Décision du 15 Avril 2026

Minute n° 26/00033

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 15 Avril 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00133 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PRB

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 17 décembre 205

Date des débats : 11 février 2025

Date de la mise à disposition : 15 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [I] est propriétaire des lots n° 614, 851 et 1476 du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu, située [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que des 1.460/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’Étoile du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 614 est un appartement de type F3, d’une surface habitable de 56 m², situé escalier C, 3e étage, 3e porte.

Le lot n° 851 est une cave n° 167, située en sous-sol.

Le lot n° 1476 est une place de stationnement n° 182, dépendant du bâtiment B11.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 4] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la ZAC du Bas [Localité 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 7], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par arrêté n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, le préfet de Seine-[Localité 1] a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B12.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offre d’indemnisation à la partie défenderesse par acte signifié le 20 mars 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 7 juillet 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 17 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 17 décembre 2025 à 9 heures 30 et l’audience au 11 février 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 7 novembre 2025 par dépôt à l’étude.

La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offre et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

M. [E] [I] a été présent lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu le 9 février 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 41.656 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;

– indemnité de remploi : 4.141,60 euros.

M. [E] [I], dans son mémoire en réponse reçu le 6 février 2026, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 74.374 euros, en valeur libre, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 60.312 euros (56 m² x 1.077 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée;

– indemnité de remploi : 7.031 euros.

Il demande également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 21 novembre 2025, reçues le 24 novembre 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, en cas de renonciation au droit au relogement, il propose une indemnité de 41.656 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 36.960 euros (56 m² x 660 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;

– indemnité de remploi : 4.696 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, il propose une indemnité de 35.558 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 660 €/m² x 85 %), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;

– indemnité de remploi : 4.142 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [I] a constitué avocat.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut pour les parties de justifier qu’une ordonnance d’expropriation a déjà été prononcée par le juge de l’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 8] [Localité 5] [Localité 8] Est approuvé au conseil de territoire du 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025.

La date de référence est donc le 15 janvier 2025.

Le bien est situé en zone UPCSB3 – zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l'[Adresse 5] pointu :

La commune de [Localité 9] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 9]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 5] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 5] pointu réalisée par la commune de [Localité 9] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 5] pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 9] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 6] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de [Adresse 7] pointu

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Biens expropriés :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 614 : un appartement de type F3, situé escalier C, 3e étage, 3e escalier, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le lot n° 851 : une cave n° 167 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1476 : une place de stationnement n° 182, dépendant du bâtiment B11.

1.3. S’agissant de l’état d’entretien

L’état d’entretien de l’appartement a été qualifié de mauvais état par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement et d’état moyen par la partie expropriée.

Le juge de l’expropriation a retenu un état moyen avec certaines pièces en mauvais état à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties.

Il ressort du procès-verbal de transport que la seconde chambre est manifestement en cours de rénovation, de sorte que les murs sont en mauvais état et que l’état du sol n’a pas pu être constaté du fait de son encombrement.

Les autres sols de l’appartement sont dans un état global moyen.

S’agissant du couloir, du salon et de la chambre à coucher, les murs et plafonds sont dans un bon état général. Il en va différemment des plafonds et murs de la cuisine, des toilettes et de la salle de bain qui sont en mauvais état en raison de dégâts des eaux provenant de l’étage supérieur ou de la colonne technique.

L’état d’entretien est donc très inégal selon les pièces. Il convient d’abord d’exclure un mauvais état général dès lors qu’il ne permettrait pas de tenir compte des pièces présentant un état moyen voire bon. Un état moyen doit donc être retenu avec un abattement de 10 % pour tenir compte de certaines parties dégradées de l’appartement, en particulier en raison des dégâts des eaux ayant affecté les toilettes et la salle de bain.

1.3) S’agissant de la situation locative

Il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bien est occupé par son propriétaire.

La Cour de cassation est d’avis que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

Le bien doit donc être évalué en valeur libre.

1.4) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

1.5) Sur le droit au relogement

Selon l’article L. 314-1, alinéa 1er, du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

L’article L. 314-2, alinéa 1er, du code de l’urbanisme précise que, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (…).

L’article R. 423-9 du code de l’expropriation prévoit qu’il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation.

