TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 25/02587 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MXH2

AFFAIRE :

C/

S.A.S. LOANE

GROSSES délivrées

le

à Maître Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

au service des expertises

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A.S. CIP – COMPAGNIE D’INVESTISSEMENT PARISIENNE (RCS DE [Localité 8] 818 697 340) représentée par la société HOLFIM (RCS DE [Localité 8] 818 825 051)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LOANE (RCS DE [Localité 8] 829 454 230)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ & ORATIO AVOCATS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Emmanuel D’ESPARON et Maître Alexandra GOLOVANOW, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2012, la SCI LES VALLINS aux droits de laquelle se trouve la société Compagnie d’Investissement Parisienne (CIP) a donné à bail à la SARL ALEX un emplacement au sol de 1024m2 sis [Adresse 7] à FOS SUR MER pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, et moyennant un loyer mensuel de 1.218,09€ HT.

Le bien donné à bail est un emplacement au sol destiné à la mise en place d’une station de lavage automobiles.

Par acte sous seing privé du 31 mars 2017, la SARL ALEX a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SAS LOANE.

Par avenant du 17 juillet 2019, les parties ont convenu d’une augmentation de loyer de 200€ TTC par mois (ou 166,67€ HT) en contrepartie de l’installation d’une laverie automatique sur le terrain.

Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2024, la SAS LOANE a fait délivrer à la société CIP une demande en renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2024, la société CIP a fait signifier à la SAS LOANE son accord au renouvellement du bail et sa volonté de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 50.000€ HT et HC, toutes les autres clauses et conditions du bail antérieur demeurant inchangées.

Par courrier recommandé avec AR du 14 novembre 2024, la SAS LOANE a contesté le montant du loyer proposé et a demandé, dans le cadre d’un règlement amiable, de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2024, à la somme de 19.320€ HT HC par an, conformément à l’avis de valeur du cabinet d’expertise de Provence A1 EXPERT.

Par courrier recommandé avec AR du 9 avril 2025, la CIP a notifié à la SAS LOANE un mémoire en demande en fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 50.000€ par an HT HC outre les intérêts de droit à compter de la notification du mémoire, et dans l’hypothèse où une mesure d’instruction devait être ordonnée, voir fixer le montant du loyer prévisionnel à la somme de 50.000€ par an payable à compter du 1er octobre 2024 et pendant toute la durée de l’instance.

Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2025, la société CIP a fait assigner la SAS LOANE aux fins de :

Voir fixer à 50.000€ HT par an le loyer en principal à compter du 1er octobre 2024 pour un renouvellement du bail de trois, six ou neuf années à compter de la même date dans les termes de l’article L 145-4 du Code de commerce,Voir dire que la défenderesse sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu de l’article 1155 du Code civil,Voir fixer pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, le loyer provisionnel sur la base de 50.000€ par an à compter du 1er octobre 2024,Voir condamner la SAS LOANE à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception le 31 octobre 2025, la société CIP demande à la juridiction de :

Débouter la SAS LOANE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,Fixer à la somme de 50.000€ par an le loyer en principal dû par la SAS LOANE à la date du 1er octobre 2024 pour un renouvellement du bail de trois, six ou neuf années à compter de la même date dans les termes de l’article L 145-4 du Code de commerce,Dire que la défenderesse sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu de l’article 1155 du Code civil,Fixer pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée le loyer provisionnel sur la base de 50.000€ par an à compter du 1er octobre 2024,Condamner la SAS LOANE à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens,Subsidiairement,

Ordonner une mesure d’expertise, à frais partagés, avec la mission de décrire les lieux, préciser leur état général et d’entretien, dire à quel usage ils sont utilisés, préciser la surface des locaux donnés à bail et de l’ensemble des locaux exploités, donner son avis sur le montant de la valeur locative et en justifier, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer renouvelé à la date du 1er octobre 2024.

La société CIP soutient que le loyer doit être déplafonné dès lors qu’il porte sur un terrain nu. La société CIP conteste que la structure métallique sur le terrain puisse être utilisée à d’autres fins que la station de lavage automobiles dès lors que le bail est très clair et exclut toute autre utilisation. En outre, la société CIP soutient que l’existence d’une clause d’accession dans le bail n’a vocation à jouer qu’à la fin de celui-ci. Enfin, la société CIP s’en réfère aux termes de comparaison retenus par son expert.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 19 septembre 2025, la SAS LOANE demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-33, L 145-34 et suivants du Code de commerce,

Vu l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024,

Fixer à 18.803,60€ HT, par an et en principal, outre les charges prévues au bail du 11 juin 2012, le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 1er octobre 2024 par la SAS LOANE pour les locaux susvisés, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des nouvelles dispositions de la Loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application,Si par impossible le tribunal devait écarter la règle du plafonnement, fixer à 19.320€ HT, par an et en principal, outre les charges prévues au bail du 11 juin 2012, le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 1er octobre 2024 par la SAS LOANE pour les locaux susvisés, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des nouvelles dispositions de la Loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application,Dire et juger que, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la majoration du loyer consécutive au déplafonnement ne pourra, pour chaque année, excéder 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce, et ordonner que la hausse du loyer sera étalée par paliers annuels de 10% jusqu’à atteindre la valeur locative fixée,En toute hypothèse,

Condamner la société CIP au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par le preneur depuis le 1er octobre 2024 et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce à compter de cette même date jusqu’à parfait paiement,Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil,Débouter la société CIP de toutes ses demandes contraires ou plus amples,Condamner la CIP à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire,Subsidiairement, avant-dire-droit sur le prix du bail renouvelé,

Désigner tel expert qu’il lui plaira aux frais avancés du bailleur et lui donner notamment mission de décrire les lieux, donner leur état général d’entretien et dire à quel usage ils sont utilisés, préciser la superficie des locaux donnés à bail et de l’ensemble des locaux exploités, pondérer les surfaces exploitées comprenant les surfaces données à bail et s’expliquer sur les méthodes, donner son avis sur le montant de la valeur locative en se référant aux critères des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce, s’expliquer sur les paramètres retenus et en débattre contradictoirement, et plus généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux travaux en cause, à la date du 1er octobre 2024,Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 16.617,08€ HT HC, par an et en principal, à compter du 1er octobre 2024,Surseoir à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé,Réserver les dépens et frais irrépétibles de l’instance,Ordonner l’exécution provisoire.

La SAS LOANE soutient que le caractère monovalent des lieux n’est pas établi et qu’il ne s’agit pas non plus d’un terrain nu si bien que la règle du plafonnement s’applique.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

L’article L 145-33 du Code de commerce énonce que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge .

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail a été conclu par les sociétés aux droits desquelles se trouvent les parties le 11 juin 2012, avec effet à compter du 1er juin 2012, et l’offre de renouvellement a été signifiée par acte du 30 juillet 2024. Ensuite de la demande de renouvellement, la société CIP a donné son accord sur le renouvellement par acte du 17 octobre 2024.

Au vu des mémoires des parties, il sera constaté leur accord sur le principe du renouvellement bail à la date du 1er octobre 2024.

En outre, compte-tenu de la durée du bail initial à renouveler lequel s’est prolongé plus de douze ans, en application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer est de droit.

Ensuite, les parties s’opposent sur la question du caractère monovalent des locaux et la qualité de terrain nu. Cette question n’aura pas d’incidence sur la question du déplafonnement puisque la juridiction retient qu’il est de droit compte-tenu de la durée qui a été celle du bail à renouveler ; en revanche, la nature des locaux n’est pas sans conséquence sur la fixation du loyer du bail renouvelé si l’on considère que l’emplacement donné à bail constitue un terrain nu ou bien un local construit en vue d’une seule utilisation.

Sur la nature de l’emplacement donné à bail

L’article R145-9 du Code de commerce énonce que :

« Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée. »

Ensuite, l’article R145-10 du même code dispose que :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

En l’espèce, le bail stipule qu’il est donné à bail «  un emplacement extérieur » «  au sol destiné à la mise en place d’une station de lavage pour automobiles », c’est-à-dire un terrain nu sur lequel ne peut être réalisé qu’une seule activité bien déterminée. Ensuite, au paragraphe sur la destination des lieux, le bail stipule que les lieux loués sont destinés exclusivement aux activités de «  station de lavage automobiles », des activités connexes ou complémentaires sont possibles à la condition expresse de faire connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire en se conformant à la procédure prévue aux articles L 145-47 et suivants du Code de commerce.

S’agissant du sort des installations à la fin du bail, le bail précise au paragraphe 3 («  aménagements ») que «  tout embellissement, amélioration et installation faits par le locataire dans les lieux loués resteront à la fin du présent bail la propriété du bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état d’entretien en fin de jouissance, sans préjudice du droit réservé au bailleur d’exiger la remise en l’état primitif, pour tout ou partie, aux frais du locataire ». Il s’ensuit que tant que le bail se poursuit ou est renouvelé les installations ne sont pas acquises au bailleur. Il sera donc considéré que le bail porte sur un terrain nu.

Ensuite, suivant avenant au bail du 17 juillet 2019, les parties se sont accordées sur une augmentation du loyer de 200€ TTC par mois en raison de l’installation d’une laverie automatique. Il s’ensuit que l’augmentation est modique au regard du montant total du loyer mensuel de 1.218,09€ au mois de juin 2012, que la possibilité prévue par le bail d’adjoindre des activités ne porte que sur des activités limitées, connexes ou complémentaires, et que l’activité de laverie automatique effectivement ajoutée en 2017 n’est qu’une activité accessoire, très limitée au regard de l’activité principale.

Il s’ensuit qu’il convient de retenir le caractère monovalent de la destination des lieux.

Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé conformément aux dispositions de l’article R 145-9 du Code de commerce applicable aux terrains, c’est-à-dire «  en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée. »

La société CIP fait état de divers termes de comparaison dans la région pour voir fixer le loyer à 50.000€ par an HT HC.

Pour sa part, la société LOANE produit une expertise du cabinet d’expertise A1-EXPERT retenant une valeur locative mensuelle de 1.610€ hors charges, soit 19.320€ hors charges par an. De plus, la SAS LOANE conteste la valeur locative retenue notamment au regard des termes de comparaison retenus qu’elle estime non probants pour divers motifs.

Au regard de ces éléments, insuffisants pour permettre à la juridiction de fixer le loyer du bail renouvelé, une expertise sera ordonnée aux frais avancés de la société CIP qui y a intérêt.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, le loyer sera fixé à titre provisionnel, au prix ancien, c’est-à-dire le prix dû au terme du bail.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024,

DIT que le principe du déplafonnement du loyer du bail renouvelé est acquis,

DIT que le bail porte sur un terrain nu, et que la destination des lieux est limitée à une seule activité à savoir «  la mise en place d’une station de lavage pour automobiles »,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé, DESIGNE en qualité d’expert

Madame [O] [L] née [Y]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06.24.50.14.44

Courriel : [Courriel 10]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 6],

avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit à la date de renouvellement du bail au regard des définitions données par l’article R145-9 du code du commerce, en précisant la méthode de calcul,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la société COMPAGNIE D’INVESTISSEMENT PARISIENNE devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS LOANE continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX