COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 SEPTEMBRE 2022

N° RG 20/06536 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UHID

AFFAIRE :

SAS SOCIÉTÉ GÉNÉRALE IMMOBILIER PATRIMONIAL

C/

S.A.R.L. [N] CONSEIL EXPERTISE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2020 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 6

N° RG : 2018F01426

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fabrice HONGRE- BOYELDIEU

M^e Nadine PLANTEC- BISDORFF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS SOCIÉTÉ GÉNÉRALE IMMOBILIER PATRIMONIAL anciennement dénommée 'PRIMAXIA'

Inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 450 522 172

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004793

Représentant : M^e JIMBERT substituant à l’audience M^e Philippe RIGLET de CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

APPELANTE

****************

S.A.R.L. [N] CONSEIL EXPERTISE – GCE

Inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 500 161 765

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nadine PLANTEC-BISDORFF de la SELARL BISDORFF & PLANTEC, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 024 -

Représentant : M^e Eric DECLETY de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de BAYONNE, vestiaire : 63

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Avril 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

La société Primaxia – aujourd’hui dénommée la Société Générale Immobilier Patrimonial (ci-après la société SGIP), filiale de la banque Société Générale, spécialisée dans l’investissement immobilier neuf, exerce une activité de commercialisation de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.

Dans le cadre de cette activité, la société SGIP a conclu avec les banques Société Générale et Crédit du Nord des conventions de partenariat la chargeant de commercialiser une sélection de biens immobiliers auprès des clients adressés par ces banques.

Par acte du 7 janvier 2011, la société [N] conseil expertise, dont le gérant est M. [N], a conclu avec la SGIP, un contrat de mandat commercial.

Depuis le 26 février 2018, la société [N] conseil expertise est titulaire d’une carte professionnelle permettant l’exercice d’une activité immobilière.

Par courrier recommandé du 16 avril 2018, la société [N] conseil expertise a mis en demeure la Société générale immobilier patrimonial de remédier à ses défaillances, estimant que cette dernière proposait de moins en moins de programmes immobiliers à la vente.

Le 2 mai 2018, la Société générale immobilier patrimonial a notifié à la société [N] conseil expertise la résiliation du contrat de mandat, justifiant sa décision par les dispositions de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et celle de la loi Hoguet qui ne permettraient pas de confier un mandat à une personne morale.

Le 31 mai 2018, la société [N] conseil expertise a contesté la position de la Société générale immobilier patrimonial et a indiqué qu’une telle résiliation ouvrait droit à des indemnités et a réclamé le paiement de factures de commissions.

Par acte du 6 août 2018, la société [N] conseil expertise a assigné la Société générale immobilier patrimonial, anciennement dénommée la société Primaxia, devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer la somme de 55.000 euros au titre de l’indemnité de rupture.

Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal de commerce de Nanterre a :

— Condamné la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité de rupture du contrat de mandat commercial signé le 7 janvier 2011 ;

— Condamné la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la société [N] conseil expertise de ses autres demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Condamné la Société générale immobilier patrimonial aux entiers dépens.

Par déclaration du 28 décembre 2020, la Société Générale Immobilier Patrimonial a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 14 février 2022, la Société Générale Immobilier Patrimonial demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Nanterre en ce qu’il a :

— Condamné « la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité de rupture du contrat de mandat commercial signé le 7 janvier 2011 » ;

— Condamné « la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer la société [N] conseil expertise la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile » ;

— Ordonné « l’exécution provisoire du présent jugement » ;

— Condamné « la Société Générale Immobilier Patrimonial aux entiers dépens » ;

— Confirmer le jugement rendu le 18 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Nanterre en ce qu’il a :

— Débouté « la société [N] conseil expertise de ses autres demandes » ;

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que l’exercice de cette activité de commercialisation est soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

— Juger que la société [N] conseil expertise en sa qualité de personne morale ne bénéficie pas de la dérogation instituée par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 au profit des seules personnes physiques ;

— Juger en conséquence que l’activité de la société [N] conseil expertise relève du statut des agents immobiliers qui est exclusif des agents commerciaux ;

En conséquence,

— Débouter la société [N] conseil expertise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que l’activité de la société [N] conseil expertise relevait du statut d’agent commercial prévu par le code de commerce,

— Juger que le montant de l’indemnité de rupture due par la Société générale immobilier patrimonial à la société [N] conseil expertise ne peut être supérieur à six mois de commissions calculées sur la moyenne des trois dernières années d’exécution du contrat de mandat ;

En tout état de cause,

— Condamner la société [N] conseil expertise au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société [N] conseil expertise aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2021, la société [N] conseil expertise demande à la cour de :

— Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la Société générale immobilier patrimonial à l’encontre du jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 novembre 2020 ;

— Débouter en conséquence la Société Générale Immobilier Patrimonial de son appel et confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité de rupture du contrat de mandat commercial signé le 17 janvier 2011 (sauf à augmenter ladite somme dans le cadre de l’appel incident de la société [N] conseil expertise), a condamné la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et a ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par la société [N] conseil expertise à l’encontre du jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 novembre 2020 ;

— Réformer ledit jugement en ce que celui-ci a débouté la société [N] conseil expertise de ses autres demandes portant sur le montant de l’indemnité de rupture du contrat de mandat commercial allouée à la société [N] conseil expertise ;

Statuant de nouveau,

— Juger que le contrat de mandat commercial signé entre la société [N] conseil expertise et la Société Générale Immobilier Patrimonial, anciennement dénommée Primaxia, est régi par les articles L 134-1 et suivants du code de commerce et juger que la société [N] conseil expertise bénéficie du statut d’agent commercial ;

— Subsidiairement, juger que le contrat de mandat commercial du 17 janvier 2011 a le caractère de mandat d’intérêt commun ;

— Juger que la rupture du contrat d’agent commercial est à l’initiative de la Société Générale Immobilier Patrimonial, anciennement dénommée Primaxia ;

— Condamner en conséquence la Société Générale Immobilier Patrimonial, anciennement dénommée Primaxia à payer entre les mains de la société [N] conseil expertise une indemnité de rupture égale à la somme de 49.000 euros outre intérêts de droit à compter de la demande ;

— Condamner la Société Générale Immobilier Patrimonial, anciennement dénommée Primaxia aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Nadine Plantec-Bisdorff, avocat au barreau de Versailles ;

— Condamner la Société Générale Immobilier Patrimonial , anciennement dénommée Primaxia à payer à la société [N] conseil expertise une nouvelle indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter toutes demandes et prétentions contraires de la part de la Société Générale Immobilier Patrimonial , anciennement dénommée Primaxia, et notamment sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’application du statut des agents commerciaux

La société SGIP sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la société [N] conseil expertise pouvait bénéficier du statut des agents commerciaux. Elle soutient, d’une part que le statut d’agent commercial n’est pas applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet, de sorte que la société [N] conseil expertise ne peut s’en prévaloir, d’autre part et en tout état de cause que la société [N] conseil expertise ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut.

— sur l’application du statut d’agent commercial aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet

La société SGIP expose que l’article L.134-1 du code de commerce comprend une disposition excluant l’application du statut des agents commerciaux aux personnes exerçant une activité soumise à une réglementation spécifique, comme c’est le cas en l’espèce pour les agents immobiliers soumis à la loi Hoguet. Elle ajoute que si l’article 4 de la loi Hoguet introduit une exception, en permettant l’application du statut des agents commerciaux aux agents immobiliers, cette application est réservée aux seules personnes physiques ainsi qu’il ressort de l’article 9 du décret d’application de la loi Hoguet.

La société [N] conseil expertise rappelle que le contrat se réfère expressément, par volonté commune, au statut des agents commerciaux, et notamment à l’article L.134-1 et suivants du code de commerce relatifs à ce statut. Elle soutient qu’aucun texte légal n’interdit aux personnes morales d’exercer la profession de négociateur immobilier. Elle fait valoir que l’article 4 de la loi Hoguet ne restreint pas l’application du statut d’agent commercial aux seuls négociateurs personnes physiques. Elle soutient donc que le statut des agents commerciaux lui est applicable.

*

Il résulte de l’article L.134-1 du code de commerce que :

' l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.'

Il résulte de l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales (souligné par la cour) qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (…).

Il résulte de l’article 4 alinéa 1 de cette loi que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. L’alinéa 2 dispose : Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce ''c’est-à-dire le statut des agents commerciaux '' sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées (…).(souligné par la cour)

Il résulte enfin de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet que toute personne physique (souligné par la cour) habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

La cour observe en premier lieu que le mandat commercial signé par les parties dispose, en son article 1 : 'le présent contrat est conclu en application notamment des textes suivants : des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et décret du 20 juillet 1972 en fixant les conditions d’application'.

La cour observe en premier lieu que le contrat signé par les parties dispose (article 1) : 'Le présent contrat est conclu en application notamment des textes suivants :

— des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce,

— …

— de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 en fixant les conditions d’application'.

