Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 30 janvier 2025, n° 24/03417

CA Versailles
Infirmation partielle 30 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Absence de contestation sérieuse sur la résiliation du bail
La cour a confirmé que la résiliation du bail était effective, car la société IMT Assurances n'a pas contesté le non-paiement des loyers dans le délai prévu.
Rejeté
Demande de paiement des arriérés locatifs
La cour a jugé que les demandes de paiement excédaient les pouvoirs du juge des référés, car elles ne portaient pas sur des créances non sérieusement contestables.
Rejeté
Demande de paiement d'indemnités d'occupation
La cour a estimé qu'il existait une contestation sérieuse sur le montant des indemnités d'occupation, rendant la demande irrecevable en référé.
Rejeté
Demande de dommages-intérêts pour préjudice moral
La cour a jugé que le juge des référés n'était pas compétent pour se prononcer sur un préjudice moral.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 30 janv. 2025, n° 24/03417
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/03417
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel RONZEAUElisabeth DIRIL
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. IMT ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/03417 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSAG

AFFAIRE :

S.A.S. IMT ASSURANCES

[Z] [P]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° RG : 24/00197

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.01.2025

à :

M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE (9)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. IMT ASSURANCES

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240397

Plaidant : M^e Elisabeth DIRIL

APPELANTE

****************

Monsieur [Z] [P]

né le 25 Juillet 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 232939

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 juin 2022, M. [Z] [P] a donné à bail commercial à la S.A.S. IMT Assurances des locaux commerciaux situés au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 1]), pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 17 160 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte en date du 25 octobre 2023, M. [P] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société IMT Assurances, portant sur la somme totale de 1 625 euros.

Par acte du 21 février 2024, M. [P] a fait assigner en référé la société IMT Assurances aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire sous astreinte, sa condamnation au paiement de la somme de 1 625 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 23 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 juin 2022 et la résiliation de ce bail en date du 26 novembre 2023,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] [Localité 8] (Val d’Oise) dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société IMT Assurances et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire dont le montant sera fixée à la somme de 50 euros jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, et pendant un délai de 30 jours

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société IMT Assurances à M. [P], à compter du 3 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société IMT Assurances au paiement de cette indemnité

— condamné la société IMT Assurances à payer à M. [P] la somme provisionnelle de 1 625 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 3 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 comprise, avec intérêts de retard aux taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société IMT Assurances à payer à M. [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— condamné la société IMT Assurances au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2024, la société IMT Assurances a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société IMT Assurances demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1219, 1353, 1709 du code civil, 1134, 1162, 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil, L. 145-15, L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, de :

'- recevoir la société IMT Assurances en son appel.

— infirmer l’ordonnance du 23 avril 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a :

«- assortissons l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 50 euros par jour de retard, passé ce délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de 30 jours ;

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société IMT Assurances à M. [Z] [P], à compter du 3 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société IMT Assurances au paiement de cette indemnité ;

— condamnons la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme provisionnelles de 1 625 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 3 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 comprise, avec intérêts de retard aux taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— condamnons la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnons la société IMT Assurances au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation ;».

et statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater qu’il existe des contestations sérieuses concernant les demandes de M. [P] ;

— se déclarer incompétent par suite de l’absence d’urgence et de l’existence de contestations sérieuses s’agissant de l’ensemble des demandes de M. [Z] [P].

— débouter M. [Z] [P] de l’ensemble de ses demandes

à titre subsidiaire,

— accorder à la société IMT Assurances un délai de paiement de 4 mois, en application des dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil applicables en l’espèce, pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir.

— ordonner la compensation à due concurrence entre le montant de la dette éventuelle à laquelle la société IMT Assurances serait condamnée et le montant du dépôt de garantie.

— condamner M. [P] au paiement du différentiel entre la dette éventuelle à laquelle la société IMT Assurances serait condamnée et le montant du dépôt de garantie.

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] [P] à payer à la société IMT Assurances la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [Z] [P] aux entiers dépens.'

La société IMT expose que, compte tenu de la restitution des locaux, ses demandes ne portent plus sur la suspension de la clause résolutoire.

Elle conteste l’existence d’une dette locative de 4.938,87 euros, affirme que les décomptes ne sont pas clairs et doivent conduire la cour à se déclarer incompétente, précisant solliciter subsidiairement des délais de paiement pour l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024 après compensation avec le montant du dépôt de garantie resté entre les mains du bailleur.

Elle indique que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile et L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

'- juger que la société IMT Assurances est mal fondée en son appel, celui-ci étant devenu sans objet compte tenu de la remise des clefs à son initiative fixée initialement au 5 décembre 2024, reportée et réalisée le 10 décembre 2024,

— confirmer l’ordonnance du 23 avril 2024 du Juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions.

en conséquence,

— débouter la société IMT Assurances de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

y ajoutant,

— condamner la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme de 4 938, 87 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues, outre 578 euros au titre des frais de procédure de première instance demeurant impayés à ce jour,

— condamner la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier eu égard au comportement adopté par l’appelante.

— condamner la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles dans l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— condamner la société IMT Assurances aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 25 octobre 2023 ainsi que l’ensemble des dépens de la présente instance, les frais d’exécution forcée éventuels.'

M. [P] indique que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 10 décembre 2024 et en déduit que l’appel de la société IMT est devenu sans objet, l’ordonnance querellée devant donc selon lui être intégralement confirmée.

Il expose que les locaux ont été restitués sales et en mauvais état.

Réfutant toute contestation sérieuse, M. [P] indique avoir régularisé les charges et être de bonne foi. Il expose que la société IMT a frauduleusement conclu une cession du bail en imitant sa signature.

Il expose avoir établi un décompte locatif postérieur au départ de sa locataire laissant apparaître un solde débiteur de 4 938, 87 euros. Il refuse l’octroi de tout délai de paiement au regard de la mauvaise foi de l’appelante et sollicite l’octroi de dommages-intérêts pour son préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2024.

Par message RPVA du 16 décembre 2024, il a été demandé aux parties de s’expliquer sur la recevabilité des demandes en paiement formées de M. [P] qui ne sont pas formulées à titre provisionnel.

Par note en délibéré du 17 décembre 2024, le conseil de M. [P] indique notamment :

'Dès lors, Monsieur [P] maintient ses demandes de voir condamner la société IMT ASSURANCES à lui verser, à titre provisionnel la somme de 4.938,87 € au titre des indemnités d’occupation restant dues outre 578 € au titre des frais de procédure de première instance demeurés impayés à ce jour.

De même, Monsieur [P] sollicite le versement de la somme de 3.000 € à titre provisionnel à titre de préjudice moral subi et la condamnation à 6.000 € au titre des frais irrépétibles dans la plus

grande application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes en paiement de M. [P]

A titre liminaire, il convient de dire que M. [P] ne peut modifier le dispositif de ses conclusions par note en délibéré, l’ordonnance de clôture n’ayant pas été révoquée et l’article 954 du code de procédure civile disposant que 'la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.'

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ses dernières conclusions, M. [P] demande à la cour de :

— condamner la société IMT Assurances à payer à M. [Z] [P] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier eu égard au comportement adopté par l’appelante.

L’intimé sollicite donc le paiement de ses créances, et non d’une provision à valoir sur le règlement de celles-ci, de sorte que ses demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, et de la cour à sa suite, tels que définis par l’article 835 susvisé Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle des commandements n’est invoquée.

En l’espèce, l’appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, avant d’ailleurs quitté le local.

Il est ainsi acquis que le bail s’est retrouvé résilié à compter du 25 novembre 2023 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Il sera cependant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers compte tenu du départ de la locataire en cours de procédure d’appel.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile déjà rappelé impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

M. [P] demande la confirmation de la décision querellée ayant condamné la société IMT Assurances à lui verser 'la somme provisionnelle de 1 625 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 3 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 comprise, avec intérêts de retard aux taux légal à compter de la signification de l’ordonnance'.

Il est très clairement établi que la somme de 4938 euros (correspondant à la dette définitive arrêtée au départ de la locataire en décembre 2024) a vocation à se substituer à celle de 1625 euros (correspondant à la dette arrêtée au 3 février 2024) et la condamnation provisionnelle prononcée ne saurait être confirmée.

En tout état de cause, le bailleur a reçu lors de l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 4 290 euros et il existe une contestation sérieuse quant à la compensation qui pourrait être opérée entre la créance de M. [P] et la restitution de cette somme.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société IMT Assurances à verser à M. [P] la somme provisionnelle de 1625 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale seront également confirmées, étant précisé que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société IMT Assurances ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra supporter les dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à référé sur les deux demandes en paiement formées par M. [P] qui ne sont pas formulées à titre provisionnel ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la société IMT Assurances à verser à M. [P] la somme provisionnelle de 1625 euros au titre de la dette locative au 3 février 2024, et ordonné l’expulsion de la locataire ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et relatives aux meubles ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif au 3 février 2024 ;

Dit que la société IMT Assurances supportera les dépens d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président