TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/09285 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WYBJ

N° de MINUTE : 24/00089

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par le SELARL TULIER POLGE ALIREZAÏ, administrateur judiciaire.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au Barreau de paris, vestiaire : D 502

C/

DEFENDEUR

Madame [J] [X] épouse [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1722

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Magistrat, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] est propriétaire des lots n° 6, 8 et 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la Selarl Tulier Polge Alirezai (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes:

—  10.755,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2022 avec intérêts sur la somme de 9.222,46 euros à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2021 et sur le solde à compter de l’assignation, avec capitalisation ;

—  900 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Outre les dépens dont distraction au bénéfice de M^e Audineau

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 2, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et des articles 771, 772, 1134 et 1154 du Code civil, de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

DEBOUTER Madame [X] [J] épouse [O] de l’ensemble de ses demandes formées à titre principal et accessoire ;

DEBOUTER Madame [X] [J] épouse [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNER Madame [X] [J] épouse [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme en principal de 10.052,34 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er

janvier 2023, et représentant :

o 9.999,72 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 52,62 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [X] [J] épouse [O] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par l’étude de Maître TULIER-POLGE Florence, Administrateur judiciaire, en date du 10/11/2021 d’avoir à payer la somme de 9.222,46€;

o de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 10.755,45€ ;

o sur le surplus à compter de la signification à partie des présentes conclusions aux fins d’actualisation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

CONDAMNER Madame [X] [J] épouse [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [X] [J] épouse [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 30 juin 2023, Mme [X] demande au tribunal judiciaire, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de

A titre principal :

OCTROYER, à titre exceptionnel un échéancier sur 36 mois à Madame [J]

[X] pour solder sa dette de copropriété.

A titre subsidiaire,

OCTROYER, un échéancier sur 24 mois à Madame [J] [X] pour solder sa dette de copropriété.

En tout état de cause

— CONSTATER la responsabilité et la défaillance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans la gestion des sinistres survenu à l’encontre de madame [X].

— COMDAMNER, Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Madame [J] [X] à la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Larbi Moutawakel, avocat aux offres de droit.

— REJETER, les demandes du SDC [Adresse 2] tenantes à la condamnation de Madame [X] au paiement de dommages et intérêts et de frais l’article 700 du Cpc.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé des faits, de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 juillet 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Ainsi, la demande de Mme [X] consistant à « CONSTATER la responsabilité et la défaillance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans la gestion des sinistres survenu à l’encontre de madame [X]. » ne constitue pas une prétention au sens des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [X] ;

— l’extrait du compte copropriétaire de Mme [X] arrêté au 1er janvier 2023 ;

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur judiciaire du 17 mai 2017, 25 juillet 2018, 30 décembre 2019, 30 novembre 2020, 7 décembre 2020, 2 décembre 2021 et 18 janvier 2023 ;

— les appels de fonds ;

— le décompte de répartition des charges ;

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance fixée à 9.999,72 euros au titre des charges pour la période appelée. Les allégations de Mme [X] ne sont pas de nature à l’exonérer de son obligation de paiement des charges. Au contraire, l’accumulation des impayés est de nature à empêcher le syndicat des copropriétaires d’engager les travaux utiles à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.999,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera observé que le montant de la demande au titre des charges est inférieur dans les dernières écritures par rapport au montant figurant dans l’assignation. Aussi, la condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 9.222,46 euros à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2021, sur le solde à compter du 15 mars 2023, date des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires avec capitalisation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et inhabituelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 52,62 euros au titre des frais de l’assignation toutefois cette somme est incluse dans les dépens de sorte qu’elle en suivra le sort.

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [X] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble étant souligné que l’immeuble est sous administration judiciaire et qu’il a fait l’objet d’un péril imminent.

Il est également souligné que Mme [X] se plaint de défaut d’entretien de l’immeuble alors qu’elle est débitrice d’une somme particulièrement élevée participant ainsi indéniablement aux difficultés pour le syndicat des copropriétaires d’entretenir les parties communes.

L’attitude de Mme [X] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, Mme [X] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [X] ne produit qu’une fiche de paie. Elle ne justifie pas des difficultés qu’elle allègue ni de ses conditions de vie. Elle ne produit aucun élément établissant l’intégralité de ses revenus et de sa situation patrimoniale ni des charges auxquelles elle indique être confrontée.

Par conséquent, Mme [X] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [X] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la Selarl Tulier Polge Alirezai la somme de 9.999,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023 et avec intérêts au taux légal sur le montant de 9.222,46 euros à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2021, sur le solde à compter du 15 mars 2023 avec capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la Selarl Tulier Polge Alirezai de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la Selarl Tulier Polge Alirezai la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [X] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [X] aux dépens dont distraction au bénéfice de M^e Audineau ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la Selarl Tulier Polge Alirezai la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 25 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame [X] Madame [T]