TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE MELUN

SERVICE DES EXPROPRIATIONS

EXPRO 16/00030

Opération: Aménagement de la seconde phase de la Zac de Folle Emprince à […]

JUGEMENT DU 06 Avril 2017

Minute n° 2017/23

DEMANDERESSE :

MAIRIE DE […]

[…]

79 rue du K de Gaulle

[…]

Représentée par le CABINET LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS:

R T U Y C divorcée X

[…]

[…]

S V W Y C

[…]

[…]

Représentés par la Société d’Avocats LACHAUD-MANDEVILLE-COUTADEUR et ASSOCIÉS avocat au barreau de PARIS

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par M^me D E

adresse : TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE

[…]

Service des évaluations Domaniales- […]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

O P Q

Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Melun (77), désignée Juge de l’expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS par ordonnance du 09 décembre 2016.

GREFFIER:

F G

A l’audience publique tenue le 19 Janvier 2017, les avocats a été entendus en leurs plaidoiries, le Commissaire du gouvernement a été entendu en ses observations puis l’affaire mise en délibéré au 23 Février 2017 ; Le délibéré a été prorogé au 30 Mars 2017 puis au 06 Avril 2017 . A la date indiquée, l’audience tenue par le même magistrat assisté du même greffier, le jugement suivant a été rendu:

Par arrêté en date du 20 janvier 2006, le préfet de la SEINE-ET-MARNE a déclaré d’utilité publique les acquisitions foncières par la commune de […] en vue de l’aménagement de la phase 2 de la ZAC de la Folle Emprince sur la commune de Dammartin-en-Goële. L’arrêté de déclaration d’utilité publique a été prorogé, avec effet jusqu’au 20 janvier 2016, par arrêté préfectoral n° 11 DCSE EXP 03 en date du 22 janvier 2011.

Par arrêté en date du 12 février 2015, le Préfet de la SEINE-ET-MARNE a déclaré cessibles au profit de la commune de […] les parcelles de terrains situées sur la commune de […] nécessaires à l’opération ci-dessus dont celles situées :

— lieu-dit « Le Puits Blein », cadastrée A 640, d’une surface de 1276 m²

— lieu-dit « Les Petites Dumaines », cadastrée A 905, d’une surface de 2833 m2

— lieu-dit « […] », cadastrée A 904, d’une surface de 300 m2

— lieu-dit « Le Grand Puits Blein », cadastrée A 1163, d’une surface de 175 803 m2

appartenant à Madame R Y C et Monsieur S Y C.

Par ordonnance en date du 11 mars 2015, le juge de l’expropriation a déclaré expropriées au profit de le commune de […] les parcelles visées par la procédure.

Madame R Y C et Monsieur S Y C ayant rejeté son offre d’indemnisation, le commune de […] a saisi le juge de l’expropriation par requête parvenue au secrétariat-greffe le 19 mai 2016.

Madame R Y C et Monsieur S Y C ont déposé leur mémoire en réplique le 12 septembre 2016.

La commune de […] a déposé un mémoire complémentaire le 3 novembre 2016.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement a conclu le 14 novembre 2016.

Le transport sur les lieux a été effectué le 21 novembre 2016.

Madame R Y C et Monsieur S Y C ont déposé un mémoire récapitulatif le 6 janvier 2017.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions complémentaires le 16 janvier 2017.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 janvier 2017. A cette date l’affaire a été examinée et plaidée et mise en délibéré au 30mars 2017, délibéré prorogé au 6 avril 2017.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit :

PRETENTIONS ET MOYENS de la commune de […]

La commune de […] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité revenant à Madame R Y C et Monsieur S Y C comme suit :

— indemnité de dépossession : 2 974 498,00 €

— indemnité d’éviction : 271 318,00 €

Au soutien, la commune de […] fait valoir que ces terrains ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir et que leur valeur sera celle de terres purement agricoles.

Elle propose plusieurs références présentant, selon elle, des caractéristiques similaires avec les terrains présentement expropriés et, notamment, un jugement rendu dans le cadre de la première tranche de travaux de la ZAC de la Folle Emprince du 2 décembre 2010 (minute 2010/115) portant pour partie sur la parcelle mère (A n°338) de la parcelle présentement expropriée et dorénavant cadastrée A n°1163. Elle conclut donc qu’après examen du marché immobilier local et de la jurisprudence, une valeur libre s’établissant à 15 €/m2 peut ainsi être fixée.

Elle fait ensuite valoir qu’en application du Protocole d’accord signé le 16 avril 2013 entre les représentants des Organisations Professionnelles Agricoles et la Direction Départementale des Finances Publiques de Seine-et-Marne, l’indemnité d’éviction sera fixée à 1,17 €/m2 pour les terrains de culture situés sur la Commune de Dammartin-en-Goële. Elle précise qu’en l’absence de pièces justifiant de la qualité d’exploitante agricole de Madame Y C R (bail rural, relevé MSA), elle n’a pu déterminer si l’exploitation de la parcelle agricole cadastrée section A n°1163 relevait du statut du fermage. Elle propose donc une offre d’indemnisation en valeur libre augmentée, sous réserve de justifications, de l’indemnité d’éviction au bénéfice de l’exploitant.

