COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2022

N° RG 20/03393 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T6UR

AFFAIRE :

Société GÉNÉRALE IMMOBILIER PATRIMONIAL anciennem.dénommée Société PRIMAXIA

C/

X Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 06 Mai 2020 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 6

N° Section : 0

N° RG : 2018F01335

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Monique TARDY

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société GÉNÉRALE IMMOBILIER PATRIMONIAL anciennem.dénommée Société PRIMAXIA 34-40, rue Henri Regnault

[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004651

Représentant : M^e Christelle LE CALVEZ de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE -

APPELANTE

****************

Monsieur X Y

de nationalité Française

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200613 -

Représentant : M^e Guillaume JIMENEZ de la SELARL 28 OCTOBRE SOCIETE D’AVOCATS A LA COUR DE PARIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0246

S.A.R.L. CONCORDE ETOILE

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200613 -

Représentant : M^e Guillaume JIMENEZ de la SELARL 28 OCTOBRE SOCIETE D’AVOCATS A LA COUR DE PARIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0246

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Décembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Z A, Magistrat honoraire,

Greffier f.f., lors des débats : Madame Patricia GERARD,

EXPOSE DU LITIGE

La société Primaxia – aujourd’hui dénommée Société Générale Immobilier Patrimonial (ci-après la société

SGIP), filiale de la banque Société Générale, spécialisée dans l’investissement immobilier neuf, exerce une activité de commercialisation de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.

Dans le cadre de cette activité, la SGIP a conclu avec les banques Société Générale et Crédit du Nord des conventions de partenariat la chargeant de commercialiser une sélection de biens immobiliers à des clients adressés par ces banques.

Par contrat du 4 juin 2008, la société SGIP a confié à M. X Y un mandat commercial, aux termes duquel ce dernier s’est engagé à négocier, pour le compte de son mandant, la vente de programmes immobiliers.

Par contrat du 2 juin 2009 – annulant et remplaçant le précédent contrat de juin 2008 – la société SGIP a confié

à la société Concorde Etoile, ayant M. X Y pour gérant, un mandat identique au mandat antérieur.

La société Concorde Etoile est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.

Ce contrat a été conclu pour une durée d’un an à compter du 2 juin 2009, renouvelable sauf dénonciation par courrier recommandé moyennant préavis de trois mois. La rémunération du mandataire était de 3% lorsque les clients étaient apportés par la société SGIP. Un avenant de même date a prévu une rémunération de 5% hors taxes du montant de la vente réalisée avec les propres clients de la société Concorde Etoile.

Par courrier recommandé reçu le 7 mars 2018, la société SGIP a notifié à la société Concorde étoile la rupture de son contrat et lui a proposé, outre le préavis contractuel de 3 mois, un préavis supplémentaire de 6 mois, portant ainsi la date du terme définitif au 30 novembre 2018.

Par courrier recommandé du 5 avril 2018, la société Concorde étoile a rejeté cette proposition et a demandé

l’indemnisation intégrale du fait de la rupture du contrat.

Par courrier recommandé du 5 juin 2018, la société SGIP a pris acte de la fin du contrat au 1er juin 2018 et reconnu un droit à commissions de la société Concorde étoile s’appliquant aux contrats de réservation en cours, soit 205.444,80 € hors taxes mais a rejeté la demande d’indemnisation de la rupture.
Par acte du 31 juillet 2018, la société Concorde étoile a assigné la société SGIP devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui payer une indemnité de 340.037,44 € au titre de la rupture du contrat.

M. X Y est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 6 mai 2020, le tribunal de commerce de Nanterre a :

- Constaté l’intervention volontaire de M. X Y ,

- Dit irrecevable la pièce n°23 de la société Concorde étoile et de M. X Y, écarte cette pièce n°23 des débats ;

- Condamné la Société générale immobilier patrimonial à payer à la société Concorde étoile à titre d’indemnité de rupture de contrat d’agent commercial la somme de 226.097 € ;

- Condamné la Société générale immobilier patrimonial à payer à la société Concorde étoile la somme de

5.000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la Société générale immobilier patrimonial aux dépens ;

- Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 17 juillet 2020, la Société générale immobilier patrimonial a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2021, la société SGIP demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu’il a :

- Condamné la société SGIP à payer à la société Concorde étoile à titre d’indemnité de rupture de contrat

d’agent commercial la somme de 226.097 € ;

- Condamné la société SGIP à payer à la société Concorde étoile la somme de 5.000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société SGIP aux dépens ;

- Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

- Confirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu’il a :
- Dit irrecevable la pièce n°23 de la société Concorde étoile et M. X Y, écarte cette pièce n°23 des débats ;

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que l’exercice de cette activité de commercialisation est soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

- Juger que la société Concorde étoile en sa qualité de personne morale ne bénéficie pas de la dérogation instituée par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 au profit des seules personnes physiques ;

- Juger en conséquence que l’activité de la société Concorde étoile relève du statut des agents immobiliers qui est exclusif des agents commerciaux ;

- Juger que la société Concorde étoile n’a commis ni man’uvre dolosive, ni fraude ;

En conséquence,

- Débouter la société Concorde étoile de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que l’activité de la société Concorde étoile relevait du statut d’agent commercial prévu par le code de commerce,

- Juger que le montant de l’indemnité de rupture due par la société SGIP à la société Concorde étoile ne peut être supérieur à 48.184,045 € correspondant à six mois de commissions calculées sur la moyenne des trois dernières années d’exécution du contrat de mandat ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que la société SGIP a commis un dol lors de la conclusion du contrat de mandat du 2 juin 2009,

- Juger que le préjudice de la société Concorde étoile ne peut consister en l’octroi d’une indemnité équivalente

à celle octroyée par le statut d’agent commercial prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce

;

- Constater que l’action de la société Concorde étoile est prescrite ;

En conséquence,

- Débouter la société Concorde étoile de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la société Concorde étoile au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Concorde étoile aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2021, la société Concorde étoile et M. X Y demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu’il :

- Constate l’intervention volontaire de M. X Y ;

- Condamne la société SGIP à payer à la société Concorde étoile la somme de 5.000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société SGIP aux dépens ;

- Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement » ;

- Infirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu’il :

- Dit irrecevable la pièce n°23 de la société Concorde étoile et M. X Y, écarte cette pièce n°23 des débats ;

- Condamne la société SGIP à payer à la société Concorde étoile à titre d’indemnité de rupture de contrat

d’agent commercial la somme de 226.097 € ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

- Déclarer recevable l’enregistrement communiqué par les demandeurs sous la numérotation de pièce n°23 ;

A titre principal,

- Juger que la société Concorde étoile pouvait être mandatée par la société SGIP à négocier, s’entremettre, ou

s’engager pour son compte ;

- Juger qu’en conséquence de ce mandat et du fait qu’elle n’était pas salariée de la société SGIP, la société

Concorde étoile bénéficie des dispositions du Chapitre IV du Titre III du Livre Ier du code de commerce ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Concorde étoile une indemnité de 251.034,64 € au titre de la rupture du contrat d’agent commercial ;

A titre subsidiaire,
- Juger que la société SGIP a obtenu le consentement de la société Concorde étoile au contrat du 2 juin 2009 par des man’uvres dolosives ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Concorde étoile une somme de 251.034,64 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle lui a occasionné de ce fait ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Juger que la conclusion par la société SGIP des contrats l’ayant liée à la société Concorde étoile constitue une fraude aux dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ;

- Juger que la société Concorde étoile est légitime à obtenir l’indemnité de rupture de contrat à laquelle un négociateur immobilier aurait eu droit dans sa situation, ou à défaut, restituer aux faits leur juste qualification en jugeant que M. X Y était négociateur immobilier bénéficiant du statut de l’agent commercial ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Concorde étoile, ou à défaut à M. X Y à titre personnel, une indemnité de 251.034,64 € au titre de la rupture des contrats d’agent commercial ayant existé entre eux ;

En toute hypothèse,

- Condamner la société SGIP à verser à la société Concorde étoile une somme de 15.000 €, au titre de l’article

700 du code de procédure civile pour la présente procédure d’appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance ; dont distraction au profit de M^e Oriane Dontot, JRF & Associes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de la pièce numéro 23 communiquée par la société Concorde Etoile

Le premier juge a écarté la pièce numéro 23 communiquée par la société Concorde Etoile, constituée de

l’enregistrement d’une conférence téléphonique du 22 mars 2018, au motif que cet enregistrement avait été fait

à l’insu de la société SGIP de sorte qu’il s’agissait d’un procédé déloyal, ajoutant qu’il n’était pas justifié qu’il

s’agisse d’une réunion publique.

La société SGIP sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

La société Concorde Etoile sollicite l’infirmation du jugement au motif que la conférence réunissait 60 personnes, revêtant ainsi le caractère d’une réunion publique et non pas privée ou confidentielle.

Le seul fait que la conférence téléphonique concerne 60 personnes ne lui confère pas un caractère public, dès lors que son accès était réservé à des personnes identifiées.

Il n’est pas contesté que l’enregistrement a en outre été réalisé à l’insu de la société SGIP de sorte qu’il s’agit

d’un procédé déloyal rendant irrecevable sa production en justice à titre de preuve. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

2- sur la demande d’application du statut des agents commerciaux

La société SGIP sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la société Concorde Etoile pouvait bénéficier du statut des agents commerciaux. Elle soutient, d’une part que le statut d’agent commercial

n’est pas applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet, de sorte que la société Concorde Etoile ne peut s’en prévaloir, d’autre part et en tout état de cause que la société Concorde

Etoile ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut.

* sur l’application du statut d’agent commercial aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi

Hoguet

La société SGIP expose que l’article L. 134-1 du code de commerce comprend une disposition excluant

l’application du statut des agents commerciaux aux personnes exerçant une activité soumise à une réglementation spécifique, comme c’est le cas en l’espèce pour les agents immobiliers soumis à la loi Hoguet.

Elle ajoute que si l’article 4 de la loi Hoguet introduit une exception, en permettant l’application du statut des agents commerciaux aux agents immobiliers, cette application est réservée aux seules personnes physiques ainsi qu’il ressort de l’article 9 du décret d’application de la loi Hoguet.

La société Concorde Etoile rappelle en premier lieu que le contrat se réfère expressément au statut des agents commerciaux, de même que les documents émanant de la société SGIP. Elle soutient que l’article 4 de la loi

Hoguet permet au titulaire de la carte professionnelle (comme c’est le cas de la société SGIP) d’habiliter toute personne, qu’elle soit morale ou physique, à négocier pour son compte. Elle ajoute qu’en sa qualité de personne morale disposant elle-même de la carte professionnelle, elle n’a pas besoin de l’attestation visée à

l’article 9 du décret, uniquement applicable aux personnes physiques. Elle soutient donc que le statut des agents commerciaux lui est applicable.

****

Il résulte de l’article L.134-1 du code de commerce que :

' l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs,

d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.'

Il résulte de l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que les dispositions de la présente loi

s’appliquent aux personnes physiques ou morales (souligné par la cour) qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (…).

Il résulte de l’article 4 alinéa 1 de cette loi que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil

d’Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. L’alinéa 2 dispose : Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce ''c’est-à-dire le statut des agents commerciaux'' sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées (…).(souligné par la cour)

Il résulte enfin de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet que toute personne physique (souligné par la cour) habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de

l’économie.

La cour observe en premier lieu que le mandat commercial signé par les parties dispose, en son article 1 : 'le présent contrat est conclu en application notamment des textes suivants : des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et décret du 20 juillet 1972 en fixant les conditions d’application'.

Il ressort ainsi des termes mêmes du contrat que la société SGIP, tout en se référant expressément à la loi

Hoguet, a cependant estimé que les dispositions du statut des agents commerciaux étaient également applicables, de sorte qu’il est surprenant qu’elle conteste désormais cette application, même si elle invoque

l’utilisation d’un contrat-type indifférencié pour les personnes physiques ou personnes morales.

S’il est exact que l’article L. 134-1 du code de commerce énonce le principe selon lequel les agents dont la mission s’exerce dans le cadre de dispositions législatives particulières sont exclus du statut, les parties admettent que l’article 4 de la loi Hoguet introduit une exception en ce que le statut est toutefois applicable aux personnes visées au premier alinéa de cet article, c’est-à-dire toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier.
Il n’est pas contesté que le statut des agents commerciaux est ainsi applicable aux personnes visées à l’alinéa 1 de l’article 4, c’est à dire : toute personne, habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier,

s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, qui justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Les parties s’opposent toutefois sur le sens qu’il convient de donner au terme 'personne habilitée':

- la société SGIP soutient que cette habilitation dans les conditions fixées par décret ne concerne que les personnes physiques conformément à l’article 9 de ce décret (20 juillet 1972) qui précise que 'la personne physique habilitée’ 'justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation'

(attestation visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie),

- la société Concorde Etoile soutient que cette habilitation concerne tant la personne physique, qui justifie de sa qualité par l’attestation prévue à l’article 9 du décret, que la personne morale qui est habilitée à négocier dès lors qu’elle dispose elle-même d’une carte professionnelle justifiant de sa compétence dans les conditions fixées par le même décret (en ses articles 1 à 8), ce qui est le cas en ce qui la concerne.

