COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUIN 2021

N° RG 18/08227 – N° Portalis DBV3-V-B7C-S2DH

AFFAIRE :

X Y

C/

S.A.S. TRUJAS DISTRIBUTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Octobre 2018 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2017F00953

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-pierre ANTOINE,

M^e Stéphanie TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05

Monsieur Z Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05

APPELANTS

****************

S.A.S. TRUJAS DISTRIBUTION

N° SIRET : 530 73 9 3 74

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 – N° du dossier 20190060

Représentant : M^e Bertrand PEBRIER de la SCP Herald anciennement Granrut, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0014 -, substitué par M^e France KWAN, avocate au barreau de PARIS.

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Les demandeurs, Messieurs X et Z Y sont propriétaires indivis d’un immeuble sis […]

[…].

La société Trujas Distribution a pour activité la réparation automobile, l’achat, la vente de véhicules neufs et

d’occasion, de pièces détachées et d’accessoires, toutes opérations de représentation ou de courtage -

l’exploitation de concessions automobiles.

Elle a, par contrat du 3 juillet 2014, reçu la cession de l’entreprise AMDS 92, ayant son siège social au 21, rue

[…] en Laye, cession qui portait notamment sur la reprise du bail commercial portant sur

ces lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception portant date du 30 janvier 2016, la société Trujas a indiqué

aux propriétaires sa volonté de quitter les lieux au terme du préavis de six mois, soit le 31 juillet 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 juin 2016, elle a invité M. X Y à

procéder à un état des lieux de sortie le 31 juillet 2016.

Elle a fait procéder le 13 juillet 2016 à un procès-verbal de constat des lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2016, elle a adressé à M. X

Y les clés en sa possession du […] en Laye puis, par courrier du 2 août 2016,

a sollicité que lui soit remis le dépôt de garantie.

Le 29 mars 2017, MM. Y ont fait délivrer à la société Trujas un commandement de payer visant la

clause résolutoire, pour un montant de 23.430,36 €.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2017, MM. Y ont assigné la société Trujas Distribution devant

le tribunal de commerce de Versailles aux fins notamment de la faire condamner à payer les loyers et charges

impayés et des dommages et intérêts.

Par jugement du 17 octobre 2018, le tribunal de commerce de Versailles a:

— dit que la résiliation du bail a eu lieu le 31 juillet 2016,

— condamné Messieurs X et Z Y à payer à la société Trujas Distribution la somme de 27

576,42 € au titre du solde du dépôt de garantie,

— débouté Messieurs X et Z Y de leur demande de dommages et intérêts pour résistance

abusive,

— dit la société Trujas Distribution mal fondée en sa demande reconventionnelle pour résistance abusive,

— condamné Messieurs X et Z Y à payer à la société Trujas Distribution la somme de 1 500 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— condamné Messieurs X et Z Y aux entiers dépens.

Par déclaration du 6 décembre 2018, M. X et Z Y ont interjeté appel du jugement.

Par arrêt du 7 janvier 2021, la cour d’appel de Versailles a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du mardi 30 mars 2021 à 9 heures, avec clôture

à l’audience du jeudi 18 février 2021, pour :

/ permettre aux parties de notifier de nouvelles conclusions récapitulatives incluant leurs observations quant à

l’application éventuelle des articles L145-9 et R145-1-1 du code du commerce,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes,

— réservé les dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2021, MM. Y demandent à la cour de:

— recevoir MM. Z et X Y en Ieur appel,

— les dire bien fondés,

Et jugeant à nouveau,

— voir débouter de son appel incident la société Trujas,

— voir condamner la société Trujas à payer à MM. Z et X Y, propriétaires indivis du bien

Ioué, Ia somme de 45.137,25 € se décomposant comme suit :

— loyers et charges dues ……………………………………………………….50.423,83 €

— facture réparation alarme …………………….. 13.665,84 €

— facture réparation portail ……………………….1.784,58 €

— facture dégazage cuve …………………………. 8 434,00 €

Soit un total de réparations de ………………….23.884,42 €

— Total ………………………………………………………………………………..74.308,25 €

— A déduire le dépôt de garantie . ………………………………………… 29.361 00 €

— soit un total dû de ……………………………………………………………….44.947,25 € au titre des loyers et charges

impayés ainsi que des réparations Iocatives, outre Ies intérêts de droit à compter de I’assignation du 14

décembre 2017 jusqu’au parfait paiement,

— voir condamner la société Trujas à payer à MM. Z et X Y, propriétaires indivis du bien

Ioué, Ia somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— s’entendre condamner la société Trujas à payer à MM. Z et X Y, propriétaires indivis du

bien Ioué, la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que Ies

entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 février 2021, la société Trujas demande à la cour de :

— débouter MM. Z et X Y de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer le jugement de 1^re instance en ce qu’il a condamné MM. Z et X Y à payer à la

société Trujas la somme de 27.576,42 € au titre du solde du dépôt de garantie,

— condamner MM. Z et X Y à rembourser à la société Trujas la somme de 33.448,33 € TTC

au titre du solde du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 1^er août 2016,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour d’appel retenait que le contrat de bail n’avait pas été valablement résilié par la

société Trujas à effet du 31 juillet 2016, il est demandé à la cour de :

— dire que le bail a pris fin par l’effet du commandement de payer signifié par MM. X et Z Y

à la société Trujas le 29 mars 2017,

— fixer en conséquence la fin du bail au 29 avril 2017,

— fixer à 59.053,09 € la somme due par la société MM. X et Z Y au titre des loyers, charges et

de la taxe foncière,

— fixer le coût des travaux de remise en état effectués par MM. X et Z Y et dûs par la société

Trujas à la somme de 1.784,58 € TTC,

— débouter MM. Z et X Y du surplus de leurs demandes,

— condamner MM. Z et X Y à restituer à la société Trujas la somme de 33.448,33 € TTC au

titre du solde du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 1^er août 2016,

— prononcer la compensation entre les sommes dues par la société Trujas (59.053,09 €) et celles dues par MM.

Z et X Y (33.448,33 € outre intérêts au taux légal à compter du 1^er août 2016),

En tout état de cause,

— condamner MM. Z et X Y à verser à la société Trujas la somme de 5.000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner MM. Z et X Y aux entiers dépens dont distraction au profit de la société

Minault-Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau avocat et ce conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Le jugement a considéré que la résiliation du bail a eu lieu le 31 juillet 2016, en retenant que la société Trujas

avait adressé sa lettre de résiliation au 31 janvier 2016, de sorte qu’elle avait respecté le délai contractuel de

six mois.

Les consorts Y relèvent que le bail a été fait par un mandataire liquidateur, que le délai doit s’exprimer

par un délai mensuel, que le bail s’achevait au 31 juillet 2016, que le courrier du preneur de résiliation a été

envoyé le dimanche 31 janvier 2016 et n’a été reçu que le 5 février 2016, soit 5 jours après la date limite

contractuelle de préavis de 6 mois. Ils soutiennent qu’il convient de retenir la date de présentation de la lettre

de résiliation à la personne à laquelle elle doit être notifiée, qu’il appartenait au preneur de faire délivrer le

congé antérieurement pour qu’il expire au 31 juillet. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la

société Trujas au paiement d’une année de loyers et charges.

La société Trujas soutient avoir formalisé la résiliation du contrat de bail par courrier du 30 janvier 2016, dans

le respect des formes légales et du délai de 6 mois prévu par le bail, puisque l’expédition du courrier a eu lieu

le 31 janvier 2016 soit 6 mois avant l’expiration de la seconde période triennale. Elle revendique pouvoir

résilier le bail commercial par lettre recommandée avec avis de réception, et qu’il convient de retenir la date

de l’expédition pour celui qui procède à la notification. Elle soutient que les articles L145-9 et R145-1-1 du

code de commerce ne sont pas applicables à la résiliation par le preneur pour l’expiration d’une période

triennale, mais qu’il convient d’appliquer l’article L145-4, de sorte que le délai de six mois a été respecté.

***

Le bail commercial initial du 8 mars 2002, conclu entre les consorts Y et la société Fouche Automobile,

prévoyait qu’il était fait pour une durée de 3, 6, 9 années consécutives ayant commencé à courir le 1^er août

2001 pour finir à pareille époque des années 2004, 2007, 2010, avec faculté pour la société locataire de faire

cesser le bail à l’expiration de l’une ou l’autre des première et deuxième périodes triennales en prévenant le

bailleur six mois à l’avance dans les formes légales.

Il n’est pas contesté qu’aux droits de la société Fouche Automobile se sont succédées la société AMDS, puis la

société Trujas, cette dernière en vertu d’un jugement du tribunal de commerce de Versailles du 19 décembre

2013.

Il ressort des déclarations concordantes des parties sur ce point que le courrier de résiliation du bail

commercial, portant la date du 30 janvier 2016, a été adressé par la société Trujas le 31 janvier 2016 par lettre

recommandée avec accusé de réception, et la lettre versée par les appelants porte le tampon de la poste du 31

janvier 2016.

L’article L145-4 du code de commerce prévoit notamment que

…' le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à

l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire'.

Si MM. Y font état de l’article R145-38 du code de commerce, celui-ci est issu du décret n°2016-296 du

11 avril 2016, lequel ne peut être appliqué au congé signifié par courrier du 31 janvier 2016.

Le bail ayant commencé à courir le 1^er août 2001, il revenait au preneur, qui voulait donner congé à

l’expiration d’une période triennale, de le faire au moins six mois à l’avance.

Le congé étant délivré avant le décret n°2016-296 du 13 mars 2016, cet acte est régi par les dispositions du

code de procédure civile, en particulier l’article 668 qui dispose que 'sous réserve de l’article 647-1, la date de

la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui

à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre'.

En conséquence, une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est

régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la

date de réception par le destinataire.

Le congé devant être donné 6 mois avant l’échéance triennale et prendre effet le 31 juillet 2016 à minuit,

l’envoi d’une lettre de congé recommandée expédiée le 31 janvier 2016 selon le cachet de la poste, soit 6 mois

avant l’expiration de la période triennale, n’est pas tardif et constitue un congé régulier.

Aussi, et n’étant pas contesté que le courrier de congé a été délivré à la bonne adresse, il convient de confirmer

le jugement en ce qu’il retient que la résiliation du bail avait eu lieu le 31 juillet 2016.

Sur les frais supportés par les bailleurs

Les consorts Y ont demandé en première instance que soient défalqués du dépôt de garantie les frais

liés à la réparation du système d’alarme et du portail. Le jugement n’a pas retenu les frais relatifs à l’alarme, le

devis produit portant sur de la maçonnerie, et a déduit la somme de 1784,58 euros correspondant au montant

d’une facture produite par les consorts Y pour le portail, du dépôt de garantie à restituer à la société

Trujas.

Les consorts Y font état de frais de nettoyage de la cuve de récupération des huiles usagées, dont le

dégazage a coûté 8434 euros, outre les frais liés à la réparation du portail et à celle de l’alarme. Ils ajoutent que

la nouvelle société locataire avait observé que l’écoulement des eaux usées était déficient, justifiant des

travaux à hauteur de 55.494€. Ils ajoutent qu’il revenait à la société Trujas de faire réaliser un état des lieux.

La société Trujas sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y de leurs

demandes au titre au titre des loyers et charges postérieures au 31 juillet 2016 ainsi qu’au système d’alarme, et

ne discute pas la prise en charge des frais afférents au portail. Elle soutient que le montant du dépôt de

garantie, que les appelants ne contestent pas avoir conservé, devrait être considéré TTC. Elle conteste la

demande au titre du dégazage de la cuve à huile, qui repose sur des pièces établies bien après son départ, ce

d’autant qu’elle indique avoir fait réaliser de tels travaux avant son départ.

***

Au vu des développements précédents, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté MM. Y de leur

demande au titre des loyers et charges à compter du 1^er août 2016.

Il sera également confirmé en ce qu’il a déduit du montant du dépôt de garantie à restituer à la société Trujas

la somme de 1784,58 euros correspondant aux frais de réparation du portail, l’intimée reconnaissant dans ses

écritures le bien-fondé de cette déduction, par ailleurs établi par le versement d’une facture du 28 juillet 2016.

S’agissant des frais de remise en état de l’alarme, cette demande n’est pas plus étayée devant la cour qu’en

première instance par la production d’une facture correspondant auxdits travaux, de sorte qu’il convient de

confirmer le jugement sur ce point.

S’agissant des frais de dégazage de la cuve de récupération de l’huile usagée, il ressort des éléments du dossier

que la société Trujas a quitté les locaux en juillet 2016. La demande présentée à ce titre pour la 1^re fois en

appel par les consorts Y repose sur des devis dressés le 27 août 2018 et 7 janvier 2019, soit plus de deux

années après le départ du preneur.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2016 lors du départ des lieux de la société Trujas,

réalisé en présence de Z Y, mentionne notamment que dans le local de stockage M. Y a

indiqué la présence d’une cuve d’huile de vidange, et que le conseil de la société Trujas a précisé qu’elle avait

'été enlevée il y a quelques jours dans le respect de la réglementation en vigueur'. Est aussi produite une

facture dressée le 13 juillet 2016 de la société VIAM adressée à la société Trujas portant sur des travaux de

pompage, nettoyage et dégazage de la cuve, ainsi de traitement des déchets, pour un montant de 3686,08 euros

; un certificat de dégazage et de découpage de cette société est également versé, pour une intervention du 4

juillet 2016.

Les consorts Y ne peuvent contester la validité de ces pièces, qui établissent les prestations que la

société Trujas a fait réaliser sur la cuve de récupération de l’huile, alors qu’ils n’ont pas fait état d’un problème

affectant cette cuve pendant plus de deux années après le départ de cette société Trujas, et ne versent que des

devis, qui n’établissent pas qu’ils ont effectivement fait réaliser les prestations qui y sont visées.

Par ailleurs, s’agissant des travaux liés aux canalisations évalués à la somme de 55.494 euros selon rapport

d’inspection télévisée et devis du 4 octobre 2018, ces pièces ont été dressées plus de deux années après le

départ de la société Trujas, et il n’est pas établi que MM. Y aient effectivement engagé de tels travaux,

dont ils ne demandent pas du reste paiement à la société Trujas.

Au vu de ce qui précède, les consorts Y seront déboutés de leur demande tendant à voir imputer des

frais de curage de la cuve de récupération des huiles usagées à la société Trujas.

Le dépôt de garantie s’élevant à 29.361 euros, il convient d’en déduire, comme le jugement l’a fait, la somme

de 1784,58 euros correspondant aux frais de réparation du portail, de sorte que les consorts Y doivent

restitution à ce titre de la somme de 27.576,42 euros, la société Trujas n’étant pas suivie en ce qu’elle soutient

que le montant de 29.361 euros est un montant hors taxes qu’il convient d’augmenter.

Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné MM. Y au paiement de cette somme, qui sera

assortie des intérêts légaux à compter du 1^er août 2016.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les deux parties de leurs demandes au titre de la procédure et

de la résistance abusive, l’exercice d’une action en justice étant un droit qui ne dégénère en abus qu’à condition

pour celui qui l’invoque de caractériser une faute, laquelle n’est pas établie en l’espèce.

Il sera confirmé en ce qu’il a condamné MM. Y au paiement des dépens et frais irrépétibles de 1^re

instance.

MM. Y succombant au principal, ils seront condamnés au paiement des dépens d’appel, ainsi qu’au

versement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne MM. Y au paiement des intérêts légaux à compter du 1^er août 2016,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne MM. Y au paiement des dépens d’appel, ainsi qu’au versement de la somme totale de 2000

euros à la société Trujas sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur Alexandre GAVACHE, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,