Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 23 septembre 2022, le 26 décembre 2022, le 30 mars 2023 et le 5 juin 2023, les syndicats des copropriétaires des copropriétés Iris, Myosotis, de Belvédère et des garages du Belvédère, la SCI Snowbird, M. E I, M. Q I, M. et M^me B et R J, M^me V M, M. W K, M. O F, M^me S A, Mme et M. N C, M. L U, M. G D, M. X H, la SCI Andromède et M. P Y, représentés par M^e Fiat, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le permis de construire valant permis de démolir délivré le 21 mars 2022 2021 par le maire de la commune des Allues à la SAS Rising Stone, ainsi que les décisions implicites de rejet de leurs recours gracieux ;

2°) de condamner solidairement la SAS Rising Stone et la commune des Allues au versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté, qui comporte des prescriptions, est insuffisamment motivé ;

— le dossier de permis de construire était insuffisant au regard des articles R. 431-1 et suivants du code de l’urbanisme : contradiction sur les surfaces créées entre la notice et le formulaire CERFA, plan de masse lacunaire, notice insuffisante en ce qui concerne le traitement des abords et des plantations, incohérence entre les documents s’agissant des accès, insuffisance des documents d’insertion paysagère ;

— le projet aurait dû être refusé sur la base de l’article UB3 du plan local d’urbanisme et des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

— la desserte en électricité est insuffisante au regard de l’article UB4 ;

— le permis de construire aurait dû être refusé sur le fondement de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

— l’implantation de l’auvent à l’angle sud-ouest n’est pas conforme à l’article UB7 ;

— le projet aurait dû être refusé sur le fondement de l’article UB11 du règlement ou de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— la servitude de cour commune n’est pas respectée ;

— les places de stationnement réellement utilisables ont en nombre insuffisant au regard de l’article UB12 ;

— le permis de construire a été obtenu par fraude en ce qui concerne la maîtrise foncière de l’opération.

Par des mémoires en défense enregistrés le 24 octobre 2022, le 30 mars 2023, le 27 avril 2023 (non communiqué) et le 30 juin 2023 (non communiqué), la SAS Rising Stone, représentée par M^e Moustardier, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de chacun des requérants à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le recours est tardif en tant qu’il est introduit par certains requérants ;

— l’intérêt pour agir de certains requérants n’est pas démontré ;

— il n’est pas rapporté la preuve d’une notification conforme à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— la requête est tardive ;

— le moyen tiré de la violation de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est irrecevable pour avoir été présenté après expiration du délai de cristallisation des moyens ;

— aucun des autres moyens soulevés n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés le 31 mars 2023 et le 26 juin 2023, la commune des Allues, représentée par M^e Pyanet, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable pour les motifs indiqués par la SAS Rising Stone dans son mémoire ;

— le moyen tiré de la violation de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme est irrecevable pour avoir été présenté après expiration du délai de cristallisation des moyens;

— aucun des autres moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire enregistré le 26 décembre 2022, M. F indique se désister de sa requête.

Les requérants ont produit un mémoire le 1er août 2023, après clôture de l’instruction.

Vu :

— les autres pièces du dossier,

— le code de l’urbanisme,

— le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Sogno,

— les conclusions de M^me T,

— et les observations de M^e Fiat pour les requérants, de M^e Frigière pour la commune des Allues et de M^e Crottet pour la SAS Rising Stone.

Une note en délibéré présentée par les requérants a été enregistrée le 21 septembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 mars 2022, le maire des Allues a autorisé la SAS Rising Stone à démolir un hôtel et à construire une résidence de 25 logements. Les requérants demandent l’annulation de cet arrêté et des décisions implicites de rejet de leurs recours gracieux.

Sur le désistement de M. F :

2. Ce désistement est pur et simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur la recevabilité de la requête :

3. Un recours gracieux daté du 25 mai 2022 a été formé par neuf des dix requérants, qui ont versé au dossier un courrier de notification à la SAS Rising Stone et mentionnant le recours gracieux en pièce jointe ainsi qu’une preuve d’envoi recommandé. Ces éléments sont suffisants pour établir l’existence de la notification exigée par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme dès lors que la SAS Rising Stone n’apporte pas la preuve contraire, notamment en produisant l’enveloppe du courrier qui démontrerait qu’eu égard à son poids elle ne pouvait contenir l’intégralité du recours. Ce recours a donc prolongé le délai de recours à l’égard de ses signataires, de sorte qu’en l’absence d’accusé de réception par la commune des Allues ou de décision expresse mentionnant les voies et délais de recours, la requête, enregistrée le 23 septembre 2022, n’est pas tardive.

4. Il est par ailleurs justifié de la notification de la requête dans les conditions prévues par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

5. Au nombre des auteurs du recours gracieux figure le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Iris qui est située sur le terrain immédiatement voisin et qui, eu égard à l’importance du projet, justifie d’un intérêt pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

6. Si les personnes physiques ou les sociétés civiles immobilières doivent établir le caractère régulier de la détention de leurs biens respectifs au sens de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, il ne peut en être de même d’un syndicat de copropriétaires pour lequel il n’y a pas lieu de rechercher s’il justifie du caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l’obligation fixée par cet article par la copropriété Les Iris doit être écartée.

7. Enfin, aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 visé ci-dessus : « () Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice () ». Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que les défendeurs ne peuvent se prévaloir du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Iris.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête est recevable au moins en tant qu’elle émane du syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Iris. Dès lors, il n’est nul besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées aux autres requérants.

Sur la forme de l’arrêté :

9. Une décision accordant un permis de construire assorti de prescriptions spéciales n’est pas au nombre des décisions administratives défavorables qui doivent être motivées en vertu du code des relations entre le public et l’administration. Si une telle décision doit être motivée en vertu du deuxième alinéa de l’article R.424-5 du code de l’urbanisme, la motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement, comme c’est le cas en l’espèce, du contenu même des prescriptions. Dès lors, le moyen tiré du défaut de motivation doit être écarté.

10. Les omissions dans les visas d’une décision administrative étant sans incidence sur sa légalité, les requérants ne peuvent utilement faire valoir que les divers avis recueillis lors de l’instruction ne sont pas mentionnés dans l’arrêté.

Sur la composition du dossier de permis de construire :

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. Contrairement à ce qui est soutenu, le formulaire CERFA comme l’arrêté mentionnent chacun la même surface de plancher de 7 350 m².

13. S’agissant du plan masse, son échelle (1/100) est mentionnée. Dès lors, le fait que les dimensions du bâtiment ne sont pas indiquées n’a pas empêché le service instructeur d’examiner la conformité du projet. Par ailleurs, il n’existe pas de contradiction avec la notice qui mentionne trois cages d’escalier, alors que le plan masse indique un seul accès piéton en façade est, dès lors qu’un accès peut desservir plusieurs cages d’escaliers. Quant à l’accès véhicules, la notice comme le plan masse mentionnent que l’accès au parking existant est inchangé et que le volume de ce parking est hors champ du permis de construire.

14. S’agissant des autres plans du dossier, leur échelle (1/100 ou 1/200) est indiquée, de sorte que le service instructeur était à même de procéder aux mesures nécessaires.

15. La route du Belvédère, qui emprunte les parcelles cadastrées J 987 et 988, est une voie privée ouverte à la circulation publique, de sorte que la pétitionnaire n’avait pas à justifier de l’existence d’une servitude permettant de l’utiliser et de matérialiser celle-ci sur le plan masse, comme l’exige l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme.

16. Enfin, le dossier comportait un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ainsi que deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et dans le paysage lointain, comme exigé par l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme. Ces documents ne souffrent d’aucune insuffisance.

17. Ainsi, le dossier de demande de permis de construire a permis au service instructeur de se prononcer en toute connaissance de cause sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Sur la desserte par la voirie et les accès :

18. En premier lieu, les requérants ne peuvent utilement invoquer la violation de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme qui, en vertu de l’article R. 111-1 du même code, ne s’applique pas dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme.

19. En deuxième lieu, selon l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme, « les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique ».

20. La route du Belvédère constitue une voie privée ouverte à la circulation publique. Si, sa partie terminale est en impasse et est relativement étroite, elle ne dessert que le projet et l’immeuble Le Belvédère. L’accès au parking du projet ne présente pas de facteur de gêne ou de dangerosité particulière. De plus, les manœuvres des véhicules pourront avoir lieu à l’intérieur du parking, sans nécessité d’utiliser la voie existante. Ainsi, c’est sans erreur d’appréciation au regard de l’article UB3 du règlement que le maire des Allues a autorisé le projet.

21. Enfin, pour les motifs indiqués au point précédent, le permis de construire n’est pas entaché d’une erreur manifeste dans l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Sur la desserte en électricité :

22. Aux termes de l’article UB4 du règlement : « Toute construction ou installation doit être raccordée à un réseau d’électricité de capacité adaptée aux besoins de la construction ou de l’installation ».

23. Il résulte de l’avis d’ENEDIS du 1er octobre 2021 émis dans le cadre de l’instruction d’une précédente version du projet que l’opération nécessite la création de deux postes de distribution, que le constructeur a accepté de prendre en charge. Le projet sera ainsi desservi par un réseau de capacité adaptée.

Sur l’implantation du bâtiment :

24. Aux termes de l’article UB7 du règlement :

«  La distance comptée horizontalement entre tout point d’un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres, sauf dans les cas d’aménagement ou reconstruction d’un bâtiment dans le volume existant.

Les débords de toiture, terrasses, balcons et escaliers en façade non clos ne sont pas pris en compte dans la limite de 1 mètre. L’altitude du point le plus proche de la construction se mesure donc :

— dans le cas d’un débord de toit supérieur à un mètre, à un mètre du débord du toit

— dans le cas d’un débord de toit inférieur ou égal à un mètre, au droit de la façade ".

25. A l’angle sud-est, un auvent est implanté à 3 mètres de la limite séparative. Cet élément de la construction ne peut être assimilé à un simple débord de toiture auquel s’appliquerait la règle de non-prise en compte dans la limite d’un mètre. Son implantation est donc irrégulière au regard de l’article UB7.

Sur l’aspect du projet :

26. En premier lieu, aux termes des dispositions générales de l’article UD11 : « Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites ou des paysages ». Eu égard à la teneur de ces dispositions qui ne sont pas moins contraignantes que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si l’autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l’exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l’ensemble des dispositions de cet article et de la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme.

27. S’il est vrai que le projet est imposant avec plus de 60 m de longueur, 40 m de profondeur et 17 m de hauteur, le bâtiment est divisé en plusieurs parties décalées, évitant ainsi un effet de masse. Par ailleurs, dans l’environnement proche, existent également des bâtiments en forme de « chalets » de volumes comparables. Dans ces conditions, le projet apparaît compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites ou des paysages, de sorte que le permis de construire a pu être délivré sans erreur d’appréciation au regard des dispositions citées au point précédent.

28. En deuxième lieu, le point 2.1 de l’article UB11 dispose que : « 2.1 – Forme générale : Elle ne devra pas constituer un cisaillement dans la pente mais utiliser celle-ci par un décalage des volumes, la partie aval étant toujours la plus basse. La construction de porche ou de sas d’entrée est autorisée si leur volume est peu important ».

29. En l’espèce, les toitures du bâtiment respectent la pente, étant plus basses dans la partie aval. Pour le reste, il ne ressort pas des plans que le projet comporte des porches ou des sas d’entrée de volume trop important au regard de ces dispositions

30. En troisième lieu, selon le point 2.2.1 de cet article : « Les balcons devront être inclus sous les débords de toit ».

31. Il ressort de chacun des plans de façade que des balcons dépassent des débords de toit. Ces débords se retrouvent à la lecture du plan de masse qui présente à tort ces balcons comme des terrasses. Sur ce point également l’article UB11 est méconnu.

32. En quatrième lieu, selon le point 2.2.2 de cet article : « L’axe principal du faîtage devra être parallèle aux orientations dominantes du bâti existant, et préférentiellement dans le sens de la ligne de plus grande pente ».

33. Dès lors que ces dispositions identifient un axe « principal », elles ne s’opposent pas à ce qu’un bâtiment comporte des plans de toiture orientés différemment. Pour le reste, l’axe principal est orienté est-ouest, correspondant à l’orientation dominante du bâti avoisinant.

Sur le nombre de places de stationnement :

34. L’article UB12 impose une place de stationnement pour 60 m² de surface de plancher avec, au minimum, une place par logement. Le projet emportant création de 7 350 m² de surface de plancher pour 25 logements, le nombre de places requis est de 122.

35. Le projet fait état de 124 places. Le bâtiment ne comprenant que 25 logements, chacun bénéficiera au moins d’une place et la circonstance que certaines sont commandées est sans incidence dès lors qu’elles peuvent être affectées à un même logement.

36. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les plans des niveaux de parking comportent une échelle qui permet de vérifier que les dispositions de l’article UB12 imposant des dimensions minimales de 5 m sur 2,50 m, alors au demeurant que cette pièce n’était pas exigée par le code de l’urbanisme.

Sur la fraude invoquée :

37. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

38. En premier lieu, comme indiqué plus haut, la route du Belvédère constitue une voie privée ouverte à la circulation publique. Dès lors, la SAS Rising Stone n’a commis aucune fraude en prévoyant l’accès à son projet par cette voie.

39. En second lieu, si les requérants font valoir que le projet emporte, sans le mentionner, un empiètement sur les accès aux garages souterrains de la copropriété Garages du Belvédère ou une suppression de ceux-ci, ils n’établissement pas l’existence d’une manœuvre frauduleuse sur ce point, les éléments qu’ils versent au dossier ne permettant pas de localiser la position de ces accès par rapport au plan masse.

40. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en attestant remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, la SAS Rising Stone ait procédé à une manœuvre de nature à induire l’administration en erreur et que le permis de construire ait ainsi été obtenu par fraude.

Sur le moyen tiré du non-respect de la servitude de cour commune :

41. Les requérants font grief au projet de prévoir une implantation du projet dans une bande de terrain affectée d’une servitude de cour commune au titre de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, dont il est stipulé qu’elle est non aedificandi. Toutefois, s’il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire, d’apprécier la légalité du projet en tenant compte des effets qu’attache l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme à l’existence d’une servitude dite de « cour commune », une telle servitude n’est pas, par elle-même, opposable à la demande d’autorisation. Dès lors le moyen doit être écarté.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

42. En vertu de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du même code, lorsque le juge estime qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, il limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce.

43. En l’espèce, les illégalités relevées aux points 25 et 31 n’affectent que des parties du projet. Le permis de construire du 21 mars 2022, de même que la décision implicite de rejet du recours gracieux, doivent être annulés uniquement dans cette mesure.

Sur les frais d’instance :

44. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er  :Il est donné acte à M. F de son désistement.

Article 2  :Le permis de construire du 21 mars 2022 est annulé en tant qu’il autorise :

— l’implantation d’un auvent en limite sud-est,

— des balcons dépassant des débords de toiture sur les différentes façades du bâtiment.

La décision implicite de rejet du recours gracieux en date du 25 mai 2022 est annulée dans la même mesure.

Article 3  :Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4  :Le présent jugement sera notifié à la SCI Snowbird, à la commune des Allues et à la SAS Rising Stone.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Albertville.

Délibéré après l’audience du 19 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Sogno, président,

M^me Holzem, première conseillère,

M^me Naillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2023.

Le président, rapporteur,

C. Sogno

La première assesseure,

J. Holzem

La greffière,

L. Bourechak

La République mande et ordonne au préfet de la Savoie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.