Il ressort ainsi des termes mêmes du contrat que la société SGIP, tout en se référant expressément à la loi Hoguet, a cependant estimé que les dispositions du statut des agents commerciaux étaient également applicables.

S’il est exact que l’article L. 134-1 du code de commerce énonce le principe selon lequel les agents dont la mission s’exerce dans le cadre de dispositions législatives particulières sont exclus du statut, les parties admettent que l’article 4 de la loi Hoguet introduit une exception en ce que le statut est toutefois applicable aux personnes visées au premier alinéa de cet article, c’est-à-dire toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier.

Il n’est pas contesté que le statut des agents commerciaux est ainsi applicable aux personnes visées à l’alinéa 1 de l’article 4, c’est à dire : toute personne, habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, qui justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Les parties s’opposent toutefois sur le sens qu’il convient de donner au terme 'personne habilitée':

— la société SGIP soutient que cette habilitation dans les conditions fixées par décret ne concerne que les personnes physiques conformément à l’article 9 de ce décret (20 juillet 1972) qui précise que la 'personne physique habilitée’ 'justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation’ (attestation visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie),

— la société [N] conseil expertise soutient que cette habilitation concerne tant la personne physique, qui justifie de sa qualité par l’attestation prévue à l’article 9 du décret, que la personne morale qui est habilitée à négocier dès lors qu’elle dispose elle-même d’une carte professionnelle justifiant de sa compétence dans les conditions fixées par le même décret (en ses articles 1 à 8), ce qui est le cas en ce qui la concerne.

L’article 4 de la loi Hoguet vise 'toute personne habilitée’ au contraire de l’article 9 du décret d’application qui vise 'toute personne physique habilitée'.

Si, comme le soutient la société SGIP, l’article 4 fait expressément référence au décret, il ne fait toutefois pas uniquement référence à l’article 9 de ce décret, définissant les conditions dans lesquelles les personnes physiques habilitées peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par le biais de l’attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. L’article 4 fait en effet référence au décret, sans indication d’un article en particulier.

En outre, l’article 4 précité ne dit pas que la personne est habilitée par le titulaire de la carte dans les conditions fixées par le décret, mais qu’elle doit justifier de sa compétence dans les conditions fixées par ce décret. L’habilitation n’est donc pas précisément définie, excepté le fait qu’elle émane du titulaire de la carte et qu’elle vise à permettre la négociation, l’entremise ou l’engagement pour son compte. Il est donc inexact de prétendre que l’habilitation se réalise 'dans les conditions fixées par le décret'. Seule la justification de la compétence professionnelle s’effectue dans les conditions fixées par le décret.

Le décret prévoit, en ses articles 1 à 8, les conditions pour l’obtention d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Il précise notamment à son article 3 que la demande est accompagnée de la justification qu’il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d’aptitude professionnelle. La délivrance de la carte a donc pour objet de vérifier la compétence professionnelle de celui qui la sollicite.

Le décret prévoit, en son article 9, la manière dont la personne physique habilitée 'justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs’ par la production d’une attestation conforme à un certain modèle, sans qu’il soit alors question de vérifier une compétence professionnelle, mais uniquement une 'qualité’ et 'des pouvoirs'. Il s’en déduit que la compétence/l’aptitude professionnelle est uniquement requise de la personne qui sollicite une carte professionnelle, et qu’elle n’est donc pas nécessaire pour la remise d’une attestation.

Force est ici de constater que l’article 4 prévoit la justification, non pas uniquement de la 'qualité et de l’étendue des pouvoirs’ de la personne habilitée, ce qui renvoie à l’article 9 du décret relatif aux personnes physiques, mais également la justification d’une 'compétence professionnelle’ ce qui n’est pas prévu à l’article 9 (les négociateurs habilités ont juste besoin de justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs), mais ressort clairement de l’article 3 du décret qui précise que la carte professionnelle est délivrée aux personnes justifiant d’une aptitude professionnelle.

Il est rappelé que l’article 4 prévoit une justification de 'la compétence professionnelle, de la qualité et de l’étendue des pouvoirs’ 'dans les conditions fixées par le décret',ce qui renvoie ainsi tant au texte de l’article 9 relatif aux personnes physiques, qu’aux articles 1 à 8 relatifs aux personnes (physiques ou morales) disposant d’une carte professionnelle.

S’il est ainsi certain que la personne physique habilitée par le titulaire d’une carte doit justifier de sa qualité et de ses pouvoirs par la production d’une attestation, rien n’interdit au titulaire de la carte d’habiliter également une personne morale qui ne sera pas concernée par la présentation d’une attestation (réservée aux personnes physiques), mais devra justifier de sa compétence/aptitude par la présentation d’une carte professionnelle.

