TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01785 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S5L

Minute : 25/00296

Monsieur [F] [P]

Représentant : M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

Madame [V] [U]

Représentant : M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

C/

Monsieur [F] [R]

Madame [K] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e David GOLDSTEIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [K] [Y]

Monsieur [F] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [F] [P]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

Madame [V] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

Madame [K] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 5 janvier 2022, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] ont donné à bail à Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 710 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 500 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] ont fait assigner Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec liquidation de l’astreinte par le juge des contentieux de la protection,

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 2 octobre 2024, soit la somme de 1 500 euros, outre 4 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation liquidée, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] à leur payer la somme de 2 500 euros à titre indemnitaire, 580 euros au titre de la clause pénale, et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 août 2024.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à titre provisionnel à la somme de 7 300 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2025. Ils ont précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il n’est pas justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Toutefois cette saisine n’est pas une condition de recevabilité de la demande d’expulsion.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 1 500 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] produisent un décompte démontrant que Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] restent leur devoir la somme de 7 300 euros à la date du 15 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7 300 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 500 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La demande au titre de la majoration du loyer impayé sera rejetée, la clause pénale stipulée au contrat relative à cette majoration étant illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La somme de 580 euros réclamée au titre de la clause pénale sera rejetée, ladite clause étant illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2022 entre Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] et Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], [Localité 7] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] de leur demande d’astreinte ;

Déboutons Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] la somme provisionnelle de 7 300 euros (décompte arrêté au 15 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 1 500 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Condamnons Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 750 euros), à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [F] [P] et Madame [V] [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection