Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. G… H… a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler la décision du 17 août 2020 par laquelle la société de requalification des quartiers anciens a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur un bien situé 2 rue André-Del-Sarte à Paris (18ème arrondissement).

Par un jugement n° 2017279/4-3 du 20 mai 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour avant cassation :

Par une requête et des mémoires en réplique enregistrés les 20 juillet 2022, 7 décembre 2022, 20 janvier 2023 et 27 février 2023, M. G… H…, représenté par M^e Personnaz, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2017279/4-3 du 20 mai 2022 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d’annuler la décision du 17 août 2020 de la société de requalification des quartiers anciens ;

3°) de mettre à la charge de la société de requalification des quartiers anciens le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

4°) de condamner la société de requalification des quartiers anciens au paiement des entiers dépens.

Par un arrêt n° 22PA03342 du 16 novembre 2023, la Cour administrative d’appel de Paris a rejeté la requête de M. H….

Par une décision n°s 490933, 491000 du 7 mars 2025, le Conseil d’État statuant au contentieux a annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 16 novembre 2023 et renvoyé l’affaire à la Cour.

Procédure devant la Cour après cassation :

Par trois mémoires, enregistrés les 23 mai, 27 août et 17 novembre 2025, M. G… H…, représenté par M^e Personnaz, a demandé à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2017279 du 20 mai 2022 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d’annuler la décision du 17 août 2020 de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) ;

3°) de condamner la SOREQA au versement de la somme de 58 105,05 euros à titre de dommages et intérêts ;

4°) de mettre à la charge de la SOREQA le versement de la somme de 21 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, au titre des frais de première instance, d’appel et de cassation ;

5°) de condamner la société de requalification des quartiers anciens au paiement des entiers dépens.

Il soutient, outre les moyens développés dans le cadre de la procédure avant cassation, que :

 – ainsi qu’en a jugé le Conseil d’Etat dans sa décision n° 490933, 491000 du 7 mars 2025, il y a toujours lieu de statuer sur la requête ;

 – contrairement à ce qu’a relevé le jugement, il avait intérêt à agir contre la décision de préemption, en application des dispositions des articles 815-2, 815-3 et 1583 du code civil, dès lors que la vente n’était pas parfaite, que son action ne constitue pas un acte de disposition et doit être regardée comme une mesure conservatoire destinée à soustraire le bien indivis du péril causé par l’illégalité de la décision de préemption ;

 – la préemption était tardive, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme ;

 – la décision est entachée d’erreur manifeste d’appréciation dès lors que la réalité du projet n’est pas établie ;

 – il est fondé à obtenir réparation de son préjudice dès lors, que lors de la signature de la promesse de vente en 2019, l’arriéré de charges à payer au syndicat des copropriétaires représentait un montant de 5 668,64 euros, tandis qu’au 17 juin 2025, le montant de charges impayées s’élevait à 59 151,85 euros, de sorte que la dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires s’est accrue de 53 483,21 euros ; la SOREQA devra ainsi être condamnée à lui verser, en tant que représentant de l’indivision, la somme de 53 483,21 euros ; la SOREQA doit également être condamnée à lui rembourser les sommes de 1 515 euros et 3 106,84 euros, correspondant au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, dont il a dû s’acquitter en l’absence de possibilité de vendre son bien.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 juin, 22 octobre et 3 décembre 2025, la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), représentée par M^e Caralp-Delion, conclut, dans le dernier état de ses écritures :

1°) à ce que la Cour constate un non-lieu à statuer ;

2°) au rejet des demandes indemnitaires de M. H… comme irrecevables en cause d’appel ;

3°) au rejet de la demande de condamnation sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à hauteur de 21 000 euros ;

4°) à titre subsidiaire, à que la condamnation soit réduite à de plus justes proportions.

La société soutient que :

 – dès lors qu’elle a renoncé à la décision de préemption par une décision du

28 octobre 2024, le litige a perdu son objet en cours d’instance ;

 – l’action de M^me E…, de M^mes H…, de MM. I… et de M^me D… est tardive dès lors que leur mémoire a été introduit postérieurement au délai d’appel ;

 – il n’est pas établi que M. H… n’est pas sous curatelle et qu’il aurait dès lors capacité à agir ;

 – M. H… ne dispose pas d’un intérêt à agir concernant ce bien en indivision ;

 – la demande indemnitaire formée par M. H… est nouvelle et, par suite, irrecevable en cause d’appel ;

 – les moyens soulevés à l’encontre de la décision contestée ne sont pas fondés ;

 – à titre subsidiaire, la demande de réparation pécuniaire n’est pas fondée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code civil ;

 – le code général des collectivités territoriales ;

 – le code de l’urbanisme ;

 – l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Pény,

 – les conclusions de M^me Dégardin, rapporteure publique,

 – les observations de M^e Personnaz, représentant M. H…,

 – et les observations de M^e Caralp-Delion, représentant la société de requalification des quartiers anciens.

