TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/03623 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGJ4

Minute : 24/00843

S.C.I. FONCIERE RU 01/2014

Représentant : M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [W] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GODIGNON SANTONI

Copie délivrée à :

M [D]

Le 07 Juillet 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur [I] [T], en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SCI FONCIERE RU 01/2014, ayant son siège social [Adresse 3], représentée par Maitre GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 décembre 2022, SCI Foncière RU 01/2014 a donné à bail à M. [W] [D] un logement situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°2 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 766,20 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 62,00 €. Un dépôt de garantie de 766,20 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Foncière RU 01/2014 a fait signifier à M. [W] [D], par exploit de commissaire de justice du 12 juillet 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 894,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, SCI Foncière RU 01/2014 a fait assigner M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

SCI Foncière RU 01/2014, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion sans délai de M. [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [W] [D] ;

? ordonner la capitalisation des intérêts ;

? autoriser la conservation du dépôt de garantie ;

? condamner M. [W] [D] à payer :

? la somme de 6 995,05 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation journaliuère d’un montant de 26,07 euros hors taxes et hors charges à compter du 12 septembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les frais d’exécution ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 12 décembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [W] [D] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [W] [D], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [W] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [W] [D], assigné à étude n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 décembre 2022 que M. [W] [D] doit payer un loyer d’un montant de 766,20 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 62,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 902,99 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [D] restait devoir la somme de 6 995,05 € euros à la date du 07 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 153,53 € de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 841,52 €, arrêtée au 7 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [D] au paiement d’une somme de 6 841,52 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 894,00 € à compter du 12 juillet 2023, sur le surplus à compter du 19 mars 2024.

Les lieux n’ayant pas été libérés, il n’y a pas lieu de statuer sur la restitution du dépôt de garantie à ce stade.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 décembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 4.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 juillet 2023 pour la somme en principal de 1 894,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023.

L’expulsion de M. [W] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [W] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [W] [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 12 septembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 décembre 2022. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme journalière de 26,07 euros hors taxes et hors charges

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [D] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation de 26,07 euros hors taxes et hors charges à compter du 01 avril 2024, terme de mars 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 septembre 2023, 00 heure, au 31 mars 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 juillet 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2022 entre SCI Foncière RU 01/2014 et M. [W] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°2 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [D] à verser à SCI Foncière RU 01/2014 la somme de 6 841,52 €, à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 07 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 894,00 € à compter du 12 juillet 2023, sur le surplus à compter du 19 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme journalière d’occupation de 26,07 euros hors taxes et hors charges ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer à SCI Foncière RU 01/2014 l’indemnité journalière d’occupation à compter du 01 avril 2024, terme de mars 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer à SCI Foncière RU 01/2014 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION