TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03403 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFCK

Minute : 24/1144

S.A. HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [Y] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [Z],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2008, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [Y] [Z] et Madame [P] [U] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 433,48 euros et un emplacement de parking moyennant un loyer de 63,53 euros.

Madame [P] [U] a quitté le logement le 29 juin 2013. Depuis cette date, Madame [Y] [Z] occupe seule le bien loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1905,91 euros en principal, au titre des loyers impayés au 12 octobre 2023.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée du 16 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [Y] [Z] sur le fondement des articles 1224, 1225,1227, du code civil et les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Y] [Z] au paiement :de la somme de 3745,86 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Madame [Y] [Z] à due concurrence, la somme de 800 euros au titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 mars 2024.

À l’audience du 10 octobre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6949,41 euros arrêtée au mois de septembre inclus. Elle fait état de la constance des impayés et est opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F expose que Madame [Y] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que Madame [Y] [Z] n’a effectué aucun règlement depuis le 31 mars 2023 de sorte que la dette n’a cessé de s’accroître. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [Z], régulièrement assignée, avec remise de l’acte à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie par ailleurs avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 10 juillet, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2008 à compter du 25 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2008, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6949,41 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur la somme de 1905,91 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juillet 2008 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et Madame [Y] [Z], concernant le logement et un emplacement de parking ([Adresse 3]) situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [Z] à compter du 25 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6949,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur la somme de 1905,91 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE