Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08541 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMOL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 23/00398

APPELANT

M. [L] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7] [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/009620 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉ

M. [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Zarah ABDULLAKHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1452

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 19 novembre 2021, M. [H] [K] a donné en location à M. [L] [S] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros, outre provisions sur charges de 30 euros.

Le 27 février 2023, M. [K] a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.675 euros selon décompte arrêté au 17 février 2023.

Par assignation délivrée à personne le 28 juin 2023, M. [K] a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

ordonner l’expulsion de M. [S] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à M. [K], aux frais et aux risques et périls de M. [S] ;

condamner M. [S] au paiement des sommes suivantes :

6.350 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ordonnance de référé du 19 février 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [K] ;

constaté que le contrat signé le 19 novembre 2021 entre M. [K] et M. [S] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence,

ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [S] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L412-1, R412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution et,

autorisé M. [K] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] conformément aux articles L433-1, R433-1 et suivants du même code ;

rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [S] à verser à M. [K] la somme de 14.169,63 euros actualisée au 05 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 5.675 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

fixé, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [S] à la somme mensuelle de 1.013,18 euros, et au besoin,

condamné M. [S] à verser à M. [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

condamné M. [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

condamné M. [S] à verser à M. [K] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 avril 2024, M. [S] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, il demande à la cour au visa des articles 122, 564, 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

infirmer l’ordonnance rendue par la juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] le 19 février 2024, en ce qu’elle a :

constaté la recevabilité de l’action de M. [K]

constaté que le contrat signé le 19 novembre 2021 entre Messieurs [K] et [S] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ordonné son expulsion, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

condamné M. [S] à verser à M. [K] la somme de 14.169,63 euros, actualisée au 5 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 5.675 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

condamné M. [S] à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.013,18 euros et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux payable à terme et au plus tard le 5 de chaque mois ;

condamné M. [S] à verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

suspendre les effets de la clause résolutoire à M. [S] en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, et dire qu’elle ne reprend son effet qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courantes ;

rejeter la demande d’expulsion ;

rejeter la demande en paiement de l’arriéré locatif compte tenu de l’effacement de la dette ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ;

A titre infiniment subsidiaire,

déduire de la créance de M. [K] la somme de 1.912 euros,

évaluer à titre provisionnel la créance non sérieusement contestable au titre du préjudice de jouissance à la somme de 6.840 euros,

ordonner la compensation entre la dette locative et la provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;

accorder à M. [S] des délais de paiement à hauteur de 5 euros par mois jusqu’à ce que la décision du juge statuant sur la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement ;

suspendre les effets de la clause résolutoire à M. [S] en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, et,

dire qu’elle ne reprendra son effet qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courantes ;

En tout état de cause,

dire que l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Il allègue qu’il a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement ; qu’il a repris le versement intégral de l’indemnité d’occupation correspondant au loyer courant et aux charges ; que la commission de surendettement a imposé un rétablissement personnel ; que le courrier de contestation de M. [K] relevant que le nom du gestionnaire du bien était indiqué plutôt que le sien n’a pas conduit à une modification de la décision ; que la décision n’a pas été contestée.

Il considère que si la cour retenait qu’un recours avait été formé, il conviendrait de faire application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir qu’il a réglé le loyer courant par virement du 26 novembre 2024 et précise que la dette est née à la suite de problèmes de santé.

Il soutient qu’il résulte de la procédure de rétablissement personnel qu’il n’a plus de dette. Il conteste le solde négatif de 360 euros, les honoraires et relève l’absence de régularisation de charges depuis l’origine du bail ainsi que l’absence de justificatifs qui conduisent à la déduction de la somme de 1.062 euros.

Il fait valoir qu’il subit un préjudice de jouissance ; que le chauffage ne fonctionne pas dans le logement, lequel est particulièrement humide ; qu’il s’en est plaint oralement auprès du bailleur puis auprès du syndic. Il expose avoir signalé que son badge de parking ne fonctionnait pas et il réclame la somme de 6.840 euros (30% X 950).

