TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01280 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2JO

Minute : 24/01120

PMM

S.A. BATIGERE HABITAT HLM, ANCIENNEMENT DENOMMEE “BATIGERE GRAND EST”, venant aux droits & obligations de la Sté “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”

Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [D] [B]

Madame [I] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

M [D] [B]

Mme [I] [G]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT HLM, ANCIENNEMENT DENOMMEE “BATIGERE GRAND EST”, venant aux droits & obligations de la Sté “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”, demeurant [Adresse 4], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 5 octobre 2015, la SA d’HLM BATIGERE ILE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 486, 05 € et 140, 73 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 pour Monsieur [D] [B] et 23 janvier 2024 pour Madame [I] [G], la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a ensuite fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 avril 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE demande au tribunal de :

condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la baisse à la somme de 1. 470, 22 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G], au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil ;ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] aux dépens le tout, rappeler l’exécution provisoire.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE est opposée à l’octroi de délai de paiement.

Elle précise que les règlement du loyer courant a repris.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [D] [B] en date du 25 janvier 2024 et à étude pour Madame [I] [G] le 23 janvier 2024, les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 13 mai 2024, le conseil de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a indiqué : « au vu du faible montant de la dette, BATIGERE HABITAT ne demandera pas la suspension des effets de la clause résolutoire ».

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [D] [B], ayant fait l’objet d’un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, et Madame [I] [G], assignée à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE le 3 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail conclu le 5 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023 pour Monsieur [D] [B] et le 14 avril 2023 pour Madame [I] [G], pour la somme en principal de 1. 601, 87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin pour Monsieur [D] [B] et le 15 juin 2023 pour Madame [I] [G].

Le contrat de bail est donc résilié au 29 juin pour Monsieur [D] [B] et le 15 juin 2023 pour Madame [I] [G], de sorte que les défendeurs sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G].

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et d’enquête sociale, la somme de 963, 06 € à la date du 16 avril 2024.

En effet, il convient de retrancher au décompte la somme de 205, 81 + 148, 95 = 354, 76 euros au titre des frais d’huissier. Il convient également de retrancher 7, 62 X 20 = 152, 40 euros au titre des frais de pénalités d’enquêtes sociales, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le bail contient une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les locataires (article 4).

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 963, 06 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (28 avril 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juin pour Monsieur [D] [B] et le 15 juin 2023 pour Madame [I] [G], Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts :

Selon l’article 2288 du code civil, c

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée à compter du présent jugement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2015 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE et Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 juin pour Monsieur [D] [B] et le 15 juin 2023 pour Madame [I] [G] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 963, 06 € (décompte arrêté au 16 avril 2024, incluant mars 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 pour ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,