La Cour de cassation est d’avis que le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation ; que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ; que la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié ; et que les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

L’EPFIF demande d’appliquer un abattement de 15 % pour tenir compte du droit au relogement du propriétaire-occupant conformément aux jurisprudences de la Cour de cassation et de la cour d’appel de [Localité 5].

Le commissaire du Gouvernement propose deux hypothèses selon que le propriétaire renonce ou accepte le droit au relogement et applique un abattement pour relogement de 15 % dans ce dernier cas.

La partie expropriée ne reprend pas un tel abattement dans le dispositif de ses écritures, mais indique, dans l’exposé de ses moyens, de façon contradictoire, retenir une alternative entre valeur libre et valeur occupée comme le font l’EPFIF et le commissaire du gouvernement.

En l’espèce, il n’est pas justifié, au jour où la juridiction statue, que M. [E] [I] a accepté d’être relogé dans un local par la partie expropriante. L’EPFIF et le défendeur ne sont pas état de l’acceptation de ce dernier d’une offre de relogement. Le défendeur ne demande par ailleurs pas de constater sa renonciation au droit au relogement.

Il en résulte qu’à la date du jugement, le juge de l’expropriation ne peut pas être certain que M. [E] [I] n’a pas accepté une offre de relogement.

Il convient donc, dans ces conditions, de distinguer selon les deux hypothèses, conformément à l’article L. 311-8 du code de l’expropriation.

Les modalités de prise en compte du relogement relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’avis précité.

L’application d’un abattement pour relogement ne correspond pas à une moins-value résultant de l’état d’occupation du bien, mais est une compensation de l’obligation de l’expropriant de reloger l’occupant. La cour d’appel de [Localité 5] a eu l’occasion de le rappeler dans de récents arrêts ([Localité 5], pôle 4, chambre 7, 20 novembre 2025, RG n° 24/09435 ; 27 novembre 2025, RG n° 24/20157).

Le juge de l’expropriation n’estime cependant qu’il n’est pas adapté de déterminer l’abattement pour relogement par application d’un pourcentage à la valeur vénale du bien exproprié dès lors que l’avantage procuré par le relogement n’est pas directement corrélé à celle-ci.

Il convient plutôt de déterminer un quantum fixe au regard de la situation concrète de M. [E] [I]. A cet égard, il est d’abord relevé que son relogement lui éviterait des recherches et des démarches administratives importantes. De plus, la commune de [Localité 9] étant qualifiée de zone tendue, compte tenu du droit au relogement prioritaire, il serait relogé dans un logement décent, en bon état d’entretien et adapté à sa situation personnelle et familiale.

Pour l’ensemble de ces motifs, il est opportun de fixer le quantum fixe de l’abattement pour relogement à 5.000 euros.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant compris entre 31.416 euros, montant total offert par l’EPFIF, en valeur occupée ; et 60.312 euros, montant total demandé par la partie expropriée, en valeur libre.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), répartis dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans le bâtiment B12, ainsi que les bâtiments B4 et B11, qui présentent une même taille, de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiés entre 2016 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et libre d’occupation. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements avec emplacement de stationnement dont la consistance est similaire aux biens litigieux. De plus, seuls les termes portant sur des cessions réalisées entre 2022 et 2025 seront retenues afin de disposer de termes représentant le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf. n°

Lots

[Adresse 8]

Surf.

(m²)

Etat

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de publication

DEM 1

346

518

[Immatriculation 1]

65,88

moyen

935

libre

21/06/2024

2024 P 12604

DEM 2

590

719

[Immatriculation 2]

56,28

moyen

935,05

libre

18/03/2022

2022 P 7536

DEM 3

566

759

[Immatriculation 3]

55,01

moyen

935

libre

16/11/2023

2023 P 26505

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 561 euros pour un mauvais état d’entretien et en valeur occupée, après abattement de 15 % pour relogement.

La partie défenderesse estime l’offre insuffisante compte tenu de l’état du logement constaté lors de l’audience de transport sur les lieux et de l’ancienneté de certains termes de référence. Il estime qu’un appartement en état d’entretien moyen a déjà été évalué à 800 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation sur les termes de comparaison proposés par l’EPFIF.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 13] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, les trois termes de référence de l’EPFIF précédemment repris portent sur des cessions de biens présentant une consistance comparable et la même situation d’occupation. Ils sont donc retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 935 euros.

M. [E] [I] communique un extrait du site internet “etalab.gouv.fr” faisant état de plusieurs ventes à [Localité 9] ; une estimation de valeur issue du site internet “immo-data.fr” en date du 5 février 2026 ; et un jugement prononcé par la présente juridiction le 30 avril 2024 (RG n° 23/00204).

Il retient une valeur unitaire de 1.077 euros en valorisation libre pour un état d’entretien moyen, estimant que le prix moyen se situe entre 865 et 1.290 euros/m².

Le commissaire du gouvernement n’émet pas de critique à cet égard, ses conclusions étant antérieures à celles déposées par la partie expropriée.

L’EPFIF fait valoir que éléments de comparaison communiqués par la partie expropriée ne sont pas probants aux motifs que la base de donnée Etalab ne comporte pas de référence de publication, faisant obstacle au respect du principe de la contradiction ; que l’estimation issue d’un site immobilier en ligne n’est pas probant pour la comparaison ; et que le jugement rendu par la présente juridiction ne permet nullement de déduire une valeur de 1.077 euros pour un bien occupé en mauvais ou moyen état d’entretien.

En l’espèce, l’avis de valeur issu d’un site immobilier en ligne ne constitue pas un terme de comparaison pertinent et sera écarté.

Les cessions issues de la base de données Etalab DVF ne comportent pas de référence de publication. Cela empêche, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, et ne met pas les parties en mesure d’en débattre contradictoirement, ce qui viole le principe de la contradiction conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.783, publié).

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par la partie expropriée n’est retenu.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2021 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et libre, étant occupé par son propriétaire. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état ou une autre d’occupation seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf. n°

Lots

[Adresse 8]

Type

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

CG 3

566

759

[Immatriculation 3]

F3

55,01

moyen

51.434

935

libre

07/11/2023

2023 P 26505

CG 4

346

518

[Immatriculation 1]

F3

65,88

moyen

61.598

935

libre

13/06/2024

2024 P 12604

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est libre, de 660 euros/m², soit une valeur de 561 euros/m² après abattement de 15 % pour le droit au relogement (660 €/m² x 0,85).

L’EPFIF reprend à son compte les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement.

La partie défenderesse formule les mêmes critiques que celles faites à l’encontre des termes de comparaison de l’EPFIF.

En l’espèce, les deux termes de comparaison retenus correspondent aux termes DEM n° 1 et 3. Ils seront donc retenus pour la comparaison.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison DEM n° 1 (correspondant à CG n° 4), DEM n° 2 (correspondant à CG n° 3) et DEM n° 3 pour une valeur unitaire moyenne de 935 euros.

La valeur unitaire retenue est donc de 842 euros/m² après abattement (935 x 0,9).

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

En cas de renonciation au droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 47.152 euros (56 m² x 842 €/m²).

En cas d’acceptation du droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 42.152 euros (56 m² x 842 €/m² – 5.000€) après abattement pour relogement.

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En cas de renonciation au droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 47.152 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– et 10% sur 32.152 euros = 3.215,20 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 5.715,20 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 42.152 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– et 10% sur 27.152 euros =2.715,20 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 5.215,20 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée :

En cas de renonciation au droit au relogement, à 52.867,20 euros et se décompose de la manière suivante :

– 47.152 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 5.715,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation du droit au relogement, à 47.367,20 euros et se décompose de la manière suivante :

– 42.152 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 5.215,20 euros au titre de l’indemnité de remploi.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 17 décembre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [E] [I] au titre de la dépossession des lots n° 614 (appartement), 851 (cave) et 1476 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu située [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que les 1.460/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, en valeur libre, selon deux hypothèses alternatives :

En cas de renonciation par M. [E] [I] à son droit au relogement, à la somme de 52.867,20 euros (cinquante-deux-mille-huit-cent-soixante-sept euros et vingt centimes), se décomposant de la façon suivante:

– 47.152 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 5.715,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation par M. [E] [I] de son droit au relogement, à la somme de 47.367,20 euros (quarante-sept-mille-trois-cent-soixante-sept euros et vingt centimes), se décomposant de la façon suivante:

– 42.152 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 5.215,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [E] [I] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge de l’expropriation