COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 16 NOVEMBRE 2017

R.G. N° 16/00723

AFFAIRE :

R-S K

…

C/

G H épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 02

N° RG : 13/07228

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne sophie CHEVILLARD

M^e S VILLEFAYOT de la SCP HADENGUE & ASSOCIES

M^e Valérie LEGAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur R-S K

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame I J épouse K

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne sophie CHEVILLARD, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

APPELANTS

****************

1/ Madame G H épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e S VILLEFAYOT de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 – N° du dossier 1300938

Représentant : M^e Betty WOLFF, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604

INTIMEE

2/ Monsieur L B, notaire associé de la SCP 'Patrice SAMBAIN et L B, notaires associés'

[…]

[…]

INTIME

3/ Monsieur Y, Z, N C

né le […] à VERNON

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 130089

Représentant : M^e François DE MOUSTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2018

INTIME

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Octobre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,

---

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 27 juin 2012, reçu par M^e B, notaire, avec la participation de M^e C, notaire, M^me X a consenti à M. et M^me K une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située à Bazainville, moyennant le prix de 325 000 euros.

La promesse a été réitérée par acte authentique du 7 septembre 2012 dressé par M^e B avec la participation de M^e C.

Par acte du 3 septembre 2013, M. et M^me K ont fait assigner M^me X et les deux notaires devant le tribunal de grande instance de Versailles à l’effet qu’il soit jugé que la révélation de la servitude de canalisation et de la situation du bien en zone inondable constituait une modification substantielle de l’objet du contrat, qu’en l’absence d’une nouvelle notification, le délai de rétractation avait continué de courir et qu’ils entendaient faire jouer ce droit de rétractation et demander que la vente soit nulle. Subsidiairement il était sollicité qu’il soit jugé que M^me X avait commis un dol en dissimulant le phénomène de retrait-gonflement des argiles et le classement du bien en zone inondable, et plus subsidiairement encore que le bien était affecté d’un vice caché.

Par le jugement entrepris, le tribunal a débouté M. et M^me K de leurs demandes dirigées contre M^me X, condamné in solidum M^e B et M^e C à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et celle de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M^e B et M^e C aux dépens exposés par M. et M^me K, condamné M. et M^me K à payer à M^me X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens exposés par cette dernière

Les époux K ont interjeté appel de ce jugement le 1^er février 2016.

Dans leurs conclusions signifiées le 27 septembre 2017, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’anéantissement de la vente,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la venderesse a commis un dol en dissimulant sciemment aux acquéreurs que le bien était situé dans le périmètre d’un PPRN Inondation et qu’il était affecté de fissures,

— en conséquence, prononcer l’annulation de la vente,

— condamner M^me X à leur rembourser la somme de 325 000 euros correspondant au prix de vente, outre celle de 58 182,44 euros correspondant aux frais réglés par les acquéreurs dans le cadre de la vente,

— condamner la même à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2012,

Subsidiairement sur ce point,

— condamner la venderesse à prendre en charge le coût des travaux de remise en état de la maison, évalués à 55.766 euros s’agissant des travaux de reprise en sous-oeuvre, et à 55 000 euros s’agissant des travaux de reprise des fissures et de réfection des embellissements, soit 110 766 euros,

A titre subsidiaire,

— juger que les infiltrations affectant le terrain et les fissures qui en découlent, ainsi que le risque de retrait gonflement des argiles constituent des vices cachés, dont le vendeur était informé,

— en conséquence, prononcer la résolution de la vente en date du 7 septembre 2012,

— condamner M^me X à leur rembourser le prix de vente du bien, outre la somme de 58.182,44 euros correspondant aux frais réglés par les acquéreurs dans le cadre de la vente,

— condamner M^me X à leur verser la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2012,

Subsidiairement sur ce point,

— condamner la venderesse à prendre en charge le coût des travaux de remise en état de la maison, évalués à 55 766 euros s’agissant des travaux de reprise en sous-oeuvre, et à 55 000 euros s’agissant des travaux de reprise des fissures et de réfection des embellissements, soit 110 766 euros,

Encore plus subsidiairement sur ce point,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les notaires à indemniser le préjudice moral subi par leurs fautes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à M. et M^me K une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum Q B et C à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2012,

— 'ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir',

— condamner in solidum M^me X, Q B et C à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 27 septembre 2017, M^me X demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

Par conséquent,

A titre principal,

— débouter M. et M^me K de l’intégralité de leurs demandes,

— déclarer la demande d’expertise irrecevable,

— condamner M. et M^me K à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Q B et C à relever et garantir M^me X de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum Q B et C à verser à M^me X une somme de 108 182,44 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’annulation de la vente,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 25 septembre 2017, M. C demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me K de leurs demandes de résolution et de nullité,

Y ajoutant au besoin,

— juger qu’il n’y a pas lieu de considérer qu’un nouveau droit de rétractation était ouvert aux bénéficiaires, que l’acte du 7 septembre 2012 n’encourt aucune résolution ni aucune nullité,

En conséquence,

— débouter M. et M^me K de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement sur la responsabilité de M^e C,

Et statuant à nouveau,

— juger M. et M^me K irrecevables en leur demande tendant à voir M^e C garantir M^me X de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière,

— juger que M^e C n’a commis aucune faute,

— juger que M. et M^me K et M^me X ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— juger que M. et M^me K et M^me X ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

En conséquence,

— débouter M. et M^me K de toutes leurs demandes,

— débouter M^me X de toutes les demandes qu’elle dirige contre M^e C,

— condamner in solidum M. et M^me K à payer à M^e C la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Par acte du 23 mars 2016, M. et M^me K ont signifié à M. B leur déclaration d’appel à tiers présent en l’office notarial puis leurs conclusions le 26 avril 2016. M^e B n’a pas constitué avocat.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2017.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a d’abord jugé que les informations contenues dans l’arrêté préfectoral relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs de la commune de Bazainville et la cartographie permettant la localisation du bien immobilier concerné annexée avaient légitimement permis à M^me X d’indiquer dans le document « Etat des risques naturels et technologiques » que le bien n’était pas concerné par le risque relatif à l’aléa inondation.

S’agissant de l’existence de la servitude d’écoulement des eaux usées, le tribunal a jugé que les acquéreurs en avait été informés dés lors que la note sur les servitudes annexée à l’acte définitif de vente portait leurs paraphes et que la lecture de l’acte de vente leur avait été faite, même s’ils le contestent.

Quant à l’aléa de 'retrait gonflement des argiles', le tribunal a observé d’une part que le document public intitulé « Cartographie de l’aléa retrait-gonflement des sols argileux dans le département des Yvelines » que les acquéreurs versaient aux débats ne démontrait pas autre chose que le fait que la ville de Bazainville, comme la moitié des communes des Yvelines, avait été reconnue au moins une fois en état de catastrophe naturelle et que de ce fait, il existait un risque sur l’ensemble de la commune de « retrait-gonflement des argiles »et d’autre part qu’aucune prescription légale ou réglementaire n’imposait que l’information relative aux arrêtés de catastrophe naturelle, au demeurant à la disposition du public, soit portée à la connaissance de l’acquéreur par le vendeur ou le notaire.

Les premiers juges en ont déduit qu’aucun des éléments allégués par M. et M^me K ne justifiait une nouvelle notification de la promesse de vente et qu’aucun nouveau délai leur ouvrant un droit de rétractation n’avait couru.

Le tribunal a ensuite considéré qu’aucune réticence dolosive ne pouvait être imputée à M^me X, que par ailleurs les conditions tenant au défaut de déclaration et à l’importance de la servitude n’étaient pas réunies de telle sorte qu’il n’y avait pas lieu à application de l’article 1638 du code civil et que le caractère caché des fissures n’était pas établi.

Devant la cour, les appelants fondent à titre principal leur action sur le dol, reprochant à M^me X d’avoir dissimulé :

— qu’il existait une servitude d’écoulement d’eau,

— que le bien était en zone de risques naturels, en zone inondable, la clause initialement insérée dans la promesse qui excluait le bien d’une zone à risque -qui a disparu de l’acte de vente- étant illicite,

— que le bien était en zone rouge au titre du gonflement des argiles,

— que le bien était affecté de fissures.

M. et M^me K affirment que M^me X a fourni volontairement un formulaire obsolète sur l’état des risques naturels et technologiques radicalement différent de celui devant être utilisé, dans le but de leur cacher que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un PPRN Inondation. Ils soutiennent par ailleurs que la venderesse avait soigneusement masqué les fissures qui, selon l’expert qu’ils ont mandaté, résultent des tassements et affaissements des sols.

M. et M^me K soutiennent que ces dissimulations délibérées caractérisent les manoeuvres dolosives sans lesquelles ils n’auraient pas acquis le bien, rappelant que le coût des travaux nécessaires à la stabilisation de la construction s’élève à 55 761,51 euros. Subsidiairement, les appelants affirment que les fissures affectant le bien constituent des vices cachés dont M^me X connaissait l’existence et qu’elle a dissimulés, ce qui lui interdit de se prévaloir de la clause élusive de garantie.

S’agissant des notaires, M. et M^me K affirment que M^e B a donné une lecture très incomplète de l’acte et que Maître C s’est abstenu de les renseigner sur la présence de la servitude, sur la situation du bien en zone inondable et du risque de retrait gonflement des argiles. Les appelants en déduisent qu’ils doivent être condamnés à garantir M^me X des condamnations prononcées à son encontre mais aussi de les indemniser de leur préjudice, qu’ils estiment insuffisamment réparé par l’allocation de la somme fixée par les premiers juges.

M^me X réplique que si la commune de Bazainville est effectivement classée en zone inondable, tel n’est pas le cas du bien acquis par M. et M^me K et que le fait que, par le passé, deux arrêtés de catastrophe naturelle aient été publiés ne prouvent pas que le bien ait pu être concerné. Elle souligne que l’état des risques a bien été annexé et signé par M. et M^me K et que le formulaire -dont la présentation a pu évoluer au cours des années- a été renseigné par le notaire selon les informations données par la mairie. S’agissant de l’aléa retrait-gonflement des argiles, M^me X affirme qu’il n’en est pas fait mention que ce soit dans l’état des risques naturels, dans le certificat d’urbanisme ou dans le certificat communal et qu’il n’existe pour le vendeur aucune obligation légale d’en faire mention.

S’agissant des fissures, M^me X affirme qu’elles étaient parfaitement visibles et qu’elle n’a jamais caché aux acquéreurs la nécessité de procéder à la réfection de la salle de bains, raison pour laquelle elle avait baissé le prix de vente du bien. Elle souligne que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises, et notamment la veille de la vente alors que la maison était vide de meubles.

M. C soutient que le grief tiré de la prétendue méconnaissance des dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation est sans pertinence, que la note qui rappelait l’existence de la servitude est annexée à l’acte authentique tout comme l’état des risques. Il affirme que le bien n’est pas concerné par un arrêté de classement en zone rouge pour le risque de gonflement des argiles ni par un PPRN au titre des mouvements de terrain.

M. C soutient ensuite qu’il n’a commis aucune faute, que le tribunal ne pouvait sans se contredire faire ce constat et juger que les notaires n’avaient pas rempli leur obligation d’éclairer pleinement les acquéreurs qui ont été plongés dans le doute et les interrogations. Subsidiairement il fait valoir qu’à la supposer établie cette faute n’a eu aucune conséquence.

* * *

Il sera observé que devant la cour les appelants ne tirent plus aucune conséquence de ce que leur droit de rétractation aurait dû être prorogé, ayant fait le choix de fonder désormais leurs demandes sur le dol.

— Sur la nullité pour dol

Aux termes de l’article ancien 1116 du code civil applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui l’allègue

- La servitude d’écoulement d’eaux pluviales

Il est constant que la promesse conclue par acte authentique du 27 juin 2012 mentionnait au chapitre des charges et conditions générales ce qui suit :

« Le bénéficiaire souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le promettant. Le promettant déclare qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien objet des présentes et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune, autre que celles éventuellement rapportées aux présentes ».

L’acte authentique dressé le 7 septembre 2012 par M^e B avec la participation de M^e C précise désormais au titre des « déclarations du vendeur sur les conditions générales », s’agissant des servitudes, que le vendeur déclare qu’il n’a ' créé ni laissé acquérir aucune servitude et, qu’à sa connaissance, il n’existe pas à l’exception de celle rapportée en une note annexée au présent acte d’autres servitudes que celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d’urbanisme".

Figure effectivement en annexe à l’acte définitif de vente une note relative aux servitudes qui précise qu’il avait été conclu entre M^me D alors propriétaire des lieux et M. et M^me E, ses voisins, une convention de servitude reçue par M^e Chaume, notaire à F, suivant acte des 1^er et 6 juin 1983, destinée à permettre l’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble appartenant à M. et M^me E, donnant à ces derniers le droit de poser une canalisation sur le terrain cadastré section H n° 199 désormais la propriété de M. et M^me K, à 50 centimètres de la limite séparative d’avec une autre propriété, sur une longueur de 32,50 mètres.

Il est également fait état de cette servitude à l’annexe à la « déclaration d’intention d’aliéner », elle-même annexée à l’acte définitif de vente, qui reproduit pareillement les termes de la convention de servitude des 1^er et 6 juin 1983.

Il n’est pas contesté par les appelants que si l’annexe à la DIA ne porte pas leur paraphe, la note relative aux servitudes, annexée à l’acte de vente, est bien paraphée par eux.

Les appelants ne peuvent valablement soutenir que ce n’est que lors d’un rendez-vous postérieur à la signature de l’acte -le 12 avril 2013- qu’ils ont eu confirmation de ce que le bien était grevé d’une servitude d’écoulement alors qu’ils ont paraphé l’annexe s’y rapportant et qu’ils précisent dans leurs écritures que M^me X est intervenue au cours de la lecture de l’acte pour apporter des précisions à son sujet.

La cour observe qu’à plusieurs endroits de leurs écritures, les appelants affirment que l’acte ne leur aurait pas été lu intégralement mais au moyen de ce qu’ils qualifient 'd’extraits choisis’ et d’une 'lecture en diagonale'. Pourtant ils ont apposé leurs signatures en dessous de la mention 'lecture faite’ et il sera observé que la signature de l’acte a été réalisée en présence de leur notaire M. C. Rien ne leur interdisait au surplus de demander à M. B de s’attarder davantage sur les mentions qui leur seraient apparues obscures.

Le tribunal a justement observé que cette servitude ne traversait pas la maison mais était située à 50 centimètres du fonds voisin, en dehors de l’emprise de la maison, et que les frais de pose, d’entretien et de réparation étaient à la charge des bénéficiaires de cette servitude ainsi que le prévoit la convention des 1^er et 6 juin 1983.

Aucune allégation de dol ne peut donc utilement prospérer quant à cette servitude.

— Le risque d’inondation

Les clauses de la promesse unilatérale de vente du 27 juin 2012 et de l’acte de vente du 7 septembre 2012 figurant sous le paragraphe intitulé « Plan de prévention des risques » mentionnent que :

— un arrêté préfectoral indiquant la liste des communes dans lesquelles les dispositions relatives à l’obligation d’information lors de la mutation de biens immobiliers sur les risques majeurs naturels prévisibles sont applicables est intervenu pour le département des Yvelines le 12 mars 2012 sous le numéro 2012072-0001,

— il résulte des informations sur les risques majeurs naturels prévisibles pour ce qui concerne la vente en cause que la commune est située dans le périmètre d’un PPRn (plan de prévention des risques naturels), plan R.111-3 en date du 2 novembre 1992 concernant l’aléa relatif aux inondations,

