MINUTE N°  : 15/593

JUGEMENT DU : 15 Mai 2015

DOSSIER N° : 13/02051

NAC : 30G

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 15 Mai 2015

PRESIDENT

M^me X, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me LOLLI, Adjoint administratif, faisant fonction de greffier

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mars 2015, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 6 Mai 2015 et prorogé à la date de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE JOULIOU,

dont le siège social est […]

représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 259

DEFENDERESSE

S.A.S TOULOUSE EMBALLAGES,

dont le siège social est […]

représentée par :

— M^e Guy AZAM de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 324

— M^e Philippe L. RULLIER du Cabinet LEX CAUSA, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2006, la S.A.R.L. LE JOULIOU a consenti à la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES un bail commercial pour une durée de neuf années, portant sur des locaux situés dans la Zone industrielle du Bois Vert, avenue de la Saudrune à PORTET SUR GARONNE (31140), consistant en un dépôt d’environ 1.000 m2, un bureau et des sanitaires, implantés sur un terrain de 4.000 m2 environ, pour une activité de stockage et reconditionnement de palettes, moyennant un loyer annuel révisable de 57.000,00 € HT payable trimestriellement, soit 14.250,00 € HT par trimestre, outre une provision sur charges de 2.100,00 € HT par trimestre. Un dépôt de garantie de garantie d’un montant de 14.250,00 € a été versé par la société locataire.

Ce bail a fait l’objet d’un avenant en date du 31 janvier 2007, les parties ayant convenu d’inclure dans le bail une cellule de bureaux et de sanitaires située au rez-de-chaussée et une cellule de bureaux située à l’étage, le tout d’une superficie d’environ 300 m2, attenant aux locaux objet du bail initial. En contrepartie de l’augmentation de la surface louée, le loyer a été augmenté de 13.000,00 € hors taxes, de sorte que le loyer annuel hors taxes a été porté à 70.000,00 €, soit 5.833,34 € HT par mois. Un dépôt de garantie supplémentaire de 3.250,00 € a été versé par la locataire, correspondant à trois mois de loyer.

Le 12 juillet 2011, la bailleresse a reçu une lettre de la société TOULOUSE SERVICES PALETTES (société mère de la société TOULOUSE EMBALLAGES), lui indiquant qu’elle n’occupait plus les lieux depuis le mois d’avril 2011 et lui proposant une somme de 70.000,00€ pour une résiliation anticipée du bail, compte tenu des travaux importants à réaliser par la bailleresse pour la réhabilitation du bâtiment.

La S.A.R.L. LE JOULIOU a fait constater par huissier le 4 août 2011 que les locaux étaient inoccupés et dégradés. Par lettre recommandée en date du 8 octobre 2011, elle a indiqué à la locataire que le bâtiment loué était totalement inutilisable et que la somme lui revenant au titre des travaux de remise en état et des loyers et taxes restant à courir jusqu’à la fin du bail s’élevait à 369.983,10 € HT sous réserve des travaux électriques à réaliser et des éventuelles réparations de la charpente métallique. Elle a joint à ce courrier la copie du constat d’huissier effectué le 4 août 2011, de l’état des lieux entrant et de devis relatifs à des travaux de remise en état.

Par courrier en date du 23 novembre 2011, la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté être à l’origine des dégradations, exposant que le bien pris à bail était dans un état de vétusté avancée et vide de tout occupant depuis plus de trois ans lors de l’entrée dans les lieux. Elle s’étonnait par ailleurs qu’un constat d’huissier ait pu être effectué dans les locaux sans son autorisation.

Par courrier en date du 2 décembre 2011, la S.A.R.L. LE JOULIOU lui a répondu que les locaux n’étaient plus occupés depuis le mois d’avril 2011 et qu’elle lui avait demandé une résiliation amiable, ce qui l’autorisait à pénétrer dans les lieux. Elle lui a indiqué que l’état des lieux contradictoire effectué lors de son entrée dans les lieux ne révélait aucun problème particulier alors que le constat d’huissier réalisé mettait en évidence une véritable dévastation des locaux.

Par exploit d’huissier en date du 28 juin 2012, la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES a donné congé pour le 31 janvier 2013.

Par acte d’huissier en date du 10 septembre 2012, la S.A.R.L. LE JOULIOU a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile visant à constater les dégradations, préconiser et chiffrer les travaux de remise en état nécessaires.

Suivant ordonnance du 20 novembre 2012, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise au motif que celle-ci était prématurée puisque le bail continuait de courir en l’absence de réponse positive de la bailleresse à la demande de résiliation anticipée du bail.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 31 janvier 2013, chaque partie étant assistée d’un huissier de justice.

Par acte d’huissier en date du 3 juin 2013, la S.A.R.L. LE JOULIOU a fait assigner la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES devant le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, au visa de l’article 1731 du Code civil, aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de dommages et intérêts au titre des dégradations commises dans les locaux loués et nécessitant des travaux de remise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2014, la S.A.R.L. LE JOULIOU demande au Tribunal de :

— condamner la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES à lui payer la somme de 71.766,00€ représentant le coût de la remise en état des lieux,

— la condamner également à réparer son préjudice financier résultant de la perte de loyers consécutive à l’impossibilité de relouer les locaux en l’état, sans faire les travaux de réfection nécessaires jusqu’à la fin de ceux-ci, à raison de 7.173,42 € HT par mois à compter du 1^er février 2013,

— la condamner à lui payer la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Elle expose que le procès-verbal établi par Maître Y, huissier de justice, décrit de manière précise la dégradation des lieux, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (peinture des murs et du plafond abîmée et à refaire, peinture refaite par le locataire à certains endroits mais de manière grossière, toilettes extrêmement sales, disparition de nombreuses plaques isolantes au niveau de la surface de la toiture, dalles du faux-plafond cassées, dalle bétonnée du sol très usagée, IPN sur les parties centrales endommagés, fissures dans les murs avec des traces de choc, deux portails grossièrement repeints, fil sous la toiture du 3^e portail affaissé sur 12 mètres environ…).

Elle rappelle qu’aux termes du bail, le preneur a à sa charge les réparations locatives et d’entretien, seules les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil restant à la charge du bailleur. Elle indique qu’en l’absence d’état des lieux lors de la signature du bail principal, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état conformément à l’article 1731 du Code civil, observant que la locataire, qui appartient à un groupe de sociétés parfaitement au courant de la législation en matière de bail commercial, avait tout loisir d’exiger un état des lieux entrant à l’époque si elle l’avait estimé nécessaire. Elle précise que l’état des lieux concernant les bureaux établi suite à l’avenant du 31 janvier 2007 mentionne que ceux-ci étaient en bon état et qu’il en était du même pour l’ensemble des locaux, qui ont été mal voire pas du tout entretenus par la locataire. Elle déclare avoir fait un certain nombre de travaux, y compris de peinture, pour conserver le bon état de ce bien qu’elle a acquis dans le cadre d’un crédit-bail immobilier le 16 mars 2005.

Elle conteste l’argument soulevé par la défenderesse tiré de la vileté du prix des locaux loués en contrepartie de leur mauvais état, mentionnant qu’il s’agit essentiellement d’un entrepôt situé dans une zone industrielle.

En réponse au moyen adverse tenant au fait que le constat d’huissier en date du 4 août 2011 a été fait illégalement car l’huissier a pénétré dans les lieux loués sans son autorisation préalable, elle déclare qu’elle a en toute bonne foi pensé qu’en raison de l’abandon des locaux par sa locataire et de sa demande de résiliation anticipée du bail par courrier du 12 juillet 2011, elle pouvait faire établir ce constat puisque les locaux n’étaient pas fermés. Elle note que si ce courrier émanait d’une société dénommée TOULOUSE SERVICES PALETTES, cette société a transféré son siège social et son principal établissement 22 avenue de la Saudrune, adresse des locaux litigieux. Elle ajoute que l’état des lieux sortant établi le 31 janvier 2013 par les deux parties confirme l’existence de dégradations importantes (saleté générale, peinture refaite par endroits de manière grossière, absence de nombreuses plaques isolantes et de plaques du faux-plafond, traces de choc sur la paroi séparative avec le couloir, traces de peinture rouge sur les IPN et sur les dalles bétonnées qui présentent de nombreux trous et manque de matière, plusieurs IPN choqués et tordus en partie basse, sol extrêmement abîmé). Elle précise avoir fait établir plusieurs devis dont seuls les moins-disant ont été présentés à la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES, et qu’il ne s’agit pas d’une rénovation complète des locaux industriels qui aurait un coût bien plus élevé.