Dans ses dernières écritures, la commune de […] expose que dans le jugement du 2 décembre 2010, qui concernait l’indemnité d’expropriation d’une première partie de la parcelle A 1163 dont le reliquat fait l’objet de la présente procédure, le juge a très justement regardé cette parcelle agricole comme étant totalement enclavée ne pouvant être qualifiée de terrain à bâtir et ne bénéficiant pas d’une situation privilégiée et a fixé le prix à 15 € m2.

Concernant la parcelle isolée cadastrée A 640 en nature de bois taillis, elle souligne que si elle se situe effectivement en façade du chemin rural n°26 non asphalté et non équipé, néanmoins elle n’est située à proximité d’aucun réseau dimensionné, elle n’est pas contiguë à la zone pavillonnaire du Domaine des jardins de la Goële et elle ne peut donc recevoir la qualification de privilégiée, rappelant que pour ce type de parcelle les transactions se concluent en moyenne à 10 € le m2.

Elle considère que s’il n’est pas contesté que les parcelles cadastrées A 1163, 905 et 904 forment bien, compte tenu de leur contiguïté, une unité foncière, la parcelle cadastrée A 640 est, quant à elle, isolée, la description faite par les consorts Y C des conditions de desserte étant matériellement inexacte, cette description correspondant à la situation de ces parcelles en 2016, une fois les travaux d’aménagement de la première tranche réalisés par le titulaire de la concession car l’avenue H I et l'[…], prévue au programme des équipements publics, ont été créées par l’aménageur de la ZAC dans le cadre de la tranche 1 et elles n’existaient pas à la date du 21 octobre 2005, date de référence à prendre en compte. Elle précise que la parcelle A 1163 n’était alors reliée à aucune voie équipée carrossable et adaptée.

Elle fait ensuite valoir que seule la parcelle A 1163 est exploitée, les autres étant des parcelles en nature de bois taillis et il n’est pas apporté de preuves, type relevé MSA, permettant d’affirmer que les consorts Y C exploiteraient en direct cette parcelle. Elle estime donc que l’indemnité d’éviction ne doit porter que sur 175 803 m2 et non sur 180 212 m2, comme cela est soutenu.

Elle ajoute que le classement des terrains en zone IAUd ne les rend pas de facto constructibles et que leur constructibilité est consubstantielle à l’aménagement K de la ZAC, c’est-à-dire à la création de l’ensemble des équipements permettant de réaliser le programme tel que les équipements publics, les réseaux d’assainissement et d’électricité dimensionnés au projet. Elle ajoute que le PLU précise que la zone IAU est destinée à recevoir de l’habitat sous réserve d’être viabilisée et que les propriétaires auraient nécessairement dû supporter le coût des équipements publics nécessaires à la réalisation de leur projet.

Elle estime que considérer que les terrains expropriés doivent être sur-valorisés compte tenu de la réalisation, par la collectivité publique via son aménageur, des équipements publics, reviendrait à les faire bénéficier d’un effet d’aubaine contraire aux principes gouvernent les règles de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Elle ajoute que les réseaux situés à proximité de la zone IAUd ne sont pas dimensionnés pour accueillir une opération globale développant 89 000 m2 de SDP et que seuls réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales existants sont situés sur l’avenue de l’Europe située en aval de la ZAC et sur l’avenue Eugene Hemar en amont. Ainsi, elle conclut qu’à la date de référence, la zone IAU n’était donc pas viabilisée mais à viabiliser.

S’agissant de la consistance matérielle des terrains devant nécessairement s’interpréter à la date de référence, elle rappelle qu’à cette date, la situation des terrains ne correspond en aucun point à la situation décrite par les consorts Y C en ce qu’ils ne jouxtent pas la partie agglomérée et qu’ils ne sont reliés à aucun réseau dimensionné à proximité. Elle ajoute que l’appréciation selon laquelle les parcelles expropriées constituent l’extension naturelle de la zone agglomérée est tout à fait hypothétique et ne repose sur aucun élément matériel ou juridique fiable et opposable, s’agissant uniquement de spéculations sur des développements urbains futurs ;

Elle estime que les consorts Y C se fondent exclusivement sur des termes de comparaisons non pertinents, car de nature et de consistance différentes des terrains présentement expropriés. Elle considère que l’intégration de termes de comparaisons situés sur d’autres communes ne peut être recevable alors qu’il existe un nombre important de termes de comparaisons idoines sur la Commune de Dammartin-en-Goële. Elle conclut donc que les prétentions des consorts Y C demandant de fixer à 35 € m2 la valeur des parcelles expropriées ne repose sur aucun élément juridique et factuel tangible.

Elle fait ensuite valoir que s’il n’est pas contesté le trouble d’exploitation causé par l’expropriation partielle, elle sollicite de rectifier la superficie devant être prise en compte dans le calcul qui est de 175 803 m2 et non 180 212 m2 car l’indemnité est calculée non pas sur l’emprise totale mais uniquement sur la parcelle en nature agricole exploitée cadastrée section A n°1163.

S’agissant de la demande d’acquisition complémentaire, elle estime qu’il apparait très clairement qu’il s’agit d’une micro parcelle en nature de bois taillis qui n’est donc pas exploitée et que la demande de réquisition d’emprise totale, qui aurait dû être sollicitée dans le délai imparti parle Code de l’expropriation, est sans fondement.

PRETENTIONS ET MOYENS de Madame R Y C et Monsieur S Y C

Madame R Y C et Monsieur S Y C demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité leur revenant comme suit :

— dépossession foncière :

Parcelles cadastrées […], 905, 904 et 1163 :

180 212 m2 x 35 € en valeur occupée : 6.307.420,00 euros

Frais de remploi :

20% sur 5 000 € : 1.000,00 euros

15% de 5 000 a 15 000 € : 1.500,00 euros

10% sur le reste : 629.242,00 euros

J : 6.939.162,00 euros

Parcelle cadastrée […] :

80 m2 x 35 € : 2.800,00 euros

— indemnité d’éviction :

180 212 m2 x 1,17 € : 210.848,04 euros

— indemnité au titre du déséquilibre d’exploitation

180 212 m2 x 1,17 € x 40% : 84.339,21 euros

J : 295.187,25 euros

J K : 7.537.149,20 euros

outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien, Madame R Y C et Monsieur S Y C exposent que les terrains expropriés sont situés dans un secteur désigné comme constructible par le document d’urbanisme. Ils estiment qu’il y a lieu de considérer, s’agissant des équipements publics (voies publiques et réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement), que ceux qui existent à la périphérie immédiate de la zone IAUd ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, ce sans quoi le PLU de la commune n’aurait pas procédé au classement de ces terrains en zone IAU. Ils ajoutent que les parcelles en cause jouxtent la partie agglomérée de la commune et donc les réseaux existants et qu’elles disposent d’accès directs depuis l’avenue L I, le chemin de Saint-Ladre prolongé et la rue Antoine de Saint-Exupéry qui constituent des voies asphaltées et équipées, et sont facilement accessibles depuis Paris et l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle par autoroutes et voie express.

Ils précisent que les parcelles A n°904, 905 et 1163, qui constituent une unité foncière, disposent d’une double façade sur l’avenue L I et sur le Chemin de Y-Ladre prolongé, les parcelles A 904 et 905 constituant un passage permettant le passage des engins agricoles, ainsi que l’a démontré le transport sur les lieux; et que les quatre parcelles expropriées constituent l’extension naturelle de la zone agglomérée de DAMMARTIN-EN-GOELE (et subissent de ce fait une forte pression foncière). Ils concluent qu’elles devront être considérés comme étant en situation très privilégiée.

Ils indiquent ensuite que l’expropriant se fonde uniquement sur certaines des décisions rendues par le tribunal de céans à l’occasion de la réalisation de la première tranche en 2010 sans procéder à une quelconque réactualisation ni tenir compte des éléments survenus postérieurement et qu’il ne retient que les valeurs basses, omettant un certain nombre d’autres références. Les expropriés indiquent qu’ils se prévalent de termes de comparaison sur la commune de DAMMARTIN-EN-GOELE et sur les communes limitrophes et qu’au regard de ces éléments et de la situation très privilégiée des parcelles expropriées, il conviendra de retenir une valeur de 35 € du mètre carré en valeur occupée.

Ils estiment qu’ils font état d’éléments de comparaison plus récents dont la vente intervenue en septembre 2015 sur la commune voisine de Z pour un terrain présentant des caractéristiques physiques et juridiques similaires au terrain exproprié au prix de 37,50 € en valeur occupée, cette valeur étant corroborée par les références judiciaires tirées de la jurisprudence de la cour d’appel de PARIS ayant retenu dans le périmètre de la zone des valeurs de 40 € mais également des valeurs oscillant entre 35 et 220 € pour des terrains de plus petites superficies à MITRY.

Ils ajoutent que le tribunal de céans avait en tout état de cause évalué en 2010 des terrains compris dans la zone expropriée et objets d’une première tranche dans une fourchette allant de 15 à 50 €, étant précisé que la valeur de 15 € avait été retenu pour des terrains ne répondant pas à la qualification de terrains en situation privilégiée.

Les consorts Y C sollicitent une indemnité complémentaire au titre du grave déséquilibre que subit leur exploitation au motif que celle-ci était avant expropriation d’une superficie agricole utile de 27 ha et qu’après expropriation, l’exploitation sera résiduelle puisqu’elle ne disposera plus que de 11 ha, ayant été imputée de 60% de sa superficie. Ils indiquent que jusqu’à 35% d’emprise, l’indemnité complémentaire est de 20% de l’indemnité d’éviction et qu’au cas d’espèce l’emprise représente 60 % de la superficie ce qui justifie un doublement du pourcentage soit 40%.

Ils ajoutent qu’ils sont propriétaires d’une parcelle cadastrée […] de 80 m2 qui n’est pas située dans le périmètre de la DUP mais est contiguë aux parcelles expropriées. Ils indiquent qu’elle ne jouxte pas d’autres propriétés des expropriés et devient donc inexploitable du fait de l’emprise. Ils demandent donc à ce que l’expropriant l’acquiert aux mêmes prix et conditions que le reste.

PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité revenant à Madame R Y C et Monsieur S Y C selon le détail suivant :

— dépossession foncière :

Parcelle cadastrée […]:

1276 m2 x 15 € = 19 140 euros

Parcelle cadastrée […]:

300 m2 x35 € = 10 500 euros

Parcelle cadastrée […]:

2833 m2 x20 € = 56 660 euros

Parcelle cadastrée section A n° 1163:

175803 m2 x20 € = 3 516 060 euros

J : 3 602 360 euros

— indemnité de remploi: 272 978 euros

— indemnité d’éviction :

178 936 m2 x 1,17 € = 209 355 euros

— indemnité au titre du déséquilibre d’exploitation

à justifier

Il expose que les parcelles A 640, A 904 et A 905 sont des terrains en nature de bois et la parcelle A 1163 en nature de terre agricole, qu’elles sont situées en zone 1AUd, que la date de référence retenue à juste raison par les deux parties est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers, le plus récent des actes publics intervenant sur le PLU, soit le 21 octobre 2005. Il dénie aux quatre parcelles la qualification de terrain à bâtir , faute d’un accès à des réseaux en capacité suffisante. Il reconnaît la qualification de situation privilégiée à la parcelle A 904 limitrophe de la zone urbaine mais la dénie à la parcelle A 640 non desservie par une voie asphaltée et loin des réseaux, et aux parcelles A 905 et A 1163 plus éloignées que la A 904 des structures urbaines, sans pour autant être enclavées.

Il relève que les termes de comparaison proposés par la partie expropriante issus de décisions rendues lors de la première tranche de la réalisation de la ZAC sont pertinents, qu’en revanche ceux produits par la partie expropriée hors de la commune de Dammartin en Goele ne le sont que pour ceux se situant dans une continuité urbanistique, soit ceux situés à Z, mais bénéficiant cependant de situations plus privilégiées que les parcelles en cause .

Il propose ainsi de retenir au titre des indemnités de dépossession:

— pour la parcelle A 640 une valeur de 15 €/ m2 sur la base de la mutation de la parcelle A 658, en nature de bois sans situation privilégiée, intervenue le 19 juin 2015 pour un prix de 12 €/ m2, majorée de la pression foncière et de la jurisprudence antérieure sur des biens situés au sein de la ZAC.

— pour la parcelle A 904 une valeur de 35 €/ m2 sur la base des décisions rendues lors de la réalisation de la première tranche de la ZAC, du fait de sa situation privilégiée due à son accessibilité et à la proximité de la zone urbaine.

— pour les parcelles A 905 et A 1163 une valeur de 20 €/ m2 au motif de l’accès à une voie asphaltée que leur donne leur unité foncière avec la A 904, mais de leur non contiguité à une zone urbaine à la date de référence, ce prix un peu supérieur à celui proposé pour la parcelle A 640 tenant compte de précédents existants et de la pression foncière exercée sur le secteur.

Il rappelle que l’indemnité d’éviction ne fait pas débat entre les parties sur son montant de 1, 17 € /m2 issu du Protocole Agricole du 16 avril 2013, mais sur son emprise, et note que le transport sur les lieux a permis de démontrer le caractère effectif de l’utilisation des trois parcelles A 904, A 905, et A 1163, il propose donc de retenir la surface de ces trois parcelles, soit 178 936 m2 pour le calcul de cette indemnité.

S’agissant de l’indemnité pour déséquilibre d’exploitation prévue par le Protocole Agricole, il estime que la partie expropriée ne produit pas les documents synthétiques permettant d’apprécier la superficie de l’exploitation avant et après expropriation, et donc d’en fixer le montant.

Enfin, il considère que la demande d’acquisition complémentaire de la parcelle ZA 755 formulée par la partie expropriée n’est pas recevable pour n’avoir pas été formée dans le délai d’un mois de la notification des offres de l’expropriant, et est au surplus infondée, cette parcelle de bois ne constituant pas une unité foncière avec les parcelles expropriées et ne se situant pas dans le périmètre de la DUP.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-SUR LA NATURE DE L’OPERATION POURSUIVIE

Attendu que l’opération initiée vise à l’aménagement de la phase 2 de la ZAC de la Folle Emprince sur la commune de Dammartin-en-Goële ;

II-SUR LA DATE DE TRANSFERT DE PROPRIETE

Attendu que, suite à l’ordonnance d’expropriation, le transfert de propriété est intervenu le 11 mars 2015 ;

III-SUR LE BIEN EXPROPRIE

Attendu que les biens concernés sont les suivants :

— lieu-dit « Le Puits Blein », cadastrée A 640, d’une surface de 1276 m²

— lieu-dit « Les Petites Dumaines », cadastrée A 905, d’une surface de 2833 m2

— lieu-dit « […] », cadastrée A 904, d’une surface de 300 m2

— lieu-dit « Le Grand Puits Blein », cadastrée A 1163, d’une surface de 175 803 m2

Attendu que la parcelle cadastrée A 640 est un terrain en nature de bois taillis non desservi par une voie asphaltée mais bordée par un chemin rural (n° 26) ; qu’elle se situe à proximité de la partie agglomérée mais ne la jouxtant pas, et se trouve loin des réseaux.

Attendu que les parcelles cadastrées A 905, A 904 sont des terrains en nature de bois taillis qui disposent d’un accès à la voirie par le chemin de Ste Ladre prolongée, asphalté et par la parcelle A 904 d’une façade de 5 m sur cette voie ; qu’elles se situent à proximité de la partie agglomérée qu’elles jouxtent et de la mairie.

Attendu que la parcelle cadastrée A 1163 est un terrain en nature de terre agricole actuellement exploité; que l’accès à cette parcelle s’effectue par un chemin d’exploitation que constituent les parcelles A 904 et A 905 praticable par des engins agricoles et donc accessible par le chemin de Ste ladre prolongée, asphalté; qu’elles sont cependant un peu plus éloignée de la partie agglomérée ;

Que ces parcelles sont facilement accessibles depuis Paris et depuis l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle par l’A1, l’A104 puis la RN2, voie express, la commune se trouvant a 20 minutes en voiture de l’accès Est de l’Aéroport et a 30 minutes de la porte de la Chapelle ;

IV-SUR LES INDEMNITES

Attendu que l’article Article L321-1 du code de l’expropriation dispose que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation».

Que l’article l’article R311-22 précise que : «Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose».

1-Sur la date de référence

Attendu que l’article L322-2 du code de l’expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Attendu que la date de droit commun se situe donc un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (D.U.P.) ;

Qu’il existe cependant des dates dérogatoires et que les articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l’urbanisme prévoient que, lorsqu’un bien, comme en l’espèce, est situé dans une zone soumise au droit de préemption, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est alors celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le Plan Local d’Urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Qu’en l’espèce, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 21 octobre 2005 et le règlement de la zone IAUd qui s’applique aux terrains objet des présentes n’a jamais été modifié depuis ; Que les modifications intervenues sur d’autres secteurs n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Que la date de référence peut donc être fixée au 21 octobre 2005 ;

2.- Sur la nature des parcelles

Attendu que l’article L322-3 du code de l’expropriation dispose que

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 . » ;

Que l’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. » ;

Attendu qu’il existe une double condition posée par la loi pour qu’un terrain bénéficie de la qualification de « terrain à bâtir » :

• desserte par les voies et réseaux (y compris les réseaux d’assainissement si ceux-ci sont rendus obligatoires par le POS), de dimensions adaptées

• situation en zone reconnue constructible par un POS (PLU) ou le document d’urbanisme en tenant lieu ;

Que s’agissant des voies d’accès, la desserte doit être effective et de dimensions suffisantes ; Qu’une desserte par un simple chemin de terre n’est pas suffisante, les terrains devant posséder une façade sur une voie asphaltée et viabilisée ;

Qu’un terrain qui n’a pas d’accès à une voie publique ne peut, en principe, être considéré comme terrain à bâtir, toutefois, s’il est séparé de cette voie par une autre parcelle appartenant au même propriétaire, on doit considérer que l’ensemble constitue un bloc homogène desservi par la voie publique ;

Que s’agissant des réseaux , ceux-ci doivent se trouver à proximité immédiate ;

Attendu qu’en l’espèce, les parcelles objet de la présente procédure sont situées en zone IAUd ; Que le règlement de cette zone n’a jamais été modifié depuis l’approbation du PLU ; Que cette zone (sous réserve d’être viabilisée) est destinée à recevoir de l’habitat et/ou des équipements collectifs d’intérêt K, afin, d’une part, de compléter et renouveler le centre bourg et ses franges ; Qu’elle doit, d’autre part, permettre d’accueillir les développements de la Ville trait d’union, telle que prescrits par le schéma directeur du canton de Dammartin-en-Goële ;

Qu’eu égard à la date de référence, il y a lieu de considérer que les biens objets de la procédure sont situés dans une zone d’urbanisation future non viabilisée et qu’ils ne peuvent donc recevoir la qualification de terrains à bâtir au sens de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Que les parcelles expropriées sont classées, au PLU de la commune, en zone lAUd ; qu’aux termes du PLU, la zone IAU est destinée à «recevoir de l’habitat et/ou des équipements collectifs d’intérêt K, afin d’une part de compléter et renouveler le centre bourg et ses franges. Elle doit d’autre part permettre d’accueillir les développements de la Ville trait d’union ». ;

Que dans cette zone, toutes les constructions sont autorisées à l’exception :

— des constructions à usage d’activités industrielles, artisanales ou d’entrepôt ;

— de l’implantation d’habitations légères et de loisirs, l’installation de résidences mobiles de loisirs et de caravanes et le camping ;

— les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation ;

— les carrières ;

— les bâtiments a usage agricole ;

— les discothèques.

Que pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie existante ou à créer publique ou privée, ouverte à la circulation automobile et en état de viabilité ; Que l’emprise au sol n’est pas réglementée en zone IAUd et la hauteur des bâtiments fixée a 14 mètres au faîtage ;

Que les terrains expropriés sont donc situés dans un secteur désigné comme constructible par le document d’urbanisme ;

Attendu selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation que certains terrains situé dans de tels secteurs, lorsqu’ils ne peuvent recevoir la qualification de « terrain à bâtir », sont susceptibles de recevoir la qualification de terrains en situation privilégiée, et donc être évalués à un prix supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de plus-value tenant à leur situation notamment dans des zones péri-urbaines où s’exerce une forte pression sur le marché; Que l’estimation doit alors être faite au regard du marché par des constatations suffisantes; Qu’il en est ainsi des terrains caractérisés par leur facilité d’accès, leur façade sur voies, l’existence de réseaux de viabilité même insuffisants, la proximité de zones d’habitation ou d’activité, d’équipement scolaires, sportifs, de loisirs et commerciaux, et de grandes infrastructures, telles que voies de circulation, autoroutes, qu’enfin cette situation privilégiée est susceptible de degrés.

Qu’en l’espèce, il peut valablement être considéré que les parcelles A 904, A 905, A 1163 présentent des caractéristiques requises pour être considérées comme étant en situation privilégiée; Qu’il en sera nécessairement tenu compte et de manière différenciée du fait de leurs caractéristiques particulières dans le calcul de l’indemnisation du propriétaire ;

3. -Sur l’indemnité de dépossession

Attendu que le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des terrains de même nature situés dans la même zone géographique ; Que la méthode de comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause;

Attendu que le prix de parcelles boisées doit être fixé selon une évaluation globale prenant en compte la qualité des bois, non par une addition de valeurs distinctes ;

Attendu que la valeur d’un terrain varie en fonction de sa dimension, sa configuration, sa situation, son accessibilité et, en cas de boisement, son peuplement ; Que la qualité des bois étant ainsi un des critères de valorisation du terrain, il apparaît artificiel, en tout cas inadapté dans le cas de parcelles non exploitées économiquement, d’établir un prix par l’addition, d’une part, de la valeur du fonds nu avec, d’autre part, celle de son peuplement ; Qu’une évaluation globale sera donc retenue ;

Que la méthode consistant à appliquer un abattement sur la valeur du terrain constructible pour déterminer le prix d’un terrain non constructible situé dans la même zone d’urbanisme est fréquemment utilisée et reflète fidèlement la valeur du marché ;

Attendu que les prix proposés en agences immobilières ou dans des annonces de presse, par nature fixés par le seul vendeur, ne peuvent refléter le marché immobilier réel ; Que seules des mutations effectivement réalisées peuvent servir de termes de comparaison utiles ;

Attendu que l’utilisation future du bien ne doit pas être prise en considération dans l’évaluation des biens préemptés ;

Attendu qu’il sera rappelé que le prix d’un très grand terrain voué à être urbanisé est inférieur à celui d’une petite parcelle en raison du principe de dégressivité du prix au m2 en fonction de la surface d’un bien ; Qu’en effet, les acquéreurs sont alors par essence moins nombreux et les frais de viabilisation très importants ; Qu’il y aura donc lieu d’en tenir compte pour les parcelles en cause;

Attendu qu’en l’espèce, les termes de comparaison suivants apparaissent comme étant pertinents en raison de leur situation géographique et de la nature des parcelles :

1. en ce qui concerne la parcelle A 640:

— Jugement du 2 décembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN (minute 2010/118), partie expropriée : époux A, autorité expropriante : Commune de DAMMARTIN-EN-GOELE. Plusieurs parcelles cadastrées A 540, 542, 543 et 546 présentant des caractéristiques similaires (surface, nature, localisation, urbanisme) avec la parcelle présentement expropriée et cadastrée A 640. Terrain en nature de bois taillis ne bénéficiant pas d’une situation privilégiée indemnisé à hauteur de 10 euros le m2

— Jugement du 2 décembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN

(minute 2010/117), partie expropriée : indivision CAMPOS, autorité expropriante : Commune

de DAMMARTIN-EN-GOELE. Parcelle cadastrée A n°327 indemnisée à hauteur de 10 euros

le m2

— Mutation du 19 juin 2015 de la parcelle A 658 d’une superficie de 1875 m2 en nature de bois, bordée par le chemin rural n° 26 ( acte 7704/2015P06415) pour 12 €/m2;

Que compte tenu de ces antécédents et de la pression foncière, le prix de 15 € /m2 peut être retenu pour cette parcelle A 640;

2. en ce qui concerne les parcelles A 904 et A 905:

— Arrêt n° 13/54 de la Cour d’appel de Paris du 25 avril 2013, sur le jugement du 21 octobre 2010 : ZAC de la Folle Emprise, Ville de DAMMARTIN-EN-GOELE C/ Société CARREFOUR PROPERTY. Parcelle cadastrée section A0 n°17, d’une superficie de 10.270 m2. Au PLU, zone IAUx. 40 € le m2 en valeur de 2010.

— Jugement définitif du Tribunal de Grande Instance de MELUN du 2 décembre 2010.

— Commune de DAMMARTIN-EN-GOELE C/ TICHIT : Parmi les jugements rendus à

l’occasion de la première tranche, un terrain de 4.000 m2 a été évalué sur la base de 35 € du

— Commune de Z. Acte notarié du 11 septembre 2015, Madame AA-AB Y-C/société d’aménagement des Archers. Parcelles cadastrées section C 83, 124, 167, 1401, 169, 174, 1403, 932, ZD 1, ZE 65, ZL 9, 13 et 55 d’une superficie totale de 11 ha 62 a […] en nature de terre agricole situées dans le périmètre de la ZAC des Archers. Prix : 37,50 €/m2 en valeur occupée.

— Vente du 29 avril 2011 consorts Y C/ société PATRIAME. cession d’une parcelle située en zone d’urbanisation future (parcelle ZD17) au prix de 1.667.000 €, Soit 55.569 m2 au prix de 30 €/m2.

— Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 novembre 2015 sur un jugement du 11 juilIet 2013 : Parcelle cadastrée section BH n°57 d’une superficie de 10 150 m2. Situation d’urbanisme : AU 2. Prix : 355 250 €, soit 35 €/m2 en valeur occupée.

Que compte tenu de ces antécédents, de la proximité de cette unité foncière avec une zone urbanisée et de sa façade sur voie asphaltée, le prix de 35 € /m2 peut être retenu pour ces parcelles A 904 et A 905.

3. en ce qui concerne la parcelle A 1163

— Vente du 29 avril 2011 consorts Y C/ société PATRIAME. cession d’une parcelle située en zone d’urbanisation future (parcelle ZD17) au prix de 1.667.000 €, Soit 55.569 m2 au prix de 30 €/m2.

Jugement du 2 décembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN (minute 2010/118), partie expropriée : époux A, autorité expropriante : Commune de DAMMARTIN-EN-GOELE. Parcelle cadastrée A 547 indemnisé à hauteur de 30 euros le m2 ,

- Jugement du 2 décembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN (minute 2010/117), partie expropriée : indivision CAMPOS, autorité expropriante : Commune de DAMMARTIN-EN-GOELE.. Parcelle cadastrée A 328 indemnisé à hauteur de 20 euros le m2

— Protocole d’accord du 8 novembre 2011 Consorts Y – C / Foncier Conseil, aménageur de la ZAC de la Folle Emprince, augmentant de 20 à 22 euros l’indemnité fixée par le jugement du 22 décembre 2010 pour les parcelles A 338 et A 548

Que compte tenu de ces antécédents, de l’unité foncière constituée avec les parcelles A 904 et A 905 qui lui confèrent un accès sur une voie asphaltée, mais de sa moindre proximité avec les zones habitées, le prix de 25 € /m2 peut être retenu pour cette parcelle A 1163;

Attendu qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant aux consorts Y-C sera fixée comme suit:

Parcelle A 640 : 1276 m2 x 15 euros = 19 140 euros

Parcelle A 904 : 300 m2 x 35 euros = 10 500 euros

Parcelle A 905 : 2833 m2 x 35 euros = 99 155 euros

Parcelle A 1163 : 175803 m2 x 25 euros = 4 395 075 euros,

soit au J : 4 523 870 euros

4- Sur l’indemnité de remploi

Attendu qu’il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière ;

Qu’elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature patrimoine ; Qu’elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable (impossible) ;

Que les taux s’établissent comme suit :

• 20% jusqu’à 5000 €

• 15% pour la tranche de 5000 à 15000 €

• 10% au-delà de 15000 €

Qu’il doit être rappelé qu’en cas de réquisition d’emprise totale, l’indemnité de remploi est calculée sur l’indemnité d’expropriation et non pas sur la totalité de la somme perçue par le propriétaire, celle-ci incluant le prix de la portion acquise en sus de la partie expropriée ;

Que de même, au cas où plusieurs parcelles appartenant à une même personne sont expropriées, l’indemnité de remploi est calculée sur le montant global de l’indemnité principale et non directement pour chaque parcelle prise individuellement, si les parcelles sous emprise forment une même unité foncières et sont expropriées par la même collectivité publique ;

Qu’en cas d’indivision, l’indemnité principale étant attribuée à l’indivision en tant que telle, l’indemnité de remploi ne saurait être calculée séparément sur la part de l’indemnité principale revenant à chaque indivisaire ;

Qu’il sera donc alloué l’indemnité de remploi suivante :

5000 euros x 0,20 = 1000 euros

10 000 euro x 0,15 = 1500 euros

4 508 870 euros x 0,1 = 450 887 euros

soit au J: 453 387 euros

5-Sur l’indemnité d’éviction

Attendu que les agriculteurs reçoivent une indemnité d’exploitation, sur la base de protocoles locaux négociés entre l’administration fiscale et les représentants des organisations professionnelles ainsi que les techniciens des chambres d’agriculture ; Que ces protocoles, qui sont négociés par branches d’activités (polyculture, exploitations maraîchères ou viticoles etc.), ne s’imposent pas aux parties et au juge, mais constituent des sources de renseignement importantes dans un domaine techniquement difficile, de sorte qu’ils servent le plus souvent de base aux offres de l’expropriant et de base d’indemnisation, sauf à l’exploitant à apporter la preuve d’un préjudice supérieur à l’aide, notamment, d’éléments comptables ;

Attendu qu’en l’espèce, un protocole d’accord a été signé le 16 avril 2013 entre les représentants des organisations professionnelles agricoles et la Direction des services fiscaux de Seine et Marne ayant pour objet de constater les accords intervenus entre les signataires sur le montant des indemnités destinées à réparer les préjudice directs, matériels et certains subis par les exploitants agricoles pour la réalisation de l’ensemble des opérations immobilières poursuivies pour cause d’utilité publique dans le cadre notamment de procédures d’expropriation ;

Que l’article 4 dispose que les préjudices sont constitués par :

1-l’indemnité d’éviction qui comprend :

— la perte de revenu subie pendant la période nécessaire au rétablissement d’une situation économique équivalente à celle qui précédait l’éviction, réparée par une « indemnité d’exploitation »

— les pertes de fumures, arrières fumures, amendements et façons culturales

2- le supplément pour réduction d’un bail à long terme

3- le supplément pour déséquilibre d’exploitation

4- la perte pour privation de jouissance résultant d’une prise de possession anticipée;

Que l’article 6 régissant les modalités de calcul des indemnités stipule que les éléments retenus sont ceux des comptes d’exploitation types que l’administration a établi au titre des des seules années 2010 et 2011 et non des trois dernières années, comme cela avait été le cas dans les protocoles antérieurs ; Qu’il a en effet été décidé d’exclure l’année 2009 comme année de référence compte tenu de la rupture atypique et accentuée des recettes d’exploitation ressortant du compte d’exploitation ; Qu’il est précisé que l’indemnité d’éviction est calculée sur la base de la moyenne des deux années de référence ;

Que l’article 8 fixe à 1,02 euros par m2 l’indemnité d’éviction avec une majoration pour pression foncière de 0,15 euros soit au J une indemnité de 1,17 euros ;

Que l’exploitant pour apporter la preuve d’un préjudice supérieur ne fournit cependant aucun élément comptable ;

Que s’agissant de l’emprise de cette indemnité, le transport sur les lieux a permis de démontrer le caractère effectif de l’utilisation des trois parcelles A 904, A 905, et A 1163, il convient donc de retenir la surface de ces trois parcelles, soit 178 936 m2 pour le calcul de cette indemnité.

Qu’au regard de ces éléments, l’indemnité d’éviction revenant aux consorts Y- C sera fixée à 178 936 m2 x 1, 17 euro = 209 355 euros;

6-Sur le déséquilibre d’exploitation

Attendu que les consorts Y C prétendent à une amputation de 60 % de la superficie de leur exploitation par l’expropriation;

Que l’article 12 du protocole Agricole fixe cette indemnité complémentaire destinée à tenir compte du déséquilibre causé à l’exploitation par l’emprise expropriée selon des tranches entre 5 et 35 % d’amputation et pour de montants de 0 à 20 % de l’indemnité d’éviction; Que ledit article précise qu’au delà de 35% d’amputation, elle sera appréciée sur la base d’une étude particulière et d’un état de la Mutualité Sociale Agricole fournie par l’exploitant agricole;

Attendu que selon attestation de leur cabinet comptable, les consorts Y C justifient d’une exploitation agricole de 280 300 m2 avant expropriation, que l’expropriation de terrains en nature agricole porte sur une superficie de 178 936 m2, que amputation de leur exploitation agricole est donc de 63, 83 %.

Attendu que que faute de fourniture des documents requis par le texte, l’indemnité compensatrice de déséquilibre d’exploitation sera ramenée au pourcentage de 35% de l’indemnité d’éviction taux maximum prévue par ledit texte.

Qu’au regard de ces éléments, l’indemnité d’éviction complémentaire compensatrice de déséquilibre d’exploitation revenant aux consorts Y C sera fixée à 209 355 euros x 20 % = 41 871 euros ;

[…]

Attendu que l’article L 242-1 alinéa 2 du code de l’expropriation dispose que lorsque toute parcelle de terrain nu, qui par suite du morcellement se trouve réduit au quart de sa contenance totale, si toutefois le propriétaire de possède aucun terrain immédiatement contigu et si la surface du terrain ainsi réduit est inférieure à à dix ares, l’exproprié peut demander au juge l’emprise totale;

Que cette demande suppose qu’un bien soit partiellement exproprié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la partie expropriée ne soutenant pas qu’elle constituerait une entité foncière avec la parcelle expropriée.

Que la demande d’acquisition complémentaire de la parcelle ZA 755 formulée par la partie expropriée ne constitue pas une demande d’emprise totale d’un bien partiellement exproprié régie par l’article L 742-1 susvisé, mais une demande portant sur une parcelle contigüe non visée par l’ordonnance d’expropriation,

Que cette demande sera donc rejetée.

Que dès lors, l’indemnité d’expropriation devant être versée aux consorts Y C s’établit aux deux sommes de:

indemnité de dépossession: 4 523 870 euros

+ indemnité de remploi: 453 387 euros

= J indemnité d’expropriation: 4 977 257 euros

indemnité d’éviction principale: 209 355 euros

indemnité complémentaire d’éviction 41 871 euros

= J indemnité d’éviction : 251 226 euros

V-SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Attendu que conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante ;

Que l’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;

Qu’en application de ce texte, le commune de […] devra verser à Madame R Y C et Monsieur S Y C la somme de 1500 euros ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE à quatre millions neuf cent soixante dix sept mille deux cent cinquante sept euros (4 977 257 euros ), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par la commune de […] à Madame R Y C et Monsieur S Y C pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de […] :

— lieu-dit « Le Puits Blein », cadastrée A 640, d’une surface de 1276 m²

— lieu-dit « Les Petites Dumaines », cadastrée A 905, d’une surface de 2833 m2

— lieu-dit « […] », cadastrée A 904, d’une surface de 300 m2

— lieu-dit « Le Grand Puits Blein », cadastrée A 1163, d’une surface de 175 803 m2

FIXE à deux cent cinquante et un mille deux cent vingt six euros (251 226 euros), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par la commune de […] à Madame R Y C pour l’éviction des parcelles situées sur la commune de […], lieu-dit « Les Petites Dumaines », cadastrée A 905, lieu-dit « […] », cadastrée A 904, lieu-dit « Le Grand Puits Blein », cadastrée A 1163, d’une surface totale de 178 936 m2 ;

DEBOUTE Madame R Y C et Monsieur S Y C de leurs autres demandes.

CONDAMNE le commune de […] à verser à Madame R Y C et Monsieur S Y C la somme de 1500 (MILLE CINQ CENTS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par O P Q Juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec F G, Greffier au Tribunal de Grande Instance de Melun le 6 avril 2017

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

F G O P Q