N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 DÉCEMBRE 2025

54G

N° RG 22/09025

N° Portalis DBX6-W-B7G- XFOU

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [20] – [Adresse 13] (Syndic : SAS AG IMMO)

C/

SARL CPPM

SA AXA FRANCE IARD

QBE EUROPE SA/NV

SAS AGESTYS

SA MMA IARD

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

SELARL EKIP'

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL AVOCAGIR

SELARL CHRISTOPHE GARCIA

SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

SELARL RACINE [Localité 17]

M^e Delphine TRANQUARD

1 copie M. [D] [K] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 30 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2025, délibéré prorogé au 10 Décembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [20] – [Adresse 13], pris en la personne de son syndic professionnel en exercice la SAS AG IMMO (AGENCE DE GESTION IMMOBILIERE) domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL CPPM

[Adresse 21]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SARL CPPM

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

QBE EUROPE SA/NV, société anonyme de droit belge dont le siège social est situé [Adresse 10], prise en son établissement principal français, agissant en sa qualité d’assureur de la SARL CPPM

[Adresse 22]

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentée par M^e Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Florence SIGNOURET substituant M^e Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & Associés, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

SAS AGESTYS

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD venant aux droits de la compagnie COVEA RISKS, agissant en sa qualité d’assureur de la SAS AGESTYS

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS et agissant en qualité d’assureur de la SAS AGESTYS

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CPPM

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

*************

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “ [Adresse 19]” sise [Adresse 14], alors gérée par la SAS AGESTYS en qualité de Syndic, Syndic assuré auprès de la société COVEA RISKS, a confié à la SARL CPPM suite à une délibération prise lors de l’assemblée générale du 21 mars 2013 des travaux de réfection du système d’évacuation des cuisines des tours 3 et 4 puis des tours 1 et 6, pour un coût total de 101 573,28 euros TTC.

Il a également voté la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour ces travaux (point 23 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2013), que le syndic AGESTYS n’a pas souscrite.

La SARL CPPM était assurée auprès de la compagnie AXA France IARD depuis le 24 janvier 2013 puis a été assurée auprès de la société de droit étranger QBE EUROPE SA/NV à compter du 1er janvier 2015.

Les travaux ont été facturés entre le 31 mai 2013 et le 25 octobre 2013.

La SAS AGESTYS a été remplacée par la société AG IMMO en qualité de syndic de la copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2015.

Des copropriétaires s’étant plaints de dysfonctionnements du système d’évacuation, la société CPPM est intervenue pour effectuer des travaux de reprise.

Les copropriétaires ayant continué de faire état de problèmes d’évacuation des eaux usées et notamment de mauvaises odeurs issues des canalisations en 2017, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 4 décembre 2019, fait assigner la SARL CPPM devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de voir organisée une expertise judiciaire. Monsieur [D] [K] [N] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 3 février 2020.

Par ordonnance du 11 janvier 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées opposables à la SAS AGESTYS, la SA AXA France LARD et la société QBE EUROPE SA/NV.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 novembre 2021.

Par actes délivrés les 4, 8, 9 et 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “ [Adresse 19]”, représenté par son syndic en exercice la société AG IMMO, a fait assigner devant le Tribunal judiciaire la SARL CPPM, la SA AXA France IARD, la société QBE EUROPE SA/NV, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD et la Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, les deux comme venant aux droits de la société COVEA RISKS en qualité d’assureurs de la SAS AGESTYS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation.

Par conclusions d’incident, la SARL CPPM, la SAS AGESTYS et son assureur la SA MMA IARD, la SA AXA France LARD et la société QBE EUROPE SA/NV ont demandé au juge de la mise en état de déclarer le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA irrecevable en son action concernant les désordres de type l affectant des parties privatives et irrecevable en son action au titre du préjudice de jouissance.

La société CPPM a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire le 3 avril 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux et publié le 14 avril 2024 au BODACC.

Le Syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 1 941 197,50 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM le 5 juin 2024 et a fait assigner la SELARL EKIP’ devant le Tribunal judiciaire par acte en date du 17 juin 2024.

Par ordonnance en date du 26 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 19]” relative au désordre de type 1 irrecevable, déclaré la demande du syndicat des copropriétaires relative à un préjudice de jouissance recevable et rejeté l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 17] le 9 janvier 2025 en ce qu’elle a exclu la qualité à agir du Syndicat des copropriétaires pour les désordres de type 1 et a dit que le Syndicat des copropriétaires a qualité à agir pour le préjudice de jouissance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 19] » demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1231-1, 1792 et 1992 du Code civil, Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile,

JUGER recevable et bien fondée l’action du SDC de la résidence « [Adresse 19] »,

Y faisant droit, A titre principal,

JUGER que la responsabilité décennale de la société CPPM est engagée, et garantie par la société AXA France IARD au titre des préjudices matériels et de la société QBE EUROPE SA/NV au titre des préjudices immatériels.

JUGER que la responsabilité civile professionnelle de la société AGESTYS est engagée et garantie par les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

JUGER que les condamnations au titre des travaux réparatoires doivent intervenir TTC au taux de TVA de 10% ;

CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD (assureur à la date des travaux de CPPM), la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires,

ASSORTIR la condamnation au titre des travaux réparatoires d’une indexation sur l’indice BT01 en vigueur depuis le 21 novembre 2021 (date du dépôt du rapport) jusqu’à complète exécution de la condamnation résultant du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum la société QBE EUROPE SA/NV (assureur de CPPM à la date de la réclamation), la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêté à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêté à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

CONDAMNER in solidum les compagnies AXA France IARD et QBE EUROPE SA/NV (assureurs de la société CPPM), la société AGESTYS et ses assureurs, la compagnie MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au versement de la somme de 12 840 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 12 840 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

A titre subsidiaire,

JUGER que la responsabilité de la société CPPM est engagée en vertu de la théorie des dommages intermédiaires, et garantie par la société QBE EUROPE SA/NV

JUGER que la responsabilité civile professionnelle de la société AGESTYS est engagée et garantie par les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

JUGER que les condamnations au titre des travaux réparatoires doivent intervenir TTC au taux de TVA de 10 % ;

CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD (assureur à la date des travaux de CPPM), la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires,

ASSORTIR la condamnation au titre des travaux réparatoires d’une indexation sur l’indice BT01 en vigueur depuis le 21 novembre 2021 (date du dépôt du rapport) jusqu’à complète exécution de la condamnation résultant du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum la société QBE EUROPE SA/NV (assureur de CPPM à la date de la réclamation), la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêtée à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêtée à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

CONDAMNER in solidum les compagnies AXA France IARD et QBE EUROPE SA/NV (assureurs de la société CPPM), la société AGESTYS et ses assureurs, la compagnie MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au versement de la somme de 12 840€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 12 840€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la responsabilité de la société CPPM est engagée (sur quelque fondement que ce soit), mais non garantie par AXA France IARD et/ou QBE EUROPE SA/NV

JUGER que la responsabilité civile professionnelle de la société AGESTYS est engagée et garantie par les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

JUGER que les condamnations au titre des travaux réparatoires doivent intervenir TTC au taux de TVA de 10 % ;

CONDAMNER in solidum la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires,

N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 23 897,50 € TTC au titre des travaux réparatoires, ASSORTIR la condamnation au titre des travaux réparatoires d’une indexation sur l’indice BT01 en vigueur depuis le 21 novembre 2021 (date du dépôt du rapport) jusqu’à complète exécution de la condamnation résultant du jugement à intervenir,

CONDAMNER in la société AGESTYS et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à indemniser le SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêté à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la sociométrie CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de la somme de 2 150 400 € (ou subsidiairement 352 800 €) au titre du préjudice de jouissance (arrêté à fin 2024 mais à actualiser jusqu’au versement de l’indemnité pour travaux réparatoires),

CONDAMNER in solidum la société AGESTYS et ses assureurs, la compagnie MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au versement de la somme de 12 840€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société CPPM une créance du SDC de la résidence « [Adresse 19] » à hauteur de 12 840€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (en ce compris les frais d’expertise amiable) ainsi qu’aux entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise judiciaire).

En tout état de cause,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la SELARL EKIP, es qualité de Mandataire Liquidateur de la société CPPM, demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, Vu les dispositions de l’article 1231-1 du même code, Vu les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

A titre liminaire,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA irrecevable en son action, en ce qui concerne les désordres de type 1 ceux-ci affectant les parties privatives

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Adresse 18] au titre du préjudice de jouissance, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un préjudice de jouissance découlant des désordres de type 2,3 et 4.

— Rejeter tout préjudice de jouissance en lien avec les désordres de type 1.)

Au fond,

A titre principal,

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Adresse 18] faute de démontrer la matérialité des faits sur les 31 appartements prétendument affectés de désordres de type 1

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE

[Adresse 18] concernant les désordres de type 2, ceux-ci relevant de travaux réservés

Sur la responsabilité décennale

— Déclarer irrecevable toute action au titre des désordres de type 1

— Dire et juger que les désordres de type 2 étaient apparents à la réception excluant la responsabilité décennale

— Constater que la Selarl EKIP es qualité de mandataire de la société CPPM s’en remet à l’avis de l’expert judiciaire en ce qui concerne sa responsabilité au titre des désordres de type 3 et 4

A titre subsidiaire,

Sur la responsabilité contractuelle

— Déclarer irrecevable toute demande au titre désordres de type 1

— Dire et juger que les désordres de type 2 étaient apparents à la réception excluant la responsabilité de la société CPPM et constituent des travaux réservés par le maître d’ouvrage

Sur le quantum des préjudices,

— Rejeter toute demande au titre des désordres de type 2.

— Réduire les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA à la somme de 1100€ HT pour chacune des 4 tours affectées des désordres 3 et 4, soit la somme globale de 4400€ HT.

— Rejeter toutes les plus amples demandes, et notamment tout préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA.

A titre reconventionnel, Sur le partage de responsabilité,

— Déclarer le syndic AGESTYS, maître d’œuvre des travaux de rénovation des colonnes montantes des tours 1, 3, 4 et 6.

— En conséquence, dire et juger qu’il a engagé sa responsabilité en cette qualité pour défaut de suivi du chantier.

— Le condamner à relever la Selarl EKIP es qualité de mandataire de la société CPPM indemne de toute condamnation qu’elle serait susceptible d’encourir pour l’ensemble des désordres, à hauteur de 50 % du montant des condamnations et ses accessoires

— Engager la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA pour les désordres de type 2

En conséquence,

— Le condamner à relever la Selarl EKIP es qualité de mandataire de société CPPM indemne de toute condamnation à ce titre.

Sur la garantie des assureurs,

— Condamner la société AXA en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société CPPM au jour de réalisation des dommages à la garantir pour les désordres revêtant cette qualification

— Condamner la société QBE en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale ainsi que multi risque professionnelle de la société CPPM, subséquent, à garantir les dommages immatériels consécutifs aux dommages garantis

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la société CPPM

— Condamner in solidum, tout succombant à l’encontre de la selarl EKIP es qualité de mandataire de société CPPM à lui régler la somme de 4.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

— Rejeter l’exécution provisoire sur la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la SA AXA France IARD demande au Tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article 1240 du Code Civil, Vu l’article 1792 du Code civil, Vu les articles L112-6 et L.124-3 du Code des assurances,

DECLARER IRRECEVABLE pour défaut de qualité à agir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] à [Localité 17] irrecevable en son action au titre des désordres type 1

REJETER toute demande de condamnation dirigée à l’encontre de la compagnie AXA France IARD dont les garanties ne sont pas applicables au litige qui relève d’une activité non déclarée s’agissant des travaux de plomberie

REJETER toute prétention reposant sur le critère de l’activité accessoire

METTRE HORS DE CAUSE la compagnie AXA France IARD et REJETER toutes demandes dirigées à son encontre

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA à payer à la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MENARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire

DECLARER ET JUGER inapplicable la garantie obligatoire RCD de la Compagnie AXA France IARD en l’absence de désordres de nature décennale, et en présence de désordres apparents à la réception

Dans l’hypothèse d’une condamnation, CONDAMNER la société CPPM à rembourser la compagnie AXA France IARD le montant de la franchise applicable sur le volet de la garantie obligatoire, soit la somme de 1500 €.

En tant que de besoin, DECLARER ET JUGER inapplicables les garanties facultatives de la Compagnie AXA France IARD dont celles de la RC des dommages intermédiaires ou des préjudices immatériels, au motif que le contrat d’assurance souscrit auprès de la concluante était résilié à la date de la réclamation

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA à payer à la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MENARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À titre infiniment subsidiaire

REJETER le quantum présenté au titre du préjudice matériel comme étant injustifié et LE REDUIRE à de plus justes proportions au regard de l’irrecevabilité à agir du SDC confirmée par la Cour d’appel au titre des désordres de type 1

CONDAMNER in solidum le syndic AGESTYS et son assureur les MMA IARD à relever indemne la concluante des condamnations prononcées à son encontre

REJETER toute demande plus ample ou contraire

REJETER toute demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir en l’absence d’urgence.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, la société QBE EUROPE SA/NV, société anonyme de droit belge, demande au Tribunal de :

Juger que les demandes du Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA au titre du désordre de type 1 ne sont pas recevables tel que le Juge de la mise en état l’a déjà jugé par son Ordonnance du 26 Avril 2024,

Juger que la société CPPM n’est pas assurée auprès de la société QBE EUROPE SA/NV pour l’activité de plomberie

Juger que la garantie RC Décennale de la société QBE EUROPE SA/NV n’est pas mobilisable

Juger que la garantie RC Professionnelle de la société QBE EUROPE SA/NV n’est pas mobilisable

( ne reprend pas les malfaçons et inachèvements exclusion )

Débouter le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA, ainsi que tout contestant, de toutes demandes formées à l’encontre de la société QBE EUROPE SA/NV

Mettre la société QBE EUROPE SA NV hors de cause

Subsidiairement,

Juger les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA pour un trouble de jouissance injustifiées et infondées

Juger que les demande les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA pour un trouble de jouissance ne sont pas susceptibles de permettre la mobilisation des garanties souscrites auprès de la société QBE EUROPE SA/NV ( nur pécuniaire ),

En conséquence, Débouter le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA et toute concluante du chef de ces demandes

En tout état de cause,

Condamner la société AGESTYS à relever et garantir la société QBE EUROPE SA/NV indemne de toute condamnation

Dire la société QBE EUROPE SA/NV fondée à opposer ses plafond et franchise

Faire application de la franchise opposable de la compagnie QBE EUROPE SA/NV d’un montant de 1.500 €

En tout état de cause encore,

Condamner le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA et tout succombant, à payer à la société QBE EUROPE SA/NV la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du CPC, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître CORONAT sur son affirmation de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD demandent au Tribunal de :

JUGER que la Société AGESTYS n’a commis aucune faute à l’origine des préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19].

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] de l’intégralité des ses demandes et prétentions dirigées à l’encontre de la Société AGESTYS.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] à payer à la Société AGESTYS la somme de 3 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

A titre subsidiaire,

JUGER qu’il y a lieu de ramener à de plus justes proportions le quantum des condamnations à l’encontre de la Société AGESTYS, sous la garantie de son assureur, la compagnie MMA IARD.

CONDAMNER la Société CPPM, in solidum avec la Société QBE EUROPE et AXA France IARD à relever indemnes la Société AGESTYS et la compagnie MMA IARD des sommes par elles versées au titre des présentes au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19].

La Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES a constitué Avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient également de relever que par l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 avril 2024 confirmée par l’arrêt de la Cour d’appel du 9 janvier 2025, la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 19]” relative au désordre de type 1 a déjà été déclarée irrecevable et qu’il n’y a en conséquence plus lieu de statuer sur l’ensemble des demandes tendant à la voir déclarer irrecevable et/ou à la rejeter.

Sur la demande de relevé indemne à l’encontre de la SARL CPPM par la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD :

En application de l’article L.622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L 622-22 du code de commerce dispose que, sous réserve des dispositions de l’article L 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, alors que la SARL CPPM a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 3 avril 2024, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD qui demandent à être garanties et relevées indemne par celle-ci des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, ne justifient pas avoir procédé à une déclaration de créance auprès du liquidateur judiciaire.

L’avis des parties a été recueilli sur l’interruption de l’instance qui en résulte entre la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD et la SARL CPPM. Le Syndicat des copropriétaires a répondu qu’il n’y a pas lieu à interruption de l’instance à son encontre et que les demandes de la SAS AGESTYS et de la SA MMA IARD à l’encontre de la SARL CPPM sont irrecevables. La SAS AGESTYS et la SA MMA IARD n’ont pas fait valoir d’observations.

Faute de déclaration de créance, il y a lieu, en application des articles L.622-21 et L.622-22 du code de commerce, de constater l’interruption de la partie d’instance entre la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD d’une part et la SARL CPPM d’autre part et de disjoindre la partie de l’instance s’agissant de la demande de garantie et relevé indemne prononcée par les premières à l’encontre de la seconde.

Sur le fond :

L’ensemble des contrats en litige ayant été conclus avant le 1er octobre 2016 et les faits générateurs de responsabilité étant de même apparus avant cette date, les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er février 2016 sont applicables.

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1°tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Il pèse sur ces constructeurs, en ce qui concerne seulement les désordres affectant les ouvrages réalisés par leurs soins, une présomption simple d’imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que leur activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

Si les dommages ne revêtent pas un caractère décennal ou en l’absence de réception, le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, sur le fondement de l’article 1147 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat (des copropriétaires) sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 18 de la même loi dispose que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé (…) d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat (…).

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Sur la responsabilité de la SARL CPPM et la garantie de la SA AXA France IARD :

Il n’est pas contesté que les travaux de la SARL CPPM ont fait l’objet d’une réception qui sera fixée à la date de la plus tardive de leur facturation, le 25 octobre 2013, ce sans réserves.

Par ailleurs, il résulte des constatations de l’expert judiciaire que les travaux ont consisté à changer les colonnes montantes des évacuations des eaux de cuisine de l’ensemble des quatre tours d’immeuble et que pour cela, la SARL CPPM a raccordé les tuyaux d’évacuation qui arrivent au niveau des coffrages de gaine de vide-ordures aux nouvelles colonnes par des tuyaux annelés. Il résulte notamment des photographies réalisées par l’expert judiciaire que ces colonnes se trouvent à l’intérieur de l’immeuble et traversent les planchers et murs de celui-ci, en état parfois scellées par du plâtre et/ou fixées au mur par des colliers. Les factures de la société CPPM décrivent la démolition d’une dalle en béton armé, la fourniture et la pose d’une canalisation neuve avec raccord et branchement sur appartement, la fourniture et la pose de Y pour maintenance avec bouchon et la réfection du sol et du plafond. La réalisation de ces colonnes fixées à l’immeuble, immobiles et caractérisant des travaux d’ampleur concernant l’intégralité de quatre tours d’immeuble, constitue ainsi un ouvrage.

L’expert judiciaire a constaté l’existence de trois désordres qu’il a ainsi décrits :

— un désordre de type 2 concernant le scellement des tuyaux dans les planchers et les murs : il a indiqué que les tuyauteries qui traversaient les planchers et les murs n’étaient pas scellées alors qu’elles auraient dû l’être par du mortier ou au minimum du plâtre ;

— un désordre de type 3 concernant les bondes siphoïdes des locaux poubelles : il a indiqué que les quatre bondes remplacées par la société CPPM étaient mal raccordées car elle comportait un « excentrique », ce qui engendrait des bouchons au moment du nettoyage des colonnes des vide-ordures ;

— un désordre de type 4 concernant les 8 colonnes descendantes (dont évacuation basse) des tours 3,4,1 et 6, en ce que notamment, l’évacuation située au pied de la tour 4 n’était pas fixée au mur et mal raccordée au réseau de fonte ancien qui avait été conservé. Il a ajouté que le réseau de fonte ancien devait être également remplacé car il était maintenant « branlant » et fortement corrodé.

Il a précisé que pour un profane, mis à part les colliers de fixation rouillés des colonnes montantes en partie basse et les scellements qui auraient été réalisés par le maître de l’ouvrage lui-même, les désordres n’étaient pas apparents à la réception des travaux et que, pour un professionnel de l’immobilier, les colliers de fixation rouillés, les scellements et les bondes siphoïdes des locaux poubelles étaient seuls apparents à la réception.

Il a conclu que les désordres entraînaient des odeurs et des bouchages dans les parties privatives et que dans les parties communes, les colonnes montantes défectueuses rendaient l’immeuble impropre à son usage et qu’elles laissaient s’écouler les eaux usées au niveau des évacuations basses.

Le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM et la SA AXA France IARD, qui dénie par ailleurs sa garantie, soutiennent que les désordres étaient apparents à la réception. Le premier fait valoir qu’il ressort de l’expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires en la personne du gardien de l’immeuble s’était réservé le scellement des colonnes, de telle sorte que l’absence de scellement ne pouvait être qu’apparent à la réception. La seconde fait valoir que les trois catégories de désordres étaient visibles à la réception, en renvoyant au contenu de l’expertise judiciaire.

En cours d’expertise, le représentant de la société CPPM a affirmé que c’était le Syndic qui lui avait demandé de ne pas sceller les réservations des colonnes mises en place et que les scellements devaient être effectués par le gardien de l’immeuble. Cependant, quand bien même le gardien de l’immeuble a déclaré au cours de l’expertise avoir réalisé beaucoup de scellements lui-même, rien ne démontre comme le soutient le Syndicat des copropriétaires que le Syndic a demandé à la SARL CPPM de ne pas réaliser de scellement alors que la réfection du sol et du plafond est incluse à sa facture. En outre, ces scellements ont été réalisés après les travaux alors que l’absence de scellement n’est pas visible à la réception pour un profane de la construction, ce qu’est le Syndicat des copropriétaires, maître de l’ouvrage, dont le Syndic est le mandataire, quand bien même celui-ci serait un professionnel de l’immobilier ce qui n’en fait pas un professionnel de la construction.

Pour le surplus, le mauvais raccordement des bondes siphoïdes des locaux poubelles et le désordre affectant les évacuations des colonnes basses et leur mauvais raccordement au réseau de fonte ancien, ne sont pas apparents à la réception pour le profane de la construction qu’est le Syndicat des copropriétaires dont le Syndic est le mandataire.

Si l’expert judiciaire a indiqué que lors des visites d’appartement, les odeurs ne lui avaient pas semblé fortes, il a relevé que les copropriétaires se plaignaient de problèmes d’évacuation des eaux usées et de mauvaises odeurs issues des canalisations et que le Syndic recevait des plaintes des occupants des tours concernées par les travaux de la société CPPM et devait faire face à un mécontentement grandissant. Il a ajouté que le gardien devait effectuer des interventions régulières pour déboucher les canalisations et que ces interventions étaient nécessaires pour assurer la jouissance normale des occupants de l’immeuble qui serait inhabitable sans cela. En réponse à un dire, il a précisé que les colonnes laissaient s’écouler les eaux usées au niveau des évacuations basses et que ces écoulements constituaient un risque de pandémie.

Ainsi, si l’expert n’a pas qualifié les odeurs de fortes, il n’a cependant pas remis en cause leur existence et a relevé les difficultés d’évacuation des eaux usées qui nécessitaient un débouchage régulier outre l’écoulement de ces eaux usées au niveau bas des canalisations. Il en résulte que les désordres rendent l’immeuble d’habitation, affecté d’odeurs et dont les eaux usées ne s’évacuent pas correctement et en dehors des canalisations en partie basse, impropre à sa destination et entraînent un dommage de nature décennale, dont la SARL CPPM est responsable de plein droit en application de l’article 1792 du code civil.

Le liquidateur judiciaire de celle-ci soutient que le Syndicat des copropriétaires en tant que maître de l’ouvrage s’est immiscé fautivement dans la réalisation des travaux concernant le désordre de type 2 et que cette responsabilité de plein droit doit alors être écartée. Il fait valoir pour caractériser cette immixtion qu’il s’est réservé la réalisation des scellements.

Pour caractériser une immixtion fautive dans la conception ou la réalisation des travaux exonératrice de la responsabilité de plein droit, il faut rapporter la preuve soit que le maître de l’ouvrage a une compétence notoire et précise de la technique du bâtiment soit, s’il n’est pas notoirement compétent, qu’il a accepté consciemment un risque ce qui suppose une information de la part du locateur d’ouvrage (Civ 3ème, 13 juillet 2022, pourvoi n°21-16.407, Civ., 3ème, 17 décembre 1997, pourvois n°96-12.629 et n°96-14.793).

En l’espèce, comme exposé ci-dessus, quand bien même le gardien de l’immeuble aurait accepté de faire des scellements après les travaux et alors que le Syndicat des copropriétaires n’a pas de compétence notoire en matière de construction, rien ne démontre qu’il a accepté consciemment un risque et aucun immixtion fautive n’est alors caractérisée.

Ainsi, la SARL CPPM ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit en application de l’article 1792 du code civil.

N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

Enfin, le liquidateur judiciaire de celle-ci fait valoir un partage de responsabilité entre elle et la SAS AGESTYS au motif que le Syndic se serait comporté en maître d’œuvre des travaux pour « avoir établi le cahier des charges ayant conduit à obtenir les devis de réparation des entreprises en vue du vote du budget, avoir suivi le chantier par l’intermédiaire de l’un de ses salariés (le gardien), avoir validé les factures présentées par CPPM, avoir réceptionné le chantier sans réserve ».

Il se fonde sur les extraits suivants du rapport d’expertise judiciaire « Il est vrai que Monsieur [U] (salarié du Syndic) était l’unique interlocuteur d’AGESTYS, laissant visiblement bien seul Monsieur [V] [L] (de la SARL CPPM) se débattre avec les problèmes rencontré», « la question est de savoir si le Syndic AGESTYS est en la personne de Monsieur [C] [U] un professionnel de l’immobilier ou non (…) alors qu’il se passe d’un maître d’œuvre qui a cruellement manqué dans cette affaire » et sur les conclusions de l’expert judiciaire quant aux causes des désordres qu’il attribue de la part de l’entreprise exécutante à des malfaçons qui vont à l’encontre des règles de l’art et de la part du « maître d’ouvrage (Syndic) » à un défaut de direction et de surveillance du chantier.

Il sera observé en premier lieu que l’absence d’un maître d’œuvre ne transforme pas de facto le Syndic, mandataire du maître de l’ouvrage, professionnel de l’immobilier mais non de la construction, en maître d’œuvre. De plus quand bien même le Syndic a été l’interlocuteur de l’entreprise pendant la réalisation des travaux par l’intermédiaire du gardien de l’immeuble, a fait établir des devis (alors que l’affirmation selon laquelle un cahier des charges aurait été réalisé n’est corroborée par aucune pièce), a payé des factures et réceptionné le chantier (en dehors de toute réception formalisée), l’ensemble de ces actes n’excède pas les attributions classiques d’un mandataire du maître de l’ouvrage et aucun d’eux ne caractérise une direction de travaux et un suivi de chantier qui le transformeraient en maître d’œuvre.

Quant à l’affirmation selon laquelle le Syndicat des copropriétaires aurait demandé par l’intermédiaire du gardien de l’immeuble à ce qu’il ne soit pas procédé aux scellements, comme exposé ci-dessus, rien ne démontre que ce soit le cas et aucune immixtion fautive du Syndicat des copropriétaires n’est caractérisée qui permettrait de retenir à son encontre une part de responsabilité dans la réalisation des désordres.

Ainsi, rien n’établit que le maître de l’ouvrage a participé à la réalisation des désordres et il n’y a pas lieu de prononcer un partage de responsabilité entre celui-ci, qu’il soit considéré comme étant le Syndic mandataire ou le Syndicat des copropriétaires, et la SARL CPPM sera alors tenue à la réparation intégrale du désordre.

La SA AXA France IARD, dont il n’est pas contesté qu’elle était l’assureur de la SARL CPPM à la date d’ouverture du chantier, fait valoir que ses garanties ne sont pas mobilisables en raison d’un défaut d’activité déclarée.

Il ressort des conditions particulières de la police souscrite que les activités garanties sont les activités « travaux réalisés dans le domaine du bâtiment-FONDATIONS, MAÇONNERIE, BETON – Maçonnerie et béton armé sauf précontraint in situ ».

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA soutient que les travaux réalisés par la société CPPM relèvent d’une prestation de VRD, accessoire de l’activité maçonnerie déclarée, au motif qu’il ressort de la nomenclature des activités du bâtiment diffusé par la Fédération française du bâtiment BTP que les activités accessoires de « terrassement, drainage et canalisations enterrées» ainsi que la «Voirie et Réseaux Divers» (V.R.D.), sont comprises dans l’activité de «Maçonnerie et béton armé » et que les travaux de réfection des colonnes d’évacuation des cuisines constituent des raccordements aux réseaux d’évacuation et d’assainissement et donc des travaux de V.R.D.

Outre que la nomenclature visée date de 2019 tel que le souligne la SA AXA France IARD, les travaux de VRD, tel qu’elle le fait valoir également, consistent dans les raccordements et branchements réalisés sur un terrain pour qu’il soit viabilisé (voies d’accès, alimentation en eau, en électricité, télécommunication…) alors que les travaux réalisés par la société CPPM ne consistent pas dans la création de réseaux et branchements pour assurer l’alimentation de l’immeuble mais en des travaux de plomberie internes à celui-ci. Il n’y a ainsi pas lieu d’examiner le caractère accessoire ou non d’une activité de VRD.

Le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM fait valoir que la nomenclature FFSA (Fédération française du bâtiment) inclut dans l’activité «maçonnerie et béton armé» les activités complémentaires de :

• terrassement, drainage et canalisations enterrées,

• revêtement d’imperméabilisation des parois enterrées (hors cuvelage),

• pose de matériaux contribuant à l’isolation intérieure,

• pose de renforts bois ou métal nécessités par l’ouverture de baies et les reprises en sous-œuvre,

• démolition,

• V.R.D

et que la remise en état des canalisations et la pose des tuyaux annelés l’obligeaient à des travaux de démolition et percement du gros œuvre qui doivent alors ressortir de l’activité garantie.

Néanmoins, le simple fait d’avoir procédé à des démolitions et percement de gros œuvre ne suffit pas à caractériser une activité de maçonnerie ni aucune des activités complémentaires susvisées et ne remet pas en cause le caractère de plomberie des travaux effectués.

Or, il apparaît que la SARL CPPM n’a déclaré aucune activité de plomberie et n’est ainsi pas garantie par la SA AXA France IARD pour les travaux réalisés, absence de garantie qui n’avait d’ailleurs fait l’objet d’aucune discussion en cours d’expertise judiciaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA sera débouté de sa demande de réparation à l’encontre de la SA AXA France IARD par application de l’article L. 124-3 du code des assurances.

Sur la responsabilité de la SAS AGESTYS :

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA recherche la responsabilité contractuelle du syndic pour défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrages, défaut de vérification des assurances obligatoires du constructeur et défaut de conseil de recourir à un maître d’œuvre.

N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

Suite à l’assemblée générale du 21 mars 2013 au cours de laquelle il a été décidé par les copropriétaires de souscrire une assurance dommages-ouvrages relative aux travaux de réfection des colonnes d’évacuation, aucune assurance dommages-ouvrages n’a été souscrite.

La SAS AGESTYS soutient que cette absence de souscription n’a entraîné aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires outre qu’il ne peut éventuellement prétendre qu’à une perte de chance d’être indemnisé, alors que la nature décennale de désordres n’est pas démontrée.

Néanmoins, en ne souscrivant pas d’assurance dommages-ouvrage pour les travaux réalisés alors que cette souscription avait été votée en assemblée générale des copropriétaires, la SAS AGESTYS a commis un manquement qui engage sa responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA en application des articles 1991 et 1992 du code civil et des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Concernant la vérification de l’assurance de la SARL CPPM, si la SAS AGESTYS affirme qu’elle a procédé aux vérifications d’usage et a rempli sa mission, il s’avère que la société n’était pas assurée pour l’activité correspondant aux travaux réalisés. Ainsi, à tout le moins, si des vérifications ont été réalisées, elles l’ont été de manière incomplète et défectueuse. En faisant réaliser des travaux sans s’être assuré que la société intervenante était garantie pour ceux-ci, la SAS AGESTYS a ainsi également commis un manquement qui engage sa responsabilité vis à vis de son mandant en application des articles 1991 et 1992 du code civil et 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant du défaut de conseil de recourir à un maître d’œuvre, le syndic doit conseiller et informer son mandant sur les difficultés dont il a eu connaissance et auxquels des solutions doivent être apportées et il lui appartient d’attirer l’attention du syndicat des copropriétaires sur l’intérêt ou la nécessité d’adopter les mesures appropriées pour faire face à des difficultés prévisibles, rôle qui incombe plus particulièrement au syndic professionnel.

Si l’expert judiciaire a relevé que le syndic s’était « passé d’un maître d’œuvre qui a cruellement manqué dans cette affaire », ses conclusions ne permettent pas d’établir en quoi un défaut de direction et de surveillance du chantier est à l’origine des désordres et en quoi la présence d’un maître d’œuvre aurait permis de remédier à l’absence de scellements et aux défauts de raccordements qui sont des malfaçons d’exécution alors qu’aucun défaut de conception n’est relevé et que les dommages n’étant pas apparents à la réception, aucune absence de réserve n’est préjudiciable. En outre, les travaux impliquaient l’intervention d’une seule entreprise et ne relevaient pas d’un chantier complexe tel que le fait valoir la SAS AGESTYS et aucune coordination de chantier n’était à prévoir. Ainsi, aucun manquement n’est établi à l’encontre du Syndic pour défaut de conseil de recourir à un maître d 'œuvre.

Enfin, tel qu’il a été démontré ci-dessus, la SAS AGESTYS ne peut être assimilée à un constructeur et/ou à un maître d’œuvre, son rôle s’étant limité à celui de mandataire du maître de l’ouvrage.

Le fait pour la SAS AGESTYS de ne pas avoir souscrit l’assurance dommages-ouvrage et de ne pas s’être assuré de ce que la SARL CPPM était garantie pour les travaux, a entraîné pour le Syndicat de copropriétaires une perte de chance de se voir indemnisé du coût des travaux réparatoires tant par un assureur dommages-ouvrage que par l’assureur de la société en cas de sinistre.

La SAS AGESTYS n’est pas responsable de la survenue des désordres et la perte de chance ne peut être assimilée à la perte totale du gain manqué, dans la mesure où il existe un aléa dans l’indemnisation qui aurait pu être accordée par les assureurs (faillite d’un assureur de droit étranger, etc.).

Néanmoins, contrairement à ce que soutient la SAS AGESTYS et conformément à ce qui a été démontré ci-dessus, le dommage est de nature décennale et la perte de chance d’être indemnisé de la réparation matérielle des désordres par un assureur dommages-ouvrage et un assureur de responsabilité décennale, s’agissant de garanties obligatoires, est alors très élevée et sérieuse pour le Syndicat des copropriétaires. Elle sera dès lors fixée à 80 % du montant de l’indemnisation et la SAS AGESTYS ayant contribué à la survenue du préjudice qui consiste dans le coût des travaux réparatoires qui doit être exposé sera tenue in solidum avec la SARL CPPM au paiement au Syndicat des copropriétaires du coût de ces travaux à hauteur de 80 %.

La SA MMA IARD qui ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée sera condamnée in solidum avec elle au paiement de cette somme en application de l’article L 124-3 du code des assurances.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 21 725 euros HT (8 525€ HT pour le désordre de type 2, 4 400€ HT pour le désordre de type 3 pour la reprise de 4 bondes, 8 800€ HT pour le désordre de type 4 pour la reprise de 8 colonnes concernées), soit 23 897,50 euros après application d’un taux de TVA de 10 %, le coût de ces travaux réparatoires, évaluation que rien ne remet en cause, alors que contrairement aux considérations du liquidateur judiciaire de la SELARL EKIP aucune prestation n’a été retenue deux fois, l’expert judiciaire ayant commis une erreur de calcul dans le montant de la réparation des 8 colonnes (montant d’une colonne multiplié par 4 au lieu d’être multiplié par 8, ce qu’il avait d’ailleurs relevé en réponse à un dire). Le coût des travaux réparatoires sera indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 21 novembre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et jusqu’au présent jugement, la réparation se devant d’être fixée à cette date.

Ainsi, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA 80 % de la somme de 23 897,50 euros, soit 19 118,01 euros et tenues in solidum au paiement de cette somme avec la SARL CPPM, et une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA à hauteur de 23 897,50 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM, les sommes étant indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 21 novembre 2021.

Sur le préjudice de jouissance et la garantie de la société QBE EUROPE SA/NV :

Tel que relevé ci-dessus, si l’expert judiciaire a indiqué que lors des visites d’appartements, les odeurs ne lui avaient pas semblé fortes, il n’a pas remis en cause leur existence et il a relevé que les copropriétaires s’en plaignaient outre des problèmes d’évacuation des eaux usées et que le Syndic recevait des plaintes des occupants des tours concernées par les travaux de la société CPPM et devait faire face à un mécontentement grandissant, que le gardien devait effectuer des interventions régulières pour déboucher les canalisations et que ces interventions étaient nécessaires pour assurer la jouissance normale des occupants de l’immeuble qui serait inhabitable sans cela et que les colonnes laissaient s’écouler les eaux usées au niveau des évacuations basses. Les désordres ont ainsi entraîné un préjudice de jouissance tant par les mauvaises odeurs occasionnées que par les bouchages des canalisations et l’écoulement des eaux usées en pied de l’immeuble. La réparation de ce préjudice de jouissance collectif, de part sa nature, son intensité et sa durée, sera justement assurée par l’octroi d’une somme de 10 000 euros et une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA sera fixée à ce titre à cette hauteur au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM.

La société QBE INSURANCE SA/NV, qui ne conteste pas être l’assureur de la SARL CPPM à la date de la réclamation, fait valoir que sa garantie n’est pas mobilisable en raison d’un défaut d’activité déclarée.

Il ressort des conditions particulières de la police souscrite que les activités déclarées sont des activités de :

« 2.2. Maçonnerie béton armé

5.8.1. Piscines traditionnelles béton armé

5.8.4. Piscines monocoque polyester en sous-traitance

5.8.6. Pose et entretien des éléments d’équipement de piscines »

De même que précédemment, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA soutient que les travaux réalisés par la société CPPM relèvent d’une prestation de VRD, accessoire de l’activité maçonnerie déclarée, selon la nomenclature des activités du bâtiment de la Fédération française du bâtiment BTP, et le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM fait valoir que la remise en état des canalisations et la pose des tuyaux annelés l’obligeaient à des travaux de démolition et percement du gros œuvre qui doivent alors ressortir de l’activité garantie.

Or, tel que démontré ci-dessus, les travaux réalisés par la société CPPM ne consistent pas dans la création de réseaux et branchements pour assurer l’alimentation de l’immeuble et ne relèvent pas d’une activité de VRD et le simple fait d’avoir procédé à des démolitions et percement de gros œuvre ne suffit pas à caractériser une activité de maçonnerie ni une activité complémentaire à ce titre, et les travaux effectués relèvent de travaux de plomberie.

Or, la SARL CPPM n’ayant déclaré aucune activité de plomberie, elle n’est ainsi pas garantie en l’espèce par la société QBE INSURANCE SA/NV.

N° RG 22/09025 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XFOU

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE GAMBETTA sera débouté de sa demande de condamnation en réparation du préjudice de jouissance à l’encontre de la société QBE INSURANCE SA/NV par application de l’article L. 124-3 du code des assurances.

Il a été ci-dessus établi qu’en ne souscrivant pas d’assurance dommages-ouvrage pour les travaux réalisés alors que cette souscription avait été votée en assemblée générale des copropriétaires et en faisant réaliser des travaux sans s’être assuré que la société intervenante était garantie pour ceux-ci, la SAS AGESTYS a commis un manquement qui engage sa responsabilité vis-à-vis de son mandant en application des articles 1991 et 1992 du code civil et 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait pour la SAS AGESTYS de ne pas avoir souscrit l’assurance dommages-ouvrage et de ne pas s’être assuré de ce que la SARL CPPM était garantie pour les travaux, a entraîné pour le Syndicat de copropriétaires une perte de chance de se voir indemnisé d’un préjudice de jouissance tant par un assureur dommages-ouvrage que par l’assureur de la société en cas de sinistre.

Cependant, quand bien même le dommage est de nature décennale, il s’agit d’une garantie facultative pour un préjudice immatériel et la perte de chance d’être indemnisé de la réparation d’un préjudice de jouissance par un assureur dommages-ouvrage et un assureur de responsabilité décennale, si elle est réelle et sérieuse, est à relativiser, l’assureur dommages-ouvrage n’ayant notamment pas vocation à garantir un dommage immatériel, tandis que le préjudice immatériel ne peut par ailleurs être garanti que dans la stricte mesure des garanties souscrites et que, le préjudice de jouissance n’étant pas un préjudice pécuniaire, l’assuré est d’autant plus exposé à un risque de non-garantie. Cette perte de chance sera dès lors fixée à 40 % du montant de l’indemnisation (souvent préjudice non pécuniaire exclu) et la SAS AGESTYS sera alors tenue in solidum avec la SARL CPPM au paiement au Syndicat des copropriétaires du coût de la réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 40 %.

La SA MMA IARD qui ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée sera condamnée in solidum avec elle au paiement de cette somme en application de l’article L 124-3 du code des assurances.

Ainsi, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et tenues in solidum au paiement de cette somme avec la SARL CPPM sur les 10 000 euros que celle-ci doit à ce titre.

Sur les recours :

Le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM sollicite d’être garanti et relevé indemne de ces condamnations par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA lui-même pour les désordres de type 2 au motif qu’il a « engagé sa responsabilité contractuelle ». Tel que démontré ci-dessus, aucune part de responsabilité n’est attribué au syndicat des copropriétaires dans la réalisation du préjudice qui aurait permis en tout état de cause de prononcer un partage de responsabilité initial et non de donner lieu à un relevé indemne d’une condamnation à son profit et le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM sera débouté de sa demande de relevé indemne à l’encontre du Syndicat de copropriétaires.

Le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM sollicite également d’être garanti et relevé indemne de cette condamnation par la SAS AGESTYS au motif qu’en tant que « maître d’œuvre des travaux de rénovation des colonnes montantes des tours 1, 3, 4 et 6», il a engagé sa responsabilité en cette qualité pour défaut de suivi du chantier. Cependant, il a été démontré ci-dessus que la SAS AGESTYS n’a pas endossé le rôle d’un maître d’œuvre et qu’aucun manquement dans le suivi des travaux n’est établi à son encontre. Ainsi, le liquidateur judiciaire de la SARL CPPM qui ne développe aucun autre moyen à l’appui de son recours contre le Syndic notamment quant à une faute de la part de celui-ci à l’origine d’une absence d’indemnisation, sera débouté de ce recours à l’encontre de la SAS AGESTYS.

La SAS AGESTYS et la SA MMA IARD sollicitent d’être garanties et relevées indemnes par la SARL CPPM, in solidum avec la Société QBE EUROPE et AXA France IARD de ces condamnations. Elle fait valoir que les désordres sont la conséquence directe et exclusive de malfaçons dans le cadre des travaux réalisés par la SARL CPPM.

Eu égard à l’interruption de l’instance à l’encontre de la SARL CPPM, il n’y a pas lieu d’examiner le recours contre celle-ci.

Les demandes de relevé indemne à l’encontre des assureurs de la SARL CPPM dont la garantie n’est pas due seront rejetées.

Sur les demandes annexes :

La SELARL EKIP’ es qualité de liquidateur de la SARL CPPM, la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, elles seront tenues au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA.

Au titre de l’équité, il y a lieu de rejeter les demandes de la société QBE EUROPE et de la SA AXA France IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONSTATE l’interruption de la partie de l’instance opposant la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à la SARL CPPM et ORDONNE la disjonction de cette partie de l’instance et la RENVOIE à la mise en état du 27 février 2026 pour régularisation de la procédure et DIT qu’à défaut, l’affaire sera radiée ;

CONDAMNE in solidum la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA la somme de 19 118,01 euros au titre des travaux réparatoires dont elles sont tenues in solidum au paiement avec la SARL CPPM, et FIXE une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA à hauteur de 23 897,50 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM dont elle est tenue in solidum au paiement avec la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à hauteur de 80 %, les sommes étant indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 21 novembre 2021.

CONDAMNE in solidum la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance dont elles sont tenues in solidum au paiement avec la SARL CPPM, et FIXE une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM à hauteur de 10 000 euros à ce titre, dont elle est tenue in solidum au paiement avec la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à hauteur de 40 %.

CONDAMNE in solidum la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et FIXE une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GAMBETTA au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM à hauteur de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont elle est tenue in solidum au paiement.

CONDAMNE in solidum la SAS AGESTYS et la SA MMA IARD aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et FIXE ces dépens au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CPPM, tenue in solidum à leur paiement.

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y a pas lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par M^me MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par M. ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT