COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2025

N° RG 24/00285 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WJCW

AFFAIRE :

[O] [M] épouse [W]

C/

S.A. OPERATION NATIONALE DE VENTE venant aux droits et obligations de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-23-393

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 11.03.25

à :

M^e Séverine CEPRIKA

M^e Patricia ROTKOPF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [O] [M] épouse [W]

née le 17 décembre 1948 à [Localité 4] (NIGER)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Plaidant : M^e Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

****************

INTIMEE

S.A. OPERATION NATIONALE DE VENTE venant aux droits et obligations de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 janvier 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1982, ayant pris effet le lendemain, la société d’HLM Le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, aux droits de laquelle est ensuite venue la société d’HLM Immobilière 3F, a donné à bail à Mme [O] [W], pour une durée initiale de trois mois tacitement renouvelable, un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 5], ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 139) situé même adresse, moyennant un loyer mensuel de 964,66 francs, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 928 francs.

Des loyers étant restés impayés, la société Immobilière 3F a adressé à Mme [W] deux mises en demeure de payer successives, la première le 16 juillet 2022 et la seconde le 17 août courant.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer les loyers, visant la somme en principal de 2 145,56 euros, arrêtée au 11 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

Les causes du commandement n’ayant pas été acquittées, la société l’Opérateur National de Vente, venant aux droits de la société Immobilière 3F, a fait assigner Mme [W], par acte de commissaire de justice délivré le 30 mars 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2 673,62 euros, arrêtée au 28 février 2023, terme de ce mois inclus,

— constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— débouté Mme [W] de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer délivré le 12 janvier 2023,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 1982 entre la société d’HLM le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, aux droits de laquelle est venue la société d’HLM Immobilière 3F, désormais mandataire de la société Opérateur National de Vente, propriétaire des lieux, et Mme [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 139) sis à la même adresse, se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2023 à minuit,

— dit, le bail étant résilié de plein droit, que Mme [W] devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par la défenderesse,

— condamné Mme [W] à verser à la société Opérateur National de Vente la somme de 5 815,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 11 septembre 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 12 janvier 2023 sur la somme de 2 145,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné Mme [W] à verser à la société Opérateur National de Vente une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— débouté la société Opérateur National de Vente de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 et celui de l’assignation,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 9 janvier 2024, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2024, Mme [W], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en date du 13 novembre 2023 en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer à elle délivré le 12 janvier 2023,

— constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 1982 situé à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°139) sis même adresse, se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2023 à minuit,

— dit, le bail étant résilié de plein droit, qu’elle devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— lui a ordonné en conséquence de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble au frais avancés par la elle,

— l’a condamnée à verser à la société Opérateur National de Vente la somme de 5 815,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 11 septembre 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 12 janvier 2023 sur la somme de 2.145,56 euros à compter de l’assignation pour le surplus,

— l’a condamnée à verser à la S.A Opérateur National de Vente une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— a débouté la société Opérateur National de Vente de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 et celui de l’assignation,

— a rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2023,

A titre principal,

— débouter la société Opérateur National de Vente de sa demande en acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— débouter la société Opérateur National de Vente de sa demande en résolution judiciaire,

A titre reconventionnel,

— condamner l’Opérateur national de Vente à lui rembourser la somme de 9 495,96 euros au titre des provisions sur charges des années 2021, 2022 et 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

— l’autoriser à se libérer de la dette en 35 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité soldant la dette,

En tout état de cause,

— condamner la société Opérateur National de Vente à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 novembre 2024, la société l’Opérateur National de Vente, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande de délais de paiement,

Et statuant à nouveau,

— actualiser la créance locative et condamner Mme [W] à payer la somme de 7 610,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2024 et incluant l’échéance d’octobre 2024,

— autoriser Mme [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— condamner Mme [W] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [W] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts de Seine.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité de l’action de la société Opérateur National de Vente a été vérifiée par le premier juge et que ce point ne fait l’objet d’aucune contestation.

Sur la nullité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a rejeté la demande de Mme [W] visant à voir déclarer nul le commandement de payer, au visa des articles 649, 112 et 114 du code de procédure civile, aux motifs que :

— postérieurement au transfert de propriété du bien objet du bail, intervenu le 29 décembre 2020 au profit de la société Opérateur National de Vente, l’ensemble des documents rédigés à destination de Mme [W] ou de la CAF mentionnait la nouvelle qualité de la société Immobilière 3F, à savoir celle de mandataire de la société Opérateur National de Vente,

— par suite, il ne pouvait être discuté de la régularité du commandement de payer, la société Immobilière 3F ayant pleinement qualité pour le délivrer en tant que mandataire de la société Opérateur National de Vente quand bien même cette mention n’était pas rapportée sur ce document,

— au demeurant, cet acte avait été précédé de deux mises en demeure sur lesquelles figuraient la qualité de la demanderesse tout comme sur l’avis d’échéance joint,

— à aucun moment, la locataire n’avait émis de remarque ou s’était adressée à la société Immobilière 3F pour remettre en cause sa qualité, étant ajouté qu’elle ne justifiait en outre d’aucun grief qui en aurait découlé.

Mme [W] fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de cette demande en faisant valoir que le commandement de payer a été délivré au nom de la société Immobilière 3F qui n’était plus propriétaire du bien objet du bail et qu’elle n’avait donc plus la capacité à se prévaloir de la qualité de bailleresse. Elle soutient que le commandement de payer ne précise nullement que la société Immobilière 3F agissait pour le compte de la société Opérateur National de Vente, de sorte qu’il est entaché d’une irrégularité de fond en application de l’article 117 du code de procédure civile. Elle ajoute qu’aucun mandat n’a été communiqué et qu’en tout état de cause, nonobstant un mandat, un commandement de payer doit être délivré au nom du bailleur.

Elle indique que si la cour devait considérer qu’il s’agissait d’un vice de forme, l’existence d’un grief est établi, le commandement de payer ayant été délivré au nom de son précédent bailleur, ce qui a nécessairement causé une confusion dans son esprit en ce qu’elle n’a pas pris la mesure de l’acte et n’a donc pu faire les démarches nécessaires.

La société Opérateur National de Vente, qui poursuit la confirmation de ce chef du jugement, soutient que le commandement de payer n’est entaché d’aucune irrégularité de nature à entraîner sa nullité eu égard au lien de droit qui existe entre elle et la société Immobilière 3F, laquelle est en effet son mandataire, ce que Mme [W] n’ignorait pas au vu des avis d’échéance et des mises en demeure lui ayant été adressés.

En outre, elle ajoute que quand bien même ce commandement serait entaché d’une irrégularité, celle-ci n’a causé à Mme [W] aucun grief, de sorte qu’il ne serait être frappé de nullité comme l’a justement relevé le premier juge.

Sur ce,

L’article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En l’espèce, la société Opérateur National de Vente est devenue propriétaire du bien immobilier donné à bail le 29 décembre 2020 selon l’attestation notariée versée aux débats.

Or, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail litigieux a été délivré au nom de 'la SA Immobilière 3F venant aux droits du Foyer du Fonctionnaire et de la Famille'. Il ne ressort donc pas de cet acte que la société Immobilière 3F aurait agi en qualité de mandataire de la société Opérateur National de Vente, étant au surplus ajouté qu’il n’est nullement justifié de cette qualité, aucun contrat de mandat n’étant versé aux débats.

Il apparaît ainsi que ce commandement de payer a été délivré au nom d’une société qui n’était plus propriétaire du bien et qui ne pouvait donc plus se prévaloir de sa qualité de bailleresse, de sorte que ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond insusceptible de régularisation, le fait que la locataire ait pu par ailleurs connaître la qualité de mandataire de la société Immobilière 3F au vu des mentions figurant sur les avis d’échéance ou les courriers de mise en demeure étant indifférent.

Cet acte de procédure est donc atteint d’une nullité de fond qui ne nécessite pas la démonstration d’un grief pour être prononcée, et non une nullité de forme comme l’a retenu à tort le premier juge.

Il convient donc de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 et par voie de conséquence, de débouter la société Opérateur National de Vente de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement déféré mérite donc infirmation de ces chefs.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans le corps de ses conclusions, la société Opérateur National de Vente demande à la cour, à titre subsidiaire, si elle venait à réformer le chef du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Cependant, force est de constater que la bailleresse ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, de sorte qu’il ne sera pas statué sur cette demande.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [W] et l’a condamnée à verser à la société Opérateur National de Vente une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la dette locative

* Sur le montant des loyers et charges

La société Opérateur National de Vente demande que la dette locative soit actualisée à la somme de 7 610,43 euros arrêtée au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus et que Mme [W] soit condamnée au paiement de cette somme.

Elle fait valoir, en réponse aux contestations de la locataire quant au montant de la dette, qu’elle lui délivre régulièrement des avis d’échéance précis, qu’elle produit un décompte détaillé de la dette ainsi que les décomptes individuels de charges pour les trois dernières années, ce qui confirme que l’appelante conteste le quantum de la dette pour la première fois en cause d’appel uniquement pour détourner l’attention de la cour sur ses manquements répétés à son obligation de payer le loyer.

Elle affirme avoir facturé à Mme [W] un surloyer non pas à tort mais du fait qu’elle avait tardé à lui retourner le questionnaire SLS conformément à ses obligations légales et non pour l’évincer du logement comme elle le soutient, ajoutant qu’elle l’a déduit de la dette après réception du questionnaire.

Mme [W] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il est impossible de s’assurer du montant de la dette dès lors que la bailleresse ne produit pas un décompte des sommes demandées poste par poste avec le détail précis du loyer et des provisions sur charges alors que les montants mensuels appelés ne sont pas identiques et sont donc inexplicables, ajoutant qu’elle se voit désormais appliquer un surloyer alors qu’elle a transmis les documents demandés à sa bailleresse. Elle indique également avoir effectué des règlements omis par cette dernière dans son décompte et qu’il convient de prendre en compte, de sorte que la bailleresse ne pourrait au mieux solliciter qu’une somme de 6 135,14 euros.

Sur ce,

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

En l’espèce, la société Opérateur National de Vente produit un décompte locatif (pièces 15 et 17), comprenant le détail de chaque somme réclamée à la locataire contrairement à ce qu’elle soutient, étant ajouté qu’elle produit elle-même les avis d’échéance détaillés, de sorte que Mme [W] a bien eu connaissance des sommes facturées et notamment pour les mois d’août, novembre 2021, avril, juillet, novembre 2022 et janvier et mars 2023, sans qu’elle explicite à la cour en quoi ces sommes auraient été facturées à tort.

Par ailleurs, il convient de relever que les surloyers imputés en janvier et février 2024 à hauteur de 3 052,27 euros chacun ont bien été déduits le 31 mars 2024.

* Sur les régularisations de charges

Mme [W] demande à la cour de condamner la société Opérateur National de Vente à lui rembourser la somme de 9 495,96 euros au titre des provisions sur charges des années 2021, 2022 et 2023 qu’elle a versées en faisant valoir que la bailleresse ne produit pas un récapitulatif précis des régularisations de charges des trois dernières années.

La société Opérateur National de Vente soutient que cette demande est irrecevable en ce qu’elle a été formée pour la première fois en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile. Sur le fond, elle fait valoir que cette demande n’est fondée sur aucun moyen de fait ou de droit, Mme [W] étant taiseuse sur les raisons qui justifieraient ces remboursements, ajoutant qu’elle a bien procédé aux régularisations de charges.

Sur ce,

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Il résulte des articles 64 et 70 du même code que constitue une demande reconventionnelle celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire et qu’elle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande de Mme [W] visant à obtenir le remboursement des provisions sur charges appelées en 2020, 2021 et 2022 doit s’analyser en une demande reconventionnelle puisqu’elle se rattache par un lien suffisant à la demande en paiement des loyers et charges impayés présentée par la bailleresse en première instance. Elle est donc recevable quand bien même elle n’a été formée pour la première fois qu’en cause d’appel.

Sur le fond, contrairement à ce que soutient Mme [W], la société Opérateur National de Vente verse aux débats les décomptes individuels de charges la concernant pour les années 2020, 2021 et 2022 (pièce 16) faisant apparaître une régularisation en faveur de la locataire et que ces sommes qui ont été imputées au crédit de son compte ainsi qu’il en résulte du décompte locatif (pièce 15 et 17 de l’intimée) et des avis d’échéances produits par l’appelante (pièce 24).

Faute pour Mme [W] de faire valoir d’autres moyens au soutien de sa demande en restitution des provisions sur charges versées durant ces années, la cour ne peut que la débouter de cette demande.

* sur le montant des sommes dues

Mme [W] est donc redevable de la somme de 7 610,43 euros arrêtée au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, ainsi qu’il en résulte du décompte locatif produit, cette somme incluant le rappel d’APL d’un montant de 4 071,73 euros imputé au crédit le 20 novembre 2024.

Mme [W] produit deux attestations de virement instantané en date des 9 septembre et 10 octobre 2024 d’un montant respectif de 712,62 euros et 762,67 euros émanant de M. [Z] [M] au profit de '3F [O]' avec mention du numéro de compte à créditer. Cependant, aucun élément ne permet d’attribuer ce numéro de compte à la société Opérateur National de Vente.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [W] à payer à la société Opérateur National de Vente la somme de 7 610,43 euros arrêtée au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, en deniers ou quittance pour tenir compte d’éventuels règlements intervenus à cette date et qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 2 145,56 euros, du 30 mars 2023, date de l’assignation, sur la somme de 528,06 euros et du 21 novembre 2024, date des conclusions de l’intimée, pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Les parties demandent toutes deux l’infirmation du chef du jugement ayant débouté Mme [W] de sa demande de délais de paiement.

Mme [W] sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois en faisant valoir qu’elle a toujours respecté ses obligations alors qu’elle réside dans les lieux depuis 40 ans; qu’elle a tenté d’apurer sa dette et qu’elle héberge son frère qui rencontre des problèmes de santé comme elle-même.

La société Opérateur National de Vente est d’accord pour que Mme [W] soit autorisée à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 euros et une 24ème mensualité soldant la dette, précisant ne pas être opposée à ce que ces délais soient suspensifs de la clause résolutoire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte du décompte locatif que Mme [W] règle irrégulièrement le loyer et que la dette s’élève à ce jour à la somme de 7 610,43 euros malgré un rappel d’allocations logements important de 4 071,73 euros. Elle ne justifie pas avoir commencé à apurer sa dette.

Cependant, la cour se doit de tenir compte de l’accord de la bailleresse pour l’octroi de délais de paiement qu’elle limite cependant à une durée de 24 mois. En conséquence, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [W], à raison de mensualités de 150 euros pendant 23 mois, la 24ème mensualité devant solder la dette et dans les conditions prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [W], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui ne comprendront pas les frais relatifs au commandement de payer et à la procédure d’expulsion qui resteront à la charge de la société Opérateur National de Vente, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant en conséquence partiellement infirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement des frais irrépétibles, de sorte que la société Opérateur National de Vente est déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf à seulement l’émender sur le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer délivré le 12 janvier 2023 par la société Immobilière 3F à Mme [O] [W] ;

Déboute la société Opérateur National de Vente de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 14 décembre 1982 et de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnités d’occupation) ;

Condamne Mme [O] [W] à payer à la société Opérateur National de Vente la somme de 7 610,43 euros arrêtée au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 2 145,56 euros, du 30 mars 2023 sur la somme de 528,06 euros et du 21 novembre 2024 pour le surplus;

Autorise Mme [O] [W] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 150 euros chacune, et une 24ème mensualité correspondant au solde du principal et des intérêts restant dus à cette date;

Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt et les suivantes le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, après une mise en demeure restée infructueuse de régulariser l’arriéré dans un délai de 15 jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de Mme [W] en remboursement des provisions sur charges;

Déboute Mme [W] de sa demande en remboursement des provisions sur charges des années 2020, 2021 et 2022 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [O] [W] à payer aux dépens de première instance et d’appel qui ne comprendront pas les frais relatifs au commandement de payer et à la procédure d’expulsion qui resteront à la charge de la société Opérateur National de Vente.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Le Président,