TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 21/03083 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VB7K

N° de MINUTE : 24/00775

DEMANDEURS

Madame [N] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Blandine VERGER de la SELEURL VIRIDIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1989

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Blandine VERGER de la SELEURL VIRIDIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1989

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE ([Localité 6]) SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Ludivine HEGLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0073

S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] sont propriétaires des lots n°5, 19 et 34 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic actuel de la copropriété est la S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Madame [M] et Monsieur [J] ont été convoqués, par lettre recommandée avec avis de réception du 09 octobre 2020, à l’assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2020. Le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié le 21 janvier 2021. Cette assemblée a notamment approuvé en résolution n°19 la réalisation de travaux de changement de la colonne d’eau présentant une fuite au niveau du lot des consorts [M] [J] et a rejeté en résolution n°25 la demande de ratification des travaux réalisés en façade par ces derniers dans le cadre de l’installation d’une ventilation.

Par exploit d’huissier délivré le 19 mars 2021, Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

A titre principal :

— ANNULER l’assemblée générale du 9 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire :

— ANNULER la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

— ANNULER la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

— ANNULER la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 9 novembre 2020.

En tout état de cause :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 4] à régler à madame [M] et monsieur [J] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE à régler à madame [M] et monsieur [J] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement aux dépens le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 4] et la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE ;

— DISPENSER madame [M] et monsieur [J] de toute participation aux frais et honoraires de procédure de ladite instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/03083.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 08 novembre 2021. A l’occasion de celle-ci, les copropriétaires ont voté en résolution n°14 la réalisation des travaux sur la colonne d’eau fuyarde du lot [M] [J] selon la méthode traditionnelle et ont rejeté en résolution n°31 la demande d’autorisation d’installation de palissade présentée par ces derniers.

Par actes d’huissier de justice du 17 décembre 2021, Madame [M] et Monsieur [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires mais également la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE devant le tribunal de céans aux fins de :

— PRONONCER la jonction de la présente procédure avec la procédure n°21/03083 ;

— ANNULER la résolution n°14 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ou à titre subsidiaire, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] à verser la somme de 16 000 euros à madame [M] et monsieur [J] au titre de la provision à valoir sur leur préjudice ;

— ANNULER la résolution n°31 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ;

— DISPENSER madame [M] et monsieur [J] de toute participation aux frais de condamnation et honoraires de procédure de ladite instance ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] et le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE à régler à madame [M] et monsieur [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/12710.

Le 09 février 2022, le juge de la mise en état a procédé, par mention au dossier, à la jonction des procédures RG n°21/03083 et RG n°21/12710, l’affaire étant désormais désignée par le RG n°21/03083.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2023, Madame [M] et Monsieur [J] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

PRONONCER la jonction des procédures n° 21/03083 et 21/12710 ;

• CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] ET FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE à verser la somme de 34 926 euros à madame [M] et monsieur [J] en réparation de leurs préjudices ;

• DISPENSER madame [M] et monsieur [J] de toute participation aux frais de condamnation et honoraires de procédure de ladite instance ;

• REJETER l’ensemble des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] et de FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE ;

• CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] et le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE à régler à madame [M] et monsieur [J] la somme de 22 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

• DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [M] et Monsieur [J] font valoir que l’assemblée générale du 09 novembre 2020 s’est prononcée sur les travaux de remplacement d’une colonne d’eau fuyarde en adoptant une solution attentatoire aux parties privatives de leur lot alors qu’il existait une alternative ne nécessitant pas d’y porter préjudice, ce qui constitue, selon eux, une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent également que les dispositions édictées par l’article 11 14° du décret du 17 mars 1967, n’ont pas été respectées, faute d’avoir annexé à la convocation de cette assemblée générale un devis portant sur la technique dite de chemisage, moins destructrice. Ils indiquent avoir été mis en demeure d’autoriser l’accès à leur logement pour la réalisation des travaux en violation de ces dispositions. Ils ajoutent avoir également été discrédités et dénigrés du seul fait de leur opposition à la mise en œuvre desdits travaux. Le rejet lors de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 de la résolution portant sur la réalisation des travaux selon la technique dite du chemisage, moins attentatoire que celle votée lors de l’assemblée générale du 09 novembre 2020, constitue également selon eux une faute, les justifications données par le syndicat des copropriétaires pour expliciter ce vote étant erronées.

Les demandeurs soutiennent également que des fautes ont été commises dans l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générales du 09 novembre 2020. Ils estiment ainsi que le formulaire de Madame [L] [I] a été falsifié, que sept des bulletins de vote sont incomplets du fait notamment d’une absence de paraphe sur la totalité des pages ou de date, que des erreurs ont été commises sur la comptabilisation des voix à l’égard des résolutions n°1, 2, 3, 8-1, 9, 14, 17, 18, 22, 23, 24, 29 et 30 et que les votes relatifs aux résolutions n°23, 26, 29 et 30 ne sont pas corrects compte tenu de la mention manuscrite « reporté » apposée sur quatre bulletins. Les demandeurs indiquent que si le syndic n’avait pas commis ces fautes, le syndicat des copropriétaires ne se serait pas senti légitime à exiger des travaux de remplacement de la colonne d’eau fuyarde selon un procédé destructeur et ils n’auraient pas eu à subir de préjudice d’anxiété lié aux travaux ni de stigmatisation suite à leur opposition à ceux-ci.

Madame [M] et Monsieur [J] font en effet valoir que les fautes commises par le syndic et le syndicat des copropriétaires leur ont occasionné des préjudices, notamment en les plaçant dans un fort état d’anxiété de par leur crainte d’avoir à subir des travaux conséquents et préjudiciables dans leur appartement, en les contraignant à vivre de nombreux mois avec une atteinte à la jouissance de leur lot, du fait de la dépose opérée pour accéder à la colonne d’eau, en les contraignant à engager des frais d’avocat afin de tenter de régler à l’amiable le différend avec le syndic et le syndicat

Madame [M] et Monsieur [J] soutiennent que la résolution n°28 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 a été votée en violation des dispositions de l’article 11 3° de la loi du 10 juillet 1965, faute de précisions apportées aux votants sur les travaux dont l’exécution devait être ratifiée. Ils estiment de surcroît que les résolutions n°25 et 28 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 ainsi que la résolution n°31 de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 sont constitutives d’un abus de majorité. Ils considèrent ainsi que les résolutions n°25 et 28 portaient toutes deux sur des autorisations de percement de façade aux fins d’installation de système d’aération et/ou de ventilation et qu’il y aurait donc dû y avoir une seule et unique résolution soumise au vote. En distinguant la situation de leur lot n°5 en résolution n°25 de celle des autres lots en résolution n°28, le syndic aurait selon eux occasionné une rupture d’égalité. Les décisions contraires prises par l’assemblée des copropriétaires à l’égard de ces résolutions, en rejetant la résolution n°25 et en approuvant la résolution n°28, caractérisent un abus de majorité. Ils relèvent qu’il en a été de même à l’égard de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 qui portait sur l’installation d’une palissade, cette résolution ayant été rejetée alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait approuvé une résolution en tout point identique l’année précédente à l’égard du lot n°1.

Madame [M] et Monsieur [J] précisent que les travaux de réparation de la colonne d’eau fuyarde non attentatoire à leur lot, les travaux de percement de façade pour l’installation d’un système de ventilation ainsi que le remplacement de leur palissade ont néanmoins été autorisés par les assemblées générales de copropriétaires des 08 juin 2021 et 16 juin 2022.

Madame [M] et Monsieur [J] soutiennent avoir été victimes de comportements agressifs et violents de plusieurs copropriétaires ainsi que de discriminations. Ils estiment que ces comportements ont été permis par l’inaction du syndic et du syndicat des copropriétaires.

Madame [M] et Monsieur [J] évaluent à 4000 euros le préjudice lié au stress, à 2400 euros celui correspondant à l’incompréhension devant la position du syndicat des copropriétaires et du syndic, à 3432 euros les frais d’avocat, à 12.000 euros leur préjudice moral découlant du mauvais comportement adopté à leur égard par les défendeurs, à 444 euros les frais d’huissier qu’ils ont dû engager pour justifier de leur bon droit, à 2480 euros leur préjudice de jouissance, à 2170 euros leur anxiété de subir une nouvelle fuite et à 8000 euros le préjudice découlant de leur sentiment de discrimination.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le Syndic FONCIA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER le Syndic FONCIA de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4],

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [M] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les CONDAMNER aux entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour le cas où le Tribunal entrerait en voie de condamnation.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [M] [J] ont voté en faveur de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 approuvant les travaux de remplacement de la colonne d’eau fuyarde conformément au devis de la société PEPRIM mais ont décidé de revenir ultérieurement sur ce vote aux fins d’imposer aux autres copropriétaires le devis établi par la société Bastien et Trebulle, prévoyant une réfection selon la technique du chemisage, et ce, sans justifier des avantages et garanties de ce procédé ni apporter des informations aux autres copropriétaires sur les conséquences de celui-ci. Il affirme que seul le syndic avait été informé du souhait des consorts [M] [J] de proposer à cette assemblée un autre devis. Pour justifier les inquiétudes liées aux conséquences de la technique dite de chemisage, le syndicat des copropriétaires fait état du constat des entreprises intervenues lors du dégât des eaux subi par les demandeurs, aux termes duquel les inondations résultaient de l’étroitesse de la colonne d’eau ainsi que de l’insuffisance de la pente du toit. Un des copropriétaires aurait ainsi été informé par la société Bastien et Trebulle que si le diamètre de la colonne d’eau se révélait insuffisant, il serait nécessaire de procéder à son remplacement par une canalisation de diamètre supérieur, ce qui démontre selon lui le bien fondé de ses réserves initiales et le vote de rejet des copropriétaires. Il fait valoir que dans un souci d’apaisement, la réalisation de ces travaux selon la technique de chemisage a été approuvée lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022. Il en déduit qu’aucun préjudice ne peut exister du fait de travaux n’ayant jamais eu lieu et que le seul impact occasionné au lot des demandeurs résulte des embellissements auxquels ils ont eux-mêmes procédé en violation de l’article 10 du règlement de copropriété.

Sur les travaux d’ouverture en façade, le syndicat des copropriétaires rappelle les négligences lors de la conception du système de ventilation des lots pour expliquer l’autorisation donnée hors assemblée générale aux copropriétaires de procéder au percement des façades afin d’installer des bouches d’aération. Il fait valoir que les travaux réalisés par les consorts [M] [J] ne portaient pas sur un système d’aération naturelle mais sur l’installation d’un climatiseur, ce qui présentait un impact thermique et sonore pour la copropriété. Il en déduit que la mise au vote de deux résolutions distinctes se justifiait. Il fait ainsi état, pour illustrer son propos, de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 qui a porté sur la possible installation d’un climatiseur dans le lot appartenant à la SCI DENTAIRE 93.

Le syndicat des copropriétaires estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée en ce qui concerne la palissade et rappelle que le vote sur l’installation de celle-ci dans le lot n°1 lors de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 avait donné lieu à d’importantes discussions et un écart de vote très faible. Il soulève que l’installation de ladite palissade sur le lot n°1 a permis d’en apprécier l’impact visuel sur la copropriété, ce qui peut légitimement expliquer l’opposition de plusieurs copropriétaires à l’installation d’une seconde clôture. Il rappelle que pour autant, par souci d’apaisement, ces travaux ont été autorisés lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022, ce qui démontre selon lui l’absence d’intention de nuire à l’égard des demandeurs.

Il estime de surcroît que les consorts [M] [J] ne justifient d’aucun préjudice découlant de prétendues erreurs commises dans l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2020 puisqu’il a été fait droit à l’ensemble de leurs demandes. Ces derniers ne démontreraient en outre pas l’existence d’un quelconque lien de causalité entre ces prétendues fautes et les préjudices allégués. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune falsification de bulletin de vote n’a été commise, ainsi que Madame [L] [I] en atteste le 13 décembre 2020 ; cette dernière précisant avoir subi des pressions de la part des demandeurs pour remettre en cause son bulletin de vote.

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin qu’il ne peut lui être reproché les termes employés par le syndic ou d’autres copropriétaires à l’égard de Madame [M] et Monsieur [J] et relève que la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE a cherché à trouver une solution amiable au litige.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

La société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :

Débouter les consorts [J] et [M], qui ne rapportent pas la preuve cumulative d’une faute de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, d’un préjudice, mal fondé et injustifié tant dans son principe que dans son quantum faramineux et exorbitant, et d’un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à titre personnel à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à 93 [Localité 4] représenté par son syndic, qui ne rapporte pas la preuve cumulative d’une faute de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, d’un préjudice, mal fondé et injustifié tant dans son principe que dans son quantum faramineux et exorbitant, et d’un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en garantie dirigées à titre personnel à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Débouter les consorts [J] et [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à 93 [Localité 4] représenté par son syndic, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, principales et en garantie, formulées à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Condamner in solidum les consorts [J] et [M] à payer à la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 5000€ à titre de dommages intérêts pour procédure et demandes abusives et pour atteinte à sa réputation commerciale et à son image de marque.

Condamner, à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à 93 [Localité 4] représenté par son syndic à garantir intégralement la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées à son encontre.

Débouter les consorts [J] et [M] de leur demande d’article 700 du CPC mal fondée et injustifiée tant dans son principe que dans son quantum exorbitant.

Condamner in solidum les consorts [J] et [M] à payer à la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Ecarter l’exécution provisoire s’il était par extraordinaire fait droit aux demandes des consorts [J] et [M] ou du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à 93 [Localité 4] représenté par son syndic à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC.

La société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE soutient n’avoir commis aucune faute et qu’il ne peut de fait être démontré l’existence d’un lien de causalité entre de prétendues fautes et les préjudices invoqués par les demandeurs.

Elle conteste avoir imposé une réparation à l’identique de la colonne d’eau fuyarde et affirme que l’opposition initiale du syndicat des copropriétaires au recours à la méthode dite de chemisage résultait de plusieurs raisons notamment techniques, du fait de l’absence de garanties à l’égard de la copropriété, du manque d’informations ou encore d’un risque de rétrécissement de la canalisation. Elle relève que ledit syndicat a reconnu qu’elle était intervenue dans le but de trouver une solution amiable au litige et affirme n’avoir jamais eu d’attitude agressive, violente ou dénigrante à l’encontre de Madame [M] et de Monsieur [J] .

La société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE considère également ne pouvoir se voir opposer les votes des copropriétaires en assemblée générale à l’égard des votes relatifs aux résolutions n°25 et 28 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 portant sur le percement de façade dans le cadre de travaux d’aération et/ou ventilation. Elle estime que la présentation des deux résolutions à cette assemblée ne peut constituer une faute, la résolution de Madame [M] et de Monsieur [J] étant venue se surajouter à celle d’autres copropriétaires. De même, elle soutient ne pouvoir se voir opposer les votes relatifs à la résolution n°31 de l’assemblée générale du 08 novembre 2021.

Elle précise se joindre à la démonstration du syndicat des copropriétaires à l’égard de l’absence de préjudice des consorts [M] [J] et de justification des quantum allégués. Elle relève que ces derniers n’ont formalisé aucune demande de dommages-intérêts à son encontre avant que le syndicat des copropriétaires ne l’assigne dans le cadre d’un appel en garantie. De surcroît, la demande de dommages et intérêts formulée ne fut alors que subsidiaire, dans le cas où la résolution n°14 de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 portant sur les travaux de réparation de la canalisation d’eau fuyarde n’était pas annulée. Or l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2022 a voté les travaux de cette canalisation selon la technique de chemisage souhaitée par les demandeurs, il n’y a donc désormais plus de préjudice existant.

Elle conteste les moyens soulevés à l’égard du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 et renvoie aux développements du syndicat des copropriétaires sur ce point. Elle fait valoir au demeurant qu’il n’existerait aucun lien de causalité entre d’éventuelles fautes commises dans l’établissement de ce procès-verbal et les griefs invoqués par les demandeurs.

Enfin, la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE soutient que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à l’appeler en garantie, n’étant que le simple exécutant des votes résultant des choix souverains des copropriétaires lors des assemblées générales et n’ayant commis aucune faute.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande de jonction des procédures RG n°21/03083 et RG n°21/12710

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, le juge de la mise en état ayant procédé à la jonction des procédures RG n°21/03083 et RG n°21/12710 le 09 février 2022.

2 – Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA RIVE DROITE au paiement de la somme de 34.926 euros en réparation de préjudices

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Par ailleurs, il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui détermine les différentes missions du syndic, que celui-ci est notamment tenu d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En outre, il incombe aux copropriétaires qui entendent voir engager la responsabilité civile de son syndic de rapporter la preuve de la commission d’une faute ainsi que du préjudice dont il sollicite réparation. Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, le préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Il convient d’examiner, successivement, les différents griefs des demandeurs.

Sur les travaux relatifs à la colonne fuyarde

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

(…)

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

Aux termes de l’article 11 14° du décret du 17 mars 1967, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

En l’espèce, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2020, à laquelle les consorts [M] [J] ont participé, la résolution n°19 a porté sur :

« L’Assemblée Générale décide l’exécution des travaux de changement de la pluviale fuyarde selon descriptif joint à la convocation et fixe un budget maximum de 4.945,60 euros TTC.

L’Assemblée Générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition « CHARGES COMMUNES GENERALES », aux appels de provisions exigibles comme suit :

un appel au 01/02/2021 de 50%,

un appel au 01/03/2021 pour le solde.

L’Assemblée Générale prend acte que le plan de financement tel qu’il vient d’être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance. »

Ellea été votée à l’unanimité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

La convocation à cette assemblée comportait un devis d’entreprise relatif à ces travaux, émanant de la société PEPRIM et d’un montant de 6.152,58 euros.

Les consorts [M] [J] versent des échanges de courriels avec le syndic et le conseil syndical des 05 et 21 octobre 2020 mentionnant la nécessité de disposer en vue de l’assemblée générale de deux devis au minimum. Dans son courriel du 05 octobre 2020, Monsieur [J] précise que « il semblerait que la société GCBTP pratique le chemisage pour la remise en état non destructive de canalisations d’écoulement. Il pourrait être intéressant de connaître leur avis, et également leur laisser le soin de nous expliquer pourquoi ils n’ont pas repere (sic) une telle fuite lors du passage de camera. ». Dans son courriel adressé le 21 octobre 2020, Monsieur [J] demande au syndic de faire le nécessaire pour obtenir un second devis pour la réparation de la descente fluviale. S’il est établi qu’un échange s’est produit entre le syndic et la société BASTIEN TREBULLE antérieurement à l’assemblée générale du 09 novembre 2020, il n’est pas rapporté la preuve de la transmission d’un devis par cette société en vue de celle-ci. De fait, le courrier adressé le 18 février 2021 par le conseil des demandeurs au syndicat des copropriétaires acte que c’est postérieurement à l’assemblée générale du 09 novembre 2020 que le devis de la société BASTIEN TREBULLE proposant la technique du chemisage a été transmis.

Dès lors que les consorts [M] [J] ont voté favorablement lors de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 à la résolution proposant de retenir le devis de la société PEPRIM et qu’il est établi l’absence de transmission par la société BASTIEN TREBULLE d’un devis portant sur la technique du chemisage dans le cadre de ladite assemblée, malgré la prise de contact du syndic auprès d’eux, il ne peut être caractérisé de faute de la part de ce dernier et/ou du syndicat des copropriétaires au titre de cette assemblée.

Par une lettre du 08 décembre 2020, le conseil des demandeurs invitait le syndic à prendre en considération les deux devis de la société BASTIEN TREBULLE remis postérieurement à l’assemblée générale du 09 novembre 2020, l’un de 4.374,08 euros et l’autre de 7.082,98 euros. Il sollicitait que le second devis soit retenu au motif qu’il portait sur le procédé du chemisage, moins destructif et générateur de désordres. Ce courrier précisait que si ce second devis n’était pas retenu, le syndicat des copropriétaires serait redevable d’une indemnité réparatrice en compensation du préjudice subi et ce, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

De fait, la convocation à l’assemblée générale du 08 novembre 2021 a comporté une résolution n°14 relative à la réalisation de travaux de changement de la colonne d’eau fuyarde. Cette résolution mentionnait expressément « Le Syndic informe l’Assemblée Générale que les travaux n’ont pas été réalisés en raison de l’assignation reçu de Monsieur [J] et Madame [M] en date du 19 mars 2021, qui demande au tribunal l’annulation de la résolution n°19 en ce qu’elle prévoit le changement de la pluviale selon le devis PEPRIM alors que selon eux, le devis BASTIEN&TREBULLE n°CR/29516 pour un montant TTC de 7082,98 euros qui prévoit non pas le remplacement de la pluviale mais son chemisage entraînerait moins de dégradation dans leur appartement.

C’est pourquoi, sans que ce vote puisse être considéré comme une reconnaissance du bien fondé des contestations de Monsieur [J] et Madame [M], il est proposé à l’assemblée de réitérer le vote de ce remplacement ou du chemisage de la pluviale fuyarde, afin d’arbitrer entre les 2 solutions techniques proposées.

Conditions essentielles des marchés :

Devis PEPRIM n°151775 pour un montant TTC de 4945,60 euros

Devis BASTIEN & TREBULLE n°CR/29609 pour un montant TTC de 4374,08 euros

Devis BASTIEN & TREBULLE n°CR/29516 pour un montant TTC de 7082,98 euros. »

Les trois devis étaient annexés à ladite convocation.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 08 novembre 2021, c’est le devis de la société BASTIEN & TREBULLE n°CR/28609 d’un montant de 4374,08 euros qui a été retenu à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

Il sera relevé que les consorts [J]-[M] se sont abstenus à l’occasion de ce vote et que figure, au procès-verbal de cette assemblée, un paragraphe « observation » selon lequel « Concernant le devis n°CR/29516 de la société BASTIEN & TREBULLE proposant les travaux de chemisage, l’Assemblée Générale n’a pu se positionner sur cette proposition, faute de garanties suffisantes et d’évaluation précise des risques pour la copropriété, liés au choix du chemisage pour cestravaux. En effet, la canalisation supporte l’évacuation des eaux pluviales de tout le toit du bâtiment A, et présente déjà, en cas de pluie importante, des risques de débordements au vu de sa dimension et de la pente du toit. Pour pouvoir statuer sur cette solution, les copropriétaires présents ont fait valoir la nécessité d’une expertise indépendante confirmant que l’application de cette technique à la pluviale existante ne génère pas de risques supplémentaires pour les lots du bâtiment A. Les copropriétaires présents ont souligné que cette conclusion constitue uniquement une difficulté à se positionner face à une proposition inédite étant donné que jusqu’ici, tous les travaux incombant à la copropriété ont été effectués par méthode conventionnelle pour remplacer à l’identique, conformément au règlement de copropriété. L’Assemblée Générale souligne par ailleurs que la copropriété a, dès qu’elle a été fixée sur la nature du dommage, c’est à dire observé le coude de la descente pluviale fuyarde encastré dans la structure de l’immeuble, procédé immédiatement aux mesures conservatoires mettant les sinistrés hors eau et procédé au vote de la réparation à l’identique, comme l’exige la loi. »

Si c’est à tort que l’assemblée générale des copropriétaires fait mention de l’obligation légale de procéder à une réparation à l’identique, il n’en demeure pas moins que malgré un vote régulier de travaux lors de l’assemblée générale du 09 novembre 2020, les travaux de réparation de la colonne fuyarde ont fait l’objet d’un nouveau vote. De surcroît, trois devis ont été proposés aux copropriétaires, dont celui portant sur la technique du chemisage et il a été précisé que cette technique serait moins destructrice et que si elle n’était pas retenue, le syndicat des copropriétaires pourrait être redevable d’une indemnité réparatrice à l’égard des consorts [M] [J]. C’est donc en parfaite connaissance de cause que l’assemblée générale s’est prononcée et il ne peut en conséquence être reproché une quelconque faute au syndicat des copropriétaires et/ou au syndic, qui ne peut se voir opposer le vote des copropriétaires. Il sera relevé que les demandeurs ne se sont en outre pas opposés au choix du devis BASTIEN & TREBULLE selon la méthode traditionnelle mais simplement abstenus.

Là encore, cette résolution n’a pas été mise en œuvre. Les travaux de chemisage souhaités par Madame [M] et Monsieur [J] ont été votés favorablement aux termes de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2022.

Les demandeurs échouent en conséquence à caractériser l’existence d’une faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic au titre des travaux de réparation de la colonne d’eau fuyarde. De surcroît, les travaux tels que votés lors des assemblées du 09 novembre 2020 et du 08 novembre 2021 n’ont pas été mis en œuvre, ce qui exclut l’application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il ne peut être démontré l’existence d’un préjudice actuel, dès lors que les travaux ont été réalisés selon la méthode de chemisage.

Sur les travaux de réalisation de trous de ventilation en façade et l’installation d’une palissade

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. ».

Selon l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967, les conditions essentielles du contrat ou des contrats proposés en assemblée générale doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision lorsque ladite assemblée est appelée à se prononcer dessus.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

Madame [M] et Monsieur [J] ne peuvent fonder leur demande de dommages et intérêts sur une violation des dispositions de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 dans le cadre de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020, qu’ils ont au demeurant approuvée, cette résolution ne portant pas sur leur lot et n’étant donc pas susceptible de leur porter préjudice. Il n’y a donc pas lieu de retenir une quelconque faute du syndic à cet égard, étant rappelé que ce dernier ne peut se voir opposer le résultat des votes exprimés lors d’une assemblée générale de copropriétaires.

L’abus de majorité soulevé par les demandeurs suppose, pour être caractérisé, de démontrer que la décision votée par l’assemblée était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, qu’elle a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires ou qu’elle a été prise dans l’intention de nuire.

En l’espèce, Madame [M] et Monsieur [J] échouent à rapporter la preuve d’un tel abus de majorité à l’égard du vote de la résolution n°25 portant sur l’approbation de leur travaux de ventilation lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2020. Le rejet de leur demande d’autorisation n’était en effet pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et il n’est pas démontré l’existence de copropriétaires majoritaires au sens de la loi du 10 juillet 1965 au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93). Enfin, il n’est pas non plus démontré d’intention de nuire à l’encontre des consorts [M] [J] de la part des autres copropriétaires. De fait, trois copropriétaires ont voté en faveur de cette résolution, six se sont abstenus et huit ont voté contre.

De surcroît, il ressort des pièces versées en procédure, dont notamment les photographies des trous en façade réalisés par les propriétaires des lots n°1, 2, 4, 5, 6, 10, 11, 14, 15 et 17 que les travaux ont porté sur l’installation d’un robinet d’arrosage pour les lots n°1 et 10 et de grilles d’aération de ventilation naturelle pour les lots n°2, 4, 6, 10, 11, 14, 15 et 17. Seul les propriétaires du lot 5 ont procédé au percement de la façade pour l’installation d’un système de ventilation mécanique. Il ne peut donc être considéré que toutes ces interventions aient eu un objet identique. De fait, seul le lot 5 a nécessité la réalisation de deux trous en façade et ceux-ci sont d’un diamètre légèrement plus important que les trous effectués pour une ventilation naturelle. Monsieur [J] reconnaît, dans un courriel adressé le 08 juin 2020 au représentant du syndic, que l’accord donné verbalement lors de l’assemblée générale du 16 janvier 2017 portait sur des trous d’aération, soit ceux réalisés pour les lots n° 2, 4, 6, 10, 11, 14, 15 et 17. Le syndic a rappelé aux termes d’un courriel du 22 juin 2020 que l’installation d’une climatisation monobloc fixe, telle que celle utilisée par les demandeurs, nécessitait une autorisation de l’assemblée générale en cas d’ouverture en partie commune.

Il ne peut donc être reproché au syndic d’avoir maintenu à l’ordre du jour la résolution n°25 portant sur l’approbation des trous en façade réalisés par les consorts [M] [J] dans le cadre de l’installation de leur climatisation. De même, aucune faute ne peut être caractérisée à l’encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires quant aux résultats des votes des résolutions n°25 et 28, celles-ci ne portant pas sur la même nature d’ouverture sur façade. De fait, l’installation d’un climatiseur au sein d’un autre lot que celui des demandeurs a également fait l’objet d’une résolution en propre au travers de la résolution n°23 soumise à cette même assemblée du 09 novembre 2020. Au demeurant, les travaux réalisés par Madame [M] et Monsieur [J] pour l’installation de leur climatiseur ont été ratifiés lors de l’assemblée générale du 08 novembre 2021.

Il n’est pas non plus démontré d’abus de majorité à l’occasion du vote de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 portant sur la pose d’une palissade sur le lot n°5. Les consorts [M] [J] se fondent sur le vote en faveur d’une telle pose à l’égard du lot n°1 lors de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 pour considérer que le rejet qu’ils ont subi résulterait d’une intention de nuire. Néanmoins, la résolution n°27 de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 relative à la pose d’une palissade aux limites du lot n°1 a donné lieu à un partage de voix. Cinq copropriétaires ont voté pour, sept copropriétaires ont voté contre et cinq se sont abstenus. Le fait que les tantièmes des cinq copropriétaires ayant voté en faveur de cette résolution aient favorisé l’adoption de celle-ci ne peut en elle-même suffire à, d’une part, faire disparaître le constat d’un désaccord d’un nombre plus important de copropriétaires et, d’autre part, justifier l’approbation automatique de demandes similaires qui seraient présentées à l’occasion d’assemblées générales de copropriétaires ultérieures. Lors du vote de la résolution n°31 portant sur l’installation d’une palissade en limite de lot n°5 lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 novembre 2021, quatre copropriétaires ont voté pour, sept se sont opposés et six se sont abstenus. Les résultats de vote ne sont en conséquence pas éloignés de ceux relatifs à la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires précédente. Il ne peut en conséquence être démontré une quelconque volonté de nuire du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Il sera au demeurant rappelé que ces travaux ont fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022. Au regard de ces éléments et de tout préjudice actuel, il n’y a pas lieu de faire droit à ce moyen.

Sur les comportements et propos adoptés à l’égard de Madame [M] et Monsieur [J]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

*

Madame [M] et Monsieur [J] versent en procédure plusieurs courriels de copropriétaires comportant des termes agressifs ou insultants à leur encontre.

La plainte déposée par Monsieur [J] le 06 juillet 2022 à l’encontre de Madame [Y] [K], l’une de ses voisines, ainsi que les propos tenus par plusieurs copropriétaires dans des courriels, notamment des 19 et 21 février 2021, ne peuvent cependant caractériser une faute du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic, les propos d’un copropriétaire n’engageant pas leur responsabilité. Il n’est de surcroît pas rapporté la preuve que ces derniers auraient été inactifs à l’égard des questions relatives à la colonne d’eau fuyarde, l’ouverture de la façade et l’installation d’une palissade ; aucune faute ne pouvant être retenues à leur encontre comme cela a été démontré ci-avant.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande des consorts [M] [J] sur ce fondement.

Sur les fautes dans l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2020

Au termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil. »

*

Aux termes des dernières conclusions de Madame [M] et Monsieur [J], il n’est pas sollicité l’annulation du procès verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2020. Ces derniers soulèvent l’existence de fautes commises dans l’élaboration dudit procès-verbal uniquement au soutien de leur demande de dommages et intérêts. Dès lors, ne pouvant se fonder sur l’annulation dudit procès-verbal pour justifier de l’octroi de dommages et intérêts, les demandeurs doivent démontrer que les erreurs commises dans l’élaboration de ce procès-verbal constituent des fautes leur ayant occasionné un grief direct, certain et actuel.

En l’espèce, la falsification du bulletin de vote par correspondance transmis pour le compte de Madame [L] [I] ne peut être établie, compte tenu des déclarations contradictoires de celle-ci dans ses attestations des 08 et 13 décembre 2020. Dès lors, le seul grief qui pourrait être valablement allégué par les consorts [M] [J], serait celui découlant d’erreurs commises dans le report des votes réalisés à l’égard des résolutions n°19, 25 et 28 puisqu’il s’agit des seules résolutions de l’assemblée générale du 09 novembre 2020 sur lesquelles ils fondent leur préjudice. Or, en l’état des bulletins de vote versés en procédure, aux pièces n°4-1 à 4-17, par les consorts [M] [J], aucune erreur de décompte de voix ne peut être relevée, le procès-verbal retranscrivant avec exactitude le vote des copropriétaires pour chacune de ces résolutions.

Il n’y a en conséquence pas lieu de faire droit à ce moyen.

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Madame [M] et Monsieur [J] échouant à caractériser la commission d’une faute par le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic à l’égard des travaux relatifs au remplacement de la colonne d’eau fuyarde, des travaux de ventilation réalisés en façade, de l’installation d’une palissade, du comportement adopté par certains des copropriétaires et/ou de l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2020, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

3 – Sur la demande reconventionnelle de la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

*

En l’espèce, la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE ne démontre pas en quoi l’action en justice des consorts [M] [J] serait constitutive de malice, mauvaise foi ou erreur grossière. Le fait qu’ils soient déboutés de leur demande de dommages et intérêts ne constitue pas en soi une telle preuve. Enfin, la défenderesse ne verse aucun élément de preuve permettant d’établir que la présente instance aurait porté atteinte à sa réputation commerciale et/ou à son image de marque.

La société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [M] et de Monsieur [J].

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [Z] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT