COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/01866

N° Portalis DBV3-V-B7H-VX4C

AFFAIRE :

[T] [Z]

C/

S.A. ALLIANZ IARD

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2021 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 17/07949

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

M^e Claire GAMBLIN

M^e Benjamin PORCHER

M^e Hervé KEROUREDAN

M^e Xavier DECLOUX

M^e Raphaël PACOURET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [T] [Z]

née le 31 Mars 1962 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Claire GAMBLIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Représentant : M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G450, substitué par M^e Lou CHILLIET

INTIMEE

S.A.S. ABITA DEMAIN

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentant : M^e Xavier DECLOUX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 315

INTIMEE

S.A.S. MILLEPAT

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentant : M^e Raphaël PACOURET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 475

INTIMEE

S.A.R.L. D TEC

[Adresse 3]

[Localité 9]

INTIMEE DEFAILLANTE

S.C.P. [E] [B], en la personne de Me [I] [E]

en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ABITA DEMAIN

[Adresse 7]

[Localité 5]

INTIMEE DEFAILLANTE PAR APPEL PROVOQUE

**********

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 septembre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Président appelée pour compléter la composition

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**********

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique en date du 16 décembre 2015, Mme [Z] a acquis de la société Abita Demain et de la société Millepat, marchands de biens assurés au titre de leur responsabilité civile professionnelle auprès de la société Allianz Iard (ci-après « Allianz »), une maison d’habitation sur trois étages située au [Adresse 4] à [Localité 10], au prix de 520000 euros.

Trois dégâts des eaux s’étant manifestés les 23 mars, 26 avril et 20 mai 2016, les interventions réalisées en conséquence ont mis à jour l’existence tant d’un bouchon de détritus et gravas sur une première canalisation que d’une fuite sur une seconde.

Invoquant , après ces réparations, la persistance de problèmes liés à l’humidité de son bien, Mme [Z] a mandaté la société Lamy Expertise (ci-après « Lamy ») afin de procéder à une étude de l’origine et de l’ampleur des désordres rencontrés, dont le rapport remis le 23 août 2016 fait état de problèmes d’humidité et d’infiltrations dans plusieurs murs. Par procès-verbal d’huissier de justice du 3 juin 2016, elle a fait constater ces mêmes désordres dans chacune des pièces touchées de la maison.

Mme [Z] a ensuite fait réaliser sur son bien un ensemble de diagnostics techniques, notamment plomb et amiante, par la société D&D Diag, qui ont relevé des anomalies non identifiées dans les rapports communiqués lors de la vente ainsi qu’une superficie Loi Carrez du bien inférieure à celle annoncée dans l’acte.

Un nouveau dégât des eaux s’étant déclaré le 3 janvier 2017, elle a fait réaliser un second constat par huissier de justice le 24 mars 2017.

Au vu de ces éléments et en l’absence d’issue amiable trouvée par les parties à l’issue de leurs échanges, Mme [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre, par actes d’huissier de justice en date des 16 et 21 juin 2017, la société Millepat et la société Abita Demain afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, leur condamnation à lui restituer une partie du prix de vente et à lui payer différentes sommes à titre de dommages et intérêts.

Selon actes d’huissier de justice en date des 30 octobre 2017 et 1er juin 2018, les sociétés Millepat et Abita Demain ont fait assigner en intervention forcée la société D-Tec, diagnostiqueur plomb et amiante lors de la vente, ainsi que leur assureur la société Allianz.

Les instances ont été jointes par ordonnances du 15 mai 2018 et du 18 septembre 2018.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— dit sans objet les demandes de jonctions présentées devant le tribunal par les sociétés Millepat et Abita Demain, celle-ci ayant déjà été ordonnée par le juge de la mise en état par ordonnances du 15 mai et 18 septembre 2018,

— dit que le bien immobilier acquis le 16 décembre 2015 par Mme [Z] auprès des sociétés Millepat et Abita Demain est affecté d’un vice caché,

— débouté Mme [Z] de sa demande en remboursement d’une partie du prix de vente pour des raisons de preuve,

— condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation e son préjudice moral,

— condamné la société Allianz Iard, assureur des sociétés Millepat et Abita Demain au titre d’une police d’assurance responsabilité civile professionnelle n°44.197.137, à relever et garantir ces dernières de cette condamnation, dans la limite de la franchise de 3 000 euros prévue à cette même police,

— rejeté l’appel en garantie formé par les sociétés Millepat et Abita Demain à l’encontre de la société D-Tec,

— condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté pour le surplus.

