TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/05001 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MPYJ

AFFAIRE :

C/

S.A.S. GIFI MAG

GROSSES délivrées

le

à Maître Jean-Louis BOISNEAULT de l’AARPI BOISNEAULT CARDELLA, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Jean-Louis BOISNEAULT de l’AARPI BOISNEAULT CARDELLA, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à la régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A.S. AUTO SERVICE REPARATION (RCS DE [Localité 8] 058 805 813)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Louis BOISNEAULT de l’AARPI BOISNEAULT CARDELLA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. GIFI MAG (RCS D'[Localité 4] 478 725 625)

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Maître Matthieu NICOLAS de L’AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Bénédicte SOUTRA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, après avoir entendu Maître Jean-Louis BOISNEAULT et Maître Bénédicte SOUTRA, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en la forme authentique du 17 décembre 2014, la SAS AUTO SERVICE REPARATION a consenti à la SAS GIFI MAG un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 6], destiné à l’activité de « magasin multi-spécialiste de vente au détail d’articles d’équipement de la maison, d’articles d’équipement de la personne, culture, loisirs, confiserie à l’exception de toute activité exclusive », le bail étant d’une durée de neuf années à compter de la prise de possession des lieux moyennant un loyer annuel de 216.000€ HT.

Le loyer actuel, après indexation, s’élève à la somme de 251.006,76€ HT.

Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2024, la SAS GIFI MAG a fait signifier à la SAS AUTO SERVICE REPARATION une demande en renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2024, la SAS AUTO SERVICE REPARATION a fait signifier à la SAS GIFI MAG son acceptation du principe du renouvellement et a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 317.130€.

Suivant mémoire notifié par LRAR du 27 août 2024, la SAS AUTO SERVICE REPARATION a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 317.130€ HT HC.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2024, la SAS AUTO SERVICE REPARATION a fait assigner SAS GIFI MAG aux fins de :

— Voir déclarer sa demande recevable,

— se voir adjuger l’entier bénéfice de son mémoire notifié le 28 août 2024,

— voir fixer le loyer annuel à la somme de 317.130€ HT HC, à compter du 1er juillet 2024, avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances,

— voir juger que les intérêts au taux légal seront dus en complément de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du Code civil et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux dus depuis une année entière,

dans le cas où la juridiction ordonnerait une mesure d’instruction,

— Voir fixer le loyer provisionnel annuel à la somme de 317.130€ HT HC, pendant la durée de l’instance,

— Voir condamner la SAS GIFI MAG à lui payer une indemnité de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— Voir dire que la décision est exécutoire à titre provisoire de droit.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 7 janvier 2025, la SAS AUTO SERVICE REPARATION maintient ses demandes initiales.

La SAS AUTO SERVICE REPARATION soutient que la modification notable d’un seul des quatre éléments suffit à écarter la règle du plafonnement, que précisément en l’espèce la société démontre que de multiples facteurs concourent à la modification des facteurs locaux de commercialité, à savoir l’augmentation de la population et de constructions nouvelles, ainsi que le relève le cabinet d’expert [R]. La société ajoute que ces modifications sont notables et qu’elles ont un impact sur le commerce exploité ( augmentation de la population touristique, capacité de stationnement permise sur les lieux loués). La société répond à la SAS GIFI MAG que la diminution de son chiffre d’affaires ne constitue pas une modification matérielle des facteurs de commercialité et souligne que le déplafonnement du loyer est évident.

Sur la détermination du montant du loyer, la SAS AUTO SERVICE REPARATION souligne que l’expert retient qu’il n’y a aucune offre de locaux similaires sur la commune, qu’il doit donc utiliser des valeurs de locaux approchants, que l’expert retient qu’il s’agit de locaux rares, en très bon état bénéficiant d’une très bonne desserte, d’une visibilité depuis la voie principale de desserte de la zone avec un accès direct à la voie publique.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 4 mars 2025, la SAS GIFI MAG demande à la juridiction de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à un montant annuel de 263.988,94€ en principal, HC HT,

— Débouter la SAS AUTO SERVICE REPARATION de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SAS AUTO SERVICE REPARATION à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M^e Jean-Louis BOISNEAULT,

— Ordonner l’exécution provisoire.

