TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE d’EVRY

8^e Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mars 2018

AFFAIRE N° : N° RG 13/06749

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mars 2018

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence […]

C/

SARL BEFIMO

SARL Y

SARL L.O.C.A.L

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence […] 91130 Z A, représenté par son Syndic la société GEXIO, dont le siège social est sis 2 allée Eugène Mouchot BP 79 (91130) Z A, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

SARL BEFIMO, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal,

SARL Y, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal,

SARL L.O.C.A.L, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal,

représentéespar Maître Albert COHEN de la SCP COHEN/HYEST, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES (ISTA), dont le siège social est sis […], prise en la personne de ses représentants légaux,

Intervenante forcée

représentée par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Caroline GAILLOT D’HAUTHUILLE de la SELARL d’HAUTHUILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Stéphanie COUSIN-RIMONTEIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente,

Assesseur : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie COUSIN-RIMONTEIL, Juge,

Greffier lors des débats : Annie JUNG-THOMAS, Greffier.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture et l’audience de plaidoiries du 18 Janvier 2018 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mars 2018

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Les SARL BEFIMO, Y et X sont copropriétaires des lots 27 et 324 de la copropriété 2[…] à Z A.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Z A est représenté par son syndic en exercice la société GEXIO.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a par actes d’huissier fait assigner, devant le Tribunal de grande Instance d’Evry, la SARL BEFIMO par acte du 15 mai 2013, la SARL Y par acte du 4 juin 2013 et la SARL X par acte du 31 mai 2013 aux fins de :

Condamner les défendeurs à lui payer les sommes in solidum de :

- 20 354,07 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1^er janvier 2013 Prov.Spéciale Travaux inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

- 1000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1147 du code civil

- 343,39 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil à compter du 9 mai 2012, date de la sommation de payer

Si par impossible des délais étaient accordés dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible

Ordonner l’exécution provisoire

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 13/06749.

Par assignation en intervention forcée signifiée le 2 novembre 2016, les SARL BEFIMO, X et Y ont signifié et laissé copie à la société SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA CIS les conclusions respectives des parties et le bulletin de procédure sollicitant auprès du Tribunal de Grande Instance d’Evry de :

Constater que les sociétés BEFIMO X ET Y ont assigné en intervention forcée la SNC COMPTAGE IMMOBILIER SREVICES

Ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la 8^e chambre du Tribunal RG 13/06749

Ce faisant

Condamner la SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES à garantir les sociétés BEFIMO X et Y de toutes les condamnations qui pourraient être mises à leur charge au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence du 24 rue Edmond BONTE à Z A

Condamner la SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES aux dépens de l’instance

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 16/10164.

Par conclusions notifiées au RPVA le 17 janvier 2017, les SARL BEFIMO, X et Y ont sollicité du juge de la mise en état de joindre les deux instances.

Les SARL BEFIMO, X et Y ont cédé leurs lots le 2 juin 2017.

Par ordonnance du 19 octobre 2017, le juge de la mise en état a notamment ordonné la jonction des deux instances.

Par conclusions récapitulatives notifiées au RPVA le 18 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires du […] à Z A sollicite du Tribunal de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Condamner les défenderesses à lui payer les sommes in solidum de :

• 27.909,15 € au titre des charges impayées arrêtées au 02 juin 2017, date de la vente des lots litigieux, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 2000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1147 du code civil.

• 434,11 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 3000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil à compter du 9 mai 2012, date de la sommation de payer.

Autoriser la SCP F-G-H-F-I à verser au Syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic GEXIO le montant des sommes qu’elle détient en son B dans l’intérêt des sociétés BEFIMO, Y et B C D’ACCESSION AU LOGEMENT X en paiement des condamnations prononcées.

A titre subsidiaire,

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Débouter les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes, prétentions et fins

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du CPC.

Condamner les défenderesses in solidum en tous les dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges et appels provisionnels dont il est sollicité le recouvrement sont justifiés ; que la créance était au jour de la saisine de 20 354,07 euros arrêté au 1erjanvier 2013 et au jour de la régularisation des conclusions de 27 909,15 euros ; pour les dommages et intérêts : l’irrégularité du paiement des charges lui cause un préjudice distinct du simple retard de paiement de sorte qu’il y a lieu d’accorder des dommages et intérêts au syndicat ;

que les frais nécessaires sont justifiés ; en réponse aux moyens des défenderesses, il fait valoir qu’en application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dont les dispositions d’ordre public s’imposent, les défenderesses sont débitrices des charges votées postérieurement à leur acquisition ; que l’assemblée générale du 12 décembre 2011 a voté l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2010 comprenant la régularisation des charges d’eau ; qu’elles en sont donc débitrices ; les compteurs d’eau n’ont pas pu faire l’objet d’un relevé préalablement à celui du 22 novembre 2010 ; la régularisation exigible en 2011 est donc due par les défenderesses ; il leur appartenait de relever le compteur d’eau au moment de leur acquisition et de se retourner contre leur vendeur ; il n’appartenait pas au syndicat des copropriétaires de procéder à un tel relevé. Par ailleurs, bien que le syndicat des copropriétaires ne puisse pas produire la notification de l’assemblée générale aux défenderesses, il n’en demeure pas moins que ce procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2011 lui est opposable tant qu’il n’a pas été annulé ce qui est le cas en l’espèce. Enfin, le moyen fondé sur le règlement de copropriété est inopérant ce dernier ne prévoyant aucune clause relative aux services collectifs avec comptage individuel.

Par conclusions récapitulatives notifiées au RPVA le 15 novembre 2017, les SARL BEFIMO, X et Y sollicitent du Tribunal de :

Débouter le Syndicat de Copropriété de toutes ses demandes,

Débouter la SNC CIS ISTA de toutes ses demandes,

Subsidiairement, si le tribunal devait condamner les sociétés BEFIMO, X et Y au profit du Syndicat des Copropriétaires,

Condamner la SNC CIS ISTA à garantir les sociétés BEFIMO, X et Y de l’intégralité de sommes mises à sa charge, quelle que soit leur nature,

En tout état de cause,

Condamner la partie succombant à verser aux sociétés BEFIMO, X et Y une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner la partie succombant aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes fondées sur la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1965, elles font valoir :

1- l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2011 ne leur a pas été notifiée de sorte que les résolutions ne lui sont pas opposables.

La demande du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée.

2- le Syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété comportant des articles relatifs aux charges d’eau de sorte que sa demande n’est pas fondée.

3- Elles n’ont acquis le bien que le 10 mars 2010 de sorte qu’elles ne sont redevables des charges de copropriété qu’à compter de cette date. Il ne s’agit pas de charges appelées par provision mais de charges calculées au réel en fonction de l’indice du compteur d’eau concerné.

Les charges d’eau litigieuses ne sont pas celles visées à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Le fait que le syndicat fasse relever les compteurs tardivement leur est totalement inopposable ; ce dernier ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

Le syndic reconnaît clairement l’absence de relevé réalisé au moment de la vente alors qu’il lui incombait de le faire.

4- le relevé de compteur d’eau réalisé le 22 novembre 2010 montre un index à 2291. Il est ainsi facturé au lot sur l’année 2010 une somme de 20 366,98 euros qui correspond à une consommation de 2269 M3 d’eau chaude alors que sur la même période il est remboursé une somme de 357,79 euros pour la consommation en eau froide.

Le passage brutal de la prétendue consommation en eau chaude de l’indice 17 à 2291 est incohérent et contraire au mode de vie de l’occupant.

La facturation correspond à 6300 litres d’eau par 24 heures.

Une telle consommation, si elle avait existé, ne serait pas passé inaperçu notamment en répercussion d’inondations. Le compteur général d’eau de la copropriété doit en conserver une trace ainsi que le compteur électrique dont l’usage a été nécessaire pour chauffer l’eau.

L’incohérence du montant de l’index du compteur d’eau chaude est flagrante et ne saurait leur être imputée.

5-Le syndicat des copropriétaires avait connaissance des indices anormaux de ce compteur d’eau dès novembre 2010 sans en avoir averti les défenderesses de sorte que le compteur a continué de tourner anormalement. Cette négligence fautive leur cause un préjudice.

6-Le relevé produit par la société CIS ISTA n’est pas compréhensible aucune clef de lecture n’étant produite pour comprendre les sigles. Le contenu de deux des colonnes à savoir nom de l’occupant et la date est faux de sorte que l’on peut supposer que le suivi n’a pas été effectué en bon père de famille.