— un état des risques en date du 15 juin 2012 est joint et annexé, et à cet état sont également joints la cartographie du ou des risques majeurs existant sur la commune avec localisation du bien concerné sur le plan cadastral et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

Au chapitre de la promesse de vente consacré au 'plan de prévention des risques', il est mentionné pour ce qui concerne les risques naturels prévisibles, que la commune de Bazanville est située dans le périmètre d’un PPRn, en date du 2 novembre 1992, au titre de l’aléa inondation mais il est ensuite précisé que le bien objet des présentes n’est pas concerné par le risque au regard de sa situation.

Cette dernière mention n’est pas reprise à l’acte de vente et les acquéreurs veulent y voir la manifestation d’une intention dolosive de la venderesse. Par ailleurs la liste des arrêtés de catastrophe naturelle concernant la commune n’est pas jointe, seule figure une mention renvoyant à la consultation de cette liste actualisée sur un site Internet dédié figurant dans le document intitulé « Informations sur les risques naturels et technologiques ».

A la suite du tribunal, la cour relève que ce document intitulé « Informations sur les risques naturels et technologiques », prévoyant une rubrique numéro 6 pour l’énumération des arrêtés en cause, est un document pré-rempli officiel, signé par le Préfet. Quant au document intitulé « Etat des risques naturels et technologiques », il doit être, en application des articles L.125-5 et R.125-26 du code de l’environnement, renseigné par le vendeur à partir des informations mises à disposition par le préfet. M^me X a donc établi ce document, le 15 juin 2012, en mentionnant que l’immeuble en cause (souligné par la cour), eu égard au risque naturel lié aux inondations, n’était pas situé dans le périmètre d’un PPRn prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé, soulignant que pour ce faire, elle s’est rapportée à l’arrêté préfectoral n° 2006-14 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs de la commune de Bazainville.

Il est constant que l’examen de cet arrêté préfectoral et du dossier communal d’information annexé qui comporte une cartographie permettant la localisation précise du bien au regard du risque d’inondation, démontre que le bien litigieux n’est pas situé dans le périmètre de risque d’inondation.

Ainsi que le souligne M^me X, le fait que l’acte de vente ne précise plus que le bien n’est pas concerné par l’aléa n’a pas pour effet de modifier les données issues de la cartographie permettant de localiser le bien et qui lui ont permis de dire sans intention dolosive que le bien qu’elle vendait n’était pas situé en zone inondable.

M^me X a en outre déclaré à l’acte de vente -et aucun élément objectif ne vient démontrer la fausseté de cette déclaration- qu’au cours de la période où elle a été propriétaire, le bien n’avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L.125-2 ou de l’article L.128-2 du code des assurances et que, par ailleurs, elle n’avait pas elle-même été informée d’un tel sinistre en application de ces mêmes dispositions.

Les pièces versées aux débats par les appelants et notamment une photographie d’un champs inondé non localisé, la carte des remontées des nappes réalisées par le BGRM -qui indique expressément ne donner aucune garantie quant à l’exactitude des informations délivrées- sont très insuffisantes à caractériser le dol reproché à la venderesse.

— Le risque de retrait-gonflement des argiles

Le tribunal a très exactement jugé que s’il était démontré que le bien vendu était situé dans la zone précisément concernée par ce risque, il convenait de relativiser cet élément dans la mesure où ce risque n’avait pas été considéré par les autorités publiques comme étant d’une telle importance qu’elles aient estimé nécessaire d’établir un PPRn pour cette commune à la différence d’autres communes du département.

La cour fait par ailleurs siennes les observations du tribunal quant au fait que le document intitulé « Cartographie de l’aléa retrait-gonflement des sols argileux dans le département des Yvelines » ne faisait que démontrer que la commune de Bazainville, avait été reconnue au moins une fois en état de catastrophe naturelle et ce comme la moitié des communes des Yvelines, et qu’aucune prescription légale ou réglementaire n’imposait que cette information, au demeurant à la disposition du public, soit portée à la connaissance de l’acquéreur par le vendeur ou le notaire.

A cet égard, il convient de rappeler que le document intitulé « Informations sur les risques naturels et technologiques », prévoyant une rubrique numéro 6 pour l’énumération des arrêtés en cause, est un document pré-rempli officiel, signé par le Préfet. Si ce document n’énumère pas les arrêtés de catastrophe naturelle mais comporte une mention renvoyant à la consultation de cette liste actualisée sur un site Internet dédié, cela ne peut être imputé à la venderesse, qui a reproduit les informations fournies par l’autorité administrative.

Quant au document intitulé « Etat des risques naturels et technologiques », celui-ci doit être, en application des articles L.125-5 et R.125-26 du code de l’environnement, renseigné par le vendeur à partir des informations mises à disposition par le préfet.

La cour observe au demeurant à la lecture de l’acte de vente que les acquéreurs résidaient, jusqu’à leur acquisition, à Garancières et que l’examen de la pièce intitulée cartographie de l’aléa dans le département des Yvelines qu’ils versent eux-mêmes aux débats (pièce 29) révèle que la commune de Garancières est soumise à cet aléa, que trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés à ce titre (1 seul à Bazainville) et que 14 sinistres y ont été recensés (1 seul à Bazainville), de telle sorte qu’ils devaient être sensibilisés à ce problème tout autant que la venderesse.

Le dol reproché à M^me X à ce titre n’est donc pas caractérisé.

[…]

C’est par de justes motifs que la cour adopte sans réserves que le tribunal a jugé que s’il résultait d’une expertise non contradictoire que les appelants ont fait réaliser en novembre 2012, soit deux mois environ après leur entrée dans les lieux, ainsi que du constat d’huissier en date du 9 avril 2014, qu’il existait sur la maison des fissures tant intérieures qu’extérieures, ainsi que de légers affaissements, les acquéreurs ne caractérisaient en aucune façon comment ils leur auraient été dissimulés au moment de la vente.

Les photographies jointes au rapport précité permettent de voir que les fissures en façade et, à l’intérieur notamment sur les plafonds, sont visibles, ce que d’ailleurs précise le technicien, et il ne peut être soutenu qu’elles seraient apparues après la vente, les acquéreurs affirmant d’ailleurs que M^me X leur aurait déclaré postérieurement à la vente qu’elles sont apparues en 2010. Il n’est nullement établi que la venderesse ait dissimulé sciemment aux acquéreurs ces fissures grâce à des papiers peints ou à un encombrement de la salle de bains, étant observé que M^me X n’est pas contredite avec pertinence lorsqu’elle affirme que les acquéreurs ont visité une dernière fois le bien alors qu’il était vide de meubles. Le fait que M^me X ait effectué des travaux de rafraîchissement, pratique très usuelle lorsqu’une vente est envisagée, ne saurait suffire à démontrer qu’elle ait eu la volonté de tromper les acquéreurs lors de la vente.

Force est donc de constater que la réalité des manoeuvres dolosives que les acquéreurs imputent à M^me X n’est nullement caractérisée.

Le tribunal sera donc approuvé d’avoir rejeté la demande en nullité de la vente pour dol.

— Sur la nullité de la vente pour vices cachés

Les observations développées précédemment sur le caractère apparent des fissures affectant le bien seront reprises pour opposer aux acquéreurs que ce caractère apparent des vices allégués est exclusif de l’application de la garantie de l’article 1641 du code civil.

M. et M^me K reprochent également à M^me X de ne pas les avoir informés de l’existence d’un arrêté de catastrophe naturelle consécutif à un épisode de sécheresse pour la période allant de mai 1989 au 31 décembre 1992. Or, son existence était révélée dans une annexe à l’acte de vente par un renvoi à une liste disponible sur un site Internet dédié et les renseignements donnés par M^me X l’ont été à partir des informations mises à disposition par le préfet. Il a ainsi été satisfait aux exigences de l’article L125-5 du code de l’environnement et aucune autre obligation légale ou réglementaire ne lui imposait d’en fournir elle-même la liste ni de compléter ces informations, étant de surcroît observé que les pièces versées aux débats par M. et M^me K n’établissent pas que les désordres qu’ils déplorent aujourd’hui seraient imputables à la sécheresse survenue il y a 20 ans.

Le tribunal sera en conséquence approuvé d’avoir également rejeté l’action en nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Dés lors que l’existence d’un dol n’est pas retenue, pas plus que le caractère caché des vices affectant le bien, les demandes subsidiaires que forment les acquéreurs -sur un fondement non précisé- tendant à la condamnation de M^me X à leur payer la somme de 110 766 euros correspondant au coût des travaux de reprise en sous-oeuvre, de reprise des fissures et de réfection des embellissements ne peuvent être que rejetées. La demande d’expertise sera pour ce même motif rejetée.

— Les demandes dirigées contre les notaires

Le tribunal a jugé que les deux notaires avaient manqué par trois fois à leur devoir de conseil : en procédant à la suppression de la mention relative au fait que le bien n’est pas concerné par le risque d’inondation, en ne s’assurant pas de la bonne compréhension des acquéreurs quant à la contrariété existant entre la promesse et l’acte de vente sur l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales et en n’éclairant pas les acquéreurs sur la liste des arrêtés de catastrophe naturelle relatifs à l’aléa retrait-gonflement des argiles.

Les acquéreurs affirment que ces trois fautes retenues par le tribunal constituent des manquements à l’obligation d’information et de conseil des notaires et que leur consentement n’a pas été donné librement et de façon éclairée, du fait de l’information incomplète qui leur a été donnée.

Il y a lieu de juger que, s’agissant des deux premiers de ces manquements, à les supposer établis, il n’existe pas de lien de causalité entre eux et les préjudices que les appelants invoquent dés lors qu’il a été jugé que l’existence de la servitude, de très faible incidence, leur avait été révélée lors de la conclusion de la vente de telle sorte qu’il n’y avait pas eu, comme ils le soutiennent, de doutes et d’interrogations et que l’examen de l’arrêté préfectoral et du dossier communal d’information annexé à l’acte démontrait que le bien litigieux n’était pas lui-même situé dans le périmètre de risque d’inondation.

S’agissant du troisième manquement, il a été jugé qu’aucune prescription légale ou réglementaire n’imposait que l’information relative au risque de retrait-gonflement des argiles soit portée à la connaissance de l’acquéreur par le vendeur ou le notaire.

Le constat de l’absence de faute des notaires en rapport avec les préjudices allégués concerne les deux notaires condamnés in solidum pour les mêmes motifs et conduit la cour à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M^e B et M^e C à payer à M. et M^me K la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

— Les demandes accessoires

Si les allégations des acquéreurs relatives aux manoeuvres et réticences dolosives que la cour tient pour non établies ont pu heurter M^me X, elles n’ont pas dépassé les limites acceptables du débat contradictoire et sa demande en dommages-intérêts sera donc rejetée.

Les dispositions du jugement allouant à M^me X une indemnité de procédure et condamnant M. et M^me K aux dépens par elle exposés seront confirmés.

En remboursement de ses frais irrépétibles d’appel, il sera alloué à M^me X la somme de 3000 euros et à M^e C celle de 1000 euros.

Les dispositions du jugement condamnant in solidum les deux notaires à une indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens exposés par M. et M^me K seront infirmées.

M. et M^me K seront condamnés aux dépens de première instance concernant M. C et M. B et aux dépens d’appel avec recouvrement direct.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. C et M. B à payer à M. et M^me K la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qu’ils ont exposés,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande en dommages-intérêts formée par M. et M^me K contre M. C et M. B,

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me K à payer à M^me X la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel et à M. C celle de 1000 euros,

Condamne M. et M^me K aux dépens de première instance exposés par M. C et M. B ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,