TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00671 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4ZY

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00133

,

[L], [W],, [O], [V]

C/

,

[R], [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me, [Localité 2]

Copie conforme

Mme, [T]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026

après débats à l’audience du 08 Décembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assistés de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [L], [W]

né le 10 Décembre 1963 à, [Localité 3]

demeurant :, [Adresse 1],

[Localité 4]

représenté par M^e Patrick BARRET, avocat au barreau d’ANGERS

Madame, [O], [V]

née le 08 Janvier 1967 à, [Localité 5]

demeurant :, [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par M^e Patrick BARRET, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [R], [T]

née le 01 Janvier 1937

demeurant :, [Adresse 2],

[Localité 6]

non comparante, représentée par son fils, Monsieur, [C], [T] muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 21 décembre 2014, M., [L], [W] et Mme, [O], [V] ont donné à bail à Mme, [R], [T] une maison d’habitation située, [Adresse 3], le contrat prenant effet au 1er février 2015.

Le 30 janvier 2015, Mme, [R], [T] a signé, par l’intermédiaire de Mme, [Y], [H], un état des lieux d’entrée mentionnant le bon état général du logement.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, M, [W] et Mme, [V] ont fait délivrer à Mme, [T] un congé prenant effet au 31 janvier 2024.

Mme, [R], [T] s’étant maintenue dans les lieux, M, [W] et Mme, [V], par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, l’ont assignée devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir ordonner son expulsion.

Par jugement du 1er octobre 2024, le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] a notamment :

constaté la validité du congé délivré à Mme, [T] le 20 avril 2023,

constaté que celle-ci était occupante sans droits ni titre du logement depuis le 1er février 2024,

dit que Mme, [T] devait quitter les lieux dans un délai de deux mois,

ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire,

condamné Mme, [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 865 euros par mois.

Mme, [R], [T] a quitté le logement le 12 décembre 2024.

Le même jour, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par acte de commissaire de justice.

Par lettre recommandé avec accusé de réception du 14 février 2025, M., [W] et Mme, [V] ont adressé un courrier à Mme, [T] afin de solliciter le paiement de la somme de 9.407,49 euros en réparation des dégradations constatées dans le logement et en remboursement de la taxe sur les ordures ménagères.

Par courriel du 17 février 2025, Mme, [T] leur a proposé de leur payer la somme de 362,89 euros.

Après avoir refusé cette proposition, M., [W] et Mme, [V] ont fait établir un nouveau procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 22 février 2025.

Une expertise amiable a également été diligentée par l’assureur de M, [W] et réalisée le 17 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M, [W] et Mme, [V] ont assigné Mme, [T] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

A l’audience du 22 septembre 2025, s’en rapportant à leurs dernières conclusions en date du 1er décembre 2025, M., [W] et Mme, [V], représentés par leur Conseil, sollicitent :

la condamnation de Mme, [T] à leur payer la somme de 9.804,60 euros en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à Mme, [T] par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2025,

la compensation entre cette somme due par Mme, [T] et la somme de 544,11 euros qu’elle leur a payée en trop-perçu de l’indemnité d’occupation, à hauteur de cette dernière somme,

la condamnation de Mme, [T] à leur payer :

la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

la somme de 72 euros en réparation de leur préjudice matériel,

le débouté de l’intégralité des demandes formées par Mme, [T],

la condamnation de Mme, [T] à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de Mme, [T] aux entiers dépens.

A l’appui de leur demande, M., [W] et Mme, [V], se fondant sur les articles 1134 ancien, 1103, 1147 ancien, 1231-1, 1730, 1732, 1735 et 1754 du code civil, indiquent que l’état des lieux qui avait été établi à l’entrée de Mme, [T] dans le logement mentionnait que la plupart des éléments de l’immeuble se trouvaient en bon état, certains en état neuf et d’autres, en état d’usage. Ils précisent que l’état des lieux de sortie relève la présence de nombreuses dégradations disséminées dans l’ensemble du logement et un état de saleté conséquent. Selon eux, ces dégradations ne relèvent pas d’une vétusté usuelle du bien mais de la négligence de la locataire qui ne l’a jamais entretenu.

Les demandeurs expliquent avoir été dans l’obligation de faire intervenir plusieurs artisans pour la remise en état du logement, ce qui leur a coûté 10.779,60 euros. Ils déduisent de ce montant plusieurs sommes versées par Mme, [T], incluant le dépôt de garantie, un trop-perçu sur l’indemnité d’occupation due pour le mois de décembre 2024, un chèque d’un montant de 180 euros transmis par courrier au titre des frais de ménage et la taxe sur les ordures ménagères, dont il leur avait échappé qu’elle avait été réglée par la défenderesse. Ils précisent que d’autres désordres non encore chiffrés ont été relevés après un premier ménage réalisé dans le logement, Mme, [T] ayant tenté de les dissimuler.

En réponse aux arguments de Mme, [T], M., [W] et Mme, [V] prennent acte des dégradations dont elle assume la responsabilité. Cependant, ils réfutent son analyse concernant le plan de travail, dont il ressort de l’état des lieux de sortie qu’ils se retrouvent dans l’obligation de le remplacer, et dénient toute force probante aux devis produits par la locataire, qu’ils qualifient de fantaisistes. S’agissant des frais de ménage, M., [W] et Mme, [V] considèrent qu’au regard de l’état des lieux de sortie, le montant dont ils demandent remboursement est parfaitement justifié.

M., [W] et Mme, [V] réfutent le vice de construction dont se prévaut la défenderesse, et qui expliquerait selon elle l’humidité du logement et l’apparition de moisissures. Ils s’appuient sur un rapport d’expertise amiable pour démontrer que depuis le départ de la défenderesse, le logement ne présente aucune trace d’humidité. S’appuyant sur un courrier de Mme, [T], ils affirment que cette humidité relevée par la locataire ressortait d’un défaut d’entretien des VMC et de la chaudière et d’une insuffisance d’aération et de chauffage du bien. Ils indiquent en outre avoir proposé l’intervention d’une société aux fins de déterminer l’origine de la moisissure sans que Mme, [T] n’y donne jamais suite, et lui avoir également demandé à plusieurs reprises de justifier de l’entretien de la chaudière, ce dont elle n’a justifié que très partiellement. M., [W] et Mme, [V] produisent encore un mail de M, [C], [T], qu’ils désignent comme étant un professionnel de l’immobilier, pour démontrer l’absence de vice de construction inhérent au logement.

Les requérants considèrent en outre que la production de sa facture d’électricité par la défenderesse ne témoigne que de l’utilisation de ses propres appareils mobiles particulièrement énergivores. Ils affirment que l’humidité a également affecté les joints de la salle de bain et les murs de l’habitation, contrairement à ce qu’affirme Mme, [T], et reprochent à cette dernière d’avoir voulu dissimuler cet élément avec de la peinture, ce qui ressort selon eux de l’état des lieux de sortie. Enfin, ils indiquent ne pas avoir pu fournir le diagnostic de performance énergétique établi au moment de la signature du bail en ce que la conclusion du contrat est ancienne de dix ans et qu’ils ne retrouvent pas ce document qui n’a jamais été réclamé par la locataire auparavant. Ils dénient toute force probante au « DPE synthétique » produit par Mme, [T] et correspondant à une capture d’écran d’un site internet, tout en relevant qu’il ne fait pas mention d’un désordre d’humidité. Ils réfutent également la mauvaise isolation de l’immeuble alléguée par la défenderesse.

M., [W] et Mme, [V] dénient encore les allégations de Mme, [T] tenant à l’aménagement d’un grenier en chambres aux frais de la locataire. Ils précisent en effet que l’attestation de propriété du bien comporte une erreur en indiquant la présence d’un grenier, dont la mention a d’ailleurs été barrée dans l’acte de vente, et affirment avoir toujours connu des chambres aménagées à l’étage du logement. Selon eux, l’état du logement à la sortie de Mme, [T] ne relève pas d’un usage normal mais d’un défaut d’entretien par la locataire pendant de nombreuses années. Ils considèrent en outre ne pas avoir à supporter les conséquences de l’incapacité de la défenderesse à assurer cet entretien en raison de son âge et de son état de santé.

S’agissant du coût de la remise en état de l’escalier en bois, M., [W] et Mme, [V] le considèrent justifié par le mauvais état des marches lors de l’état des lieux de sortie, alors que ce dernier était en parfait état lors de la remise des clés. Ils estiment cet état anormal et relevant du défaut d’entretien reproché à Mme, [T].

Quant à la conservation du trop-perçu d’un montant de 544,11 euros au titre des indemnités d’occupation versées par leur locataire, ils rappellent avoir eu spontanément l’honnêteté de déduire cette somme du montant restant à charge de la défenderesse, qui ne leur avait pourtant pas indiqué avoir versé une somme trop importante. Ils allèguent en outre de ce que Mme, [T] admet avoir commis des dégradations pour un montant supérieur à ce trop-perçu, qu’elle a elle-même déduit du montant des réparations devant, selon elle, rester à sa charge. Ils estiment qu’en agissant ainsi, elle a consenti à une compensation des dettes.

A l’appui de leurs demandes indemnitaires, M., [W] et Mme, [V] allèguent d’un préjudice moral, du au maintien dans les lieux de Mme, [T] en dépit du congé qu’ils lui avaient fait délivrer, ce alors qu’il était nécessaire pour eux de vendre le logement et que l’état actuel du bien retarde à nouveau cette vente. Ils ajoutent que la découverte de ces dégradations leur a causé une grande préoccupation en les contraignants à faire procéder à une remise en état des lieux.

Les manœuvres reprochées à Mme, [T], tendant à dissimuler certains désordres les a par ailleurs contraints à faire établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, ce qui leur a généré un préjudice matériel de 72 euros.

S’en rapportant à ses écritures, notifiées le 17 septembre 2025, Mme, [T], représentée par son fils M., [C], [T], sollicite :

le débouté de l’ensemble des demandes formées par M., [W] et Mme, [V],

sa condamnation à payer à M, [W] et Mme, [V] une somme qu’elle propose de ramener à 1.882 euros,

la condamnation de M., [W] et Mme, [V] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

la condamnation de M., [W] et Mme, [V] à payer la somme de 3.000 euros à M., [C], [T] en sa qualité d’intervenant dans le dossier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de M., [W] et Mme, [V] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Mme, [T] indique être d’accord quant au constat des dégradations qui affectent la maison, mais s’oppose à l’argumentation de M., [W] et Mme, [V] quant aux responsabilités de chacun.

Elle s’appuie sur l’annonce de la vente du bien, assortie du diagnostic de performance énergétique partiel, les données recueillies auprès de l’ADEME et les photographies de l’état des lieux d’entrée pour affirmer que la présence de moisissures en divers endroits du bien résulte de l’absence d’isolation de la maison. Elle indique que la buanderie est dénuée de tout dispositif de chauffage et que des traces de moisissures étaient déjà visibles au moment de son entrée dans le logement. Elle explique avoir fait remplacer plusieurs radiateurs, dépourvus d’inertie, par de nouveaux appareils diffusant de la chaleur en permanence, et avoir installé des déshumidificateurs après avoir constaté la présence de condensation sur les murs de l’immeuble. Elle suppute que l’eau stagnante sur le toit-terrasse couvrant l’entrée et la buanderie a pu aggraver l’état du bien.

Mme, [T] produit ses factures d’électricité pour justifier de ce qu’elle chauffait normalement le bien pendant l’exécution du contrat et se fonde sur les photographies de l’état des lieux de sortie, notamment celles de la salle de bain, pour affirmer que la VMC fonctionnait normalement. Mme, [T] précise que l’humidité due au manque d’isolation a entraîné la moisissure de la buanderie et des sols de l’étage, recouverts d’un matériau particulièrement sensible, ainsi que le piquetage de l’escalier et le noircissement de certains joints de carrelage dans l’entrée et la pièce de vie. Elle conteste dès lors la demande de paiement des requérants au titre de la remise à neuf de la pièce de vie et de la buanderie, l’escalier et les sols de l’étage d’autant que selon elle, M., [W] et Mme, [V] ont transmis des devis concernant des travaux dont elle s’est déjà acquittée ou qui concernent des éléments qui n’ont pas été dégradés. Concernant le remplacement du plan de travail de la cuisine, elle affirme que le coût avancé par les demandeurs pour la remise en état de cet élément est injustifié. Elle fournit un devis deux fois moins élevé que celui produit par les requérants portant sur une réfection de cet élément, et déplore ne pas avoir reçu la facture de ce qui a réellement été réalisé en avril 2025. Elle produit également un nouveau devis effectué par le magasin Leroy Merlin de, [Localité 7] afin de démontrer que ses propositions ne sont pas fantaisistes.

Mme, [T] refuse également de payer la somme demandée au titre du ménage complémentaire, expliquant avoir déjà versé une somme de 180 euros et proposer une seconde prestation au coût de 424 euros, la société Weseca qu’elle avait mandaté ayant commis des manquements lors du nettoyage. Elle refuse en outre de participer au nettoyage d’éléments qui sont remplacés et qui ont été tâchés par l’humidité inhérente au bien, tels que les sols ou encore la terrasse, nettoyée le matin même de l’état des lieux de sortie.

Mme, [T] affirme en outre que son fils n’est pas agent immobilier et n’a fait que transmettre des coordonnées à un voisin ayant demandé si la maison était à vendre, cet acte ne pouvant être considéré comme venant attester de l’absence de désordres inhérents à l’habitation. Elle réfute en outre avoir utilisé un radiateur bain d’huile en le traînant derrière elle. Par ailleurs, si elle n’a pas averti les propriétaires de la panne de l’électroménager, cela tenait au fait que le contrat de location précisait que ce type d’appareil ne serait pas remplacé dans un cas similaire. Elle précise encore que si elle a mis fin aux discussions avec son bailleur, c’est à la suite d’un épisode au cours duquel M, [W] s’est rendu dans son logement en période de la Covid-19 pour changer le ballon d’eau chaude, retirant son masque en dépit de sa réticence. De même, elle indique ne pas avoir donné suite à une recherche de fuite par la société mandatée par les demandeurs, du fait de son inexistence.

Enfin, Mme, [T] estime qu’elle n’est pas redevable de la somme de 72 euros sollicitée par M., [W] et Mme, [V] au titre de leur préjudice matériel, en ce que le constat a été réalisé plus de deux mois après sa sortie des lieux. Elle en réfute le contenu, l’état des lieux de sortie ne faisant pas ressortir les désordres qu’il relève.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes en étant informées.

MOTIVATION

Sur le manquement contractuel allégué par M., [W] et Mme, [V]

Aux termes de l’article 9 alinéa 1 et 2 de l’ordonnance n° 2016/131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ses dispositions « entreront en vigueur à compter du 1er octobre 2016.

« Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public ».

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 décembre 2014. En conséquence, il demeure soumis à la loi ancienne en toutes ses dispositions.

L’article 1134 ancien du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1730 du code civil, relatif au bail de droit commun, mentionne que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du code civil précise que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1754 du code civil ajoute que « les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».

Plus précisément, 2l’article 7, a, b, c, d, e de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris”.

3L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise que “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret”.

La partie II de l’annexe dudit décret, intitulée « Ouvertures intérieures et extérieures » énumère comme réparation locatives, s’agissant des portes, des fenêtres et des vitrages :

« Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes »

« Remplacement des vitres détériorées »

Le nettoyage et graissage des grilles.

La partie III de l’annexe dudit décret, intitulée “ Parties intérieures” , énumère comme réparations locatives, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons :

“Maintien en état de propreté ;

« Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci”.

S’agissant des revêtements de sol, il est encore mentionné comme étant des réparations locatives :

« Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous”.

S’agissant des placards et menuiseries, le décret indique comme étant des réparations locatives :

« Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries »

La partie IV. de l’annexe du décret du 26 août 1987, intitulée “Installations de plomberie”, énumère comme réparations locatives :

— s’agissant des canalisations d’eau : “dégorgement, remplacement de joints et de colliers” ;

Dans la partie intitulée « Autres équipements mentionnés au contrat de location » sont également énumérées comme étant des réparations incombant au locataire :

« a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ».

Par ailleurs, l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire ».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, M., [W] et Mme, [V] produisent le contrat de bail d’habitation signé avec Mme, [T] le 21 décembre 2014 ainsi que l’état des lieux d’entrée dans le logement dont le contenu révèle un bien en bon état, à l’exception des éléments suivants :

— dans l’entrée : la présence de griffures de chat sur le bas du mur de l’entrée et une tâche sous la fenêtre,

— dans la cuisine : deux éclats sur le carreau côté escalier, ainsi que des tâches noires sur le bas du mur,

— dans la salle de bain : un éclat sur le devant du meuble et une cabine de douche abîmée aux jointures,

— dans la chambre 1 : une trace au niveau du meuble sur le sol,

— dans la chambre 2 : une trace d’enduit au niveau du plafond.

En comparaison, le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 12 décembre 2024 relève l’état de saleté du logement, et plusieurs désordres, notamment :

dans l’entrée : la présence d’un papier peint recouvert d’une couche de peinture imparfaitement couvrante ; la présence de petits trous en partie haute des battants de la fenêtre ; la dégradation d’une porte de placard, sortie de ses rails, le rail étant légèrement rouillé ; le décollement de certaines plinthes ;

dans la pièce de gauche : couche de peinture laissant apparaître des traces beiges éparses et des couches imparfaitement couvrantes ; le joint de la porte qui se désagrège ; sol dégradé avec déchirures ; peintures usagées sur les plinthes et les murs ; auréoles côtés cuisine ; peintures usagées sur le plafond avec différentes teintes ; revêtement de la tige d’ouverture du dôme dégradé et rouillé ;

dans la pièce de vie : peinture usagée ; poignée de porte dysfonctionnelle ; cadre recouvert de différentes peintures avec tâches et écaillages ; joints du sol tâchés ; plinthes assorties de joints aux nuances différentes ; papier peint tâché et usagé ; rayures sur les carreaux des fenêtres ; radiateur rayonnant sale ; traces et éclats sur le placard en bois ; vérins des portes de cuisine à ouverture horizontale dégradés ; réfrigérateur usagé, sale ; hotte aspirante sale ; crédence présentant des joints aux nuances différentes ; plan de travail usagé et largement tâché ; chant du plan de travail écaillé à son extrémité ; lave-vaisselle très sale avec un panneau de commande bloqué ; mélaminé d’une niche à bouteille boursouflé et craqué ; bouche de ventilation largement poussiéreuse ;

dans la salle de bain/WC : éclats sur la porte et poignée usagée ; joints noircis ; bouches de ventilation poussiéreuses ; dérouleur et bloc balai-brosse usagés ; abattant des toilettes usagé ; joint noirci au niveau du plan vasque ; meuble sale, craquelé ; bonde de la baignoire usagée ; robinet entartré ; partie douche entartée ;

dans la montée d’escalier : marches recouvertes d’un revêtement usagé noirci élimé ou avec tâches ;

sur la partie haute de l’escalier : présence de deux trous chevillés, d’un trou rebouché et d’une partie horizontale de teinte différentes portant plusieurs petits éclats ou trous rebouchés ; sol usagé avec différences de teinte éparses ; parois enduites en état d’usage avec plusieurs petits trous chevillés ; fenêtre de toit avec châssis en bois noirci usagé avec écaillage de vernis marqué en périphérie de la vitre, laquelle est moussée et sale ;

dans la chambre 1 : sol usagé, tâché ; plinthes tâchées, avec traces et écaillages ; système de pompe à chaleur en place ; fenêtre de bois dont le châssis est usagé, recouvert d’une peinture écaillée ; miroir ornant une porte de placard fendu ;

dans la chambre 2 : sol usagé, tâché ; plinthes tâchées, avec traces et écaillages, disjonctions avec le sol ; plusieurs trous chevillés sur le mur ; cadre de fenêtre en bois vernis usagés avec plusieurs coups ; fenêtre de toit qui s’ouvre imparfaitement ; dalles carrées de feutrines tendant à se décoller ;

dans la chambre 3 : porte frottant au sol ; sol usagé, tâché ; plinthes usagées, tâchées, écaillées ; dalles carrées de feutrines tendant à se décoller ; coup sur le plafond : plusieurs teintes de peinture sur les murs ; tableau intérieur de la fenêtre recouverte d’une peinture usagée avec tâches et petits éclats ; peinture écaillée sur le châssis de la fenêtre ; joint usagé.

M., [W] et Mme, [V] produisent encore le procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice le 22 février 2025, qui relève :

dans la pièce de vie : des tâches noirâtres avec auréoles visibles sur la paroi à l’arrière de l’escalier, le papier peint ayant été retiré ;

dans la salle de bain : la présence de peinture sur le joint situé autour de la baignoire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement a subi de nombreuses dégradations et se trouvait dans un état de saleté important lorsque Mme, [T] a remis les clés à M., [W] et Mme, [V].

Afin de se voir en partie exonérée de sa responsabilité, Mme, [T] argue de ce que le logement est atteint d’un vice de construction, à savoir une mauvaise isolation, dont il résulte un problème d’humidité et de moisissures.

A l’appui de ces allégations, elle produit les photographies issues du procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice le 22 février 2025, démontrant selon elle l’absence d’isolation par la présence de béton apparent.

Elle produit encore la photographie de deux déshumidificateurs qu’elle soutient avoir acheté pour lutter contre l’humidité anormale régnant dans l’habitation, ainsi qu’une recherche internet portant sur le sort des sols naturels dans un logement marqué par l’humidité.

Elle produit également l’acte authentique d’achat du bien par M., [W] et Mme, [V], pour attester du fait que ces derniers ont réalisé des travaux dans l’habitation.

Elle verse enfin aux débats une capture d’écran de l’annonce de la vente de la maison concernée, mentionnant un diagnostic de performance énergétique classé E, outre plusieurs courriers envoyés à M., [W] et Mme, [V] aux fins d’obtenir le diagnostic de performance énergétique du bien.

Cependant, si les photographies du procès-verbal de constat du 22 février 2025 démontrent bien la présence de béton apparent, cet élément n’est corroboré par aucun autre et ne suffit à lui seul d’attester d’un vice de construction inhérent à l’immeuble.

En effet, la photographie des déshumidificateurs, outre l’acte authentique laissant supposer la réalisation de travaux et la capture d’écran de l’annonce de la vente de la maison, ne suffisent pas à rapporter la preuve d’un vice de construction tel qu’une absence d’isolation, dont il en serait résulté un grave problème d’humidité et de moisissures.

En effet, les demandeurs produisent de leur côté un courrier de Mme, [T] daté du 22 février 2023, dans lequel elle indique utiliser ses propres chauffages et appareils de ventilation. Il en ressort que la présence de déshumidificateurs dans le logement est susceptible de résulter de cette habitude, et ne justifie en rien d’une humidité inhérente au bien.

Si Mme, [T] produit ses factures d’énergie pour justifier d’un chauffage régulier du logement, ces factures ne permettent pas de déterminer si elle a fait usage du chauffage mis en place dans le logement, ou d’un appareil électrique mobile.

Les demandeurs versent en outre aux débats l’acte authentique de vente du 10 juin 1999 dans lequel la mention « grenier et terrasse » est barrée, ce qui laisse planer un doute sur l’existence passée d’un grenier. L’acte fait cependant état de deux pièces se trouvant à l’étage de l’habitation, ce qui suggère qu’il n’y a pas eu de travaux en vue de réaliser de nouvelles chambres.

En tout état de cause, Mme, [T] ne rapporte pas la preuve que ces travaux, s’ils ont bien eu lieu, ont été réalisés sans mettre en place la moindre isolation.

Enfin, l’article 3-3 in fine de la loi du 6 juillet 1989 précise que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative, et que son contenu ne peut être utilisé par le locataire à l’encontre du bailleur. Ainsi, s’il incombait en effet à M., [W] et Mme, [V] de transmettre ce diagnostic de performance énergétique à leur locataire, son contenu n’aurait pas pour autant permis d’attester d’un vice de construction inhérent au bien.

Au surplus, M., [W] et Mme, [V] produisent le rapport d’expertise amiable du 17 septembre 2025 établi après que la remise en état des sols et de la peinture des murs et des plafonds ait été réalisée. Or, ce rapport constate dans un premier temps que l’accès à la maison se fait par deux marches « ce qui surélève le niveau du plancher bas de la maison ». Il mentionne en outre que « les tests d’humidité pris au sol des pièces du rez-de-chaussée ne laissent apparaître aucune anomalie et aucun excès d’humidité lié à un vice de construction d’une maison érigée dans les années 40-50 ». Il conclut in fine que « l’absence d’entretien des bouches d’aspiration de la VMC et des bouches d’aération des menuiseries, qui empêche donc la décompression et le renouvellement de l’air intérieur, l’absence ou l’insuffisance de chauffage dans la maison, cumulé à un défaut d’entretien de la maison par la présence importante de salissures, tous ces éléments ont favorisés l’apparition de moisissure et champignons sur les murs et plafonds des pièces », étant précisé que « la maison de M, [W] ne présente pas de vice de construction apparent, la présence de moisissure étant lié à un défaut d’utilisation des locaux par son occupant ».

Mme, [T] ne rapporte dès lors pas la preuve de l’existence d’un vice de construction de type absence d’isolation, permettant de justifier de l’état dans lequel se trouvait le logement au moment de la remise des clés.

Il lui appartenait donc, en application du décret du 26 août 1987, d’assurer les menues réparations locatives, à savoir maintenir les lieux en état de propreté, faire reboucher les trous dans les murs du logement, faire poser des raccords de jonc de mer au sol, faire remplacer la vitre détériorée, faire remplacer les boutons et/ou poignées de porte, faire remplacer les joints détériorés, et non les faire recouvrir d’une peinture comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 février 2025 par commissaire de justice, ou encore assurer l’entretien courant et les menues réparations des appareils électroménagers, de la hotte aspirante, de la pompe à chaleur et des bouches de ventilation.

Or, il ressort des pièces produites par le demandeur, et notamment des photographies annexées et du rapport d’expertise du 17 septembre 2025, que Mme, [T] a manqué à son obligation d’entretien courant du logement et, par là-même, a dégradé le bien dont elle avait la jouissance exclusive.

Sur les demandes indemnitaires formées par M., [W] et Mme, [V]

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Mme, [T] ayant manqué à son obligation d’entretien courant du logement, générant par ce comportement de nombreuses dégradations dans le bien, elle sera condamnée au paiement des dommages-intérêts sollicités par les demandeurs, dans le cas où l’existence des préjudices allégués seraient démontrés.

Sur le préjudice en lien avec la remise en état du logement

L’article 1358 du code civil dispose que « hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».

M., [W] et Mme, [V] sollicitent la somme de 9.804,60 euros en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles par Mme, [T].

Ils produisent plusieurs devis aux fins de justifier du montant allégué, à savoir :

un devis du 2 janvier 2025 portant sur la remise en état de propreté de la maison, pour une somme de 883,20 euros ;

deux devis du 21 janvier 2025 portant sur les peintures et remise en état des sols, pour les sommes de 4.327,40 euros et 2.310 euros ;

un devis du 8 janvier 2025 portant sur le remplacement du plan de travail pour la somme de 2.340,60 ;

un devis du 6 janvier 2024 portant sur la rénovation des marches de l’escalier pour une la somme de 520 euros ;

un devis du 6 janvier 2024 portant notamment sur la remise en état d’une penderie, pour une somme de 400 euros ;

un devis du 27 janvier 2025 portant sur une porte de placard coulissante pour la somme de 539 euros ;

un devis du 6 janvier 2024 portant sur la pose et la dépose, outre le nettoyage de la VMC pour la somme de 150 euros.

Le total de ces devis s’élève à 11.470,20 euros. Déductions faites du coût des reprises d’éléments se trouvant dans un état d’usage normal, M., [W] et Mme, [V] sollicitent la somme de 10.779,60 euros, à laquelle ils retirent :

la somme de 795 euros au titre du dépôt de garantie conservé, ce qui ressort du contrat de bail d’habitation ;

la somme de 544,11 euros au titre d’un trop-perçu de l’indemnité d’occupation portant sur le mois de décembre 2024, ce qui n’est pas contesté par Mme, [T] ;

la somme de 180 euros correspondant à un chèque envoyé par Mme, [T] pour le paiement du ménage, ce qui justifié par la production d’une photocopie dudit chèque,

soit la somme de 9.260,49 euros.

Si Mme, [T] ne conteste pas devoir payer une somme à ses anciens propriétaires en réparation de ses inexécutions contractuelles, elle estime que le montant sollicité n’est pas justifié. Elle produit ainsi d’autres devis aux fins de démontrer de la possibilité de remettre le bien en état à un coût bien moindre que celui avancé par les demandeurs.

S’agissant notamment du plan de travail, elle allègue de ce qu’une réparation aurait été suffisante là où M, [W] et Mmes, [V] ont fait établir un devis pour le faire remplacer. Elle produit ainsi un devis du 1er mai 2025 portant sur la remise en état de cet élément, pour un montant de 500 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le plan de travail est fortement dégradé, et que son chant se trouve écaillé à son extrémité. Un remplacement de cet élément apparaît dès lors fortement conseillé.

Mme, [T] produit également un devis en date du 6 mai 2025 portant sur le remplacement du plan de travail pour un montant de 1.030 euros, là où M., [W] et Mme, [V] produisent un devis de 2.340,60 euros. Cependant, ce devis ressort d’une entreprise localisée à, [Localité 8], et ne fait pas état d’un déplacement d’un technicien aux fins d’envisager le remplacement de l’élément concerné. En conséquence, il ne saurait être attribué de force probante à ce devis.

Par ailleurs, Mme, [T] produit plusieurs courriers dans lesquels elle sollicite auprès de ses anciens propriétaires les factures des travaux réellement effectués et non seulement les devis des travaux.

Cependant, la preuve pouvant être rapportée par tous moyens, M., [W] et Mme, [V] sont libres de justifier du coût de la remise en état du logement en produisant les devis en lien avec les travaux nécessaires à cette remise en état, les coûts prévus apparaissant en outre cohérents et en concordance avec les désordres relevés.

En conséquence, Mme, [T] sera condamnée à payer à M., [W] et Mme, [V] la somme de 9.260,49 euros en réparation de ses inexécutions contractuelles.

Sur le préjudice moral allégué

S’il peut être entendu que les démarches nécessaires à la remise en état du bien, outre le recul de la vente du logement, a pu causer un certain stress aux demandeurs, ces derniers ne rapportent toutefois pas la preuve d’un préjudice moral.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice financier

L’existence et le montant du préjudice financier allégué est attesté par la facture du 22 février 2025, annexée au procès-verbal de constat du même jour.

En conséquence, Mme, [T] sera condamnée à payer à M., [W] et Mme, [V] la somme de 72 euros au titre de leur préjudice financier, correspondant au coût de l’acte réalisée par commissaire de justice.

Sur la demande indemnitaire formée par Mme, [T]

Mme, [T] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral allégué.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme, [T], condamnée aux dépens, devra payer à M., [W] et Mme, [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme, [R], [T] à payer à M., [L], [W] et Mme, [O], [V] la somme de 9.260,49 euros en réparation de ses inexécutions contractuelles ;

CONDAMNE Mme, [R], [T] à payer à M., [L], [W] et Mme, [O], [V] la somme de 72 euros au titre de leur préjudice financier ;

DÉBOUTE M., [L], [W] et Mme, [O], [V] de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme, [R], [T] de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme, [R], [T] aux dépens ;

CONDAMNE Mme, [R], [T] à payer à M., [L], [W] et Mme, [O], [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme, [R], [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE