REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute :25/ 00149
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE
PREMIÈRE CHAMBRE DOSSIER N° RG 22/01998 N° Portalis DB2R-W-B7G-DOOJ JD/LT
JUGEMENT DU 16 Juin 2025
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DEMANDEUR
Monsieur X Y né le […] à LAVAL (53000) de nationalité Française, retraité, demeurant […]
représenté par Maître Z AA, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.
DÉFENDERESSE
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […], dont le siège social est […] […], pris en la personne de son syndic, l’agence AIR IMMOBILIER, SAS dont le siège est […] […], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
représentée par Maître François-philippe GARNIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS .
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie DEFOURNEL, statuant à juge unique
par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIÈRE
Léonie TAMET
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INSTRUCTION ET DEBATS
Clôture prononcée le : 18 Décembre 2024, Débats tenus à l’audience publique du : 14 Avril 2025, Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Juin 2025
DECISION
Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 Juin 2025.
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EXPOSÉ DU LITIGE
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur X Y est copropriétaire des lots […] au sein de L’immeuble LE […] […] […].
Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 20 août 2022.
Par assignation en date du 5 décembre 2022, Monsieur X Y a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] représenté par son syndic en exercice la SAS AIR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 20 août 2022.
Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 20 mai 2023.
Par assignation en date du 24 août 2023, Monsieur X Y a également saisi le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2023.
Ces deux affaires ont été jointes, suivant ordonnance du Juge de la mise en état du 15 novembre 2023.
La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état du même jour et l’affaire fixée à l’audience à Juge unique du 14 avril 2025. A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 14 mai 2024, Monsieur X Y demande au tribunal de :
Débouter le Syndicat des copropriétaire des ses demandes, fins et conclusions ;
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En conséquence,
Annuler l’assemblée générale ordinaire en date du 20 août 2022, ou à titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 1, 4, 5, 15, 17 et 19 prises lors de l’assemblée générale du 20 août 2022,
Annuler l’assemblée générale ordinaire en date du 20 mai 2023,
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] […] […], représenté par son syndic, à verser à Monsieur X Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Z AA et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Dispenser Monsieur X Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur X Y fait valoir :
• S’agissant de l’assemblée générale du 20 août 2022 :
- que le délai légal de convocation de 21 jours n’a pas été respecté ; aucune urgence ne justifiait une exception au délai légal de sorte que la sanction de cette règle d’ordre public est la nullité de l’assemblée générale ;
- que le syndic s’est abstenu de toute mise en concurrence pour faire voter des travaux conséquents dans la copropriété en contradiction avec les dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, mais également avec la résolution n° 10 de cette même assemblée qui mentionnait une mise en concurrence obligatoire pour tous les contrats/marchés supérieurs à 2 500 euros, reprenant le seuil entériné depuis l’assemblée générale de 2019 ;
- que le syndic a manqué à son obligation légale issue de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 faute d’avoir délibéremment ommis d’inscrire à l’ordre du jour trois projets de résolution que Monsieur X Y a notifié par lettre recommandée du 24 juin 2022 ;
- que la nouvelle assemblée générale en date du 25 avril 2023 qui comportait le même ordre du jour que celui de l’assemblée du 20 août 2022 n’est pas devenue définitive ni ne lui est opposable en raison de la présente contestation de sorte qu’il conserve son intérêt à agir ;
• S’agissant de la seconde assemblée générale du 20 mai 2023 :
- que la tardiveté de la convocation à l’assemblée générale entraîne de plein droit la nullité de l’assemblée générale et, subséquemment, la nullité des assemblées postérieures convoquées par ce même syndic du fait de la disparition rétroactive de son mandat ;
- que la convocation adressée non par le syndic mais par le Conseil Syndical, sans pour autant revêtir la signature d’aucun des membres du conseil syndical ou intervenir dans le cadre de la procédure de sauvegarde instituée par l’article 8 du décret de 1967, pourtant exclusivement et limitativement prévue à cet effet de sorte qu’elle n’est pas licite ;
• en réplique à la demande reconventionnelle en dommages et intérêt pour
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procédure abusive :
- que la demande d’annulation est le moyen d’assurer la légalité des décisions prises par le Syndicat des copropriétaires sans que le requérant n’ait à justifier d’un grief ;
- que l’assemblée générale du 20 mai 2023 tendait à régulariser la validité des résolutions et n’a pas rempli toutes les attentes de Monsieur Y.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […], dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 7 octobre 2024, demande au tribunal de :
Débouter Monsieur Y de sa demande aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 20 août 2022 ;
Débouter Monsieur Y de sa demande aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2023 ;
Condamner Monsieur Y à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Condamner Monsieur Y à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner Monsieur Y aux dépens avec distraction au profit de Maître GARNIER, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sur son affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] expose que :
- les délibérations soumises à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 août 2022 justifiaient le recours à une assemblée générale d’urgence ;
- Monsieur X Y a participé à ladite assemblée générale et a voté pour certaines délibérations de sorte qu’il est dénué d’intérêt à agir pour réclamer à posteriori l’annulation de l’assemblée générale ;
- la critique relative à la mise en concurrence au titre du vote de travaux n’est pas une demande formalisée dans le dispositif et est totalement imprécise
- la sanction d’un éventuel et hypothétique refus de mise à l’ordre du jour de délibération n’est pas la nullité de l’assemblée générale mais au contraire l’inscription de la question à l’assemblée générale suivante, ce qui a été fait à l’assembée générale du 20 mai 2023 ;
- subsidiairement, Monsieur X Y est dénué d’intérêt à agir en annulation de l’assemblée générale du 20 août 2022 puisque une nouvelle assemblée générale a été réunie le 20 mai 2023 aux fins de régularisation des délibérations contestées ;
- l’assemblée générale du 20 mai 2023 n’a pas été convoquée par le syndic mais par le président du conseil syndical et la convocation est régulière ;
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 – la procédure de Monsieur X Y engagée sur des seuls motifs d’insatisfaction et reposant sur des contestations purement formelle est manifestement abusive et lui cause un préjudice en ce que l’action de la copropriété est paralysée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la demande principale aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 20 août 2022
Sur la recevabilité de l’action
L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessai[…]sement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
L’article 802 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.
Il résulte de ces articles qu’après dessai[…]sement du juge de la mise en état, les parties ne sont plus recevables à soulever devant le tribunal des fins de non-recevoir non survenues ou révélées postérieurement à l’ordonnance de clôture.
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 125 du code de procédure civile dispose notamment que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.
Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 telles qu’interprété par la Cour de Cassation, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en nullité des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; un copropriétaire ne peut agir en nullité d’une délibération adoptée par l’assemblée générale qu’il a approuvée, quel que soit le moyen qu’il entend invoquer au soutien de sa demande.
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Il en résulte que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.
La compétence exclusive du juge de la mise en état pour connaître des fins de non recevoir jusqu’à son dessai[…]sement n’a pas pour effet de priver le tribunal de sa compétence à ce titre, qu’il retrouve après cette date.
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Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] aurait dû soulever la fin de non recevoir tirée de l’article 42 précité avant le dessai[…]sement du juge de la mise en état, et son défaut de diligence sur ce point le rend irrecevable à s’en prévaloir ensuite devant le tribunal.
Il n’en demeure pas moins que les conditions de recevabilité de l’action en nullité des décisions de l’assemblée générales des copropriétaires sont prévues par des dispositions d’ordre public.
Dans ces conditions, le tribunal est tenu, en application de l’article 125 du code de procédure civile, de relever d’office son inobservation, déjà soumise au débat contradictoire, quand bien même le syndicat des copropriétaires serait devenu irrecevable à s’en prévaloir.
En l’espèce, Monsieur X Y n’était pas défaillant à l’assemblée générale contestée et a voté pour plusieurs résolutions.
Dès lors, il n’est pas recevable à soulever la nullité de l’assemblée générale du 20 août 2022 en son intégralité.
2- Sur la demande subsidiaire aux fins d’annulation des résolutions 1, 4, 5, 15, 17 et 19 de l’assemblée générale du 20 août 2022
2.1 Sur la recevabilité de l’action
En premier lieu, il est observé que les résolutions n° 15 et 17 n’ont pas été adoptées mais rejetées alors que Monsieur X Y avait voté contre.
Conformément aux dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 125 du code de procédure civile, Monsieur X Y qui n’est ni défaillant ni opposant pour ces deux résolutions n’est pas recevable à soulever leur nullité.
En second lieu, en application de l’article 789 du code de procédure civile rappelé plus avant , la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et aurait donc dû être soumise à celui-ci avant son dessai[…]sement. Cette fin de non-recevoir n’étant ni survenue ni n’ayant été révélée postérieurement au dessai[…]sement du juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] n’est plus recevable à la soulever devant le tribunal statuant au fond.
En tout état de cause, Monsieur X Y n’est pas dénué d’intérêt à agir en annulation de l’assemblée générale du 20 août 2022 lors même que les résolutions contestées ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 20 mai 2023 puisque un recours en nullité a été formé.
2.2 Sur le non respect du délai légal de convocation
Il ressort des dispositions des articles 9 alinéa 3 et 64 du décret du 17 mars 1967 que, sauf urgence, les copropriétaires doivent être convoqués 21 jours avant l’assemblée générale, objet de la convocation, la computation de ce délai ne commençant qu’au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Il est de jurisprudence constante qu’à défaut de respect de ce délai, et s’agissant d’une règle d’ordre public, l’assemblée générale encourt l’annulation dans son intégralité sans qu’il ne soit nécessaire pour le copropriétaire qui s’en prévaut de justifier d’un grief.
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En l’espèce, Monsieur X Y a été convoqué par lettre recommandée du 3 août 2022 distribué le 9 août 2022 à une assemblée générale ordinaire devant se tenir le 20 août suivant.
Il n’est pas contesté que le délai légal de 21 jours n’a pas été respecté par le syndic, ce dernier invoquant l’urgence des décisions à prendre.
Il est constant que l’urgence s’apprécie en fonction de chaque décision soumise à l’assemblée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] motive une situation d’urgence s’agissant uniquement des résolutions n°13 (remplacement des blocs de secours), n°14 (DPE ou Audit énergétique), n°16 (réfection des façades du bâtiment – traitement des surfaces béton et balcons) et n° 21 (questions diverses).
Aucun élément justifiant la nécessité d’une prise de décision urgente n’est ainsi rapporté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] s’agissant de l’ensemble des autres délibérations de l’assemblée générale des coprorpiétaires et notamment des résolutions n° 1, 4, 5, et 19 dont la nullité est sollicitée.
Par ailleurs, les résolutions contestées portant sur l’élection du président de séance (résolution n°1) , l’approbation des comptes (résolution n° 4), le renouvellement du contrat de syndic (résolution n°5) , ou l’abondement d’un fonds de prévoyance réserve provisionnant les gros travaux de réfection et rénovation (résolution n° 19) relèvent de la gestion courante de l’immeuble en copropriété sans qu’un impératif de sécurité ou de sauvegarde de l’immeuble ou des intérêts de la copropriété ne les motivent.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur X Y tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 1,4,5 et 19 de l’assemblée générale du 20 août 2022.
3- Sur la demande aux fins d’annulation l’assemblée générale du 20 mai 2023
Monsieur X Y invoque l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 20 mai 2023.
Le moyen tiré du défaut de pouvoir du syndic résultant de la nullité de la délibération n° 5 de l’assemblée générale du 20 août 2022 relative à la reconduction du syndic est inopérant puisque la convocation émane du Conseil syndical.
Ensuite, s’agissant de l’irrégularité de la convocation émanant du conseil syndical faute de signature du président ou des membres, Monsieur X Y n’invoque aucun fondement juridique d’une part et ne démontre ni n’allègue l’existence d’aucun préjudice consécutif à ce défaut de signature.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne mentionne pas explicitement l’exigence d’une signature sur la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires et aucune sanction et notamment la nullité n’est expréssement prévue.De même, les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales sont régies par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui précise les conditions de convocation, mais n’impose pas une signature comme condition de validité de la convocation.
Dès lors, l’omission des signatures à côté des noms des membres du conseil syndical mentionnés dans la convocation adressée à Monsieur X Y n’est pas en soi un motif suffisant pour annuler une assemblée générale.
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Enfin, l’alinéa 2 de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 pose le principe selon lequel le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, doit procéder à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, sous réserve de trois exceptions prévues aux articles 8 alinéa 2 et 3, 47 et 50 du même décret.
Ce texte est d’ordre public, il ne peut donc y être dérogé par une décision de l’assemblée générale.
L’assemblée générale, convoquée par une personne non habilitée, est nulle dans son ensemble.
En l’espèce, les conditions prévues pour une convocation de l’assemblée par le Président du Conseil Syndical ne sont pas remplies, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] ne justifiant d’aucune demande de convocation ni mise en demeure vainement envoyées à un syndic régulièrement nommé ni d’une habilitation par le président du tribunal judiciaire saisi en référé.
La convocation par le président du conseil syndical à l’assemblée générale du 20 mai 2023 pour pallier l’irrégularité de l’assemblée générale du 20 août 2022 et notamment la résolution relative à la reconduction du mandat de syndic, dont la nullité était sollicitée en justice par Monsieur X Y, n’est pas une modalité de convocation prévue par les articles 8 alinéa 2 et 3, 47 et 50 du décret du 17 mars 1967.
S’agissant de la violation d’une règle d’ordre public, aucun grief n’est à démontrer par Monsieur X Y.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur X Y tendant à l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 20 mai 2023.
4- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive
L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
Les prétentions de Monsieur X Y étant accueillies, aucun caractère abusif de la procédure ne saurait être caractérisé.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] sera par conséquent débouté de sa demande.
5- Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître Z AA et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Il sera également condamné à payer à Monsieur X Y la somme de 1.200 euros au titre des frais qu’il a engagés pour faire valoir ses droits et assurer sa défense en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X Y sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal ,
DÉCLARE Monsieur X Y recevable à contester les seules résolutions 1, 4, 5 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE […] du 20 août 2022 ;
DÉCLARE nulle les résolutions 1, 4, 5 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE […] du 20 août 2022 ;
DÉCLARE nulle l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE […] du 20 mai 2023 dans son intégralité ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] aux dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Z AA ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE […] à payer à Monsieur X Y la somme de 1.200,00 euros (MILLE DEUX CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
DISPENSE Monsieur X Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le présent jugement a été signé par Julie DÉFOURNEL, Vice-présidente , et Léonie TAMET, Greffier.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Léonie TAMET Julie DEFOURNEL
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