Il ressort en fait des données que l’occupant a fourni des données incohérentes entre le 29 juin 2005 et le 22 novembre 2010 avec un index de consommation d’eau chaude constant sur 6 ans fixé à 17.

La SNC CIS ISTA n’a pas cherché à attirer l’attention du syndicat sur l’incohérence de la situation. Elle conclut que le chiffre est le fruit d’une régularisation portant sur 9 années et 4 mois. Elle engage donc sa responsabilité en n’ayant pas procédé à un relevé visuel du compteur d’eau chaude pendant presque 6 ans et du risque de fraude ou consommation anormale pouvant découler de l’absence de contrôle.

L’existence même de la consommation étant contestable et contestée, le Tribunal devra rejeter la demande du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, si le Tribunal devait constater l’existence de la consommation d’eau, il la laissera à la charge du syndicat des copropriétaires, qui s’est montré négligent ainsi qu’à celle de la société SNC CIS ISTA qui a engagé sa responsabilité par négligence.

Elles n’ont commis aucune faute.

Par conclusions récapitulatives notifiées au RPVA le 12 décembre 2017, la SNC CIS ISTA sollicite du Tribunal de :

DECLARER la Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ista recevable et bien fondée en ses écritures ;

DIRE ET JUGER que la chaîne des index relevés par la Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ista est parfaitement cohérente ;

DIRE ET JUGER que les Sociétés BEFIMO, Y et L.O.C.A.L. n’apportent aucun élément de permettant de justifier la mise en cause de la Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ista ;

En conséquence,

DEBOUTER les Sociétés BEFIMO, Y et L.O.C.A.L. de leurs demandes et conclusions ;

REJETER toute demande des Sociétés BEFIMO, Y et L.O.C.A.L. ou du Syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z A, qui serait dirigée contre la Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ista ;

CONDAMNER les Sociétés BEFIMO, Y et L.O.C.A.L. au paiement de la somme de 1.500 Euros de dommages et intérêt pour procédure abusive ;

CONDAMNER la ou les partie(s) succombante(s) au paiement de la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société CIS ISTA fait valoir que :

Le compteur litigieux a été installé par ses soins le 16 juillet 2001,

Le précédent occupant du lot 27 ne lui permettait pas l’accès au logement pour procéder à un relevé visuel ce dont le syndicat des copropriétaires a été informé de sorte que le compteur n’avait jamais été relevé visuellement depuis le 16 juillet 2001. Ce compteur n’a été relevé que le 22 novembre 2010 après l’acquisition par les sociétés BEFIMO, Y et X.

La société CIS ISTA a informé le syndicat de cette consommation très élevée.

La consommation est donc parfaitement cohérente et ce d’autant que les pièces produites indiquent que les installations sanitaires ont été fuyardes.

Elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa prestation ce que reconnaît le syndic dans son courrier du 11 septembre 2013 et qui est corroboré par le relevé de compteur par les sociétés BEFIMO, Y et X.

Ces dernières ne démontrent aucune faute de la société CIS ISTA.

Elles ne sauraient reporter sur la société CIS ISTA les conséquences de leurs propres carences puisqu’elles n’ont pas pris la peine de relever contradictoirement, comme il est d’usage, le compteur.

Leur préjudice ne relève que de leur seule légèreté.

L’intervention forcée est abusive et dilatoire de sorte qu’elles devront être condamnées à lui payer la somme de 1500 euros de dommages et intérêts.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux conclusions des parties par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

***

La clôture de la procédure a été ordonnée le 18 janvier 2018.

A l’audience de plaidoiries du 18 janvier 2018, le jugement a été mis en délibéré au 15 mars 2018 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il est établi par les pièces produites que les sociétés Y, BEFIMO et X ont acquis la propriété des lots 27 et 324 par jugement d’adjudication du 10 mars 2010 (pièce 1). La qualité de copropriétaire est donc démontrée.

Le syndicat des copropriétaires sollicitent le paiement d’arriéré de charges.

Les sociétés BEFIMO, Y et X copropriétaires des lots 27 et 324 de la copropriété 2[…] à Z A contestent la somme de 20 366,98 euros laquelle correspond à une régularisation de charges d’eau.

Il convient donc à titre liminaire de statuer sur cette somme.

Sur la régularisation d’eau chaude d’un montant de 20 366,98 euros

L’opposabilité de l’assemblée générale du 12 décembre 2011

Il résulte des pièces produites au débat que les sociétés copropriétaires sus visées ont été convoquées à cette assemblée selon lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2011 (pièce 10).

Les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2011 lui sont opposables nonobstant l’absence de preuve de sa notification aux sociétés BEFIMO, Y et X.

En effet, l’absence de preuve de la notification a pour conséquence de rendre une action en annulation recevable mais n’a pas pour effet de rendre les résolutions votées inopposables.

En l’espèce, les sociétés BEFIMO, Y et X ne démontrent pas avoir exercé un recours contre cette assemblée générale ou certaines de ses résolutions de sorte que l’assemblée générale du 12 décembre 2011 leur est opposable.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967

Aux termes des dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’assemblée générale du 12 décembre 2011 a voté en sa résolution 7 l’approbation des comptes de charges et dépenses de l’exercice 2010 comprenant les charges d’eau chaude contestées (pièce 5-3).

Les sociétés Y, BEFIMO et X ont acquis la propriété des lots 27 et 324 par jugement d’adjudication du 10 mars 2010 (pièce 1).

Elles étaient donc propriétaires des lots au moment du vote de l’approbation des comptes par l’assemblée générale du 12 décembre 2011.

Les charges d’eau chaude sus visées n’étaient donc exigibles qu’à compter de l’approbation des comptes postérieure à leur acquisition.

En conséquence, en application du texte sus visé, les sociétés Y, BEFIMO et X sont redevables de ces charges.

La preuve de la consommation d’eau

Les sociétés Y, BEFIMO et X font état de ce que les charges d’eau ne sont pas démontrées car il s’agit de consommations anormales d’eau

De jurisprudence constante, un relevé de compteur figurant sur un bordereau constitue une présomption simple de la réalité de la consommation de l’abonné. Une consommation anormale exceptionnelle peut renverser la charge de la preuve ayant pour conséquence de faire peser sur le syndicat la preuve de l’exactitude du relevé.

En l’espèce, les sociétés Y, BEFIMO et X ne contestent pas le relevé de compteur effectué par la société CIS ISTA le 30 novembre 2010 portant mention d’un index à 2291 (pièce 2).

En revanche, elles font valoir que la consommation entre le relevé du 19 novembre 2009 portant indice de 22 et le relevé du 30 novembre 2010 portant mention d’un index à 2291 révèle une consommation anormale d’eau correspondant à 2269 M3 d’eau pour l’année soit 189 m3 par mois soit 6300 litres d’eau par 24 heures soit une consommation exorbitante, totalement anormale.

Cependant, il ressort des pièces produites que la consommation résultant de l’index relevé le 30 novembre 2010 résulte d’une régularisation d’eau sur plus de 9 ans, les précédents occupants n’ayant jamais laissé l’accès libre à la société CIS ISTA pour procéder à un relevé visuel du compteur. (Pièce 1 ISTA)

En conséquence, les sociétés Y, BEFIMO et X ne démontrent pas une consommation anormale d’eau sur une courte période d’un an.

La consommation relevée correspondant à plus de 9 ans de consommation d’eau n’est pas anormale.

Elles ont elles-mêmes procédé à un relevé de compteur le 22 novembre 2013 mentionnant un indice de 2302, soit une consommation de 11 m3 sur deux ans, leur locataire ayant quitté les lieux le 20 septembre 2012 démontrant que le compteur n’est pas défectueux. (Pièces 2 et 4 ISTA).

La preuve du quantum des charges d’eau chaude est donc rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Le règlement de copropriété

Il incombe aux sociétés Y, BEFIMO et X, qui contestent les charges d’eau, de démontrer que le règlement de copropriété prévoiraient des dispositions particulières relatives aux charges d’eau. Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires qui fonde sa demande sur les dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 de produire le règlement de copropriété.

Les fautes dont se prévalent les sociétés Y, BEFIMO et X

Sur la faute de la société CIS ISTA

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société CIS ISTA n’a aucun lien contractuel avec les sociétés Y, BEFIMO et X.

Il leur incombe en application de l’article 1315 ancien du code civil de démontrer une faute de la société CIS ISTA en lien de causalité avec un préjudice.

Or, il résulte des pièces produites que la société CIS ISTA a signalé le syndicat des copropriétaires, par le biais des bordereaux remis à chaque passage, que les index mentionnés sur lesdits relevés ne correspondaient pas à la consommation réelle, l’accès au compteur pour un relevé visuel ne lui ayant pas été autorisé par les précédents occupants.

Il n’est pas plus justifié d’une défectuosité du compteur.

En conséquence, les sociétés Y, BEFIMO et X ne démontrent aucune faute de la société CIS ISTA.

Leur demande de garantie à son encontre sera rejetée.

Sur la faute du syndicat des copropriétaires

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De jurisprudence constante, le syndicat répond des fautes ou négligences qui lui seraient imputables dans l’exercice des pouvoirs que la loi lui confère pour l’administration de l’immeuble et qui porteraient préjudice aux droits des copropriétaires.

Aux termes des dispositions de l’article 771 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

De jurisprudence constante, poursuivi en paiement, le débiteur qui demande à être déchargé de son obligation en raison de la faute commise par le créancier, sans prétendre obtenir un avantage autre que le simple rejet total ou partiel de la prétention de son adversaire peut procéder par voie de défense au fond.

En l’espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires avait la charge de procéder au relevé des compteurs d’eau individuels des copropriétaires puisqu’il a délégué cette mission à la société CIS ISTA. Or, l’absence de régularisation des charges de consommations d’eau pendant plus de 9 ans démontre une gestion anormale de la copropriété, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 n’ayant pas pour finalité de faire supporter au copropriétaire nouvellement acquéreur la carence du syndicat des copropriétaires qui n’a procédé à aucune régularisation de la consommation d’eau pendant plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires a donc commis une faute en lien de causalité avec le préjudice subi par les sociétés BEFIMO, Y et X à qui le paiement de la facture d’eau chaude afférente à la régularisation sur plus de 9 ans est sollicité.

Il importe peu qu’aucune demande de dommages et intérêts ne soit formulée de ce chef par les sociétés dès lors qu’elles se prévalent expressément de l’attitude fautive du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, ce dernier invoque la faute des sociétés BEFIMO, Y et X qui n’ont pas procédé à un relevé contradictoire avec leur vendeur qui leur auraient permis de se retourner contre ce dernier.

En l’espèce, il ressort des débats que les sociétés BEFIMO, Y et X, marchands de biens, acquéreurs avertis, n’ont pas procédé à un relevé contradictoire de l’index qui leur auraient permis de former un recours contre leur vendeur.

Elles ont donc commis une faute ayant contribué à la réalisation de son dommage.

Compte tenu des fautes respectives, il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité à hauteur de 50%, les sociétés BEFIMO, Y et X ayant concouru à la réalisation de leur dommage à hauteur de 50%.

En conséquence, il y a lieu de retenir une somme de 20 366,98 euros/2 soit 10183,49 euros au titre de la consommation d’eau. Cette somme sera donc déduite de la créance du syndicat des copropriétaires.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Les sociétés BEFIMO, Y et X ne contestent que les charges d’eau chaude sus visées, elles ne contestent pas le surplus des charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte des débats et des pièces produites (appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée générale) que le surplus de la créance du syndicat de copropriétaire, à l’exclusion des charges d’eau chaude ci-dessus développées, soit 8950,03 euros est justifiée.

***

Aux termes des dispositions de l’article 1202 ancien du code civil devenu l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

De jurisprudence constante, la solidarité des co indivisaires au paiement des charges de copropriété ne se présume pas sauf à une stipulation précise en ce sens du règlement de copropriété.

Les charges de copropriété ne peuvent davantage, à défaut de pouvoir être assimilées à l’indemnisation d’un dommage, donner lieu à une condamnation in solidum.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété de sorte qu’il ne démontre pas l’existence d’une clause stipulant une telle solidarité pas plus qu’une condamnation in solidum.

En conséquence, la demande de condamnation in solidum sera rejetée.

En conséquence, les sociétés BEFIMO, Y et X seront condamnées à payer les sommes de 8775,63 euros au titre de la régularisation des charges 2010 (18 959,12 euros – 10183,49 euros partage de responsabilité sur les charges d’eau) (pièce 4-1) + 8950,03 euros au titre des charges de copropriété soit 17 725,66 euros, décompte arrêté au 2 juin 2017, date de la vente de leurs lots par les sociétés BEFIMO, X et Y.

Les dommages et intérêts

Selon l’alinéa 4 de l’article 1153 ancien du code civil, applicable au litige, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les charges de copropriété constituent les seules ressources du syndicat des copropriétaires, le retard de paiement des charges réitéré depuis 2012, alors que le bien propriété des sociétés BEFIMO, Y et X est loué à un locataire qui leur procure des revenus locatifs, démontre leur mauvaise foi et met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Les frais nécessaires

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

De jurisprudence constante, les frais de recouvrement exposés par le syndic ne sont «nécessaires» au sens de l’art. 10-1 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En outre, si une sommation de payer ou une lettre de mise en demeure peuvent constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 sus visé, il appartient néanmoins au syndicat de prouver les sommes sollicitées.

En l’espèce, les seuls frais exposés par le syndicat des copropriétaires et justifiées par les pièces produites sont ceux de la sommation de payer du 9 mai 2012 soit la somme de 223,67 euros (pièce 10).

En effet, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la lettre qu’il qualifie de mise en demeure du 17 février 2012. Le surplus des frais (timbres, remise du dossier, vacations contentieux…) ne sortent pas de la gestion courante du syndic.

Le commandement de payer du 3 mai 2012 n’est pas plus justifié.

Le surplus de la demande sera donc rejeté.

Les intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1153 alinéa 3 ancien du code civil, les intérêts ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Aux termes des dispositions de l’article 1153-1 ancien du code civil, En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision et du partage de responsabilité opéré, il y a lieu d’assortir la condamnation aux sommes susvisées de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation annuelle des intérêts

En application de l’article 1154 dudit code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur la demande d’autorisation de libérer les fonds

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce sur les sommes que pourraient détenir la SCP F-G-H-F-I dans le cadre de la vente par les sociétés BEFIMO Y ET X de leurs lots.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société CIC ISTA contre les sociétés BEFIMO Y ET X

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société CIS ISTA n’a aucun lien contractuel avec les sociétés Y, BEFIMO et X.

Il incombe donc à la société CIS ISTA en application de l’article 1315 ancien du code civil de démontrer une faute des sociétés BEFIMO Y et X laquelle constituerait un abus de droit d’agir en Justice.

En l’espèce, le seul rejet de leurs demandes n’est pas en soi la preuve de l’existence d’un abus de droit.

La société CIS ISTA ne démontre pas la faute des sociétés BEFIMO Y et X.

Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Les mesures accessoires

Les frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, ne peuvent, selon l’article 1310 du code civil, donner lieu à condamnation solidaire, une telle modalité n’étant pas prévue par un contrat ou par une loi ; ils ne peuvent davantage, à défaut de pouvoir être assimilés à l’indemnisation d’un dommage, donner lieu à une condamnation in solidum.

Les sociétés BEFIMO Y et X qui succombent partiellement seront condamnées aux dépens.

Elles seront condamnées également à payer les frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à la somme de 800 euros pour le syndicat des copropriétaires et 800 euros pour la société CIS ISTA.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée compte tenu de son ancienneté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposotion au greffe ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X à payer au syndicat des copropriétaires 2[…] à Z A représenté par son syndic le Cabinet GEXIO la somme de dix sept mille set cent vingt cinq euros et soixante six cents (17 725,66 euros), selon décompte arrêté au 2 juin 2017, au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X à payer au syndicat des copropriétaires 2[…] à Z A représenté par son syndic le Cabinet GEXIO la somme de huit cents euros (800 euros) de dommages et intérêts ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X à payer au syndicat des copropriétaires 2[…] à Z A représenté par son syndic le Cabinet GEXIO la somme de deux cent vingt trois euros et soixante sept cents (223,67 euros) au titre des frais nécessaires ;

DIT qu’il y a lieu d’assortir la condamnation aux sommes susvisées de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE la demande de garantie formée par les sociétés SARL BEFIMO, Y et X contre la société SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ;

REJETTE la demande visant à autoriser la SCP F-G-H-F-I à libérer des fonds ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X aux dépens ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X à payer au syndicat des copropriétaires 2[…] à Z A représenté par son syndic le Cabinet GEXIO la somme de huit cents euros (800 euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE les sociétés SARL BEFIMO, Y et X à payer à la société SNC COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES la somme de huit cents euros (800 euros) au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MARS DEUX MIL DIX HUIT, par Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente, assistée de Annie JUNG-THOMAS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,