Copie exécutoire : SCP Brodu REPUBLIQUE FRANCAISE Cicurel Meynard Gauthier Marie,

Selar Jacques Monta AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Copie aux demandeurs : 2

Copie aux défendeurs : 6

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

15 EME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 21/09/2020 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2019065042

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ENTRE : SAS CENTURY 21 FRANCE, dont le siège social est 3 rue des Cévennes, Bâtiment D

Petite Montagne Sud 91090 Evry Cedex Lisses – RCS B 339510695 Partie demanderesse : assistée de M^e HELWASER Hélène Avocat (C225) et comparant par M^e DELAY-PEUCH Nicole Avocat (A377)

ET:

1) SARL FORTIS IMMO, dont le siège social est […] – RCS B

352594790 2) SAS FORTIS IMMO TRANSACTION venant aux droits de la SARL FORTIS IMMO, dont le siège social est […] – RCS B 844506642

Parties défenderesses: assistées de M^e Jean-Patrice de GROOTE Avocat (C560) et comparant par la SELARL Jacques MONTA Avocat (D546) 3) SAS TEAM FRANCE exerçant sous le nom commercial KELLER WILLIAMS FRANCE, dont le siège social est 54-56 avenue du Général Leclerc 92100 Boulogne-

Billancourt RCS B […]

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Partie défenderesse: assistée de M^e Hubert BENSOUSSAN Avocat (A262) et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE Avocat

(P240)

APRES EN AVOIR DELIBERE

FORTIS IMMO est une agence immobilière détenue par les conjoints X et dirigée par Madame Y X. FORTIS IMMO a adhéré au réseau CENTURY 21 en 1993 au titre d’une première agence située […]. FORTIS IMMO s’est ensuite développée et a ouvert 4 nouvelles agences, toutes sous contrats de franchise CENTURY 21 signés entre 2014 et

2017. En 2018, FORTIS IMMO fera apport de son activité transaction à la société FORTIS IMMO

TRANSACTION, laquelle conservera la franchise CENTURY 21.

Au cours de l’année 2019, Madame Y X, évoquera avec CENTURY 21 la possibilité de ne pas renouveler son contrat de franchise pour sa boutique du […].

Des échanges interviendront entre CENTURY 21 et FORTIS IMMO au cours desquels CENTURY 21 alertera Madame Y X des conséquences du non- renouvellement de son contrat de franchise de la rue Molière, pareille décision conduisant nécessairement la sortie anticipée du réseau CENTURY 21 des 4 autres agences FORTIS IMMO, en raison de l’engagement souscrit par FORTIS IMMO dans le cadre des contrats de franchise, de ne pas poursuivre, directement ou indirectement, une activité d’agent

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immobilier en dehors du réseau, pendant un délai de 12 mois après la fin du contrat de la rue

Molière. CENTURY 21 rappellera les conséquences financières attachées à la sortie anticipée des 4 autres agences.

FORTIS IMMO se décidera néanmoins à quitter le réseau CENTURY pour ses 5 agences. FORTIS IMMO tombera les enseignes au 31 août 2019 et s’acquittera de pénalités dont les versements interviendront en septembre 2019.

TEAM France est une société qui exploite, en master franchise, le réseau d’origine américaine d’agences immobilières KELLER WILLIAMS. Sitôt avoir quitté le réseau CENTURY 21, FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION adhéreront au réseau KELLER WILLIAMS.

FORTIS IMMO fermera l’agence de la rue Mandar en octobre 2019.

CENTURY 21 ayant fait constater que FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION avaient rejoint le réseau KELLER WILLIAMS sans respecter l’engagement de non-affiliation à un réseau concurrent contenu au contrat de franchise, mettra en demeure FORTIS IMMO,

FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France de suspendre cette affiliation. FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France refuseront de se soumettre

à cette demande. C’est dans ces conditions que CENTURY 21 saisira le tribunal de céans.

PROCEDURE

Par acte du 8 novembre 2019, CENTURY 21 assigne, à brefs délais FORTIS IMMO,

FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France, après en avoir été autorisée par le Président du tribunal saisi sur requête. Par cet acte, CENTURY 21 demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1240 du code civil, de l’article L 342-2 du code de commerce et de l’article 17- clause de Non-Affiliation du contrat de franchise, de : ordonner la cessation sous astreinte de 10.000 EUR par jour des relations de

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partenariat entre la société TEAM FRANCE à l’enseigne KELLER WILLIAMS et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION à compter de la signification du jugement à intervenir ; dire que les sociétés FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM

France seront tenues solidairement au paiement de l’astreinte se réserver la liquidation de l’astreinte ;

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condamner solidairement les sociétés FORTIS IMMO, FORTIS IMMO

TRANSACTION TEAM France à payer à la société CENTURY 21 FRANCE la somme de 150.000 EUR à titre d’indemnité contractuelle pour violation de la clause de non-affiliation outre 50.000 EUR par mois jusqu’à la cessation des relations contractuelles entre les sociétés FORTIS IMMO et la société TEAM FRANCE à

l’enseigne KELLER WILLIAMS soit 50.000 EUR par mois à compter du mois de septembre 2019; condamner solidairement les sociétés FORTIS IMMO, FORTIS IMMO

TRANSACTION TEAM France à payer à la société CENTURY 21 FRANCE une somme de 100.000 EUR de dommages et intérêts pour déstabilisation du réseau et atteinte à l’image de marque ; condamner solidairement les sociétés FORTIS IMMO, FORTIS IMMO

TRANSACTION TEAM FRANCE à payer à la société CENTURY 21 FRANCE une somme de 30.000 EUR au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

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ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution eu égard aux faits de l’instance et à l’urgence qu’il y a à faire cesser

l’infraction contractuelle.

Par conclusions en date du 7 février 2020, FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION demandent au tribunal de : prononcer la mise hors de cause de FORTIS IMMO TRANSACTION. déclarer CENTURY 21 France irrecevable et mal fondée en ses demandes.

La débouter de l’ensemble de ses demandes formées tant à l’encontre de FORTIS

IMMO TRANSACTION qu’à l’encontre de FORTIS IMMO TRANSACTION;

À titre reconventionnel.

la condamner à payer la somme de 100.000 EUR à titre de dommages et intérêts à FORTIS IMMO et à FORTIS IMMO TRANSACTION en réparation du préjudice résultant de la procédure abusive et injustifiée dirigée à leur encontre ; la condamner à payer à chacune d’entre elles la somme de 30.000 EUR à titre

d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC,

La condamner aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire

- constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale, débouter CENTURY 21 France de l’ensemble de ses demandes formées tant à

l’encontre de FORTIS IMMO qu’à l’encontre de FORTIS IMMO TRANSACTION en paiement des sommes de 150.000 EUR à titre d’indemnité contractuelle pour violation de la clause de non-affiliation, outre 50.000 EUR par mois jusqu’à la cessation des relations contractuelle entre FORTIS IMMO, FORTIS IMMO

TRANSACTION et TEAM France.

Par conclusions en date du 7 février 2020, TEAM France demande au tribunal, au visa des articles L.341-1, L.341-2, L.442 L.442-1, L.442-2, L.442-3, L.442-7, L.442-4-1 et L. 442-8 nouveaux et L.442-6 ancien du code de commerce, de l’article L 330-3 du code de commerce, des articles 1182 et 1184 du code civil, du règlement d’exemption n° 330/2010 du 20 avril 2010, de : dire l’ensemble des clauses de non-affiliation à un r^éseau ^concurrent contenues dans les contrats CENTURY 21 versés aux débats, réputées non écrites, nulles ; débouter en conséquence la société CENTURY 21 FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions; dire qu’une telle procédure au démarrage d’une nouvelle activité, est déstabilisante et par suite, abusive ; condamner la société CENTURY 21 FRANCE à payer à la société TEAM FRANCE la somme de 20.000 EUR en réparation de son préjudice moral ; condamner la société CENTURY 21 FRANCE à payer à la société TEAM FRANCE 1 la somme de 30.000 EUR en réparation de son préjudice commercial; condamner la société CENTURY 21 FRANCE à payer à la société TEAM FRANCE

- la somme de 30.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner la publication d’un extrait de la décision à intervenir dans les 8 jours de sa signification sur deux quotidiens nationaux et sur la première page du site Internet de la société CENTURY 21 France, sous astreinte de 10.000 EUR par jour de retard ; condamner la société CENTURY 21 FRANCE aux entiers dépens. ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir du chef des

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demandes de la société TEAM FRANCE.

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Après avoir entendu les parties en formation collégiale à son audience du 19 juin 2020, le tribunal a procédé à la clôture des débats et fait savoir qu’un jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2020.

MOYENS

A l’appui de ses demandes, CENTURY 21 fait grief à FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION d’avoir sciemment contrevenu à l’engagement de non-affiliation tel que souscrit à l’article 17 du contrat de franchise signé par FORTIS IMMO aux droits de laquelle vient FORTIS IMMO TRANSACTION.

CENTURY 21 indique que FORTIS IMMO TRANSACTION, créée par scission du fonds de commerce de FORTIS IMMO, est venue aux droits et obligations de FORTIS IMMO signataire du contrat de franchise et que les dispositions du contrat de franchise lui sont donc opposables. CENTURY 21 soutient que la clause de non-affiliation souscrite est conforme tant au droit européen qu’aux dispositions des articles L. 341-1 et suivants du code de commerce. CENTURY 21 rappelle que la licéité d’une clause de non-affiliation est subordonnée :

" à sa limitation aux biens et services en concurrence avec ceux du contrat;

à sa limitation dans l’espace; au caractère indispensable à la protection d’un savoir-faire substantiel ;

à sa limitation dans le temps. CENTURY 21 indique que la clause souscrite satisfait chacun de ces critères.

CENTURY précise que les dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce ne visent que les relations entre distributeurs et commerce de détails, catégorie dont les agences immobilières ne relèveraient pas.

Pour s’opposer aux demandes de CENTURY 21, FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION soulèvent l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de FORTIS IMMO

TRANSACTION, non signataire du contrat de franchise, de telle sorte qu’elles estiment que

FORTIS IMMO TRANSACTION devrait être mise en dehors de la cause.

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION font état des négociations qui ont entouré le terme du contrat de franchise qui s’est traduit par la résiliation anticipée amiable des 4 autres agences Z du réseau CENTURY 21 dans le cadre d’une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil. Elles indiquent qu’une transaction peut se faire sans écrit, l’écrit ne constituant qu’un élément de preuve. Elles précisent que les conditions financières qui ont mis un terme à la relation contractuelle démontrent le caractère transactionnel de cet accord.

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION soulèvent le caractère nul, donc réputé non-écrit, de l’engagement de non-affiliation. Elles indiquent que le contrat franchise ne porte que sur le seul local dans lequel l’affilié exerce son activité et précise que Z a quitté le local du […] avant même la date de l’assignation. AA soutiennent que la clause invoquée par Century 21 contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L 341-2 du code de commerce qui prohibe les clauses de nature à restreindre la concurrence et qui subordonne la licéité de telles clauses au respect cumulatif de 4 conditions qui, au cas d’espèce, ne seraient pas remplis selon elles, notamment du fait que :

- la clause contestée étend l’interdiction à d’autres locaux que ceux désignés par le contrat de franchise ou réellement occupés pour l’activité. M- la clause contestée étend l’interdiction aux ayants droits ou ayant-cause du franchisé.

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FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION indiquent également que, quand bien même le nouveau texte ne serait pas applicable, la clause de non-réaffiliation doit s’analyser comme une clause de non-concurrence illicite au regard des critères de droits communs exigés par la jurisprudence, à savoir : restriction limitée dans le temps,

- restriction limitée dans l’espace, restriction justifiée par la protection légitime d’un savoir-faire. "

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION considèrent que : la clause qui institue une restriction pour des locaux autres que ceux précédemment occupés ne satisfait pas la limitation dans l’espace d’une clause de non-concurrence.

- la clause qui interdit une affiliation auprès d’un réseau concurrent constitue une « clause d’enseigne » prohibée en ce qu’elle restreint de façon injustifiée la cession d’un fonds de commerce. Elles précisent que la clause incriminée constitue une atteinte excessive à l’exercice de la profession de transaction immobilière eu égard à la nécessité, pour tout agent immobilier indépendant ou exerçant en franchise, d’être en mesure de réaliser des « inter-cabinets »

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION soutiennent que la clause de non- affiliation ne répond ni à un intérêt légitime ou indispensable à la protection d’un savoir-faire. Elles considèrent que la clause vise à empêcher un affilié de quitter le réseau et citent la jurisprudence de la cour de cassation dans son arrêt du 16 septembre 2014. Elles précisent que la clause de non-affiliation crée sur le franchisé une obligation de port- fort sur chacun des salariés, sous-traitant ou associé totalement disproportionnée à la protection du savoir-faire du franchisé, justifiant que la clause soit déclarée nulle et réputée non-écrite.

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION soutiennent que la clause querellée encourt la nullité car de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des contractant, au sens de l’article L 442-4.1 du code de commerce, dans la mesure ou la clause s’impose à tout cessionnaire du fonds de commerce et à toute personne ayant détenu 10 % du capital de la société franchisée.

A titre reconventionnel, FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION formulent des demandes pour procédure abusive. A titre très subsidiaire, elles considèrent les pénalités contractuelles manifestement excessives et demandent à ce que ces pénalités soient réduites.

TEAM France s’oppose également aux demandes de CENTURY 21 et énonce 4 sources juridiques :

- le droit général de la concurrence et son article L 341-2 du code de commerce ;

- le droit européen à travers le Règlement 330/2010 immédiatement applicable en France, le réseau CENTURY 21 étant un réseau international exerçant en France, territoire substantiel au sein de l’Union Européenne

- la jurisprudence des jurídictions françaises tant au regard des dispositions de droit commun que des dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce

- le déséquilibre significatif tel que défini à l’article L 442-1 du code de commerce dans sa nouvelle rédaction qui reprend pour l’essentiel, les dispositions de l’article L 442-6 1°) antérieur.

et 8 raisons pour lesquelles la clause de non-affiliation sur laquelle Century 21 fonde ses demande doit être déclarée nulle et réputé non écrite, à savoir: une interdiction insuffisamment limitée dans l’espace car s’imposant également à des succursales; une interdiction correspondant à une clause d’enseigne prohibée ;

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une interdiction qui s’impose à un successeur dans le fonds de commerce, sans lien

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avec l’intérêt légitime et indispensable de la protection du savoir-faire du franchiseur; une interdiction qui s’impose à toute personne ayant exercé des responsabilités dans

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ou pour le franchisé, sans lien avec l’intérêt légitime et indispensable de la protection du savoir-faire du franchiseur; une interdiction qui s’impose à des petits actionnaires, sans lien avec l’intérêt légitime et indispensable de la protection du savoir-faire du franchiseur; une interdiction qui porte, de fait, sur une durée supérieure à 1 an; 1

une interdiction trop large dans son assiette qui serait reconnue non-écrite par Century 21 elle-même.

TEAM France indique que les demandes de condamnation ne reposent sur aucun préjudice établi et soutient qu’elles ne sont formulées que dans un but de restreindre la concurrence et entraver le développement d’un jeune concurrent sur le territoire hexagonal.

MOTIVATION

1) Sur la mise hors de cause de FORTIS IMMO TRANSACTION Attendu que FORTIS IMMO TRANSACTION indique n’avoir jamais été signataire des engagements souscrits dans les contrats de franchise et demande à être mise hors de

cause;

Attendu qu’il est constant que FORTIS IMMO TRANSACTION a été créée en 2018 par scission de la société FORTIS IMMO qui, conservant l’activité gestion locative, a fait apport de la branche complète de l’activité transaction sous le régime des scissions; que FORTIS IMMO TRANSACTION a été autorisée à poursuivre son activité sous l’enseigne CENTURY 21; que le régime des scissions emporte la transmission universelle du patrimoine de la branche d’activité objet de l’apport de la société apporteuse au profit de la société bénéficiaire de l’apport ; qu’il résulte de ce qui précède que FORTIS IMMO TRANSACTION vient aux droits et obligations de FORTIS IMMO pour l’ensemble de la branche apportée et notamment dans l’exécution des contrats de franchise signés entre FORTIS IMMO et

CENTURY 21, pour la partie qui concerne la transaction immobilière ; En conséquence, le tribunal rejettera la demande visant à mettre hors de cause FORTIS IMMO TRANSACTION.

2) Sur la sortie du réseau CENTURY 21 et sa portée transactionnelle Attendu que FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION soutiennent que la résiliation amiable des contrats de franchise intervenue entre elles et CENTURY 21 constituerait une transaction mettant un terme définitif à un litige naissant ; Attendu que l’article 2044 du code civil prévoit : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

Attendu que FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION sont défaillantes à produire un écrit de nature à permettre au tribunal de conclure au caractère transactionnel des accords financiers ;

Attendu de surcroit que les défenderesses ne formulent aucune demande à ce titre ;

Le tribunal dit que les accords financiers ayant accompagné la sortie des agences FORTIS IMMO du réseau CENTURY 21 ne constituent pas une transaction au sens de l’article 2044 du code civil.

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3) Sur la licéité de l’article 17 du contrat de franchise

Attendu que FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France soutiennent que les dispositions de l’article 17 des différents contrats de franchise :

- contreviendraient aux dispositions d’ordre public du droit de la concurrence; seraient constitutives d’un déséquilibre significatif, au sens de l’article L 442-6 du code de commerce dans ses différentes rédactions depuis 2014, entre les droits et les obligations de chacun des contractants ;

Attendu que l’article 17 du contrat de franchise du 1er janvier 2014 portant sur l’agence du […], complété par l’avenant du 19 septembre 2014 qui élargit le contrat de franchise à l’agence du 60 boulevard de Sébastopol 75003 París, est rédigé comme suit :

"ARTICLE 17-CLAUSE DE NON-AFFILIATION

Afin de protéger le caractère secret, substantiel et identifié du savoir-faire de la franchise CENTURY 21, les parties conviennent de stipuler la présente clause de non-affiliation dans les termes suivants :

Dans le cas de cessation pour quelque cause que ce soit du contrat de franchise, le Franchisé s’engage expressément à ne pas s’affilier, adhérer ou participer de quelque manière que ce soit à une chaîne concurrente du Franchiseur, ou en créer une lui-même, et plus généralement à se lier à tout groupe, organisme ou entreprise directement ou indirectement concurrent du Franchiseur.

Cette interdiction sera effective pour une durée de UN AN pour le ou les départements dans lequel le Franchisé a son agence et ses succursales éventuelles. li est ainsi clairement accepté que la présente clause ne fait pas obstacle pour l’ancien Franchisé à la poursuite de son activité en tant que commerçant indépendant dès lors qu’il n’adhère pas à un réseau quelconque tel que défini ci-dessus. La présente interdiction est applicable aux ayants-cause du Franchisé à titre universel ou particulier – à toute personne physique ou morale ayant à un moment quelconque de l’exécution du contrat, exercé des fonctions dans ou pour la Société franchisée ou détenu plus de 10% du capital de cette Société.

Le Franchisé se porte fort du respect de ces obligations par les personnes désignées ci-dessus et se constitue solidairement responsable avec elles de toute violation de l’interdiction stipulée au présent article. Cette obligation de non-affiliation ne donnera aucun droit à une indemnité au bénéfice du Franchisé car elle résulte de la nature même du contrat.