En l’espèce, il est constant que la société SGIP est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Par le mandat souscrit elle a bien habilité – sans qu’il soit nécessaire d’une habilitation particulière dès lors que la société [N] conseil expertise est également titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier – la société [N] conseil expertise pour négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, de sorte que cette dernière doit bénéficier de l’application du statut.

Enfin, s’il est exact que l’article 9 du décret prévoit que toute personne physique habilitée justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation, cela ne signifie pas que les personnes morales soient exclues de l’article 4 de la loi, mais simplement que ces dernières, contrairement aux personnes physiques, peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par la présentation d’une carte professionnelle.

Force est également d’observer que ni l’article 4 de la loi précité, ni aucune autre disposition, ne comporte une exclusion des personnes morales qui se verraient ainsi interdire d’exercer, en qualité d’agent commercial, un mandat de négociateur immobilier pour le compte d’un agent immobilier. L’article 4 précité dispose au contraire que le statut des agents commerciaux est applicable aux personnes visées au premier alinéa qui vise toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle, étant rappelé que la société SGIP, titulaire de la carte professionnelle, a bien habilité la société la société [N] conseil expertise , elle-même titulaire de cette carte.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le statut d’agent commercial est applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet.

La société [N] conseil expertise, titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier (sa pièce 21), justifie de sa compétence professionnelle au sens de l’article 4 précité et peut bénéficier du statut des agents commerciaux.

— sur les conditions requises pour bénéficier du statut d’agent commercial

La société SGIP soutient, en tout état de cause, que la société [N] conseil expertise ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des agents commerciaux, dès lors d’une part qu’elle ne disposait pas du pouvoir de négocier les conditions de vente et de prix, d’autre part qu’elle ne prospectait pas la clientèle.

La société [N] conseil expertise soutient que leur relation contractuelle visait expressément le statut d’agent commercial, ainsi que cela ressort des termes mêmes du contrat, qu’elle négociait pour le compte de son mandant des programmes immobiliers, qu’il lui appartenait de rechercher des acheteurs, de développer la clientèle, qu’elle était rémunérée par des commissions (3%) en fonction des ventes réalisées, qu’elle supportait une obligation de non-concurrence.

*

L’article L. 134-1 du code de commerce dispose que ' l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.'

Le contrat d’agent commercial n’implique pas nécessairement que le mandataire dispose du pouvoir de modifier les prix, l’essentiel étant qu’il négocie et parvienne à la conclusion de contrats au nom et pour le compte de son mandant.

La cour observe en premier lieu que le contrat litigieux fait référence, à plusieurs reprises – et non pas uniquement par la mention de l’application des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce – au statut d’agent commercial. Il est ainsi précisé à l’article 1 du contrat que le mandataire s’engage à : 'communiquer dans le délai d’un mois suivant la conclusion du présent contrat, son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (…)', et qu’à défaut : 'le contrat sera automatiquement rompu, devenant sans objet, les parties reconnaissant que cette situation est un élément substantiel de leur accord réciproque'. Il est également indiqué en page 4 du contrat que le mandataire s’engage à faire figurer sur ses documents commerciaux 'sa qualité d’agent commercial'.

Contrairement à ce que soutient la société SGIP, il apparaît ainsi que les parties ont très clairement entendu conclure un contrat d’agent commercial soumis aux dispositions spécifiques du code de commerce. Elles ont même soumis la validité du contrat à la condition essentielle et déterminante que la société [N] conseil expertise soit immatriculée au registre spécial des agents commerciaux (article 1), à défaut de quoi le contrat serait automatiquement rompu, ce qui démontre leur volonté claire et non équivoque de faire application du statut d’agent commercial.

La volonté des parties de soumettre leur relation aux dispositions du statut des agents commerciaux, dès lors qu’elle ne fait aucun doute, ne peut être remise en cause que de leur volonté mutuelle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Si l’article 3 du contrat prévoit : 'le mandataire respectera les conditions de vente et tarifs qui lui seront indiqués par le mandant pour chaque affaire ou type d’affaires. Il ne pourra déroger au tarif ou modifier ces conditions qu’avec l’accord exprès du mandant', ces seules indications sont insuffisantes à exclure tout pouvoir de négociation au mandataire, alors même que l’article 2 prévoit expressément cette faculté de négociation en ces termes : 'Le Mandant charge le Mandataire de négocier pour son compte avec les clients qu’elle lui adressera la vente des programmes immobiliers qui lui est confiée'.

La cour observe également que, contrairement à ce qui est soutenu par la société SGIP, le contrat conclu comporte bien une mission de prospection de clientèle même si celle-ci est généralement apportée par la société SGIP. Cela ressort de l’article 2 du contrat au terme duquel : 'En fonction de l’offre disponible, le Mandant pourra autoriser le Mandataire à présenter aussi l’offre du mandant à sa propre clientèle….'.

Il ressort ainsi de l’ensemble des dispositions contractuelles conformes à l’article L. 134-1 précité, que la société [N] conseil expertise avait le pouvoir de négocier les contrats de vente, peu important qu’elle ne dispose pas directement du pouvoir de négocier les prix, ce pouvoir étant soumis à un accord préalable et légitime du mandant. Elle disposait également du pouvoir de prospecter la clientèle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que le contrat conclu entre les sociétés SGIP et [N] conseil expertise est un contrat d’agent commercial, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice de rupture

Il résulte de l’article L.134-12 du code de commerce qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Sur le fondement de ces dispositions, le tribunal a alloué à la société [N] conseil expertise une somme de 28.000 euros, correspondant selon lui à une année de commissions en moyenne.

La société [N] conseil expertise sollicite l’infirmation du jugement sur le quantum de cette somme, estimant qu’elle peut prétendre au paiement de la somme de 49.000 euros correspondant aux commissions effectivement perçues au cours des deux dernières années, calculée sur la moyenne des trois dernières années. Elle rappelle avoir travaillé et développé son secteur d’activité pendant plusieurs années (2011 à 2018) au profit de la société SGIP et que la rupture du contrat lui a fait perdre le bénéfice de ce travail.

La société SGIP soutient, à titre principal, que la société [N] conseil expertise ne bénéficie d’aucun droit au paiement d’une indemnité de cessation de contrat dès lors que le statut d’agent commercial ne lui est pas applicable, et, à titre subsidiaire, que l’indemnité prévue par l’article L.134-12 est destinée à réparer le préjudice subi du fait de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle, que cette indemnité ne pourrait excéder 6 mois de commissions, considérant qu’il convient de faire la moyenne des trois dernières années de commissions, aboutissant ainsi à une indemnité de 11.702,50 euros. Elle rappelle notamment les particularités du contrat, d’une part en ce qu’elle apportait l’essentiel de la clientèle à la société [N] conseil expertise, d’autre part en ce que les opérations conclues n’avaient pas vocation à se renouveler, s’agissant d’achats immobiliers d’un montant important.

*

L’indemnité de rupture est destinée à réparer le préjudice subi par l’agent du fait de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle. Son quantum n’étant pas réglementé, il convient de fixer son montant en fonction des circonstances spécifiques, peu important l’usage reconnu consistant à octroyer à l’agent une indemnité équivalente à deux années de commissions.

Tenant compte de la durée des relations contractuelles, à savoir près de 7 ans et demi, et de la particularité de la clientèle qui est le plus souvent occasionnelle, ne permettant pas dès lors d’assurer des revenus certains pour l’avenir (s’agissant d’achats immobiliers importants par des particuliers), la cour fixera l’indemnité de rupture à 15 mois de commissions calculés sur la moyenne des chiffres d’affaires réalisés les trois années précédant la résiliation, ce qui constitue le mode habituel de calcul de l’indemnité de rupture.

La société SGIP communique un document intitulé 'suivi d’activité de la société [N] conseil expertise ' qui fait apparaître un montant de commissions de 70.215 euros sur les trois dernières années, (1er juillet 2015 au 30 juin 2018) soit une moyenne annuelle de commission de 23.405 euros.

La société [N] conseil expertise produit un tableau des commissions versées entre le 1er janvier 2015 et le 31 mars 2015 signé de son expert comptable conduisant selon elle à une moyenne mensuelle sur les trois dernières années de 24.315 euros.

Il convient de retenir la moyenne des commissions facturées avant la rupture, sachant que le versement de la commission n’intervient qu’au moment de la signature de l’acte authentique qui intervient parfois avec un décalage important.

La cour retiendra ainsi une moyenne annuelle de commissions de 24.000 euros.

Il convient dès lors de condamner la société SGIP au paiement de la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial. Le jugement sera infirmé sur le quantum de cette indemnité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société SGIP, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens d’appel.

La société SGIP sera condamnée à une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 novembre 2020 en ce qu’il a condamné la Société Générale Immobilier Patrimonial à la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité compensatrice de rupture du contrat de mandat commercial signé le 7 janvier 2011,

Confirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité compensatrice de rupture du contrat d’agent commercial,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société [N] conseil expertise une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,