COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74Z

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2020

N° RG 20/01594 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TZYA

AFFAIRE :

X-J A

…

C/

SAS CHATOU WATIER

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Janvier 2020 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 19/01436

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jérôme NALET

M^e Franck LAFON

M^e Oriane DONTOT

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X-J A

né le […] à […]

de nationalité Française

ET

Madame Y, Z, G H épouse A

née le […] à […]

de nationalité Française

Demeurant ensemble

[…]

Ile des Impressionnistes

[…]

Représentés par M^e Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552 – N° du dossier 440902

APPELANTS

****************

SAS CHATOU WATIER prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 844 207 035

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20200156

Assistée de M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de CRETEIL

Etablissement public industriel et commercial SNCF RESEAU pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

15-17 rue X-Philippe Rameau

[…]

Représenté par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Assisté de M^e Benoit MARX, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2020, Madame Nicolette GUILLAUME, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X-J A et M^me Y H épouse A sont propriétaires, sur l’île de Chatou (Yvelines), d’un bien immobilier à usage de logement situé […], figurant au cadastre sous les références section AE n°20 et n°21, acquis par acte notarié du 27 avril 2004 passé avec la société Rochefort qui restait alors propriétaire des parcelles voisines cadastrées section AE n°18, n°19 et n°22.

M. et M^me A et la société Rochefort ont conclu le même jour que l’acte notarié d’acquisition du 27 avril 2004, un acte authentique aux termes duquel était notamment stipulée la clause d’affectation suivante : « De convention expresse entre les parties, le vendeur s’oblige, et oblige ses ayants droit ou ayants-cause, à ne pas implanter ou laisser implanter, sur le surplus de la propriété restant lui appartenir d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation (notamment pistes pour engins motorisés, discothèque, paint-ball et autres activités de tir, salle de concert rock ou de rave-party, ou autres).

Le vendeur contracte en outre aux présentes l’obligation d’insérer dans tout acte translatif de propriété ou de jouissance le rappel des conditions d’affectation ci-dessus ainsi que celle d’imposer ces conditions à ses ayants-droit ou ayants-cause. »

Par acte notarié en date du 30 janvier 2019, la société Chatou Watier, ayant notamment pour activité l’entretien d’espaces verts, a acquis de la société Rochefort les parcelles AE 18, 19 et 22 afin d’y installer et d’y exercer son activité.

Dans le même temps et dans le cadre du projet Eole consistant dans le prolongement de la ligne E du RER, l’EPIC SNCF Réseau (SNCF Réseau ou la SNCF) chargé de la gestion du réseau ferré national français, a entrepris la construction d’un ouvrage d’art parallèlement au viaduc ferroviaire traversant l’île de Chatou nécessitant l’accès au quai Watier.

Par ordonnance rendue le 19 juillet 2018 par le tribunal administratif de Versailles, M. C a été désigné en tant qu’expert judiciaire après qu’un référé-préventif avait été formé par SNCF Réseau. M. C a conclu dans son pré-rapport d’expertise à l’incapacité de la chaussée au droit de la propriété de M. et M^me A (le quai Watier) de supporter une circulation de poids-lourds sans travaux de réfection du quai en raison de son mauvais état. Un arrêté municipal du 5 juin 2019 a alors interdit la circulation des véhicules dont le poids total en charge autorisée serait supérieur à 3,5 tonnes sur l’île, au droit de la partie du quai, propriété de M. et M^me A supportant une servitude de passage.

Par la suite, la société Chatou Watier et SNCF Réseau ont conclu un contrat aux termes duquel la société Chatou Watier a autorisé la circulation sur ses parcelles des engins de chantier et poids-lourds de SNCF Réseau.

Reprochant à la société Chatou Watier d’avoir multiplié les violations de 'la convention de servitudes’ du 27 avril 2004, notamment par l’exploitation permanente d’activités non autorisées, ce qui serait source de nuisances incompatibles avec une maison d’habitation et une zone naturelle protégée, d’avoir engagé un chantier illégal pour reconvertir les bâtiments en ruine et d’avoir conclu un contrat avec SNCF Réseau afin de lui permettre d’implanter sur ses parcelles une large voirie avec aire d’attente et de manoeuvre destinée à la circulation des poids lourds et engins du chantier EOLE situé à l’extrémité de l’île de Chatou, par acte d’huissier de justice délivré le 30 octobre 2019, M. et M^me A ont fait assigner la société Chatou Watier aux fins de voir constater ces violations et un trouble manifestement illicite, obtenir la cessation sous astreinte de la circulation de tout poids-lourd du chantier de la SNCF sur les parcelles cadastrées AE18, AE19 et D et la cessation sous astreinte de toute activité bruyante et nuisante sur lesdites parcelles cadastrées, que ces activités proviennent de la société Chatou Watier elle-même ou de toute entreprise quelle qu’elle soit.

SNCF Réseau est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 16 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de l’EPIC SNCF Réseau ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par M. et M^me A ;

— condamné M. et M^me A à payer la somme de 1 000 euros à la société Chatou Watier et la somme de 1 000 euros à l’EPIC SNCF Réseau en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et M^me A aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 10 mars 2020, M. et M^me A ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me A demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

in limine litis,

— débouter la société Chatou Watier et SNCF Réseau de leur demande de nullité de la déclaration d’appel et de (constatation de) l’absence d’effet dévolutif,

sur le fond,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

et statuant à nouveau, de :

— les juger recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs fins et prétentions ;

— constater que la société Chatou Watier a violé 'la servitude d’affectation’ constituée par acte du 27 avril 2004 et juger que cela constitue un trouble manifestement illicite ;

— condamner in solidum la société Chatou Watier et SNCF Réseau à fermer le portail d’accès à la piste poids-lourds, créé en août 2019 en limite de propriété sud-ouest de ses parcelles AE 18 et AE 19 et à faire constater contradictoirement la fermeture de cet accès par huissier, sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner in solidum la société Chatou Watier et SNCF Réseau à faire cesser sur les parcelles cadastrées AE 18, AE 19 et AE 22 (hors le quai Watier) la circulation de tout poids-lourd du chantier de la SNCF et de tout autre tiers en transit sur ces parcelles, sous astreinte de 2 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Chatou Watier à cesser et faire cesser toute autre activité bruyante ou nuisante sur les parcelles cadastrées AE 18, AE 19 et AE 22 (que ces activités proviennent de la société Chatou Watier elle-même ou de toute autre entreprise ou tiers quels qu’ils soient), à l’exception des bruits de chantier provenant de travaux autorisés par décision administrative purgée des voies de recours, sous astreinte de 2 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner in solidum la société Chatou Watier et SNCF Réseau à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société Chatou Watier et SNCF Réseau aux entiers dépens de la présente instance ;

— se réserver le droit de liquider l’astreinte ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Chatou Watier demande à la cour, au visa des articles 562, 901, 910-4 et 905 du code de procédure civile, de :

à titre principal et in limine litis,

— la dire bien fondée dans ses demandes et prétentions ;

ce faisant,

— juger que la déclaration d’appel n° 20/01846 du 10 mars 2020 est entachée d’une irrégularité en ce qu’elle ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020, et qu’elle ne peut plus être régularisée par une

nouvelle déclaration d’appel, et que dans cet état l’effet dévolutif n’opère pas ;

— juger que la cour n’est saisie d’aucune demande de M. et M^me A tendant à voir réformer ou infirmer telle ou telle disposition de l’ordonnance entreprise ;

en conséquence,

— prononcer la nullité de la déclaration d’appel n° 20/01846 du 10 mars 2020 en raison du vice de forme résultant de l’absence des chefs de jugement critiqués de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020 ;

— débouter M. et M^me A de leur appel ;

— dire que l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020 est devenue définitive ;

à titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance de référé du 16 janvier 2020 en ce qu’elle a jugé que la clause d’affectation lui est opposable alors même qu’il s’agit d’une obligation personnelle du vendeur qui ne lui a pas été transmise ;

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020 en tant qu’elle a jugé que M. et M^me A ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’une méconnaissance de la clause d’affectation prévue dans l’acte de vente conclu entre elle et la société Rochefort, imposant à l’acquéreur de ne pas implanter ou laisser implanter sur le bien vendu d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation, qui serait liée aux travaux qu’elle a effectués sur son fonds ou à la voie de contournement et aux passages des engins de chantier d’Eole ;

— débouter M. et M^me A de leur appel ;

— condamner M. et M^me A à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, SNCF Réseau demande à la cour, au visa des articles 562, 90, 910-4 et 905 du code de procédure civile, de :

à titre principal et in limine litis,

— dire que la déclaration d’appel du 10 mars 2020 de M. et M^me A tend à la réformation de l’ordonnance sans mentionner les chefs de l’ordonnance qui sont critiqués, de sorte que l’effet dévolutif n’opère pas ;

— dire que cette déclaration d’appel est affectée d’une irrégularité, en ce qu’elle ne mentionne pas les chefs de l’ordonnance attaqués, et qu’elle ne peut plus être régularisée par une nouvelle déclaration d’appel, dès lors que le délai imparti à M. et M^me A pour conclure au fond est expiré ;

— dire que la cour n’est saisie d’aucune demande des appelants tendant à voir réformer ou infirmer telle ou telle disposition de l’ordonnance entreprise ;

— dire en conséquence n’y avoir lieu de statuer sur l’appel de M. et M^me A ;

— débouter M. et M^me A de leur appel ;

à titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance en tant qu’elle a jugé que M. et M^me A ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’une méconnaissance de la clause d’affectation prévue dans l’acte de vente conclu entre la société Rochefort et la société Chatou Watier, imposant à l’acquéreur de ne pas implanter ou laisser implanter sur le bien vendu d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation, qui serait liée aux travaux effectués par la société Chatou Watier sur son fonds ou à la voie de contournement et aux passages des engins de chantier d’Eole ;

— débouter M. et M^me A de leur appel ;

à titre très subsidiaire,

— déclarer recevable son intervention volontaire ;

— dire que les stipulations dont se prévalent M. et M^me A issus du chapitre 4 de l’acte du 27 avril 2004 ne valent pas servitude et sont inopposables à la société Chatou Watier ;

— débouter M. et M^me A de l’ensemble leurs demandes ;

en tout état de cause,

— débouter M. et M^me A de l’ensemble leurs demandes ;

— condamner M. et M^me A à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et M^me A aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2020.

Vérification a été faite à l’audience de plaidoirie, en présence des parties, de l’existence sur le réseau de communication électronique (RPVA) de la déclaration d’appel et d’un document annexé intitulé 'pièce jointe faisant corps avec la déclaration d’appel' ; mention en a été ordonnée sur le registre du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater que’ ou 'juger que’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

- sur la régularité de la déclaration d’appel

Les intimés indiquent que la déclaration d’appel qui leur a été transmise est entachée d’une irrégularité en ce qu’elle ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020, ajoutant qu’elle ne comporte aucune annexe, ne faisant d’ailleurs mention que d''éventuelles annexes en pièce jointe', de sorte que l’effet dévolutif n’opère pas.

La société Chatou Watier demande à voir prononcer la nullité de la déclaration d’appel n° 20/01846 du 10 mars 2020 en raison de ce vice de forme.

SNCF Réseau et la société Chatou Watier demandent de débouter M. et M^me A de leur appel et voir reconnaître à l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2020 un caractère définitif.

M. et M^me A sollicitent le rejet des demandes de la société Chatou Watier et de SNCF Réseau. Ils estiment que la déclaration d’appel critiquée est parfaitement régulière.

Sur ce,

Selon l’article 901 du code de procédure civile : 'la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

Selon l’article 562 du même code : 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle.'

La cour observe qu’est parvenue à la cour par la voie électronique le même jour que la déclaration d’appel, une annexe à cet acte, document intitulé 'pièce jointe faisant corps avec la déclaration d’appel' où figurent explicitement 'les chefs de l’ordonnance critiqués en ce qu'(elle) a décidé de :

- déclaré recevable l’intervention volontaire de l’EPIC SNCF Réseau ;

- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par M. et M^me A ;

- condamné M. et Mme à payer la somme de 1 000 euros à la société Chatou Watier et la somme de 1 000 euros à l’EPIC SNCF Réseau en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et M^me A aux dépens.'

Le document ainsi annexé à la déclaration d’appel, auquel elle renvoie par cette mention 'voir éventuellement annexes en PJ', et mentionnant précisément les chefs de jugement de l’ordonnance critiqués, y est pleinement intégré. Il fait effectivement corps avec la déclaration d’appel.

Dès lors, les conditions requises par l’article 901 du code de procédure civile sont respectées, de sorte que la cour est valablement saisie des chefs de jugement critiqués.

Les intimés seront déboutés de leurs demandes résultant d’irrégularités non vérifiées de la déclaration d’appel.

- sur le trouble manifestement illicite

M. et M^me A soutiennent que la clause insérée dans l’acte notarié du 27 avril 2004 constitue une servitude.

Ils prétendent que cette clause est opposable au sous-acquéreur et notamment, à la société Chatou Watier.

Ils demandent de constater que la société Chatou Watier a violé la servitude d’affectation constituée par l’acte du 27 avril 2004 et estiment que cela constitue un trouble manifestement illicite.

M. et M^me A produisent un certain nombre de pièces (constats d’huissier, rapport de mesurage du bruit, photographies, constats, pétition, lettres et autres) visant à établir ce trouble manifestement illicite et les nuisances sonores et visuelles voire olfactives qu’ils allèguent.

Plus précisément, ils reprochent à la société Chatou Watier ses activités industrielles illégales (déversement de déchets verts, gravats et autres rebuts de chantier issus de son activité de démolition, de nettoyage et d’entretien d’espaces verts) et d’avoir conclu un contrat avec SNCF Réseau, afin de permettre à cette dernière d’implanter sur ses parcelles une aire d’attente et de manoeuvre et une large voirie destinée à y faire circuler les poids lourds et engins de son chantier Eole situé à l’autre extrémité de l’île et donc à environ 3 km de ce terrain, cette piste étant positionnée depuis le mois d’août 2019 en contournement de leur propriété.

Ils contestent la vocation industrielle du site et font valoir que leur propriété se situe sur une île de la Seine, en zone naturelle (NI) du PLU et en site naturel inscrit depuis 1943 au titre de la loi du 2 mai 1930, puis classé par arrêté ministériel en 1951.

Ils suggèrent que la SNCF avait d’autres solutions (confortement du quai, voie fluviale) et que c’est délibérément qu’elle est passée outre leurs droits.

L’absence de précaution des utilisateurs du site est également alléguée.

Ils allèguent au delà de la violation de la clause d’affectation, une atteinte au droit consacré par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales de 'jouissance paisible par chacun de son domicile'.

Au motif que SNCF Réseau bénéficie d’un droit d’occupation de la parcelle appartenant à la société Chatou Watier, ils sollicitent qu’il soit mis fin au trouble par des mesures qui concernent aussi bien l’un que l’autre, à savoir cesser et faire cesser sous astreinte la circulation de tout poids-lourd du chantier de la SNCF et de tout autre tiers en transit sur les parcelles AE 18, AE 19 et AE 22.

Ils demandent plus particulièrement à la société Chatou Watier de cesser et faire cesser sous astreinte toute autre activité bruyante ou nuisante sur ses parcelles.

La société Chatou Watier estime quant à elle que la clause d’affectation litigieuse lui est inopposable alors même qu’il s’agit d’une obligation personnelle du vendeur qui ne lui a pas été transmise, et en aucun cas d’une servitude.

Elle insiste sur le fait que si l’île se situe en zone N, les bâtiments existants bénéficient d’une affectation d’activités industrielles non modifiée par le PLU.

Elle conteste tout trouble manifestement illicite qui aurait pour origine la voie de contournement qui n’est pas installée durablement, ou sa propre utilisation de la parcelle litigieuse.

Elle prétend qu’elle a justement entrepris de procéder au nettoyage du terrain transformé au fil des ans en une décharge sauvage, et de ses bâtiments abandonnés depuis plus de 40 ans. Elle assure que les terres qui provenaient de la réalisation de la voie de contournement, ont été évacuées.

Elle précise qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire et que les travaux de contournement du quai Watier temporaires et directement nécessaires à la conduite des travaux du projet Eole, bénéficient de la dispense de formalité prévue par l’article R. 421-5 c) du code de l’urbanisme, que ces travaux en site inscrit requièrent uniquement une déclaration faite auprès des services préfectoraux, autorité compétente en la matière, en application de l’article L. 341-1 al. 3 du code de l’environnement et qu’en l’espèce, cette déclaration a été effectuée par SNCF Réseau et que le Préfet des Yvelines y a répondu par un courrier du 26 juin 2019 indiquant que l’architecte des bâtiments de France avait émis un avis favorable pour ces travaux.

Elle s’engage pour l’avenir à ne provoquer aucun trouble anormal de voisinage indiquant qu’après une remise en état des bâtiments, elle entend installer les activités de la société AP’Y.

Elle sollicite donc le rejet des demandes de M. et M^me A.

Elle reproche enfin aux appelants d’être eux-mêmes à l’origine d’un conflit de voisinage.

SNCF Réseau estime pour sa part que les stipulations dont se prévalent M. et M^me A issues du chapitre 4 de l’acte du 27 avril 2004, ne valent pas servitude et sont inopposables à la société Chatou Watier.

La SNCF insiste sur le fait que ce projet a été déclaré d’utilité publique par arrêté des préfets de Paris, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val d’Oise le 31 janvier 2013, validé le 3 juillet 2014 par le Directeur général des infrastructures des transports et de la mer (DGITM ' Ministère de l’écologie du développement durable et de l’énergie).

Elle prétend qu’il s’agit d’un chantier ordinaire dans un environnement d’habitation.

Elle entend faire valoir que la voie de contournement litigieuse qui n’est que temporaire, est également utilisée par la société Chatou Watier pour ses travaux de réhabilitation de ses bâtiments et par les autres poids lourds empruntant normalement le quai Watier, dont ceux desservant le golf de l’Ile Fleurie situé derrière la propriété des appelants (camions poubelles, camions de livraison, entretien des espaces verts, etc.).

Elle soutient qu’il ne s’agit nullement d’une 'piste pour engins motorisés’ au sens de la clause d’affectation et que le nombre limité de passages des engins de chantier d’Eole, variable dans le temps, n’entraîne que de faibles nuisances de nature sporadique qui ne caractérisent pas une activité bruyante ou nuisante qui serait incompatible avec un environnement d’habitation.

Elle conteste l’existence d’une aire d’attente ou de chargement des camions d’Eole.

Elle s’engage à remettre en état le site une fois les travaux d’Eole terminés.

La société Chatou Watier et SNCF Réseau sollicitent la confirmation de l’ordonnance qui a dit que M. et M^me A ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’une méconnaissance de la clause d’affectation prévue dans l’acte de vente conclu entre la société Chatou Watier et la société Rochefort, imposant à l’acquéreur de ne pas implanter ou laisser implanter sur le bien vendu d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation, qui serait liée aux travaux que la société Chatou Watier réalise sur son fonds ou à la voie de contournement et aux passages des engins de chantier d’Eole.

Sur ce,

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,'le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite résulte de 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit'.

La charge de la preuve du trouble manifestement illicite incombe à M. et M^me A qui l’invoquent.

La violation d’une servitude ou simplement d’une clause contractuelle telle qu’elle peut être précisée dans un acte notarié, peut caractériser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, chacun a droit au respect de son domicile et toutes atteintes qui empêcheraient quiconque d’en avoir une jouissance normale est contraire à ce droit consacré par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Enfreindre le code de l’urbanisme ou le droit de l’environnement peut également caractériser un trouble manifestement illicite.

M. et M^me A doivent démontrer que la clause dont ils se prévalent est opposable à la société Chatou Watier, SNCF Réseau n’étant que son ayant droit.

Ils doivent aussi apporter la preuve que les agissements de ces deux sociétés sont contraires aux termes de la clause litigieuse et plus généralement, le caractère illicite du trouble qu’ils invoquent.

Peu importe en revanche, que la SNCF ait eu d’autres solutions (confortement du quai, voie fluviale).

Il est constant que M. et M^me A et la société Rochefort ont conclu le même jour que l’acte notarié d’acquisition du 27 avril 2004, un acte authentique aux termes duquel est notamment stipulée la clause d’affectation suivante : « De convention expresse entre les parties, le vendeur s’oblige, et oblige ses ayants droit ou ayants-cause, à ne pas implanter ou laisser implanter, sur le surplus de la propriété restant lui appartenir d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation (notamment pistes pour engins motorisés, discothèque, paint-ball et autres activités de tir, salle de concert rock ou de rave-party, ou autres).

Le vendeur contracte en outre aux présentes l’obligation d’insérer dans tout acte translatif de propriété ou de jouissance le rappel des conditions d’affectation ci-dessus ainsi que celle d’imposer ces conditions à ses ayants-droit ou ayants-cause. »

La cour en appel du juge des référés, n’a pas le pouvoir d’interpréter la clause litigieuse. Dès lors, si la clause litigieuse interdit 'd’implanter ou laisser implanter, sur le surplus de la propriété restant lui appartenir d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation', aucune activité provisoire même 'bruyantes ou nuisantes' n’est donc interdite avec l’évidence requise. A contrario, M. et M^me A n’ont pas à faire la preuve du caractère continu des nuisances, une gêne intermittente ou sporadique peut suffire si elle est en contradiction avec la clause litigieuse, à caractériser un trouble manifestement illicite.

sur le caractère opposable au sous-acquéreur de la clause figurant dans l’acte de vente

Selon l’article 637 du code civil, 'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire'.

Selon l’article 686 du même code : 'il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.'

La cour relève que la clause litigieuse si elle est bien incorporée à un acte passé devant notaire le 27 avril 2004 entre la société Rochefort et M. et M^me A intitulé 'constitution de servitudes', si des servitudes de cour commune et d’épandage sont bien transcrites au chapitre 2 intitulé 'Conventions’ dans la section 3.1 intitulée 'constitution de servitudes par la société Rochefort', fonds servant, cette clause litigieuse figure elle dans un chapitre 4 intitulé 'rappel de conditions particulières’ ayant trait notamment aux clôtures, à l’alimentation en eau potable et autres réseaux et à l’affectation.

Il ne ressort donc pas de cet acte avec l’évidence requise en référé que cette clause d’affectation constitue une servitude dont pourraient se prévaloir les appelants.

Il sera ajouté que, dans le cas d’espèce, l’acte notarié en date du 30 janvier 2019, aux termes duquel la société Chatou Watier a acquis les parcelles AE 18, 19 et 22, reproduit la clause litigieuse certes au sein du paragraphe 'Servitudes’ que l’acquéreur s’est engagé à supporter en ces termes :

' L’ACQUEREUR profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe.

A la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportée en une note annexée.

En outre, dans l’acte reçu par Maître CARVAIS, Notaire à PARIS, le 10 décembre 2004, il a été inséré sous ce titre ce qui suit littéralement reproduit',

avec la mention suivante :

«AFFECTATION

Le VENDEUR informe L’ACQUEREUR qu’aux termes de l’acte reçu par Maître E- Notaire à BOULOGNE BILLANCOURT le 27 avril 2004, il s’est engagé pour lui, ses ayants-droit ou ayants-cause, à ne pas implanter ou laisser implanter sur le surplus de la propriété restant lui appartenir (objet des présentes) d’activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation (notamment pistes pour engins motorisés, discothèque, paint-ball et autres activités de tir salle de concert rock ou de rave-party, ou autres).

Le VENDEUR s’est également engagé à insérer dans tout acte translatif de propriété ou de jouissance le rappel des conditions d’affectation ci-dessus ainsi que celle d’imposer ces conditions à ses ayants-droit ou ayants-cause.'

L’interdiction faite au vendeur d’un fonds immobilier de l’affecter à un usage déterminé peut donc revêtir le caractère d’une obligation personnelle.

Dans ces conditions, il n’appartient pas à la cour statuant en appel du juge des référés, d’analyser la clause litigieuse pour lui reconnaître éventuellement le caractère d’une servitude.

Il suffit néanmoins pour caractériser le trouble manifestement illicite que soit rapportée la preuve

d’une violation d’une obligation contractuelle. En effet, l’illicéité s’entend de la méconnaissance d’une règle de droit, quelle qu’en soit la source.

Or au regard de la signature de cet acte par la société Chatou Watier qui en a approuvé les termes, y compris ceux de la clause d’affectation ainsi reproduite, c’est avec l’évidence requise qu’elle est tenue, en vertu de la force obligatoire des conventions d’en respecter les termes. En conséquence, reste à établir la violation de la clause litigieuse par elle ou ses ayants droits, en l’espèce SNCF Réseau.

sur la méconnaissance de la clause d’affectation prévue dans l’acte de vente conclu entre la société Chatou Watier et la société Rochefort et sur les autres infractions au droit alléguées

Au delà de la violation de la clause d’affectation, M. et M^me A prétendent en effet au fil de leurs conclusions que plusieurs règles de droit auraient été enfreintes par l’une ou l’autre des sociétés intimées, infractions qu’il convient d’abord d’analyser. La question centrale, à savoir la violation de la clause d’affectation, sera examinée ensuite.

M. et M^me A allèguent des nuisances sonores, visuelles et même olfactives, qui ne les gênent cependant que de façon discontinue et temporaire et qui ne les empêchent pas de vivre à leur domicile. Aucune preuve d’une 'immixtion illégale dans leur vie privée’ n’est donc à l’évidence rapportée et aucune infraction au droit au respect du domicile consacré par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales ne peut donc être retenue par la cour.

Il résulte par ailleurs de l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme que sont dispensées de toute formalité au titre de ce code, en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées, les constructions implantées pour une durée portée à la durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux.

En application de ce texte, M. et M^me A ne peuvent se prévaloir d’aucune infraction au code de l’urbanisme et de l’environnement commise par SNCF Réseau puisqu’il n’est pas contesté que la déclaration seule requise a été faite en application de l’article L. 341-1 alinéa 3 du code de l’environnement et que le préfet des Yvelines y a répondu le 26 juin 2019, indiquant que l’architecte des bâtiments de France avait émis un avis favorable pour les travaux.

Enfin, s’il est constant que le site est classé en zone naturelle (NI) du PLU conformément au 'plan de zonage du PLU de Chatou’ et qu’il résulte de l’article NI1 que des occupations et utilisation du sol sont interdites à commencer par 'les constructions, ouvrages, travaux non prévus de nature à porter atteinte à la protection et à la valorisation du site', il n’en est pas moins exact que les bâtiments existants bénéficient d’une affectation d’activités industrielles qui elle n’a pas été modifiée par le PLU. Cette vocation industrielle des bâtiments situés sur les parcelles litigieuses AE 18, 19 et 22 est d’ailleurs plusieurs fois rappelée, ne serait-ce que dans l’arrêté municipal pris par le maire de Chatou le 16 septembre 2016 et par celui pris le 7 novembre 2017.

Reste donc à analyser d’éventuelles incompatibilités des activités exercées par chacune des sociétés intimées avec un environnement d’habitation tel qu’il est visé dans la clause d’affectation litigieuse.

. Pour démontrer les activités industrielles illicites de la société Chatou Watier à qui les appelants reprochent essentiellement de déverser des déchets verts, gravats et autres rebuts de chantier issus de son activité de démolition, de nettoyage et d’entretien d’espaces verts, il convient d’observer que M. et M^me A produisent des photographies (pièces 17 à 21, 27 et 57, 58 et 61) et des constats datés des 12 et 18 juillet 2020 établis à leur demande par l’association Adrec et M^me F, élue municipale d’opposition.

Les constats dressés par huissier les 28 avril 2020 et 6 juin 2020 ne permettent pas de distinguer en ce qui concerne notamment le passage de poids lourds et autres engins de chantier, ce qui relève de l’activité de la société Chatou Watier de ce qui relève de celle de SNCF Réseau.

Le rapport de l’expert acousticien (pièce 64) qui ne vaut qu’à titre de simple renseignement et qui a été dressé le 11 septembre 2020, permet le mesurage du bruit occasionné.

Les photographies comme ces constats sont la preuve sur les parcelles litigieuses AE 18, 19 et 22 de la présence de matériaux de chantier, de terres et gravats, et même d’épandage, de poussières ou de camions bennes ou d’engins de chantier.

Il ne suffit cependant pas que l’association Adrec ou M^me F, photographies à l’appui, indiquent que le bruit est incompatible avec une zone naturelle et un environnement d’habitation pour établir la violation de la clause litigieuse qui vise, en dehors des exemples précis qu’elle donne qui sont plutôt des activités de loisirs (pistes pour engins motorisés, discothèque, paint-ball et autres activités de tir, salle de concert rock ou de rave-party, ou autres) des activités bruyantes ou nuisantes incompatibles avec un environnement d’habitation.

De la même manière, la pétition adressée au maire de la commune au mois de mai 2020 qui s’insurge contre les activités illégales sur l’Ile de Chatou, visant nommément la société Chatou Watier poursuivant des 'activités industrielles de chargement, déchargement et stockage de déchets et matériaux de récupération', occasionnant des nuisances sonores et visuelles pendant le confinement, n’apporte pas de preuve d’une infraction à la clause litigieuse.

En réalité, la présence de déchets végétaux et autres matériels de démolition, et même le stockage de matériaux de récupération et de matériaux de chantier, 'les allées et venues d’engins de travaux publics avec sirènes de recul, transportant, chargeant et déchargeant des bennes et déchet avec fracas, des hommes qui s’interpellent bruyamment, un tapage et des bruits de manutention permanents dans les bâtiments', telles que les photographies produites par M. et M^me A les montrent ou telles qu’ils sont rapportés dans ces écrits, sont compatibles avec l’affectation industrielle des lieux telle qu’elle a été rappelée ci-dessus et qu’elle l’a été plusieurs fois par le maire lui-même dans ses arrêtés municipaux.

La présence d’engins de chantiers, de déchets, de poussières, de bruits est encore compatible avec l’activité de nettoyage de la parcelle telle qu’elle est alléguée par la société Chatou Watier.

Aucune incompatibilité évidente n’est donc démontrée dans ces conditions avec un environnement d’habitation tel qu’il est revendiqué par les appelants. Quand ils ont acquis leur bien immobilier, M. et M^me A pouvaient tout à fait être renseignés sur l’activité industrielle exercée sur la parcelle voisine et la clause qu’ils ont pu insérer dans l’acte notarié de 2004 ne peut en modifier le sens.

Les appelants ne démontrent donc pas avec l’évidence requise que l’activité de la société Chatou Watier située sur un site à vocation industrielle plusieurs fois rappelée, constitue un trouble illicite manifestement incompatible avec un environnement d’habitation tel que mentionné dans la clause litigieuse, l’article 835 du code de procédure civile étant le seul fondement allégué de leurs demandes formées en référé.

Aucun trouble manifestement illicite ne résulte donc d’une violation évidente de la clause litigieuse par la société Chatou Watier de son propre chef.

. Sur le reproche fait à SNCF Réseau par M. et M^me A d’avoir implanter une aire d’attente et de manoeuvre et une large voirie destinée à y faire circuler les poids lourds et engins de son chantier Eole positionnée depuis le mois d’août 2019 en contournement de leur propriété, il sera fait les observations suivantes :

L’intervention volontaire de SNCF Réseau n’est plus contestée à hauteur de cour.

Le rapport de l’expert acousticien (pièce 64) qui ne vaut qu’à titre de simple renseignement et qui a été dressé le 11 septembre 2020, décrit 40 passages de poids lourds et le bruit occasionné par ceux-ci. Tout comme les photographies de poussières (pièce 68) ou celles d’éclairages de la piste (pièce 39), ces éléments de preuve confortent effectivement l’existence de cette piste de contournement qui a cependant toujours été admise.

Attachée au chantier EOLE, il est constant que cette piste qui date du mois d’août 2019 constitue par hypothèse une installation temporaire liée à la durée des travaux, même si elle s’accompagne de poussières et d’odeurs de carburants, de bruit de manoeuvres des portails métalliques, de celui des compresseurs des poids lourds ou du groupe électrogène qui alimente les guérites des 'hommes-trafic', et même de coups de klaxon de ces mêmes véhicules, ainsi qu’ils sont décrits par les appelants. Il s’agit d’une gêne qui est elle-même temporaire et occasionnée par un chantier déclaré d’utilité publique (cf l’arrêté des préfets de Paris, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val d’Oise le 31 janvier 2013, validé le 3 juillet 2014 par le Directeur général des infrastructures des transports et de la mer (DGITM ' Ministère de l’écologie du développement durable et de l’énergie).

L’aire d’attente et de manoeuvre (plan de la piste réalisée par la SNCF, pièce 31, et photographies, pièces 30, 36 et 37, procès-verbal ) telle qu’elle est matérialisée par de simples blocs de béton posés sur le sol et telle qu’elle apparaît, vide de tout véhicule (pièce 30), est une simple dépendance de la piste litigieuse et pas davantage que la piste elle-même, elle ne constitue une 'implantation', seule hypothèse envisagée par la clause d’affectation.

La clause elle-même envisage une liste d’activités telles que celles de 'pistes pour engins motorisés, discothèque, paint-ball et autres activités de tir, salle de concert rock ou de rave-party, ou autres'.
Certes cette liste n’est pas exhaustive mais les activités évoquées, pérennes dans leur implantation s’agissant d’infrastructures construites qui nécessitent des fondations pour la plupart, sont sans rapport avec l’affectation temporaire de la parcelle litigieuse au passage sur une piste non goudronnée des camions du chantier Eole.

Enfin, il est observé que l’absence de précaution concernant les nuisances sonores résultant du chantier ne relève pas du trouble manifestement illicite mais d’une analyse éventuelle d’un trouble anormal de voisinage qu’il appartient au seul juge du fond de faire en fonction des normes applicables et notamment du code de la santé publique qui distingue cependant le bruit selon son origine pour édicter des seuils de tolérance différents s’il s’agit d’un chantier (articles R. 1336-4 à R. 1336-13 du code de la santé publique).

Même si la gêne existe, l’implantation 'd’activités bruyantes ou nuisantes’ incompatibles avec 'un environnement d’habitation’ n’est donc pas démontrée avec l’évidence requise et il n’existe donc pas d’infraction établie à la clause d’affectation litigieuse par la réalisation de cette voie de contournement par la SNCF, de sorte que le trouble manifestement illicite est écarté également à ce titre.

L’ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et M^me A ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d’appel et seront condamnés à verser à chacun des intimés la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 16 janvier 2020,

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me A en application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à payer à chacun, la SAS Chatou Watier d’une part, l’EPIC SNCF Réseau d’autre part, la somme de 2 500 euros,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. et M^me A supporteront la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,