Considérant ce qui suit :

1. M. H… est propriétaire indivis d’un ensemble de lots d’un immeuble situé 2, rue André-Del-Sarte à Paris (18ème arrondissement) qui a fait l’objet, le 17 août 2020, d’une décision de préemption de la société de requalification des quartiers anciens. M. H… a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler cette décision. Par un jugement n° 2017279 du 20 mai 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté cette demande. Par un arrêt n° 22PA03342 du 16 novembre 2023, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’appel formé par M. H… contre ce jugement. Par une décision n°s 490933, 491000 du

7 mars 2025, le Conseil d’État statuant au contentieux a annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 16 novembre 2023 et renvoyé l’affaire à la Cour.

Sur l’exception de non-lieu opposée par la SOREQA :

2. Si la SOREQA soutient que le pourvoi de M. H… a, postérieurement à son introduction, perdu son objet, au motif qu’elle aurait purement et simplement « renoncé » à sa décision de préemption le 13 mai 2024, le courrier du 28 octobre 2024 qu’elle a versé à l’instance au soutien de l’exception de non-lieu qu’elle soulève ne fait état que d’une décision « d’abroger » la décision de préemption du 17 août 2020. La décision du 13 mai 2024 ne peut ainsi être regardée comme un retrait de la décision initiale, alors que la décision de préemption a notamment pu faire obstacle à la réalisation de la vente de son bien par M. H…. Par suite, en dépit de l’intervention de la décision du 13 mai 2024, il y a toujours lieu de statuer sur le litige introduit par M. H…, qui n’a pas perdu son objet.

Sur la recevabilité de l’appel de M. H… :

3. Aux termes des dispositions de l’article 468 du code civil : « (…) La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur conclure un contrat de fiducie ni faire emploi de ses capitaux. / Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre. ». La fin de non-recevoir opposée par la société de requalification des quartiers anciens et tirée de ce que M. H… n’est pas assisté de son curateur en appel ne peut qu’être écartée dès lors qu’il ressort des pièces du dossier, notamment d’extraits récents d’actes de naissance dépourvus de mentions d’inscription au répertoire civil, que sa curatelle a pris fin depuis le 11 janvier 2021.

Sur la recevabilité des conclusions d’appel de M^me K… E…, M^me C… H…, M^me F… H…, M. J… I…, M. L… I…, M. B… I… et M^me A… D… :

4. Les conclusions présentées par M^me K… E…, M^me C… H…, M^me F… H…, M. J… I…, M. L… I…, M. B… I… et M^me A… D…, par lesquelles ils déclarent « s’associer pleinement aux demandes et à l’argumentaire » de M. H…, l’ont été par des observateurs à l’instance, de sorte qu’ils n’étaient pas tenus de présenter leurs écritures dans le délai d’appel. La fin de non-recevoir opposée par la SOREQA doit donc être écartée.

Sur la régularité du jugement :

5. Toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit de propriété du vendeur, même en tant que propriétaire en indivision, et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci, qui a, dès lors, un intérêt lui donnant qualité pour en demander l’annulation pour excès de pouvoir.

6. Il ressort des pièces du dossier que le bien préempté par la décision attaquée a été vendu par l’ensemble de ses propriétaires indivis mentionnés au point 4 à la SOREQA, pour un montant de 124 000 euros. Par suite, M. H…, en tant que propriétaire en indivision du bien concerné, était affecté par la décision en litige et avait, de ce fait, intérêt à agir contre celle-ci. M. H… est donc fondé à soutenir que c’est à tort que le tribunal a retenu son défaut d’intérêt à agir en sa qualité de propriétaire indivis et à demander l’annulation du jugement attaqué.

7. Il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de M. H… devant le tribunal administratif de Paris.

Sur l’intérêt à agir de M. H… :

8. Toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit de propriété du vendeur, même en tant que propriétaire en indivision, et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci, qui a, dès lors, un intérêt lui donnant qualité pour en demander l’annulation pour excès de pouvoir.

9. Il ressort des pièces du dossier que le bien préempté par la décision attaquée a été vendu par l’ensemble de ses propriétaires indivis mentionnés au point 4 à la SOREQA, pour un montant de 124 000 euros. Par suite, et contrairement à ce que soutient la société,
M. H…, en tant que propriétaire en indivision du bien concerné, était affecté par la décision en litige et avait, de ce fait, intérêt à agir contre celle-ci, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal. La fin de non-recevoir opposée en défense ne peut donc qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

10. En premier lieu, M. H… soutient que la décision attaquée a été prise par une autorité incompétente. En défense, la SOREQA fait valoir que cette décision a été édictée par sa directrice générale en application d’une délibération 2019-DLH-115 par laquelle le Conseil de Paris a décidé d’instituer un droit de préemption urbain renforcé sur la parcelle du 2, rue André Del Sarte et de déléguer l’exercice de ce droit à la SOREQA. Toutefois, la société intimée n’a pas produit la délibération en litige, laquelle n’est pas, en l’état de l’instruction, régulièrement publiée et accessible sur le bulletin officiel de la Ville de Paris. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être accueilli.

11. En second lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. (…) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-4 de ce même code : « La demande de la visite du bien visée à l’article D. 213-13-1 indique les références de la déclaration prévue à l’article L. 213-2. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3. / Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite. / Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement (…) ». L’article L. 2131-2 du même code prévoit que cette obligation de transmission vaut également pour les décisions prises par délégation du conseil municipal en application de l’article L. 2122-22. Au nombre de ces dernières décisions figurent les décisions de préemption.

12. Aux termes de l’article D. 213-13-2 alors en vigueur du code de l’urbanisme : « L’acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d’informer de l’acceptation de la visite les occupants de l’immeuble mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. / Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. / L’absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l’article L. 213-2 reprend son cours. ». Aux termes de son article D. 213-13-3 : « Le propriétaire peut refuser la visite du bien. / Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l’absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite ».

13. D’autre part, aux termes de l’article 12 quater de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période : « Sans préjudice de la faculté de prévoir, pour les mêmes motifs que ceux énoncés à l’article 9, une reprise des délais par décret, les délais relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l’urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020. / Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

14. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

15. Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

16. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner souscrite par les consorts H… a été reçue par la Ville de Paris le 5 février 2020. Par un courrier du 20 mars 2020, signifié par huissier le 23 mars suivant, la SOREQA, qui avait reçu délégation de la Ville de Paris pour exercer son droit de préemption, a formé une demande de visite des lieux en application des dispositions combinées des articles L. 210-1 du code de l’urbanisme et L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. Il ressort des termes de ce courrier qu’il ne comporte pas la reproduction des dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 exigée par l’article D. 213-13-4 du code de l’urbanisme, ni ne mentionne le nom ni les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite, ni enfin n’indique que la visite doit être effectuée en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier. Ainsi, cette demande de visite du bien n’était pas de nature à proroger le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner au-delà duquel l’autorité détentrice du droit de préemption ne peut plus faire usage de ce droit. Le délai a en revanche été suspendu à partir du 12 mars 2020 et n’a recommencé à courir qu’à compter du 24 mai 2020, en vertu de l’article 12 quater de l’ordonnance du 25 mars 2020 susvisée. Dès lors que la décision d’aliéner a été réceptionnée le 5 février 2020 et que le délai a été suspendu le 12 mars 2020, il restait vingt-quatre jours à compter de la reprise du délai le 24 mai 2020 pour que la SOREQA puisse exercer son droit de préemption, soit jusqu’au 17 juin 2020. La décision de préemption du 17 août 2020 ayant été notifiée le 20 août suivant, postérieurement à l’expiration de ce délai, la SOREQA a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et entaché sa décision d’illégalité.

17. Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme (…), la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation (…), en l’état du dossier ». Aucun autre moyen n’est susceptible de fonder, en l’état du dossier, l’annulation de la décision attaquée.

18. Il résulte de tout ce qui précède que M. H… est fondé à demander l’annulation de la décision du 17 août 2020 ainsi que du jugement attaqué par lequel le tribunal administratif de Paris n’a pas fait droit à sa demande.

Sur les conclusions indemnitaires :

19. Les conclusions de la requête M. H… tendant à la réparation du préjudice consécutif à l’illégalité de la décision de préemption du 17 août 2020 ont le caractère de conclusions nouvelles en cause d’appel. Il s’ensuit que ces conclusions doivent, ainsi que l’oppose la SOREQA, être rejetées comme irrecevables. Le présent arrêt ne fait toutefois pas obstacle à ce que M. H…, s’il s’y croit fondé, forme une demande indemnitaire à ce titre devant la Ville de Paris.

Sur les frais liés au litige :

20. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SOREQA une somme de 3 000 euros à verser à M. H…, au titre des frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, en revanche, de condamner la SOREQA à verser une somme à M. H… au titre des frais d’instance devant le Conseil d’Etat, qui relève du seul office du juge de cassation et qui, à ce titre, ont déjà été mis à la charge de la société dans le cadre de l’instance portée devant le Conseil d’Etat. Enfin, la présente instance ne comportant aucun dépens, les conclusions de M. H… relatives aux dépens ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Le jugement n° 2017279/4-3 du 20 mai 2022 du tribunal administratif de Paris et la décision du 17 août 2020 par laquelle la société de requalification des quartiers anciens a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur un bien situé 2, rue André-Del-Sarte à Paris, sont annulés.

Article 2 : La société de requalification des quartiers anciens versera à M. H… une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais de première instance et d’appel et non compris dans les dépens.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. H… est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. G… H… et à la société de requalification des quartiers anciens.

Copie en sera adressée à M^me K… E…, à M^me C… H…, à M^me F… H…, à M. J… I…, à M. L… I…, à M. B… I… et à M^me A… D….

Délibéré après l’audience du 7 mai 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Delage, président de chambre,

- M^me Palis de Koninck, première conseillère,

- M. Pény, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2026.

Le rapporteur,

A. PENYLe président,

Ph. DELAGE

Le greffier,

E. MOULIN

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N° 25PA01230 2