TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS 2e CHAMBRE 1re SECTION JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2007
N° du Rôle Général 03/11887 N° MINUTE : Assignation du : 25 Juin 2003

DEMANDEURS

Madame E F épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Joëlle DAUTRIAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.590

Madame G X épouse Y

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Joëlle DAUTRIAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.590

Mademoiselle H X

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Joëlle DAUTRIAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.590

Monsieur I X

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Joëlle DAUTRIAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.590

DÉFENDEURS

Monsieur J M N K

[…]

78000 MAISONS-LAFFITTE

représenté par M^e J JAUNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0304

Synd. de copropriétaires DU 10 RUE D’AUSTERLITZ 75012 PARIS représenté par la société GTF

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Noël COTTART-DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A.385

Syndicat de copropriétaires du 12 RUE D’AUSTERLITZ 75012 PARIS représenté par son Syndic, le Cabinet Z,

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles Eric de BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D951

Entreprise VISSOUARN

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Laurence DABBENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E.269

S.A.R.L. MILOS

[…]

[…]

défaillant

Société SMABTP

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Laurence DABBENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E.269

S.A. SUISSE ACCIDENTS – SWISS LIFE ASSURANCES

[…]

[…]

représentée par M^e COMOLET – SCP COMOLET-MANDIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P 435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors du délibéré

M^lle B, Vice-Président

M. VERT, Vice-Président

M^me LUCAT, Vice-Président

lors du prononcé

M^lle B, Vice-Président

M^me LUCAT, Vice-Président

M^me A, Juge

assistée de Anne AGEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2007 tenue en audience publique devant M^lle B et M. VERT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 janvier 1998, J K a vendu aux époux X, moyennant le prix de 300.000 francs soit 45.734,71 €, un bien immobilier situé à […], comprenant entrée – salle de bains – WC – cuisine américaine et les 257/10.000èmes des parties commune générales.

Le certificat dit “Loi Carrez” annexé à l’acte de vente mentionnait une superficie habitable de 18 m2.

Les acquéreurs ont constaté, dès le mois d’octobre 1998, l’existence d’infiltrations provenant de la toiture dues, selon l’expertise de leur assureur, au décollement de l’étanchéité de l’immeuble voisin.

Par ordonnance du 19 avril 2000, le juge des référés a désigné un expert.

Dans son rapport, déposé le 6 janvier 2003, ce dernier indique que l’origine des désordres provient des infiltrations d’eaux pluviales en raison du mauvais entretien du 4^e étage de l’immeuble, de la mauvaise ventilation du local et d’une mauvaise conception de l’isolation thermique, ainsi qu’à des travaux exécutés par le vendeur dans un ancien grenier.

Il constate, par ailleurs, que la surface habitable du studio ne répond pas aux prescriptions du règlement sanitaire de la Ville de Paris et précise que la mise en oeuvre d’une ventilation conforme aux règles de l’art aurait pour conséquence de diminuer la hauteur sous plafond dans le studio, qui serait alors en tous points inférieure à 2,20 mètres, ce qui le rendrait inhabitable au regard du règlement précité.

Par actes des 25 et 26 juin 2003, les consorts X ont fait citer J K et le syndicat de copropriétaires du […] devant le Tribunal de grande instance de Paris.

Par acte du 22 juin 2004, ce syndicat de copropriétaires a appelé l’entreprise Vissouarn en garantie.

Par acte du 21 juillet 2004, J K a appelé en garantie le syndicat de copropriétaires du 12 […].

Par actes des 22 et 25 juin 2005, le syndicat de copropriétaires du 12 […] a appelé en garantie la société Milos, la SMABTP et la compagnie Suisse Accidents

Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées le 27 juin 2006, les consorts X demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner le syndicat de copropriétaires du […], conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du Code civil, à faire exécuter les travaux en toiture tels que préconisés par l’expert D et non exécutés et le syndicat de copropriétaires du 12 […], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— annuler la vente de l’appartement situé […],

— condamner J K leur payer :

* la restitution du prix de vente pour un montant de (300.000 francs) 45.734,71 €,

* 854,57 € pour la dépose du plafond,

* 31.812 €, sauf à parfaire, pour leur préjudice immatériel arrêté au 30 juin 2006,

* 35.000 € au titre de la perte sur les plus values,

— au cas où le Tribunal ne croirait pas devoir prononcer l’annulation de la vente, condamner J K à leur payer :

* 854,57 € pour la dépose du plafond,

* 31.812 €, sauf à parfaire, pour leur préjudice immatériel arrêté au 30 juin 2006,

* 35.000 € au titre de la perte sur les plus values,

* 40.000 € au titre de la perte entre le prix d’achat de l’appartement et le prix de vente d’un grenier,

— débouter J K de toutes ses demandes,

— condamner in solidum le syndicat de copropriétaires du […] et J K au paiement de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux dépens qui comprendront ceux du référé et le coût des opérations d’expertise.

Dans ses conclusions récapitulatives en défense et d’appel en garantie, J K demande au tribunal de :

* à titre liminaire, avant toute défense au fond, constater que les vices allégués sont des vices apparents,

— déclarer l’action des consorts X irrecevable comme tardive, pour ne pas avoir été engagée à bref délai,

— déclarer leurs demandes prescrites,

— les débouter de toutes leurs demandes à son encontre,

* à titre subsidiaire, au fond,

— constater que l’action des consorts X à proprement qualifier d’action en annulation, serait une action rédhibitoire,

— constater l’absence de vice caché,

— en tout état de cause, constater l’absence de responsabilité personnelle desa part,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

* à titre reconventionnel,

— condamner in solidum les consorts X à lui payer la somme de 41.040 € à titre de restitution des indemnités d’occupation perçues en cas de résolution de la vente,

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle de 400 € à compter du 14 janvier 2007 et jusqu’à restitution effective des lieux, dans l’hypothèse où le tribunal, par extraordinaire, ferait droit à l’action en résolution,

— ordonner la compensation entre ces condamnations et celles qui seraient éventuellement prononcées en faveur des consorts X,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], la société Vissouarn, le syndicat de copropriétaires du 12 rue d’Austerliz, la SMABTP es-qualité d’assureur de la société Milos, la compagnie Swiss Assurance à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre du chef des demandes principales, tant que titre de l’exécution des travaux, que des préjudices dits matériels et demandes accessoires,

— condamner, in solidum, les consorts X et les autres défendeurs aux entiers dépens tant de la procédure de référé et d’expertise D, que de la présente instance.

Par conclusions récapitulatives (n° 3) signifiées le 25 septembre 2006, le syndicat de copropriétaires du […] demande au tribunal :

— à titre principal, de lui donner acte de ce qu’il a réalisé les travaux de réfection de sa toiture préconisés par l’expert Campagne,

— débouter les consorts X et J K de toutes leurs demandes à son encontre,

— condamner la société Vissouarn à lui payer la somme de 3.775,49 € correspondant au coût des travaux de reprise et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes écritures,

— condamner in solidum les consorts X et la société Vissouarn à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance en référé, en ce y compris les frais et honoraires d’expertise de l’expert,

— si le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre, condamner la société Vissouarn à le garantir et le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par conclusions signifiées le 25 février 2005, l’entreprise Vissouarn demande au tribunal de :

— débouter les consorts X de leur demande d’annulation de la vente intervenue avec J K,

— dire que la surface minime du logement n’a rien à voir avec son intervention,

— dire que c’est à tort que l’expert Campagne retient sa responsabilité,

— débouter le syndicat de copropriétaires du 10, […], à titre principal, de sa demande de condamnation à son encontre,

— à titre subsidiaire, dire que, si une éventuelle condamnation était prononcée, elle ne saurait l’être au-delà de la somme de 2 602,53 € TTC, tel que cela résulte de la page 37 du rapport de l’expert,

— déclarer responsables le syndicat de copropriétaires du 10, […], le syndicat de copropriétaires du […] et J K l’entier préjudice subi par les consorts X,