Il soutient qu’une demande au titre de l’indemnité d’occupation qui n’est pas formée à titre provisionnel relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, M. [K] demande à la cour au visa des articles 834, 835, 122 et 700 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de :

A titre principal,

Sur l’appel formé par M. [S] à l’encontre de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 19 février 2024 :

déclarer, irrecevable et mal fondée M. [S] en son appel ;

En ce sens,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [S] ;

confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2024 en ce qu’elle a :

constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [K] ;

constaté la résiliation le 18 avril 2023 du contrat de location du 19 novembre 2021 par application de la clause résolutoire ;

ordonné l’expulsion de M. [S] ainsi que tout occupant de son chef, avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamné à titre provisionnel M. [S] à verser à M. [K] les sommes de :

4.169,63 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

1.013,18 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre ;

condamné M. [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2023, ainsi que l’assignation et sa dénonciation à la préfecture ;

condamné M. [S] au paiement de la somme de 400 euros au profit de M. [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

condamner à titre provisionnel M. [S] à verser à M. [K] la somme de 23.817,95 euros TTC, sauf à parfaire, en principal et au titre des arriérés de loyers et charges, déduction faite des frais d’huissier ;

condamner M. [S] à supporter les entiers dépens de premières instance et d’appel ;

condamner M. [S] à verser à M. [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d’appel ;

prononcer l’inopposabilité des mesures de rétablissement personnel de la commission de surendettement à l’égard de M. [K] ;

Subsidiairement, et pour le cas où par extraordinaire la cour croirait bon de considérer qu’en dépit de la procédure de référé engagée, le dispositif est entaché d’une erreur matérielle :

dire et juger que l’absence du terme provisoire dans le dispositif ne constitue qu’une erreur matérielle qui ne saurait vider de toute substance la décision à titre provisionnel ;

Qu’en ce sens, il est demandé à la cour de :

rectifier l’ordonnance en ce qu’elle aurait omis de prononcer les condamnations en paiement à titre provisionnel ;

dire que M. [S] a été condamné à verser à M. [K] à titre provisionnel les sommes de :

23.817,95 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

1.013,18 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre ;

Enfin, dans l’hypothèse où par extraordinaire la cour d’appel jugerait bon d’accorder des délais de paiement à M. [S], il est demandé à la cour de :

condamner M. [S] à verser des échéances d’un montant de 400 euros par mois au titre de sa dette locative et ce jusqu’au parfait apurement de la dette locative ;

dire qu’à défaut du parfait règlement du loyer courant et des échéances portant sur la dette locative, les effets de la clause résolutoire reprendront dans leur entier effet ;

Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de M. [S] et celle de tous occupants de l’appartement n°405, sis à [Adresse 9] ;

dire que pour les besoins de cette expulsion, M. [K] bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier ;

dire que les objets laissent en les lieux par M. [S] au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par M. [K] dans tel garde-meubles de son choix, le tout au frais de M. [S] ;

dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

dire que l’entièreté de la dette locative sera exigible, et condamner M. [S] à régler, par provision, à M. [K] les sommes suivantes :

22.760,06 euros toutes taxes comprises, sauf à parfaire, en principal et au titre des arriérés de loyers et charges, déduction faite des frais d’huissier ;

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation, en subissant les augmentations légales et jusqu’à l’entière et parfaite libération des lieux ;

Et enfin, à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse ou par extraordinaire la cour d’appel jugerait l’effacement de la dette locative de M. [S] opposable à M. [K], il est demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2024,

condamner M. [S], à payer, par provision, la somme de 5.215,61 euros, soit la dette locative constituée de ses appels de loyers et charges à compter du 8 juillet 2024 ;

Et en conséquence :

ordonner l’expulsion de M. [S] et celle de tous occupants de l’appartement n°405, sis à [Adresse 9] ;

dire que pour les besoins de cette expulsion, M. [K] bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier ;

dire que les objets laissés en les lieux par M. [S] au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par M. [K] dans tel garde-meubles de son choix, le tout au frais de M. [S] ;

dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’execution ;

Et, en tout état de cause,

condamner M. [S] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ;

condamner M. [S] à verser à M. [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d’appel.

Il fait valoir qu’il justifie de sa qualité pour agir ; que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; qu’en effet, M. [S] n’a pas apuré les causes du commandement dans les délais.

Il souligne que M. [S] n’a pas repris le versement intégral du loyer contrairement à ce qu’il indique ; que les paiements dont il est fait état n’ont jamais été reçus et ont été ordonnés dans l’unique but de créer l’illusion d’une reprise de paiement, y compris celui du 27 novembre 2024.

Il soutient que l’effacement d’une dette locative dans le cadre d’une procédure de surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire ; que M. [S] cumule à nouveau cinq mois de dettes de loyer.

Il précise qu’il est un bailleur particulier, qui a souscrit un crédit immobilier et est régulièrement relancé par son établissement bancaire.

Il estime que son locataire s’est déjà octroyé, de fait, les plus larges délais de paiement pendant quasiment deux ans et que les modalités de paiement réclamés (5 euros par mois) ne sauraient être acceptées par la cour.

Il soutient que son existence n’a pas été signalée par M. [S] à la commission de surendettement, qu’il n’a pas pu faire valoir ses droits et qu’il a pris connaissance via la procédure devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny. Il précise qu’il a pris attache auprès de la commission pour énoncer son opposition à tout effacement ou report de la dette. Il considère que dès lors les mesures de la commission ne lui sont pas opposables.

Il détaille ses demandes provisionnelles et fait valoir qu’une régularisation des charges viendrait augmenter la dette locative.

Il allègue qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires dès qu’il a été alerté des problèmes de chauffage et de badge de son locataire et qu’il en justifie ; que M. [S] n’a pas une utilisation en bon père de famille du logement puisqu’il crée des troubles de jouissance avec l’utilisation d’un barbecue.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, si M. [K] demande que M. [S] soit déclaré irrecevable en son appel, il ne développe aucun moyen relatif à cette prétention.

M. [S] sera dès lors déclaré recevable en son appel.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, ni la régularité formelle du commandement de payer, ni le fait que les causes n’en ont pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, ne sont contestés.

La contestation qui porte sur l’absence de régularisation des charges ou un solde de 360 euros non justifié n’est pas susceptible de remettre en cause la validité de cet acte délivré pour la somme de 5 675 euros : il existe un très important arriéré de loyer et un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Une seule échéance a été réglée en 2024 selon le décompte du bailleur.

C’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail étaient réunies.

M. [S] a déposé un dossier de surendettement le 3 avril 2024 et donc après l’ordonnance entreprise.

La commission de surendettement l’a informé le 20 août 2024 de ce que les mesures d’effacement total décidées par la commission étaient définitivement adoptées et entraient en application le 8 juillet 2024.

M. [K] considère que cet effacement des dettes lui est inopposable puisqu’il n’a pas été avisé de la procédure.

Il apparaît à la lecture du tableau annexé au courrier du 20 août 2024 que la dette locative est effectivement mentionnée sous un intitulé « Perfia » qui est le gestionnaire du bien de M. [K]. Interrogé sur ce point, le gestionnaire a indiqué par courriel du 31 octobre 2024 qu’il n’avait pas reçu de courriers relatifs au surendettement.

M. [K], représenté par son conseil, avait écrit à la commission de surendettement le 28 juin 2024 pour lui faire part de certains éléments tenant à son locataire et à sa qualité de bailleur privé.

La bonne réception de ce courrier recommandé n’est pas justifiée. Il n’en demeure pas moins que si la commission de surendettement l’a effectivement reçu, elle a maintenu sa décision de rétablissement personnel.

Or, M. [K], alors qu’il en a désormais connaissance, ne justifie d’aucune procédure pendante afin de contestation de ces mesures.

Il en résulte qu’elles lui sont nécessairement opposables.

Compte tenu de l’effacement de la dette locative, M. [S] n’est redevable que des indemnités d’occupation dues postérieurement à la décision de la commission, soit les mensualités de juillet à novembre 2024.

M. [K] réclame pour cette période la somme de 5.215,61 euros. Cependant, le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due à la somme de 1.013,18 euros correspondant au dernier loyer charges incluses. M. [K] demande d’ailleurs la confirmation de la décision s’agissant de l’indemnité d’occupation. Il en résulte que M. [S] est redevable de la somme de 5.065, 90 euros (1.013,18 euros X 5) au titre des indemnités d’occupation de juillet à novembre 2024.

Le débat sur l’absence de régularisation des charges est désormais vain : il concerne des périodes pour lesquelles les dettes ont été effacées. Le premier juge n’a pas précisé le caractère provisionnel des sommes allouées ; cependant compte tenu des pouvoirs qu’il tient de l’article 835 du code de procédure civile, les condamnations prononcées par le juge des référés sont nécessairement à titre de provision.

Compte tenu de l’évolution du litige, la cour infirmera l’ordonnance entreprise s’agissant de la condamnation provisionnelle. M. [S] sera condamné à payer à titre de provision la somme de 5.065,90 euros correspondant aux indemnités d’occupation de juillet à novembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

« (') VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet » [caractères gras et soulignés de la cour].

En l’espèce, les causes du commandement de payer en date du 27 février 2023 n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que le contrat de location s’est trouvé de plein droit résilié le 28 avril 2023.

M. [S] a déposé son dossier auprès de la commission de surendettement le 3 avril 2024, à une date où les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis depuis près d’un an. Les mesures d’effacement total des dettes de M. [S] sont entrées en application le 8 juillet 2024. Cette décision est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par exception au V. de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui laisse le juge décider s’il y a lieu de faire bénéficier le locataire de délais de paiement et de suspendre ou non les effets de la clause résolutoire, le VIII de cet article impose au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, une suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission ou du jugement.

M. [S] fait valoir qu’il a payé l’échéance courante par un virement bancaire du 27 novembre 2024.

Il ne produit qu’une copie écran de son téléphone portable qui fait état d’un virement de 1.036 euros au bénéfice de RCA Gestion Perfia.

Cette pièce ne fait pas la preuve de ce que ce virement a été effectivement exécuté et ce, avec succès, comme pourrait l’attester un relevé bancaire ou une confirmation de l’établissement bancaire. La cour observe que la mention « Editer » portée à côté du montant, qui induit une possibilité de modification, plaide d’ailleurs davantage pour un projet de virement que pour un virement réalisé avec succès.

Dans une note en délibéré autorisée compte tenu du versement allégué juste avant la clôture, M. [K] a adressé un message de son gestionnaire qui confirme qu’aucun virement n’est en réalité intervenu – le dernier versement est daté de mai 2024.

La condition de la reprise des loyers n’étant pas remplie, il en résulte qu’aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut intervenir sur le fondement des dispositions de l’article 24- VIII.

En outre, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers et compte tenu de la situation irrémédiablement compromise de M. [S] qui a justifié la mesure de rétablissement, la demande de délais n’entre pas davantage dans les prévisions de l’article 24- V en ce que M. [S] n’apparaît pas en mesure d’apurer un quelconque arriéré ni même de s’acquitter des échéances courantes. S’agissant de la situation du créancier, il sera relevé qu’il s’agit d’un bailleur privé qui fait état notamment de ce que l’achat du bien litigieux a été financé au moyen d’un prêt. L’absence de tout règlement de son locataire, de même que l’effacement de l’essentiel de sa créance locative, le place nécessairement dans une situation très difficile dont il convient aussi de tenir compte.

La demande de délais sera rejetée.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a constaté les effets de la clause résolutoire au 28 avril 2023, ordonné l’expulsion avec toutes conséquences de droit et fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.013,18 euros avec cette précision que cette condamnation est nécessairement provisionnelle, comme relevé précédemment, s’agissant d’une ordonnance de référé.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

M. [S] réclame la somme de 6.840 euros (30% X 950 euros, montant du loyer X 24 mois) au titre d’un préjudice de jouissance qu’il entend voir compenser avec la dette de loyer.

Il fait valoir qu’il n’a plus de chauffage alors qu’il a un enfant en bas âge, que le logement est particulièrement humide avec des moisissures et que, par ailleurs, son badge ne fonctionne pas.

Pour démontrer ces désordres, M. [S] verse, en pièce 13, la copie d’un SMS sans que le destinataire ne soit mentionné. Il est fait état de la nécessité d’une intervention urgente pour le chauffage et les clés du parking. Le message est daté du 13 décembre 2022.

M. [S] produit par ailleurs un courriel de l’agence Foncia en date du 28 décembre 2021 (sa pièce 14) qui demande la transmission du courriel au propriétaire de M. [S] pour que ce dernier puisse faire une demande écrite pour un badge d’entrée.

L’absence de tout chauffage et l’humidité alléguée de l’appartement ne sont étayées par aucun autre élément susceptible d’en démontrer la réalité et l’ampleur avec l’évidence requise en référé. La production d’un seul message émanant du locataire lui-même ne saurait démontrer l’existence d’un préjudice certain constituant une créance non sérieusement contestable susceptible de se compenser avec la créance quant à elle certaine du bailleur au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par ailleurs, la preuve que le propriétaire ait fait preuve d’une inertie n’est pas davantage rapportée par le seul courriel du 28 décembre 2022, adressé à la société Foncia, afin que soit dépêché un chauffagiste et qu’un second badge soit transmis à son locataire.

Par conséquent, M. [S] sera débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer la décision entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, M. [S] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare M. [S] recevable en son appel ;

Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision ;

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [S] à payer à M. [K] à titre provisionnel la somme de 5.065,90 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période de juillet à novembre 2024, compte tenu de l’effacement de la dette locative pour la période antérieure, outre les indemnités d’occupation provisionnelles mensuelles de 1.013,18 euros, jusqu’à libération complète des lieux dans les conditions précisées par l’ordonnance entreprise ;

Rejette la demande de M. [S] au titre du trouble de jouissance ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais ;

Condamne M. [S] à payer à M. [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE