TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/10059 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EG6

Minute :

Madame [K] [I]

Représentant : M^e Philippe LAWSON-BOE-ALLAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E2172

C/

Madame [Z] [W]

Représentant : Maître Sandra AUFFRAY de la SELARL Carène Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1062

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Sandra AUFFRAY

Copie délivrée à :

M^e Philippe LAWSON-BOE-ALLAH

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 4], agissant en son nom propre et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [C]

comparante en personne assistée de M^e Philippe LAWSON-BOE-ALLAH, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de Maître Sandra AUFFRAY de la SELARL Carène Avocats, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, à effet au même jour, Mme [Z] [W] a donné à bail à Mme [K] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], ainsi qu’un abri de jardin et un garage, pour une durée de 3 ans renouvelable, pour un loyer mensuel de 900 euros. Le bail indique une surface de 50 m² habitable.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Mme [Z] [W] a fait délivrer à Mme [K] [I] un commandement de payer la somme en principal de 6000 euros dans le délai de deux mois, le commandement de payer visant en outre la clause résolutoire du bail.

Le 18 avril 2024, l’expertise diligentée par la compagnie d’assurance de Mme [K] [I] été rendue, relevant divers désordres (moisissures, humidité, absence de ventilation).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 avril 2024, distribuée le 26 avril 2024, Mme [K] [I] a fait état auprès de sa bailleresse de désordres affectant le logement et a sollicité une réduction de loyer de 46% à compter du mois d’avril 2024 au regard de la surface du bien, et une réduction de 60% du montant du loyer à compter du 1er octobre 2020 en raison de l’indécence du bien alléguée.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 mai 2024, Mme [Z] [W] a indiqué à la locataire refuser de donner une suite favorable à ses demandes.

Le 22 mai 2024, le service d’hygiène de la ville de [Localité 2] a déposé un rapport d’enquête à la suite d’une visite du 16 mai 2024 à laquelle les parties étaient présentes et assistées.

Le 23 mai 2024, la société EDIC a déposé un rapport sollicité par Mme [Z] [W] relatif à la surface du bien, au DPE, à l’état de l’installation intérieure d’électricité, à l’état de l’installation intérieure de gaz, au risque d’exposition au plomb et à l’amiante.

Le 10 juin 2024, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat des lieux à la demande de Mme [K] [I].

Par courrier du 17 juillet 2024, la compagnie d’assurance de Mme [K] [I] a notamment fait état d’une fuite accidentelle sur une canalisation privative d’évacuation des eaux usées non accessible de la douche dans la dalle d’eau au rez-de-chaussée, à l’origine d’un dégât des eaux survenu le 10 avril 2023.

Par courrier du même jour, la compagnie d’assurance de Mme [K] [I] a fait état d’une infiltration accidentelle d’eau pluviale à travers la couverture de la maison du fait d’un défaut d’étanchéité au droit d’un solin en périmétrie de la cheminée à l’origine d’un dégât des eaux survenu le 27 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, Mme [K] [I] a fait assigner Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la requalification du bail meublé en vide, la réalisation d’un diagnostic amiante, la réalisation de travaux, la réduction du loyer à compter de la mise en demeure, la désignation d’un géomètre et d’un expert en salubrité, la restitution de l’intégralité des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux, l’indemnisation de divers préjudices, la constatation de la non-acquisition de la clause résolutoire et à défaut des délais de paiement.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 1er octobre 2024, distribuée le 4 octobre 2024, Mme [K] [I] a délivré un congé à son bailleur à effet dans le délai d’un mois à compter de la réception de son courrier.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 14 octobre 2024, revenue au bailleur avec la mention « pli avisé non réclamé », Mme [Z] [W] a demandé à Mme [K] [I] ses disponibilités pour l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Par ailleurs, par ordonnance de référé du 29 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi dans le cadre d’une instance en référé parallèlement à l’instance au fond, a :

— Rejeté la demande d’expertise in futurum sollicitée par Mme [K] [I] au motif qu’elle avait déjà introduit l’instance au fond ;

— Rejeté la demande de désignation d’un commissaire de justice pour procéder à l’état des lieux de sortie au regard de l’accord manifesté entre les parties pour y procéder par commissaire de justice ;

— Rejeté les autres demandes de Mme [K] [I] ;

— Rejeté la demande reconventionnelle de Mme [W] d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation, faute d’avoir versé aux débats la notification à la préfecture de sa demande reconventionnelle tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Rejeté la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la dette locative au regard de la contestation sérieuse soulevée par Mme [K] [I].

Par courrier du 14 novembre 2024, la compagnie d’assurance de Mme [K] [I] a fait état de moisissures trouvant leur origine non pas dans un dégât des eaux, mais dans un phénomène de condensation liée à une rupture thermique entre la façade et l’intérieur de la maison, et à une absence de ventilation naturelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, les parties ont établi un état des lieux de sortie de manière contradictoire.

Le même jour, la société ATGT a établi un certificat de mesurage de la superficie du séjour à la demande de Mme [K] [I].

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 et renvoyée aux 10 mars 2025, 13 octobre 2025 et 19 janvier 2026 à la demande des parties. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Mme [K] [I], agissant en son nom propre et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [C], comparante et assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites actualisées dans ses observations orales, dans lesquelles elle demande :

— A titre principal :

o De prononcer la nullité du bail pour impropriété de l’habitation ;

o Subsidiairement de prononcer la nullité du bail pour dol ;

— A titre subsidiaire, en cas de maintien du bail :

o De fixer rétroactivement le loyer à 360 euros depuis l’origine du bail sans préjudice du plafonnement du loyer à la somme de 558 euros le 24 avril 2024 ;

o De réviser le solde de tout compte entre les parties, après prise en considération du loyer recalculé, du dépôt de garantie, de l’absence de dégradation imputables au preneur et des frais d’état des lieux de sortie de 480 euros ;

o Subsidiairement, si la règle du partage des frais de l’état des lieux de sortie était retenue, de condamner Mme [Z] [W] à lui rembourser 240 euros et d’ordonner, au titre de l’aide juridictionnelle, la prise en charge par l’Etat du solde de 240 euros avancé par Mme [K] [I] ;

— En tout état de cause :

o Condamner Mme [Z] [W] à verser à Mme [K] [I] la somme de 30 000 euros au titre de la réparation de ses préjudices matériels et moraux ;

o Condamner Mme [Z] [W] à verser à Mme [K] [I] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [C] la somme de 3500 euros à titre de réparation ;

o Prononcer la compensation entre la dette locative et les créances indemnitaires ;

o Subsidiairement, accorder à Mme [K] [I] un moratoire de 24 mois avec paiement de 10 euros symboliques par mois pendant 23 mois et le solde au 24e mois ;

o Condamner Mme [Z] [W] à lui verser 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que M^e Lawson-Boe-Abdallah renonce à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle ;

o Condamner Mme [Z] [W] aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par Mme [K] [I] à l’audience du 19 janvier 2026, et reprises dans ses observations orales, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

Mme [Z] [W], comparante et assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande :

— De déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes en nullité du bail ;

— Subsidiairement, de condamner Mme [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer convenu entre les parties pour la période d’occupation du bail sans droit ni titre ;

— De condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 7 150 euros correspondant aux loyers impayés entre mars 2023 et juin 2024 outre les intérêts légaux appliqués à ces sommes ;

— De condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 3 836,42 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues entre juillet 2024 et le 17 décembre 2024, date de restitution des lieux, outre les intérêts légaux appliqués à ces sommes ;

— Juger que l’intégralité du dépôt de garantie est acquis à Mme [Z] [W] pour la réparation des désordres et en compensation de la créance locative ;

— Juger que l’ensemble des condamnations portera intérêt annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner Mme [K] [I] à une amende civile pour procédure abusive ;

— Condamner Mme [K] [I] à régler la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [K] [I] aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par Mme [Z] [W] à l’audience du 19 janvier 2026, et reprises dans ses observations orales, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

Mme [K] [I] a transmis une note en délibéré non autorisée le 19 janvier 2026 après la clôture des débats.

Par note en délibéré du 20 février 2026, la juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande reconventionnelle de Mme [Z] [W] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers en l’absence de notification de la demande à la préfecture avant l’audience.

Par courriel du 25 février 2026, Mme [W], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué ne pas avoir sollicité l’acquisition de la clause résolutoire au regard du départ des lieux de la locataire le 17 décembre 2024, mais solliciter uniquement des indemnités d’occupation pour la période d’occupation sans droit ni titre, et fait valoir que dans cette hypothèse, la notification aux instances visées à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas requise.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité des conclusions adressées au greffe par Mme [K] [I] après la clôture des débats le 19 janvier 2026

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Mme [K] [I] a transmis un courriel à la juridiction le 19 janvier 206 après la clôture des débats afin d’actualiser ses conclusions.

Cette note n’ayant pas été autorisée, elle sera écartée des débats.

II. Sur la recevabilité des demandes en nullité du bail

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par exception à l’article 2224 du délai raccourcis de trois ans.

Le litige portant en l’espèce sur un bail d’habitation, c’est bien le délai de trois ans qui est applicable aux demandes tendant à constater la nullité du bail.

Le bail a été conclu le 1er octobre 2020, et la locataire est entrée dans les lieux à cette date.

A compter de cette date, elle se trouvait en capacité de constater d’une part la superficie des lieux, et d’autre part, l’état du bien.

Le point de départ a par conséquent commencé à courir à compter de cette date.

La demande tendant à prononcer la nullité du bail, qu’il s’agisse du fondement tiré de l’impropriété du bien à l’habitat, en raison de sa superficie, de son absence d’aération, de la présence d’humidité et de moisissures et d’infiltrations d’eau, c’est-à-dire du contenu du contrat, ou de celui tiré du dol devait donc être introduite avant le 1er octobre 2023.

L’assignation ayant été délivrée le 22 juillet 2024, soit postérieurement à cette date.

Contrairement à ce que soutient Mme [K] [I], ses demandes tendant à prononcer la nullité du bail n’ont nullement été formées à titre d’exception mais bien par voie d’action, puisqu’elle est elle-même demanderesse dans la présente instance.

Par conséquent, faute d’avoir été formée dans le délai de trois ans à compter de la conclusion du bail, date à laquelle la locataire pouvait en l’espèce connaître la superficie et l’état du bien, les demandes tendant à prononcer la nullité du bail sont prescrites.

Elles seront donc déclarées irrecevables.

III. Sur la demande de réduction du montant du loyer et les demandes reconventionnelles en paiement des loyers jusqu’au mois de juin 2024

Selon l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Ce texte ne s’applique qu’aux logements vides, celui-ci n’étant pas repris parmi les textes visés à l’article 25-3 de la même loi au titre des dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 ayant vocation à s’appliquer aux logements meublés.

Or, le contrat mentionne que le logement est meublé, la partie défenderesse se rapporte à l’existence d’un bail meublé dans ses conclusions, et la partie demanderesse n’a pas sollicité de requalification du bail meublé en bail vide.

En conséquence, l’objet du litige portant sur un bail meublé, les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer.

En conséquence, la demande de réduction du montant du loyer sera nécessairement rejetée.

IV. Sur la date à laquelle les lieux ont été restitués au bailleur, la demande de prise en charge par le bailleur de l’état des lieux de sortie et à défaut de prise en charge de la moitié pesant sur Mme [K] [I] par l’aide juridictionnelle

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

En l’espèce, Mme [W] se prévaut de la résiliation du bail à compter du 8 juin 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la suite de la délivrance du commandement de payer visant cette même clause le 8 avril 2024 pour solliciter l’octroi du paiement du loyers dus jusqu’à cette date, et de l’indemnité d’occupation postérieurement.

Il convient néanmoins de relever que la locataire se prévaut pour sa part de la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2024 par l’effet du congé.

Dès lors que le bailleur ne demande pas à la présente juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de considérer que le bail s’est trouvé résilié le 4 novembre 2024 par l’effet du congé délivré par la locataire et non par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il revenait donc à Mme [K] [I] de restituer les lieux à cette date et d’établir un état des lieux de sortie avec le bailleur.