Par acte du 26 mars 2021, Mme [Z] a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 7 janvier 2021, et, par dernières écritures du 12 juin 2024, prie la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a "dit que le bien immobilier acquis le 16 décembre 2015 par Mme [Z] auprès des sociétés Millepat et Abita Demain est affecté d’un vice caché",

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 7 janvier 2021 en ce qu’il a:

* débouté Mme [Z] de sa demande en remboursement du prix de vente,

* dit, concernant la garantie des vices cachés, que : "le tribunal n’est ainsi pas mis en position d’apprécier la demande en remboursement de la partie du prix de vente formulée par Mme [Z], elle en sera déboutée",

Sur ce, statuant à nouveau,

— condamner in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et leur assureur, la société Allianz ainsi que la société D-Tec à verser à Mme [Z] la somme de 52 250 euros ttc au titre des travaux réparatoires nécessaires à la réparation des désordres dénoncés,

— condamner in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et leur assureur, la société Allianz ainsi que la société D-Tec à verser à Mme [Z] la somme de 5 268 euros ttc au titre du remboursement des frais engagés par cette dernière pour l’ensemble des désordres,

— condamner in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et leur assureur, la société Allianz ainsi que la société D-Tec à verser à Mme [Z] la somme de 8 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et leur assureur, la société Allianz ainsi que la société D-Tec à verser à Mme [Z] la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum les sociétés Millepat, Abita Demain et leur assureur, la société Allianz ainsi que la société D-Tec à verser à Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 19 janvier 2022, la société Millepat prie la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 7 janvier 2021 en ce qu’il a :

* dit que le bien immobilier acquis le 16 décembre 2015 par Mme [Z] auprès des sociétés Millepat et Abita Demain est affecté d’un vice caché,

* condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain aux entiers dépens,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— débouter Mme [Z] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Allianz Iard à relever et garantir intégralement la société Millepat de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— débouter la société Allianz Iard de son appel incident et de ses demandes à l’encontre de la société Millepat,

— condamner Mme [Z], subsidiairement la société Allianz Iard, à payer à la société Millepat la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z], subsidiairement la société Allianz Iard, à payer à la société Millepat la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel, et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z], subsidiairement la société Allianz Iard, aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par M^e Pacouret, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 8 septembre 2021, la société Abita Demain prie la cour de :

A titre principal,

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Abita Demain,

Subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Mme [Z],

— condamner la société D-Tec et la société Allianz Iard à relever et garantir la société Abita Demain de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elles sur la demande de Mme [Z],

— condamner solidairement Mme [Z], la société Allianz Iard et la société D-Tec à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [Z], la société Allianz Iard et la société D-Tec aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 6 septembre 2021, la société Allianz Iard prie la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme [Z] à l’encontre de la société Allianz,

— déclarer irrecevable la demande formulée par Mme [Z] au titre de son prétendu préjudice de jouissance,

A titre principal,

— infirmer le jugement en ses dispositions ayant :

* dit que le bien immobilier acquis le 16 décembre 2015 par Mme [Z] auprès des sociétés Millepat et Abita Demain est affecté d’un vice caché,

* condamné in solidum les sociétés Millepat et Abita Demain à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamné la société Allianz Iard, assureur des sociétés Millepat et Abita Demain au titre d’une police d’assurance responsabilité civile professionnelle n°44.197.137, à relever et garantir ces dernières de cette condamnation, dans la limite de la franchise de 3 000 euros prévue à cette même police,

* condamné in solidum les sociétés Millepat, Abitat Demain et Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance,

— déclarer Mme [Z] mal fondée en son appel,

— l’en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer en conséquence sans objet l’appel en garantie des sociétés Millepat et Abitat Demain à l’encontre de la société Allianz Iard,

— débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Allianz,

A titre subsidiaire,

— rapporter le préjudice allégué à de plus justes proportions,

— dire que la condamnation hypothétique pesant sur la société Allianz ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la société Allianz une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Kerourédan conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [Z] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à la société D-Tec par actes du 15 mai 2021 et du 2 juillet 2021 remis à personne morale habilitée. Néanmoins, la société D-Tec n’a pas constitué avocat.

Le conseil de la société Abita a fait savoir qu’il n’avait « pas de contact direct avec son client et n’avait aucune instruction pas plus que de dossier à déposer ou d’observations à formuler. » Le liquidateur de celle-ci, Me [I] [E] de la SCP [E]-[B] nommé par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 16 février 2022, n’a pas constitué d’autre avocat bien que la société ait été régulièrement attraite à la procédure par acte d’huissier du 20 septembre 2022.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

SUR QUOI :

Sur la recevabilité des demandes de Mme [Z]

La société Allianz a soulevé l’irrecevabilité des demandes de Mme [Z] à son encontre aux motifs que :

— constituent des demandes nouvelles celles par lesquelles Mme [Z] sollicite la condamnation in solidum de la compagnie Allianz et des sociétés Millepat et Abita Demain à lui verser diverses indemnités,

— le préjudice de jouissance dont Mme [Z] se prévaut dans le corps de ses conclusions et dont elle évalue l’indemnisation à hauteur de 10.000 euros n’est pas repris dans le dispositif de ses écritures.

Mme [Z] répond que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour trancher une fin de non-recevoir relative à l’instance d’appel et en tout état de cause, que celle-ci est infondée.

Elle réfute qu’il s’agisse en l’espèce d’une demande nouvelle et invoque son droit à étayer par de nouvelles pièces ou de nouveaux moyens le quantum d’une demande de condamnation déjà formulée en première instance.

Elle ne dit mot du caractère nouveau ou pas de sa demande de condamnation envers l’assureur.

Les deux sociétés intimées ne se sont pas exprimées sur ce point.

Sur ce,

L’article 564 du code procédure civile énonce que, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

La cour est parfaitement compétente pour juger du caractère nouveau ou non de cette demande liminaire, la compétence d’attribution du conseiller de la mise en état étant circonscrite selon l’article 914 du code de procédure civile à tout ce qui touche à la caducité de l’appel et à l’irrecevabilité de l’appel, des conclusions (en application des art. 909 et 910 C du code de procédure civile) et des actes de procédure (en application de l’art. 930-1 du code de procédure civile) ou bien encore, selon l’article 789 6e du même code dans sa version antérieure au 1er septembre 2024, au droit d’agir de l’adversaire au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Or, la détermination de l’effet dévolutif qui délimite la saisine de la présente cour relève de la formation collégiale. La prohibition des demandes nouvelles à hauteur d’appel est d’ailleurs portée par l’article 564 du code de procédure civile qui est situé dans la section relative aux effets de l’appel et dans la sous-section relative à l’effet dévolutif.

En l’espèce, une demande en garantie n’ayant jamais été formulée en première instance par Mme [Z] dans ses conclusions récapitulatives du 29 avril 2019, alors même que les sociétés intimées avaient pourtant déjà attrait au litige leur assureur par une intervention forcée, doit être considérée comme une prétention nouvelle en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile (Cass. Civ. 3ème, 10 février 2009, n°07-21.170 et n°07-21.184). Devant les premiers juges, Mme [Z] a dirigé toutes ses demandes à l’encontre des seules sociétés venderesses à l’exclusion de l’assureur et aucune évolution du litige ne lui permet de former aujourd’hui une demande de condamnation envers cette dernière partie.

En outre, cette demande ne peut être considérée comme tendant aux mêmes fins que celles qu’elle a présentées devant les premiers juges (article 565 du code de procédure civile) et ne peut pas plus être analysée comme tendant à expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge.

Elle n’est pas non plus l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées initialement (article 566 du code de procédure civile).

En conséquence de quoi, les demandes de condamnation formées par Mme [Z] envers la société Allianz ne seront pas examinées part la cour puisque nouvelles.

En revanche, contrairement à ce que soutient l’assureur, l’irrecevabilité des demandes de condamnation formées par Mme [Z] à son encontre ne rend pas « sans objet » la demande de garantie des sociétés Millepat et Abita Demain à son égard.

En ce qui concerne l’irrecevabilité de la demande formée par Mme [Z] au titre d’un préjudice de jouissance, la cour relève qu’elle est irrecevable dans la mesure où elle a été omise du dispositif des dernières conclusions de l’appelante. Or, en vertu de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Sur l’existence d’un vice caché

A hauteur d’appel, Mme [Z] fixe à 52250 euros (et non à 59000 euros comme mentionné dans les écritures des sociétés intimées) la somme nécessaire à ce qu’elle qualifie de « travaux réparatoires » découlant de différents vices cachés tenant selon elle :

— au caractère inhabitable du rez-de-jardin dû au taux d’humidité et aux infiltrations par remontées capillaires ainsi qu’aux fuites sur la canalisation des eaux usées,

— aux fissures affectant tant les façades que l’intérieur de la maison.

Mme [Z] soutient que le bien est affecté d’une humidité chronique, présente dans les murs et les sols, rendant inhabitable la pièce en sous-sol du bien vendue pour être une chambre habitable. Elle ajoute que l’expert a également relevé d’anciens désordres à type de fissures sur la façade nord du bien ayant fait l’objet de simples reprises esthétiques, ainsi qu’un tassement différentiel de fondations qui rend le sol inégal au niveau des fondations.

La société Abita Demain ne conteste pas la valeur probatoire du rapport de la société Lamy Expertise, non plus que la société Millepat, mais souligne que s’il « est fait mention dans l’acte d’un rez-de-jardin aménagé pour partie en une chambre, salle d’eau et WC, toutefois, n’est en aucun cas fait mention de la possibilité pour l’acquéreur de transformer un rez-de-jardin en un réel sous-sol. »

Les sociétés Millepat et Abitat Demain font ensuite remarquer que Mme [Z], autorisée à déposer le lambris du mur de la chambre semi-enterrée avant la vente afin de réaliser des devis de rénovation, avait nécessairement connaissance de l’état réel des murs ce d’autant qu’elle a visité la maison six fois avant la vente accompagnée d’un professionnel de la construction.

Elles ne nient pas l’existence de problèmes d’humidité dans la pièce du rez-de-chaussée qu’elles qualifient d’ailleurs « d’apparents » . C’est ainsi que la société Millepat relate que lors de l’une de ses dernières visites, moins de 15 jours avant la signature de l’acte authentique, Mme [Z] a remarqué une odeur d’humidité dans la pièce du rez-de-jardin sur cour et a demandé l’autorisation de déposer le lambris et de venir avec des entreprises pour chiffrer les travaux nécessaires pour y remédier, ce qui a été fait le 15 décembre 2015.

Les deux sociétés affirment qu’à cette date, le lambris était en bon état, comme cela résulterait de la photographie remontant à juin 2015 produite (sa pièce n°8) et son remplacement aurait été proposé par les entreprises de Mme [Z] pour d’autres raisons que l’humidité.

Elle poursuit en précisant que sur la base du devis de l’entreprise AMD située à [Localité 10], le notaire de Mme [Z] a alors demandé une diminution du prix de vente. C’est ainsi que le 15 décembre 2015, soit avant la vente, il a écrit au notaire des sociétés vendeuses ce qui suit (pièce n°3) :

«  L’une des chambres est inhabitable en l’état, elle est humide et sent le moisi. Il semble de l’avis des professionnels qui sont venus sur place ' qu’il y ait un problème sérieux à régler. (')

Ma cliente ne demande pas à ce que cette pièce soit rénovée mais uniquement à ce qu’elle soit utilisable comme chambre, ce qui n’est pas le cas à ce jour. (')

Ma cliente souhaite acheter la maison, elle accepterait donc de signer demain sous réserve que votre client l’indemnise afin de lui permettre de faire les travaux d’isolation et d’assainissement recommandés par le professionnel rapidement.

Dans ce cas, ma cliente renoncerait à tout recours contre votre client et ferait son affaire personnelle de l’état de cette pièce si des travaux supplémentaires s’avéreraient nécessaires pour la rendre habitable.

Je vous laisse le soin de me faire part de votre position à ce sujet et le cas échéant me transmettre le montant de l’indemnisation proposée par votre client en fonction des devis fournis (entre 5.000 et 6.000 euros desquels il faudrait déduire les travaux de « décoration. »)

C’est dans ces conditions que selon la société Millepat, Mme [Z] aurait obtenu « une diminution du prix de vente de 2.541,00 euros correspondant aux travaux nécessaires prévus dans le devis pour remédier à l’humidité constatée dans la chambre du rez-de-jardin, déduction faite des travaux de décoration restant à sa charge » en contrepartie d’une clause les déchargeant de toute responsabilité à ce sujet.

Enfin, les deux sociétés vendeuses invoquent la négligence de Mme [Z] qui aurait contribué à l’aggravation des dommages en ne procédant pas à l’assèchement de l’ouvrage depuis la survenance des différents dégâts des eaux sur la canalisation d’évacuation des eaux usées bouchée ou percée.

Pour sa part, la compagnie Allianz s’associe totalement aux arguments et moyens des société Millepat et Abita Demain, même si elle persiste à dénier toute garantie à ces dernières au titre de la police d’assurance.

Pour accueillir dans le principe la demande de Mme [Z] de voir reconnue l’existence d’un vice caché, le tribunal a considéré que les explications de la demanderesse étaient concordantes avec le constat de son expert le cabinet Lamy qui indique, s’agissant des tassements différentiels du sol, « être en présence de fissures structurelles, potentielles évolutives et nécessitant un traitement pathologique de fond et non seulement de reprises esthétiques ».

Il a retenu que les constatations de l’expert étaient aussi confortées par le procès-verbal de constat du 3 juin 2016, l’huissier notant, en rez-de-jardin, des bas de mur dégradés par l’humidité et des plinthes couvertes de moisissure.

Les premiers juges ont retenu le caractère habitable au moins en partie des pièces vendues du sous-sol ou du moins son caractère convenu entre les parties dans l’acte et ont dénié aux sociétés intimées le bénéfice d’une clause « Travaux » stipulée au contrat, d’une part car elles sont des professionnelles et d’autre part, car les travaux qui y sont évoqués leur ont paru sans lien établi avec les désordres allégués.

Le jugement déféré a conclu à l’existence d’un vice caché mais a néanmoins rejeté la demande en remboursement de la partie du prix de vente formulée par Mme [Z] en considérant qu’au vu de devis présentant indifféremment des travaux sans distinguer ceux en lien avec les défauts et ceux sans rapport avec eux, le tribunal n’était pas mise en position d’apprécier.

Sur ce,

Les principes

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen fait par un acheteur normalement avisé.

Il incombe à l’acquéreur de prouver la réalité du vice, son antériorité à la vente et son caractère occulte lors de celle-ci.

Aux termes des dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce

Il ne peut être sérieusement soutenu que les pièces touchées par l’humidité en sous-sol n’avaient pas vocation à être habitées dans la mesure où elles figurent dans l’acte sous la dénomination de « chambre » et de « salle d’eau » qui sont de véritables pièces d’habitation et non des locaux techniques du type de cave ou débarras.

Contrairement à ce qu’affirme la société Abita Demain, il n’est pas question pour Mme [Z] de « transformer un rez-de-jardin en un réel sous-sol », ce qui n’aurait pas de sens, mais d’utiliser ces pièces selon la destination pour laquelle elles lui ont été vendues.

Il n’y a pas de contestation sur le fait que Mme [Z] n’est pas une professionnelle de la construction ni même de l’immobilier (elle est médecin de profession) alors que les sociétés intimées sont marchands de biens.

L’expert amiable du cabinet Lamy a exposé « nous sommes en présence de désordres de type humidité, ayant différentes causes. Comme évoqué, le sous-sol n 'a pas, sauf traitement technique lourd, et ce dont nous doutons, la destination de partie habitable. Ainsi, il en résulte des infiltrations comme nous l’avons constaté sur les murs, dans le couloir, et dans la chambre. En effet, le sol a été décaissé afin d 'agrandir les ouvertures. Trois des murs sont ainsi enterrés ».

Il poursuit en exposant que les précautions qui s’imposaient au vu de la configuration des lieux n’ont pas été prises. Au vu des constatations de l 'expert du cabinet Lamy et du constat d’huissier du 3 juin 2016, cette humidité est manifestement liée à la construction de la maison, rendant le sol instable et l’humidité remontant depuis les fondations jusque dans les murs par effet de capillarité, sans que soit prévu aucun mécanisme, drain ou ventilation, pour assurer un assèchement des parties en sous-sol.

Les fissures verticales dans les murs qui peuvent avoir un caractère infiltrant, les remontées capillaires depuis les murs du jardin et la façon dont la maison est contruite avec trois murs semi-enterrés sans drain périphérique nécessite selon l’expert une dépose complète de tous les revêtements muraux éventuellement jusqu’à trouver la pierre. Il s’en déduit une antériorité de ce vice à la vente.

Un autre expert, M. [U], est intervenu qui a fait les mêmes constatations que le cabinet Lamy s’agissant notamment de l’absence d’isolation thermique ainsi que de tout traitement et de la présence des remontées d’humidité derrière les lambris de la pièce du rez-de-jardin.

Il a ainsi conclu après sa visite en juin 2021 dans la maison :

« a) Dégâts des eaux au rez-de-jardin dans la chambre :

La cause consiste dans les remontées capillaires et l’humidité traversant les murs enterrés du rez-de-jardin. L’étanchéité des murs et du sol de cette pièce n’ont pas été réalisées par les vendeurs, alors que cette pièce a été vendue comme pièce habitable : destination chambre.

b) Dégâts des eaux dus à la canalisation d’évacuation des eaux usées : cette canalisation a été modifiée par les vendeurs : raccordement des nouvelles salles d’eau – étage et rez-de-jardin.

Les raccordements ne sont pas visitables ni accessibles : pas de trappe ni de regard à aucun raccordement et notamment au niveau de la pénétration de celle-ci dans le sous-sol sous dalle. La responsabilité appartient aux vendeurs qui ont fait réaliser ces travaux non conformes. Conformément au rapport de recherche de fuite de fin 2016, il est nécessaire de remplacer cette canalisation, ce qui induit des travaux importants de finition dans les pièces traversées : salle-de-bain 1er étage, salon rez-de-chaussée et salle de douche rez-de-jardin (démolition des carrelages, cloisons, appareils sanitaires baignoire, douche et remplacement').

c) Désordres dus au défaut de ventilation : la maison est dépourvue d’une ventilation efficace : pas de ventilation dans la salle d’eau du rez-de-jardin, pas de ventilation dans le WC du rez-de-chaussée ni de la cuisine, et ventilation très faible et non conforme dans la salle d’eau de l’étage : débit très réduit et extraction dans les combles qui de plus ne sont pas ventilés. La cause en est un défaut des travaux réalisés par les vendeurs ". (pièce n°31)

Seule la mise-à-nu des murs de la chambre et le passage de l’expert ont permis de constater l’ampleur de cette humidité. Il en résulte donc que son ampleur était cachée de l’acheteuse même si le phénomène montrait de premiers signes ténus lors de la vente. Par des sondages superficiels la veille de la vente le 15 décembre 2015 et la simple dépose du lambris, l’acheteuse ne pouvait se douter des causes profondes du phénomène et mesurer son ampleur. Les intimées en première instance admettaient d’ailleurs dans leurs conclusions que seuls quelques morceaux de lambris avaient été retirés à cette occasion. Les clichés produits en défense, montrant la chambre en rez-de-jardin et la façade correspondante, montrent apparemment un état correct du bien avant sa vente, ne laissant pas soupçonner de quelconques désordres liés à un problème d’humidité.

Il ne peut être reproché à Mme [Z] de ne pas avoir tenté d’assécher les murs ce qui aurait aggravé son préjudice dans la mesure où la nature même des désordres rendait impossible tout assèchement. Un mur met plusieurs mois à sécher, même une fois les causes réparées.

Enfin, le fait que les parties se soient entendues sur la réalisation de travaux d’isolation pour remédier à un problème d’humidité ne démontre pas « que rien d’autre ne se justifiait au regard du caractère minime de cette humidité » comme soutenu par la société Millepat dans la mesure où c’est par la simple dépose du lambris qu’un diagnostic a été posé par Mme [Z] qui ne pouvait pousser plus loin les investigations la veille de la vente alors qu’elle n’était même pas encore propriétaire.

En outre, la clause d’exclusion de garantie invoquée par les sociétés intimées ne leur confère pas une immunité contre la découverte de défauts cachés plus graves mais les décharge de toute responsabilité du seul fait des travaux engagés le 15 décembre 2015.

En effet, elle est ainsi rédigée : « Le vendeur et l’acquéreur se sont entendus pour que des travaux portant sur l’isolation de la chambre à gauche du rez-de-jardin soient réalisés après la signature de la vente. Le montant de la prise en charge des travaux par le vendeur s’élèvera à la somme de 2.541 euros toutes taxes comprises. Le vendeur est dégagé de toute responsabilité dans l’exécution de ces travaux qu’il ne réalise pas ».

L’ampleur des désordres qui se sont fait jour dans toute la maison et qui fragilisent la structure à cause des fissures, et dont seul le temps écoulé pourra dire si elles sont évolutives selon l’expert, diminuent significativement l’usage de la maison dont une des trois chambres est carrément inhabitable et une autre très humide alors que Mme [Z] a deux enfants.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il ressort de l’ensemble des éléments communiqués que le bien acquis par Mme [Z] est affecté d’un problème grave d’humidité, rendant impropre à son usage au moins une des chambres et nécessitant d’importants travaux de rénovation pour en assurer l’habitabilité et en renforcer la structure.

L’existence d’un vice caché est ainsi établie, que les sociétés [Z] et Millepat doivent garantir dans le cadre de l’action estimatoire engagée par l’acheteuse.

Sur l’indemnisation

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Mme [Z] demande à titre de dommages et intérêts une condamnation des deux sociétés vendeuses consistant à l’indemniser des sommes nécessaires pour remédier aux vices de la chose vendue. Il est rappelé que si elle est profane, en revanche, les sociétés vendeuses sont marchands de biens. Elles ont rénové la maison pour la revendre peu de temps après son achat de sorte qu’elles n’ont pu que constater le taux d’humidité hors normes ainsi que les fissures dans les murs qui ont été rebouchées et masquées par de l’enduit comme en témoignent les photographies de l’expert. Elles n’ont d’ailleurs pas assuré méconnaître le phénomène mais l’ont simplement minimisé tout en refusant de négocier à l’amiable pendant plusieurs mois avec Mme [Z]. Ainsi, leur mauvaise foi est établie.

Mme [Z] a été partiellement déboutée en première instance de ses demandes qui s’élevaient

à 161824,21 euros et a obtenu seulement 5000 euros au titre de la réparation de son préjudice

moral.

Il a été vu que Mme [Z] a abandonné la demande de réparation de certains éléments, notamment les problèmes de toiture et de la rénovation énergétique. Elle a enlevé tout ce qui pouvait être assimilé à des travaux d’embellissement mais a compté ceux qui sont nécessités par les travaux eux-mêmes (nouvel enduit, nouvelles peintures etc).

Elle a maintenu la demande de remplacement de la canalisation des eaux usées qui, à cause de la présence de gravats et de débris, a provoqué un dégât des eaux aussi bien au premier étage qu’en rez-de-jardin par engorgement et débordement à l’extérieur de la canalisation et qui reste selon elle et les deux experts missionnés au rang des travaux nécessaires. Ce sinistre, qui n’a pas de rapport avec le vice d’humidité profonde et structurelle de l’édifice, participe néanmoins aux problèmes d’humidité dans l’ensemble de la maison sachant que les murs en ont été trouvés « saturés » par l’expert.

Mme [Z] a versé de nouvelles pièces au soutien de son préjudice relatif au caractère inhabitable de la chambre du rez-de-chaussée ce qui ne constitue nullement des demandes nouvelles mais des moyens nouveaux au soutien de la même demande dont le quantum est actualisé. De surcroît, l’article 566 du code de procédure civile autorise la demande complémentaire à celle formée en première instance et tendant à l’indemnisation de tous les préjudices nés d’une même cause entre les mêmes parties.

Seule la demande tenant au préjudice de jouissance n’a pas saisi la cour pour les raisons ci-dessus exposées.

Le jugement a émis des critiques portant sur le chiffrage des travaux réparatoires présentés par Mme [Z] . A hauteur d’appel, celle-ci a sollicité l’expertise de M. [U], expert judiciaire inscrit près la cour d’appel de Paris afin de l’assister dans le chiffrage de ces travaux et verse aux débats son rapport.

Après s’être rendu sur place le 18 mai 2021 il a constaté la persistance des désordres dans le logement de Mme [Z] et confirmé en ce sens les conclusions prises par la société Lamy.

Il ressort des conclusions des deux experts que les désordres trouvent leur origine essentiellement dans trois causes :

— l’absence de ventilation de la maison ;

— la canalisation d’évacuation des eaux usées ;

— les remontées capillaires et l’humidité traversant les murs du rez-de-jardin.

Concernant le chiffrage des travaux réparatoires, Mme [Z] a sollicité les devis suivants auprès de plusieurs entreprises:

— devis de la société Avenir Rénovation du 2 mai 2021 d’un montant total de 81.160, 33 Euros ht soit 89.159,46 euros ttc pour la totalité des travaux réparatoires (pièce n°32) ;

— devis de la société PTB du 18 février 2021 d’un montant total de 18.725,40 euros ht soit 20.597,94 euros ttc pour la mise en conformité de la chambre du rez-de-jardin (pièce n°33) ;

— devis de la société PTB du 18 février 2021 d’un montant total de 28.040,20 euros ht soit 30.844,22 euros ttc pour le remplacement de la colonne d’eau usées (pièce n°34).

Sur le montant total des devis concernant les travaux réparatoires nécessaires, M. [U] a retenu la somme de 59.000 euros ttc, étant précisé que les propositions alternatives faites par les sociétés Avenir Rénovation et PTB sont d’un montant équivalent puisque pour le devis de la société Avenir Rénovation, M. [U] retient la somme de 59.815,46 euros ttc et pour les deux devis présentés par la société PTB, il retient la somme totale de 59.927, 66 euros ttc décomposée comme suit :

—  20.597,94 euros ttc pour la mise en conformité de la chambre du rez-de-jardin ;

—  34.479, 72 euros ttc correspondant au remplacement de la colonne d’eau usée et au changement de la colonne au niveau du rez-de-jardin ;

—  3.850 euros ttc correspondant à la mise en conformité de la ventilation du bâtiment.

Chacun des postes chiffrés dans ces devis est en lien de causalité avec le désordre.

La reprise de désordres liés à de l’humidité implique nécessairement :

— la dépose de l’existant ;

— l’assèchement des surface ;

— la pose de nouveaux matériaux.

En outre, les travaux d’électricité prévus sont nécessaires à l’installation d’une VMC, elle-même indispensable à la reprise des désordres dès lors que l’absence de ventilation correcte a, selon l’expert M. [U], contribué à la réalisation du dommage.

Les travaux de peinture et de reprise de boiseries ne correspondent pas à des travaux d’embellissement mais seulement à la reprise des supports affectés par l’humidité.

La cour relève que les sociétés intimées ne communiquent aucun chiffrage de nature à infirmer ceux établis par l’appelante et validés par M. [U].

Compte tenu de l’ancienneté des désordres, Mme [Z] a été contrainte de faire procéder à ses frais avancés à l’exécution desdits travaux réparatoires pour un montant total de 52.250 euros ttc, comme l’atteste la facture produite accompagnée d’une note de l’entreprise (pièces n°37 et 38), somme qui sera mise à la charge des deux sociétés intimées in solidum. Le jugement est infirmé de ce chef.

Conformément à l’article L 622-21 du code du commerce, " Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;"

La somme sera donc fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Abita Demain.

In bonis, la société Millepat est condamnée solidairement avec la société Abita Demain à payer la somme de 52.250 euros ttc à Mme [Z].

Sur la demande de réparation d’un préjudice moral

L’existence d’un préjudice moral né des multiples tracas sur une longue période ne fait pas de doute et doit être confirmée de même que l’évaluation de la somme retenue par le tribunal judiciaire pour le réparer à hauteur de 5000 euros.

Sur la demande de remboursement de frais

Mme [Z] a été contrainte d’engager des frais très importants depuis le début de la procédure afin de pouvoir déterminer l’origine des désordres et le chiffrage des travaux réparatoires, soit la somme totale de 5.268 euros ttc (ses pièces n°4 et 5 factures du plombier .com, et n° 35 facture de M. [U] et coût du procès-verbal d’huissier).

L’engagement de ces frais a été indispensable pour identifier l’origine des désordres, si bien qu’ils sont en lien de causalité avec ces derniers. Il serait parfaitement inéquitable de faire supporter à l’appelante le coût de cette somme qui ne résulte que de l’inertie des vendeuses.

Il convient de fixer cette somme supplémentaire au passif de la société Abita Demain et de condamner solidairement la société Millepat à lui régler la somme de 5.268 euros ttc.

Sur la demande en garantie des sociétés intimées à l’encontre d’Allianz

La cour adopte les motifs énoncés par le tribunal selon lesquels aux termes du contrat d’assurance n°44.197.317 conclu entre les sociétés Millepat et Abita Demain, d’une part, et la société Allianz, d’autre part, la garantie de cette dernière couvre « les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en sa qualité de marchand de biens ou de lotisseur lorsque cette responsabilité est recherchée en raison des dommages corporel, matériel et immatériels atteignant des tiers du faits de l 'activité exercée : propriétaire et vendeur de biens immobiliers, maitre d 'ouvrage d 'opérations de rénovation et/ou d 'aménagement ».

Les premiers juges ont relevé avec pertinence que si l’assureur se prévaut des exclusions de garantie fixées par ce même contrat, il est cependant clairement prévu à la clause « Risques exclus » que : « demeurent garanties les conséquences pécunniaires de la responsabilité civile (hors décennale) encourue vis-à-vis de l 'acquéreur aux termes des articles 1625, 1641 et 1645 du code civil et notamment les dommages et intérêts mis judiciairement à la charge du vendeur par application de l 'article 1645 du code civil ». (souligné par la cour).

La franchise de 3.000 euros prévue s’applique toutefois selon les conditions particulières du contrat d’assurance, les sociétés Millepat et Abita Demain ne s’opposant d’ailleurs pas à cette demande.

Il y a dès lors lieu de confirmer la condamnation de la société Allianz à garantir les sociétés Millepat et Abita Demain des dommages et intérêts mis à leur charge, dans la limite de cette franchise.

Sur la responsabilité de la société D-Tec

La mise en cause de la société D-Tec par l’effet de l’appel principal n’a pas de raison d’être dans la mesure où Mme [Z], qui en demande néanmoins la condamnation dans le dispositif de ses conclusions, ne soutient aucun moyen de droit dans ses écritures contre cette société, ayant visiblement renoncé aux critiques qu’elle formulait sur les différents diagnostics amiante, plomb et mesurage loi Carrez qu’elle estimait erronés ou mensongers en première instance. Elle n’étaye aucune demande précise qui découlerait de cette fausseté et c’est la raison pour laquelle aucun appel incident n’est formé contre la société D -Tec ni aucune demande maintenue contre elle par la société Millepat.

La cour n’est donc saisie de rien concernant la société D-Tec en vertu de l’article 954 du code de procédure civile qui exige dans les dernières conclusions une discussion des prétentions et des moyens.

Sur les mesures accessoires

Les mesures du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La société Milepat et la société Allianz seront condamnées in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Les demandes des deux sociétés intimées et de leur assureur de ces mêmes chefs sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut, mis à disposition,

Déclare la cour non saisie de la demande de condamnation formée par Mme [Z] à l’encontre de la société Allianz Iard,

Infirme le jugement déféré dans la limite des prétentions soumises à la cour et statuant de nouveau,

Fixe au passif de la société Abita Demain au profit de Mme [Z] les sommes de 52250 euros ttc en réparation de son préjudice matériel, celle de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 5.268 euros ttc en remboursement de frais, solidairement dues avec la société Millepat,

Condamne la société Millepat à payer à Mme [Z] les sommes de 52250 euros ttc en réparation de son préjudice matériel, celle de 5000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 5.268 euros ttc en remboursement de frais,

Confirme le jugement en ce qu’il condamne la société Allianz Iard à relever indemnes les sociétés Millepat et Abita Demain de toutes condamnations mises à leur charge,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Millepat et la société Allianz Iard à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes des sociétés Abita Demain, Millepat et Allianz Iard de ce même chef,

Condamne in solidum la société Millepat et la société Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère pour la présidente empêchée et par Madame K. FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Pour la présidente empêchée ,