Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JUILLET 2020

(n° 223 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21229 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAGZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Novembre 2019 -Président du TGI de Meaux – RG n° 19/00460

APPELANTE

SCI LE VEGA, prise en la personne de sa représentante légale en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond VERDIER de la SELAS LEXLOR, avocat au barreau de PARIS, toque : B0145

INTIMÉE

SASU ECOLE DES METIERS, DU SERVICE, ET DE L’ACCUEIL (EMSCA), représentée par sa président, Madame X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain GRAËFFLY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1548

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties étant représentées par un avocat, s’étant communiquées leurs écritures dans le

respect de la contradiction et leurs conseils ayant consenti à la mise en 'uvre de la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a, conformément à cet article, décidé que la procédure se déroulerait selon une procédure exclusivement écrite.

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Carole CHEGARAY, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2016, la SCI Le Vega a donné à bail à la société Ecole des Métiers du Service et du Commerce et de l’Accueil dite EMSCA des locaux à usage de bureaux situés […] à Chessy 77700 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal de 67 940 euros payable par trimestre d’avance. Il y est précisé que le bail est régi par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 avril 2019, la société EMSCA a donné congé des lieux à l’expiration de la première période triennale, soit pour le 14 décembre 2019.

Suivant acte extrajudiciaire du 6 juin 2019, la SCI Le Vega a fait délivrer à la société EMSCA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reprenant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce portant sur la somme en principal de 50 560,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés à cette date.

Par acte du 16 juillet 2019, la SCI Le Vega a fait assigner en référé devant le tribunal de grande instance de Meaux la société EMSCA en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement d’une provision de 73 648,48 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10 % et des taxes et provisions sur charges, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 octobre 2019, la SCI Le Vega a modifié ses demandes et sollicité du président du tribunal de grande instance de Meaux qu’il :

— constate l’abandon de la demande de la SCI Le Vega tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— constate la résiliation du bail au 14 décembre 2019,

— condamne la société EMSCA au paiement d’une provision de 31 802,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 26 septembre 2019, compte tenu des versements intervenus depuis l’assignation,

— condamne la société EMSCA au paiement d’une somme de 423,45 euros au titre des frais engagés par le créancier à l’occasion et pour les besoins de la présente action afin d’assurer la préservation de ses droits et intérêts.

Par ordonnance de référé contradictoire du 6 novembre 2019, le président du tribunal de grande

instance de Meaux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2019,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SCI Le Vega,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Le Vega au titre des frais de procédure,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, notamment en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Le Vega aux dépens de l’instance,

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Suivant déclaration du 18 novembre 2019, la SCI Le Vega a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2019, la SCI Le Vega demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 808 du code de procédure civile,

Vu le principe prévu à l’ancien article 1134 devenu 1103 du code civil disposant que le contrat légalement formé fait la loi des parties,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile,

Vu l’absence de contestation sérieuse à l’obligation de paiement des factures échues conformément aux conditions particulières incluses dans le bail,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats et la jurisprudence citée,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux le 6 novembre 2019 en toutes ses dispositions,

— constater que la société EMSCA a quitté effectivement le local loué le 21 novembre 2019,

A titre principal,

— constater l’abandon de la demande de la société Le Vega tendant à voir constater

l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties le 14 décembre 2016,

— constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, le 14 décembre 2016, le 14 décembre 2019,

— condamner la société EMSCA au paiement d’une provision de 18.515,23 euros au titre de l’arriéré

de loyers et de charges du 4^e trimestre 2019, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points par mois commencé jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société EMSCA au paiement d’une provision de 6.429,25 au titre des frais de procédure engagés par la société Le Vega et prévus par le bail commercial du 14 décembre 2016,

A titre subsidiaire,

— constater l’occupation sans droit ni titre par la société EMSCA du local appartenant à la

société Le Vega et cela au-delà de la date de résiliation du bail fixée au 6 juillet 2019,

— condamner la société EMSCA au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un montant de 7 128,35 euros correspondant au montant du loyer contractuel au prorata du 1^er novembre 2019 au 21 novembre 2019, majorée de 10%, outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l’arrêté définitif des charges,

— condamner la société EMSCA au paiement d’une provision de 6.429,25 au titre des frais de procédure engagés par la société Le Vega et prévus par le bail commercial du 14 décembre 2016,

En tout état de cause,

— condamner la société EMSCA au paiement de la somme de 19.382 euros au titre des travaux de remise en état du local loué,

— condamner la société EMSCA au paiement de la somme de 6.429,25 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant ordonnance d’irrecevabilité du 4 juin 2020, le président de cette chambre a :

— constaté l’irrecevabilité des conclusions déposées par l’intimé le 15 mai 2020,

— prononcé l’irrecevabilité des conclusions, sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la cour par application de l’article 916 du code de procédure civile,

— dit que la présente décision sera notifiée aux parties ainsi qu’à leurs représentants par lettre simple.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de l’appelante pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions.

Les conclusions de la société EMSCA ayant été déclarées irrecevables, celle-ci est réputée ne pas avoir conclu et s’être appropriée les motifs de l’ordonnance entreprise en vertu de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile. Les pièces communiquées au soutien de ses conclusions irrecevables seront écartées des débats, conformément à l’article 906 dernier alinéa du code de procédure civile.

Par courriers du 15 mai 2020, les avocats des parties ont expressément consenti au recours à la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

MOTIFS

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire, stipulée au seul profit du

bailleur, lorsque celui-ci demande la poursuite du bail.

En l’espèce, l’article 25 du contrat de bail stipule qu' 'à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.

Si, au mépris de cette clause, le preneur refusait de quitter les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé qui, après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai'.

Il en résulte que la clause résolutoire a été stipulée au seul profit de la SCI Le Vega. Dès lors que celle-ci a expressément indiqué, même après l’expiration du délai défini par le commandement de payer visant la clause résolutoire dont elle a déclenché la mise en oeuvre, qu’elle abandonnait sa demande de constatation de l’acquisition de ladite clause et entendait laisser le bail se poursuivre jusqu’à l’expiration de la première période triennale, le 14 décembre 2019, suite au congé délivré par le locataire pour cette date, le premier juge ne pouvait, à la seule demande de la société EMSCA, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2019. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et il sera constaté, au vu du congé délivré par la société EMSCA elle-même et non contesté par la SCI Le Vega, que le bail s’est trouvé résilié le 14 décembre 2019.

Sur le paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI Le Vega sollicite le paiement d’une provision de 18.515,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges du 4^e trimestre 2019 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points, déduction faite du paiement du loyer du mois d’octobre 2019 par la société EMSCA.

Le bail s’étant poursuivi jusqu’au 14 décembre 2019, l’obligation au paiement du loyer et des charges jusqu’à cette date n’est pas sérieusement contestable. L’ordonnance entreprise qui n’a pas fait droit à la demande de provision au titre des loyers et charges sera infirmée de ce chef et la société EMSCA condamnée à verser à la SCI Le Vega la somme de 18 515,23 euros avec intérêt au taux légal majoré de 5 points par mois commencé jusqu’à parfait paiement, conformément à l’article 21 du bail.

Sur le paiement des frais de procédure :

La SCI Le Vega sollicite le paiement d’une provision de 6.429,25 euros TTC au titre des frais de procédure qu’elle a engagés et prévus au bail, se décomposant comme suit :

* 324,70 euros : frais de délivrance du commandement

* 69,75 euros : frais de délivrance de l’assignation en référé

* 13 euros : frais BRA tribunal de grande instance Meaux

* 16 euros : frais de poste

* 5 000 euros HT : honoraires d’avocat

L’article 25 in fine du bail stipule que 'tous les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur seront à la charge du preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant. Cette clause constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti'.

L’obligation à paiement par la société locataire des frais exposés par la SCI Le Vega prévue à la l’article 25 est sérieusement contestable dès lors que la bailleresse a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, préférant le constat d’une résiliation du bail à l’expiration de la première période triennale conformément à la demande du locataire, ce qui ne nécessitait pas l’engagement de tels frais. En outre, il convient de relever que la SCI Le Vega n’hésite pas à solliciter, en plus des honoraires d’avocat inclus dans cette demande de provision, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de provision.

Sur le paiement des travaux de remise en état :

La SCI Le Vega fait valoir devant la cour que la société EMSCA a rendu le local en mauvais état et dans un désordre total, qu’elle ne peut pas relouer les lieux en l’état et est obligée de procéder à des travaux de remise en état. Elle verse aux débats deux constats d’état des lieux de sortie en date des 8 et 21 novembre 2019 ainsi qu’un devis de travaux d’un montant de 19.382 euros à hauteur duquel elle forme sa demande de provision au titre des travaux de remise en état.

Il ressort des pièces communiquées par la bailleresse que l’ampleur des travaux envisagés ne correspond pas aux deux constats d’état de lieux de sortie qui attestent du bon état général des locaux. Par ailleurs, aux termes du bail, un dépôt de garantie équivalant à trois mois de loyer a été versé par la société locataire dont le bailleur n’indique pas s’être départi. Il s’ensuit que la créance alléguée par la SCI Le Vega n’est pas établie en son principe ni en son quantum avec l’évidence requise devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur les autres demandes :

La société EMSCA, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance (à l’exclusion des frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire) et d’appel et sera condamnée à verser à hauteur de cour à la SCI Le Vega la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Le Vega au titre des frais de procédure et a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate la renonciation par la SCI Le Vega à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire mise en oeuvre par acte du 6 juin 2019,

Constate la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 14 décembre 2019,

Condamne en conséquence la société EMSCA à verser à la SCI Le Vega la somme provisionnelle de 18.515,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du 4^e trimestre 2019, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points par mois commencé jusqu’à parfait paiement,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des travaux de remise en état,

Condamne la société EMSCA aux dépens de première instance, à l’exclusion des frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux dépens d’appel,

Condamne la société EMSCA à payer à la SCI Le Vega la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,