Elle fait en outre valoir qu’elle se trouve dans l’impossibilité de relouer les lieux pendant le temps de réalisation des travaux de réfection qui s’imposent et qu’elle a entamés, ce qui lui occasionne une perte de loyers importante qui doit être supportée par son ancienne locataire au titre de la réparation de son préjudice financier.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 9 mars 2015, la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES demande au Tribunal de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— débouter la S.A.R.L. LE JOULIOU de ses demandes,

— condamner la S.A.R.L. LE JOULIOU à lui payer la somme de 17.500,00 € correspondant au remboursement des deux dépôts de garantie,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la S.A.R.L. LE JOULIOU à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose avoir pris à bail les locaux qui se trouvaient dans un état de vétusté avancé, ce qui ne la gênait pas pour l’exercice de son activité de reconditionnement de palettes de bois et de stockage avant-vente ne nécessitant pas la réception de public, étant précisé que le loyer mensuel de 4.750,00 € HT était très raisonnable pour un site d’une telle superficie.

Elle mentionne qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été dressé entre les parties, l’usure générale avancée des locaux nécessitant dans un avenir proche des travaux importants de réhabilitation de la part du bailleur. Elle précise que s’agissant des locaux loués selon avenant du 31 janvier 2007, l’état des lieux très succinct réalisé faisait état de taches sur le plafond et la moquette.

Elle indique que la rénovation totale des peintures et des sols ne constitue pas des travaux devant être pris en charge par le locataire mais des grosses réparations à la charge du bailleur. Elle déclare néanmoins avoir repeint les murs avant son départ et avoir rendu les lieux dans le même état que lors de son arrivée, aucune obligation de remise à neuf des locaux ne pesant sur le locataire à son départ. Elle ajoute que les travaux réalisés par la S.A.R.L. LE JOULIOU entre 2006 et 2008 se sont limités à assurer le clos et le couvert et n’ont pas été suffisants puisque des traces de dégâts des eaux ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Elle reproche à la bailleresse d’être entrée dans les lieux loués sans son autorisation pour faire établir un procès-verbal de constat le 4 août 2011, ce qui constitue une voie de fait, de sorte qu’il convient d’écarter cette pièce des débats de même que les devis effectués à cette occasion (pièces 9 à 12 de la demanderesse). Elle réfute avoir reconnu sa responsabilité dans les dégradations constatées aux termes du courrier du 12 juillet 2011, n’ayant fait qu’évoquer la nécessaire réhabilitation des locaux du fait de leur vétusté qui était préexistante à son arrivée.

Elle soutient que les sommes réclamées par la S.A.R.L. LE JOULIOU au titre de la perte de loyers jusqu’à la fin des travaux de remise en état sont injustifiées sur le principe, dans la mesure où celle-ci ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de relouer les locaux ni d’un lien de causalité entre cette prétendue impossibilité de relouer les locaux et l’absence de réalisation des travaux de remise en état (les locaux n’étant pas aux normes notamment de sécurité), mais également sur le montant (le loyer total HT s’élevant à 5.750,00 € HT par mois et non 7.173,42€)

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2015.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2015 et mise en délibéré au 6 mai 2015, prorogé au 15 mai 2015.

Les dernières conclusions de la défenderesse ayant été signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, la demanderesse a été autorisée lors de l’audience à produire une note en délibéré conformément aux dispositions de l’article 445 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré en date du 20 mars 2015, la S.A.R.L. LE JOULIOU a indiqué qu’à la demande de la locataire, le dépôt de garantie avait été substitué par une caution bancaire et avait fait l’objet d’un avoir, la somme correspondante ayant été déduite des loyers dus à l’époque. Elle a en outre joint les mandats de recherche de locataires qu’elle a donnés à plusieurs agences immobilières.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en application des articles 783 et 784 du Code de procédure civile et compte tenu de l’accord des parties, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et de clôturer la procédure au jour de l’audience.

I) Sur la demande principale de dommages et intérêts

— sur les réparations locatives

* sur l’existence de dégradations et de réparations locatives incombant à la locataire

Aux termes de l’article 1730 du Code civil, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

L’article 1731 du même code énonce que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”.

Le contrat de bail précise dans son article 5-2 que “le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et de toutes réparations autres que les grosses réparations; il devra rendre les lieux en bon état des dites réparations à l’expiration du bail.

Le bailleur ne sera tenu que des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil et, d’une manière plus générale des réparations concernant la structure et la préservation de l’immeuble, notamment si elles résultent d’ouvrages mal réalisés, sauf si celles-ci sont rendues nécessaires par un défaut d’entretien imputable au preneur […]”.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait concernant les locaux objet du bail initial en date du 30 juin 2006, de sorte que la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES est présumée les avoir reçus en bon état et qu’il lui appartient d’en rapporter la preuve contraire.

Un état des lieux d’entrée a en revanche été établi concernant les locaux objet de l’avenant du 31 janvier 2007, à savoir une cellule de bureaux et de sanitaires située au rez-de-chaussée et une cellule de bureaux située à l’étage, dont il résulte qu’ils étaient en bon état lors de la prise de possession des lieux par la locataire (rien n’est mentionné concernant les sanitaires, les bureaux 1 et 2 étaient en bon état hormis un carreau cassé, de même que les bureaux à l’étage sous réserve de taches au fond du couloir sur le plafond et de taches sur la moquette).

Il ne sera pas tenu compte du constat d’huissier établi le 4 août 2011 dans la mesure où ce constat a été dressé sans l’accord de la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES et sans autorisation judiciaire supplétive alors que le bail continuait à courir à défaut de résiliation amiable, quand bien même la locataire avait quitté les lieux quelques mois auparavant.

Il résulte cependant de l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 31 janvier 2013 (procès-verbaux de constat établis d’une part par Maître A Y, huissier de justice à Z, et d’autre part par Maître D E F G, huissier de justice à TOULOUSE) que :

* dans le premier bureau, la vitre de la porte menuiserie aluminium est fissurée et présente un impact ; une fenêtre présente également un impact ;des traces de passage de rouleau sont visibles sur les murs et plafonds, présentant des différences de teintes par endroits ; le sol est recouvert d’un parquet stratifié à l’état d’usage avec des éclats par endroits ainsi que des traces de couleur rougeâtre ;

* dans le deuxième bureau (salle de pause), des coups de rouleau et des différences de teinte sont visibles sur les murs et plafonds ; la fenêtre de gauche n’est pas en état d’ouverture; à gauche de la porte d’accès au couloir, l’équivalent de deux plinthes est manquant ; il y a des traces de coulure sur les plinthes sur le mur face ;

* dans le couloir, le châssis présente des traces d’usure ; une dalle de faux-plafond est manquante côté porte ; les murs sont recouverts d’un badigeon à l’état d’usage avec des traces de salissure côté droit, ainsi qu’une partie de cloison qui est enfoncée ; plusieurs dalles du sol se soulèvent et d’autres sont liées à l’aide d’adhésifs ; les quarts-de-rond présentent des défauts d’appui en partie droite ; le châssis de la porte de recoupement présente des traces de rebouchage au niveau des anciennes paumelles ; on peut voir un trou à droite de la porte accès entrepôt ; dans la continuité du couloir, certaines dalles du plafond présentent des traces ; une lance à incendie porte la mention manuscrite “hors service” ; le parquet stratifié est dégradé ;

* dans le dégagement sanitaires, le sol est équipé d’un carrelage ancien présentant un état usagé, sali en partie gauche ; la porte séparative avec le couloir ne ferme pas ;

* dans la pièce où est mentionné “entrée interdite”, le carrelage du sol est ancien et présente des traces multiples de couleur rosée, avec des affaissements, un défaut de planéité ; plusieurs dalles désaffleurent ; les parois peintes en blanc présentent des traces de coulures ;

* dans les sanitaires, les dalles et plinthes sont sales ; un arrachement de plinthes est constaté au droit du châssis de porte ; la porte n’est pas en état de fermeture ; la cuvette est en état d’usage ; les parois présentent des traces d’écaillement de peinture et des traces de coulures derrière la petite fenêtre ; la paroi gauche est pourvue partiellement de plinthes ; le bac à douche est sale ; une faïence est cassée en partie supérieure droite ; il y a des traces de coulures sur la paroi à gauche, un urinoir qui présente un état d’usage ; la paroi accueillant cet urinoir présente des traces de coulures ; les faïences sur l’arrière sont usagées ; des traces de coulures sont visibles à la liaison des faïences ; le plafond présente différentes teintes; la peinture des châssis s’écaille; dans les sanitaires Messieurs, est constatée une fissuration à droite du châssis de porte ; la porte n’est pas en état de fermeture ; la cuvette des toilettes est fêlée ; des traces de coulures sont présentes sur la paroi ; la porte des sanitaires Dames n’est pas en état de fermeture ;deux spectres de fissures sont visibles, ainsi que des écaillements ;

* dans la pièce tableau électrique, un décollement est visible au niveau des faïences bois; au droit de la goulotte les prises sont arrachées ; les parois sont peintes en blanc et portent des traces de coulures éparses ; il y a un impact dans le mur en partie droite, un trou et des fils à nu;

* dans l’escalier, le linoléum posé sur les marches présente un état usagé et des traces rougeâtres en partie centrale ; plusieurs rayures et traces d’écaillement sont visibles ;

* au premier étage, la moquette est usagée et porte des traces rougeâtres ; la paroi face est habillée d’une toile de verre salie, avec traces de coulures visibles au niveau de l’IPN ; la goulotte est dépourvue d’un cache sur l’équivalent d’un mètre vingt ;

* dans les bureaux, la moquette est en mauvais état, présentant de multiples taches ; certaines parois présentent des traces noires, plusieurs trous et chevilles, ainsi que des fissurations sur les allèges de fenêtres ; les fenêtres en aluminium sont sales ; les portes présentent des salissures ; certains panneaux vitrés ne sont pas en état de fermeture; certaines étagères n’ont pas été nettoyées ; certains spots sont mal fixés ;

* dans le couloir, la moquette est dégradée ; les parois en toile de verre présentent des traces éparses ;

* dans l’entrepôt, une porte présente des taches et des trous ; la dalle peinte présente des manques de matière par endroits, ainsi que des traces circulaires et des taches rouges ; on peut voir de multiples chocs en partie gauche, avec deux panneaux arrachés ; en partie droite, on constate des impacts et deux arrachements ; un chemin de câble est cassé ; il y a des fissurations, l’isolant est visible ; il y a de multiples impacts en partie basse en pied de mur ; au pied du dernier poteau avant le bardage métallique, il y a un trou dans la dalle ; le pied de mur s’effrite, le bardage métallique présente un état d’usage ; au-dessus de quatre poteaux, on peut voir le plancher qui s’affaisse ; il y a des traces de projection de peinture sur la dalle ; il y a une multitude de petites marques grises ; les plinthes entourant les poteaux sont en mauvais état ; plusieurs panneaux de calfeutrement sont manquants ; plusieurs plafonnettes sont manquantes sur l’équivalent de cinq éléments de longueur et deux éléments de largeur ; des poteaux sont détériorés ;

* à l’extérieur, une partie du mur n’a pas été peinte sur la gauche ; il y a des impacts dans les murs ;un enfoncement est visible sur la cornière d’angle ; le bardage de l’avancée de toit présente des enfoncements en partie droite ; il y a un élément de protection arraché au niveau du troisième portail ; les cornières de protection en acier, au niveau du cadre des trois portails, présentent des impacts ; un mur séparatif en béton présente une fissuration verticale importante, le chapeau est épaufré ; le deuxième élément est affaissé en partie gauche ; l’avancée de toit angle gauche est enfoncée, le bardage est également enfoncé sur plus d’un mètre cinquante ; la partie supérieure du bâtiment est pourvue d’un bardage métallique ; en partie basse, il y a un enfoncement au niveau d’une ouverture principale ; les câbles électriques sont à nu sur ce bardage.

Dans la mesure où la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que les lieux étaient en mauvais état lors de son arrivée, la charge de ces réparations locatives, dues à un défaut d’entretien et à des dégradations et non à une usure normale des lieux, lui incombe.

Si la défenderesse produit des factures attestant de ce qu’elle a réalisé début 2013 des travaux de réparation (réparation câbles, remise en état goulottes pour un montant de 2.176,72€, remplacement de certains équipements sanitaires pour un montant de 2.066,69 €, de portes pour un montant de 6.540,92 €, reprise d’enduit pour un montant de 442,52 € et reprise de jambages et de poteaux du portail pour un montant de 1.542,84 €), il n’en demeure pas moins que ces travaux n’ont pas suffi à remettre les lieux en bon état et que de nombreuses réparations restent à accomplir par la bailleresse. Par ailleurs, il résulte des procès-verbaux de constat d’état des lieux de sortie que certains des travaux réalisés par la locataire, notamment de peinture, n’ont pas été faits dans les règles de l’art et nécessiteront une reprise.

* sur l’indemnisation des dégradations et réparations locatives incombant à la locataire

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations et son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

Il est exact que le locataire n’est pas tenu de remettre les lieux à l’état neuf à son départ mais il doit réparer les dégradations dont il est à l’origine.

La S.A.R.L. LE JOULIOU sollicite une somme de 71.766,00 € TTC au titre des travaux de remise en état, correspondant à deux devis :

— un devis en date du 18 février 2013 de l’entreprise PVV, d’un montant de 45.155,00€ TTC, qui concerne la remise en état des poutres métalliques, des murs et des plafonds (changement de plaques) de l’entrepôt, des bureaux du rez-de-chaussée (peinture plafonds, sols, arrachage des moquettes et pose de revêtement plastique) ;

— un devis en date du 22 février 2013 de l’entreprise B C, d’un montant de 26.611,00 € TTC, qui concerne la réhabilitation du sol industriel.

Il sera observé que ces devis sont nettement moins élevés que ceux établis par la demanderesse en 2011 et qu’ils ne concernent pas l’ensemble des dégradations constatées dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie. La S.A.R.L. LE JOULIOU justifie par ailleurs avoir pris en charge des travaux de réparation pendant le bail, pour un montant total d’environ 70.000,00 €.

La S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES est donc redevable de la somme de 71.766,00€ TTC à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations et réparations locatives.

— sur la perte de loyers

La S.A.R.L. LE JOULIOU justifie avoir signé plusieurs mandats de recherches de locataires sans parvenir à en trouver un jusqu’à présent.

Elle produit une attestation de l’agence immobilière DTZ en date du 15 avril 2014 qui indique ne pouvoir proposer le bâtiment à la clientèle que si des travaux importants sont réalisés, notamment la réfection du bardage extérieur, des portes de livraison et des parkings, la réfection de l’intérieur des bâtiments (notamment les bureaux, circulations et locaux sociaux fortement dégradés) ainsi que la remise aux normes de l’électricité.

Les dégradations commises par la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES nécessitent des travaux qui empêchent une relocation immédiate du bien et justifient une indemnisation au titre des loyers non perçus. Cependant, la demanderesse aurait pu procéder à des travaux de remise en état dès le départ de la société locataire en janvier 2013 et limiter ainsi son préjudice financier.

Une somme de 20.000,00 € lui sera allouée à ce titre.

II) Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Le contrat de bail commercial en date du 30 juin 2006 mentionne qu’ “à la garantie du paiement du loyer et de ses accessoires et de l’entière exécution de toutes les charges et clauses du bail, le preneur a à l’instant versé au bailleur, qui en donne quittance, la somme de 14.250,00 € correspondant à un terme de loyer HT.

Cette somme, non productive d’intérêts, sera restituée au preneur lors de son départ, sous déduction de toutes sommes qui seraient dues au bailleur en application des présentes.

Ce dépôt sera réajusté pour correspondre en permanence à deux termes de loyer”.

La S.A.R.L. LE JOULIOU justifie du fait qu’une caution bancaire a été substituée à ce dépôt de garantie le 25 janvier 2007 et que la somme de 14.250,00 € a fait l’objet d’un avoir au profit de la locataire le 27 juillet 2007.

La S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La S.A.R.L. LE JOULIOU demeure néanmoins taisante sur le dépôt de garantie d’un montant de 3.250,00 € versé par la locataire lors de la conclusion de l’avenant en date du 31 janvier 2007 (article 4 de l’avenant). La preuve n’est donc pas rapportée de ce qu’elle aurait remboursé cette somme à la locataire.

Il convient, en conséquence, de condamner la S.A.R.L. LE JOULIOU à restituer à la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES la somme de 3.250,00 € au titre du dépôt de garantie.

III) Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire sera ordonnée à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES perdant principalement le procès, elle sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de la société Cabinet THEVENOT conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera de ce fait rejetée.

Elle sera condamnée à payer une somme de 2.000,00 € à la S.A.R.L. LE JOULIOU au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture et CLOTURE la procédure au 20 mars 2015 ;

CONDAMNE la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES à payer à la S.A.R.L. LE JOULIOU :

— la somme de 71.766,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations et réparations locatives ;

— la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte financière subie ;

— la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LE JOULIOU à restituer à la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES la somme de 3.250,00 € au titre du dépôt de garantie versé lors de l’avenant du 31 janvier 2007 ;

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

CONDAMNE la S.A.S. TOULOUSE EMBALLAGES aux dépens et accorde le bénéfice du droit de recouvrement direct à la société Cabinet THEVENOT qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Toulouse le 15 mai 2015.

Le Greffier Le Président