Si Mme [K] [I] fait valoir qu’elle a conservé les clés postérieurement à cette date non pour prolonger son occupation des lieux, mais pour lui permettre de mettre en œuvre des mesures probatoires qu’elle jugeait indispensables (expertise par géomètre, expertise de salubrité, expertise médicale ciblée) et pour la réalisation d’un état des lieux contradictoire, il convient de relever qu’à la date du 4 novembre 2024, elle disposait d’ores et déjà de rapports sur la surface du bien et du rapport des services de la ville sur la salubrité des lieux, ainsi que de d’un constat du 10 juin 2024. Ces éléments étaient ainsi en sa possession depuis le premier trimestre 2024. Au surplus, sa demande d’instruction a été rejetée par ordonnance de référé au regard du choix procédural qu’elle avait opéré, à savoir de délivrer une assignation au fond simultanément à celle en référé et destinée à obtenir une expertise in futurum. Ainsi, elle ne justifie nullement d’un motif probatoire ayant justifié qu’elle s’abstienne de restituer les lieux le 4 novembre 2024.

S’agissant de la réalisation du constat, il ressort de l’ordonnance de référé du 29 octobre 2024 que les parties étaient toutes deux d’accord pour procéder à celui-ci par constat de commissaire de justice. Au vu de l’accord des parties, il n’est nullement établi la nécessité pour la locataire de conserver les clés du logement plus d’un mois et demi après l’expiration du bail pour faire procéder à un tel constat. Il en résulte que les motifs avancés par la locataire pour avoir conservé la disposition du logement postérieurement au 4 novembre 2024 ne sont pas justifiés.

S’agissant du point de savoir si le bailleur a repris les lieux entre le 4 novembre 2024 et le 17 décembre 2024 par l’apposition d’un cadenas sur le portail, aucune pièce antérieure au constat du 17 décembre 2024 ne permet de constater la présence d’un tel cadenas et à cette date, le fils de la locataire s’est borné à indiquer qu’il l’avait posé le jour-même. Mme [K] [I] n’apporte donc pas la preuve qu’elle a été privée de l’accès au bien avant le 17 décembre 2024 par son bailleur.

Dans ces conditions, il convient bien de retenir qu’elle a restitué la jouissance des lieux le 17 décembre 2024.

L 'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie est contradictoire entre les parties, et a été réalisé d’un commun accord par un commissaire de justice, tel que cela ressort de l’ordonnance de référé du 29 octobre 2024, à la suite de la carence de la locataire à répondre à la demande du bailleur par courrier recommandé à fixer une date d’état des lieux. Par conséquent, les frais doivent bien être partagées par moitié entre elles.

S’agissant de la demande de Mme [K] [I] tendant à ce que les frais d’état des lieux de sortie soient pris en charge par l’aide juridictionnelle pour la part lui revenant, dès lors que l’intervention d’un commissaire de justice procède de sa carence initiale à répondre à la demande du bailleur, elle en sera déboutée.

V. Sur le solde locatif à la date de restitution des lieux

Sur l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [K] [I] est redevable du montant des loyers tels que prévus lors de la conclusion du bail jusqu’à la résiliation de celui-ci intervenu le 4 novembre 2024, et des indemnités d’occupation à compter de cette date jusqu’à la restitution. Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 novembre 2024 jusqu’à la restitution des lieux le 17 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce qui correspond à la somme de 1 290 euros.

Au regard du décompte produit, la dette locative, arriérés de loyers et de charges et indemnités d’occupation incluses, s’élevait à la somme de 10 481,55 euros arrêtée au 17 décembre 2024. Il sera donc fait droit à la demande à ce titre.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés selon l’article 25-12 de la même loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire a versé un dépôt de garantie de 1800 euros lors de la conclusion du contrat.

L’état des lieux d’entrée ne précise pas l’état du jardin ni des gouttières. Aucune dégradation locative ne saurait donc être retenue à ce titre.

S’agissant de la cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elle est en très bon état. Pour autant, l’état du plan de travail n’est pas précisé. Il ne saurait donc être retenu de dégradation à ce titre. Il n’est pas davantage précisé l’état ni la présence de plaques de cuisson dans l’état des lieux d’entrée. En conséquence, la bailleresse échoue à apporter la preuve de dégradations à ce titre.

De même, l’état du plafonnier n’est pas indiqué dans l’état des lieux d’entrée, ni même sa présence mentionnée. Il n’y a donc pas lieu de retenir de dégradation locative à ce titre.

Il résulte de ces éléments que Mme [Z] [W] n’apporte pas la preuve des dégradations locatives qu’elle allègue.

Par conséquent, le dépôt de garantie devra être restitué dans son intégralité, sauf à déduire les sommes dues par Mme [K] [I] au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation.

Sur les comptes entre les parties au titre du solde locatif à la date de restitution des lieux et la demande de capitalisation des intérêts

Il ressort de ce qui précède et du décompte des paiements accomplis par Mme [K] [I] indiqués dans les conclusions de Mme [Z] [W] qu’à la date du 17 décembre 2025 :

— Que Mme [K] [I] présentait un arriéré de loyers de 10 481,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2024 ;

— Que Mme [K] [I] doit s’acquitter de la somme de 240 euros au titre de l’état des lieux de sortie ;

— Que Mme [Z] [W] doit la somme de 1 800 euros à Mme [K] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, Mme [K] [I] doit être condamnée à verser à Mme [Z] [W] la somme de 8 921,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

VI. Sur les demandes de dommages et intérêts formée par Mme [K] [I] en son nom propre et en sa qualité de représentante légale de sa fille [P] [C]

Sur les demandes formées par Mme [K] [I] en son nom propre

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre publique.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés, indique que le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.

Selon l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Les parties étant liées par un contrat, les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [K] [I] au titre de l’exécution du contrat ne sauraient être fondées sur les dispositions relatives à la responsabilité délictuelle prévues à l’article 1240 du code civil.

S’agissant de la surface du bien, l’expertise relative à la surface habitable du 23 mai 2024 retient une surface habitable totale de 36,34 mètres carrés et une surface au sol de 62,59 mètres carrés. Si Mme [K] [I] en conteste les conclusions, elle ne produit pas d’autre évaluation permettant de retenir une surface différente de cette indiquée. Dans tous les cas, cette expertise retient bien une surface habitable de 36,34 mètres carrés, soit un chiffrage bien inférieur à ce qui est mentionné sur le bail, qui indiquait une surface de 50 mètres carrés. S’agissant de la dépendance, il n’apparaît pas à la lecture du bail que celle-ci ayant été inclue dans la surface habitable de 50 m².

Il en résulte que la bailleresse a commis une faute pendant l’exécution du bail en délivrant au preneur une chose louée correspondant à une surface inférieure à celle mentionnée dans le contrat de bail.

Le préjudice ne correspond néanmoins pas au montant du loyer qui aurait été celui que la locataire aurait réglé si le bail avait mentionné une surface erronée, mais à la perte de chance de louer un bien pour lequel la surface indiquée dans le bail correspond à celle du bien occupé.

Au regard de l’écart particulièrement important entre la mention sur le bail liant les parties et le bien réellement occupé, préjudice doit en l’espèce être évalué à la somme de 1000 euros.

S’agissant de l’indécence des lieux soulevée en demande, il résulte du rapport d’enquête des services de la ville du 16 mai 2024 établi de manière contradictoire entre les parties que la pièce de vie présence des moisissures, de même que la chambre, que la pièce sous comble présente des infiltrations, que la salle de séjour et la chambre présentent de l’humidité et que l’étage présente des infiltrations. Si les moisissures sont qualifiées de légères dans le rapport, il est néanmoins visible qu’elles sont présentes de manière étendue sur des murs de plusieurs pièces, et que les infiltrations sont également étendues. Ces désordres sont aussi constatés dans le rapport d’intervention du 18 avril 2024, qui relève une présence anormale d’humidité au sol de deux coins sinistrés de la chambre à coucher, en bas des murs de la chambre à coucher donnant vers l’extérieur, au niveau du sol de la salle de bain et au niveau de la façade du receveur de douche, au sol de deux coins sinistrés du salon, en bas du mur du salon donnant vers l’extérieur situé au pied de l’escalier, sur la partie haute du conduit de la cheminée dans le couloir du grenier aménagé. Ce même rapport du 18 avril 2024 relève en outre une absence de ventilation de la maison et du renouvellement régulier de l’air d’ambiance, ainsi que des déformations thermiques froides au niveau des bas des murs de la maison donnant vers l’extérieur ainsi qu’aux contours des fenêtres et à la jonction et des murs donnant vers l’extérieur. Cette humidité et ces infiltrations ont aussi été constatés par l’expert de l’assurance de Mme [K] [I] dans son courrier du 17 juillet 2024, celui-ci faisant référence à un phénomène de condensation et à des infiltrations au travers de la cheminée. De même, l’expert de l’assurance de Mme [K] [I] confirme dans son courrier du 14 novembre 2024 le phénomène de condensation lié à une rupture thermique entre la façade de la maison et l’intérieur de la maison et à une absence de ventilation naturelle. Il résulte ainsi de l’ensemble de ces rapports et courriers que les lieux sont affectés d’humidité ayant causé des moisissures, qui résultent d’une absence de ventilation suffisante et d’infiltrations, et qui affectent plusieurs pièces. Si les photographies permettent de voir des supports propres et certains murs sans moisissures, ceci ne remet pas en cause les conclusions de l’intégralité des rapports qui évoquent une humidité excessive et des infiltrations, constitutifs d’une indécence. Il convient de préciser que ceci est en outre conforme au rapport du service d’hygiène du 16 mai 2024, qui indique que si les désordres soulignés ne peuvent permettre la constitution d’une procédure d’insalubrité, ils entrent dans le cadre des critères de non décence.

Ces désordres se trouvent en outre établis depuis le 16 mai 2024, date du dépôt du rapport d’enquête des services de la ville, à défaut de production de pièces suffisamment probantes pour la période antérieure.

Au regard des constats produits, il n’apparaît néanmoins pas qu’ils aient rendu les lieux totalement inhabitables. Au regard de l’étendue des troubles, le préjudice doit être évalué à 40% du loyer entre le 16 mai 2024 et le 4 novembre 2024 soit la somme totale de 2 028 euros.

S’agissant du préjudice lié au nettoyage et à l’entretien supplémentaire, Mme [K] [I] n’apporte pas la preuve que ceci a représenté un coût pour elle. Il n’y a donc pas lieu de l’indemniser.

En ce qui concerne le préjudice lié au temps de crèche perdu et à la désorganisation du rythme de famille, ce coût n’est pas avantage établi, et ne saurait donc être indemnisé.

En ce qui concerne les multiples démarches qu’elle a dû accomplir pour les consultations médicales et les hospitalisations de sa fille, et ce qu’elle qualifie de trouble dans les conditions d’existence, dès lors que Mme [K] [I] se fonde sur l’article 1240 du code civil, soit la responsabilité extracontractuelle, elle sera nécessairement déboutée de sa demande.

S’agissant du préjudice moral, il convient de relever que la locataire a dû multiplier les démarches auprès de son assurance, des services d’hygiène, faire diligenter un constat par commissaire de justice, et subir en outre des demandes de départ des lieux de la part du mandataire du bailleur alors que le bail n’avait pas été résilié, ceci dans un contexte où elle élevait seule sa fille. Elle justifie ainsi en l’espèce d’un préjudice moral certain et directement causé par le bailleur qui s’est abstenue de lui délivrer un logement exempt de causes d’indécence, qui doit être évalué à la somme de 1500 euros.

S’agissant du préjudice matériel, dès lors que Mme [K] [I] fonde sa demande sur la responsabilité extracontractuelle, celle-ci n’est pas fondée, seule la responsabilité contractuelle étant applicable.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts au titre des divers agissements de Mme [Z] [W] et de son mandataire, ceux-ci ont d’ores et déjà fait l’objet d’une indemnisation au titre du préjudice moral, et ne sauraient donc être une nouvelle fois indemnisés.

Concernant la reprise du logement, Mme [K] [I] n’apporte pas la preuve que la bailleresse ou la locataire se soient introduits dans les lieux antérieurement à la restitution des clés. Il n’y a donc pas lieu de l’indemniser à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée sur le fondement de l’article 9 du code civil et de l’article 1240 du même code, ce préjudice a d’ores et déjà été indemnisé au titre du préjudice moral. Il n’y a donc pas lieu de retenir une double indemnisation à ce titre.

S’agissant d’un préjudice qualité de probatoire par Mme [K] [I], comme indiqué précédemment, il n’est nullement établi que la bailleresse ait commis une faute ni n’ait causé un préjudice à la preneuse en procédant à un lessivage des lieux avant l’état des lieux de sortie. Aucune somme ne sera donc allouée à ce titre. Il en va de même pour les frais qualités de probatoires, et qui ont en tout état de cause vocation à être intégrés à l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes formées par Mme [K] [I] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [C]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des certificats médicaux produits que [P] [C], fille mineure de Mme [K] [I], née le 16 mars 2022, a présenté des difficultés de santé (eczéma, rhinite chronique, asthme) en relation avec les moisissures se trouvant dans le logement.

Elle justifie donc d’un préjudice lié à ses conditions d’existence certain, direct et personnel, étant précisé qu’elle y a été exposée dans les premières années de sa vie.

Elle justifie ainsi d’un préjudice, qu’il convient d’évaluer, au regard de la période considérée, de son âge et de son état de santé, à la somme de 1500 euros.

VII. Sur la demande de compensation des créances

Selon l’article 1343-1 du code civil, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.

Dans le même cas, l’acquisition de droits par un tiers sur l’une des obligations n’empêche pas son débiteur d’opposer la compensation.

Les parties étant créancières l’une de l’autre, il convient d’ordonner la compensation des créances.

VIII. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’avis de paiement de la CAF du 24 septembre 2025 que Mme [K] [I] présente des ressources limitées, constituées d’APL, du RSA et d’une allocation de soutien familial pour la somme totale de 1 2969,27 euros, et que son foyer est constitué d’une famille monoparentale avec un enfant né en 2022 à charge.

Mme [Z] [W], dans le même temps, ne justifie aucunement de quelconques difficultés financières.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [K] [I], selon les modalités prévues au dispositif de la décision, étant précisé qu’un paiement symbolique de 10 euros est néanmoins insuffisant afin d’assurer la bonne exécution de la décision.

IX. Sur la demande de condamnation de la demanderesse à une amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Outre qu’il n’appartient pas à la partie défenderesse de solliciter la condamnation à une amende civile, mais uniquement d’agir afin d’obtenir des dommages et intérêts qu’elle pourrait réclamer au titre d’une procédure abusive en réparation de ses préjudices, la présente décision fait partiellement droit aux demandes de la demanderesse, de sorte que la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande sera donc rejetée.

X. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [K] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats la note adressée le 19 janvier 2026 par Mme [K] [I] et postérieurement à la clôture des débats ;

DECLARE irrecevable car prescrite la demande tendant à prononcer la nullité du bail conclu entre Mme [Z] [W] et Mme [K] [I] le 1er octobre 2020 pour impropriété à l’habitation ;

DECLARE irrecevable car prescrite la demande tendant à prononcer la nullité de ce même bail pour dol ;

REJETTE la demande de Mme [K] [I] tendant à fixer rétroactivement le loyer à 360 euros par mois depuis l’origine du bail, sans préjudice d’un plafonnement à 558 euros à compter du 24 avril 2024 ;

REJETTE la demande de Mme [K] [I] tendant à mettre à la charge du bailleur l’intégralité du coût de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

REJETTE la demande de Mme [K] [I] tendant à ordonner que le solde de 240 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à retenir de dégradations locatives sur le montant du dépôt de garantie à restituer ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à Mme [Z] [W] la somme de 8 921,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du solde entre les parties, arrêté au 17 décembre 2024, comprenant l’arriéré au titre des loyers et charges, les indemnités d’occupation, le coût de l’état des lieux de sortie revenant à Mme [K] [I], et déduction faite des sommes dues par Mme [Z] [W] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à Mme [K] [I] la somme de 3 028 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et au titre de la location du bien pour une surface erronée ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à Mme [K] [I] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à Mme [K] [I] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [C] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice lié à ses conditions d’existence ;

ORDONNE la compensation des créances détenues entre Mme [Z] [W] à payer à Mme [K] [I] ;

AUTORISE Mme [K] [I] à apurer la dette en 23 mensualités de 50 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

REJETTE la demande d’amende civile au titre de la procédure abusive ;

REJETTE les demandes au de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge