TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 26/00455 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4ONG

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 Juin 2026

Société SEINE-[Localité 2] HABITAT (OPH)

C/

Madame [V] [M] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEINE-[Localité 2] HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [M] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nathalie GARLIN

Madame [V] [M] [C]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 2]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 17 avril 2001, la SA Logement pour tous aux droits de laquelle vient l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a donné en location à Madame [L] [B] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Madame [L] [B] [U] est décédée le [Date décès 1] 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à domicile en date du 17 décembre 2025, l’OPH SeineSaint-Denis Habitat a fait assigner Madame [V] [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. Il sollicite du juge de :

prononcer la résiliation du bail de plein droit du fait du décès de la locataire ;ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;supprimer les délais d’expulsion prévus par le code des procédures civiles d’exécution ;ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [M] [C] ;condamner Madame [V] [M] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, à compter du [Date décès 1] 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux;condamner Madame [V] [M] [C] au paiement de la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts ;condamner Madame [V] [M] [C] au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [V] [M] [C] aux entiers dépens de la procédure.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

À cette audience, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Au soutien de ses demandes, il expose au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, et R. 441-1 et suivants du code de la construction de l’habitation que le bien litigieux est occupé par la défenderesse alors que la locataire en titre, Madame [L] [B] [U], est décédée.

Madame [V] [M] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe du tribunal avant l’audience. Madame [V] [M] [C] a informé le service social qu’elle a quitté le logement depuis décembre 2025. Elle a déclaré qu’elle était l’aidante de Madame [L] [B] [U] qui était atteinte d’une maladie invalidante.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. La commission examine également les conditions d’occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l’article L. 442-5-2 ainsi que l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés.

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage suivant les dispositions de l’article 40 de la même loi, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la même loi indique que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

À défaut de personnes remplissant les conditions telles que prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 6].

Il est en outre établi et non contesté que la dernière locataire en titre, Madame [L] [B] [U], est décédée le [Date décès 1] 2024 (acte de décès du [Date décès 1] 2024).

La fille de celle-ci, Madame [W] [U], a sollicité le transfert du bail par courrier en date du 12 février 2025.

L’OPH Seine-[Localité 2] a examiné cette demande en application des dispositions précitées et n’y a pas fait droit, les conditions légales n’étant pas remplies.

Cependant, par procès-verbal en date du 16 octobre 2025, maître [G], commissaire de justice, a constaté l’occupation du bien par Madame [V] [M] [C], qui a précisé qu’elle occupait déjà les lieux avant le décès de Madame [L] [B] [U]. Une sommation de quitter les lieux lui a été délivrée le 27 octobre 2025, sans qu’elle n’y défère.

En conséquence, il convient de constater que le bail s’est vu résilié de plein droit à la date du [Date décès 1] 2024 et que Madame [V] [M] [C] a par la suite occupé sans droit ni titre les locaux litigieux.

Ainsi, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat est fondé à demander son expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par elle, l’expulsion de Madame [V] [M] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [M] [C].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [V] [M] [C] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de cette demande.

SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS PRÉVUS AUX ARTICLES L-412-2 ET L-412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment des déclarations de Madame [V]

[M] [C] aux enquêteurs sociaux que celle-ci a quitté les lieux depuis le mois de décembre 2025, et que le logement est donc désormais inoccupé.

Dès lors, il y a lieu de supprimer les délais précités afin de permettre au propriétaire la reprise du bien.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [V] [M] [C] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Madame [V] [M] [C] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, les circonstances d’entrée dans les lieux de Madame [V] [M] [C] ne sont pas connues. Elle vivait dans le logement avec son fils mineur, et il ne ressort pas des pièces versées qu’elle disposait d’une solution de relogement. Elle a aujourd’hui quitté les lieux, bien que les clés n’aient pas été restituées.

En outre, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des indemnités d’occupation réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, faute de démontrer la mauvaise foi de Madame [V] [M] [C] ainsi que son préjudice, la demande de dommages-intérêts de l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [M] [C] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [V] [M] [C] sera condamnée à payer à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par décision réputée contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 17 avril 2001 relatif aux locaux situés [Adresse 6], à compter du [Date décès 1] 2024 ;

CONSTATE que Madame [V] [M] [C] est occupante sans droit ni titre du bien situé [Adresse 6] depuis cette date ;

ORDONNE la libération des lieux situés [Adresse 6] ;

AUTORISE l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [M] [C] ainsi que tous occupants de son chef, faute pour elle de libérer spontanément les locaux sis [Adresse 6], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles

L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ; SUPPRIME les délais d’expulsion prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [M] [C] au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient résulté du bail s’il s’était poursuivi, et la CONDAMNE à verser à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du [Date décès 1] 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [M] [C] à verser à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [M] [C] aux entiers dépens ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIERE LA JUGE