TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

4ème étage

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/00433

N° Portalis DB3S-W-B7H-XP2U

Minute : 372/24

Madame [B] [H]

Représentant : SELASU COHEN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : C1887

C/

Monsieur [D] [O]

Représentant : M^e Pascal TRESOR,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : D0640

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TRÉSOR

Copie, dossier délivrés à :

SELASU COHEN & ASSOCIÉS

Le 08 Avril 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne, assistée de Maître Sébastien TEBOUL de la SELASU COHEN & ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne, assisté de Maître Pascal TRÉSOR, Avocat au Barreau de Paris, désigné le 22.03.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-001466 (AJ totale)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail verbal à effet au 30 décembre 2016, Mme [B] [H] a donné à bail à M. [D] [O] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] (4ème étage, porte face), pour un loyer mensuel de 600 euros.

Mme [B] [H] a fait signifier un congé pour reprise.

Elle a ensuite fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 9 mars 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la réparation de son préjudice.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024.

A cette date, Mme [B] [H], assistée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande :

— la constatation de la résiliation du bail d’habitation, ou, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [D] [O], sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— la compensation entre les sommes dues ;

— et la condamnation de M. [D] [O] :

— au paiement de la somme actualisée de 1 800 euros,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1 200 euros par mois,

— au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du congé.

Elle expose, sur le fondement des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1, 1342-10, 1731 et 1719 du code civil et du décret du 30 janvier 2002, que M. [D] [O] se montre brutal à son égard depuis le mois de septembre 2021, qu’au cours de l’année 2022 elle a souhaité pouvoir reprendre son logement pour y loger son père, divorcé depuis environ 7 ans, actuellement hébergé par un ami et que M. [D] [O] se maintient dans les lieux malgré la délivrance du congé. Elle précise que ce dernier adopte une attitude particulièrement virulente à son égard, qu’il n’est pas à jour du paiement de ses loyers et que de nombreux travaux d’entretien ont été effectués au cours du bail. Elle soutient en outre que l’écrit n’est pas une condition de la validité du bail, qu’elle n’a pas souhaité conclure de contrat écrit au vu de sa volonté de reprendre le logement et des mauvaises relations entretenues avec M. [D] [O], que la délivrance d’un commandement de payer n’est pas frauduleuse puisque des retards de paiement sont constatés, que ses contraintes professionnelles et familiales ne lui ont pas permis de retirer un transfert RIA, qu’une dette locative de 1 800 euros subsiste, que l’insalubrité des lieux loués ne remet pas en cause la validité du congé et que le logement loué n’est pas insalubre. Par ailleurs, Mme [B] [H] fait valoir que M. [D] [O] a fait le choix d’habiter les lieux dont l’état lui convenait en 2016 et qu’il s’y maintient alors qu’il les juge insalubres, qu’il est donc de mauvaise foi, qu’il est présumé avoir reçu les lieux en bon état, que des travaux y ont été effectués, qu’elle entend prendre en compte les recommandations de la commune amis que M. [D] [O] refuse de donner accès à son logement, que les désordres allégués s’apparentent à un défaut d’entretien et non à une indécence, que les lieux sont conformes à leur destination et que son locataire ne saurait se prévaloir d’un préjudice moral tiré de son maintien abusif dans les lieux loués. Concernant la demande de rejet des nouvelles pièces et conclusions, elle indique que la procédure est orale et sollicite un renvoi dans le cas où ces nouveaux éléments devraient être rejetés. Enfin, Mme [B] [H] fait valoir que la prescription triennale s’oppose à une indemnisation supérieure à 6 300 euros.

M. [D] [O] comparaît, assisté. Il se réfère à ses pièces et conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— le rejet des dernières conclusions et des pièces 12 à 14 communiquées par le demandeur ;

— la nullité et l’invalidité du congé pour reprise ;

— le rejet des demandes formées par Mme [B] [H] ;

— reconventionnellement, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 24 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— la condamnation de Mme [B] [H] aux dépens ou, à titre subsidiaire, dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale.

Concernant sa demande de rejet des dernières pièces et conclusions, il fait valoir, sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, que l’affaire a été renvoyée le 9 octobre 2023 et qu’il a reçu ces nouveaux éléments le jour-même de l’audience, à 11h, ce qui l’oblige à répliquer très rapidement. Concernant sa demande de nullité du congé, il fait valoir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la régularité formelle sera laissée à l’appréciation du juge, que le congé a été délivré suite à sa demande de conclusion d’un bail et de délivrance d’un logement conforme aux normes de salubrité et suite à la mise en demeure adressée à la bailleresse par la commune, que les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés, que l’artisan envoyé chez lui avait pour mission de le jauger, que les loyers visés par le commandement avaient été réglés, que ses justificatifs de paiement Western Union lui ont été dérobés, que sa bailleresse a tenté de le mettre en difficulté en ne procédant pas au retrait des paiements Western Union, que l’ensemble de ces éléments met en évidence le caractère frauduleux du congé délivré, que l’attestation d’hébergement produite ne suffit pas à démontrer que son père vit à l’adresse indiquée, que la ressemblance entre l’écriture de l’auteur de l’attestation et celle de Mme [B] [H] est troublante et donc que le congé n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes. Il ajoute que les demandes de dommages et intérêts, de doublement de l’indemnité d’occupation et de condamnation au paiement d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ne sont ni fondées, ni équitables. Concernant ses demandes reconventionnelles, M. [D] [O] fait valoir, sur le fondement des articles 1719, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil et 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement n’est pas conforme à la destination des lieux, que des désordres l’affectent depuis l’origine du bail, constituant un préjudice de jouissance pouvant être évalué à la moitié du montant du loyer et un préjudice moral compte tenu de leur étendue et de leur durée. M. [D] [O] ajoute que les attestations produites émanent de proches de Mme [B] [H], qu’aucun élément probant n’atteste de la réalisation des travaux conformément à la mise en demeure reçue, que ces travaux n’ont, en tout état de cause, été réalisés qu’en 2022, que le devis relatif à la fenêtre est postérieur à la première audience, que c’est uniquement sur intervention de son conseil que M. [D] [O] est parvenu à obtenir le RIB de sa bailleresse, qu’aucune clause ne fixe la date de paiement du loyer et qu’il est à jour dans le paiement de ce dernier.

Les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile sont mises dans les débats par le juge. M. [D] [O] est par ailleurs autorisée à produire par note en délibéré les justificatifs des paiements qu’il allègue.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 25 janvier 2024, M. [D] [O] a fait parvenir au tribunal les justificatifs de paiement de ses loyers pour les mois de janvier à juin 2023 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 15 janvier 2024 et des pièces 12 à 14

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L’article 830 du même code, applicable à la procédure orale, prévoit en outre qu’à défaut de conciliation constatée à l’audience, l’affaire est immédiatement jugée ou, si elle n’est pas en état de l’être, renvoyée à une audience ultérieure. Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Son cinquième alinéa prévoit en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. L’article 135 du même code prévoit que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, Mme [B] [H] a fait valoir des pièces et observations qui ont été communiquées à la partie adverse deux heures avant l’audience.

Néanmoins, en procédure orale, la date fixée pour les échanges est la date de l’audience. Au cours de cette dernière, les parties peuvent librement faire valoir des prétentions, des moyens et des pièces. Par ailleurs, le principe du contradictoire implique que chacune des parties soit en mesure de prendre connaissance des pièces, prétentions et moyens formés et produits par l’autre et puisse disposer du temps nécessaire pour y répondre. Ainsi, un renvoi de l’affaire peut être ordonné lorsqu’une des parties ne dispose pas du temps nécessaire pour pouvoir prendre connaissance des pièces produites par l’autre et y répondre utilement.

En l’espèce, M. [D] [O] n’a pas sollicité le renvoi de l’affaire.

Dans ces circonstances, il ne saurait être considéré que le principe du contradictoire n’a pas été respecté. En conséquence, la demande aux fins de voir les pièces, moyens et prétentions du défendeur écartés des débats sera rejetée.

II – Sur la validité du congé pour reprise

L’article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L521-1 et L521-2 du même code. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à

6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. En outre, aux termes de l’article 3 de la loi précitée, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État. Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

Il ressort du courrier de la ville de [Localité 9] daté du 18 janvier 2022 que, lors de la visite du 28 septembre 2021 au sein des lieux loués, il a été constaté la présence de moisissures dans l’entrée et le séjour-chambre, l’insuffisance du système de ventilation dans la cuisine et la salle de bains, une installation électrique dangereuse due à la non-accessibilité du tableau électrique et du disjoncteur, à l’absence d’un différentiel de protection des personnes et à des prises électriques cassées dans le coin cuisine et le séjour-chambre, une absence de chauffage fixe, un évier désolidarisé du mur, un groupe de sécurité du ballon d’eau chaude électrique non relié au tout à l’égout et la présence de revêtements dégradés dans le séjour-chambre. Il est conseillé à M. [D] [O] de changer les joints lorsque ces derniers sont poreux, de bien aérer, de bien entretenir son logement, de ne pas utiliser de poêle à pétrole et d’entretenir les ventilations. Il est constaté que le logement n’est pas conforme au règlement sanitaire département de Seine-Saint-Denis. Il est précisé que le bailleur sera, par courrier séparé, mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires. Par mail daté du 1er février 2022, M. [D] [O] a sollicité de sa bailleresse l’établissement d’un bail écrit et indiqué que son logement est insalubre. Par mail daté du 3 février 2022, Mme [B] [H] a indiqué à son locataire qu’elle avait entamé les démarches pour l’établissement d’un bail. Par acte en date du 6 avril 2022, Mme [B] [H] a fait signifier à M. [D] [O] un commandement de payer la somme de 1 800 euros, au titre des loyers des mois de janvier à mars 2022 inclus. Il ressort des pièces produites aux débats que les loyers correspondant à cette période ont été réglés par trois transferts Western Union des 28 février 2022, 14 mars 2022 et 12 avril 2022. Par acte en date du 25 mai 2022, Mme [B] [H] a fait signifier à M. [D] [O] un congé pour reprise à prise d’effet au 29 décembre 2022 indiquant que M. [M] [H], hébergé temporairement à titre gratuit, doit pouvoir se reloger de manière pérenne. Selon attestation daté du 10 mai 2022, M. [S] [C] a déclaré héberger à son domicile à titre gratuit et temporaire M. [M] [H] depuis le 20 juin 2021. Selon déclaration de main-courante datée du 2 avril 2022, M. [D] [O] a indiqué vivre dans un logement insalubre et qu’il a reçu des menaces d’un artisan et ami de Mme [B] [H]. Dans un certificat médical daté du 10 février 2023, le Docteur [J] a constaté que M. [D] [O] présente des états infectieux ORL à répétition. Mme [B] [H] a déposé plainte le 3 avril 2022, indiquant que M. [D] [O] avait commencé à l’insulter au mois septembre 2021 et qu’il l’avait menacée ainsi que son compagnon, M. [W] [Z], artisan en charge des travaux, tout en faisant obstruction aux travaux qu’elle voulait réaliser. Il ressort de l’extrait des informations du site société.com que M. [W] [Z] exerce une activité professionnelle en qualité d’entrepreneur individuel spécialisé dans les travaux de revêtement des sols et des murs. Selon attestation datée du 12 décembre 2023, ce dernier a indiqué que l’accès à l’appartement n’a pas toujours été simple mais qu’il a procédé au remplacement de la porte-fenêtre le 1er octobre 2021, à la pose d’un isolant sur le mur de la fenêtre les 29 et 30 février 2022, à des travaux d’enduit et de peinture les 5, 6 et 7 janvier 2022, à des travaux d’électricité le 5 mars 2022 ainsi qu’au remplacement de deux plans de travail dans la cuisine et du robinet de l’évier le 2 avril 2022, le tout sans avoir été rémunéré. Selon attestation datée du 27 décembre 2023, M. [E] [F], beau-père de Mme [B] [H], a déclaré que l’appartement était en bon état lorsqu’il a été pris à bail par M. [D] [O], que des travaux d’isolation, de changement d’un radiateur, de remise en état de l’installation électrique, de peinture, de remplacement de plans de travail et de robinet ont été réalisés, que M. [D] [O] a insulté la bailleresse, que la fenêtre doit à nouveau être changée et que le père de la bailleresse est hébergé par M. [S] [C], qu’il a besoin d’un logement, qu’il se trouve en situation précaire et qu’il n’a pas d’emploi. Selon attestation datée du même jour, Mme [X] [U], mère de Mme [B] [H], a confirmé le bon état du logement lors de la conclusion du bail, les travaux réalisés et a précisé que M. [D] [O] avait insulté et menacé sa fille. Elle confirme que le père de sa fille est sans emploi, en situation précaire et qu’actuellement hébergé, il a besoin d’un hébergement. Il convient de relever également que par attestation rédigée le 15 juin 2021, Mme [B] [H] a indiqué héberger à titre gratuit et temporaire M. [D] [O] depuis le 1er août 2020. Enfin, par mail envoyé le 22 juillet 2023, M. [D] [O] a indiqué à sa bailleresse que le transfert d’argent correspondant au loyer du mois de mars 2023 n’avait toujours pas été retiré. Par courrier daté du 23 juin 2023, la société Western Union a indiqué à M. [D] [O] que son transfert d’argent du 27 avril 2023 n’avait pas été payé au bénéficiaire. Par mail daté du 24 octobre 2023, le conseil de M. [D] [O] a sollicité la communication du RIB de la bailleresse. Est également produit aux débats un devis effectué par la société Tryba le 24 octobre 2023 aux fins de remplacement de la porte-fenêtre de l’appartement loué.

Il convient de relever que Mme [B] [H] a rédigé une fausse attestation le 15 juin 2021, indiquant héberger M. [D] [O] à titre gratuit alors qu’il n’est pas contesté que ce dernier payait un loyer. Il apparaît en outre que l’écriture des rédacteurs des attestations du 10 mai 2022 de M. [S] [C] et du 15 juin 2021 de Mme [B] [H] est strictement identique. Aucun autre document, à l’exception des attestations rédigés par les proches de la bailleresse, ne corrobore la situation de M. [M] [H]. A ce titre, il peut être relevé que l’écriture des attestations rédigées par M. [Z] et M. [F] est identique. En outre, il ressort des éléments versés à la cause que la délivrance du congé pour reprise le 25 mai 2022 fait suite à la délivrance d’un commandement de payer les loyers le 6 avril 2022, à la demande de M. [D] [O] de pouvoir disposer d’un bail écrit faite par mail du 1er février 2022, ainsi qu’à un rapport de la ville de [Localité 9] daté du 11 janvier 2022 à la suite duquel la bailleresse a été mise en demeure d’effectuer des travaux. Aucune preuve de la réalisation de ces travaux n’a été produite aux débats, en-dehors des attestations rédigées par les proches de la bailleresse. A cet égard, il convient de relever que le devis de remplacement de la porte-fenêtre de l’appartement a été réalisé postérieurement à la première audience. Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [B] [H] n’est pas allée retirer l’ensemble des transferts d’argent réalisés à son profit par M. [D] [O] et que l’intervention du conseil de ce dernier a été nécessaire pour qu’elle transmette son relevé d’identité bancaire afin d’assurer la sécurité des transactions financières.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le congé délivré le 25 mai 2022 n’est pas justifié par des motifs sérieux et légitimes. En conséquence, le congé pour reprise délivré le 25 mai 2022 par Mme [B] [H] à M. [D] [O] sera déclaré nul et non-valide.

III – Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers des mois de janvier à mars 2022 ont été réglés. En l’absence de bail et donc de toute disposition contractuelle prévoyant que le paiement des loyers doit être effectué en début de mois et à défaut de preuve d’une convention entre les parties prévoyant un versement anticipé, le loyer n’est pas exigible avant le dernier jour du mois d’occupation. Ainsi, le loyer du mois de janvier 2024 n’était pas exigible au jour de l’audience. Par ailleurs, le bailleur produit un décompte selon lequel les loyers des mois de novembre et décembre 2023 n’ont pas été réglés. Or, M. [D] [O] produit aux débats des justificatifs de paiement pour l’ensemble des loyers de l’année 2023.

En conséquence, il apparaît qu’aucune dette locative n’est due. Les demandes de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif seront rejetées.

Les demandes subséquentes aux fins d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, désormais dépourvues d’objet, seront également rejetées.

IV – Sur les demandes de réparation des préjudices

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement et des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. Par ailleurs, l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En outre l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi précitée dispose qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, il ressort du rapport de visite précité des services de la commune de [Localité 9] que le logement loué présentait divers désordres le 28 septembre 2021. Mme [B] [H] ne rapporte pas suffisamment la preuve d’avoir remédié à ces désordres, des attestations rédigées par ses proches étant insuffisantes à apporter la preuve de la réalisation de travaux de nature à remédier à l’ensemble des désordres constatés. En outre, il convient de relever que le courrier de mise en demeure de procéder aux travaux nécessaires, adressé par la ville de [Localité 9] n’est pas produit aux débats. Par ailleurs, les désordres relevés ne relèvent pas d’un défaut d’entretien du logement loué par le locataire.

En revanche, il n’est pas suffisamment rapporté la preuve par M. [D] [O] que ces désordres préexistaient à la visite du 28 septembre 2021.

En conséquence, il apparaît que Mme [B] [H] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à la date de l’audience.

Compte tenu de la multiplicité des désordres et de leur caractère dangereux pour la sécurité des personnes concernant l’installation électrique, ce manquement a causé à M. [D] [O] un préjudice de jouissance pouvant être évalué à la somme de 200 euros par mois, soit un tiers du montant du loyer.

En conséquence, Mme [B] [H] sera condamnée à payer à M. [D] [O] la somme de

5 400 euros (200 € x 27 mois).

Par ailleurs, en manquant à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, Mme [B] [H] a commis une faute ayant causé à M. [D] [O] un préjudice moral pouvant être évalué à la somme de 600 euros, soit l’équivalent d’un mois de loyer, correspondant aux troubles occasionnés dans ses conditions d’existence et aux conséquences sur son état de santé.

Enfin, Mme [B] [H], succombant en toutes ses demandes, ne rapporte la preuve d’aucune résistance abusive. Elle sera déboutée de sa demande de réparation du préjudice.

VI – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens et sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [D] [O], Mme [B] [H] sera condamnée à payer à Maître [R] Trésor une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevables les conclusions déposées à l’audience par Mme [B] [H] et les pièces numérotés 12 à 14 communiquées au soutien de celles-ci ;

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivrée le 25 mai 2022 par Mme [B] [H] à M. [D] [O] et le déclare non valide ;

DEBOUTE Mme [B] [H] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à M. [D] [O] ;

REJETTE, en conséquence, ses demandes d’expulsion, de transport et de séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

REJETTE la demande formée par Mme [B] [H] aux fins de paiement d’un arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer à M. [D] [O] la somme de 5 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à payer à M. [D] [O] la somme de 600 euros en réparation moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] [H] ;

CONDAMNE Mme [B] [H] à verser à Maître [R] Trésor une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024.

LE GREFFIER LE JUGE