Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e KONOPKA

1 EXP + 1 GROSSE M^e SCHREYER

1 EXP + 1 GROSSE M^e LOYER

1 EXP M^e JACQUET

1 EXP M^e BRICCO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

I C c\ Syndicat de copro. LE CALYPSO pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SG2P, […], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège., Compagnie d’assurances GAN ASSURANCE C/O CABINET LATY, en sa qualité d’assureur du syndicat de la copropriété de l’immeuble LE CALYPSO (contrat n° 101319773), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiclié ès-qualité audit siège, J X, E F épouse X, G H

JUGEMENT DU 26 Octobre 2016

DÉCISION N° : 2016/197

RG N°13/02843

DEMANDERESSE :

Madame I C

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Karole KONOPKA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

DEFENDEURS :

Syndicat de copro. LE CALYPSO pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SG2P, […], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège.

[…]

[…]

représenté par M^e Sophie BRICCO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substituée par M^e SAMMOUR

Compagnie d’assurances GAN ASSURANCE C/O CABINET LATY, en sa qualité d’assureur du syndicat de la copropriété de l’immeuble LE CALYPSO (contrat n° 101319773), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiclié ès-qualité audit siège

[…]

LE FORUM

[…]

représentée par Maître Arnaud JACQUET de la SCP AZURIS AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

Monsieur J X

[…]

Malnate

ITALIE

et

Madame E F épouse X

[…]

Malnate

[…]

représentés par M^e Ludovic LOYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et et par M^e POUMAREDE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame G H

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame Y

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 28 janvier 2016 ;

A l’audience publique du 23 Février 2016,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 29 avril 2016.

Le prononcé du jugement a été reporté au 26 octobre 2016 .

*****

• EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame I C est propriétaire d’un appartement situé au sixième étage de la résidence « Le Calypso », […] 1er à Antibes.

Son appartement est situé en dessous de celui de Madame G H et celui de Monsieur J X et Madame M F épouse X.

À la suite d’infiltrations affectant les appartements des copropriétaires C, Boulanger et A, situés sous les terrasses des appartements H et X, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse qui, par ordonnance du 27 avril 2011, a confié une mesure d’expertise à Monsieur B.

Cet expert judiciaire a déposé son rapport le 15 février 2013.

***

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, à la requête de Madame I C, par exploit d’huissier en date du 21 mai 2013.

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée à Monsieur J X, Madame M F épouse X et Madame G H, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, par exploit d’huissier en date du 25 janvier 2014.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures, par décision du 12 septembre 2014.

***

Par ordonnance en date du 21 novembre 2014, le juge de la mise en état a :

rejeté, comme irrecevables devant le juge de la mise en état, les demandes de travaux et de provision formées par Madame I C, ainsi que la demande de remboursement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes,

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

constaté que la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes était sans objet,

débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 15 octobre 2015 à 9 heures, pour clôture et fixation à plaider éventuelles,

fait injonction à Monsieur J X et Madame M F épouse X, ainsi qu’à Madame G H de conclure avant le 31 mars 2015,

condamné Madame I C aux dépens de l’incident.

***

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée à la société anonyme Gan assurance, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, par exploit d’huissier en date du 5 septembre 2014.

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 octobre 2015, ayant prononcé la jonction des procédures susvisées.

***

Vu les conclusions de Madame I C, signifiées par acte du palais le 27 janvier 2016.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, signifiées par voie électronique le 22 février 2016.

Vu les conclusions de Madame G H, signifiées par voie électronique le premier février 2016.

Vu les conclusions de Monsieur J X et Madame M F épouse X, signifiées par voie électronique le 14 octobre 2015.

Vu les conclusions de la société anonyme Gan assurance, signifiées par voie électronique le 5 février 2016.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2016. À l’audience, cette décision a été révoquée, conformément à l’accord des parties et l’instruction de la procédure a été close au 23 février 2016.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au montant du litige.

Sur la recevabilité des attestations :

Madame I C sollicite que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes (pièces communiquées sous le n°7) soient écartées des débats, en application des articles 201 et 202 du Code de procédure civile, comme n’étant pas conformes aux prescriptions de ces textes.

En vertu de l’article 201 du Code de procédure civile, les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoins.

L’article 202 du Code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il est admis qu’en cas d’inobservation des règles de forme prévues par ce texte pour la validité des attestations produites en justice, non prescrites à peine de nullité, les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante de l’attestation irrégulière.

En l’espèce, sous le n°7, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes a communiqué six attestations dactylographiées en date des 26, 27 et 28 septembre 2015. Il est exact que ces attestations ne sont pas conformes au formalisme prévu à l’article 202 susvisé.

Or, en l’espèce, Madame I C ne démontre pas en quoi l’irrégularité des attestations versées aux débats, par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, sous le n°7 constitue l’inobservation d’une formalité substantielle lui faisant grief.

En conséquence, ces attestations, régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion des parties, sont recevables.

En revanche, il apparaît que ces attestations émanent d’un seul auteur, en ce qu’elles sont dactylographiées avec la même police et selon des termes identiques (semblant être des photocopies) à savoir :

« Je soussigné,

M

[…] […], […], atteste que l’appartement acquis dans cet immeuble par Madame C en 2006, n’a jamais fait l’objet d’une location saisonnière. Il a été occupé par la propriétaire et sa famille en moyenne 15 jours à 3 semaines durant la période estivale.

L’expert judiciaire Mr B a estimé, que suite aux infiltrations d’eaux venant de la terrasse supérieure, cet appartement était insalubre.

Je certifie que ledit appartement a été occupé par la propriétaire et sa famille durant tout l’été 2015. Il paraît donc difficile de croire qu’il est insalubre.

Fait à ANTIBES,

Le

Signature ».

Ces documents ont ensuite été complétés de manière manuscrite avec le nom et prénom, la date et la signature de l’attestant.

Il en résulte que ces attestations ne constituent pas un témoignage spontané, mais un témoignage dicté, de sorte qu’il est permis de douter que les personnes les ayant complétées de leur nom, date et signature aient été témoins directs et personnels des faits mentionnés.

Elles ne sont pas suffisamment circonstanciées en ce qu’il n’est pas permis de vérifier depuis quelle date les témoins dont elles émanent demeurent au sein de la copropriété et, par conséquent, si les faits attestés remontent effectivement à 2006, comme semble le suggérer leur rédaction.

Enfin, il convient de relever une certaine contradiction dans les termes mêmes de ces attestations, non conformes à l’article 202, à savoir que dans un premier paragraphe, les personnes les ayant rédigées témoignent de ce que Madame I C et sa famille occupait en moyenne 15 jours à 3 semaines en période estivale (suggérant une occupation des lieux vraiment minime) alors que dans le dernier paragraphe, l’occupation durant l’été 2015 a duré tout l’été.

En conséquence, il apparaît que ces attestations, non conformes à l’article 202 ne présentent pas de garanties suffisantes de sincérité et spontanéité du témoignage de nature à emporter la conviction du tribunal.

En conséquence, ces attestations seront écartées des débats comme présentant un caractère probant insuffisant.

Sur le fond :

Sur les désordres allégués :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur B que :

* l’expert a constaté les dommages suivants : peinture écaillée, auréoles d’infiltrations sur murs, plafonds et encoffrements des deux appartements C et Boulanger,

* ces dommages dans l’appartement C sont plus importants :

— angle Nord Est du salon,

— centre plafond du salon,

— centre plafond chambre, près du luminaire,

* le revêtement des murs et plafond est à refaire dans la loggia de l’appartement de Madame I C,

* les mises en eaux des deux terrasses ont révélé une défaillance de l’étanchéité,

* l’expert préconise le remplacement de l’étanchéité des terrasses de Monsieur J X et Madame M F épouse X et Madame G H, ainsi que le traitement de toutes les fissures en façades (pignon Nord, pignon Ouest sur terrasse A, façade Ouest) en particulier celles, horizontales au niveau du plancher haut 6^e,

* les travaux de reprise de l’étanchéité et des fissures en façades peuvent être évalués à 79500 €,

* les travaux de reprise de l’appartement de Madame I C à la somme de 3357,55 € TTC,

* l’appartement de Madame I C est quasiment inhabitable,

* l’expert estime le préjudice de jouissance sur une période de 33 mois, et la durée des travaux de réfection de la terrasse à 20 jours,

* après travaux d’étanchéité, le revêtement carrelé devra être posé,

* la véranda doit être démontée et remontée dans les règles de l’art.

Sur les responsabilités :

Madame I C sollicite la condamnation solidaire « des défendeurs » à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, ainsi qu’au paiement de la somme de 50000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et « au titre du préjudice de jouissance de la perte des loyers ».

Ses écritures ne visaient pas la société anonyme Gan assurance, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle sollicite la condamnation du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, de Madame G H, Monsieur J X et Madame M F épouse X.

Elle fonde son action sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

***

Il convient, à titre liminaire, de relever que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sauraient concerner que le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, mais en aucun cas fonder la responsabilité de copropriétaires, comme l’a d’ailleurs fort justement relevé le juge de la mise en état.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, de sorte que le syndicat est responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les dommages proviennent d’un défaut d’étanchéité des terrasses X et H. Les conclusions de l’expert, ne faisant pas l’objet de critiques sérieuses et n’étant pas contredites par des éléments techniques versés aux débats, seront retenues.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes considère que l’entretien de l’étanchéité des terrasses X et H relève de ces copropriétaires, tandis que ces derniers soutiennent qu’il incombe au syndicat des copropriétaires.

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives et les parties communes au sein d’une copropriété, étant précisé que ces dispositions un caractère supplétif et ont vocation à s’appliquer dans le compte dans le silence ou la contradiction des titres.

En l’espèce il résulte de l’article 3 du règlement de copropriété que :

« Forme la propriété indivise en principe toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage commun des différents propriétaires, tels que le sol en totalité (tant le sol bâti que celui de la cour) les fondations, les gros murs, les murs de refends, la toiture (…), le gros œuvre des planchers (à l’exclusion des sols et plafonds), (…) et, d’une façon générale toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif particulier de l’un des copropriétaires, l’énumération ci-dessus étant indicative et non limitative. ».

L’article 5, relatif aux parties de l’immeuble formant la propriété particulière de chaque copropriétaire stipule :

« Chaque propriétaire aura la propriété exclusive de son appartement ou des locaux qu’il aura achetés.

(…)

La propriété particulière comprendra en général tous les ouvrages ou partie d’ouvrage dans les limites intérieures de l’appartement (sauf ceux énumérés par l’article 3) et notamment les carrelages, les parquets et les plafonds, les cloisons intérieures, les portes, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les gardes corps, les portes palières (…) ».

Ainsi, la toiture terrasse est-elle une partie commune au regard de la définition fixée par le règlement de copropriété, dans la mesure où si la jouissance de la terrasse est réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, cet ouvrage fait également office de toiture pour les appartements sous-jacents, de sorte qu’il s’agit de parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif particulier d’un seul copropriétaire.

À défaut de précision dans le règlement de copropriété, il est de jurisprudence constante que lorsqu’un copropriétaire a la jouissance privative d’une terrasse, les dépenses relatives au revêtement superficiel lui incombent, mais celles relatives à la couche d’étanchéité et au gros œuvre entrent dans les charges communes générales.

L’article 7, prévoit quant à lui, en son troisième alinéa :

« L’entretien de tout ce qui forme la propriété particulière ou de tout ce dont un des copropriétaires peut avoir la jouissance exclusive incombera au propriétaire ou bénéficiaires notamment, les propriétaires ayant une terrasse assureront, chacun en ce qui les concerne, l’entretien de revêtement de cette terrasse et l’étanchéité, les réparations ou l’entretien concernant le support de ce revêtement étant à la charge de la copropriété ».

Il est exact que la rédaction de cette clause que celle-ci est ambiguë la charge de l’entretien du revêtement de la terrasse, de son étanchéité et du support du revêtement étant prévu au sein de la phrase.

Le revêtement de la terrasse doit être distingué de son étanchéité et du support du revêtement.

En effet, il résulte de l’expertise que la structure porteuse de la terrasse est constituée d’un plancher « poutrelle-hourdis », lequel, en service, se comporte comme une dalle béton nervurée. Sur ce plancher, de bas en haut, est mis en œuvre :

Une forme de pente en mortier de ciment,

La couche d’isolation thermique,

La couche d’étanchéité,

Le revêtement constitué d’une chape en mortier de ciment et du carrelage.

L’expert judiciaire précise que :

le plancher constitue la structure porteuse,

le complexe d’étanchéité permet la mise hors d’eau des appartements sous-jacents et de l’immeuble en général,

le revêtement carrelé permet la jouissance de la terrasse en protégeant le complexe d’étanchéité.

Il explique également que l’étanchéité ne fait pas partie du revêtement de la terrasse. Elle ne fait pas partie non plus du support du revêtement, en ce que le plancher n’a pas besoin du complexe d’étanchéité pour supporter le revêtement (d’ailleurs, en général, les terrasses ou loggias ne comportent pas de complexe d’étanchéité, le DTU ne l’imposant pas ; s’il existe en l’espèce, c’est parce que les terrasses se trouvent au-dessus de parties habitées des appartements). De même, l’étanchéité n’a pas un rôle porteur, en ce que le lot « étanchéité » est distinct du lot « gros œuvre ».

Au regard de ce qui précède et de la définition des parties communes/parties privatives stipulée aux articles 3 et 5 du règlement de copropriété, il apparaît que l’article 7 susvisé du règlement de copropriété a entendu mettre à la charge des copropriétaires bénéficiant de la jouissance privative d’une terrasse, la charge de l’entretien du revêtement de ladite terrasse, tandis que sont à la charge de la copropriété, l’étanchéité, les réparations ou l’entretien concernant le support du revêtement, ce qui est d’ailleurs conforme avec ce qui se pratique usuellement en la matière.

En effet, le complexe d’étanchéité n’est pas réservé à l’usage exclusif du copropriétaire qui a la jouissance privative de la terrasse sur laquelle il est réalisé et qui pourrait parfaitement s’en passer, la norme DTU ne l’imposant pas pour la construction d’une terrasse. En revanche, le complexe d’étanchéité a un intérêt pour l’ensemble de la copropriété (en assurant la mise hors d’eau du bâtiment et en permettant, ainsi, la conservation de l’immeuble, dont la charge incombe d’ailleurs au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi de 1965) et notamment pour les appartements sous-jacents de la toiture-terrasse. Le revêtement de ladite terrasse, en revanche, permet la jouissance de la terrasse et peut constituer un embellissement de cet ouvrage.

Ainsi résulte-t-il de ce qui précède que les dommages causés à Madame I C trouvent leur origine dans une partie commune et résultent d’un défaut d’entretien, puisqu’ils sont causés par la vétusté du complexe d’étanchéité des terrasses H et X. Cet entretien relevait, d’ailleurs, du syndicat des copropriétaires en vertu du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes est donc responsable de plein droit des dommages causés à Madame I C, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi de 1965.

En conséquence, il sera tenu aux travaux de nature à remédier aux désordres et à réparation.

En revanche, Madame I C sera déboutée de ses demandes à l’encontre de Madame G H, Monsieur J X et Madame M F épouse X.

Sur la demande au titre des travaux :

Les travaux de nature à remédier aux désordres sont décrits et évalués par l’expert judiciaire en page 19 et 20 de son rapport, ainsi que dans ses conclusions, page 24.

***

Lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2013, Madame I C, l’assemblée générale a voté la réfection de l’étanchéité de la terrasse Est de l’appartement H, préconisée par l’expert judiciaire, selon devis de l’entreprise Bruguier, pris en compte par Monsieur B et ce, aux frais avancés de la copropriété et sans reconnaissance de responsabilité.

De même, ont été votés, lors de cette assemblée générale les travaux à réaliser au dernier étage sur l’étanchéité des évacuations d’eaux pluviales situées :

sur le débord extérieur de la terrasse de l’appartement X,

sur le débord extérieur Ouest de l’appartement H.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes justifie également avoir fait procéder, par l’entreprise Romand étanchéité à :

* la réfection de l’étanchéité du toit terrasse Est accessible de Madame G H, conformément à ce qui avait été préconisé par l’expert judiciaire (a situation de travaux n°3, définitive, est datée du 16 janvier 2014),

* la confection d’une double platine et le remplacement de la descente d’eau pluviale, selon facture du 24 janvier 2014,

* la reprise des relevés et de la surface courante sur l’auvent qui borde la terrasse X, selon facture du 21 février 2014,

* la reprise des relevés sur l’auvent qui borde la terrasse de Madame G H, selon facture du 16 janvier 2014,

* les travaux d’entretien sur traversée et évacuation pluviale de la terrasse X, selon facture du 21 février 2014.

Il résulte de ces factures et de la description des travaux mentionnées sur celles-ci ou sur les situations de l’entreprise que ces travaux correspondent à ceux préconisés par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes a fait procéder à une mise en eau de l’auvent et de la terrasse de Madame G H, le 29 juillet 2015, avec fluorescéine, lesquelles se sont avérées négatives.

Les travaux ainsi réalisés ne correspondent donc pas, contrairement aux allégations de Madame I C à des travaux « faits à l’économie », qui ne sont que des « travaux cache misère ».

En revanche, il apparaît qu’il n’a pas fait réaliser tous les travaux préconisés par l’expert en vue de remédier aux désordres affectant le lot privatif de Madame I C, notamment s’agissant de la réfection de l’étanchéité de la terrasse X.

D’ailleurs, il résulte d’un compte-rendu de visite de chantier du 9 décembre 2013 que l’entreprise Romand émettait des réserves sur l’étanchéité de la terrasse X, estimant que les infiltrations qui se produiraient sur la terrasse de l’appartement X pourraient éventuellement passer sous l’étanchéité refaite par ses soins sur la terrasse H.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2014, la réfection de l’étanchéité des terrasses X et H (Ouest) a été refusée. Elle a, ensuite, été votée lors de l’assemblée générale du 11 mars 2015. Il n’est cependant pas justifié, en l’état, de la réalisation de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sera donc condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

Sur le préjudice invoqué :

S’agissant du préjudice de jouissance réclamé par Madame I C, à hauteur de 55000 €, correspondant à l’impossibilité de jouir d’un logement décent et à la perte de loyers pour la période de décembre 2009 jusqu’à la date de ses conclusions.

Il convient, en premier lieu, de relever que Madame I C ne peut invoquer concomitamment une perte de revenus locatifs et un préjudice de jouissance.

Madame I C ne produit aucun élément pour justifier de la location de son appartement avant le sinistre ou encore de son intention de le mettre en location et des difficultés rencontrées de ce chef.

Il ne saurait donc sérieusement être retenu une perte de revenus locatifs.

S’agissant du trouble de jouissance, l’expert a relevé que l’appartement de Madame I C était inhabitable au moment des opérations d’expertise :

dégradation de l’angle Nord-est du salon (plafond et haut du mur) avec chute d’écailles de peinture et bouts de plâtre,

forte dégradation avec humidité permanente d’une surface de 1 m de diamètre en plafond en plein centre du salon,

dégradations avec microfissures en plafond de la chambre.

Les constatations de l’expert ne sauraient sérieusement être contredites par des attestations de voisins faisant état de l’occupation de l’appartement au cours de l’été 2015 et faisant état de suppositions sur le caractère habitable de ce logement.

Monsieur B précise que Madame I C ne réside pas dans cet appartement, mais que l’état du séjour, en particulier, ne lui permet pas d’y séjourner.

Si les premiers dommages sont apparus en 2009, l’expert retient, toutefois, que l’appartement est devenu inhabitable à compter de la déclaration de sinistre de juillet 2010.

Madame I C invoque une valeur locative de l’appartement entre 1000 € et 1300 €, sans en justifier.

Il est incontestable, au regard des constatations de l’expert judiciaire, que Madame I C a subi un préjudice de jouissance. En effet, ces dommages, qui se situent dans la pièce principale de l’appartement et dans une chambre, sont inesthétiques, compte tenu des dégradations causées aux embellissements. En outre et surtout, ils sont de nature à porter atteinte à la salubrité de ces pièces. D’ailleurs, il est constant que la protection contre les infiltrations d’eau est l’un des critères de décence d’un logement, l’absence de cette protection laissant apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Cependant, ce préjudice ne doit pas s’apprécier de façon théorique, mais au regard du trouble à la jouissance paisible des locaux effectivement causé à Madame I C.

Ainsi, la somme sollicitée, correspondant au montant mensuel de la valeur locative alléguée depuis 2009, n’apparaît pas justifiée.

En effet, il n’est pas justifié que la demanderesse ait entendu louer le bien litigieux. En outre, il ne s’agit pas de sa résidence principale, dans la mesure où elle réside en Italie. Le trouble de jouissance ne saurait donc être indemnisé comme si cet appartement constituait le domicile de Madame I C.

Il s’agit d’une résidence secondaire. Ainsi, le préjudice doit s’apprécier en considération de cet élément, étant précisé que l’intéressée est retraitée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Madame I C peut être évalué à la somme globale de 10000 €.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sera condamné à payer à Madame I C la somme de dix mille euros (10000 €) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi par cette dernière.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sollicite la condamnation de Monsieur J X et Madame M F épouse X et Madame G H au remboursement de la somme de 45442,80 € a titre des frais avancés par ses soins pour la réalisation des travaux.

Au regard des développements qui précèdent s’agissant des responsabilités et de l’article 7 du règlement de copropriété, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires :

Sur les demandes à l’encontre des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur J X, Madame M F épouse X et Madame G H à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cependant, la responsabilité de ces copropriétaires n’est pas engagée, de sorte qu’il sera débouté de son appel en garantie de ce chef.

Sur les demandes à l’encontre de l’assureur :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sollicite également la garantie de la société anonyme Gan assurance, son assureur, de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cependant, il convient de relever, à titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence «Le Calypso », […] à Antibes ne peut être garanti par son assureur que s’agissant de l’indemnisation des dommages causés aux copropriétaires et non s’agissant de la dépense exposée pour la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité lui incombant.

***

La société anonyme Gan assurance invoque une déchéance de garantie, à défaut de justification d’une déclaration de sinistre.

En vertu de l’article L113-2 du Code des assurances, l’assuré est notamment obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

L’alinéa 9 de ce texte dispose que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

En l’espèce, il résulte des conditions générales (article 29) qu’en cas de sinistre, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes doit le déclarer dès qu’il en a eu connaissance et, au plus tard, dans les cinq jours ouvrés.

Pour autant, le texte susvisé, ainsi que les conditions générales de la police, subordonnent la déchéance de garantie à la preuve, par l’assureur, d’un préjudice résultant pour lui du retard dans la déclaration du sinistre.

L’appréciation du préjudice relève du pouvoir souverain des juridictions du fond.

Il est admis, en droit, que le préjudice de l’assureur doit s’analyser comme une perte de chance et qu’il lui revient de démontrer que le retard invoqué l’a empêché de prendre à temps des mesures susceptibles d’avoir une influence sur la prise en charge du sinistre.

Or, en l’espèce, il résulte du courrier du cabinet Laty, agent général d’assurance, en date du 21 mars 2012, que le sinistre C a été déclaré le 15 mai 2011.

Il l’a donc été postérieurement au délai prévu dans les conditions générales, puisqu’à cette date, il avait déjà sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Pour autant, il résulte du courrier du cabinet Laty que la société anonyme Gan assurance était avisée de la désignation d’un expert judiciaire, de sorte qu’il lui était loisible d’intervenir volontairement à la procédure pour participer aux opérations d’expertise.

L’assureur ne justifie donc pas du préjudice invoqué, résultant de la déclaration tardive.

Elle sera donc déboutée de sa prétention de déchéance de garantie.

***

La société anonyme Gan assurance invoque, en outre, la prescription de la demande du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, sur le fondement des dispositions de l’article L114-1 du Code des assurances.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article L114-1 du Code des assurances dispose que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Selon l’article L144-2 du même Code, la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre.

La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, même lorsque la demande est portée devant une juridiction incompétente. L’interruption résultant d’une assignation en justice produit ses effets jusqu’à l‘extinction de l’instance.

Par ailleurs, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

En l’espèce, les désordres litigieux sont apparus en 2009. En 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes a effectué une déclaration de sinistre et a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire.

Cependant, ce n’est que le 5 septembre 2014 qu’elle a appelé la société anonyme Gan assurance en garantie, l’assureur n’ayant pas été assigné en référé et n’ayant pas participé aux opérations d’expertises.

Ainsi plus de deux années se sont écoulées entre la découverte, par l’assuré du sinistre et l’action diligentée à l’encontre de son assureur.

Dès lors, l’appel en garantie diligenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à l’égard de la société anonyme Gan assurance est effectivement prescrit, en application de l’article L144-1 du Code des assurances.

Ses demandes à l’encontre de l’assureur seront donc déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive :

Monsieur J X et Madame M F épouse X sollicitent la condamnation du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes au paiement de la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or, chaque partie a le droit de défendre sa position devant un tribunal.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur J X et Madame M F épouse X ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute de la part du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes constitutive d’un abus.

Ils ne démontrent pas davantage l’existence du préjudice invoqué.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande d’exonération au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

En vertu des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la responsabilité du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes a été retenue et la responsabilité des copropriétaires, Madame G H, Monsieur J X et Madame M F épouse X écartée.

Madame I C, Monsieur J X, Madame M F épouse X et Madame G H seront donc dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent pas qu’il en soit décidé autrement.

En revanche, il apparaît que cette exonération est limitée aux frais de procédure et n’a pas vocation à s’appliquer à l’ensemble des condamnations prononcées au cours de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire que Madame I C, Monsieur J X et Madame M F épouse X, ainsi que Madame G H seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure (correspondant aux dépens et aux frais irrépétibles), dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, succombant à titre principal, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes, tenu aux dépens, sera condamné à payer respectivement à Madame I C, Madame G H et aux époux X, une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à deux mille euros (2000 €), au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il n’y a pas lieu de faire droit à d’autres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, une partie des travaux de nature à remédier aux désordres ayant déjà été réalisés et les autres ayant été décidés en assemblée générale, il n’est pas justifié de la nécessité d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe

Déclare les attestations, non conformes à l’article 202 du Code de procédure civile, versées aux débats par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes sous le n°7, recevables ;

Les écartes, en revanche, des débats, comme ne présentant pas de caractère probant suffisant ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes responsable de plein droit des dommages causés à Madame I C, ayant pour origine la défaillance du complexe d’étanchéité des terrasses X et H ;

Constate que le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes a fait réaliser certains travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

Condamne, en tant que de besoin, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à réaliser le surplus des travaux préconisés par l’expert judiciaire B en pages 19, 20 et 24 de son rapport du 15 février 2013, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à payer à Madame I C la somme de dix mille euros (10000 €) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame I C du surplus de ses demandes de ces chefs ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes de sa demande reconventionnelle et de son appel en garantie à l’encontre de Madame G H, Monsieur J X et Madame M F épouse X ;

Constate que l’action du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à l’encontre de la société anonyme Gan assurance est prescrite ;

Déclare, en conséquence, irrecevables, les demandes du le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à l’encontre de la société anonyme Gan assurance ;

Déboute Monsieur J X et Madame M F épouse X de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à payer à Madame I C la somme de deux mille euros (2000 €), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à payer à Monsieur J X et Madame M F épouse X la somme de deux mille euros (2000 €), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes à payer à Madame G H la somme de deux mille euros (2000 €), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Calypso », […] à Antibes aux dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit que Madame I C, Madame G H, Monsieur J X et Madame M F épouse X seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure (correspondant aux dépens et aux frais irrépétibles), dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente