COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74Z

Chambre civile 1-1

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 20/06191

N° Portalis DBV3-V-B7E-UGMR

AFFAIRE :

[Z], [KI] [C]

…

C/

[GL], [EL] [OI] épouse [BL]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 15/13734

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e DUMEAU

— M^e BORLIEU

— M^e VOITELLIER

— M^e GOMES x2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z], [KI] [C]

né le 30 Octobre 1959 à [Localité 63]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

Madame [E] [TF] épouse [C]

née le 28 Février 1957 à [Localité 54]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

représentés par M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

M^e Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2028

APPELANTS et intimes dans le RG 21/00028

****************

Monsieur [K] [R]

né le 24 Juin 1952 à [Localité 65]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

Madame [A] [Y] épouse [R]

née le 28 Octobre 1953 à [Localité 46]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

représentés par M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 021415

M^e Caroline VAUBAILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0811

INTIMES et appelants dans le RG21/00028

****************

Madame [GL], [EL] [OI] épouse [BL]

née le 03 Février 1952 à [Localité 57]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Adresse 61]

[Localité 44]

Monsieur [J] [BL]

né le 18 Mars 1952 à [Localité 59]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Adresse 61]

[Localité 44]

représentés par M^e Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744

Monsieur [CL], [RF], [W] [N]

né le 04 Octobre 1960 à [Localité 47]

[Adresse 4]

[Localité 40]

Madame [AL] [V] épouse [N]

née le 02 Septembre 1964 à [Localité 56]

[Adresse 4]

[Localité 40]

Syndicat des copropriétaires SDC DU [Adresse 5] Représenté par son syndic bénévole Monsieur [CL] [N]

[Adresse 19]

[Localité 44]

représentés par M^e Florence GOMES de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 314

Monsieur [T] [H]

[Adresse 19]

[Localité 43]

Madame [OF] [II] épouse [H]

[Adresse 19]

[Localité 43]

Monsieur [D] [I]

[Adresse 19]

[Localité 43]

Madame [VF] [I]

[Adresse 19]

[Localité 43]

défaillants

INTIMES

****************

Monsieur [RF], [GI] [XC]

né le 23 Janvier 1986 à [Localité 58]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

Madame [MI] [L]

née le 17 Octobre 1986 à [Localité 64] (ILE MAURICE)

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 44]

représentés par M^e Florence GOMES de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 314

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2025, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats et du prononcé : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

M. et Mme [BL] sont propriétaires, depuis le 30 avril 1982, d’un bien immobilier situé [Adresse 39] à [Localité 48] (Hauts-de-Seine), cadastré section Z numéros [Cadastre 28] et [Cadastre 22], dont l’accès à la voie publique se fait par un sentier non carrossable.

Le 22 septembre 1999, le terrain voisin a été acquis par M. [O], marchand de biens, pour y édifier un ensemble immobilier comprenant un pavillon individuel (lot n° 1) et un pavillon avec deux logements (lot n° 2).

Aux termes d’un acte de vente du 18 février 2000, M. [O] a vendu le lot n° 1 à M. et Mme [R] et le lot n° 2 à M. et Mme [C] et à M. et Mme [N], cet ensemble ayant été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis et un syndicat des copropriétaires a été constitué.

Se plaignant de ne pouvoir accéder à la voie publique avec leur véhicule automobile, M. et Mme [BL], qui souhaitaient pouvoir utiliser la voie carrossable débouchant sur l’arrière de leur parcelle, ont sollicité leurs voisins, M. et Mme [C], afin de bénéficier d’une servitude de passage sur leur propriété pour emprunter cet accès à la voie publique.

Aucun accord amiable n’ayant pu être trouvé, ils les ont fait assigner en référé, le 7 juin 2013, afin d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 8 août 2013, le juge des référés a accueilli cette demande et désigné M. [U] en qualité d’expert judiciaire afin qu’il donne son avis sur l’état d’enclavement de la propriété, sur la mise en place d’une servitude de passage pour assurer sa desserte complète et sur le type de servitude à adopter et pour qu’il fournisse tous les éléments de fait afin de déterminer le montant de l’indemnité compensatrice à verser.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes, par ordonnance du 30 avril 2014, à M. et Mme [R], d’une part, et à M. et Mme [N], d’autre part.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 septembre 2014.

Par acte du 30 octobre 2015, M. et Mme [BL] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. et Mme [C], M. et Mme [R] et M. et Mme [N] aux fins que soit constaté l’état d’enclavement de leur propriété et que leur soit reconnue une servitude de passage sur les propriétés des défendeurs.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 15/13734 et attribuée à la 7ème chambre du tribunal.

Par acte du 7 avril 2017, M. et Mme [BL] ont ensuite fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. et Mme [H], M. et Mme [I] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux fins que soit constaté l’état d’enclavement de leur propriété et que leur soit reconnue une servitude de passage sur les propriétés des défendeurs.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 17/03892 et attribuée à la 8ème chambre du tribunal.

Par ordonnance du 29 novembre 2018, le juge de la mise en état de la 7ème chambre a ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro 17/03892 avec celle enregistrée sous le numéro 15/13734, l’affaire principale.

Par jugement contradictoire rendu le 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

Vu les articles 682, 683, 697 et 698 et du code civil,

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [C], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 50]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2, au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 36] [Localité 48] [Adresse 1]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [N], fonds servant, situé [Adresse 12]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2, au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 38]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [R], fonds servant, situé [Adresse 16]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1, au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 35] à [Adresse 50]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 50]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z n° [Cadastre 26], au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 35] à [Adresse 50]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [I], fonds servant, situé [Adresse 10], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23], au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 37]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], fonds servant situé [Adresse 12]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], représenté par son syndic bénévole, M. [N], au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant situé [Adresse 38]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

— Dit que cette servitude de passage s’exercera sur la place de l’emplacement extérieur, actuellement utilisée par M. et Mme [C] comme place de stationnement, ainsi que sur le passage commun à tous les riverains du [Adresse 5], ci-dessus listés, afin de pouvoir accéder à la [Adresse 60],

— Dit que cette servitude s’exercera au gré de M. et Mme [BL] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l’utiliser pour un passage à pied et en véhicule,

— Rappelé que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

— Condamné M. et Mme [BL] à prendre en charge tous les frais nécessaires à la constitution de cette servitude,

— Dit que les propriétaires du fonds dominant contribueront aux frais d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13],

— Condamné M. et Mme [BL] à régler :

* 4 000 euros à M. et Mme [C],

* 4 000 euros à M. et Mme [N],

* 1 000 euros à M. et Mme [R],

* 1 000 euros à M. et Mme [I],

— Donné acte à M. et Mme [BL] de leur proposition d’indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [H] à hauteur de 1 000 euros,

— Débouté M. et Mme [C] de leur demande d’indemnisation concernant la perte de valeur de leur bien et la place de parking,

— Débouté M. et Mme [R] de leur demande concernant les frais d’entretien liés au passage sur leur propriété ainsi que de leur demande d’indemnisation de la perte de valeur de leur bien,

Vu les articles 515, 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. et Mme [C], M. et Mme [N], M. et Mme [R] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouté toutes les parties de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles,

— Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

M. et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement le 10 décembre 2020 à l’encontre de M. et Mme [BL], M. et Mme [H], M. et Mme [R], M. et Mme [I] M. et Mme [N] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 20/6191).

M. et Mme [R] ont interjeté appel de ce jugement le 4 janvier 2021 à l’encontre de M. et Mme [BL], M. et Mme [C], M. et Mme [N], M. et Mme [I], M. et Mme [H] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/00028).

Par ordonnance rendue le 15 avril 2021, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre 1ère section de la cour d’appel de Versailles a joint, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, les procédures numéros RG 21/00028 et 20/6191 et dit qu’elles seront suivies sous le numéro 20/06191.

Par arrêt mixte rendu par défaut le 21 juin 2022, la cour d’appel de Versailles a :

' CONFIRMÉ le jugement en ce qu’il :

1) ordonne la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL], situé [Adresse 35] à [Localité 48] ([Localité 42], cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22], qui se fera par les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [C], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [N], situé [Adresse 14]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [R], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1,

* M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 52]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z n° [Cadastre 26],

* M. et Mme [I], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23],

* syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20] ;

2) Dit que cette servitude s’exercera au gré de M. et Mme [BL] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l’utiliser pour un passage à pied et en véhicule automobile,

3) Rappelle que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

Avant dire droit sur les autres demandes,

' ORDONNÉ un complément d’expertise et pour ce faire,

Désigné M. [M] [U],

[Adresse 32] à [Localité 45]

Tél : [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 55]

avec pour mission, après avoir entendu les parties, s’être fait communiquer par celles-ci toutes pièces utiles à l’accomplissement de cette mission et s’être rendu sur les lieux situés au [Adresse 34] de :

— Procéder à la matérialisation de la servitude de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL], situé [Adresse 35] à [Adresse 49] ([Adresse 41]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22] qui s’exerce sur les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [C], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [N], situé [Adresse 14]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [R], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1,

* M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 52]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z

n° [Cadastre 26],

* M. et Mme [I], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23],

* syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20],

— Réaliser dès lors un plan qui précisera le tracé de ce passage, son assiette précise, sa superficie, sa délimitation, sa largeur, sa longueur,

— S’adjoindre les services d’un géomètre expert de son choix pour l’établissement de ce plan,

' FIXÉ la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire et du géomètre expert à la somme de 2 000 euros qui devra être versée, à proportion de 50% chacun de cette somme, par M. et Mme [BL], d’une part, et par M. et Mme [C], d’autre part, ou par la partie la plus diligente, à la Régie de la cour d’appel de Versailles le 1er septembre 2022 au plus tard sous peine de caducité de la mesure,

' DIT que l’expert judiciaire devra déposer son rapport avant le 15 janvier 2023,

' DÉSIGNÉ tout magistrat de cette chambre pour assurer le suivi des opérations d’expertise,

' RAPPELÉ que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux dispositions des articles 237 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile,

' RENVOYÉ à l’audience de mise en état du 06 octobre 2022 pour vérifier le paiement de la consignation,

' RÉSERVÉ toutes autres demandes.

Par ordonnance rendue le 3 octobre 2022, M. [MF] a été désigné en qualité d’expert en remplacement de M. [M] [U].

Le rapport d’expertise a été déposé à la cour le 15 janvier 2024.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 25 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Vu le rapport d’expertise déposé par M. [B] [MF],

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 378 du code de procédure civile,

' Les recevoir en leur appel incident et les y déclarer bien fondés, sur l’appel interjeté par les époux [R],

Y faisant droit,

' Réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

' Dire et juger que les époux [BL] ne rapportent pas la preuve d’un enclavement réel de leurs fonds, leur demande de mise en place d’une servitude de passage sur le fonds des époux [C] étant uniquement motivée par un besoin de confort ou de commodité supplémentaire,

' Débouter les époux [BL] de l’intégralité de leurs demandes,

Pour le surplus, si la cour considère que le fonds des époux [BL] est enclavé,

' Condamner solidairement M. et Mme [BL] à leur payer, en raison de la mise en place d’une servitude de passage sur le fonds leur appartenant :

* une somme de 50 000 euros correspondant à la moins-value subie sur leur fonds suite à la vente de leur propriété en raison de la future mise en place de la servitude de passage,

* une somme de 10 000 euros au titre de la perte d’une place parking,

* une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de la création du droit de passage,

' Condamner solidairement M. et Mme [BL] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 21 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [BL], intimés, demandent à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

' Juger que l’emprise de la servitude qui leur est alloué aura comme emprise :

* Sur la parcelle [Cadastre 67], 79m²

* Sur la parcelle [Cadastre 68], 66 m²

* Sur la parcelle Z [Cadastre 27], 12m²

* Sur la parcelle [Cadastre 73], 2m²

* Sur la parcelle [Cadastre 69], 9m²

* Sur la parcelle [Cadastre 72], 115m²

* Sur la parcelle [Cadastre 70], 22m²

* Sur la parcelle [Cadastre 71], 9m²

à ce rapport est annexé un plan précisant le tracé du passage, son assiette, ainsi que sa superficie,

' Juger que la servitude de passage qui leur est octroyée aura le tracé du passage, son assiette et sa superficie fixée conformément au plan annexé au rapport de M. [MF], expert judiciaire,

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué, à titre d’indemnité :

* 4 000 euros à M. et Mme [C],

* 1 000 euros à M. et Mme [R],

* 1 000 euros à M. et Mme [I],

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué une indemnité de 4 000 euros aux époux [N],

' Condamner solidairement les consorts [C], [N] et [R] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise de MM. [MF] et [U].

M. et Mme [R] n’ont pas conclu après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Leurs dernières conclusions ont été notifiées au greffe le 20 septembre 2021.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 20 septembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

Vu les articles 682 et 683 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] en date du 15 septembre 2014,

A titre liminaire

' Les recevoir en leurs appels d’une part, principal et d’autre part, incident, suite à l’appel principal des époux [C] du 9 mars 2021 et à la jonction ordonnée le 15 avril 2021, et à l’appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 53] du 21 juin 2021, et les déclarer bien fondés,

' Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 22 octobre 2020 (7ème chambre pôle civil RG n°15/13734) en ce qu’il :

* a ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [R], fonds servant, situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1, au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant, situé [Adresse 35] à [Adresse 49] [Localité 2], cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

* a ordonné la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], fonds servant situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], représenté par son syndic bénévole, M. [N], au profit de la propriété de M. et Mme [BL], fonds dominant situé [Adresse 38]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22],

* a dit que cette servitude de passage s’exercera sur la place de l’emplacement extérieur, actuellement utilisée par M. et Mme [C] comme place de stationnement, ainsi que sur le passage commun à tous les riverains du [Adresse 5], M. et Mme [C], M. et Mme [N], M. et Mme [R] et M. et Mme [I], afin de pouvoir accéder à la [Adresse 60],

* a dit que cette servitude s’exercera au gré de M. et Mme [BL] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l’utiliser pour un passage à pied et en véhicule,

* a rappelé que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

* a condamné M. et Mme [BL] à prendre en charge tous les frais nécessaires à la constitution de cette servitude,

* a dit que les propriétaires du fonds dominant contribueront aux frais d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15],

* a condamné M. et Mme [BL] à régler 1 000 euros à M. et Mme [R],

* a débouté M. et Mme [R] de leur demande concernant les frais d’entretien liés au passage sur leur propriété ainsi que de leur demande d’indemnisation de la perte de valeur de leur bien,

* a condamné in solidum M. et Mme [C], M. et Mme [N], M. et Mme [R] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

* a autorisé Mme [VC] [S], avocate, qui en a fait la demande, à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision,

* a débouté toutes les parties de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

A titre principal

' Dire et juger que M. et Mme [BL] ne peuvent se prévaloir d’un état d’enclavement de leur propriété situé [Adresse 62] et les débouter de leur demande de constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied ou par tout véhicule de personnes habilitées et propriétaires du fonds dominant (ou par leurs ayants droit), sur les lots du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17]), numérotés n°1 (lot [R]), 2 dit accès A (lot [N]) et 2 dit accès B (lot [C]), cette servitude s’exerçant notamment sur une place d’emplacement extérieure actuellement utilisée par les époux [C] ainsi que sur le passage commun à tous les riverains pour rejoindre le [Adresse 5],

' Débouter M. et Mme [BL] de toutes leurs demandent à leur encontre,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, l’état d’enclavement du fonds des époux [BL] était reconnu, avec octroi d’un droit de passage jugé nécessaire sur le fonds appartenant à la copropriété du [Adresse 18], et sur la propriété propre des époux [R], cadastrée section Z n°[Cadastre 27] (ex-parcelle section Z n°[Cadastre 24]),

' Condamner les époux [BL] à supporter à leur charge exclusive les dépenses d’aménagement, puis toutes les dépenses d’entretien du passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], et sur la propriété propre des époux [R], cadastrée section Z n°[Cadastre 27] (ex-parcelle section Z n°[Cadastre 24]),

' Condamner les époux [BL] à réparer le préjudice de dévalorisation de leurs biens à hauteur de 10 000 euros et leur préjudice de gêne lié au trouble du voisinage subi pour 15 000 euros,

En tout état de cause

' Débouter plus généralement M. et Mme [BL] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

' Condamner M. et Mme [BL] à leur payer in solidum une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil au titre de la première instance et une somme de 4 500 euros au titre de l’instance d’appel,

' Condamner M. et Mme [BL] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^me Caroline Vaubaillon, avocate à la cour d’appel de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile pour les dépens de première instance, et de M. Thierry Voitelier, avocat à la cour d’appel de Versailles, pour les dépens d’appel.

Par conclusions notifiées au greffe le 21 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

Vu les articles 30 et suivants, 400 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

' Les Recevoir en leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence

' Prendre acte de leur désistement de leur demande d’indemnisation à l’égard des époux [BL] en raison de la perte de leur qualité à agir,

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [BL] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la condamnation in solidum des époux [N], [R] et [C] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

Statuant à nouveau

' Laisser à la charge des époux [BL] les dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

En tout état de cause

' Débouter les époux [BL] de leur demande de condamnation in solidum au titre des dépens, en ce compris les frais d’expertise d’appel, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Les Dispenser de toute participation aux dépens et frais irrépétibles qui pourraient être alloués à une autre partie,

Subsidiairement,

' Répartir les dépens et les frais irrépétibles entre toutes les parties à la procédure d’appel.

Par ordonnance rendue le 15 mai 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a reçu M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L] en leur intervention volontaire, en leur qualité de propriétaires en lieu et place de M. et Mme [N], et réservé les dépens de cet incident.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 21 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. [XC] et Mme [L], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Vu les rapports déposés par MM. [U] et [MF], experts judiciaires,

Vu les articles 537, 554, 905-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

' Les recevoir en leurs demandes, fins et conclusion d’intervenants volontaires et les y déclarer bien fondés,

En conséquence,

' Confirmer le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a accordé une indemnité de 4 000 euros en réparation du préjudice subi par les propriétaires des parcelles Z283 et Z287,

Dès lors,

' Condamner M. et Mme [BL] à leur verser la somme de 4 000 euros,

' Les dispenser de toute participation aux dépens et frais irrépétibles,

' Débouter M. et Mme [BL] de toute demande de condamnation qui pourrait être sollicitée contre eux.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] n’a pas conclu après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Ses dernières conclusions ont été notifiées au greffe le 21 juin 2021.

Par d’uniques conclusions notifiées le 21 juin 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code de procédure civile, de :

— Le recevoir en ses demandes, fins, conclusions et son appel incident et les y déclarer bien fondés,

A titre principal,

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Dire que la propriété de M. et Mme [BL] n’est pas enclavée,

— Débouter M. et Mme [BL] de leur demande de constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de MM. et Mmes [C], [R] et [BL], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], de MM. et Mmes [H] et [I],

— Débouter M. et Mme [BL] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Si l’état d’enclavement de la propriété de M. et Mme [BL] était reconnu et qu’une servitude

réelle et perpétuelle devait être accordée à M. et Mme [BL],

— Réformer la décision du 22 octobre 2020 en ce qu’elle a dit que M. et Mme [BL] contribueront aux seuls frais d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que lui-même,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. et Mme [BL] à supporter à leur charge exclusive toutes les dépenses d’aménagement puis toutes les dépenses d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de leur servitude de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— Condamner M. et Mme [BL] à contribuer aux frais d’entretien et de conservation des ouvrages déjà existants pour l’exercice de la servitude de passage commun dans les mêmes proportions que lui-même,

En tout état de cause,

— Débouter M. et Mme [BL] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. et Mme [N],

— Condamner solidairement M. et Mme [BL] à verser à 'M. et Mme [N]' (sic) une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de l’instance d’appel,

— Laisser à la charge de M. et Mme [BL] les entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— Condamner solidairement M. et Mme [BL] aux entiers (sic) d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par actes d’huissier de justice du 28 janvier 2021, la déclaration d’appel a été signifiée à M. et Mme [H] ainsi qu’à M. et Mme [I], respectivement à personne physique et par avis de passage avec remise à étude.

Par acte d’huissier de justice du 15 mars 2021, les premières conclusions d’appelant ont été signifiées à M. et Mme [H], respectivement à personne physique et par avis de passage avec remise à étude.

M. et Mme [H] ainsi que M. et Mme [I] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 juin 2025.

Par message adressé par le canal du réseau privé virtuel des avocats le 27 novembre 2025, en réponse à la demande du greffe de la chambre, le conseil de M. et Mme [R] a indiqué avoir dégagé sa responsabilité dans ce dossier et qu’il n’était pas en mesure de déposer un dossier de plaidoiries.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire et sur les demandes qui ont déjà été tranchées,

Pour la bonne compréhension du litige que cette cour doit aujourd’hui trancher, il sera rappelé que, par arrêt mixte rendu le 21 juin 2022, il a été définitivement jugé que :

* le jugement déféré est confirmé en ce qu’il ordonne la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL], situé [Adresse 35] à [Localité 51], cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22], qui se fera par les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [C], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [N], situé [Adresse 14]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [R], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1,

* M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 52]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z n° [Cadastre 26],

* M. et Mme [I], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23],

* syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20] ;

2) Dit que cette servitude s’exercera au gré de M. et Mme [BL] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l’utiliser pour un passage à pied et en véhicule automobile,

3) Rappelle que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé.

La cour a en outre désigné un expert aux fins de :

1. Procéder à la matérialisation de cette servitude de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL] situé [Adresse 36] [Localité 48] [Adresse 1]), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22] qui s’exerce sur les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [C], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [N], situé [Adresse 14]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [R], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1,

* M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 52]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z

n° [Cadastre 26],

* M. et Mme [I], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23],

* syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20],

2. Réaliser dès lors un plan qui précisera le tracé de ce passage, son assiette précise, sa superficie, sa délimitation, sa largeur, sa longueur.

Sur les autres demandes, en particulier, d’indemnisation des préjudices allégués, des dépenses d’entretien de cette servitude, la cour a ordonné le sursis à statuer.

Il s’ensuit que les demandes aux fins d’infirmation du jugement sur l’existence d’un enclavement du fonds appartenant à M. et Mme [BL] et sur le rejet de la demande de ces derniers au titre de la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L], venant aux droits de M. et Mme [N], M. et Mme [C], M. et Mme [R], M. et Mme [H], M. et Mme [I], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], sur lesquelles la cour a définitivement statué, seront déclarées irrecevables.

La cour constate en outre que M. et Mme [I] n’ont pas constitué avocat et ne forment donc aucune demande devant cette cour. Cependant, M. et Mme [BL] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il les condamne à leur verser la somme de 1 000 euros. Cette disposition du jugement non querellée sera dès lors confirmée.

La cour observe enfin que M. et Mme [H] n’ont pas constitué avocat et qu’aucune demande n’est soumise à cette cour au titre de la disposition du jugement qui 'donne acte à M. et Mme [BL] de leur proposition d’indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [H] à hauteur de 1 000 euros'. N’étant saisie d’aucune demande sur ce point la cour ne saurait statuer.

A titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose (souligné par cette cour) que 'Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.'

La cour constate et déplore que M. et Mme [BL] ne respectent pas cette exigence, notamment à l’occasion de leur critique des demandes indemnitaires présentées par M. et Mme [C].

Certes, cette exigence n’est assortie d’aucune sanction, mais son non-respect nuit à la finalité poursuivie par la mise en oeuvre d’une telle règle qui consiste à garantir le respect des principes de la contradiction et de la loyauté des débats.

Sur la matérialisation de la servitude de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL] situé [Adresse 39] à [Localité 51], cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22]

Les parties ne critiquent pas le sérieux des opérations d’expertise de M. [MF] et ne proposent pas un autre tracé, une autre assiette, une autre emprise et une autre superficie que celles suggérées par l’expert judiciaire.

Il y a dès lors lieu d’entériner les conclusions de l’expert judiciaire, [F] [MF], tant sur l’emprise de la servitude que sur son tracé, son assiette et sa superficie qui seront spécifiquement explicités au dispositif du présent arrêt. Le plan réalisé par cet expert sera annexé au présent arrêt.

Sur les frais d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de cette servitude de passage et ceux qui existent déjà

Il ressort clairement des productions, en particulier des deux rapports d’expertises judiciaires, qu’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie désormais le fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL].

Les parties qui demandent la condamnation de M. et Mme [BL] à supporter à titre exclusif les frais nécessaires à l’exercice de 'leur servitude de passage’ et dans les mêmes proportions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] au titre des ouvrages déjà existants, ne démontrent pas ce qui justifierait cette distinction et n’apportent aucun élément permettant à la cour d’apprécier non seulement le montant de ces frais et leurs répartitions actuelles, mais aussi la justification de cette distinction, le passage ainsi octroyé étant utilisable pour tous les riverains propriétaires, ce que les experts judiciaires ont constaté en indiquant l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage.

Il s’ensuit que l’ensemble de ces frais sera supporté par les propriétaires du fonds dominant, M. et Mme [BL], d’une part, et des fonds servants, d’autre part, dans les mêmes proportions.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépenses d’aménagement du passage

C’est par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le tribunal a condamné M. et Mme [BL] à supporter, seuls, les dépenses nécessaires à l’aménagement de la servitude de passage au profit de leur fonds.

Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation des préjudices

Les demandes de M. et Mme [C]

M. et Mme [C] poursuivent l’infirmation du jugement qui limite leur indemnisation à la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et qui rejette leurs autres ddes d’indemnisation.

Ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [BL] à leur verser les sommes de :

* 50 000 euros correspondant à la moins-value subie sur leur fonds à la suite de la vente de leur bien immobilier en raison de la mise en place de cette servitude de passage ;

* 10 000 euros au titre de la perte d’une place de parking ;

* 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Ils rappellent que la jurisprudence de la Cour de cassation admet que le dommage indemnisable pour les propriétaires des fonds servant correspond à la fois aux nuisances occasionnées par l’usage de la servitude de passage et à la moins-value du fonds servant occasionné par cette servitude. Ils reconnaissent qu’il n’y a pas à tenir compte de la plus-value dont bénéficiera le fonds dominant à la suite de la constitution à son profit d’une servitude de passage.

Ils critiquent le rapport d’expertise judiciaire qui n’a pas tenu compte de cette moins-value, selon eux, pourtant avérée qui est la conséquence directe de cette constitution de servitude réelle et perpétuelle accordée au fonds de M. et Mme [BL].

Ils versent aux débats le rapport d’expertise amiable réalisée par M. [G] en 2016 de nature à justifier le bien fondé de leur demande d’indemnisation de ce chef.

Ils indiquent avoir adressé un dire à l’expert sur ce point qui figure en page 26 de son rapport.

Pour l’évaluation de leur préjudice, ils font désormais valoir que, pour couper court à tout débat stérile sur l’existence du préjudice qu’ils allèguent, ils produisent de nouvelles pièces (pièces 15 à 23) qui prouvent qu’après avoir mis en vente leur bien immobilier au prix de 875 000 euros soit 848 750 euros net vendeur, ils ont dû baisser le prix à 812 000 euros et ils affirment que cette baisse est justifiée par la perte d’une place de parking extérieur et les contraintes du passage devant chez eux comme le confirme l’agent immobilier, M. [X].

Il s’ensuit, selon eux, que l’indemnisation de leur préjudice à concurrence de 50 000 euros est justifiée.

Ils demandent encore à être indemnisés en raison de la perte de la place de parking faisant suite à la constitution de la servitude de passage au profit du fonds appartenant à M. et Mme [BL].

A cet égard, ils relèvent que l’expert M. [MF] a bien confirmé que cet emplacement leur était propre (page 18 de l’expertise). Ils sollicitent en réparation l’allocation de la somme de 10 000 euros.

Ils soutiennent, sans verser d’éléments de preuve supplémentaires pour en justifier, que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de la perte du calme et de la tranquillité absolue dont ils jouissaient jusque là, résidant en effet en fin de voie, par le tribunal a été sous évaluée et ils sollicitent de cette cour que son montant soit porté à 10 000 euros.

M. et Mme [BL] sollicitent la confirmation du jugement qui les a condamnés à verser la somme de 4 000 euros à M. et Mme [C].

Selon eux, leurs adversaires font dire au courriel de leur agent immobilier (pièce 23 adverse) ce qu’il ne dit pas. En effet, ils prétendent qu’il ressort clairement de ce document que la baisse de prix est surtout liée au fait qu’aucun acheteur ne s’est manifesté durant 8 mois au prix initialement demandé et que la baisse à laquelle ils ont dû consentir s’explique par le mauvais contexte du marché de l’immobilier ; que le propriétaire de la maison voisine a dû également baisser son prix initial de 51 000 euros pour pouvoir vendre alors que le bien avait la même surface que celui de M. et Mme [C], qu’il jouissait de combles aménagés (ce que celui de M. et Mme [C] n’a pas) et d’une place extérieure. En outre, ils observent que l’agent lui-même fait état d’une 'proposition de stratégie’ et nullement d’une réelle évaluation d’un préjudice qui pourrait résulter de la création d’une servitude.

S’agissant de la place de parking perdue, M. et Mme [BL] maintiennent leur position et soutiennent que M. [MF] ne s’est pas montré si affirmatif et a indiqué qu’il revenait à la cour d’apprécier ce point. Ils soutiennent que 'la place de parking’ n’est pas mentionnée comme telle ni comme partie privative dans l’état descriptif de division établi à la suite de la scission de la présente copropriété ; que seul le plan du géomètre indique la présence d’un 'parking’ ce qui a trait à l’usage possible de l’emplacement, mais n’en fait pas pour autant une partie privative de M. et Mme [C]. Ils insistent donc pour solliciter le rejet de cette demande faute pour M. et Mme [C] de justifier qu’ils sont propriétaires privatifs d’un tel emplacement.

Au titre du trouble de jouissance, M. et Mme [BL] soutiennent que l’indemnisation accordée par le tribunal correspond à l’indemnisation de l’entier préjudice subi par M. et Mme [C]. Ils font valoir que leurs adversaires ne démontrent pas l’existence du préjudice allégué à hauteur des sommes réclamées. Ils prétendent avoir mis en place une plate-forme de retournement sur leur terrain si d’aventure il leur était impossible de faire demi-tour. Ils ajoutent que M. et Mme [C] se bornent à affirmer que M. et Mme [BL] feront passer quotidiennement quatre véhicules (deux motos et deux voitures automobiles) sur leur terrain ce qui n’est nullement justifié. Ils indiquent ne posséder qu’un seul véhicule automobile.

En définitive, selon eux, le tribunal a exactement évalué le préjudice de M. et Mme [C] à 4 000 euros.

Appréciation de la cour

* La moins-value alléguée de leur bien immobilier en raison de la mise en place de cette servitude de passage

L’expertise amiable de M. [G] (pièce 12 de M. et Mme [C]) énonce ce qui suit :

* le désenclavement 'automobile’ de la propriété de M. et Mme [BL] entraînerait des conséquences très dévalorisantes pour la copropriété voisine et plus particulièrement pour le lot détenu par M. et Mme [C] ; par contre, la propriété [BL] devenant accessible aux voitures bénéficiera d’une plus value ;

* le jardin d’agrément de la propriété de M. et Mme [BL] ne sera jamais détérioré par un emplacement de stationnement automobile, seul l’arrière du pavillon avec une entrée côté [C] souffrira de ce passage ;

* il est indispensable de recourir à un géomètre afin de fixer les limites et la largeur du passage car sans délimitation précise de celui-ci, à créer, personne ne pourra apprécier les conséquences pour la propriété [C] ; l’expert évoque en effet différentes mesures à prendre pour la réalisation du passage entraînant la suppression d’un voire deux emplacements de parking, une partie de la rampe d’accès au garage supprimée avec pour conséquence d’interdire l’accès ou bien le rendre plus difficile ;

* la perte de tranquillité et le passage de voitures devant les fenêtres alors qu’aujourd’hui personne ne passe, ni piéton, ni voiture ;

* la moins value pour la propriété de M. et Mme [C] est estimée, selon M. [G], à 117 000 euros ; pour parvenir à ce chiffre l’expert s’est référé aux ventes notariales dans la commune et a constaté que la valeur médiane s’élevait à 5 400 euros / m² et la plus haute à 6 300 euros / m² ; il en déduit que 'compte tenu de la situation actuelle et de son environnement, nous retiendrons une valeur (actuelle pour la propriété [C]) : 130 x 6 300 euros = 819 000 euros ; valeur après travaux de passage : 130 x 5 400 euros = 702 000 euros (…) moins value = 117 000 euros’ ;

* l’expert conclut ses opérations en indiquant :

'Sous réserve des plans matérialisant le passage, nous évaluerons l’ensemble du préjudice sans les travaux à un minimum de 120 000 euros pour le lot 2 A et un minimum de 150 000 euros pour l’ensemble de la copropriété.

Remarques : je ne pense pas que l’on puisse réduire la moins value à la perte d’un stationnement et sans mettre en avant la plus value que réalisera la famille [BL] au détriment des voisins.'

Cette expertise n’apparaît pas opérante dès lors le calcul de la moins value est obscur. En effet, les raisons pour lesquelles la propriété [C] doit avant travaux être évaluée à 819 000 euros et après travaux à 702 000 euros ne sont ni explicitées ni documentées.

En outre, l’expert indique lui-même que faute de détermination du tracé exact du passage, l’évaluation proposée est incertaine.

Enfin, il retient que la plus value apportée à la propriété de M. et Mme [BL] est un élément à prendre en considération pour déterminer la moins value alors qu’aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e Civ., 16 avril 1973, pourvoi n° 71-14.703, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 302 P217 ; 3e Civ., 9 février 1994, pourvoi n° 92-11.500, Bulletin 1994 III N° 20) le propriétaire du fonds servant n’a droit qu’à une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner et elle est donc indépendante du profit procuré au fonds enclavé, dominant, ce que M. et Mme [C] admettent du reste.

Le courriel de l’agence immobilière chargée de la vente de la propriété de M. et Mme [C] (pièce 23 des appelants, le gras et le souligné figurent dans le texte même) du 21 mars 2023 indique ce qui suit :

'Je vais essayer d’être le plus clair possible, mais aussi vous apporter le conseil le plus avisé.

Votre maison est en vente depuis Août 2022 soit 8 mois ce qui est largement au dessus des délais moyens pour vendre.

Nous avons réalisé mon confrère et moi même au moins 30 visites ce qui est la aussi largement au dessus des délais moyens pour vendre.

Pour rappel votre voisin vendait sa maison à 900 000 euros (même surface) et il a baissée à 849 000 euros soit 4 000 euros au dessus de vous avec des combles aménagée et une place de parking extérieur (pas de procédure ni de droit de passage à expliquer aux clients).

Je vous propose de vendre avant juin votre maison, car après nous serons répartis pour un an supplémentaire car on le sait bien les maisons (pour familles) se vendent très peu de juillet à janvier.

Ma stratégie est la suivante, me permettre d’afficher votre maison avec 9 000 euros de commissions pour votre prix net vendeur. Vous êtes à 820 000 euros net vendeur actuellement et vous me disiez que les acquéreurs vont négocier de 5% sauf que sur 30 clients aucun ne la fait…

5% = 41 000 euros

Ma stratégie est la suivante 790 000 euros net vendeur + 9000% soit 790 000 euros en prix affiché, je pense vendre votre maison pas en dessous de 780 000 euros soit 50 000 euros de baisse correspondant à la place de parking perdue et les contraintes de passage devant chez vous.

Peut-être j’aurai la bonne surprise d’avoir une offre au prix de 799 000 ou 790 000 euros…

Notre intérêt est commun, je me suis investi sur votre maison, et je souhaite vendre !

Vendez maintenant aux meilleurs prix’ (sic).

Il est également démontré que le bien a été vendu pour un prix net vendeur de 780 000 euros (pièce 22 des appelants).

Il résulte de ces pièces que le prix initial de vente de la maison de M. et Mme [C] était fixé à 820 000 euros. Il apparaît en outre que le marché de la vente des biens immobiliers est mauvais puisque le voisin de M. et Mme [C] a dû baisser le prix de vente de sa maison, d’une superficie équivalente, de 50 000 euros pour vendre alors que celle-ci bénéficiait d’aménagements que la maison des appelants n’a pas (combles aménagés) en jouissant d’une place de parking extérieure.

M. et Mme [C] ne produisent aucun élément permettant à la cour de comprendre pourquoi la maison voisine affichait initialement un prix de 900 000 euros alors que le prix de la leur s’élevait à 820 000 euros. Compte tenu de cette absence d’éléments de preuve, la cour est dans l’incapacité de comprendre si les seuls combles et place de parking extérieure expliquent l’écart de prix à hauteur de 80 000 euros entre les deux propriétés, ou si la propriété voisine comportait d’autres aménagements supplémentaires tels qu’un jardin paysagé, des aménagements intérieurs de plus grande qualité, une cuisine aménagée et équipée…

Cependant, il est clair, compte tenu des productions de M. et Mme [C], que les appelants ont baissé le prix de la leur de 40 000 euros seulement pour vendre au prix de 780 000 euros (le prix de vente d’origine étant fixé à 820 000 euros) alors que leur voisin a dû baisser le prix de vente de sa propriété à concurrence de 50 000 euros.

Il s’ensuit que M. et Mme [C] ne démontrent pas, par ces seules productions, que leur manque à gagner (40 000 euros) est la conséquence directe et exclusive du passage octroyé au fonds de M. et Mme [BL].

La demande de M. et Mme [C] au titre du manque à gagner, injustifiée, sera dès lors rejetée.

* La perte de la place de parking alléguée par M. et Mme [C]

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [BL], il est établi que la place de stationnement présente sur la parcelle cadastrée [Cadastre 66], appartenant à M. et Mme [C], ne constitue pas une partie commune de la copropriété, mais bien une place de stationnement propre à la parcelle [Cadastre 66] à la suite de la scission de la copropriété précédente. A cet égard, la cour fait siennes les énonciations et conclusions de l’expert judiciaire qui le retient en se fondant sur le plan de division et de servitudes réalisé par le cabinet de Quénetain et annexé à l’acte de scission de la copropriété entre [P] et M. et Mme [R] annexés à l’expertise judiciaire.

Il s’ensuit que M. et Mme [C] démontrent par leurs productions que leur fonds a été privé de la jouissance d’un emplacement de parking extérieur, situé dans un environnement urbain, et que ceci est la conséquence directe et exclusive de la servitude de passage accordée au fonds de M. et Mme [BL].

La cour évalue à 10 000 euros le montant de la réparation entière de ce préjudice.

M. et Mme [BL] seront dès lors condamnés à verser cette somme à M. et Mme [C].

* Le préjudice de jouissance

C’est par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le tribunal a évalué ce préjudice à la somme de 4 000 euros (et non pas 3 000 euros, comme M. et Mme [C] le soutiennent). Il sera rappelé qu’ils ne produisent aucun élément de preuve de nature à justifier cette demande. En particulier, la cour observe que l’expertise judiciaire ne précise ni ne confirme qu’une partie de la rampe d’accès au garage de M. et Mme [C] sera supprimée avec pour conséquence d’interdire l’accès ou bien le rendre plus difficile si le tracé proposé est entériné par la cour. M. et Mme [C] n’apportent aucun élément de preuve justifiant le bien fondé de cette affirmation.

Faute de justifier l’existence d’un préjudice de jouissance qui n’aurait pas été évaluée à sa juste valeur par le premier juge, la demande de M. et Mme [C] ne saurait être accueillie à hauteur de leurs espérances.

Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Les demandes de M. et Mme [N] et de M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L]

M. et Mme [N] se désistent de leur demande d’indemnisation en raison de la perte de qualité à agir. Ils précisent en effet avoir vendu leur bien à M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L].

M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L] demandent la confirmation du jugement qui condamne M. et Mme [BL] à verser la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance que, en leur qualité de nouveaux propriétaires du fonds qu’ils ont acheté à M. et Mme [N], ils subissent désormais.

M. et Mme [BL] demandent l’infirmation du jugement qui les condamne à verser 4 000 euros à M. et Mme [N] puisqu’ils ont vendu leur bien.

Ils ne concluent pas sur la demande de M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L].

Appréciation de la cour

Compte tenu de ces éléments, à savoir la vente de leur propriété à M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L], il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il condamne M. et Mme [BL] à verser à M. et Mme [N] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

C’est cependant par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le premier juge a retenu que les propriétaires du fonds, hier [N], aujourd’hui [XC] – [MI] [L], subissent des nuisances en raison du passage de véhicules automobiles supplémentaires devant leur propriété alors qu’auparavant, la voie n’était empruntée que par deux familles, M. et Mme [C] et eux-mêmes.

La somme de 4 000 euros sera de ce fait octroyée à M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L].

M. et Mme [BL] seront dès lors condamnés à verser la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi à M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L].

Les demandes de M. et Mme [R]

Moyens des parties

M. et Mme [R] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette leur demande au titre de la perte de valeur de leur bien et du quantum de leur préjudice de jouissance.

Ils reprochent au premier expert de retenir que l’augmentation du trafic sera limitée consécutivement à la constitution de cette servitude de passage au profit du fonds appartenant à M. et Mme [BL]. Ils ajoutent que ni l’expert ni le tribunal n’ont répondu au sujet du respect des règles du PLU concernant le retournement.

Ils soutiennent, sans produire d’éléments de preuve à l’appui, que la valeur de leur bien sera moindre en raison de cette servitude accordée au fonds de M. et Mme [BL]. Ils réclament la somme de 10 000 euros à ce titre.

Ils maintiennent encore que leur trouble de jouissance a été sous-estimé, invoquent les mêmes éléments que ceux développés devant le tribunal et soutiennent que la somme de 15 000 euros réparerait entièrement leur préjudice.

M. et Mme [BL] demandent la confirmation du jugement qui les condamne à verser la somme de 1 000 euros à M. et Mme [R] en réparation de leur préjudice de jouissance.

Appréciation de la cour

M. et Mme [R] n’apportent aucun élément de preuve au soutien de leur prétention relative à la perte de valeur de leur bien de sorte que leur demande d’indemnisation de ce préjudice, injustifié, ne saurait aboutir. Leur développement sur le non respect des règles du PLU, non explicité, ni documenté, n’est pas de nature à justifier leur demande de ce chef.

Le jugement qui les déboute de cette demande sera confirmé.

S’agissant du trouble de jouissance, c’est à tort que le premier juge a retenu que la parcelle Z [Cadastre 27] leur appartenant n’est pas concernée par le passage sollicité, ce que la seconde expertise contredit. Non seulement il résulte de l’expertise que cette parcelle appartient bien (provient de la division d’une ancienne parcelle Z n° [Cadastre 24] créant ainsi les parcelles Z n° [Cadastre 26] et [Cadastre 27], cette dernière étant attribuée à M. et Mme [R]), mais comme indiqué précédemment elle relève de l’emprise de la servitude (12 m² concernés par le passage accordé au fonds de M. et Mme [BL]).

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il limite le montant des dommages et intérêts de M. et Mme [R] à la somme de 1 000 euros pour être porté à la somme de 4 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt, majoritairement confirmatif, commande la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais relatifs à la seconde expertise, compris dans les dépens d’appel, seront partagés à parts égales entre l’ensemble des parties au présent litige, cette expertise leur ayant toutes bénéficié. Les autres dépens d’appel, y compris celui de l’incident, seront en revanche supportés in solidum par l’ensemble des parties à parts égales sauf M. et Mme [BL] qui ne contribueront pas à la charge de ces dépens.

L’équité ne commande pas d’allouer des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt de défaut, mis à disposition,

Dans les limites de l’appel,

— Prend acte du désistement de M. et Mme [N] de leur demande d’indemnisation à l’égard de M. et Mme [BL]

— Déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [C], de M. et Mme [R] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] en ce qu’ils invitent cette cour à :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

1. Ordonne la constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL], situé [Adresse 35] à [Localité 51], cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22], qui se fera par les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [C], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [N], situé [Adresse 14]) cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 2,

* M. et Mme [R], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20], lot numéro 1,

* M. et Mme [H], fonds servant, situé [Adresse 5] à [Adresse 52]), cadastré section Z n° [Cadastre 31], Z n° [Cadastre 21], Z n° [Cadastre 25] et Z n° [Cadastre 26],

* M. et Mme [I], situé [Adresse 15], cadastré section Z n° [Cadastre 30] et Z n° [Cadastre 23],

* syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], situé [Adresse 14]), cadastré section Z n° [Cadastre 29] et Z n° [Cadastre 20] ;

2. Dit que cette servitude s’exercera au gré de M. et Mme [BL] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l’utiliser pour un passage à pied et en véhicule automobile,

3. Rappelle que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau à,

— Dire que la propriété de M. et Mme [BL] n’est pas enclavée,

— Débouter M. et Mme [BL] de leur demande de constitution d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de MM. et Mmes [C], [R] et [BL], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], de MM. et Mmes [H] et [I],

— Débouter M. et Mme [BL] sur ces points ;

— Complétant le jugement sur l’emprise de la servitude, son tracé, son assiette et sa superficie :

— Entérine le rapport d’expertise judiciaire de M. [MF] ;

— Fixe l’emprise de la servitude de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [BL], situé [Adresse 35] à [Localité 48] (Hauts-de-Seine), cadastré section Z n° [Cadastre 28] et Z n° [Cadastre 22], de la manière suivante :

* Sur la parcelle [Cadastre 67], 79 m²

* Sur la parcelle [Cadastre 68], 66 m²

* Sur la parcelle Z [Cadastre 27], 12m²

* Sur la parcelle [Cadastre 73], 2m²

* Sur la parcelle [Cadastre 69], 9m²

* Sur la parcelle [Cadastre 72], 115m²

* Sur la parcelle [Cadastre 70], 22m²

* Sur la parcelle [Cadastre 71], 9m²

— Fixe le tracé du passage de cette servitude, son assiette, ainsi que sa superficie, conformément au plan réalisé par l’expert ;

— Ordonne l’annexion de ce plan au présent arrêt ;

— Confirme le jugement en ce qu’il dit que les frais d’entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l’exercice de cette servitude de passage et des ouvrages déjà existants sont supportés par les propriétaires du fonds dominant, M. et Mme [BL], d’une part, et les propriétaires des fonds servants, dans les mêmes proportions ;

— Confirme le jugement en ce qu’il condamne M. et Mme [BL] à supporter, seuls, les dépenses nécessaires à l’aménagement de la servitude de passage au profit de leur fonds ;

— Confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de M. et Mme [C] au titre de la perte de valeur de leur fonds ;

— Infirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de M. et Mme [C] au titre de la perte de la place de parking extérieure ;

— Confirme le jugement en ce qu’il condamne M. et Mme [BL] à verser à M. et Mme [C] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Infirme le jugement en ce qu’il condamne M. et Mme [BL] à verser la somme de 4 000 euros à M. et Mme [N] ;

— Confirme le jugement en ce qu’il condamne M. et Mme [BL] à verser à M. et Mme [I] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Confirme le jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [R] de leur demande en réparation de la perte de valeur de leur bien immobilier ;

— Infirme le jugement en ce qu’il limite le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de M. et Mme [R] à la somme de 1 000 euros ;

— Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— Condamne M. et Mme [BL] à verser la somme de 10 000 euros à M. et Mme [C] en réparation de la perte d’une place de parking extérieure ;

— Condamne M. et Mme [BL] à verser la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance à M. [RF] [XC] et Mme [MI] [L] ;

— Condamne M. et Mme [BL] à verser à M. et Mme [R] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Condamne in solidum M. [Z] [C], Mme [E] [TF] épouse [C], M. [K] [R], Mme [A] [Y] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], M. [T] [H], Mme [OF] [II] épouse [H], M. [D] [I], Mme [VF] [I], M. [RF] [XC], Mme [MI] [L], aux dépens d’appel, y compris de l’incident, hors expertise judiciaire confiée à M. [MF] ;

— Condamne in solidum M. [Z] [C], Mme [E] [TF] épouse [C], Mme [GL] [OI], épouse [BL], M. [J] [BL], M. [K] [R], Mme [A] [Y] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], M. [T] [H], Mme [OF] [II] épouse [H], M. [D] [I], Mme [VF] [I], M. [RF] [XC], Mme [MI] [L], aux dépens d’appel relatifs exclusivement à l’expertise judiciaire confiée à M. [MF] ;

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente