COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00352 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JY5P

Minute N° : 24/00431

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :M.[Z]

le :03/12/2024

DEMANDEUR

Madame [D] [O]

née le 22 Juillet 1960 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z] ayant une nouvelle adresse : Restaurant [Adresse 7] [Adresse 1]

né le 16 Novembre 1999 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 05 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2023, [D] [O] a consenti à [Y] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 570,00 euros charges non comprises à compter du 02 mai 2023.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 570,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, [D] [O] a fait délivrer à [Y] [Z] un commandement de payer la somme totale de 3801,23 euros selon décompte arrêté au 26 février 2024 et dont la somme de 3605,49 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [D] [O] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [Y] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3063,97 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 600,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 05 novembre 2024, [D] [O], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a exprimé son accord sur les délais de paiement sollicité par [Y] [Z] au regard de la reprise du paiement des loyers et charges courants. Elle ne s’est pas non plus opposée à la demande de sursis à expulsion formulée par l’intéressé. Elle a ajouté que la dette locative est de 3119,61 euros au 21 octobre 2024.

Au cours de cette audience, [Y] [Z] a comparu et a fait valoir qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges courants. Il a sollicité des délais de paiement sur 06 mois afin d’apurer la dette et un sursis à expulsion d’un mois. Il a expliqué qu’il a trouvé un emploi commençant en novembre 2024 au titre duquel il bénéficie d’un logement de fonction. En outre, il a déclaré qu’il allait percevoir une rémunération mensuelle de 1700,00 euros net.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 05 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 25 juin 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 05 novembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 06 mars 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 31 juillet 2023 contient en son article VIII « CLAUSE RESOLUTOIRE » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[D] [O] a fait signifier à [Y] [Z], le 05 mars 2024, un commandement de payer la somme totale de 3605,49 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [D] [O] que [Y] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[Y] [Z] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 05 mai 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 31 juillet 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[D] [O] produit un décompte arrêté au 21 octobre 2024 à hauteur de 3119,61 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 05 mai 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [Y] [Z] s’élèvent à normalement à 3843,95 euros. Cependant, au regard du décompte actualisé et contradictoirement produit à l’audience, démontrant que la dette locative a baissé depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de tenir compte de la somme de 3119,61 euros, somme arrêtée au 21 octobre 2024.

[Y] [Z] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [Y] [Z] sera condamné à titre provisionnel à régler à [D] [O] la somme de 3119,61 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 21 octobre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 05 mai 2024, [Y] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [Y] [Z] constitue une faute et cause un préjudice à [D] [O] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [D] [O].

En l’espèce, il convient de condamner [Y] [Z] à verser à [D] [O], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 06 mai 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés. Toutefois, au regard de l’état des comptes entre les parties établi précédemment à la somme de 3119,61 euros arrêtée au 21 octobre 2024.

[Y] [Z] sera donc condamné à titre provisionnel verser à [D] [O] la somme de 600,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévus par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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[Y] [Z] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 6 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 200,00 euros.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. En outre, la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [Y] [Z] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai expulsion (sursis à l’expulsion)

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des preneurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ».

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

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Au cas d’espèce, [Y] [Z] a déclaré qu’avec son nouvel emploi qui lui fournit un logement de fonction et qui débute au mois de novembre 2024. Il a demandé un délai d’un mois quitté le logement. [D] [O] ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Dès lors, il y a lieu d’accorder un délai d’un mois quitter les lieux conformément à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[Y] [Z] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 05 mars 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [Y] [Z] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que la requérante a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [D] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], loué par [Y] [Z] suivant contrat de bail du 31 juillet 2023,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2023 entre [D] [O] et [Y] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 05 mai 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 05 mai 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [Y] [Z] à payer à [D] [O], la somme de 3119,61 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 21 octobre 2024,

AUTORISONS [Y] [Z] à se libérer de la somme par 5 mensualités de 520,00 euros et une 6ème mensualité de 519,61 euros, payable avant le 10 de chaque mois et à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’ensemble des sommes dues sera immédiatement exigible, 15 jours après une mise en demeure,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution,

CONSTATONS que [Y] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 06 mai 2024,

AUTORISONS l’expulsion de [Y] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DISONS qu’à défaut de départ volontaire, [Y] [Z] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

ACCORDONS à [Y] [Z] un délai d’un mois pour quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 600,00 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [Y] [Z] à régler à [D] [O] une indemnité d’occupation de 600,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS [Y] [Z] à régler la somme de 150,00 euros à [D] [O] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [Y] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 05 mars 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 décembre 2024

Le Greffier Le Juge