La SAS GIFI MAG soutient que, sauf motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la somme de 263.955,94€ HC HT.

La SAS GIFI MAG estime qu’il convient de prendre en compte la surface pondérée de 1.084m2 mais qu’il n’y a pas lieu de retenir une surface pondérée de 1.284m2, laquelle tient compte de travaux réalisés par le preneur alors que le bail ne prévoit qu’une clause d’accession par le bailleur en fin de bail. La SAS GIFI MAG observe que dans son dernier mémoire, la SAS AUTO SERVICE REPARATION reconnaît qu’il convient de retenir une surface pondérée de 1.084m2.

Ensuite, la SAS GIFI MAG soutient que la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée n’est pas notable. La société ajoute qu’une telle modification ne saurait résulter d’un rapport d’expertise non contradictoire, lequel n’est étayé par aucune pièce justificative ; que la période de référence dont il est question s’agissant de l’augmentation de la population n’est pas exacte ( le bail n’a pris effet qu’en mars 2015 alors qu’il est visé une période de référence débutant en 2013) ; que de plus, il s’agit pour le bailleur de la population totale de la ville d'[Localité 6], laquelle est bien supérieure à la zone de chalandise du preneur ; que le même raisonnement doit être fait s’agissant du nombre de permis de construire ; qu’en outre, le nombre de constructions effectivement réalisés n’est pas nécessairement équivalent au nombre de permis délivrés. Par ailleurs, la SAS GIFI MAG soutient qu’en tout état de cause, la modification invoquée est sans conséquence sur son activité, ainsi qu’en témoigne la diminution de son chiffre d’affaires.

En outre, la SAS GIFI MAG ajoute que les valeurs retenues par l’expert amiable ne sont pas des valeurs dans la même zone mais dans des zones très éloignées sans rapport.

Enfin, la SAS GIFI MAG fait valoir qu’à supposer qu’il existe un motif de déplafonnement, il conviendrait alors d’appliquer les facteurs de minoration de la valeur locative notamment car la taxe foncière est payée par le preneur, et que dans cette hypothèse, l’augmentation du loyer qui résulterait de cette fixation du loyer à la valeur locative à la hausse ne peut dépasser 10% par an du dernier loyer payé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)"

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, "lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)".

En l’espèce, le bail commercial a été conclu le 17 décembre 2014.

Le bail a pris effet à la prise de possession des lieux, soit le 23 mars 2015 ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat établi en présence des deux parties par la SELARL COUTANT-GALLIER, huissier de justice, si bien que son terme était fixé au 22 mars 2024. A la suite de la demande de renouvellement et de la réponse favorable de la société bailleresse, le bail s’est retrouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

Au regard de la durée du bail initial, de 9 ans, et du fait que le bail ne s’est pas prolongé au-delà de 12 ans, le loyer du prix du bail renouvelé ne peut donc excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou bien si le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile.

Or, la SAS AUTO SERVICE REPARATION fait valoir dans son mémoire une modification des facteurs locaux de commercialité, ce que conteste la SAS GIFI MAG. Il convient de préciser qu’il résulte des pièces produites que le loyer annuel est à ce jour de 251.006,76€ HT HC (après application de l’indexation prévue par le bail).

Pour démontrer une telle modification, la SAS AUTO SERVICE REPARATION produit un rapport d’expertise de l’EURL CABINET [R] du 9 avril 2024 retenant un telle modification, tandis que la SAS GIFI MAG critique ledit rapport, dont elle conteste les conclusions, et produit des pièces qui tendraient à démontrer une diminution de son chiffre d’affaires (la pertinence de ces pièces établies par la société elle-même est contestée par la bailleresse).

Le seul rapport non contradictoire établi à la demande la SAS AUTO SERVICE REPARATION et les contestations de la SAS GIFI MAG ne permettent pas à la juridiction de statuer en l’état.

Il est donc justifié d’ordonner une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SAS AUTO SERVICE REPARATION qui a saisi la juridiction et se prévaut d’une modification des facteurs de commercialité devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er juillet 2024,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [M] [D]

Demeurant [Adresse 3]

Port. : 06.98.18.44.96 Courriel : [Courriel 7]

Expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SAS AUTO SERVICE REPARATION devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS GIFI MAG continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX