s’est écoulé entre les achats faits par M^me U V et les assignations introductives d’instance du 12 août 2010 et du 24 mai 2011 et qu’avant ces acquisitions, qui se sont succédé depuis 1982, les deux parcelles appartenaient déjà à un seul et même propriétaire M^me O M depuis le 16 février 1957 qui en est resté propriétaire et auteur commun jusqu’en 1982 ; elle ajoute que la Sci de la Raho ne peut davantage se prévaloir d’une prescription acquisitive abrégée dès lors qu’elle n’a été propriétaire du second terrain qu’en 2001, moins de dix ans avant que l’action ne soit entreprise à son encontre par acte d’huissier du 12 août 2010 et que de surcroît elle ne peut invoquer l’existence d’un juste titre, la qualité de propriétaire de ses deux auteurs successifs n’étant pas contestée.

Elle conclut au rejet de la demande en dommages et intérêts présentée contre elle par M^me U V, en l’absence de tout abus du droit d’agir en justice de sa part tout comme celle présentée à ce même titre par M^me F.

Subsidiairement, sur la garantie d’éviction elle indique qu’il est constant que la Sci de la Raho s’est clairement accaparé la partie Nord de la parcelle litigieuse après division de son terrain et en toute connaissance de cause, pour en laisser l’entière jouissance à M^me F quand celle-ci s’est portée acquéreur de la parcelle 423 contigüe à la sienne le 26 mai 2014 grâce à la présence irrégulière d’une clôture de couleur verte toujours présente à ce jour, comme le prouvent les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier en date du 18 décembre 2019, qui lui interdit d’accéder à son bien depuis le portail en fer coulissant ; elle souligne que son acte d’acquisition mentionne en page 13 que 'la parcelle présentement vendue n’est pas en cause dans la zone faisant l’objet du litige, le tènement concerné étant conservé par le vendeur au sein de la parcelle AM n° 422" ; elle indique

que si M^me F reconnaît qu’elle n’est pas propriétaire de la parcelle litigieuse AM 426, elle l’occupe matériellement suivant plusieurs constats d’huissier notamment ceux des mois d’août 2019 et décembre 2019 en y stationnant sa voiture ou y positionnant ses propres conteneurs à ordures ménagères et cette occupation irrégulière l’empêche d’y accéder librement depuis le portail en fer coulissant, raison pour laquelle elle l’a appelée en cause.

Elle sollicite, dans l’hypothèse ou sa demande en revendication de propriété ne serait pas admise à être indemnisée par M^me U M des conséquences résultant de l’éviction subie conformément à l’article 1626 du code civil pour avoir manqué à son obligation de garantie de vendeur ; elle affirme avoir subi un préjudice important puisqu’âgée de 67 ans elle comptait se constituer un capital pour sa retraite en aménageant deux lots constructibles sur les terrains […], directement accessibles, après avoir divisé son terrain le 22 juillet 2015 et obtenu un permis de construire le 10 février 2017, qu’en raison du litige elle n’a pu revendre la parcelle 426 de 714 m² qui jouxte le terrain appartenant initialement à la Sci de la Raho revendu à M^me F pour lequel elle avait reçu une proposition d’achat le 4 novembre 2015 de 230.000 € ; elle rappelle que la présence d’un portail d’accès dans le mur démontre qu’il n’avait en réalité aucune vocation à être un mur mitoyen interprété comme un mur de clôture, que l’obligation à garantie est de droit et n’implique pas la démonstration d’une faute imputable au vendeur.

La Sci de la Raho demande dans ses conclusions du 28 octobre 2020, au visa des articles 1304, 2258, 1382 et 2272 du code civil, de

— confirmer le jugement

Dans tous les cas,

— dire que M^me B ne justifie pas et ne rapporte pas la preuve du bien fondé de son action en revendication

— l’en débouter

Vu les dispositions des articles 2258 et 2272 du code civil,

— constater par ailleurs qu’elle occupe 'ad domino’ une propriété clos de mur et a prescrit le terrain situé entre ces murs

— dire que M^me B ne rapporte pas la preuve absolue par son titre de propriété qui contient une contrariété entre le descriptif de la chose qui lui a été vendue et la référence du plan cadastral qui ne correspond pas à la matérialité de la situation sur le terrain

— constater par ailleurs que le titre de propriété la chose qui lui a été vendue est conforme au descriptif qui figure dans l’acte à l’exception de la référence cadastrale mais est aussi conforme à la matérialité de la chose vendue sur le terrain à l’intention des parties et au plan signé par le vendeur

— constater qu’elle est possesseur de bonne foi

— dire que M^me B ne rapporte pas la preuve absolue de l’étendue de sa propriété et que dès lors, la présomption doit bénéficier au possesseur

— dire que la limite parcellaire correspond au plan établi par M. K contre signé par M^me Y qui fera l’objet d’une communication aux services du cadastre pour régularisation

— condamner le succombant à verser une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts

Très subsidiairement,

Et dans l’hypothèse où par impossible il serait fait droit aux demandes de M^me B divorcée A,

— condamner M^me Y à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre

— la condamner à lui verser la somme de 160.320 € en réparation de son préjudice résultant de la restitution de cette superficie

— condamner le succombant à verser une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose l’historique des diverses propriétaires à partir de l’auteur commun M^me O M et notamment

— la construction par M^me O M en 1975/1976 d’une villa sur la parcelle AM 3 protégée par un mur de clôture

— la vente en 1982 par deux actes à M^me W M des parcelles B 773, B 785 et […]

— la construction en 1982 de la maison sur la parcelle AM4, les documents d’arpentage de M. I des 24 juin 1982 et 5 novembre 1982 faisant apparaître l’existence d’un mur de clôture tout comme le document de M. J qui permet de constater que le mur fait un décroché oblique par rapport à la limite cadastrale car le propriétaire de l’époque a voulu respecter la distance de 2 m par rapport aux arbres déjà plantés et notamment un eucalyptus dont le tronc a un diamètre de plus de 0,60, en précisant que le nouveau cadastre établi sur la base de prise de vue aérienne en 1988 détermine une ligne séparative rectiligne entre les parcelles AM4 et AM3 alors que le mur de clôture établit un décroché après le segment E1-E2, l’erreur commise provenant de ce que la parcelle se trouve sur la partie boisée et invisible par vu satellite et ne permettait pas de distinguer le décroché réalisé par le mur de clôture de sorte que le cadastre a prolongé le segment E1 E2 par extrapolation sur une ligne rectiligne

— le décès en 2001 de M^me O M et l’attribution à M^me U M de la parcelle B 1167

— la vente le 30 novembre 2001 par M^me U M à M^me B de la maisonet du terrain attenant AM3 entièrement clôturé

— la vente le 15 juillet 2004 par M^me U M à la Sci de la Raho de la maison et du terrain attenant AM4 entièrement clôturé avec plan dressé par le géomètre expert M. L et signé des parties le 10 octobre 2011

Elle indique que chacun a joui paisiblement de sa propriété jusqu’à la réclamation de M^me B après son divorce.

Elle conclut au rejet de l’action en revendication de propriété en rappelant que la charge de la preuve incombe au demandeur à l’action, que la possession du défendeur fait présumer fortement la propriété qui ne peut être détruite que par la preuve irréfutable du droit de propriété, que le cadastre est considéré somme un simple document administratif sans portée sur la propriété, que les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées doivent être retenues.

Elle fait valoir que le titre de propriété de M^me B ne fait état que d’une maison avec jardin autour, jardin qui était parfaitement défini et délimité par un mur de clôture séparant cette propriété de la propriété voisine conservée par elle-même, que cet acte n’a jamais fait état que M^me B AA en sus un bande de terre de 500 m² située au-delà de cette propriété et du mur de clôture, aucun document d’arpentage ou de bornage permettant d’établir précisément ce prétendu terrain situé hors murs n’est annexé à l’acte ; elle indique que la division cadastrale intervenue de façon théorique n’a pas pris en compte le décroché oblique du mur de clôture qui avait été érigé à l’époque pour préserver les arbres existants et est donc erronée ; elle rappelle que l’action en revendication de propriété, à la différence de l’action en bornage, consiste à solliciter la propriété d’une bande de terrain certaine et déterminée, que M^me B n’a pu se tromper sur la propriété qu’elle a acheté

puisque celle-ci était close de murs et que le vendeur n’a pas eu l’intention de lui vendre autre chose que ce qu’elle avait visité.

Elle souligne que lorsqu’elle a acheté à M^me U-M en 2004 l’autre partie de cette propriété qui incluait cette bande de terrain, M^me B ne l’avait pas davantage revendiquée ; elle affirme qu’il est incontestable qu’elle a elle-même acquis de M^me U-M en 2004, comme cela résulte d’un plan de bornage signé, une propriété allant jusqu’au mur de clôture et incluant donc de manière indiscutable la bande de terrain aujourd’hui revendiquée par M^me B.

Elle considère que le titre de M^me B ne peut être supérieur au sien qui comporte les mêmes anomalies inversées mais bénéfice d’un procès-verbal de bornage signé par la venderesse levant toute ambiguïté sur l’étendue de la chose qui lui a été vendue incluant la bande de terrain revendiquée et considère que la possession fait présumer la propriété car elle est un moyen de preuve ; elle indique que M^me B n’a pas acheté une contenance mais une maison avec jardin autour, clos de murs, la contenance qui figure dans l’acte n’étant indiquée que par rapport au cadastre et non par rapport à la réalité du terrain et à son acquisition.

Elle rappelle que, dans le cadre d’une action en revendication de propriété, les conflits entre un titre et une possession sont tranchés par la jurisprudence au profit de la personne dont la propriété est la plus vraisemblable, que la possession fait présumer fortement la propriété qui ne peut être détruite que par la preuve irréfutable du droit de propriété, que depuis son acquisition en 2001 M^me B n’a jamais eu la possession de cette bande de terrain qui a toujours été utilisée et entretenue par M^me U-M puis par elle-même, que le constat d’huissier établit que le portail invoqué est un portail rouillé qui n’a pas été utilisé depuis plusieurs années et que Mm B ne peut ouvrir puisqu’il est fermé à clefs du côte de la Sci de la Raho, qu’il ne s’ouvre que pour permettre l’accès à partir de son propre fonds vers le fonds B et non le contraire

Elle affirme que le mur de clôture a été établi en 1976 lors de la construction par M^me M de sa villa comme l’établissent de nombreuses attestations concordantes dont celle de la venderesse, que les photographies IGN ne sont pas réellement exploitables pour dépendre de l’état de la végétation susceptible de cacher le mur, que le plan du géomètre M. K qui a été contresigné par M^me U-M entérine comme limite de parcelle le mur de séparation en vue de la modification et de la régularisation cadastrale, ce qui démontre l’accord des parties sur ces limites parcellaires, qu’elle bénéficie de l’interversion de prescription de son auteur depuis l’acquisition plus de dix ans auparavant, qu’en vertu de ce principe elle jouit de manière publique, paisible et continue du terrain dont elle est propriétaire alors qu’à l’inverse M^me B ne peut se prévaloir d’une occupation au-delà de son mur de clôture

Elle fait remarquer que même en retenant que le mur n’a été construit qu’en 1994 elle bénéfice de la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil, ayant acquis de bonne foi et par juste titre.

Elle estime avoir subi un préjudice important car elle souhaitait procéder à la vente et au partage de ses propriétés en raison de l’âge de sa gérante (86 ans) et s’en trouve empêchée du fait de cette action en justice qui génère des conséquences financières graves puisqu’elle se trouve soumise l’aggravation des plus values applicables en 2012 et privée de la possibilité de disposer de son terrain.

Très subsidiairement, elle demande de condamner M^me U-M à l’indemniser de ce préjudice puisque le prix du terrain de 501 m² à restituer serait de 320 € le m² soit la somme de 160.320 €.

M^me U M veuve Y demande dans ses conclusions du 3 décembre 2020, au visa des articles 554 et suivants, 712, 1240, 1604 et suivants, 1622, 1626 et suivants, 2272 du code civil, ainsi que des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de

Sur la demande en revendication

— constater le jeu de la prescription acquisitive de trente ans au bénéfice de la Sci de la Raho

— confirmer le jugement sur ce point

— débouter M^me B de sa demande comme étant injuste et infondée,

Sur la garantie en éviction

— constater que les demandes de M^me B tendant à sanctionner un défaut de délivrance de la totalité de la contenance mentionnée dans l’acte de vente de 2001

— constater que celle-ci ne conteste pas avoir acquis la parcelle AM n°3 lui appartenant dont elle ne conteste par ailleurs pas la qualité de propriétaire au moment de la vente

A titre principal,

— déclarer les demandes de M^me B irrecevables, par application des dispositions de l’article 1622 du Code civil

A titre subsidiaire,

Tenant l’absence de démonstration de toute éviction au sens des dispositions des articles 1626 et suivants du Code civil,

— constater que la situation de droit revendiquée à ce jour, tenant à l’existence d’une prescription trentenaire, était inexistante au moment de la vente, le délai n’étant pas acquis à cette date

— confirmer le jugement sur ce point

— débouter M^me B de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, Sur les demandes présentées par la Sci de la Raho à son encontre

— débouter la Sci de la Raho de toutes demandes qui pourraient être formalisées à son encontre

En toutes hypothèses,

— réformer le jugement sur ce point

— condamner M^me B à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner M^me B à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’instance en ceux compris ceux exposés devant le tribunal de grande instance avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile

— donner acte à M^me F de ce qu’elle ne formalise aucune demande à son encontre.

Elle indique qu’elle a récupéré la propriété des parcelles AM 03 et AM 04 en deux temps : le 30 novembre 2001 pour la parcelle AM 03 soit le jour même de sa vente à M^me B et à partir de 1982 pour la parcelle AM 04 sans qu’elle ne procède à aucun aménagement particulier ni aucune construction, qu’elle les a revendues respectivement le 30 novembre 2001 pour la parcelle AM n° 3 à M^me B et le 15 juillet 2004 pour la parcelle AM n° 4 à la Sci de La Raho, qu’entre ces deux fonds un mur avait été édifié par ses propres auteurs, pas exactement sur la limite séparative mais aucun bornage n’est jamais intervenu et chaque propriétaire a divisé son fonds.

Elle fait observer sur l’action en revendication exercée à l’encontre de la Sci de La Raho, qu’elle ne saurait prospérer en vertu de l’article 712 du code civil qui dispose que la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription, qu’en vertu de l’article 2272 du même code le délai requis est de trente ans, ramené à 10 ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre ; elle affirme que le mur litigieux a été édifié à l’endroit où il se trouve actuellement alors que M^me O M était propriétaire de l’immeuble cadastré section AM3 et son frère AB M propriétaire de l’immeuble cadastré section AM4, qu’elle a recueilli ces deux parcelles, en l’état,

physiquement séparées par un mur comme attesté par M. N, de sorte que depuis plus de trente ans le possesseur de la bande de terre située à l’arrière du mur de clôture appartenant vraisemblablement à la parcelle AM3 se comporte en véritable propriétaire sans aucun équivoque, qu’elle a toujours considéré que la limite de propriété était matérialisée par la clôture mise en place par ses auteurs communs, aucun élément ne permettant de croire le contraire, que ce n’est que dans le courant de l’année 2010 qu’elle a été avisée d’une difficulté, alors qu’elle n’était plus propriétaire depuis plusieurs années déjà, que chacune des parcelles vendues a toujours été présentée comme délimitée par cette clôture ; elle souligne qu’au moins depuis 1982, date où elle en est devenue propriétaire, elle a bénéficié de la parcelle AM 3 telle que limitée par le mur litigieux tout comme son auteur.

Elle conclut au rejet de l’action en garantie d’éviction formulée à son encontre au visa de l’article 1626 du code civil, la présence d’un mur séparatif matérialisant l’accord antérieur des propriétaires des parcelles sur l’implantation de la ligne divisoire et affirme que le préjudice allégué ne peut être en rapport avec la faute qui lui est reprochée.

Elle rappelle que l’éviction implique un défaut dans le droit de propriété du vendeur au moment de la vente, que M^me B ne prétend pas qu’elle n’avait pas qualité pour lui vendre la parcelle AM3, qu’elle ne conteste pas avoir achetée mais lui reproche seulement d’avoir cédé une parcelle qui ne présente pas en pratique les caractéristiques fixées dans le cadre de l’acte de vente soit en l’espèce la contenance alors que l’action en garantie de contenance doit être intentée dans le délai d’un an ; elle ajoute que la garantie d’éviction est destinée à protéger un acquéreur qui subirait un trouble de jouissance, ce qui exige une prise de possession ou occupation des lieux par l’acquéreur, ce qui n’est pas le cas de M^me B qui n’a jamais occupé la partie de terrain litigieuse qui se trouve de l’autre côté du mur de clôture construit en 1976 ; elle fait valoir également qu’il n’existe aucun trouble de droit qui affecterait la cession du 30 novembre 2001, qu’elle a vendu deux immeubles juridiquement différents pour lesquels elle avait parfaite qualité, que la seule question en suspens est inhérente à l’état de lieux au moment des deux ventes, que le litige résulte de la présence d’un clôture mal implantée à une époque où elle n’avait elle-même aucun droit sur les parcelles de sorte qu’il n’existe aucun acte positif de sa part de nature à évincer son acquéreur.

Elle fait remarquer qu’aucun élément objectif ne corrobore ses demandes chiffrées puisqu’il n’existe aucune certitude sur la surface de la partie dont M^me B s’estime lésée, aucun bornage n’ayant jamais été mis en oeuvre et les données cadastrales dont la valeur probante est toute relative étant, à l’évidence, erronées ; elle indique que la zone en litige est inconstructible au regard des règles d’urbanisme et que l’article 1637 du code civil ne prévoit pas l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de la partie dont l’acheteur a été évincé.

Elle souligne que l’action récursoire exercée par la Sci La Raho à son égard ne repose sur aucun fondement juridique, qu’il ne peut exister aucun préjudice à n’avoir que ce qui a été acheté, qu’elle n’a commis elle-même aucune faute de nature à engager sa responsabilité, que toute action au titre d’un déficit de contenance est prescrite.

M^me F demande dans ses conclusions du 11 décembre 2020, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de :

— dire irrecevables ou infondées les demandes de M^me B à son encontre

— lui donner acte qu’elle s’en remet à justice quant à l’appel interjeté par M^me B, et sur le fond du débat

— condamner M^me B à lui payer la somme de 5.000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que la parcelle n° 423 qu’elle a acquis ne comprend pas la portion de terre revendiquée par M^me B qu’elle n’occupe pas, dont elle n’a pas la jouissance et n’en revendique pas la propriété ; elle affirme qu’elle n’y stationne plus son véhicule depuis que cela lui a été demandé, que

les différents matériaux (palettes, grillage, bordures en ciment…) présents sur le constat du 18 janvier 2017 n’étaient pas sa propriété et n’étaient plus là en 2019 ; elle ajoute qu’elle n’est concernée ni par le portail d’accès ni par la clôture litigieuse qu’elle n’a pas installée de sorte que M^me B est dépourvue d’intérêt à agir à son encontre ; elle considère que son appel en intervention forcée est parfaitement abusif.

Motifs de la décision

Sur l’action en revendication exercée par M^me B à l’encontre la Sci de la Raho

L’action en revendication exercée par M^me B à l’encontre de la Sci de la Raho est recevable dès lors qu’elle peut l’être en toutes circonstances par celui qui se prétend propriétaire et qu’elle est imprescriptible.

L’action en revendication immobilière est une action réelle qui protège le droit de propriété et permet au propriétaire de faire reconnaître et sanctionner son droit ; le droit de propriété se prouve par tous moyens, sans hiérarchie entre les divers modes de preuve mais la charge de la preuve de cette propriété incombe au revendiquant ; le juge se détermine à partir de l’ensemble des preuves qui lui sont soumises.

M^me B revendique la propriété d’une partie de la parcelle anciennement cadastrée AM n° 3 telle qu’elle est figurée en vert et en jaune sur le plan des lieux dressé à sa demande par le géomètre expert H le 30 mars 2010.

L’acte de vente U M/Lautier désigne le bien vendu comme un maison d’habitation élevée sur simple rez de chaussée avec jardin autour avec ses références cadastrales AM n°3 et sa contenance 34 a 49 ca, sans autre précision de délimitation.

L’acte de vente U M/Sci de la Raho désigne le bien vendu comme un maison d’habitation avec terrain attenant avec ses références cadastrales AM n° 4 et sa contenance 57 a 21 ca, sans autre précision de délimitation.

Suivant attestation du 18 juin 2010 M. N indique 'avoir travaillé chez M^me O et M. AB M au Domaine de l’Etang à Villeneuve de la Raho, domaine qui fut rasé dans les années 1970 pour laisser place au Lac. Toujours dans les années 1970 lors de la construction de la nouvelle habitation sur une vigne leur appartenant, j’ai participé au creusement des fondations et constructions des murets de clôture. L’un en façade côté rue, le second côté gauche, dans toute sa longueur, ce dernier d’ailleurs ayant été surélevé dans les années 1980.

Ce muret n’apparaît pas sur les photographies IGN versées aux débats par M^me B qui portent la date de certification de la prise de vue, ni sur celles de 1982, de 1987, de 1988, de 1989 ; il est visible sur celle de 1994 étant précisé qu’aucun cliché n’a été produit pour la période intermédiaire.

Mais la date de construction de ce mur est sans incidence sur le présent litige dès lors qu’elle n’est pas de nature à affecter le jeu de la prescription acquisitive lié à la possession invoquée par la Sci de La Raho.

En effet, aucune prescription trentenaire ne peut être admise car, à l’examen des actes notariés versés aux débats, M^me O M était jusqu’à son décès le 25 septembre 2001 l’unique propriétaire des parcelles concernées, qu’il s’agisse de celles réunies pour composer la parcelle AM n° 3 que de celles réunies pour composer la parcelle AM n° 4 pour les avoir reçues de ses parents par acte de donation partage du 16 février 1957.

Elle les a respectivement vendues à M^me U M le 2 avril 1982 pour la parcelle B 773, le 15 février 1983 pour la parcelle B 785 (prise sur la 774) et le 30 juin 1987 pour la parcelle B 1166 (prise sur la 774) ; seule cette dernière parcelle est véritablement en cause puisqu’elle est contigüe à la bande de terrain litigieuse comme étant située entre les anciennes parcelles 785 et 773 et la parcelle AM3 (ancienne 1167).

Lors de la délivrance de l’assignation en revendication du 24 mai 2011 par M^me B à l’encontre de la Sci de La Raho le délai nécessaire pour prescrire n’était donc pas écoulé puisque moins de 24 années séparaient ces deux dates du 30 juin 1987 et du 24 mai 2011, de sorte que la Sci de la Raho ne peut se prévaloir d’une possession légale utile pour prescrire par elle-même ou par son auteur.

Même si la preuve est libre dans une action en revendication, la propriété par usucapion suppose démontrée la réalité et l’utilité de sa possession pendant trente ans.

La Sci de La Raho ne peut prétendre bénéficier de la prescription abrégée de dix ans qui protège celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble dès lors que ce délai n’était pas écoulé puisqu’elle a acquis la parcelle le 15 juillet 2004 et qu’elle a été attraite en justice par sa voisine, M^me B le 24 mai 2011.

Elle ne peut, à cet égard, se prévaloir de la possession de son auteur, M^me U-M, car la prescription abrégée est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire ; or, il est constant que M^me U M a acquis ses droits de M^me O M qui était bien propriétaire de l’ensemble des parcelles anciennement cadastrés section 773, 785 et 1166 devenues AM 4 et notamment de cette dernière parcelle lors de la vente intervenue entre elle le 30 juin 1987 suivant plan d’arpentage dressé par M. J.

D’autres éléments sont produits par l’une ou l’autre des parties.

Suivant constats d’huissier du 2 juin 2015 et 28 juin 2016 le mur comporte dans sa partie nord, celle litigieuse, un large portail donnant accès au fonds voisin, dont les rails coulissants se situent côté B avec une porte sur le milieu que l’huissier a pu faire coulisser suivant constat du 13 et 19 août 2019.

L’acte de vente de M^me U M à M^me B contient en annexe le plan cadastral daté du 23 octobre 2001 signé des parties où la ligne divisoire des deux fonds AM3 et AM4 est rectiligne.

Les documents d’arpentages signés de M^me O M et de M^me U M qu’il s’agisse de ceux du 3 mars 1982 ou du 5 novembre 1982 dressés par M. I ou de celui du 30 janvier 1987 dressé par M. J à l’occasion des divisions successives du fonds initial définissent tous les lignes séparatives des fonds divisés selon une ligne droite et notamment celui de 1987.

Les pointillés que la Sci de La Raho commente en mentionnant à la main 'on voit le décroché du mur’ ne sont pas légendés et ne paraissent pas figurer le mur de clôture puisqu’ils se situent au ras du bâtiment et ne vont pas de haut en bas de la parcelle ; en toute hypothèse, ils sont portés à l’intérieur de la parcelle restant la propriété de M^me O M, y compris dans le dernier document de 1987 préalable à la dernière vente entre M^me M et M^me U M de la parcelle anciennement 1166 contigüe à la zone litigieuse.

L’examen des trois documents d’arpentage susvisés atteste que le plan cadastral n’est pas en conformité avec eux, ce qui est étayé par le 'plan de l’état des lieux' dressé par M. L géomètre expert le 9 juin 2010 qui figure l’application des trois plans d’arpentage et plus précisément avec celui de M. J, comme ne respectant pas son tracé ouest.

Mais ces différences n’autorisent nullement attribuer à M^me B toute la zone de parcelle comprise entre le mur et la limite cadastrale actuelle selon le plan de M. H du 30 mars 2010, soit la partie A (403 m²) et la partie B (175 m²), qui fait abstraction de la création de la parcelle 1166 composant la parcelle devenue AM4 pour se 'caler’ exclusivement sur le ligne du plan cadastral.

Au vu du plan de M. L susvisé, l’essentiel de la bande de terrain comprise entre l’application de la ligne cadastrale et le mur se situe à l’intérieur de l’ancienne parcelle 1166 et donc sur le terrain constituant la parcelle AM 4 devenue propriété de la Sci de la Raho.

L’autre partie comprise entre la ligne ouest de l’arpentage de M. J et le mur est résiduelle.

Cette distinction se manifeste clairement par référence à un repère figuré sur tous les plans de

géomètre constitué par la haie de lauriers roses.

Eu égard à l’ensemble de ces données l’action en revendication de M^me B, qui porte sur une fraction bien déterminée de terrain, doit être rejetée, en l’absence de preuve de son droit de propriété sur l’intégralité de celle-ci.

La Sci de la Raho, qui est en possession, doit donc être considérée comme le propriétaire.

Le jugement sera confirmé sur ce point par substitution de motifs.

L’action récursoire de la Sci de La Raho à l’encontre de M^me U M devient par la même sans objet.

Sur l’action en garantie d’éviction

M^me B exerce l’action en garantie d’éviction à l’encontre de M^me U M.

Aux termes de l’article 1626 du code civil le vendeur est obligé, de droit, à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre en tout ou partie de l’objet vendu ; il ne doit accomplir aucun acte de nature à troubler la propriété de l’acheteur ; il ne doit nuire ni directement ni indirectement à l’exercice du droit qu’il a cédé, peu important que le trouble ait été accompli de bonne ou de mauvaise foi.

Le plan de vente relatif à la vente de la parcelle du 15 juillet 2004 par M^me U M à la Sci de la Raho signé de ces parties le 11 octobre 2011 délimite la partie ouest de la parcelle AM n° 4 en suivant le mur de clôture mais il est postérieur à l’action en justice de M^me B.

M^me U M admet elle-même dans ses écritures (page 22) qu’après la vente de la parcellle AM3 à la Sci de la Raho, il est apparu que le mur ne constituait pas la véritable limite divisoire avec le fonds AM3 qu’elle avait vendu à M^me B 3 ans plus tôt puisqu’elle écrit 'il a pu être admis l’existence d’une éventuelle erreur entre la limite juridique et la limite matérielle entre les deux fonds'.

Ainsi que déjà analysé le plan d’arpentage de M. P du 30 janvier 1987 fixe la limite ouest de l’ancienne parcelle 1166 dépendant de AM4 bien en deçà du mur, sur sa partie nord ; le plan cadastral ne respecte pas cette ligne divisoire et le mur ne correspond pas davantage à son tracé.

Une même portion de terrain a donc été vendue deux fois.

M^me B ayant échoué dans son action en revendication, elle se trouve privée d’une partie de la parcelle AM3 qui lui avait été vendue par M^me U M.

Elle a, par la même, subi un préjudice mais qui ne peut être de l’étendue de celui allégué.

En effet, au vu des éléments produits, et notamment du plan du géomètre L du 9 juin 2010, la bande en cause n’excède pas 112 m² dans le nord de la parcelle et l’étroitesse de sa largeur n’autorise pas la création de quelque lot pour la construction d’une maison d’habitation ; M^me B ne peut, dès lors, prétendre être indemnisée à hauteur de la promesse d’achat reçue pour la vente du lot de 714 m² qu’elle avait créé grâce à la bande A et B sur le plan du géomètre expert H du 30 mars 2010.

L’octroi d’une indemnité de 30.000 € est de nature à assurer la réparation intégrale du préjudice subi du fait de la privation de cette centaine de m² de terrain consécutive à la délimitation de la chose vendue.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si cette partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; il semble plutôt que M^me B se soit mépris sur l’étendue de ses droits ; la demande de la Sci de La Raho et de Mme

F en dommages et intérêts pour procédure abusive doit, dès lors, être rejetée.

Il en va de même de celle présentée par M^me U M qui succombe dans ses prétentions.

*

Les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre M^me B d’une part, et M^me U M d’autre part, qui succombent partiellement dans leurs prétentions respectives ; il sera précisé à cet égard que les dépens sont limitativement définis par l’article 695 4° du code de procédure civile de sorte que les frais de géomètre et constats d’huissiers ne peuvent relever que des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M^me B une indemnité globale de 4.000 € au titre des frais, non compris dans les dépens, exposés pour assurer sa représentation en justice et la sauvegarde de ses droits tant devant le tribunal que la cour, ainsi limitée en raison notamment du fait que son action était à titre principal une action en revendication.

Toute autre demande présentée par ou contre une autre partie doit, toujours en équité, être rejetée.

Par ces motifs

La cour,

— Confirme le jugement

hormis en ses dispositions relatives à la garantie d’éviction, aux frais irrépétibles et aux dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne M^me U M à payer à M^me B les sommes de

* 30.000 € au titre de la garantie d’éviction

* 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une autre partie.

— Condamne M^me B et M^me U M aux entiers dépens de première instance et d’appel, chacune par moitié.

Le greffier Le président