Toute violation par le Franchisé de la présente obligation sera sanctionnée par une indemnité de 1.000 EUR (mille euros) par mois pendant toute la durée de l’infraction. Le paiement de cette indemnité ne porte pas atteinte au droit pour la société Century 21 France de poursuivre le Franchisé en paiement du préjudice pécuniaire et commercial ettectivement subi et de faire ordonner sous astreinte la cessation de l’activité.

Attendu que l’article 17 de chacun des autres contrats est rédigé en tous points identiques sous réserve des points suivants : la pénalité contractuelle prévue au dernier alinéa est portée à 10.000 EUR dans les contrats portant sur les agences du 44 rue Poissonnière 75002 Paris, 64 boulevard

Sébastopol 75003 Paris et à 50.000 EUR dans le contrat portant sur l’agence de la […]. le 3ième alinéa du contrat signé le 8 mars 2017 pour le […] 75002 Paris es désormais rédigé comme suit :

« Cette interdiction sera effective pour une durée de UN AN pour le ou les locaux dans lequel le Franchisé a son agence et ses succursales éventuelles. »

Attendu qu’il appartient au tribunal d’analyser l’article 17 du contrat de franchise dans ses différentes rédactions et d’apprécier l’adéquation des restrictions portées au regard des textes applicables;

3-1) Sur la licéité de l’article 17 au regard du droit de la concurrence

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Attendu que le droit de la concurrence applicable aux accords verticaux s’appuie d’une part sur le Règlement UE 330/10 du 20 avril 2010 et sa transposition en droit national par les articles L 341-1 et L 341-2 du code de commerce ; Attendu que si le Règlement européen précité vise à interdire des pratiques de nature à fausser la concurrence entre les Etats membres de l’Union, il convient de rappeler que, selon la jurisprudence, les règles énoncées dans le Traité sur le Fonctionnement de l’Union

Européenne (TFUE) doivent servir de guide, dans l’application du droit national, pour apprécier la licéité de pratiques susceptibles de restreindre la concurrence;

Attendu que l’article L 341-1 du code de commerce est rédigé comme suit : "L’ensemble des contrats conclus entre, d’une part, une personne physique ou une personne morale de droit privé regroupant des commerçants, autre que celles mentionnées aux chapitres V et VI du titre II du livre ler du présent code, ou mettant à disposition les services mentionnés au premier alinéa de l’article L. 330-3 et, d’autre part, toute personne exploitant, pour son compte ou pour le compte d’un tiers, un magasin de commerce de détail, ayant pour but commun l’exploitation de ce magasin et comportant des clauses susceptibles de limiter la liberté d’exercice par cet exploitant de son activité commerciale prévoient une échéance commune.

[…]"

Attendu que l’article L 341-2 du code de commerce est rédigé comme suit : "I. -Toute clause ayant pour effet, après l’échéance ou la résiliation d’un des contrats mentionnés à l’article L. 341-1, de restreindre la liberté d’exercice de l’activité commerciale de l’exploitant qui a précédemment souscrit ce contrat est réputée non écrite. II. -Ne sont pas soumises au I du présent article les clauses dont la personne qui s’en prévaut démontre qu’elles remplissent les conditions cumulatives suivantes :

1° Elles concement des biens et services en concurrence avec ceux qui font l’objet du contrat mentionné aul;

2° Elles sont limitées aux terrains et locaux à partir desquels l’exploitant exerce son activité pendant la durée du contrat mentionné au I;

3° Elles sont indispensables à la protection du savoir-faire substantiel, spécifique et secret transmis dans le cadre du contrat mentionné au 1;

4° Leur durée n’excède pas un an après l’échéance ou la résiliation d’un des contrats mentionnés à l’article L.341-

1. "

3-1-1 Sur l’application des articles L 341-1 et L 341-2 du code de commerce à l’activité

d’agences immobilières Attendu que CENTURY 21 soutient que les articles L 341-1 et L 341-2 du code de commerce_ne seraient pas applicables aux agences immobilières qui ne relèveraient pas du périmètre du commerce de détail ; Attendu que l’expression « magasin de commerce de détail » utilisée par le législateur à

l’article L 341-1 du code de commerce ne repose sur aucune définition juridique antérieure ; que CENTURY 21 indique que l’activité d’agence immobilière ne relève pas de l’activité de commerce de détail, tant au regard de la nomenclature INSEE qu’au regard de la définition retenue par l’Autorité de la Concurrence;

Attendu cependant que les articles L.341-1 et L.341-2 du code de commerce sont codifiés au sein du LIVRE III TITRE IV du code de commerce intitulé « Des Réseaux de Distribution commerciale »:

Attendu que l’article L.341-1 du code de commerce précise que ce texte s’impose à tous contrats conclus entre une personne mettant à disposition des services visés à l’article L.330-3 du même code; que ledit texte expose les obligations en matière d’information précontractuelle que doivent fournir toutes personnes qui mettent à disposition d’un commerçant, un nom commercial, une marque ou une enseigne ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que CENTURY 21 exploite un réseau de distribution commerciale de services immobiliers qui relève des dispositions de l’article L 330-3 du code de commerce ;

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Le tribunal dit que, sous le terme « magasin de commerce de détail », le législateur a entendu étendre le dispositif législatif à l’ensemble des activités commerciales organisées dans le cadre d’un réseau de distribution commerciale, qu’elles se rapportent à des ventes de biens ou de services. En conséquence, il dira que les dispositions des articles L 341-1 et L 341-2 du code de commerce sont applicables aux activités d’agences immobilières exploitées en franchise.

3-1-2 Sur la conformité de l’article 17 de non-affiliation du contrat de franchise

Attendu qu’il convient de rappeler que l’article L 341-2 §i du code de commerce pose le principe de la nullité et du caractère réputé non-écrit de toute clause post-contractuelle de nature à restreindre la concurrence;

Attendu que par exception au principe sus-rappelé, l’article L 341-2 §II indique les 4 conditions cumulatives qui permettent de se soustraire à cette prohibition d’ordre public, à savoir: une restriction de concurrence aux seuls biens et services objets du contrat ; une restriction de concurrence limitée au seul lieu d’exercice de l’activité ;

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une restriction indispensable à la protection du savoir-faire substantiel, spécifique et

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secret transmis par le contrat ; une restriction de concurrence limitée à 1 an à l’issue du terme du contrat en cause.

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3-1-2-1 sur la licéité de l’article 17 de non-affiliation du contrat de franchise au regard de

l’objet du contrat Attendu que l’engagement de non-affiliation querellé ne porte que sur les activités de services immobiliers objets du contrat de franchise ; Le tribunal dit que la clause de non-affiliation contenue dans les contrats de franchise conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION, en ce qu’elle ne porte que sur les services objets du contrat de franchise, est conforme aux dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce

3-1-2-2 La licéité de l’article 17 de non-réaffiliation du contrat de franchise au regard du lieu

d’exploitation Attendu que les contrats de franchise signés sur les agences du […], du […], du […] et du […] étendent la restriction « pour le ou les départements dans lequel le Franchisé a son agence et ses succursales éventuelles » Attendu que si le contrat concernant l’agence du […] 75002 Paris, fait disparaitre la notion de département, mais maintient la restriction aux éventuelles succursales; Attendu que, en étendant au département ou au lieu d’exercice d’une éventuelle succursale l’engagement de non-affiliation, les contrats proposés par CENTURY 21 méconnaissent les dispositions de l’article L.341-2 du code de commerce qui prohibent les restrictions contractuelles de concurrence à un lieu d’exploitation distinct du lieu du local dans lequel est exploité le commerce de détail ;

Le tribunal dit que la clause de non-affiliation, telle que rédigée dans les contrats conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION, constitue une restriction incompatible avec le périmètre géographique sur lequel il peut être admis un restriction de concurrence.

3-1-2-3 La licéité de l’article 17 du contrat de franchise au regard du caractère indispensable

à la protection du savoir-faire

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Attendu qu’il est fait grief à la clause de non-affiliation de créer des restrictions de concurrence prohibées, car restreignant de fait, la libre cession d’un fonds de commerce d’une part et n’étant pas indispensable à la protection du savoir-faire de CENTURY

21 d’autre part;

Sur les atteintes à des droits d’ordre public Attendu qu’une clause d’enseigne est une clause insérée dans un bail commercial visant à imposer le maintien d’une enseigne commerciale déterminée comme clause déterminante du bail et dont le non-respect serait de nature à obtenir la résiliation d’un bail commercial; Attendu que le législateur a entendu déclarer nulle et réputée non écrite toute clause d’enseigne car de nature à faire échec à la déspécialisation d’un bail d’une part et à la faculté de céder un fonds de commerce d’autre part, droits d’ordre public reconnus à un commerçant.

Attendu que FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France soutiennent que l’interdiction introduite dans le contrat de franchise d’exercer une activité d’agence immobilière à travers un réseau concurrent doit s’analyser de façon analogue à une clause d’enseigne car créant une restriction qui heurterait les dispositions d’ordre public de libre cession d’un fonds de commerce;

Attendu que le contrat de franchise conclu avec FORTIS IMMO ménage à CENTURY 21 un droit prioritaire en cas de cession du contrôle majoritaire de la société titulaire du contrat de franchise ou en cas de cession du fonds de commerce par celle-ci ; Attendu que, dans l’hypothèse où CENTURY 21 ne ferait pas jouer cette clause d’acquisition prioritaire, la clause de non-affiliation contenue dans les contrats conclus fait interdiction à un ayant droit ou un ayant cause de Z ou de Z TRANSACTION

d’exercer une activité d’agent immobilier avec le support d’un autre réseau; que cette interdiction constitue une restriction de concurrence ; Attendu que cette clause est opposable à tout ayant droit ou ayant cause, y compris à un successeur dans un fonds de commerce; Attendu que cette stipulation contractuelle est de nature à constituer une atteinte à la libre cession d’un fonds de commerce, d’autant plus disproportionnée, qu’il est apparu lors des débats qu’environ 50 % des agences immobilières en France sont exploitées en réseau, réduisant de facto de façon considérable le nombre de successeurs susceptibles d’être intéressés à acheter le fonds de commerce; Attendu, en outre, que, un successeur dans un fonds de commerce qui n’appartiendrait plus au réseau CENTURY 21, n’aurait jamais eu accès au savoir-faire de CENTURY 21 ;

Attendu que la libre cession d’un fonds de commerce est d’ordre public; Attendu que doit être déclarée nulle et réputée non écrite, toute clause de nature à restreindre la libre cession d’un fonds de commerce ;

Le tribunal dit que la clause de non-affiliation, telle que rédigée dans les contrats conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION constitue une restriction incompatible avec le principe d’ordre public, de libre cession d’un fonds de commerce.

Sur le caractère indispensable à la protection du savoir-faire Attendu que le savoir-faire d’un réseau de distribution est un ensemble d’informations pratiques non brevetées, résultant de l’expérience de la tête de réseau et testées par celle-ci. Attendu que le savoir-faire est un élément du contrat de franchise; que la jurisprudence précise qu’il repose sur son caractère :

➤ secret: son mécanisme n’est pas connu ou facilement accessible

➤ substantiel : il doit apporter une valeur ajoutée au franchisé

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➤ identifié il doit être formalisé dans un manuel opératoire.

Attendu que, comme précédemment rappelé, les restrictions à la concurrence ne peuvent être admises que lorsqu’elles sont indispensables à la protection du savoir-faire de la tête de réseau de distribution ;

Attendu que, au cas d’espèce, CENTURY 21 soutient que la clause de non-affiliation a pour objet de protéger son savoir-faire ; Attendu toutefois que la clause de non-affiliation dans la rédaction prévue à l’article 17 des contrats est d’une portée extrêmement étendue en ce que la prohibition qu’elle énonce, engage non seulement la société signataire et ses dirigeants, mais également :

·les ayants droits ;

- les ayants cause;

- les actionnaires, dès lors qu’ils auraient détenu 10% ou plus du capital de la société ;

- les mandataires sociaux ;

- les salariés ; les sous-traitants sans qu’il soit fait de distinction entre les agents commerciaux et les prestataires techniques;

Attendu que CENTURY 21 demeure taisante sur le caractère indispensable à la protection de son savoir-faire de la clause de non-affiliation contenu dans les contrats conclus avec

FORTIS IMMO et FORTIS IMMO TRANSACTION; qu’aucune explication n’est fournie sur le risque encouru par le franchiseur sur le contenu de son savoir-faire qu’il importe de protéger ; Attendu que CENTURY 21 ne s’explique pas davantage sur le caractère non discriminé des personnes auprès desquelles cette restriction doit s’opérer; que parmi les personnes auxquelles la clause est opposable, il n’est pas démontré qu’elles auraient toutes eu accès au savoir-faire dont la protection est revendiquée ; Attendu, de surcroit, que le contrat de franchise contient une clause de confidentialité qui parait suffisante à préserver la protection du savoir-faire de CENTURY 21, à tout le moins vis-à-vis d’un grand nombre des personnes visées par la clause de non-affiliation;

Le tribunal dit que CENTURY 21 est défaillante à rapporter la preuve du caractère indispensable, au sens de l’article L 341-2 du code de commerce, de la clause de non- affiliation telle que rédigée dans les contrats conclus avec FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION, aux fins d’assurer la protection de son savoir-faire ;

3-1-2-4 La licéité de l’article 17 de non-affiliation du contrat de franchise au regard de la limitation dans le temps Attendu qu’il est fait grief à la clause de non-affiliation contenue dans le contrat de franchise conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION de créer des restrictions dans le temps d’une durée supérieure à 1 an, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce; Attendu que le législateur a entendu restreindre à 1 an maximum, le délai d’application des clauses post-contractuelles restrictives de concurrence ; Attendu que la clause de non-affiliation fixe à 12 mois, après la fin du contrat de franchise, le délai pendant lequel porte l’engagement;

Attendu que le tribunal relève que la restriction de concurrence post-contractuelle introduite par l’article 17 du contrat de franchise peut, en effet, être d’une durée effective supérieure à 12 mois en raison de la computation du délai qui ne démarre qu’à compter de la fin du contrat de franchise; qu’il en est ainsi lorsque un ancien actionnaire minoritaire, un ancien mandataire social, un ancien fournisseur ou un ancien collaborateur, salarié ou non, qui

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aurait perdu la qualité d’actionnaire, de mandataire social, de fournisseur, de collaborateur avant le terme du contrat de franchise, se voit imposer une interdiction qui se prolonge au- delà de 12 mois après avoir perdu la qualité qui justifierait la restriction stipulée ; que, dans ces cas de figure, le terme de la période de 12 mois au-delà de la fin du contrat de franchise est nécessairement supérieur au délai maximum prévu par l’article L.341-2-11 4°) du code de commerce;

Le tribunal dit que la clause de non-affiliation contenue dans les contrats de franchise conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION, en ce qu’elle prévoit une durée qui est susceptible d’être d’une durée effective supérieure à 12 mois, n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal :

- dira que la clause de non-affiliation telle que rédigée dans chacun des 5 contrats de franchise conclus entre CENTURY 21 et les sociétés FORTIS IMMO et FORTIS IMMO

TRANSACTION n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 341-2 du code de commerce et qu’elle doit être déclarée nulle et réputée non-écrite ;

- déboutera CENTURY 21 de l’intégralité de ses demandes en indemnisation.

3-2) Sur la licéité de l’article 17 au regard des dispositions de l’article L 442-6 du code de commerce

Attendu que la clause contenue à l’article 17 – Non-affiliation, dans chacun des contrats de franchise sera déclarée nulle et réputée non-écrite car contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article L.341-2 du code de commerce, le tribunal dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes invoquant un déséquilibre significatif.

4) Sur les demandes reconventionnelles

4-1) sur les demandes pour procédure abusive Attendu que FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM France formulent des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour procédure abusive; Attendu que la procédure abusive suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice ; Attendu que la jurisprudence exige que soit caractérisé la malice, la mauvaise foi, l’erreur équipollente au dol ou les agissements téméraires ou dilatoires pour sanctionner un abus de procédure ; Attendu, au cas d’espèce, que CENTURY 21 a saisi la juridiction de céans en vue de faire appliquer des dispositions conventionnelles ;

Attendu que la circonstance que le présent jugement ait considéré les stipulations contractuelles nulles et réputées non-écrites est insuffisante pour qualifier l’action de CENTURY 21 abusive, la seule erreur sur la portée de ses droits n’étant pas de nature à caractériser un abus ;

En conséquence, le tribunal déboutera les sociétés défenderesses de leurs demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive.

4-2) sur les demandes de publication sous astreinte Attendu que le tribunal ne voit pas l’intérêt d’attirer l’attention du grand public sur un litige_ d’ordre strictement commercial entre un franchiseur et son franchisé en prononçant des mesures de publication ;

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Attendu qu’il existe des revues professionnelles spécialisées qui, selon l’intérêt que leur rédaction portera à la présente décision, diffuseront les informations qu’elles jugeront utiles à leur lectorat sans qu’il soit utile de prononcer une quelconque injonction ;

Le tribunal déboutera les défenderesses du chef de cette demande.

5) Sur les frais irrépétibles, les dépens, et l’exécution provisoire : Attendu qu’il parait équitable de condamner CENTURY 21 qui succombe, à indemniser les défenderesses pour les frais irrépétibles que les sociétés défenderesses ont été amenées à exposer ;

Le tribunal condamnera CENTURY 21 à verser : la somme de 20.000 EUR chacune à FORTIS IMMO et à FORTIS IMMO

TRANSACTION, déboutant pour le surplus ; le somme de 20.000 EUR à TEAM France, déboutant pour le surplus ; Il mettra les dépens à la charge de CENTURY 21 qui succombe. Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, elle sera ordonnée.

Attendu que CENTURY 21 succombe, les dépens de l’instance seront mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe : déboute la société FORTIS IMMO TRANSACTION de sa demande visant à être mise

hors de cause; dit que les agences immobilières sont des commerce de détail pour l’application des

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articles L 341-1 et L 341-2 du code de commerce; dit que l’article 17 – Non affiliation tel que rédigé dans chacun des contrats de

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franchise conclus avec FORTIS IMMO doit être déclaré nul et réputé non-écrit, car contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article L 341-2 du code de commerce; déboute la société CENTURY 21 de l’intégralité de ses demandes dit que la société CENTURY 21 ne s’est pas rendue coupable d’une procédure

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abusive ; déboute les sociétés FORTIS IMMO, FORTIS IMMO TRANSACTION et TEAM

France de leurs demandes en dommages-intérêts ; déboute la société TEAM FRANCE de sa demande de publication sous astreinte du présent jugement; condamne la société CENTURY 21 à verser aux sociétés FORTIS IMMO, FORTIS

IMMO TRANSACTION et TEAM FRANCE la somme de 20.000 EUR chacune ; ordonne l’exécution provisoire ; condamne la société CENTURY 21 aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 116,74 € dont 19,24 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2020, en audience publique collégiale de plaidoirie, devant M. AB

AC, M^me AD AE et M. AF AG. Un rapport oral a été présenté lors de cette audience.

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Délibéré le 26 juin 2020 par les mêmes juges. Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. AB AC président du délibéré et par M. Eric Loff, greffier.

Le greffier Le président M^me AD AE pour le président empêché,