— en conséquence, condamner solidairement le syndicat de copropriétaires du 10, […], le syndicat de copropriétaires du […] et J K à la garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge en principal, intérêts et frais,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement le syndicat de copropriétaires du 10, […], le syndicat de copropriétaires du […] et J K à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Le syndicat de copropriétaires du 12 […], par conclusions signifiées le 24 avril 2006, demande au tribunal de :

* à titre principal,

— constater que l’expert ne justifie pas d’une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres causés dans l’appartement des consorts X,

— dire qu’il n’a aucune responsabilité dans la survenance des désordres de l’appartement des consorts X,

— déclarer l’ensemble des parties irrecevables en leurs demandes, présentées à son encontre et les en débouter,

* à titre subsidiaire,

— entériner le rapport d’expertise de l’expert Campagne en ce qu’il a retenu la responsabilité limitée du syndicat de copropriétaires dans la survenance des désordres de l’appartement des consorts X,

— dire qu’il ne pourra être tenu que dans le quantum et les proportions retenus par l’expert,

— dire que les sociétés Milos et son assureur, la SMABTP, ainsi que la compagnie Suisse Assurances devront le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— débouter J K de toute demande de condamnation complémentaire, parfaitement injustifiée,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement la SARL Milos, la SMABTP, la SA Suisse Accidents et J K à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

La SMABTP, dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2006, demande au tribunal de :

— décIarer nulle et de nul effet l’assignation du syndicat de copropriétaires du […], faute d’indication d’un quelconque fondement juridique,

— déclarer irrecevable en ses demandes le syndicat de copropriétaires du […], son action étant prescrite à la date de la procédure de référé,

— constater que les travaux de la société Milos ne sont pas à l’origine directe des désordres subis par les consorts X,

— dire que la surface minime du logement n’a rien à voir avec l’intervention de la société Milos,

— en conséquence, débouter le syndicat de copropriétaires du […] de sa demande de garantie,

— la mettre hors de cause en sa qualité d’assureur de la société Milos,

— à titre subsidiaire, dire que, si une éventuelle condamnation devait être prononcée, elle ne saurait l’être au-delà de la somme de 2 637,50 € TTC tel que cela résulte du rapport de l’expert Campagne,

— déclarer responsable le syndicat de copropriétaires du 10, […], le syndicat de copropriétaires du […] et J K de l’entier préjudice subi par les consorts X,

— en conséquence, les condamner solidairement à la garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge en principal, intérêts et frais,

— lui donner acte de ce qu’en cas de condamnation, elle ne pourra intervenir que dans les limites et conditions de la police,

— condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 23 mai 2006, la compagnie Swisslife Assurances e biens demande au tribunal de :

* à titre principal, dire que le lien de causalité entre les prétendues anomalies affectant l’immeuble du 12 […] et les désordres ne ressort pas du rapport d’expertise,

— dire que la responsabilité du syndicat de copropriétaires du 12 […] ne saurait dès lors être retenue,

— débouter le syndicat de copropriétaires du 12 […] de son appel en garantie formé contre elle,

* à titre subsidiaire, dire que le syndicat de copropriétaires du 12 […] ne pourrait en tout état de cause être condamné à payer une somme plus importante que celle retenue par l’expert, à savoir 1.282,50 €,

— rejeter toute demande de condamnation complémentaire,

* à titre infiniment subsidiaire, s’il est avéré que les désordres ont pour origine les travaux exécutés par l’entreprise Milos à la demande du syndicat de copropriétaires du 12 […], dire que la police exclut expressément de la garantie les dommages entrant dans le cadre de la loi du 4 janvier 1978 concernant l’assurance des travaux de construction,

— dire qu’elle est fondée à opposer un refus de garantie au syndicat de copropriétaires,

* à titre encore plus subsidiaire, dire qu’elle ne saurait être tenue au-delà des termes de son contrat lequel prévoir une franchise et un plafond de garantie,

— condamner le syndicat de copropriétaires du 12 […] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

La SARL Milos, radiée du registre du commerce et des sociétés de Paris le 2 septembre 2004, a été citée conformément aux dispositions de l’article 659 du Nouveau Code de procédure civile : elle n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 473 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2006.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions récapitulatives signifiées aux dates ci-dessus visées, en application de l’article 455 du Nouveau Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’annulation de la vente :

* Sur la recevabilité de l’action en vices cachés :

** sur le vice apparent :

J K, qui soutient que la petite taille de l’appartement vendu ne pouvait échapper à l’acquéreur et note qu’aucun des participants à l’expertise n’a fait de réflexion sur la surface, lors des premières visites, rappelle que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents.

Les consorts X, faisant valoir le rapport d’expertise D, répliquent qu’ils ont acquis un studio, dont la surface déclarée était de 18 m2, alors que seuls 6,74 m2 bénéficiaient d’une hauteur sous plafond de 2,20 m ; que J K savait parfaitement que ce local ne répondait, en aucune façon, aux normes de l’article 40 du règlement sanitaire de la Ville de Paris ; que, pour cette raison, il a tenté de gagner de la hauteur en dégageant les chevrons, travaux qui ont créé les désordres constatés ultérieurement ; qu’il leur a donc vendu un local qui est, en réalité, un grenier, pouvant servir à l’habitation et qui ne pourra donc plus être vendu ou loué à cet usage.

Il résulte du rapport d’expertise précité que c’est au cours des opérations, lorsque la mise en oeuvre des travaux en sous-face de la toiture conformes aux règles de l’art a été envisagée, que les participants ont réalisé que l’abaissement de la hauteur sous plafond allait réduire la surface habitable et que la prise des mesures a révélé alors la non-conformité du logement à l’usage d’habitation.

Si plusieurs professionnels de l’immobilier (experts des compagnies d’assurances, maître d’oeuvre et expert D) ont pu ne pas se rendre compte de la situation, dès leurs premières visites, les époux X, profanes en la matière, pouvaient encore moins le faire : le lot acquis par les époux X était donc affecté d’un vice caché et non apparent.

** sur le bref délai :

Aux termes de l’article 1648 ancien, “L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où a eu lieu la vente”.

Le délai pour intenter cette action part du jour de la découverte du vice.

En l’espèce, les époux X, profanes en immobilier, n’ont eu une connaissance certaine du vice qu’ils allèguent qu’à la suite du dépôt, le 6 janvier 2003, du rapport de l’expert D.

Le délai a ensuite été interrompu par l’assignation délivrée le 25 juin 2003.

Le tribunal observe, par ailleurs, que l’article 3 de l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 est venu depuis préciser que cette action devait être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

J K est donc mal fondé à soutenir que l’action engagée par le requérant a été tardive.

* Au fond :

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, ”le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

L’article 1643 dispose que “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

L’article 1644 du Code civil précise enfin que “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par expert.”

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence du vice caché antérieurement à la vente ou du moins que ce vice existait déjà à l’état de germe.

Les consorts X exposent que c’est en prenant les mesures que l’expert a pu constater que le local n’était pas conforme à la qualification de logement habitable, ce que J K, en sa qualité de marchand de biens, ne pouvait ignorer, et qu’il a, au surplus,fait des travaux pour gagner de la hauteur, en dégageant les chevrons, ce qui a engendré des infiltrations importantes, rendant l’appartement inhabitable.

En réplique, J K fait valoir “l’inconsistance technique des conclusions de l’expert Campagne”, puisqu’il résulte d’un rapport effectué le 8 février 2006 par le cabinet Blanquet que les travaux n‘ont pas permis de remédier aux désordres.

Le tribunal observe qu’il résulte de l’analyse du rapport d’expertise D que l’expert a effectué un travail sérieux, complet, détaillé et qu’il a répondu précisément tant à sa mission qu’aux observations des parties : il y a lieu, par suite d’en adopter les conclusions, dans la mesure où elles ne sont pas remises en cause par aucune pièce adverse suffisamment probante.

L’expert D a notamment constaté, d’une part, que l’appartement vendu, qui disposait seulement d’une surface 6,74 m2 avec une hauteur de plafond de 2,20 m, était inhabitable, au regard du règlement sanitaire de la Ville de Paris (article 40), qui impose une surface minimale habitable de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ; d’autre part, que l’exécution de travaux d’isolation de la toiture conformes aux règles de l’art entraînerait encore une perte de hauteur sous plafond de l’ordre de 10 cm, ce qui diminuerait encore la hauteur sous plafond, qui ne serait en aucun point supérieure aux 2,20 mètres requis.

Ainsi, J K a aménagé un grenier, inhabitable compte tenu de sa hauteur sous plafond et l’a proposé à la vente, en parfaite connaissance de cause.

L’opération d’expertise a seule permis de constater l’existence du vice de ce bien immobilier, dont l’acheteur ne pouvait se convaincre lui-même.

Le local vendu ne répond pas à la destination prévue par les acquéreurs, à savoir l’habitation : il ne peut être loué à usage d’habitation, ni vendu comme tel et aucun remède n’est envisageable.

Cette situation était incontestablement préexistante à la vente et il importe peu qu’il ait été loué auparavant.

Il est également indifférent que le syndicat de copropriétaires n’ait pas frappé le local d’une interdiction d’habitation.

Il apparaît ainsi, contrairement à ce que soutient J K, que le vice est bien rédhibitoire et justifie, en application des textes précités, l’annulation de la vente intervenue le 14 janvier 1998.

En conséquence, les consorts X devront restituer le bien à J K, lequel devra leur rendre le prix payé, soit 45.734,71 €.

J K devra également leur rembourser la somme de 854,57 € HT, représentant les frais de dépose de l’isolant partiel, effectuée sur la demande de l’expert pendant ses opérations.

L’acquisition effectuée par les époux X en janvier 1998 aurait dû entraîner une plus-value à leur profit, compte tenu de l’évolution du marché immobilier parisien : la perte de plus-value est incontestable, que le tribunal peut évaluer, au vu des éléments du dossier, à la somme de 15.000 €.

L X a dû occuper, de l’acquisition du studio à son décès, en juin 2002, un local humide et insalubre.

Le trouble de jouissance ainsi occasionné peut être évalué à 190 € par mois, eu égard à une valeur locative mensuelle estimée à 380 €, qui n’est pas contestée, soit au total une somme de [190 x 47 = ] 8.850 €, pour une période de 47 mois (et non 27), allant d’octobre 1998 (date de l’apparition des désordres) à juin 2002, date du décès de L X, à la suite duquel l’appartement n’a plus été occupé.

Les désordres affectant le local vendu aux époux X étant dus, suivant le rapport d’expertise, d’une part, aux syndicats de copropriétaires des 10 et 12 – […], pour leur rôle de vecteur de transmission de l’humidité des parties communes et, d’autre part, à J K, pour la réalisation vicieuse de parties privatives, l’appel en garantie formé par J K à l’encontre de ces syndicats apparaît recevable mais uniquement dans les proportions retenues par l’expert.

Ainsi, les syndicats de copropriétaires des 10 et 12 […] devront le garantir chacun à concurrence d’un quart, soit 2.212,50 €.

J K n’est pas recevable à solliciter la garantie des syndicats de copropriétaires pour les autres condamnations prononcées son encontre, dont le fondement, lié à l’annulation de la vente aux époux X, est indépendant des désordres constatés sur l’immeuble.

* Sur les autres demandes principales :

Compte tenu de l’annulation de la vente du 14 janvier 1998, qui a remis les choses en l’état antérieur, les époux X, considérés comme n’ayant jamais été propriétaires du lot litigieux, ne justifient plus d’aucun intérêt à agir pour demander au syndicat de copropriétaires l’exécution de travaux sur la toiture de l’immeuble.

Le tribunal observe, par ailleurs qu’il résulte des pièces produites par le syndicat de copropriétaires du […] que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés, pour partie par l’entreprise Vissouarn (facture du 12 avril 2000), par l’entreprise Grenon (facture du 29 septembre 2004), enfin par l’architecte de la copropriété (facture Marchand-Torck du 31 août 2005).

* Sur les demandes reconventionnelles :

* Sur la demande d’indemnité d’occupation :

J K sollicite, en cas d’annulation de la vente, le paiement d’une indemnité d’occupation, qu’il évalue à 380 € par mois, charges incluses.

Le tribunal observe tout d’abord que le paiement d’une indemnité d’occupation ne saurait être envisagé que pour un local habitable et conforme à la réglementation.

Or, il résulte de ce qui précède que le local litigieux, qui n’est pas habitable, ne pourra jamais l’être ; qu’il ne pourrait éventuellement être loué que comme un grenier mais que cet usage apparaît lui-même impossible, compte tenu de l’humidité qui y règne depuis octobre 1998.

Dans le cas d’un contrat synallagmatique, tel que le contrat de vente, la jouissance du bien trouve sa contrepartie dans la jouissance du prix : l’indemnité de jouissance (ou indemnité d’occupation) due en cas d’annulation du contrat doit donc être compensée avec les intérêts du prix reçu par le vendeur, dont il a profité depuis sa perception.

Il n’apparaît pas, en l’espèce, qu’il existe un déséquilibre manifeste entre les valeurs représentées d’une part, par les intérêts du prix et, d’autre part, par l’indemnité d’occupation d’un local qui ne peut servir à l’habitation.

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède qu’J K a vendu, en connaissance de cause, un local qui ne pouvait être destiné à l‘habitation.

Sa demande d’indemnité d’occupation au titre d’un enrichissement sans cause sera donc rejetée, sa faute étant à l’origine de l’appauvrissement qu’il allègue.

* * *

* Sur la nullité de l’assignation du syndicat de copropriétaires du […] à l’encontre de la SMABTP :

L’article 56 du Nouveau Code de procédure civile dispose que l’assignation contient, à peine de nullité, “l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit”.

L’article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile dispose que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité (…) et l’article 115 du même Code, que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte, si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

La SMABTP ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief qui lui aurait été causé par l’absence initiale – ultérieurement réparée – d’indication par le syndicat de copropriétaires du […] du fondement de sa demande, cette irrégularité procédurale apparaissant couverte par l’échange postérieur de conclusions entre les parties.

* Sur les demandes de garantie présentées par les syndicats de copropriétaires :

Il y a lieu, tout d’abord, de rappeler qu’au terme de ses opérations, l’expert a retenu quatre causes à l’origine des désordres survenus dans le studio des consorts X, à savoir des infiltrations d’eaux pluviales par la couverture de l’immeuble du […], le mauvais entretien du 4^e étage de l’immeuble voisin (n° 12), la mauvaise ventilation et une mauvaise conception de l’isolation thermique du local.

** sur la demande de garantie présentée par le syndicat de copropriétaires du […] :

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres constatés dans l’appartement X proviennent, pour partie, des malfaçons ou non-façons des ouvrages réalisés par l’entreprise Vissouarn sur la couverture de l’immeuble du […].

L’expert D a notamment relevé que l’entreprise Vissouarn avait manqué à son devoir de conseils pour ce qui concerne les chatières et le mauvais état du tronçon en zinc de la descente des eaux pluviales.

En conséquence, elle devra garantir le syndicat des condamnation prononcées à l’encontre de ce dernier.

Le syndicat de copropriétaires demande, par ailleurs, la condamnation de l’entreprise Vissouarn à lui payer la somme de 3.775,49 €, correspondant au coût des travaux de reprise effectués par la société Grenon en septembre 2004 et août 2005.

Il y a lieu de faire droit à cette demande à concurrence de (1.633,36 + 1.751,30 = )

3.384,66 €, au vu des justificatifs produits.

** sur les demandes de garantie présentées par le syndicat de copropriétaires du 12 […] :

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres constatés dans l’appartement X proviennent, pour partie, d’une malfaçon dans la reprise de l’angle arrière du pignon de l’immeuble du 12 […], effectuée par l’entreprise Milos en 1993.

Il y a lieu, suivant les conclusions de l’expert, de condamner l’entreprise Milos à garantir le syndicat des copropriétaires du 12 […] du coût de la réparation de ce pignon, à concurrence de 2.637,50 € TTC valeur juin 2002.

En effet, contrairement à ce que soutient l’entreprise Milos, il ne s’agit pas de simples travaux de peinture, mais de travaux de maçonnerie, le pignon ayant été refait “en mortier hydraulique grillagé après purge de l’enduit en plâtre” (rapport – pages 12 à 15).

Or, la pose d’un enduit extérieur ou l’adjonction d’un revêtement d’étanchéité intéresse un élément constitutif du bâtiment et entraîne, par conséquent, la responsabilité décennale des constructeurs en cas de fissuration.

Les travaux ont été effectués en 1993 par l’entreprise Milos : la prescription a été interrompue par l’appel en intervention forcée et en garantie formé par le syndicat des copropriétaires, marquant le point de départ d’une nouvelle prescription.

En effet, il résulte des dispositions des articles L 114-1 et L 114-2 du Code des assurances que, lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré.

La SMABTP, assureur de l’entreprise Milos, devra sa garantie à son assurée, dans les limites du contrat qui les lie.

En revanche, la compagnie Swisslife, assureur de la copropriété de l’immeuble situé au 12 […], oppose à juste titre au syndicat demandeur la clause n° 5.2 des condtions générales de la police d’assurances, qui exclut les “dommages entrant dans le cadre de la loi du 4 janvier 1978 concernant l’assurance des travaux de construction “.

Le tribunal note enfin que l’entreprise AATSG, qui a effectué la pose de l’isolant plaqué sur le support de la couverture de l’appartement X, à la demande de J K, n’a pas été appelée à la présente instance.

* * *

Le fait, pour J K, de développer les moyens qu’il estime propres à sa défense ne sont pas constitutifs d’un abus, même s’ils se révèlent infondés : la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat de copropriétaires du 12 […] sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts X les frais engagés non compris dans les dépens : il y a lieu de leur allouer une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties qui en ont fait la demande, les frais engagés non compris dans les dépens.

Aucune circonstance particulière ne justifie l’exécution provisoire de la présente décision.

Les dépens, qui comprendront les frais d’expertise D, seront supportés, pour moitié par J K et par les syndicat de copropriétaires, à raison d’un quart chacun.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Annule la vente de l’appartement situé à […], cadastré […], (lot n° 32) intervenue le 14 janvier 1998 entre J K et les époux X, enregistrée au 4^e bureau des hypothèques de Paris, le 9 mars 1998, volume 1998P 2502, dépôt n°3717,

Condamne J K à payer aux consorts X les sommes suivantes :

—  45.734,71 €, correspondant au prix de vente de l’immeuble,

—  854,57 €, représentant les frais de dépose de l’isolant partiel,

—  15.000 €, au titre de la perte de plus-value,

—  8.850 € au titre du trouble de jouissance,

soit au total, 70.439,28 € (SOIXANTE DIX MILLE QUATRE CENT TRENTE NEUF EUROS VINGT HUIT CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Dit que les syndicats de copropriétaires des 10 et 12 […] devront garantir J K de la condamnation prononcée au titre du trouble de jouissance, chacun à concurrence d’un quart, soit 2.212,50 € (DEUX MILLE DEUX CENT DOUZE EUROS CINQUANTE CENTIMES)

Dit que l’entreprise Vissouarn devra garantir le syndicat de copropriétaires du […] du montant des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier,

Donne acte au syndicat de copropriétaires du […] de ce qu’il a réalisé les travaux préconisés par l’expert D,

Condamne également l’entreprise Vissouarn à payer au syndicat de copropriétaires du […] la somme de 3.384,66 € (TROIS MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS SOIXANTE SIX CENTIMES ),

Condamne le syndicat des copropriétaires du 12 […] à payer le coût de la réparation de ce pignon, à concurrence de 2.637,50 € TTC valeur juin 2002,

Dit que l’entreprise Milos et la SMABTP, cette dernière dans les limites de la police, devront garantir le syndicat de copropriétaires du 12 […] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier,

Condamne J K à payer aux consorts X une indemnité de 3.000,00 སྒྱ (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Dit que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise D, seront supportés, pour moitié par J K et par les syndicats de copropriétaires, à raison d’un quart chacun et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2007

Le Greffier Le Président