COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01592 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WM5P

AFFAIRE :

[R] [Z]

C/

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE PIR RELAYE BESSANCOURS (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 19]

RG n° : 23/69

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [J] [G] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R251

APPELANT

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 17] [Localité 11] (SMAPP)

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [J] [G], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de [Localité 18], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation de deux parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 7] [Cadastre 1] sises lieudit [Adresse 14] à [Localité 17] (95), dont les superficies respectives sont de 1 092 m² et 1 032 m², appartenant à M. [Z], et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 18]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 3 mars 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 19] a par jugement en date du 9 janvier 2024 fixé le montant de l’indemnité due à M. [Z] à 5 097,60 euros, soit 4 248 euros au titre de l’indemnité principale et 849,60 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de 2 euro/m², a rejeté la demande au titre de la perte locative, ainsi que celle relative aux frais de déménagement, et a condamné le SMAPP à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 1er mars 2024, M. [Z] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 3 juin 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 14 juin 2024 dont le commissaire du gouvernement et le SMAPP ont accusé réception le 14 juin 2024, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 17 septembre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2025, M. [Z] expose :

— que concernant la procédure, la jurisprudence admet la production de pièces au delà du délai de trois mois imparti à l’appelant pour conclure, dès lors que ces pièces ont pour objet de répondre au mémoire adverse ;

— que le bien dont s’agit est viabilisé, des compteurs d’eau et d’électricité se trouvant à proximité ; qu’il est constitué de terrains gravillonnés avec des arbres ;

— que les parcelles n’ont jamais été classées en zone Nf (zone naturelle forestière effectivement inconstructible) ;

— qu’à la date de référence (5 juin 2018) elles étaient encore classées en zone A mais ont été ensuite classées en zone Nh ;

— que les biens se situaient en zone A mais n’étaient pas exploités depuis des décennies ; qu’une situation privilégiée est mise en évidence ; que l’autoroute A 15 est proche ;

— que les parcelles sont destinées à accueillir des gens du voyage ;

— que leur pollution n’a aucune incidence, s’agissant de terrains sans vocation agricole ;

— que le jugement s’est fondé à tort sur des termes de comparaison portant sur des terres à usage agricole ou en état de friches, et donc inconstructibles ;

— qu’il échet de retenir des termes de comparaison situés en zone Nh du plan local d’urbanisme de [Localité 17] ;

— qu’une somme de 80 euros/m² peut ainsi être retenue, même si à titre principal il sollicite une indemnisation en nature ;

— qu’une dépréciation du surplus est mise en évidence, car la parcelle [Cadastre 9] est désormais enclavée, et donc dépréciée à hauteur de 50 % ;

— qu’il peut invoquer également une perte locative et une perte d’arbres.

M. [Z] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et que le SMAPP lui attribue, à titre principal, un terrain équivalent à titre d’indemnité ; subsidiairement il sollicite de la Cour d’en fixer le montant comme suit :

169 920 euros au titre de l’indemnité principale et 17 992 euros au titre de l’indemnité de remploi.

M. [Z] réclame également les sommes suivantes :

—  3 096 euros au titre de la dépréciation du surplus ;

—  1 000 euros au titre de la perte d’arbres ;

—  21 893 euros au titre de la perte locative ;

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

et qu’il soit donné acte à le SMAPP de ce qu’il s’engage à reconstruire une clôture.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 13 septembre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 juin 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 17 septembre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2025 le SMAPP réplique :

— que les pièces qui ont été déposées par la partie adverse au delà du délai pour déposer son mémoire d’appelant sont irrecevables ;

— que la demande de relogement est irrecevable en appel s’agissant d’une demande nouvelle ; que d’autre part, l’appelant ne remplit pas les conditions d’exercice du droit au relogement prévu à l’article L 314-1 alinéa 1er du code de l’expropriation ; qu’en effet il s’agit de terres situées en zone agricole qui ne sont pas censées être occupées ;

— que ne peuvent être prises en compte des ventes pour lesquelles les références de publication ne sont pas produites ;

— que les terres sont polluées, ce qui a motivé la prise d’arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d’exploitation, en raison des risques pour les personnes ; que de nombreuses décisions de justice, rendues tant par le juge de l’expropriation de Pontoise que par la Cour d’appel de Versailles, ont évalué des terres comparables à 0,70 euros/m² ;

— qu’il convient également de se baser sur des accords amiables qui ont pu être passés avec d’autres parties expropriées ;

— qu’il accepte de prendre en charge les frais de reconstitution d’une clôture ;

— qu’il échet de rejeter la demande au titre de la perte de revenus locatifs comme l’a fait le premier juge, s’agissant d’habitations édifiées sans autorisation, à savoir des mobile-homes ;

— que s’agissant de la perte des arbres fruitiers, M. [Z] n’apporte aucun élément justificatif, alors que tant le procès-verbal de transport sur les lieux, que les pièces adverses, qu’une photographie aérienne ne montrent pas la présence d’arbres sur le site.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— rejeter le surplus des demandes de M. [Z] ;

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 29 juillet 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 août 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé à 2 548,80 euros la valeur vénale du bien (soit un euro/m²), faisant valoir :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ;

— que la situation privilégiée des parcelles est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n’apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

— que les termes de comparaison produits par M. [Z] sont anciens, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.

Le SMAPP a déposé un nouveau mémoire le 22 septembre 2025.

MOTIFS

Sur le dernier mémoire déposé par le SMAPP

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Le dernier mémoire du SMAPP a été déposé au greffe le 22 septembre 2025, soit la veille de l’audience, si bien qu’il n’a pas été possible de le notifier en lettre recommandée avec avis de réception aux autres parties. Ledit mémoire sera en conséquence déclaré irrecevable.

Sur la production de pièces par l’appelant

Le SMAPP soutient que M. [Z] a versé aux débats des documents qui sont irrecevables au regard des dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation, au motif que les pièces doivent être produites dans le délai de dépôt du mémoire.

En vertu de l’article 6-1 de la convention européenne des droits de l’homme, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable. Le droit d’accès à une juridiction doit être effectif et les limitations qui lui sont apportées ne sauraient restreindre l’accès au juge à un point tel que ce droit soit atteint en sa substance même. Si l’obligation de produire les pièces en même temps que le mémoire poursuit le but d’intérêt général de célérité de la procédure d’appel en matière d’expropriation, la sanction de l’irrecevabilité des pièces qui s’attache à leur production tardive ne s’inscrit pas dans un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé. Les dispositions de l’article R 311-26 alinéa 3 du code de l’expropriation doivent donc être écartées et il n’y a pas lieu de prononcer l’irrecevabilité des pièces produites par M. [Z] en dernier lieu.

Sur la demande de relogement

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 permet toutefois aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Une demande de relogement, qui est substantiellement différente d’une demande en paiement, n’en constitue nullement l’accessoire puisqu’au contraire elle revêt un caractère alternatif ; elle n’en est pas non plus la conséquence pour les mêmes raisons, non plus que le complément nécessaire.

La demande de relogement, formée pour la première fois à hauteur d’appel, sera déclarée irrecevable.

Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 janvier 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Les parcelle litigieuses sont en nature agricole et ne sont pas constructibles ; elles sont situées dans une zone entourée de communes fortement urbanisées.

Il est constant que ces parcelles, à l’instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 11] et de [Localité 15], ont été polluées par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 16], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Ladite valeur est nécessairement amoindrie par l’état de pollution, comme l’a retenu le premier juge à juste titre.

Par ailleurs, le zonage des parcelles s’apprécie à la date de référence (5 juin 2018) et non pas ultérieurement, si bien qu’elles doivent être évaluées en zone A, c’est-à-dire agricole, et non pas en zone Nh, à savoir une zone naturelle mixte à usage d’habitation, qui peut être affectée à la relocalisation de gens du voyage, peu important par ailleurs qu’en pratique, ces parcelles accueillent des gens du voyage. Il ne peut pas non plus être tiré argument de ce que bien que placées en zone A elles n’étaient plus cultivées depuis longtemps. En outre il ne peut être tenu compte du fait que des constructions s’y trouvent puisqu’elles ont été édifiées illégalement, la circonstance que toute action en justice à cet égard soit prescrite étant dépourvue d’incidence.

La partie expropriée invoque diverses références de mutations mais celles-ci portent sur des terrains situés en zone Nh ou en zone Nf ; elles ne peuvent dès lors pas être retenues.

Le SMAPP produit des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 13] et [Localité 17], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 13] et [Localité 17], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 15], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 17], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 15] et [Localité 17], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 15], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 15] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 15] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 11] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 11] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références susvisées ne dépasse un prix d’un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m². Le premier juge doit ainsi être approuvé d’avoir fixé la valeur des parcelles à 2 euros/m², suivant en cela la proposition du SMAPP, dont il sera rappelé qu’il ne forme pas appel sur ce point.

En définitive, les indemnités allouées à M. [Z] ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé au sujet de leurs montants.

Sur la dépréciation du surplus

En cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut quelquefois se trouver déprécié, et la nécessité qu’il y a à réparer l’intégralité du préjudice oblige l’expropriant à régler une indemnité de dépréciation du reste de la propriété. Celle-ci est due si les parcelles en cause forment une unité foncière.

Au cas d’espèce, la parcelle [Cadastre 10] concernée a une vocation agricole et est par nature inconstructible ; elle ne sera donc nullement affecté par l’expropriation des parcelles voisines, à quelque titre que ce soit. La demande sera ainsi rejetée.

Sur la perte d’arbres

M. [Z] soutient que trouvaient sur les parcelles un prunier, quatre cerisiers, un pommier, un noisetier, un pêcher et un laurier. Si le procès-verbal de transport sur les lieux daté du 27 juin 2023 restait taisant sur la présence de ces arbres, celle-ci est démontrée par les photographies versées aux débats, la vue aérienne dont le SMAPP se prévaut étant trop floue pour démontrer le contraire. Une indemnité de 400 euros sera allouée à M. [Z] de ce chef.

Sur la perte locative

La Cour adopte les motifs du premier juge qui a justement rappelé que les mobiles-homes loués par M. [Z] avaient alors été édifiés en zone inconstructible, de façon irrégulière si bien que l’intéressé ne peut pas invoquer un droit juridiquement protégé, et qu’en tout état de cause les sommes qui lui sont allouées lui permettront d’acquérir un autre bien qu’il ne tient qu’à lui d’utiliser pour la location. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur la clôture

M. [Z] demande qu’il soit donné acte au SMAPP de ce qu’il s’engage à reconstruire une clôture. Il ne s’agit pas là d’une prétention au sens des articles 4 et 954 (en sa version alors applicable) du code de procédure civile, si bien que la Cour ne statuera pas sur cette demande.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. [Z].

Le SMAPP, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE recevables l’ensemble des pièces versées aux débats par M. [R] [Z] ;

— DECLARE irrecevable le mémoire déposé par le SMAPP le 22 septembre 2025 ;

— CONFIRME le jugement en date du 9 janvier 2024 ;

y ajoutant :

— DECLARE irrecevable la demande de relogement présentée par M. [R] [Z] en appel ;

— [Localité 6] à M. [R] [Z] une indemnité de 400 euros au titre de la perte d’arbres ;

— REJETTE la demande au titre de la dépréciation du surplus ;

— REJETTE la demande de M. [R] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le SMAPP aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT