COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MJV

Code nac : 30G

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2009

R.G. N° 08/00798

AFFAIRE :

S.A.S. ERGET

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7

N° RG : 06/15133

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP FIEVET-LAFON

M^e F-G BINOCHE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ERGET (ETUDES DE RESPONSABILITE ET DE GESTION ET D’EXPERTISES TECHNIQUES)

ayant son siège 40 boulevard F Jaurès 92110 CLICHY, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP FIEVET-LAFON, avoués – N° du dossier 280087

Plaidant par M^e Florence REBUT DELANOE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

XXX

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par M^e F-G BINOCHE, avoué – N° du dossier 9808

Plaidant par M^e Evelyne AVAKIAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Décembre 2008, Madame Marie-José VALANTIN, conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Sylvie MANDEL, président,

Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame B C

La société ERGET est un cabinet d’expertise d’assurances qui emploie une quarantaine de salariés. Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2000, elle a pris en location des locaux appartenant à la SCI FONCIERE PARIS CLICHY. Ce bail commercial a été conclu pour neuf années à compter du 1^er février 2001 et porte sur des bureaux représentant une surface de 560 m² dans un immeuble situé 40 boulevard F Jaurès à Clichy (92).

A l’origine les autres locaux de l’immeuble étaient occupés par plusieurs sociétés du groupe SOCOPA. Elles ont quitté les lieux au début de l’année 2003. La SCI FONCIERE PARIS CLICHY a donné certains des locaux en location aux ASSEDIC DE L’OUEST FRANCILIEN à compter du 1^er avril 2003.

Des travaux importants ont été entrepris ce dès le mois de janvier 2003. Selon la société ERGET ils ont produit de nombreuses nuisances sonores et ont en outre été à l’origine de dysfonctionnements importants par l’interruption de l’électricité, des circuits de ventilation, de la télésurveillance, de la climatisation du rez de chaussée, de l’eau chaude, des mécanismes d’ouverture des portes.

La société ERGET invoquant la gêne persistante engendrée par ces travaux a engagé de nombreuses procédures et notamment a obtenu en référé la désignation d’un expert (ordonnance du 11 juin 2003), Monsieur X qui a déposé son rapport le 23 octobre suivant. Il a décrit les nuisances et a évalué le préjudice de la société ERGET.

La société ERGET a ensuite saisi le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir réparation de son préjudice sur la base du rapport déposé et elle a saisi le juge des référés en suspension de paiement des loyers. Le juge des référés a orienté les parties vers une médiation qui n’a pas abouti. Le reste des locaux a été donné en location à l’ANPE. Des travaux, également source de troubles, ont été entrepris.

La société ERGET a délivré une nouvelle assignation à la SCI FONCIERE PARIS CLICHY le 20 février 2006, devant le tribunal de commerce de Nanterre afin d’être indemnisée de son préjudice. Elle a demandé de constater que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY n’avait pas fourni les prestations contractuellement prévues et a demandé le paiement de la somme de 240.000 euros à titre de dommages-intérêts à la suite de la perte de chiffre d’affaires de 2003 à 2006 augmentée de l’intérêt au taux légal et 3.600 euros du fait de l’impossibilité d’accéder aux locaux en juin 2005. La SCI FONCIERE PARIS CLICHY a soulevé l’incompétence du tribunal de commerce qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance.

Devant le tribunal de grande instance, la société FONCIERE PARIS CLICHY a conclu à titre principal à la nullité du rapport d’expertise sur lequel la société ERGET fondait ses prétentions indemnitaires. A titre subsidiaire, au rejet des prétentions de la société ERGET, elle a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 27 novembre 2007, le tribunal de grande instance de Nanterre a annulé le rapport d’expertise de Monsieur F-G X pour non respect du contradictoire mais au vu des pièces versées par la société ERGET sur les troubles causés par les travaux, il a condamné la SCI FONCIERE PARIS CLICHY à payer à la société ERGET la somme de 3.600 euros en réparation du préjudice causé par les difficultés d’accès aux locaux et celle de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ERGET a interjeté appel et demande sur le fondement des articles 1134 du code civil, L 145-1 du code de commerce et 46 du code de procédure civile d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé le rapport d’expertise.

Elle demande en revanche de le confirmer en ce qu’il a constaté que la SCI ne lui a pas fourni les prestations contractuellement prévues, de confirmer le paiement de la somme de 3.600 euros à titre de dommages-intérêts pour défaut d’accès aux locaux en juin 2005 en ajoutant des intérêts à compter du 22 décembre 2005.

La société ERGET forme appel incident sur sa demande de réparation de préjudice économique. Elle sollicite à ce titre, le paiement d’une somme de 240.000 euros correspondant à la perte de bénéfice au cours des deux années pendant lesquelles il y a eu des travaux.

Dans ses motifs (sans reprise dans le dispositif) elle demande, à titre subsidiaire, à la cour de lui allouer la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance qu’elle a subi du fait des conditions de travail du personnel.

Enfin elle sollicite la condamnation de la SCI au paiement d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’au delà des nuisances sonores qu’elle a supporté pendant de nombreux mois et du passage par le hall commun des ouvriers et des matériaux, elle a souffert de nombreux dysfonctionnements dans ses locaux avec de très nombreuses interruptions de l’électricité, des circuits de ventilation, de la télésurveillance, de la climatisation au rez de chaussée, de l’eau chaude, des mécanismes d’ouverture des portes, ce qui perturbé le personnel dans son travail, qu’après l’assignation, elle s’est aperçue que le système d’alarme incendie était coupé.

Elle conteste l’application de la clause exonératoire invoquée par la société FONCIERE PARIS CLICHY en opposant l’importance et la durée des troubles qui sont allés jusqu’au décrochage d’un lustre et ont duré pendant près de trois années ; qu’en outre la société n’ a pas respecté ses obligations de fournir l’eau, la climatisation, l’électricité …, et par ces manquements contractuels lui a causé un important préjudice. Elle indique en justifier par le rapport établi par Monsieur Y qui l’évalue à la somme de 254.920 euros soit après déduction de frais fixes une somme de 240.000 euros.

La SCI FONCIERE PARIS CLICHY demande de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le rapport d’expertise et débouté la société ERGET de sa demande principale, mais de l’infirmer en ce qu’il a alloué à la société ERGET la somme de 3.600 euros pour des troubles causés à l’accès aux locaux en juin 2005 et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite le remboursement des sommes qu’elle a versées en vertu de l’exécution provisoire et demande de condamner la société ERGET au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reprend sa demande de nullité du rapport d’expertise pour manquement de l’expert à ses obligations telles que prévues par l’article 237 du code de procédure civile et notamment défaut de respect du caractère contradictoire de ses opérations. Elle ajoute qu’il n’a pas constaté personnellement les désordres visés dans l’assignation, qu’il a dépassé sa mission et a porté des appréciations juridiques.

S’agissant des coupures d’électricité et de climatisation, la société FONCIERE PARIS CLICHY oppose la clause du contrat de bail dispensant le bailleur du paiement d’indemnité du fait des travaux qu’il pourrait entreprendre dans l’immeuble et ce même si les travaux duraient plus de 40 jours.

Elle soutient que seule l’impossibilité d’accéder aux locaux peut donner lieu à indemnisation et que pour les troubles anormaux de voisinage causés par les travaux des autres locataires, il convenait à la société d’agir directement à leur égard.

Elle ajoute que le préjudice économique invoqué est hypothétique ; qu’enfin la condamnation à 3.600 euros n’est pas justifiée puisqu’elle n’est pas responsable de ce que la société ERGET n’a pas pu entrer dans les lieux, n’ayant pas le contrôle du fonctionnement des badges.

SUR CE

Sur les désordres :

Considérant que la société ERGET invoque notamment à titre de preuve des désordres, causes du préjudice qu’elle invoque, un rapport d’expertise réalisé par Monsieur X désigné en référé ;

Considérant qu’il ressort de ce rapport que l’expert a convoqué les parties sur place pour le 3 juillet 2003 ; qu’il est ensuite retourné sur les lieux seul et a rencontré le directeur de la société ERGET qui '(lui) a montré la situation’ ; qu’il décrit dans son rapport des désordres sans indiquer ceux qui ont été constatés contradictoirement et il ne résulte pas des mentions de son rapport qu’il a soumis le résultat de ses investigations à la SCI FONCIERE PARIS CLICHY avant le dépôt de son rapport ;

Considérant par ailleurs, qu’il note des troubles dont il n’a pas constaté la matérialité (défaut de climatisation qui aurait duré trois mois ou coupures d’électricité répétés) ; qu’il a pris position par rapport à l’aspect juridique de la situation en notant en particulier 'à mon avis la responsabilité de la FONCIERE PARIS CLICHY est entière’ ; que quelle que soit le caractère urgent que revêt le dépôt d’un rapport d’expertise, il doit être établi dans des conditions d’objectivité que garantit notamment la constatation contradictoire de faits, qu’en l’espèce, compte tenu de ce manquement, le rapport a une valeur contestable et ne peut dès lors qu’être annulé an application de l’article 16 du code de procédure civile ainsi qu’en ont décidé les premiers juges ;

Considérant que la société ERGET verse à l’appui de ses griefs de très nombreuses pièces (échanges de lettres avec son bailleur, décisions judiciaires) ;

Qu’il ressort ainsi des échanges de lettres et de l’envoi de télécopies dont la réalité n’a pas été contestée, et de la réponse de la SCI indiquant qu’elle avait averti des prestataires pour y remédier (16 janvier 2003), qu’en janvier 2003 le chauffage n’a pas été assuré (lettre du 13 janvier 2003) ni l’ éclairage et le ménage (lettre du 15 janvier 2003) ;

Qu’au cours du mois de mai 2003, la société ERGET s’est plainte de l’absence de climatisation (télécopies des 15 – 16 – 20 mai 2003) et à la fin du mois de l’absence de fourniture d’eau chaude et de VMC, outre de nuisances sonores (télécopie du 26 mai 2003) ; qu’elle a également fait état de l’absence complète d’éclairage y compris la lampe de sécurité de l’ascenseur (télécopie du 27 mai 2003), d’un arrêt de l’ascenseur par coupure du disjoncteur en sous-sol (télécopie du 28 mai 2003 ) ;

Que la société ERGET a averti son bailleur de la persistance de nuisances sonores dues aux travaux rendant impossible le travail (télécopie du 11 juin 2003), de locaux d’entrée sales sans aucun avertissement préalable qui ont rendu nécessaires des travaux de nettoyage pour permettre les réunions prévues (télécopie du16 juin 2003 avec photos jointes) ;

Qu’il est également versé aux débats, une lettre de la SCI FONCIERE PARIS CLICHY faisant état de ce qu’avertie du problème de badges, elle avait pris des mesures (lettre du 21 juillet 2003) ;

Considérant que la société ERGET verse encore un constat dressé par la SCP Z et A le 11 août 2003 qui a relevé le niveau élevé de la température des bureaux (30 à 33 degrés alors que les bureaux sont équipés de climatisation) ;

Qu’au cours du mois d’août 2003, la société ERGET s’est plainte de la persistance du non fonctionnement de la porte d’entrée et a expédié en septembre une facture de frais de gardiennage qu’elle avait exposés ;

Qu’après la délivrance de l’assignation, elle a fait constater le non fonctionnement du système d’alerte incendie ;

Considérant que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY n’a pas émis de protestations ni de contradictions aux divers envois de lettres et de télécopies de la société ERGET ; qu’elle a même souvent fait état de ce qu’elle avait pris des mesures (janvier 2003, pour le badge et en 2006 pour le système incendie) ;

Considérant que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY à laquelle la société ERGET reproche un manquement à ses obligations contractuelles, oppose la clause du bail selon laquelle 'le preneur ne pourra demander aucune indemnité ou diminution de loyer pour les troubles qu’il pourrait subir du fait de tous travaux que le bailleur pourrait entreprendre dans l’immeuble même si la durée de ces travaux dépasse 40 jours’ ;

Considérant que cette clause concerne l’indemnisation sollicitée à raison du trouble de jouissance résultant de travaux entrepris par le bailleur ; qu’elle ne peut être opposée dans le cas de troubles de jouissance créés par les travaux des sociétés locataires ;

Que le bailleur est en effet tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux donnés en location à raison du fait de ses autres locataires et en l’espèce, il n’est donné aucune précision sur l’entreprise à l’origine des désordres ; qu’il ressort seulement du contrat signé entre la SCI FONCIERE PARIS CLICHY et l’ASSEDIC DE L’OUEST FRANCILIEN que des travaux importants devaient être réalisés dans les locaux à la fois par le bailleur et par la locataire ;

Considérant que la clause restrictive ne permet pas au bailleur de priver son locataire des prestations auxquelles il a contractuellement droit ;

Qu’à cet égard, il ressort des termes du bail exigeant du preneur qu’il contracte des assurances pour couvrir le risque responsabilité civile du fait de l’usage des installations d’eau, de gaz, d’électricité de chauffage …), de différentes lettres de la SOCOPA et d’une lettre (novembre 2002) de la société FRANCE CLICHY bailleresse d’origine de la société ERGET, que des prestations étaient fournies à la preneuse (entretien et incendie, surveillance des locaux, ainsi que le chauffage, l’eau, l’électricité) ;

Considérant que la société ERGET a été privée de plusieurs prestations (accès par badges en juin 2003, du système de surveillance en mars 2003 et de surveillance (fin 2005) ; qu’elle a subi ne nombreuses coupures intempestives d’électricité (rapport chef de chantier de la SCI FONCIERE PARIS CLICHY 26 décembre 2003 – lettre 13 décembre 2003 de la société INSTALE venue pour des interventions à plusieurs reprises sur le système informatique) ; que ces incidents électriques ont également privé la société ERGET d’autres prestations dont elle bénéficiait depuis le début de son bail (climatisation, eau chaude) ; qu’elle n’a pas eu de chauffage (début année 2003) ;

Considérant qu’il résulte de ces différents éléments de preuve que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY a manqué à diverses reprises à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas des prestations auxquelles elle était contractuellement tenue et ce au cours des années 2003 à 2005 ; que le trouble de jouissance apporté a eu un caractère abusif tant par la répétition que par la longueur de la période concernée, lié aux très importants travaux exécutés ; que ce n’est qu’à la fin de l’année 2003 que la société FONCIERE PARIS CLICHY a envisagé d’avertir la société ERGET de la possibilité de coupures de courant mais son avertissement était à trop court délai pour permettre la prise de mesures ;

Que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY ne peut s’exonérer des conséquences inhérentes préjudiciables de ces manquements en l’absence de preuve d’un cas de force majeure ;

Sur l’indemnisation :

Considérant que la société ERGET verse à l’appui de sa demande de paiement d’une somme de 240.000 euros un rapport d’expertise de Monsieur D E qui a calculé la perte de chiffre d’affaires au cours de la période des travaux ;

Considérant que Monsieur D E n’est pas extérieur à la société ERGET ; qu’en outre, son calcul repose sur une progression constante du chiffre d’affaires ; qu’il prend pour justification de cette augmentation le fait qu’entre 2001 et 2002, le chiffre d’affaires a augmenté de 44 % et qu’après les travaux le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice 2005 soit après les travaux correspond à une augmentation de 33 % par rapport au chiffre d 'affaires réalisé au cours de l’exercice 2004 (pendant les travaux) ;

Considérant que l’examen des chiffres d’affaires des différents exercices montrent qu’ils ont été en constante augmentation en 2003 et 2004 en dépit des travaux ; que le pourcentage d’augmentation retenu par Monsieur D E est théorique et ne peut être entériné ; que l’existence d’un préjudice économique n’est pas prouvé ;

Considérant qu’il est en revanche prouvé que la société ERGET a subi des désagréments importants dans l’exercice de son activité au cours d’une période s’étendant sur plus de deux années ;

Que la cour, en fonction de l’ensemble des éléments soumis à son appréciation, est en mesure de fixer à 80.000 euros, le montant de l’indemnisation que doit recevoir la société ERGET en réparation pour tous les troubles de jouissance et désagréments qu’elle a subis en raison du non respect par la société FONCIERE PARIS CLICHY de prestations qu’elle devait à sa locataire et de l’impossibilité pour la société ERGET d’accéder à ses locaux en juin 2005 ; que s’agissant de dommages et intérêts fixés par la cour il sera fait droit au paiement des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Considérant que l’équité commande que la SCI FONCIERE PARIS CLICHY règle à la société ERGET la somme de 3.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME le jugement en ce qu’il a annulé le rapport d’expertise et a condamné la SCI FONCIERE PARIS CLICHY à indemniser la SAS ERGET et à supporter les dépens de première instance y compris les frais d’expertise et de médiation,

— L’INFIRME pour le surplus,

— STATUANT À NOUVEAU,

— CONDAMNE la SCI FONCIERE PARIS CLICHY à payer à la SAS ERGET la somme de 80.000 euros (quatre vingt mille euros) en réparation du préjudice pour trouble de jouissance résultant de l’inexécution de ses obligations contractuelles et de l’impossibilité d’accéder aux locaux au cours du mois de juin 2005, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— AJOUTANT,

— CONDAMNE la SCI FONCIERE PARIS CLICHY à payer la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI FONCIERE PARIS CLICHY aux dépens d’appel avec droit pour la SCP FIEVET-LAFON, avoués, de recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Sylvie MANDEL, président, et par B C, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,