COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30F

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 7 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/06194 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VOT2

AFFAIRE :

S.A.S. C.A.R.

C/

[N] [K]-[H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Août 2022 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/10505

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Stéphanie ARENA

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. C.A.R. ( CITROEN [Localité 6] REPARATION )

RCS Nanterre n° 392 641 049

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et M^e Bertrand RABOURDIN de la SELARL D’AVOCATS MARTIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [N] [K]-[H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [G] [K] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er avril 2004, M. [N] [K]-[H] et Mme [G] [K] épouse [O] ont consenti à la société Citroën [Localité 6] Réparation, ci-après dénommée la société CAR, un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 6] (92), pour une durée de 9 années moyennant un loyer de 69.266 euros par an en principal.

Le bail commercial porte sur des locaux composés d’un rez-de-chaussée d’une superficie de 850 m², d’un premier étage de 700 m ² et d’un sous-sol de 165 m², l’ensemble de 1.715 m² à usage de ventes, réparations, locations et dépannage de véhicules automobiles.

Le 9 juillet 2004, un trou s’est formé dans le plancher séparant le rez-de-chaussée du premier étage au passage d’un véhicule de dépannage.

Par jugement du 20 septembre 2005, le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par la société CAR, a constaté que la locataire ne pouvait plus exploiter dans des conditions normales la totalité du premier étage et a en conséquence réduit le montant du loyer dû à compter du 15 juillet 2004 à la somme mensuelle de 3.733,60 euros.

Par actes d’huissier des 6 et 10 avril 2007, la société CAR a fait assigner les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir condamner les bailleurs à réaliser des travaux de reprise du plancher du 1er étage.

Par arrêt infirmatif du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 1er avril 2008 et devenu définitif, la cour d’appel de Versailles a, le 3 septembre 2009, notamment condamné les consorts [K] à procéder aux travaux de réfection du plancher et à payer à la société CAR la somme de 35.000 euros de dommages et intérêts à valoir sur les frais de déménagement.

Les bailleurs ont formé un pourvoi en cassation qui a été radié par ordonnance du 21 octobre 2010 à défaut pour ces derniers d’avoir exécuté l’arrêt de la cour d’appel s’agissant des travaux de remise en état des locaux.

Par ordonnance du 13 février 2014, la Cour de cassation a constaté la péremption de l’instance.

Considérant que la société CAR avait manqué à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail, les consorts [K] ont, par acte extrajudiciaire du 11 septembre 2012, fait signifier à leur locataire, un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2013 sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Considérant que la société CAR exploitait les locaux dans des conditions normales, les bailleurs ont, par acte d’huissier du 16 février 2012, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir la désignation d’un expert et obtenir le règlement d’une provision de 285.786 euros correspondant à la réduction de loyer dont la locataire avait bénéficié indûment, selon eux.

Par ordonnance du 3 avril 2012, le juge a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les bailleurs à mieux se pourvoir.

Les consorts [K] ayant renouvelé leurs demandes au fond, le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 22 mai 2014, les en a déboutés et les a condamnés à payer à la société CAR la somme de 3.000 euros au titre de la procédure abusive.

Parallèlement, par acte du 21 mars 2013, la société CAR a saisi le tribunal de grande instance de Nanterre pour contester le congé signifié le 11 septembre 2012 et réclamer une indemnité d’éviction.

Par jugement du 10 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a notamment :

— donné acte aux consorts [K] de leur renonciation à se prévaloir du motif grave et légitime mentionné au congé avec refus de renouvellement délivré le 11 septembre 2012 ;

avant dire droit,

— désigné M. [B] en qualité d’expert avec pour mission de :

— rechercher tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CAR à compter du 1er avril 2013.

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2019.

Par jugement du 22 août 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné solidairement les consorts [K] à payer à la société CAR la somme de 682.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— dit que ce montant sera complété des indemnités de licenciement sur présentation des justificatifs ;

— débouté les consorts [K] de leur demande de déduction de la somme de 35.000 euros des indemnités accessoires ;

— débouté la société CAR de sa demande de condamnation sous astreinte ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CAR à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à libération des lieux à la somme annuelle de 100.254 euros hors taxes et hors charges ;

— débouté les consorts [K] de leur demande d’indemnité d’occupation à compter du délaissement des locaux et jusqu’à l’accomplissement des mesures de remise en état ;

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— ordonné la compensation entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné les consorts [K] à payer à la société CAR la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction.

Par déclaration du 11 octobre 2022, la société CAR a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 juin 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a condamné solidairement les consorts [K] à lui payer la somme de 682.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— l’a déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte ;

— a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à libération des lieux à la somme annuelle de 100.254 euros hors taxes et hors charges ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— le confirmer pour le surplus ;

et, statuant à nouveau,

à titre principal,

— fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 989.000 euros et subsidiairement à la somme de 977.000 euros, sauf à parfaire ;

— fixer la valeur du droit au bail à la somme de 454.000 euros ;

— fixer les indemnités accessoires à la somme de 558.814,7 euros (sic) et subsidiairement à la somme de 480.814,70 euros, à parfaire s’agissant notamment des indemnités de licenciement du personnel ;

en conséquence,

— condamner solidairement les consorts [K] à lui payer la somme, à parfaire, de 1.547.814,70 euros et subsidiairement celle de 1.457.814,70 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 31 mars 2013, date d’effet du congé, ou à défaut, à compter du jugement de première instance en date du 22 août 2022 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, qui doit correspondre à la valeur locative, à la somme de 3.733,60 euros par mois ou 44.803,20 euros par an, en application du jugement définitif du 20 septembre 2005 et subsidiairement, à la somme de 90.000 euros HT et HC, dont à déduire les sommes régulièrement versées au titre du paiement du loyer en exécution du jugement du 20 septembre 2005 ;

— débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes et notamment de leur demande d’indemnité d’occupation pour dépollution du site ;

— les débouter de leur appel incident ;

— ordonner la compensation des créances ;

— condamner solidairement les consorts [K] à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Martine Dupuis SELARL Lexavoue Paris-Versailles.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 juin 2024, les consorts [K] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— les a condamnés solidairement à payer à la société CAR la somme de 682.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

—  les a déboutés de leur demande de déduction de la somme de 35.000 euros des indemnités accessoires ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à libération des lieux à la somme annuelle de 100.254 euros hors taxes et hors charges ;

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— le confirmer pour le surplus ;

et, statuant à nouveau,

— sur l’indemnité d’éviction,

— fixer à la somme de 368.550 euros l’indemnité d’éviction principale due au titre du déplacement du fonds de commerce ;

— accueillir leur demande en déduction de la somme de 35.000 euros du montant des indemnités accessoires ;

— fixer à la somme de 116.599 euros les indemnités accessoires ;

— subsidiairement, fixer à la somme de 454.000 euros et plus subsidiairement à celle de 571.357 euros l’indemnité d’éviction principale due à la société CAR au titre de la perte du fonds de commerce ;

— accueillir leur demande en déduction de la somme de 35.000 euros du montant des indemnités accessoires ;

— fixer à la somme de 150.184 euros les indemnités accessoires ;

— sur l’indemnité d’occupation,

— fixer à la somme de 168.000 euros, majorée des charges et taxes prévues par le bail, l’indemnité d’occupation annuelle à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à délaissement des locaux ;

y ajoutant,

— accueillir la demande d’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation selon l’indice du coût de la construction, et pour la première fois à compter du 1er avril 2014 ;

— dire que les indemnités d’éviction et d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— débouter la société CAR de ses demandes plus amples ou contraires et de sa demande relative à ses frais irrépétibles en cause d’appel et aux dépens de l’instance ;

— faire masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties et dont distraction.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 juin 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

Sur le montant de l’indemnité principale

La société CAR conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que l’indemnité devait être appréciée au regard d’une perte totale du fonds de commerce en raison de son caractère non transférable. Elle estime que les intimés, sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne rapportent pas la preuve contraire, alors que l’expertise a établi le caractère déterminant de l’emplacement des locaux. L’appelante soutient que la perte du droit au bail va entraîner la résiliation des contrats de réparateur agréé Citroën et Peugeot qui représentent 94 % de son chiffre d’affaires. La société CAR souligne que les locaux présentent la particularité de bénéficier d’une cabine de peinture dont l’activité représente 20 % du chiffre d’affaires. Elle ajoute que sa clientèle provient de communes limitrophes et que l’emplacement actuel du garage est idéal au regard de la localisation de l’activité concurrentielle.

La société CAR critique la valeur du fonds de commerce retenue par les premiers juges en leur reprochant d’avoir retenu des éléments de chiffrages provenant à la fois du rapport d’expertise judiciaire de M. [B] et du rapport d’expertise amiable de M. [M] en retenant les valeurs les plus basses. Elle propose de valoriser le fonds en recoupant les deux méthodes de chiffrage par le chiffre d’affaires et par l’EBE. Elle soutient que selon la méthode du chiffre d’affaires, au regard du chiffre d’affaires moyen sur les années 2021 à 2023, auquel il convient d’appliquer un coefficient actuellement retenu de 65 %, le montant de l’indemnité principale doit être évaluée à la somme de 977.000 euros. Elle indique par ailleurs que selon la méthode de l’EBE, compte tenu d’un chiffrage actualisé sur la base des trois derniers exercices comptables, l’indemnité doit être évaluée à la somme de 1.000.000 euros. Elle estime donc que par recoupement des deux méthodes, la valeur du fonds de commerce doit être fixée à la somme de 989.000 euros et subsidiairement à celle de 977.000 euros.

Les consorts [K] font valoir que le fonds de commerce peut être transféré dans une ville limitrophe sans perte des contrats de réparateur agréé et sans perte substantielle de clientèle. Ils soutiennent qu’en tant que réparateur agréé, la clientèle de la société CAR est constituée pour 80 % de titulaires de contrats de leasing ou de professionnels qui lui confient leur flotte de véhicules de fonctions et qui sont situés bien au-delà des 300 mètres de chalandise classiquement retenus. Ils contestent que le transfert du fonds entraine la résiliation des contrats de réparateur agréé, soulignant que la société CAR a conservé ses contrats lors du précédent transfert du fonds depuis [Localité 11]. Ils estiment dès lors que l’appelante pourra conserver sa clientèle, soulignant qu’il n’est pas démontré que l’activité de peinture représente 20 % du chiffre d’affaires. Les consorts [K] se prévalent d’offres de location disponibles dans les communes limitrophes permettant le transfert du fonds.

Les intimés soutiennent que les premiers juges se sont abstenus à tort de calculer le droit au bail. Ils estiment que le loyer aurait été déplafonné en cas de renouvellement du bail en raison de la monovalence des locaux, de la modification notable des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Ils critiquent la pondération du 1er étage retenue par l’expert et en considération d’une valeur locative statutaire et d’une valeur locative de marchés qu’ils estiment devoir être fixées respectivement à la somme de 150 euros/m²p et de 195 euros/m²p, ainsi que d’un coefficient d’emplacement de 6, ils demandent à la cour d’évaluer l’indemnité d’éviction, conformément à la valeur du droit au bail, à la somme de 368.550 euros et subsidiairement à celle de 454.000 euros telle que retenue par l’expert [B].

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

S’il résulte de ces dispositions une présomption de perte du fonds de commerce en cas de congé sans offre de renouvellement, la nature du préjudice du preneur est déterminée par la possibilité ou non de transférer le fonds de commerce sans perte de la clientèle. La charge de la preuve du caractère transférable du fonds pèse sur le bailleur.

Les consorts [K] soutiennent que le fonds de commerce exploité par la société CAR peut être transféré dans des locaux équivalents dans une ville limitrophe.

Il résulte des éléments de la procédure que l’essentiel de la clientèle de la société CAR se situe dans les communes avoisinantes d'[Localité 6], à [Localité 14], [Localité 9], [Localité 12], [Localité 13] ou encore [Localité 8] et qu’il s’agit majoritairement de sociétés qui confient à l’appelante l’entretien de leur flotte de véhicules, notamment les sociétés Alphabet France, Arval, Lease Plan, Temsys/ALD, Soprema, Eqiom, Albingia et Icare.

Le rapport d’expertise de M. [B] établit que la clientèle est attachée à l’emplacement des locaux situés à proximité de la gare d'[Localité 6], de plusieurs lignes de bus et d’accès aisés au périphérique, à l’A86 et l’A14, ce qui permet à la clientèle de rejoindre rapidement le garage afin de déposer les véhicules, puis d’emprunter les transports en commun. M. [B] souligne que « le projet du Grand Paris constitue un atout pour cette commune en pleine mutation ».

Aux termes de ses opérations, l’expert conclut qu’ « au regard de l’offre disponible, la qualité de l’emplacement peut être retrouvée sur un tronçon voisin ou équivalent sur une commune limitrophe », sans toutefois être affirmatif et sans communiquer de propositions de location. En réponse à un dire du conseil des bailleurs, il indique que le fonds de commerce est transférable à la condition que les nouveaux locaux présentent les mêmes caractéristiques en termes d’accessibilité, tout en ayant indiqué que la clientèle est attachée à l’emplacement du garage. Par ailleurs, en réponse à un dire du conseil du preneur, il concède ne pas être en mesure d’ « identifier dans quelle proportion le fonds peut être transféré » au regard des conditions du contrat de réparateur agréé, de sorte qu’il envisage les deux hypothèses afin d’évaluer l’indemnité d’éviction.

Cette indemnité devant être appréciée au jour le plus proche de l’éviction, les consorts [K], au soutien du caractère transférable du fonds, communiquent en pièces n°48 à 55 les offres actualisées de location suivantes portant sur des locaux d’activités et entrepôts :

« [1] – à [Localité 12] Village Chandon, bâtiment neuf de 2 100 m² à proximité immédiate du RER C, avec showroom, bureaux cloisonnés, accès poids lourds de plain-pied, hauteur libre sous poutre : 7,5 m, résistance au sol, 4T/m² : 143 €/m² par an.

[2] – à [Localité 12] Grésillons bâtiment indépendant d’activité avec bureaux d’accompagnement, superficie de 2 392 m² à proximité du Tram 1, du RER C et de l’autoroute A86 et A15, hauteur libre sous poutre 7,5 m : 175 €/m² par an.

[3] – à [Localité 17], bâtiment indépendant avec des bureaux d’accompagnement de 1.740 m², au bord de l’A86 et face au centre commercial des Chanteraines, hauteur sous plafond 5m, porte sectionnelle, accès plain-pied : 150 €/m² par an.

[4] – à [Localité 17], local industriel de 2.179 m² avec bureaux cloisonnés, hauteur libre sous poutre : 7,5 m, résistance au sol 3T/m², aire de manoeuvre de 20 à 27 m : 130 €/m² par an

[5] – à [Localité 12], 1.646 m² de locaux d’activités avec bureaux d’accompagnement à 150 m du RER C, accès A86/A15, hauteur sous plafond : 7,5 m, 2 portes sectionnelles, surcharge 3T/m² : 160 €/m² par an.

[6] – à [Localité 10], local d’activités de 1.758 m² et bureaux d’accompagnement, hauteur libre 5,60 m : 145 €/m² par an.

[7] – à [Localité 12] Grésillons, local d’activités de 2.479 m² avec 310 m² de bureaux, en bordure de l’A86, proche RER C et métro 13, hauteur sous plafond 6 m, ICPE1510 : 130 €/m² par.

[8] – à [Localité 10], local d’activités en étage accessible par rampe pour des véhicules de 3.5T de 1.759 m², excellente desserte depuis l’A86, Tramway et bus) à proximité, hauteur libre 5,60 m, charge au sol 1T/m² : 145 €/m² par an ».

Cependant, ces locations ne peuvent être considérées comme adaptées à l’activité de la société CAR dès lors que :

— soit il n’est pas établi qu’elles sont situées à proximité d’un réseau routier permettant un accès rapide : offres n°4 et 6,

— soit la surface des bureaux est inadaptée car trop importante, alors que la société CAR ne dispose que de trois bureaux d’environ 20 m² chacun permettant d’accueillir la clientèle et d’assurer la gestion administrative du garage : offre n°4 (500 m²), offre n°5 (248 m²), offre n°6 (271 m²), offre n°7 (310 m²)

— soit la répartition entre les surfaces de bureaux et les surfaces dédiées aux autres activités n’est pas précisée : offres n°1, 2

— soit le local n’apparaît pas adapté à l’activité de garage automobile : l’offre n°1 qui évoque des espaces de « showrooms » et des « bureaux cloisonnés » sans précision de la répartition des surfaces ; l’offre n°3 qui mentionne un espace bureaux disposant de cloisons amovibles, un open space, une salle de réunion, une cuisine et un restaurant ;

— soit les surfaces sont très supérieures à celles des locaux donnés à bail à la société CAR, qui s’élèvent au total à 1.715 m² : l’offre n°2 (2.392 m² divisible, mais dans des conditions ignorées), l’offre n°4 (2.179 m²), l’offre n° 7 (2.479 m²) ;

— soit la surface est insuffisante : l’offre n°8 porte sur deux lots de 927 et 832 m², qui représentent au total 1.759 m² ; cependant, aucun élément de preuve n’établit que ces deux lots peuvent être réunis et dans quelles conditions ; l’offre n°6 portant sur des locaux de 1.758 m² dont 271 m² de bureaux et 271 m² de mezzanine dont il n’est pas établi qu’elle peut accueillir l’activité exploitée par la société CAT, limitant ainsi la surface susceptible d’y être dédiée à 1239 m².

En outre, il est constant que la société CAR exerce une activité de peinture de carrosserie qui, selon l’expert représente 20 % du chiffre d’affaires. Elle est susceptible d’être soumise à autorisation au regard des normes environnementales applicables. Seule l’offre n° 7 précise que les locaux sont éligibles aux activités relevant des IPCE (installation classée pour la protection de l’environnement). Or, il doit être rappelé que ces locaux sont inadaptés de par leur surface générale (2.479 m²) et celle affectée aux bureaux (310 m²).

Par ailleurs, la société CAR bénéficie de deux contrats de réparateur agréé pour les véhicules de marque Citroën et Peugeot, l’activité ayant représenté 92,5 % du chiffre d’affaires en 2020 et 93,4 % en 2021. La société CAR a également signé la charte d’adhésion Citroën assistance lui permettant d’exercer l’activité de dépannage et remorquage. L’expert explique en page 31 de son rapport que dans le domaine de la réparation automobile, « les grandes enseignes, spécialisées ou non, disposent d’atouts inaccessibles aux artisans indépendants » et que « L’obtention d’un ou plusieurs agréments de constructeurs est alors un atout très important pour résister à la pression concurrentielle ».

Or, le contrat conclu pour la marque Citroën le 8 avril 2011, tel que modifié par avenant du 18 mars 2021, et pour la marque Peugeot le 18 décembre 2019 stipulent que « 1. Il est expressément convenu que le Réparateur agréé exercera le droit qui lui est concédé aux termes de l’article 1 à partir de l’installation dont l’adresse est indiquée à l’annexe 2 ; le réparateur agréé s’oblige en conséquence à ne pas modifier le lieu d’implantation de son installation sans en avoir informé le Concédant, et ce au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception et lui avoir fourni, aux termes de ladite lettre, tous éléments de nature à lui assurer le parfait respect des critères et conditions en vertu desquels il a été sélectionné par le Concédant, et plus généralement, de l’ensemble des dispositions du contrat ». (souligné par la cour)

Chaque contrat précise qu’il peut être résilié de plein droit « en cas de non-respect des critères de sélection mentionnés à l’annexe 1 », cette annexe 1 détaillant les « critères de sélection du réparateur agréé » parmi lesquels figure le critère suivant :

« AM2 : Localisation, visibilité, accessibilité :

Le site désigné dans le contrat doit :

— être implanté dans un lieu approuvé par le concédant, dans une zone où sont implantés des concurrents ou proche d’un centre commercial ou sur une avenue passante,

— bénéficier d’une bonne visibilité client,

— être d’accès facile et être desservi par une route permettant l’accès des poids lourds ».