L’article 4 de la loi Hoguet vise 'toute personne habilitée’ au contraire de l’article 9 du décret d’application qui vise 'toute personne physique habilitée'.

Si, comme le soutient la société SGIP, l’article 4 fait expressément référence au décret, il ne fait toutefois pas uniquement référence à l’article 9 de ce décret, définissant les conditions dans lesquelles les personnes physiques habilitées peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par le biais de l’attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. L’article 4 fait en effet référence au décret, sans indication d’un article en particulier.

En outre, l’article 4 précité ne dit pas que la personne est habilitée par le titulaire de la carte dans les conditions fixées par le décret, mais qu’elle doit justifier de sa compétence dans les conditions fixées par ce décret. L’habilitation n’est donc pas précisément définie, excepté le fait qu’elle émane du titulaire de la carte et qu’elle vise à permettre la négociation, l’entremise ou l’engagement pour son compte. Il est donc inexact de prétendre que l’habilitation se réalise 'dans les conditions fixées par le décret'. Seule la justification de la compétence professionnelle s’effectue dans les conditions fixées par le décret.

Le décret prévoit, en ses articles 1 à 8, les conditions pour l’obtention d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Il précise notamment à son article 3 que la demande est accompagnée de la justification qu’il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d’aptitude professionnelle. La délivrance de la carte a donc pour objet de vérifier la compétence professionnelle de celui qui la sollicite.

Le décret prévoit, en son article 9, la manière dont la personne physique habilitée 'justifie de sa qualité et de

l’étendue de ses pouvoirs’ par la production d’une attestation conforme à un certain modèle, sans qu’il soit alors question de vérifier une compétence professionnelle, mais uniquement une 'qualité’ et 'des pouvoirs'. Il s’en déduit que la compétence professionnelle est uniquement requise de la personne qui sollicite une carte professionnelle, et qu’elle n’est donc pas nécessaire pour la remise d’une attestation.
Force est ici de constater que l’article 4 prévoit la justification, non pas uniquement de la 'qualité et de

l’étendue des pouvoirs’ de la personne habilitée, ce qui renvoie à l’article 9 du décret relatif aux personnes physiques, mais également la justification d’une 'compétence professionnelle’ ce qui n’est pas prévu à l’article

9 (les négociateurs habilités ont juste besoin de justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs), mais ressort clairement de l’article 3 du décret qui précise que la carte professionnelle est délivrée aux personnes justifiant d’une aptitude professionnelle.

Il est rappelé que l’article 4 prévoit une justification de 'la compétence professionnelle, de la qualité et de

l’étendue des pouvoirs’ 'dans les conditions fixées par le décret',ce qui renvoie ainsi tant au texte de l’article 9 relatif aux personnes physiques, qu’aux articles 1 à 8 relatif aux personnes (physiques ou morales) disposant

d’une carte professionnelle.

S’il est ainsi certain que la personne physique habilitée par le titulaire d’une carte doit justifier de sa compétence par la production d’une attestation, rien n’interdit au titulaire de la carte d’habiliter également une personne morale qui ne sera pas concernée par la présentation d’une attestation (réservée aux personnes physiques), mais devra justifier de sa compétence par la présentation d’une carte professionnelle.

En l’espèce, il est constant que la société SGIP est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Par le mandat souscrit elle a bien habilité – sans qu’il soit nécessaire d’une habilitation particulière dès lors que la société Concorde Etoile est également titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier – la société

Concorde Etoile pour négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, de sorte que cette dernière doit bénéficier de l’application du statut.

Enfin, s’il est exact que l’article 9 du décret prévoit que toute personne physique habilitée justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation, cela ne signifie pas que les personnes morales soient exclues de l’article 4 de la loi, mais simplement que ces dernières, contrairement aux personnes physiques, peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par la présentation d’une carte professionnelle.

Force est également d’observer que ni l’article 4 de la loi précité, ni aucune autre disposition, ne comporte une exclusion des personnes morales qui se verraient ainsi interdire d’exercer, en qualité d’agent commercial, un mandat de négociateur immobilier pour le compte d’un agent immobilier. L’article 4 précité dispose au contraire que le statut des agents commerciaux est applicable aux personnes visées au premier alinéa qui vise toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle, étant rappelé que la société SGIP, titulaire de la carte professionnelle, a bien habilité la société Concorde Etoile, elle-même titulaire de cette carte.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le statut d’agent commercial est applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet.

* sur les conditions requises pour bénéficier du statut d’agent commercial

La société SGIP soutient, en tout état de cause, que la société Concorde Etoile ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des agents commerciaux, dès lors d’une part qu’elle ne disposait pas du pouvoir de négocier les conditions de vente et de prix, d’autre part qu’elle ne prospectait pas la clientèle.
La société Concorde Etoile soutient que si le pouvoir de négocier est une condition d’application du statut, ce dernier ne s’entend pas uniquement comme le pouvoir de négocier les prix, mais inclut toute faculté de négociation pour parvenir à la vente. Elle ajoute avoir accordé à plusieurs reprises des remises commerciales ou des avantages aux clients qu’elle suivait. Elle fait enfin état de ses différentes missions impliquant une négociation, ainsi que des termes mêmes du mandat par lequel le mandant est chargé de 'négocier’ la vente des programmes immobiliers. Elle fait enfin valoir que son activité n’était pas limitée à négocier les ventes avec les clients adressés par la société SGIP, mais qu’elle disposait bien d’une mission de prospection de clientèle

(avec une rémunération plus élevée). Elle ajoute que les parties ont bien entendu soumettre leur relation contractuelle au statut d’agent commercial, ainsi que cela ressort des termes mêmes du contrat.

****

Il convient de rappeler ici les termes de l’article L. 134-1 du code de commerce selon lesquels :

' l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs,

d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.'

Le contrat d’agent commercial n’implique pas nécessairement que le mandataire dispose du pouvoir de modifier les prix, l’essentiel étant qu’il négocie et parvienne à la conclusion de contrats au nom et pour le compte de son mandant.

La cour observe en premier lieu que le contrat litigieux fait référence, à plusieurs reprises – et non pas uniquement par la mention de l’application des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce – au statut

d’agent commercial. Il est ainsi précisé à l’article 1 du contrat que le mandataire s’engage à : 'communiquer dans le délai d’un mois suivant la conclusion du présent contrat, son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (…)', et qu’à défaut : 'le contrat sera automatiquement rompu, devenant sans objet, les parties reconnaissant que cette situation est un élément substantiel de leur accord réciproque'. Il est également indiqué en page 4 du contrat que le mandataire s’engage à faire figurer sur ses documents commerciaux 'sa qualité d’agent commercial'.

Contrairement à ce que soutient la société SGIP, il apparaît ainsi que les parties ont très clairement entendu conclure un contrat d’agent commercial soumis aux dispositions spécifiques du code de commerce. Elles ont même soumis la validité du contrat à la condition essentielle et déterminante que la société Concorde Etoile soit immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, à défaut de quoi le contrat serait automatiquement rompu, ce qui démontre leur volonté claire et non équivoque de faire application du statut

d’agent commercial.

La volonté des parties de soumettre leur relation aux dispositions du statut des agents commerciaux, dès lors qu’elle ne fait aucun doute, ne peut être remise en cause que de leur volonté mutuelle, ce qui n’est pas le cas en

l’espèce.
Si l’article 3 du contrat prévoit : 'le mandataire respectera les conditions de vente et tarifs qui lui seront indiqués par le mandant pour chaque affaire ou type d’affaires. Il ne pourra déroger au tarif ou modifier ces conditions qu’avec l’accord exprès du mandant', ces seules indications sont insuffisantes à exclure tout pouvoir de négociation au mandataire, alors même que l’article 2 prévoit expressément cette faculté de négociation en ces termes : 'le mandataire négocie les ventes des programmes immobiliers qui lui sont confiés avec les candidats acquéreurs'. La société Concorde Etoile justifie en outre – sans être contestée sur ce point – avoir accordé à ses clients divers avantages (frais de notaire offerts), ce qui démontre pleinement son pouvoir de négociation.

La cour observe également que, contrairement à ce qui est soutenu par la société SGIP, le contrat conclu comporte bien une mission de prospection de clientèle même si celle-ci est généralement apportée par la société SGIP. Cela ressort de l’article 2 du contrat au terme duquel : 'le mandant pourra autoriser le mandataire

à présenter aussi l’offre du mandant à sa propre clientèle (…). le mandataire n’a ni secteur spécialement attribué, ni catégorie de clientèle particulière. Il peut donc prospecter auprès de toute personne et sur tout le territoire national'. Dans l’hypothèse où l’acquéreur a été démarché directement par la société Concorde Etoile, celle-ci bénéficie d’ailleurs d’une commission plus élevée (5% au lieu de 3%).

Il ressort ainsi de l’ensemble des dispositions contractuelles conformes à l’article L. 134-1 précité, que la société Concorde Etoile avait le pouvoir de négocier les contrats de vente, peu important qu’elle ne dispose pas directement du pouvoir de négocier les prix, ce pouvoir étant soumis à un accord préalable et légitime du mandant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que le contrat conclu entre les sociétés

SGIP et Concorde Etoile est un contrat d’agent commercial, le jugement étant confirmé de ce chef.

3 – sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice de rupture

Il résulte de l’article L. 134-12 du code de commerce qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant,

l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Sur le fondement de ces dispositions, le premier juge a alloué à la société Concorde Etoile une somme de

226.097 euros, correspondant à deux années de commissions en moyenne.

La société Concorde Etoile sollicite l’infirmation du jugement sur le quantum de cette somme, estimant qu’elle peut prétendre au paiement de la somme de 251.034,64 euros correspondant aux commissions effectivement perçues au cours des 2 dernières années, estimant qu’il n’y a pas lieu de procéder à la moyenne des commissions sur les trois dernières années. Elle rappelle que cette indemnité doit être calculée sur le préjudice découlant de la privation d’un courant d’affaires pour l’avenir, de sorte que la circonstance de la faible prospection de clientèle invoquée par la société SGIP est indifférente. Elle ajoute avoir effectué un important travail, s’apparentant à un travail de prospection, en formant les équipes des agences bancaires au sujet de

l’investissement immobilier et des régimes fiscaux. Elle conteste en outre le fait que les ventes réalisées avec un client ne puissent se renouveler.
La société SGIP soutient, à titre principal, que la société Concorde Etoile ne bénéficie d’aucun droit au paiement d’une indemnité de cessation de contrat dès lors que le statut d’agent commercial ne lui est pas applicable, et à titre subsidiaire que l’indemnité allouée ne pourrait excéder 6 mois de commissions, considérant qu’il convient de faire la moyenne des trois dernières années de commissions, aboutissant ainsi à une moyenne annuelle de 96.368,09 euros. Elle rappelle notamment les particularités du contrat, d’une part en ce qu’elle apportait l’essentiel de la clientèle à la société Concorde Etoile, d’autre part en ce que les opérations conclues n’avaient pas vocation à se renouveler, s’agissant d’achats immobiliers d’un montant important.

*****

L’indemnité de rupture est destinée à réparer le préjudice subi par l’agent du fait de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle. Son quantum n’étant pas réglementé, il convient de fixer son montant en fonction des circonstances spécifiques, peu important l’usage reconnu consistant à octroyer à

l’agent une indemnité équivalente à deux années de commissions.

Tenant compte de la durée des relations contractuelles, à savoir près de 10 années, et de la particularité de la clientèle qui est le plus souvent occasionnelle, ne permettant pas dès lors d’assurer des revenus certains pour

l’avenir (s’agissant d’achats immobiliers importants par des particuliers), la cour fixera l’indemnité de rupture à

20 mois de commissions calculés sur la moyenne des chiffres d’affaires réalisés les trois années précédant la résiliation, ce qui constitue le mode habituel de calcul de l’indemnité de rupture.

La société SGIP communique un document intitulé 'suivi d’activité de la société Concorde Etoile’ qui fait apparaître un montant de commissions facturé de 339.146,61 euros sur les trois dernières années, soit une moyenne annuelle de commission de 113.048,87 euros, outre une attestation de son expert-comptable limitée aux commissions au 1° juin 2018 qui fait apparaître une moyenne annuelle de commissions versées de

96.368,09 euros.

Il convient de retenir la moyenne des commissions facturées avant la rupture, sachant que le versement de la commission n’intervient qu’au moment de la signature de l’acte authentique qui intervient parfois avec un décalage important.

La cour retiendra ainsi un montant de commissions de 339.146,61 euros sur les trois années précédant la résiliation, soit une moyenne annuelle de 113.048,87 euros.

Il convient dès lors de condamner la société SGIP au paiement de la somme de 188.414,78 euros au titre de

l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial. Le jugement sera infirmé sur le quantum de cette indemnité.

4 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société SGIP, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens d’appel.
Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir son droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu’il a :

- constaté l’intervention volontaire de M. X Y,

- dit irrecevable la pièce numéro 23 communiquée par la société Concorde Etoile,

- statué sur les frais irrépétibles et les dépens,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société Concorde Etoile la somme de

188.414,78 euros au titre de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,