COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/170

N° RG 21/00337

N° Portalis DB2O-W-B7F-CNHL

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]/BELGIQUE

représenté par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représenté par M^e Françoise SERNEELS-SEROT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Grégory MOLLION, de la SELARL CONSEIL AFFAIRE PUBLIQUES, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE substitué par M^e PUNZANO Laura, avocate au barreau de GRENOBLE.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], juge

Assesseur : […], vice présidente

Assesseur : […], vice président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS : à l’audience publique du 06 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assisté de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e SERNEELS et M^e SALVISBERG

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [O] est propriétaire d’une parcelle de terrain cadastrée ZO n°[Cadastre 4] et située [Adresse 14] sur la commune de [Localité 16] sur laquelle est notamment édifié un bâtiment à usage de garage avec un toit plat.

Selon acte sous seing privé signé le 5 mai 2015, Monsieur [T] [O] a accepté de vendre à Monsieur [J] [P] “un terrain d’environ 200 m² pour édifier un chalet en bois de plein pied de 80 m² au sol sous réserve de l’obtention du permis de construire avant septembre 2015”, la signature de l’acte authentique de vente étant prévue à l’été 2015. Monsieur [J] [P] a réglé la somme de 4 000 euros dès la signature de l’acte.

Le 22 mai 2015, Monsieur [T] [O] a déposé une demande de permis de construire d’un chalet en bois sur le toit plat du bâtiment à usage de garage précité.

Le 10 août 2015, la commune de [Localité 16] a accordé à Monsieur [T] [O] le permis de construire n° 073 197 15M1004. Monsieur [J] [P] a réalisé la construction du chalet qui a été achevée à la fin de l’été 2015.

En 2021, Monsieur [T] [O] a fait procéder à un découpage de sa parcelle cadastrée section ZO n°[Cadastre 4] en quatre nouvelles parcelles cadastrées ZO n°[Cadastre 5], ZO n°[Cadastre 6], ZO n°[Cadastre 7] et ZO n°[Cadastre 8]. Le bâtiment à usage de garage sur lequel a été construit le chalet et son terrain d’assiette correspond à la parcelle cadastrée ZO n°[Cadastre 7].

Par acte en date du 30 mars 2021, Monsieur [J] [P] a assigné Monsieur [T] [O] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de juger parfaite la vente intervenue le 5 mai 2015.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, Monsieur [J] [P] demande au tribunal de :

▸ à titre principal,

— juger parfaite la vente intervenue le 5 mai 2015 entre Monsieur [T] [O] et Monsieur [J] [P], portant sur un chalet édifié sur la partie supérieure d’un garage propriété de Monsieur [T] [O] sur une parcelle cadastrée section ZO n°[Cadastre 7] sur la commune de [Localité 16], [Adresse 17] [Localité 16], moyennant le prix de 65 000 € sur lesquels a déjà été réglée la somme de 4000 € ; ladite parcelle devant faire l’objet d’une division en volume aux frais de Monsieur [T] [O],

— dire et juger que le présent jugement emporte acte de vente du chalet entre Monsieur [T] [O] et Monsieur [J] [P] dans les conditions définies ci-dessus et fera l’objet d’une publication aux hypothèques, Monsieur [J] [P] réglant le solde du prix de 61 000 € dès le prononcé du jugement à intervenir et Monsieur [T] [O] réglant les frais de division en volume de la parcelle ZO [Cadastre 7],

▸ à titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [T] [O] à signer en l’étude de Maître [E] [Y], notaire à [Localité 12], l’acte emportant division en volume et vente sur la parcelle cadastrée ZO [Cadastre 7] du bâtiment construit sur le garage à Monsieur [J] [P] selon division en volume à réaliser de ladite parcelle au prix de 65 000 € sur lequel ont déjà été réglés 4000 € sous astreinte de 500 € par jour à compter de la modification du projet d’acte qui lui sera délivré par acte d’huissier à l’initiative de Monsieur [J] [P],

▸ à titre infiniment subsidiaire,

— juger que Monsieur [T] [O] ne peut pas demander la démolition du chalet construit sur la parcelle ZO n°[Cadastre 7] et le condamner à rembourser à Monsieur [J] [P] soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur soit le coût des matériaux et le coût de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte-tenu de l’état de la construction,

— désigner aux fins d’estimation des sommes résultant de l’application de chacune de ces deux alternatives, tel expert qu’il plaira au Tribunal ;

▸ en tout état de cause :

— condamner Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [J] [P] la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts,

— condamner Monsieur [T] [O] à payer 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont les frais de publication du présent jugement aux hypothèques dont distraction au profit de maître Paul SALVISBERG, avocat au Barreau d’Albertville,

— débouter Monsieur [T] [O] de la totalité de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [J] [P], se fondant sur l’article 1583 du Code civil, fait valoir qu’il y a bien eu un contrat de vente entre les deux parties qui se sont accordées sur l’objet, à savoir un terrain de 221 m², aujourd’hui cadastré ZO n°[Cadastre 7], sur le prix, à savoir 65 000 € dont 4 000 € ont déjà été payés par lui, et la volonté de vendre, Monsieur [T] [O] ayant donné son accord pour la construction d’un chalet au-dessus de son garage. En outre, il expose que Monsieur [T] [O] n’a jamais dénoncé la promesse synallagmatique du 5 mai 2015, et qu’il était bien d’accord pour la construction du chalet puisqu’il a fait de nombreuses démarches en ce sens, avant de changer d’avis 5 ans après. Au soutien de sa demande de dommages intérêts, il sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi du fait de la résistance opposée par Monsieur [T] [O].

A titre subsidiaire, Monsieur [J] [P] s’oppose à la destruction du chalet, arguant de ce qu’il était de bonne foi. Par ailleurs, en réponse aux arguments du défendeur, il fait valoir que d’une part Monsieur [T] [O] ne peut demander la destruction d’un chalet pour lequel il a lui-même demandé un permis de construire, qu’il ne s’agit pas d’un empiètement ni d’une occupation sans droit ni titre, puisqu’il avait donné son accord. Il s’oppose également aux demandes indemnitaires de Monsieur [T] [O], estimant qu’il ne justifie d’aucun préjudice, et est seul responsable de la situation. Il conteste également devoir régler les différentes taxes, comme le sollicite Monsieur [T] [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, Monsieur [T] [O] demande au tribunal de :

▸ in limine litis,

— prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2015,

— en conséquence débouter Monsieur [J] [P] de ses demandes,

▸ sur le fond,

— juger que l’action engagée par Monsieur [J] [P] est prescrite, en conséquence déclarer irrecevable l’action de Monsieur [J] [P],

▸ à titre reconventionnel :

∙ à titre principal :

— ordonner la démolition du chalet réalisé par Monsieur [J] [P] sur la parcelle cadastrée ZO n°[Cadastre 4], propriété de Monsieur [T] [O], dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [P] et de tout occupant de son chef, de la parcelle cadastrée ZO n°[Cadastre 4], propriété de Monsieur [T] [O], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jours de retard, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 200 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 10 août 2015, et subsidiairement à compter du 23 septembre 2015, et jusqu’à justification de la démolition et de la libération totale des lieux,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 5000 € à Monsieur [T] [O] au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 1 194 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir payé la taxe d’aménagement,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 3 600, € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir payé la participation pour le financement de l’assainissement collectif,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 5 000 € en réparation du préjudice lié à l’hébergement par Monsieur [T] [O] du personnel du chantier,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 2 000 € en réparation de l’utilisation de l’eau et de l’électricité réglé par Monsieur [T] [O],

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 4 998 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge les frais de géomètre,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 9 184 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge la taxe d’habitation,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 10 648 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge la taxe foncière,

∙ à titre subsidiaire :

— condamner Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 61 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2015,

— condamner Monsieur [J] [P] à supporter les frais d’actes et autres accessoires à la vente comprenant notamment les frais de publication du jugement au service de la publicité foncière ainsi que les frais afférents à la rédaction d’un état description de division et d’un règlement de copropriété,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 5000 € à Monsieur [T] [O] au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 1 194 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir payé la taxe d’aménagement,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 3 600 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir payé la participation pour le financement de l’assainissement collectif,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 5000 € en réparation du préjudice lié à l’hébergement par Monsieur [T] [O] du personnel du chantier,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 2000, 00 € en réparation de l’utilisation de l’eau et de l’électricité réglé par Monsieur [T] [O],

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 4998, 00 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge les frais de géomètre,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 9 184 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge la taxe d’habitation,

— condamner Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 10 648, 00 € en réparation du préjudice de Monsieur [T] [O] d’avoir eu à sa charge la taxe foncière,

— ordonner à Monsieur [J] [P] de mettre en conformité le chalet avec le permis de construire obtenu en diminuant sa hauteur et son emprise dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— ordonner à Monsieur [J] [P] d’installer des arrêtés de neige ou tout autre disposition retenant la neige sur la toiture du chalet dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jours de retard,

▸ en tout état de cause :

— condamner Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 4 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande in limine litis, Monsieur [T] [O], se fondant sur les articles 114 du Code de procédure civile et 1128 du Code civil, fait tout d’abord valoir que la convention litigieuse est nulle en raison du caractère non déterminé et non déterminable de son objet, ce qui est une condition d’ordre public. En effet, il expose que son objet est incertain, puisque la parcelle objet de l’accord n’est pas définie par une superficie suffisamment précise, et ne peut pas être déterminée de façon suffisamment claire. En outre il conteste la validité de la convention, sur le fondement de l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation, arguant de ce qu’aucun acte authentique ultérieur n’avait parfait la vente dans le délai de 18 mois suivant le compromis. Il se fonde ensuite sur les articles 2224 du Code civil et 122 du Code de procédure civile, et estime que quel que soit le point de départ du délai de prescription retenu, à savoir le 10 août 2025, date d’obtention du permis de construire, ou le 23 septembre 2015, date de début des travaux, le délai d’action en réitération de la vente est dans les deux cas expiré. De plus il expose que le demandeur ne démontre aucunement en quoi Monsieur [T] [O] a fait obstacle à la réitération de la vente dans le délai de 5 ans.

A titre principal, il se fonde sur les articles 544 et 545 du Code civil, et fait valoir qu’en l’espèce Monsieur [J] [P] n’est pas un tiers de bonne foi, dès lors qu’il a débuté la construction avant même que la vente ait fait l’objet d’une réitération par acte authentique. Il précise que Monsieur [J] [P] ne peut être considéré comme de bonne foi au sens où l’entend le code, c’est-à-dire possédant comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, puisqu’il savait pertinemment qu’aucun acte translatif de propriété n’avait encore été passé. Il déduit également de cette situation que Monsieur [J] [P] occupe sans droit ni titre son tènement dès lors qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété. A titre subsidiaire, si la vente était jugée parfaite, il estime que doit être ajouté au prix de vente des intérêts au taux légal.

En tout état de cause, s’agissant des demandes indemnitaires, il sollicite le remboursement de diverses dépenses afférentes à la parcelle et à la construction qui a été faite par le demandeur, mais dont il s’est lui-même acquitté. Il estime en outre avoir subi un préjudice moral en raison de l’attitude du demandeur.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2025, retenue à l’audience du 6 juin 2025, et mise en délibérée au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, par ordonnance du 1er décembre 2022 le juge de la mise en état a déjà déclaré recevable l’action de Monsieur [J] [P] tendant à se voir reconnaitre la propriété d’une parcelle, considérant qu’il s’agissait d’une action réelle immobilière et qu’elle n’était pas prescrite. Il n’y a donc pas lieu de statuer à nouveau sur cette question.

A. Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

L’article 1589 du Code civil prévoit que “la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix”.

L’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que “toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique”.

Enfin l’article 1178 du même Code prévoit “qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”

Il est admis que l’annulation d’une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, ne méconnaît pas l’objet du litige le juge qui, même à défaut de demande en ce sens, ordonne à l’issue d’une telle annulation la restitution de la chose vendue et celle du prix (Cass. civ. 1ère , 24/01/2024, n°21-20.691).

En l’espèce, Monsieur [J] [P] produit en pièce n°2 un premier document daté du 5 mai 2015 et signé par les parties dont les termes sont les suivants : “compromis de vente entre [T] [O] et [J] [P] pour un terrain d’environ 200m² pour édifier un chalet en bois de plein pied de 80 m² au sol, sous réserve de l’obtention du permis de construire avant septembre 2015, permis déposé en mai 2015 par [T] [O] et en son nom. Reçu ce jour la somme de 10% soit 4 000 euros + 3 pages d’annexes (plans et vue du chalet) […]” et un deuxième document daté du 5 mai 2015 et signé par les parties dont les termes sont les suivants : “compromis de vente subsidiaire entre [T] [O] et [J] [P], complément du premier (40 000 euros) compromis, pour 25 000 euros à verser sur mon compte UBS en Suisse lors de la signature notariée définitive prévue l’été 2015. ” Il en résulte que le document qualifié de compromis de vente par les parties doit s’analyser en une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive d’obtenir le permis de construire. Cette promesse comporte peu de précisions relatives aux modalités de la vente. Force est de constater que le prix et la qualité des parties, vendeur ou acheteur, ne sont pas stipulés de manière expresse. De la mention “reçu ce jour la somme de 10% soit 4 000 euros”, il peut se déduire un prix de 40 000 euros. Les qualités de vendeur et d’acheteur sont précisées dans le document qualifié de compromis de vente subsidiaire qui doit s’analyser comme un avenant à ladite promesse. En revanche, le bien est décrit succinctement de la manière suivante : “un terrain d’environ 200m² ”. Ce terrain dont la superficie n’est pas arrêtée n’est pas localisé. Aucune référence cadastrale n’est donnée. Le document qualifié de compromis de vente mentionne des annexes qui ne sont pas produites. Quoi qu’il en soit ces annexes n’apporteraient aucune information complémentaire sur le terrain dans la mesure où elles sont visées comme des “plans et vue du chalet” et concerneraient donc les travaux de construction du chalet. Le document qualifié de compromis de vente subsidiaire concerne uniquement la révision à la hausse du prix initialement convenu par les parties. Aucun autre document contractuel ne vient donc compléter l’identification du bien objet de la promesse synallagmatique de vente. Les démarches qui ont été faites par Monsieur [T] [O], notamment le dépôt du permis de construire et la déclaration d’ouverture de chantier, concernent les travaux de construction du chalet et non la vente du terrain. Ces démarches sont donc indifférentes pour déterminer avec plus de précisions l’objet de la vente. Il ne peut se déduire du découpage de la parcelle ZO n°[Cadastre 4] par le défendeur en 4 nouvelles parcelles que le terrain objet de la promesse correspondrait à la nouvelle parcelle ZO n°[Cadastre 7] dans la mesure où ce découpage est intervenu en 2021 soit plus de 5 ans après la signature de la promesse synallagmatique de vente. Dès lors, le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2015 est uniquement décrit comme “un terrain d’environ 200 m² ”. L’objet n’est donc pas clairement déterminé et n’est pas déterminable.

Au surplus, la promesse synallagmatique de vente n’a été assortie d’aucune durée de validité. Celle-ci a été supérieure à 18 mois puisque la vente ne s’est pas concrétisée. Ladite promesse aurait donc dû être constatée par un acte authentique.

En conséquence, la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2015 entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [T] [O] est nulle et de nul effet. Monsieur [T] [O] sera donc condamné à rembourser à Monsieur [J] [P] les 4 000 euros déjà réglés par ce dernier, qui en retour sera condamné à libérer le terrain. Monsieur [J] [P] sera débouté de ses demandes à titre principal de juger parfaite la vente et de juger que le présent jugement emporte acte de vente et de sa demande à titre subsidiaire de condamner Monsieur [T] [O] à signer l’acte emportant division en volume et vente sur la parcelle cadastrée ZO [Cadastre 7].

B. Sur la demande de condamnation de Monsieur [J] [P] à démolir le chalet

En application de l’article 555 alinéa 4 du Code civil, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

L’article 550 du Code civil précise que “le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.”

La bonne foi, au sens de l’article 555 du Code civil, s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, soit en vertu d’un titre putatif (Cass. civ. 3ème, 14/03/2024, n°22-12.258).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] [P] a effectué les travaux de construction du chalet avant que ne soit signé l’acte authentique de vente du terrain. Néanmoins, le compromis de vente qui s’analyse en une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive a bien été signé antérieurement aux travaux, soit le 5 mai 2015. La conditions suspensive a été levée puisque la demande de permis de construire d’un chalet sur la parcelle ZO n°[Cadastre 4] déposée par Monsieur [T] [O] (pièce demandeur n°3) a été accordée le 10 août 2015 par le maire de [Localité 16] (pièce demandeur n°4). Monsieur [T] [O] ne s’est pas opposé aux travaux de construction du chalet par Monsieur [J] [P], il a même contribué à l’avancement de ce projet en effectuant la déclaration d’ouverture de chantier le 14 août 2015 (pièce demandeur n°7) et en hébergeant gratuitement les personnes ayant travaillé sur le chantier, ce qu’il reconnaît dans ses écritures. Une fois le chalet construit, Monsieur [T] [O] s’est acquitté de la taxe d’aménagement et de la participation pour le financement de l’assainissement collectif. Il en résulte un faisceau d’indices suffisant pour dire que Monsieur [J] [P] pouvait légitimement penser agir comme propriétaire lorsqu’il a effectué les travaux de construction de chalet.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande visant à voir condamner Monsieur [J] [P] à détruire le chalet ; et il sera lui-même condamné à rembourser à Monsieur [J] [P] selon son choix soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte-tenu de l’état de la construction.

Un expert sera désigné selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement pour estimer le montant de ces deux sommes.

C. Sur la demande d’expulsion de Monsieur [J] [P]

Selon l’article 544 du Code civil : “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

En vertu de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, compte tenu de la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2015 Monsieur [J] [P] a été condamné à libérer la parcelle désormais cadastrée ZO n°[Cadastre 7]. Il n’y a donc pas lieux de prononcer son expulsion d’autant que cette demande relève de la compétence du juge des contentieux et de la protection.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande d’expulsion de Monsieur [J] [P].

D. Sur les demandes indemnitaires

1. Sur les demandes de dommages intérêts de Monsieur [T] [O]

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation :

Monsieur [J] [P] occupe le terrain de Monsieur [T] [O] depuis le 14 août 2015 alors même que la promesse unilatérale de vente du 5 mai 2015 entre eux est nulle. Ceci étant, il a été démontré ci-dessus que Monsieur [T] [O] a contribué à la construction du chalet notamment en déposant la demande de permis de construire et en effectuant la déclaration d’ouverture de chantier et que Monsieur [J] [P] avait construit le chalet de bonne foi. Monsieur [T] [O] ne verse aucune pièce pour justifier tant du principe que du quantum du préjudice dont il demande la réparation.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral :

Monsieur [T] [O] soutient que l’attitude de la partie adverse lui aurait causé un grand trouble, sans pour autant expliquer quel aurait été le comportement de Monsieur [J] [P] entre 2015 et 2020, en quoi ce comportement lui aurait causé un trouble et encore moins quel préjudice il subit.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral.

S’agissant de la demande de remboursement de la taxe d’aménagement :

Monsieur [T] [O] produit le titre de perception du 29 août 2017 établi par la Direction Générale des Finances Publiques mentionnant une taxe d’aménagement liée à la construction du chalet de 1 194 euros (pièce défendeur n°2). Le défendeur ne produit aucune pièce pour justifier de son paiement.

De plus, la taxe d’aménagement est payée par le bénéficiaire du permis de construire ou de la déclaration de travaux. Or, la demande de permis de construire, l’arrêté accordant le permis de construire et la déclaration d’ouverture de chantier sont au nom de Monsieur [T] [O].

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande de remboursement de la taxe d’aménagement.

S’agissant de la demande de remboursement de la participation financière à l’assainissement collectif :

Monsieur [T] [O] produit une lettre de relance de la Direction Générale des Finances Publiques relative à une somme due de 3 600 euros pour la participation à l’assainissement collectif (pièce défendeur n°3). Le défendeur ne produit aucune pièce pour justifier de son paiement.

De plus, les trois points d’assainissement ont été réalisés sur la propriété de Monsieur [T] [O] de sorte qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Monsieur [J] [P] une quelconque indemnisation.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande de remboursement de la participation financière à l’assainissement collectif.

S’agissant du préjudice lié à l’hébergement du personnel de chantier :

Si Monsieur [T] [O] reconnaît avoir hébergé le personnel de chantier, il ne démontre pas la réalité de cet hébergement, que cet hébergement était à titre onéreux et que Monsieur [J] [P] ait consenti à prendre en charge le coût de cet hébergement selon des modalités définies. Au demeurant, le défendeur ne produit aucune pièce pour chiffrer le préjudice lié à l’hébergement et celui lié à l’utilisation des ressources en eau et en électricité.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de ses demandes au titre du préjudice lié à l’hébergement du personnel de chantier.

S’agissant du préjudice lié aux frais de géomètre :

Monsieur [T] [O] produit une note d’honoraires n°GBH21-141 établi le 15 avril 2021 par GEODE EXPERTS d’un montant de 4 998 euros TTC relative au découpage de la parcelle ZO n°[Cadastre 4] (pièce n°4). Le défendeur ne produit aucune pièce pour justifier de son paiement.

De plus, la division parcellaire est à la seule initiative de Monsieur [T] [O], rien dans le compromis ne prévoyait une telle division. Aucun élément n’est produit laissant apparaitre qu’un accord préalable de Monsieur [J] [P] était intervenu et qu’un partage de la prise en charge ou une prise en charge totale était prévue.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande au titre du préjudice lié aux frais de géomètre.

S’agissant de la demande de remboursement des taxes d’habitation :

Monsieur [T] [O] produit une mise en demeure de payer du 6 mars 2018 de la Direction Générale des Finances Publiques relative à une taxe d’habitation d’un montant de 1 148 euros (pièce défendeur n°5). Cette mise en demeure ne précise pas le bien immobilier sur lequel porte ladite taxe d’habitation. Le défendeur ne produit aucune pièce pour justifier du paiement des taxes d’habitation à hauteur de 9 184 euros.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande de remboursement des taxes d’habitation.

S’agissant de la demande de remboursement des taxes foncières :

Monsieur [T] [O] produit les avis relatifs à la taxe foncière pour 2020, 2021, 2022 et 2023 (pièce n°7) et deux courriers de relances de la Direction Générale des Finances Publiques l’un du 28 novembre 2016 pour un solde de taxe foncière de 1 129 euros et l’autre du 24 novembre 2017 pour un solde de taxe foncière de 1 134 euros. Ces pièces ne précisent pas le bien immobilier sur lequel les taxes foncières portent. Le défendeur ne produit aucune pièce pour justifier du paiement desdites taxes foncières. De plus, la charge de la taxe foncière incombe au propriétaire.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera débouté de sa demande de remboursement des taxes foncières.

S’agissant de la demande d’enlèvement du matériel de chantier laissé sur place :

Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions. En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal n’est pas saisi de cette demande.

2. Sur la demande dommages intérêts de Monsieur [J] [P]

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que : “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Selon l’article 1353 du code civil : “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, si Monsieur [J] [P] reproche à Monsieur [T] [O] une résistance abusive, il ne démontre cependant pas ladite résistance, aucun élément ne prouvant que le défendeur ait refusé de signer l’acte authentique de vente.

En conséquence, Monsieur [J] [P] sera débouté de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive.

E. Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés compte tenu de l’expertise ordonnée

2. Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement mixte, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action de Monsieur [J] [P],

PRONONCE la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2015 entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [T] [O],

En conséquence, CONDAMNE Monsieur [T] [O] à rembourser la somme de 4 000 euros à Monsieur [J] [P],

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à quitter la propriété de Monsieur [T] [O],

DEBOUTE Monsieur [J] [P] de ses demandes à titre principal de juger parfaite la vente et de juger que le présent jugement emporte acte de vente et de sa demande à titre subsidiaire de condamner Monsieur [T] [O] à signer l’acte emportant division en volume et vente sur la parcelle cadastrée ZO n°[Cadastre 7],

DEBOUTE Monsieur [T] [O] de sa demande de démolition du chalet réalisé par Monsieur [J] [P], de sa demande d’expulsion de Monsieur [J] [P] et de ses demandes indemnitaires,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [J] [P] une somme qui sera déterminée selon son choix entre une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur et une somme égale au coût des matériaux et au prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte-tenu de l’état de la construction,

ORDONNE le sursis à statuer sur le montant de cette condamnation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DESIGNE pour procéder aux opérations d’expertise [V] [E], [Adresse 10], [Localité 9]. Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 13] avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les plans de la construction et l’état cadastral,

— se rendre sur la commune de [Localité 16] et visiter les lieux objet du litige, à savoir notamment le chalet construit sur le toit du garage situé sur la parcelle anciennement cadastrée ZO n°[Cadastre 4], les décrire,

— procéder à l’évaluation du fonds avant la construction et à celle du fonds augmenté de la construction,

— procéder à l’évaluation de l’augmentation de la valeur du fonds du fait de la construction,

— faire une estimation du coût de la main d’œuvre et des matériaux pour réaliser la construction compte tenu de son état,

— donner plus généralement tout élément d’information utile.

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DIT que l’expert adressera un pré-rapport et après avoir répondu aux dires des parties, déposera le rapport de ses opérations au greffe avant le 1er septembre 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

DIT que Monsieur [J] [P] versera une consignation de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 12 novembre 2025 au régisseur du tribunal judiciaire d’Albertville,

DIT que cette consignation peut être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX015] – BIC : [XXXXXXXXXX018], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

DIT que la présente mesure d’instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

DIT que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert,

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DIT que le dossier sera appelé à la première audience utile après le dépôt du rapport,

RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président