Contrairement à ce que prétend la société CAR, il ne ressort pas des stipulations précitées que le transfert du fonds de commerce entrainera nécessairement la résiliation des contrats de réparateur agréé. Néanmoins, les époux [K], sur lesquels pèse la charge de la preuve du caractère transférable du fonds, ne démontrent pas que la société CAR pourra, de façon certaine, continuer à bénéficier de ses contrats de distribution sélective en cas de déménagement, puisque rien n’établit que les concédants approuveront la nouvelle zone d’implantation de la société CAR. La cour relève que les bailleurs ne communiquent pas d’information concernant l’existence d’une bonne visibilité client, de concurrents, d’un centre commercial ou d’une avenue passante s’agissant des offres de location précitées dont ils se prévalent. En outre, il n’est pas établi que le respect des critères de sélection entraîne automatiquement l’octroi de l’agrément, cette décision demeurant en définitive à la discrétion du concédant.

Si la société CAR est liée à la société Citroën depuis 1993 et qu’elle a, en 2004, transféré son fonds de commerce de [Localité 11] à [Localité 6] tout en conservant son agrément, ces éléments ne permettent pas d’établir avec certitude que les concédants approuveront le nouveau lieu d’implantation de la société CAR et ne résilieront pas les contrats de distribution.

Comme le soulignent les bailleurs, la société CAR n’a pas communiqué à l’expert les coordonnées de l’interlocuteur à solliciter auprès de la société Citroën pour apprécier la possibilité de transférer le fonds dans le secteur géographique en cause. Néanmoins, il ne peut être déduit de ce seul élément que l’éviction n’entrainera pas, de façon certaine, la résiliation des contrats de réparateur agréé.

Il s’en déduit que les bailleurs échouent à renverser la présomption de perte du fonds posée par l’article L.145-14 précité, de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a considéré que le fonds de commerce de la société CAR n’était pas transférable et que l’indemnité d’éviction devait être évaluée au regard de la perte du fonds de commerce.

La valeur du fonds de commerce est au moins égale à la valeur du droit au bail.

Les parties reprochent aux premiers juges de ne pas avoir déterminé la valeur du droit au bail et d’avoir évalué l’indemnité d’éviction sur la seule base de la valeur du fonds de commerce. Ils soutiennent que même dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce, il appartient à la cour de calculer la valeur du droit au bail pour la comparer avec celle du fonds de commerce et s’assurer que la valeur du fonds de commerce n’est pas inférieure à celle du droit au bail. Cependant, ni la société CAR, ni les bailleurs ne soutiennent que la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds de commerce et M. [B] a fixé la valeur du droit au bail à la somme de 454.000 euros et celle du fonds de commerce à la somme de 729.000 euros. Le tribunal a donc à raison déterminé le montant de l’indemnité principale par rapport à la valeur du fonds de commerce, supérieure à celle du droit au bail.

Si cette valeur peut être calculée selon deux méthodes reposant sur le chiffre d’affaires ou sur la capacité bénéficiaire du fonds, c’est-à-dire l’EBE (excédent brut d’exploitation), les opérations d’expertise ont permis d’établir que la méthode basée sur le chiffre d’affaires est la plus adaptée à l’évaluation d’un fonds de commerce d’entretien et de réparation automobile, conformément à l’usage de marché, cette approche étant confortée par la tendance déclinante de l’activité (p 38 du rapport d’expertise). Aucun élément ne justifie la remise en cause de cette méthode au profit d’une valorisation croisée des deux méthodes de chiffrage par le chiffre d’affaires et l’EBE.

L’indemnité d’éviction devant être appréciée à la date la plus proche de l’éviction, il convient de retenir le chiffre d’affaires réalisé par la société CAR au cours des années 2020 à 2023. Il ressort des comptes annuels de l’appelante pour ces années que son chiffre d’affaires s’est élevé à la somme de :

—  1.230.263 euros HT en 2021,

—  1.384.959 euros HT en 2022,

—  1.669.957 euros HT en 2023, soit un chiffre d’affaires moyen de 1.428.393 euros HT.

S’agissant du coefficient à appliquer, la mesure d’investigation a permis d’établir que les fonds de commerce de garage atelier de réparations se vendent à un prix correspondant à 35 à 60 % du chiffre d’affaires annuel HT. L’expert, en page 38 de son rapport, a cité plusieurs références de vente qui confirment cette fourchette. Le chiffre d’affaires de la société CAR a évolué favorablement et il doit être rappelé qu’en considération de désordres affectant le plancher du 1er étage du local commercial, le loyer, initialement fixé à la somme mensuelle de 5.772,17 euros, a été ramené par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 septembre 2005 à la somme de 3.733,60 euros par mois, ce qui constitue une économie substantielle. La société CAR est soumise à une concurrence importante, puisque l’expert a dénombré sept autres garages à [Localité 6], un autre à [Localité 7] et deux autres à [Localité 11], parmi lesquels un réparateur agréé Citroën. Si les consorts [K] se prévalent des conclusions du rapport de M. [F] expliquant que la valeur des fonds de commerce des garages indépendants est en baisse compte tenu des évolutions technologiques et de la concurrence des garages multimarques, il doit être rappelé que la société CAR bénéficie de deux contrats de réparateur agréé des marques Citroën et Peugeot et que la situation concurrentielle du garage a été prise en compte. Aucun élément ne justifie de retenir un taux de 40 à 45 % comme le sollicitent les bailleurs au regard des conclusions circonstanciées de M. [B] sur ce point. De même, le rapport de M. [F] ne permet pas de retenir le taux élevé de 65 % invoqué par la société CAR, dès lors que les références auxquelles se réfère l’expert ne sont visiblement que des offres de vente et non des prix de cession

En considération de ces éléments, le coefficient de 50 %, conforme à celui retenu par l’expert [B], sera appliqué.

En conséquence, l’indemnité principale sera évaluée à la somme de 714.196,50 euros (1.428.393 euros x 50 %).

Sur l’évaluation des indemnités accessoires

La société CAR demande à la cour de fixer les indemnités accessoires à la somme totale de 558.814,7€, à parfaire s’agissant des indemnités de licenciement du personnel, ou subsidiairement, à celle de 480.814,70 €.

— Sur les frais de remploi

Les premiers juges ont justement considéré qu’au regard de la perte totale du fonds et de l’absence de démonstration de la renonciation de la société CAR à exploiter son fonds dans de nouveaux locaux, il convenait de l’indemniser des frais de remploi destinés à couvrir les frais engagés pour la reprise d’un fonds ou d’un droit au bail de même valeur, s’agissant des droits de mutation, des frais d’actes (honoraires de rédaction) et des frais de transaction (commission d’agence).

Les bailleurs sollicitent l’entérinement du rapport de M. [B] qui a retenu un taux de 10 % de l’indemnité principale. Ce taux, appliqué par le tribunal, est conforme aux usages.

Si la société CAR réclame une somme de 140.100 euros, aucun élément ne justifie cette somme étant observé que M. [F] a également retenu un taux de 10 % de l’indemnité principale.

M. [B] a majoré l’indemnité de la somme de 3.000 euros au titre d’ « honoraires juridiques complémentaires », toutefois il n’en explique pas la raison.

En conséquence, l’indemnité due au titre des frais de remploi sera fixée à la somme de 71.419,65 euros (714.196,50 euros x 10 %).

— Frais d’agence

La société CAR sollicite la confirmation du jugement qui, entérinant les conclusions de l’expert [B], a alloué une somme de 24.000 euros au titre de ce poste de préjudice.

Cependant, comme le soutiennent les bailleurs, les frais d’agence ont déjà été indemnisés supra au titre des frais de remploi. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

— Sur le trouble commercial

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, notamment le temps passé à préparer le départ des locaux ou encore à informer les salariés.

La société CAR réclame une somme de 189.581 euros correspondant à 1 mois d’EBE moyen par année de procédure.

Les bailleurs demandent à la cour de se conformer aux usages et d’allouer une somme de 95.049 euros correspondant à 3 mois de l’EBE moyen des 3 dernières années.

Il est d’usage d’indemniser le trouble commercial à concurrence de 3 mois de l’EBE et aucun élément ne justifie de l’écarter.

Il résulte des comptes annuels de la société CAR pour les années 2021 à 2023, que l’EBE moyen des 3 dernières années s’élève à la somme de 380.199 euros (2021 : 252.048 euros, 2022 : 359.341 euros, 2023 : 529.208 euros).

L’indemnité au titre du trouble commercial sera par conséquent arrêtée à la somme de 95.049,75 euros ((380.199 /12) x3)

— Sur la perte partielle de la clientèle

La société CAR sollicite l’entérinement du rapport en ce qu’il a évalué la perte de clientèle à 5% du chiffre d’affaires moyen des 4 derniers exercices. Elle sollicite, à partir de données actualisées correspondant aux trois derniers exercices 2021 à 2023, la somme de 75.133,70 euros.

Cependant, comme le relèvent pertinemment les consorts [K], il a été retenu que le fonds de commerce n’est pas transférable, de sorte que l’indemnité principale a été évaluée sur la base de la valeur du fonds de commerce, qui comprend la clientèle. Dans ces conditions, la demande indemnitaire ne peut prospérer. Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société CAR de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur le double loyer

La société CAR sollicite la confirmation du jugement qui a alloué au titre de ce préjudice la somme de 23.000 euros sur la base de deux mois de la valeur locative.

Les bailleurs ne contestent ni le principe, ni le quantum de ce poste de préjudice.

Il ressort du rapport d’expertise que conformément à l’usage, ce poste de préjudice doit être fixé à la somme de 23.000 euros.

— Sur les frais de réinstallation

La société CAR réclame une indemnité de 108.000 euros correspondant à l’évaluation réalisée par M. [M], son expert amiable, du coût des travaux à entreprendre dans le nouveau fonds. Subsidiairement, elle sollicite la somme de 30.000 euros correspondant cette fois à l’évaluation faite par M. [F], son deuxième expert amiable.

Les bailleurs s’opposent à la demande, considérant qu’elle n’est justifiée par aucun devis. Ils rappellent que l’expert a constaté que les locaux ne présentaient aucun aménagement spécifique, ni équipement fixe à son activité.

Il n’est pas contesté que les frais de réinstallation ne sont plus considérés comme spécifiques à l’hypothèse d’un fonds de commerce transférable et que le locataire évincé a droit à une indemnité pour compenser les frais de réinstallation même en cas de perte du fonds de commerce. Néanmoins, ces frais ne peuvent correspondre à ceux déjà couverts par l’indemnité principale et ne peuvent procéder que de la nécessité d’aménagements spécifiques liés à l’activité.

La société CAR réclame une somme de 108.000 euros correspondant selon M. [M] aux travaux nécessaires à l’adaptation des locaux à son activité, sur la base de 300 euros /m² pour le hall d’exposition et le bureau et de 50 euros/m² pour les ateliers au rez de chaussée et au 1er étage. Cependant, rien ne permet d’établir que les travaux évoqués correspondent à des aménagements spécifiques rendus nécessaires par l’activité. Il en va de même de la mise en place des enseignes extérieures qui concerne toutes les activités, de sorte que la demande indemnitaire formulée à ce titre ne peut prospérer.

En revanche, les opérations d’expertise ont établi que la création du nouveau fonds nécessitera l’installation d’une station de lavage dont le coût, qui peut être évalué à la somme de 10.000 euros, devra être supporté par les bailleurs à concurrence de 70 % compte tenu du faible niveau d’obsolescence de l’équipement constaté par M. [B]. Si les consorts [K] soutiennent que la station de lavage peut être démontée puis réinstallée, aucun élément de preuve ne permet de corroborer cette affirmation.

En conséquence, ce poste de préjudice sera évalué à la somme de 7.000 euros.

— Sur les frais de déménagement

Comme l’a relevé le tribunal, les parties s’accordent pour évaluer ce poste de préjudice à la somme de 5.000 euros. Le jugement est confirmé sur ce point.

— Sur les frais de publicité et frais administratifs

La société CAR réclame une somme de 30.000 euros correspondant à l’évaluation proposée par M. [F].

Les bailleurs ne contestent pas le principe du préjudice, mais considèrent que son quantum, au-delà de la somme de 5.000 euros allouée par le tribunal, n’est pas justifié.

Les opérations d’expertise de M. [B] permettent d’évaluer ce poste de préjudice correspondant aux divers frais de publicité et administratifs induits par l’éviction, tels que les modifications de l’inscription au registre du commerce et des sociétés, les frais liés au changement d’adresse (frais postaux, information à la clientèle ') ou encore les frais de résiliation de contrat (EDF, téléphone '), à la somme de 5.000 euros, aucun élément ne justifiant de le porter à la somme de 30.000 euros réclamée par l’appelante.

— Sur les indemnités de licenciement

Les parties s’accordent sur le principe du préjudice, dont le montant doit toutefois être réservé et soumis à la production par la société CAR des pièces justificatives. Le jugement est confirmé sur ce point.

— Sur la demande de remboursement de l’indemnité de 35.000 euros

Les bailleurs demandent à la cour de déduire du montant de l’indemnité d’éviction la somme de 35.000 euros que la société CAR a perçue en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 3 septembre 2009 au titre des frais de déménagement induits par la réalisation des travaux de reprise du plancher. La société CAR s’y oppose et sollicite la confirmation du jugement qui a débouté les consorts [K] de cette demande, considérant que le principe de la réparation intégrale du préjudice n’implique pas de contrôle sur l’utilisation des fonds alloués à la victime qui conserve leur libre utilisation.

Cependant, la société CAR n’a subi aucun préjudice au titre d’un déménagement, puisqu’il n’est pas contesté que les travaux de réfection du plancher du 1er étage n’ont pas été entrepris et que la locataire n’a donc pas été contrainte de quitter les lieux.

Le paiement par les consorts [K] de la somme de 35.000 euros n’est pas discuté. Elle apparaît d’ailleurs au bilan de la société CAR (bilan passif, produits constatés d’avance).

En conséquence, par infirmation du jugement, il doit être considéré que les bailleurs sont fondés à réclamer le remboursement de ladite somme, qui viendra, conformément à leur demande, en déduction de la somme due au titre des indemnités accessoires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction, constituée de l’indemnité principale et des indemnités accessoires, doit être évaluée à la somme totale de 920.665,90 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 714.196,50 euros,

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 71.419,65 euros,

— trouble commercial : 95.049,75 euros,

— double loyer : 23.000 euros,

— frais de réinstallation : 7.000 euros,

— frais de déménagement : 5.000 euros,

— frais de publicité et frais administratifs : 5.000 euros,

soit au total 206.469,40 euros au titre des indemnités accessoires.

De cette somme sera déduite celle de 35.000 euros due aux bailleurs au titre de la restitution de l’indemnité de déménagement payée à la société CAR en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 3 septembre 2009.

Les consorts [K] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 885.665,90 euros, sous réserve de l’exercice du droit de repentir que leur octroie l’article L.145-58 du code de commerce.

Cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter du jugement, soit du 22 août 2022, à concurrence de la somme de 682.400 euros et à compter de l’arrêt pour le surplus, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Comme indiqué précédemment, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que le montant de l’indemnité d’éviction sera complété des indemnités de licenciement sur présentation des pièces justificatives des licenciements et des indemnités supportées par la société CAR à cette occasion.

Les consorts [K] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société CAR de sa demande tendant à voir assortie la condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction d’une astreinte. Cependant, la cour constate que si la société CAR a déféré ce chef de jugement à la cour, elle ne sollicite pas le prononcé d’une astreinte au dispositif de ses dernières écritures, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

A titre principal, la société CAR demande à la cour de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.733,60 euros mensuels ou 44.803,20 euros par an à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à son départ effectif, conformément au jugement définitif du 20 septembre 2005. A titre subsidiaire, l’appelante demande que l’indemnité d’occupation soit évaluée, sur la base du rapport de M. [F] à la somme de 90.000 euros par an, après application d’un abattement de 30% pour précarité. L’appelante explique que depuis son entrée dans les lieux, elle n’a pas pu jouir paisiblement des locaux, car dès l’origine, les bailleurs n’ont pas satisfait à l’obligation de délivrance, qu’ils n’ont jamais exécuté l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 3 septembre 2009 qui leur faisait obligation de procéder aux travaux de réfection du plancher du 1er étage, qu’ils ont multiplié les procédures judiciaires et ont invoqué, au soutien de leur congé sans offre de renouvellement et sans proposition d’indemnité d’éviction, un motif fallacieux auquel ils ont finalement renoncé. Au visa des articles 1348 et 1348-1 du code civil, la société CAR demande à la cour d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’occupation et la somme de 503.994,18 euros payée « à juillet 2024 » au titre des loyers en exécution du jugement du 20 septembre 2005.

Les consorts [K] répondent que le jugement du 20 septembre 2005 n’a autorité de la chose jugée qu’en ce qui concerne le loyer et non l’indemnité d’occupation qui doit être fixée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce. Ils rappellent que le loyer aurait été déplafonné en cas de renouvellement du bail en raison de la monovalence des locaux, de la modification notable des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Ils critiquent la pondération du 1er étage retenue par l’expert dont le plancher fragilisé ne permet pas d’exploiter l’activité de carrosserie/peinture, estimant que la surface réelle doit être réduite de 30 % tel que retenu par l’expert [W] désigné dans le cadre de l’instance relative aux désordres. Ils demandent donc à la cour de retenir une surface pondérée pour le 1er étage de 490 m²p, soit une surface pondérée totale de 1365 m²p. En considération d’une valeur locative de 150 euros/m²p, d’un coefficient de précarité qui ne saurait excéder 15 % et d’un abattement de 3 % au titre de l’impôt foncier, ils demandent à la cour d’évaluer l’indemnité d’occupation à la somme de 168.000 euros, dont ils sollicitent l’indexation.

L’article L145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation », soit selon la valeur locative à la date d’effet du congé avec refus de renouvellement, en l’espèce au 1er avril 2013.

Si par jugement définitif du 20 septembre 2005, le tribunal judiciaire de Nanterre, saisi par la société CAR d’une action tendant, notamment, à voir réduire le montant du loyer du fait de l’impossibilité d’exploiter pleinement le premier étage des locaux du fait de désordres affectant le plancher, a effectivement fixé le loyer mensuel à la somme de 3.733,60 euros par mois, cette décision n’est revêtue d’aucune autorité de la chose jugée dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail.

Aux termes de ses opérations, l’expert [B] a évalué la surface pondérée des locaux à 1.085 m²p, que la société CAR demande à la cour de retenir.

Les consorts [K] ne discutent ni les surfaces, ni les coefficients de pondération retenus par M. [B] pour le sous-sol (165 m² x 0,15, soit 25 m²p) et le rez-de-chaussée (850 m² x 1, soit 850 m²p).

En revanche, les bailleurs contestent le coefficient de 0,30 appliqué au 1er étage, d’une surface de 700 m², pour tenir compte « de la perte d’exploitation due à la faiblesse du plancher ». Ils demandent à la cour de réduire la surface du 1er étage de 30 % et d’affecter un coefficient 1 aux 490 m² restant.

Cependant, il résulte du rapport d’expertise que ce coefficient de 0,3 a été retenu par M. [B], en considération de la faiblesse du plancher du 1er étage affectant toute sa surface. Il doit être rappelé que le vieillissement de la dalle a provoqué des effondrements partiels dangereux et que la société CAR est contrainte de limiter la charge supportée par le plancher sur lequel elle exploite une activité de carrosserie/peinture et a dû installer un filet sous ce plancher pour protéger les occupants du rez-de-chaussée.

En outre, il est d’usage de pondérer la surface d’un 1er étage dont l'« exploitation (') [est] moins confortable et plus contraignante », l’expert ayant au surplus relevé en page 15 de son rapport « l’existence de nombreux obstacles structurels (poteaux, murs de refend etc) notamment au 1er étage ('), gênant la fluidité de la circulation ».

Dans ces conditions, la surface pondérée du 1er étage sera évaluée à 210 m²p (700 m² x 0.3) et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une surface totale pondérée de 1.085 m²p comme proposée par l’expert.

Les bailleurs se prévalent d’un déplafonnement de la valeur locative en raison de la monovalence des locaux et de la modification notable des obligations des parties du fait de la diminution du loyer et des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

S’agissant de la monovalence des locaux, l’article R.145-10 du code de commerce dispose que : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Les locaux monovalents sont ceux qui ont été construits pour abriter une activité spécifique, et qui sont donc caractérisés par des aménagements particuliers exclusifs de toute autre activité. Mais il ne suffit pas que les locaux aient été spécialisés dès leur construction, c’est-à-dire construits pour une activité déterminée. Il doit être recherché s’il est possible de les affecter à une autre destination sans des travaux importants ou des transformations coûteuses.

Si les locaux, depuis leur construction, sont à usage de garage automobile, cette activité étant seule visée au bail, ces éléments sont insuffisants à caractériser la monovalence des locaux et il appartient aux bailleurs qui s’en prévalent de démontrer qu’il existe dans les locaux des aménagements particuliers exclusifs de toute autre activité et que leur affectation ne pourrait pas être modifiée sans des travaux importants ou des transformations couteuses.

Les équipements immobiliers sont listés par l’expert judiciaire comme suit :

— Fosses,

— Ponts élévateurs fixes et mobiles,

— Cuve de séparation d’hydrocarbures,

— Stations de lavage,

— Cabine de peintures,

— Circulations verticales : rampes en béton.

M. [B] considère en page 14 de son rapport que : « Dans l’ensemble, les équipements immobiliers sont peu nombreux » et en page 23 que les locaux ne présentent pas de caractéristiques particulières. Il ajoute que la conversion en vue d’un autre usage est envisageable sans travaux importants ou transformations coûteuses « au regard des faibles aménagements immobiliers présents dans les locaux », l’expert évoquant l’existence de nombreuses conversions de garages en supermarchés.

Pourtant, si le comblement des fosses et le démontage des ponts élévateurs, ainsi que de la cabine de peinture sont possibles et ne nécessitent pas de travaux couteux, la suppression de la cuve de séparation des hydrocarbures et des rampes en béton, impliqueront, en cas de changement d’activité des travaux importants dont le montant sera élevé.

En outre, les consorts [K] produisent en pièces n°26 et 33 un rapport d’expertise de M. [U] qui conclut qu’un changement d’affectation des locaux générerait des travaux très importants dont le coût excéderait celui d’une reconstruction complète, ainsi qu’un devis d’une entreprise chiffrant des travaux de « changement d’affectation sur état apparent » à la somme considérable de 1.828.528 euros TTC.

La société CAR conteste ce devis en indiquant qu’il concerne en réalité la remise à neuf et en conformité des locaux. Pourtant, comme le relève M. [U] aux termes du rapport précité, l’immeuble en cause est « un bâtiment de construction légère, économique et sans isolation dont le mode constructif est obsolète et comprend des éléments polluants tels que les plaques de fibrociment (') Si les locaux devaient être destinés à une autre activité que ce soit des bureaux, un supermarché ou autres, tous les travaux évoqués ci-avant seraient indispensables (désamiantage, isolation, création de baies vitrées, protection au feu ') ' un important budget de dépollution du site devrait également être retenu ». Il conclut que le coût de la transformation de ces locaux serait très élevé et que le bilan économique d’une telle entreprise serait supérieur au coût global de la démolition et de la reconstruction du bâtiment.

Par ailleurs, si le poste du devis relatif à « la mise en place d’un protocole Covid 19 avec mise à disposition de masques, gants, combinaison etc’ » ne doit effectivement plus être pris en compte comme le relève la société CAR, son coût, limité à la somme de 37.200 euros HT, est sans effet sur la très lourde charge financière des travaux de transformation.

En conséquence, il doit être considéré, comme le soutiennent les bailleurs, que les locaux sont monovalents, de sorte que le loyer renouvelé doit être évalué conformément aux dispositions de l’article R.145-10 précité.

L’expert [B] communique en pages n°21 et 23 différents éléments de comparaison.

Toutefois, les locations conclues ou renouvelées plus de trois ans avant ou après la date de prise d’effet du congé (1er avril 2013), ne s’avèrent pas suffisamment pertinentes et ne seront donc pas prises en compte. De même, étant rappelé que la surface des locaux en cause s’élève à 1.715 m² et 1.085 m²p, les références dont les surfaces sont trop différentes ne peuvent être retenues.

Dans ces conditions, les références correspondant aux nouvelles locations, dont les surfaces varient entre 322 et 872 m²U ou entre 210,40 m²p et 597,70 m²p, ainsi que celles se rapportant aux renouvellements amiables ou judiciaires déplafonnés, dont les surfaces sont comprises entre 121,60 m²p et 366 m²p et entre 197,50 m²U et 516,93 m²U, tout comme celle se rapportant à un local de 2.705,96 m²p ne peuvent servir d’éléments de comparaison. Par ailleurs, au regard de la date de prise d’effet du bail comprise entre le mois de juin 2017 et mai 2019, les termes de comparaison listés par l’expert au paragraphe 9.2 de son rapport doivent être écartés. La référence se rapportant à la fixation judiciaire d’un loyer renouvelé déplafonné relative à un local situé [Adresse 2] à [Localité 16] ne peut davantage être examinée, dès lors que la décision a été rendue au mois de janvier 2008.

Une seule référence citée par l’expert [B] s’avère en conséquence pertinente, s’agissant d’une valeur locative issue d’une décision judiciaire rendue en octobre 2011 ayant fixé le loyer de renouvellement déplafonné d’un garage Citroën situé à [Localité 8] d’une surface de 1.368,40 m²p à la somme de 140 euros/m²p.

Il résulte par ailleurs du rapport de M. [F] plusieurs références intéressantes :

— le 24 septembre 2010, le loyer d’un garage de 986,40 m²p situé à [Localité 13] a été fixé à la somme de 66 euros m²p, étant toutefois précisé que le preneur assumait le paiement des grosses réparations de l’article 606 du code civil et l’impôt foncier, comme la société CAR, mais également des charges de copropriété et des travaux de mise en conformité des locaux avec la destination contractuelle ;

— le 1er avril 2011, le loyer d’un garage de 1.281,67 m²p situé à [Localité 15] a été fixé à la somme de 156 euros/m²p.

Comme l’a relevé M. [B], les locaux loués par la société CAR présentent des avantages en ce que l’emplacement est satisfaisant pour un garage automobile, puisque le garage bénéficie d’une très bonne desserte par la route et les transports en commun. Le linéaire de façade est très grand, la surface utile de 1.700 m² est importante et les locaux sont bien équipés, notamment par la présence d’une cabine de peinture. En revanche, les installations sont anciennes, les locaux sont dépourvus d’isolation et de climatisation et nécessitent une rénovation. L’accès au garage est étroit et la circulation dans la rue est difficile. Enfin, le plancher du 1er étage est fragilisé et perturbe l’exploitation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur en renouvellement déplafonnée sera fixée à la somme de 120 euros/m²p.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a appliqué un abattement de 3 % au titre de l’impôt foncier, outre un abattement qu’il convient de fixer à 15 % au regard de la durée de la procédure initiée le 11 septembre 2012, par la signification au preneur d’un congé sans offre de renouvellement lui déniant tout droit à indemnité d’éviction. Au regard du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 10 décembre 2018 et en l’absence d’autre élément probant sur ce point, la cour constate que les bailleurs n’ont finalement renoncé à se prévaloir d’un motif grave et légitime que par conclusions signifiées le 9 novembre 2017. Si les consorts [K] soutiennent que le preneur s’est opposé à la réalisation des travaux de reprise du plancher, aucun élément de preuve ne permet de le démontrer. En revanche, comme le relèvent les bailleurs, le coefficient de précarité ne peut être fixé en considération du trouble de jouissance du preneur qui a déjà été pris en compte dans la pondération de la surface du 1er étage. Dans ces conditions, le taux de 15 % sera appliqué.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 106.764 euros / an ht et hc ((120 euros x 1.085 m²p) – 3 % – 15 %).

Conformément à la demande des consorts [K], cette somme sera indexée annuellement, en raison de son application sur une durée de plus de 11 ans. L’indexation sera calculée sur la base de la variation du dernier indice connu par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente et pour la première fois le 1er avril 2014. L’indice appliqué à l’occasion de la première révision le 1er avril 2014 sera l’indice du coût de la construction (ICC) conformément aux stipulations du bail (article « VII Révision du loyer »). En revanche, à compter de 2015, dès lors que l’indice du coût de la construction a été supprimé en tant qu’indice de référence par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, il sera remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui se substitue nécessairement à l’ICC.

La société CAR demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande de paiement de l’indemnité d’occupation à compter du délaissement jusqu’à l’accomplissement des mesures de dépollution du site. La cour constate que les consorts [K] n’ont pas formé appel incident du chef spécifique du jugement les ayant déboutés de cette demande, de sorte qu’il ne peut qu’être confirmé. Comme l’ont décidé les premiers juges, l’indemnité d’occupation sera donc due jusqu’au délaissement des locaux.

Sur la compensation

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des créances réciproques des parties à concurrence de leur quotité respective, s’agissant de l’indemnité d’éviction dont la société CAR est créancière et de l’indemnité d’occupation avec indexation, dont les bailleurs sont créanciers, sous réserve de la déduction de la somme non discutée de 503.994,18 euros versée par la société CAR au titre des loyers depuis le 1er avril 2013 jusqu’au mois de juillet 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, le jugement déféré est confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, les consorts [K] qui succombent pour l’essentiel, supporteront solidairement les dépens d’appel, dont distraction, et seront condamnés, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de préciser que les dépens d’appel comprendront le coût de l’expertise, dès lors qu’il a déjà été intégré par les premiers juges dans les dépens et que ce chef de jugement est confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en celles de ses dispositions relatives aux indemnités de licenciement, à l’astreinte, au paiement d’une indemnité d’éviction à compter du délaissement des locaux et jusqu’à l’accomplissement des mesures de remise en état, à la compensation, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. [N] [K]-[H] et Mme [G] [K] épouse [O] ont droit à la restitution de l’indemnité de déménagement d’un montant de 35.000 euros payée à la société CAR en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 3 septembre 2009 et en conséquence, fait droit à la demande de déduction de ladite somme du montant de l’indemnité d’éviction dont ils sont redevables ;

Condamne solidairement M. [N] [K]-[H] et Mme [G] [K] épouse [O] à payer à la société Citroën [Localité 6] Réparation la somme de 885.665,90 euros au titre de l’indemnité d’éviction, déduction faite de l’indemnité de déménagement précitée, sous réserve de l’exercice du droit de repentir de l’article L.145-58 du code de commerce ;

Dit que la somme allouée au titre de l’indemnité d’éviction produira intérêts au taux légal à compter du jugement, soit du 22 août 2022, à concurrence de la somme de 682.400 euros et de l’arrêt pour le surplus ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Citroën [Localité 6] Réparation à compter du 1er avril 2013 et jusqu’à la libération des locaux à la somme de 106.764 euros par an ht et hc, sauf à parfaire s’agissant des indemnités de licenciement du personnel, avec indexation selon l’évolution de l’indice du coût de la construction lors de la première révision le 1er avril 2014, puis de l’indice des loyers commerciaux à compter de 2015, calculée sur la base de la variation du dernier indice connu par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente et pour la première fois le 1er avril 2014 ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [N] [K]-[H] et Mme [G] [K] épouse [O] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Martine Dupuis représentant la Selarl Lexavoue Paris-Versailles ;

Condamne solidairement M. [N] [K]-[H] et Mme [G] [K] épouse [O] à payer à la société Citroën [Localité 6] Réparation la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente