COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

chambre 1 – 2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2024

N° RG 22/05208 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLUL

AFFAIRE :

M. [C] [I] [V]

C/

OPH RIVES DE SEINE HABITAT

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE

N° RG : 11-21/000166

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30/01/24

à :

M^e Magali DURANT-GIZZI

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C] [I] [V]

né le 05 Octobre 1977 à [Localité 7] (97)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Magali DURANT-GIZZI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 671 – N° du dossier 220092

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005218 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT(EPIC) venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – EPT [Localité 8] OUEST – LA DEFENSE

Ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 22347 -

Représentant : M^e François-xavier LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : D0314

INTIME

Monsieur [S] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Assigné à personne

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er juin 2013, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense a donné à bail à M. [S] [V] un local à usage d’habitation principale (logement n°91005, 1er étage) dans un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice en date du 11 février 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense a fait assigner M. [S] [V] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d’obtenir :

— le constat que le logement loué ne constitue pas la résidence principale effective du défendeur, en infraction avec les dispositions de la loi et les stipulations du bail,

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [S] [V] ayant pris effet le 1er juin 2013 portant sur un logement de deux pièces situé [Adresse 1], aux torts du preneur qui n’occupe pas les lieux,

— l’expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de M. [S] [V] à lui payer :

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal,

* une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens comprenant le coût de l’assignation et de la sommation interpellative du 12 octobre 2020.

M. [C] [V], frère de M. [S] [V], est intervenu volontairement à la procédure, sollicitant d’être reconnu comme titulaire du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— déclaré recevable mais non fondée l’intervention volontaire de M. [C] [V] qui est débouté de sa demande reconventionnelle de transfert de bail à son profit,

— constaté que le logement loué ne constitue pas la résidence principale de M. [S] [V], en infraction avec les dispositions de la loi et les stipulations du bail ayant pris effet le 1er juin 2013,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense à M. [S] [V] pour ce motif et déclaré ce dernier occupant sans droit ni titre dans les lieux,

— en conséquence, autorisé, à défaut de départ volontaire dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [S] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef (notamment M. [C] [V]), des lieux sis à [Localité 5], [Adresse 1] avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [S] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense, en deniers ou quittances valables, une somme de 345,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2022,

— fixé, à compter du mois de février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] [V], à une somme mensuelle égale à celle qui aurait été due en cas de maintien du bail,

— rejeté toute autre demande,

— condamné M. [S] [V] aux dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation (57,92 euros) et de la sommation interpellative (386,51 euros),

— dit que cette décision est assortie du bénéfice de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2022, M. [C] [V] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 mars 2023, M. [C] [V], appelant, demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

* l’a déclaré recevable mais non fondé en son intervention volontaire,

* l’a débouté de sa demande reconventionnelle de transfert de bail à son profit,

* a prononcé la résiliation judiciaire du bail,

* a autorisé l’expulsion de M. [S] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

* a condamné M. [S] [V] à payer en denier ou quittance une somme de 345,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2022,

* a fixé à compter du mois de février 2022 et jusqu’à libération effective des lieux une indemnité d’occupation,

* a condamné M. [S] [V] aux dépens qui comprennent notamment les frais d’assignation et de la sommation interpellative,

Et, statuant à nouveau,

— ordonner le transfert du bail sis [Adresse 1] à son profit,

— constater l’absence de dette locative de sa part,

— débouter l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat, intimé à titre principal et appelant à titre incident, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense, demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal mal fondé et débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes,

— lui donner acte qu’il vient aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense,

— lui donner acte de son changement de siège social domicilié [Adresse 4],

— débouter M. [S] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en date du 7 mars 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a :

* déclaré recevable mais non fondée l’intervention volontaire de M. [C] [V] qui sera débouté de sa demande reconventionnelle de transfert de bail à son profit,

* constaté que le logement loué ne constitue pas la résidence principale de M. [S] [V], en infraction avec les dispositions de la loi et les stipulations du bail ayant pris effet le 1er juin 2013,

* prononcé la résiliation judiciaire du bail liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense à M. [S] [V] pour ce motif et déclaré ce dernier occupant sans droit ni titre dans les lieux,

* en conséquence, autorisé, à défaut de départ volontaire dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [S] [V] ainsi quo celle de tous occupants de son chef (notamment M. [C] [V]), des lieux sis a [Localité 5], [Adresse 1] avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

* fixé, à compter du mois de février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] [V], à une somme mensuelle égale à celle qui aurait été due on cas de maintien du bail,

* rejeté toute autre demande,

* condamné M. [S] [V] aux dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation (57,92 euros) et de la sommation interpellative (386,51 euros),

* débouté M. [C] [V] de l’ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau, faisant droit à l’appel incident en réformant partiellement le jugement entrepris, comme suit:

— condamner M. [S] [V] à lui payer, en deniers ou quittances valables, une somme de 635,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, sous réserve d’actualisation,

— condamner M. [C] [V] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [C] [V] aux entiers dépens.

M. [S] [V] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2022, la déclaration d’appel lui a été signifiée à personne. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2022, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par remise à l’Etude.

L’arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 octobre 2023.

Par message RPVA du 13 décembre 2023, l’avocat de l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat a transmis à la cour un décompte locatif actualisé à la date du 13 décembre 2023 mentionnant un solde créditeur à hauteur de 73,19 euros.

Par message RPVA du 14 décembre 2023, la cour a invité l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat à justifier de la signification de ses conclusions d’intimé à M. [S] [V], co-intimé défaillant, en application de l’article 911 du code de procédure civile dans la mesure où il sollicite la confirmation du jugement contenant des dispositions qui lui nuisent et formule des prétentions à son encontre. A défaut, la cour l’a invité à faire valoir ses observations sur l’irrecevabilité de ses conclusions à l’égard de M. [S] [V].

Par message RPVA du 14 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat a relevé que sa demande de confirmation du jugement ne porte que sur les dispositions objet de l’appel principal interjeté par M. [C] [V], ajoutant que M. [S] [V], locataire en titre, a fait le choix de ne pas contester la résiliation du bail et de rester défaillant. Il indique que la dette locative étant apurée, il n’a plus d’intérêt à agir dans le cadre de son appel incident, de sorte qu’il est indifférent de ne pas avoir signifié ses conclusions à M. [S] [V]. Il ajoute que M. [C] [V] étant occupant sans droit ni titre et M. [S] [V], seul locataire titulaire du bail, il n’y a pas d’indivisibilité entre leurs droits.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue, dans la limite de l’effet dévolutif de l’appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, étant précisé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. La demande de 'constater’ ne constituant pas une prétention au sens de l’article précité, il ne sera pas statué par la cour sur ce point.

Sur la recevabilité des conclusions de l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat à l’égard de M. [S] [V]

En application de l’article 911 du code de procédure civile, sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n’ont pas constitué avocat ; cependant, si, entre-temps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.

Un intimé n’est pas tenu de signifier ses conclusions à un co-intimé défaillant à l’encontre duquel il ne formule aucune prétention, sauf en cas d’indivisibilité entre les parties, ou lorsqu’il sollicite confirmation du jugement contenant des dispositions qui lui profitent et qui nuisent au co-intimé défaillant. Sauf en cas d’indivisibilité entre les parties, l’irrecevabilité, lorsqu’elle est encourue, doit être prononcée à l’égard du seul intimé concerné par le défaut de signification (Cass., avis, 2 avr. 2012, n°01200002P et 01200003P).

En l’espèce, si le chef de la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux n’a pas fait l’objet d’un appel et que la demande de confirmation de l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat ne concerne donc pas ce chef du jugement, il apparaît que le bailleur sollicite dans ses conclusions la condamnation de M. [S] [V] à lui verser la somme de 635,15 euros au titre de l’arriéré locatif sous réserve d’actualisation et émet ainsi une prétention à l’encontre de cet intimé, de sorte qu’il lui appartenait de lui faire signifier ses conclusions, le fait que la dette soit apurée depuis lors étant indifférent.

Ces conclusions n’ayant pas été signifiées à M. [S] [V], il convient de les déclarer irrecevables uniquement à son égard en l’absence d’indivisibilité entre les co-intimés, de sorte que la cour n’est pas saisie de l’appel incident de l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat relatif à l’arriéré locatif.

Sur la demande de transfert de bail

M. [C] [V] fait grief au premier juge de ne pas avoir ordonné le transfert du bail à son profit en faisant valoir qu’il vit avec son frère, M. [S] [V], depuis la conclusion du bail, ce dont il a informé le bailleur lors d’une enquête triennale en 2011, qu’il s’acquitte de la taxe d’habitation depuis 2014 et qu’il est fiscalement domicilié à l’adresse du bail.

Il soutient que depuis le départ de M. [S] [V], il a toujours respecté l’ensemble des dispositions du bail de sorte que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat a accepté en toute connaissance de cause son maintien dans les lieux depuis plus de 10 ans et qu’il s’agit d’un consentement tacite. Il indique que le bailleur ne saurait donc remettre en cause dans le cadre du présent litige l’applicabilité de ce texte et ses conséquences juridique à son égard.

Il affirme enfin remplir les conditions fixées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les conditions du transfert du bail sont remplies et que ce contrat ne saurait donc être judiciairement résilié.

L’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement déféré en faisant valoir que M. [C] [V] ne remplit pas les conditions du transfert de bail prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, les frères et soeurs n’étant pas visés par cet article. Il ajoute qu’il n’est pas possible de se placer volontairement sous le régime de l’abandon de domicile qui se définit comme un départ brusque et imprévisible, de sorte qu’en partant s’installer dans un autre lieu et en organisant son départ, M. [S] [V] n’a nullement fait un abandon de domicile.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, M. [C] [V] est le frère de M. [S] [V], soit son collatéral, et n’est donc pas éligible au transfert de bail à ce titre. Il n’est pas établi, ni même allégué, qu’il était à sa charge. De même, l’appelant n’établit pas un abandon des lieux par le locataire en titre, à savoir son départ brusque et imprévisible, alors qu’il apparaît que M. [S] [V] s’est installé dans un autre domicile en laissant son frère dans le logement litigieux.

Ainsi, M. [C] [V] ne justifie pas remplir les conditions légales lui permettant de bénéficier d’un transfert de bail, étant ajouté qu’il ne démontre pas davantage que les parties se seraient volontairement soumises aux dispositions susvisées et notamment que l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat aurait tacitement accepté ce transfert, la simple connaissance par le bailleur de sa présence dans les lieux, même depuis plusieurs années, étant insuffisante à l’établir.

Il convient en conséquence de débouter M. [C] [V] de sa demande de transfert du bail à son profit.

Etant relevé que le chef du jugement ayant prononcé la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux par le locataire en titre n’est pas contesté, il convient en conséquence de confirmer la décision critiquée en toutes ses dispositions dévolues à la cour, étant précisé que l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat vient aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [C] [V] qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant par ailleurs confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare les conclusions de l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat irrecevables à l’égard de M. [S] [V] ;

Constate que la cour n’est pas saisie de l’appel incident formé par l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat du chef de l’arriéré locatif ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Dit que l’Office Public de l’Habitat Rives de Seine Habitat vient aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EPT [Localité 8] Ouest – La Défense ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [C] [V] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,