N° RG : N° RG 22/00033 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WEUK

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

51D

N° RG : N° RG 22/00033 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WEUK

AFFAIRE :

S.A.R.L. EJT, S.A.R.L. [E] MOTOCULTURE

C/

S.C.I. CRJM

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP AUSONE AVOCATS

M^e Alice SIMOUNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Amélie CAZALA- TROUSSILH Amélie , Greffier, lors des débats

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. EJT

10, rue des Forgerons

33340 LESPARRE-MEDOC

représentée par Maître Nicolas ROTHE DE BARRUEL de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. [E] MOTOCULTURE

ZAC BELLOC EST, RN 215

33440 LESPARRE MEDOC

représentée par Maître Nicolas ROTHE DE BARRUEL de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/00033 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WEUK

DEFENDERESSE :

S.C.I. CRJM

2, rue des Alouettes

33340 PRIGNAC EN MEDOC

représentée par M^e Alice SIMOUNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat à effet du 1er novembre 1997, la SCI CRJM, constituée par monsieur [P] [E] et madame [O] [C] épouse [E], a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans, à la SARL [E] MOTOCULTURE, constituée également par monsieur et madame [E], un local situé ZAC de Belloc à LESPARRE (33340).

Le 8 juillet 2019, monsieur et madame [E] ont cédé l’ensemble de leurs parts sociales dans la société [E] MOTOCULTURE à la société EJT constituée par madame [J] [E] épouse [Z], leur fille et gendre.

Dans le courant de l’année 2020, la société [E] MOTOCULTURE a eu pour projet de déménager sur le lot numéro 9 de la ZA Belloc à LESPARRE-MEDOC, terrain nu, et de construire un immeuble. A cette fin, monsieur et madame [Z] ont constitué la SCI AAT.

Le 27 mai 2021, la SCI CRJM a fait délivrer à la société EJT un « congé avec offre de vente » moyennant le prix de 1.200.000 euros pour le local et devant prendre effet au 31 décembre 2021.

Le 20 décembre 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

Par acte délivré le 23 décembre 2021, la SARL [E] MOTOCULTURE et la SARL EJT ont fait assigner la SCI CRJM devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de nullités du congé et subsidiairement de nullité partielle du congé et d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

La clôture est intervenue le 24 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique les sociétés [E] MOTOCULTURE et EJT demandent au tribunal :

à titre principal :« de prendre acte de leur désistement quant à la demande en nullité totale du congé délivré le 27 mai 2021 »,« de prononcer la nullité partielle du congé délivré le 27 mai 2021 »,de condamner la SCI SCRJM à payer une indemnité d’éviction à la société [E] MOTOCULTURE en désignant un expert afin de l’évaluer aux frais avancés de la SCI CRJM,d’ordonner un sursis à statuer sur le quantum dans l’attente du rapport de l’expert,à titre subsidiaire, de condamner la SCI CRJM à payer la somme de 1 euro à la société [E] MOTOCULTURE à titre de dommages-intérêts,en tout état de cause de :débouter la SCI CRJM de ses propres demandes,de déclarer le congé inopposable à la société EJT,de condamner la SCI CRJM au paiement des dépens et à leur payer chacune une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés [E] MOTOCULTURE ET EJT font valoir qu’elles se sont, depuis leurs conclusions communiquées le 25 octobre 2022, désistées de leur demande de nullité totale du congé affecté d’une erreur dans la désignation du locataire. Elles contestent à la SCI CRJM la possibilité de se prévaloir de la nullité de ce congé au titre de cette erreur, soutenant qu’il s’agit d’une nullité relative qui ne peut être soulevée qu’à la demande du preneur.

Au soutien de leur demande principale visant à reconnaitre l’obligation au paiement d’une indemnité d’éviction par le bailleur, les sociétés [E] MOTOCULTURE et EJT font valoir, au visa des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce, que le congé délivré le 27 mai 2021 est vicié de nullité partielle en ce qu’il refuse implicitement le paiement d’une indemnité d’éviction. Elles exposent que le congé délivré est irrégulier en ce qu’il n’expose aucun motif légal dès lors qu’il ne mentionne ni de motif grave et légitime à l’encontre du locataire, ni aucune cause d’insalubrité ou de dangerosité de l’immeuble loué. Elles soutiennent que l’offre de vente contenue dans la première partie de l’acte ne saurait constituer un tel motif compte tenu du caractère indépendant, même s’ils ont été contenus dans un seul acte, de l’offre de vente et du congé qui ont été signifiés dans l’acte du 27 mai 2021. Elles relèvent au surplus qu’une offre de vente ne constitue pas un motif susceptible de justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction. Selon elles, l’acte unique délivré le 27 mai 2021 comporte en effet deux actes ayant deux objets distincts, une offre de vente visant à respecter le droit de préférence du preneur conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce, et un congé.

Pour la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, la société [E] MOTOCULTURE fait valoir la nécessité de désignation d’un expert, conformément aux dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile et aux frais avancés du bailleur dont le principe de la responsabilité est acquis, pour évaluer le préjudice lié notamment à la perte de son adresse historique, qui l’expose à une perte de sa clientèle historique et à des pertes sur stocks.

Au soutien de sa prétention indemnitaire subsidiaire, la société [E] MOTOCULTURE fait valoir, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, que le congé revêt un caractère frauduleux au regard de plusieurs éléments. Ainsi, elle prétend qu’il a été délivré après une altercation entre les époux [Z] et Monsieur [E] l’ayant amené à proférer des menaces à leur encontre au début du mois de mai 2021. Elle ajoute que le congé avec offre de vente délivré est singulier, et tente d’appliquer les dispositions relatives au bail d’habitation afin d’échapper à la législation gouvernant les baux commerciaux. Elle indique également que le prix de vente de 1.200.000 euros mentionné dans le congé est disproportionné et déconnecté de la valeur du marché. Elle reproche aussi à la SCI CRJM de ne jamais avoir eu l’intention de vendre le local qui, depuis son départ, est de nouveau mis en location. Elle souligne enfin que la SCI CRJM a disposé d’une année après la date d’effet du congé pour réparer son erreur sur le congé ou exercer son droit de repentir sans en faire usage. Selon elle cette fraude dans la délivrance du congé lui occasionne un préjudice constitué par un préjudice moral qu’elle a subi eu égard au stress occasionné par les démarches précipitées qu’elle s’est vue imposée pour trouver un nouveau local susceptible d’accueillir son activité.

A l’appui de leur demande de l’inopposabilité du congé à la société EJT, les sociétés [E] MOTOCULTURE et EJT soutiennent, au visa de l’article 1165 du code civil, que la société n’est pas partie au contrat de bail et que le congé ne peut donc produire aucun effet à son encontre.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, la SCI CRJM demande au tribunal :

à titre principal :d’ordonner la nullité du congé signifié le 27 mai 2021, de débouter les sociétés [E] MOTOCULTURE et EJT de toutes leurs demandes,à titre subsidiaire de :juger qu’elle a exercé sa faculté de repentir et qu’elle offre le renouvellement du bail qui se prolonge depuis le 1er novembre 2006 par tacite reconduction,débouter la SARL MOTOCULTURE de ses demandes,à titre reconventionnel :de condamner in solidum les SARL [E] MOTOCULTURE et EJT au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL RACINE BORDEAUX agissant par Maître Alice SIMOUNET conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande en nullité du congé, la SCI CRJM fait valoir que le congé a été délivré avec une erreur dans la désignation du locataire, ce qui n’est pas contesté par les sociétés EJT et [E] MOTOCULTURE qui l’ont demandée à titre principal avant de s’en désister. Elle indique donc s’opposer au désistement de la demande de nullité du congé pour erreur dans la désignation de la société locataire et maintient sa propre demande en nullité afin que soit reconnue l’absence d’effet du congé à l’égard de la société [E] MOTOCULTURE qui n’était pas désigné dans ledit congé et donc la continuation du bail par tacite reconduction.

Pour s’opposer à la demande de paiement d’une indemnité d’éviction, la SCI CRJM fait valoir que le congé ne refuse pas le renouvellement du bail, mais qu’il omet seulement d’en faire mention. Elle ajoute que le congé qu’elle a fait délivrer, qui ne mentionne pas de refus de renouvellement pour l’un des motifs de l’article L145-17 du code de commerce, comporte en revanche un motif constitué par la vente de l’immeuble, à un prix conforme à celui du marché, respectant ainsi les conditions de formes prévues à l’article L145-9 du code de commerce. Elle ajoute avoir eu l’intention de vendre, mais n’avoir pas pu donner suite aux offres reçues dès lors qu’elle restait dans l’attente de la position du preneur, ce qui l’a conduit à remettre le bien en location. Elle en déduit qu’il ne peut lui être opposé sa mauvaise foi.

Par ailleurs, elle soutient que la société [E] MOTOCULTURE est défaillante, à l’appui de sa demande de nullité du congé et de paiement d’une indemnité d’éviction, à justifier d’un préjudice, l’insuffisance de motivation ne pouvant lui avoir sérieusement causé un grief qu’elle n’invoque en tout état de cause pas. Elle soutient au contraire que cet acte délivré le 27 mai 2021 a été une aubaine pour la société [E] MOTOCULTURE qui était déjà sur le départ pour avoir entrepris antérieurement un projet de déménagement sur un autre site, et n’a jamais eu l’intention de se maintenir dans les lieux. Elle conteste l’allégation selon laquelle le congé aurait fait accélérer la réalisation des travaux, dès lors qu’elle prétend que la société [E] MOTOCULTURE n’aurait pas été en mesure de supporter un loyer et le remboursement du crédit pour le nouveau local. La SCI CRJM indique par conséquent qu’aucune indemnité d’éviction n’est due lorsque l’initiative de louer ou d’acquérir un autre local pour y transférer son activité n’est pas la conséquence du refus de renouvellement, et en l’absence de justification de tout préjudice lié à cette absence de renouvellement.

A l’appui de sa demande subsidiaire, la SCI CRJM expose que la demande d’indemnité d’éviction ne saurait prospérer dès lors qu’elle a été privée de la possibilité d’exercer son droit de repentir compte tenu du départ du locataire dans le cadre d’un projet antérieur d’agrandissement. Elle prétend qu’elle conserve dès lors la faculté d’exercer son droit de repentir pour proposer la demande de renouvellement du bail, ce qui doit conduire à écarter la prétention indemnitaire du preneur.

Pour solliciter que l’exécution provisoire soit écartée, la SCI CRJM considère que la demande d’indemnité d’éviction est formulée dans une volonté d’obtenir des fonds de manière abusive dans un cadre familial conflictuel mais également qu’il n’y a aucune urgence eu égard au fait que la société a déjà changé de local pour exercer son activité.

MOTIVATION

1/ Sur la demande de nullité totale de l’acte délivré le 27 mai 2021

Sur le « désistement » de cette demande par la SARL [E] MOTOCULTURE et la SARL EJT

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En procédure écrite, en vertu de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, il convient de constater que si les demandeurs avaient initialement formulé une prétention tendant à la nullité de l’acte délivré le 27 mai 2021, ils n’ont pas entendu maintenir cette demande, formalisant dans leurs dernières écritures une demande de voir « constater leur désistement de la demande de nullité totale du congé ».

Cette demande ne s’analyse en réalité pas comme un désistement au sens des articles 384 et suivants du code de procédure civile, mais par l’abandon d’une prétention antérieurement soumise à la juridiction, dès lors que par ailleurs l’instance et l’action engagée par les sociétés [E] MOTOCULTURE et EJT se poursuivent avec d’autres prétentions, touchant notamment à la validité d’une partie de ce même acte. Les demanderesses n’ont donc ni entendu renoncer à toute action relative à ce congé, ni à l’instance engagée à l’encontre du bailleur. La SCI CRJM n’a dès lors pas à donner son accord à l’abandon d’une prétention, l’article 395 du code de procédure civile n’étant pas applicable dès lors que ce texte a uniquement pour vocation de permettre au défendeur de s’opposer à un désistement d’instance pour lui permettre de faire valoir les défenses au fond ou fin de non-recevoir qu’il aurait présenté, la présente instance se poursuivant au regard de la persistance d’autres prétentions des demanderesses, qui vont permettre d’examiner ses prétentions reconventionnelles.

Sur la demande en nullité formulée par la SCI CRJM

En vertu de l’article L145-9 du code de commerce, les baux des locaux commerciaux soumis à l’application du statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné au moins six mois à l’avance par acte extrajudiciaire.

En application de ce texte, le congé doit être délivré au preneur, cocontractant. L’erreur affectant la désignation du locataire constitue un vice de forme dont seule la société locataire peut se prévaloir en justifiant conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile du grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que le congé délivré le 27 mai 2021 par le bailleur, la SCI CRJM, comporte manifestement une erreur de destinataire en ce qu’il est adressé à la SARL EJT qui n’est pas le locataire, cocontractant. Toutefois, la SCI CRJM, qui a fait délivrer ce congé, ne peut se prévaloir de cette cause de nullité que le preneur n’entend pas soulever.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI CRJM de sa demande en nullité du congé délivré le 27 mai 2021.

2/ Sur la demande d’octroi d’une indemnité d’éviction

Par application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. /Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-17 du code de commerce précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Sur la validité du congé

En vertu de l’article L145-9 dernier alinéa du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En application de ces dispositions, le bailleur peut soit refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction, auquel cas le congé n’a pas à être motivé, soit refuser le renouvellement du bail en invoquant l’un des motifs prévus par les articles L145-17 et suivants du code de commerce. Dans la première hypothèse le congé délivré sera valable à la condition qu’il soit délivré avec une offre de paiement d’une indemnité d’éviction, même non chiffrée, laquelle n’a pas à être explicitement formée sous réserve toutefois que le congé fasse référence à l’article L145-14 du code de commerce.

Enfin, le congé nul pour absence ou insuffisance de motif a pour conséquence de contraindre le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction ou à accorder le droit au renouvellement.

En l’espèce, le congé délivré pour le 31 décembre 2021 par la SCI CRJM comporte comme motif la mention suivante : « à défaut d’exercer votre droit de préférence dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte » et rappelle le contenu de l’article L145-9 du code de commerce.

Or, et sans que cela ne soit contesté par la SCI CRJM, le défaut d’exercice d’un droit de préférence ne saurait constituer le motif grave et légitime de l’article L145-17 1° susvisé autorisant le bailleur à mettre fin au bail. En effet, l’exercice d’un droit, en l’espèce le refus de bénéficier d’un droit de préférence, ne saurait être considéré comme une faute dans l’exécution par le preneur de ses obligations contractuelles. En outre, le congé délivré ne vise aucun des autres motifs prévus par l’article L145-17 et par l’article L145-18 relatifs à l’état d’insalubrité ou de dangerosité de l’immeuble, ni aucun projet de reconstruction de l’immeuble.

Par ailleurs, ce congé ne formule expressément aucune proposition, même non chiffrée, de paiement d’une indemnité d’éviction. Au surplus, il ne vise pas les dispositions de l’article L145-14 du code de commerce qui expose le principe et les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction. Le seul rappel des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce, relatives aux modalités procédurales de saisine de la juridiction, ne peut être considéré comme la formulation même tacite d’une telle offre.

Le congé délivré ne respecte donc pas les conditions prévues par les textes compte tenu de son insuffisance de motivation, en présence d’une part d’un motif erroné si le bailleur entendait refuser le droit au paiement d’une indemnité d’éviction, et d’autre part en l’absence d’énoncé du droit au paiement d’une telle indemnité en raison d’un défaut de renouvellement non motivé. Cette situation est susceptible d’ouvrir soit le droit pour le bailleur de la faculté d’offrir le renouvellement soit le droit au paiement d’une indemnité d’éviction s’il est démontré l’existence d’un préjudice subi par le preneur.

Sur l’exercice du droit de repentir par le bailleur

En vertu de l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l’espèce, le congé a été délivré le 27 mai 2021 pour le 31 décembre 2021 et la SARL [E] MOTOCULTURE a effectivement quitté les lieux le 20 décembre 2022, date de réalisation de l’état des lieux de sortie. Or, la SCI CRJM n’a pas exercé avant cette date son droit de repentir, dont elle n’a fait usage que dans le cadre de conclusions notifiées dans le cadre de la présente instance, soit postérieurement au départ du preneur pour se réinstaller dans de nouveaux locaux. En outre, étant constaté que le local litigieux est désormais reloué, l’effectivité de ce droit de repentir et d’offre de renouvellement est inexistante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que la SCI CRJM ne remplit pas les conditions légales pour offrir au preneur le droit au renouvellement du bail.

Sur l’existence d’un préjudice

Conformément à l’article L145-14 susvisé du code de commerce, l’indemnité d’éviction a pour objet d’indemnisé le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, monsieur et madame [Z] avaient rédigé le 05 juin 2020 une déclaration d’intention afin de se voir attribuer le lot n°9 d’une nouvelle ZAC dans la même commune, pour, selon leurs propres explications dans leurs conclusions, le déplacement de leur activité vers un établissement plus spacieux à moyen terme. Ce lot portait sur un terrain nu.

Par décision du 29 octobre 2020, la communauté de commune avait approuvé l’attribution de ce lot à la SARL [E] MOTOCULTURE, à la suite de quoi monsieur et madame [Z] ont constitué la SCI AAT dont l’objet est l’acquisition du terrain et la construction du bâtiment. La SCI AAT a réalisé des démarches et obtenu les premiers devis les 04 et 05 mars 2021 pour la réalisation du revêtement du sol et la construction du bâtiment.

L’ensemble de ces démarches a donc été réalisé avant la délivrance du congé. De même, la date du dépôt de demande de permis de construire le 08 juin 2021 démontre que les démarches étaient déjà largement entreprises à la date de délivrance du congé.

La SARL [E] MOTOCULTURE ne peut dès lors raisonnablement soutenir que le projet n’en était qu’à ses prémisses compte tenu de l’autorisation administrative dont elle bénéficiait depuis plusieurs mois et des démarches actives entreprises pour la construction du nouveau bâtiment. Si elle prétend que son projet était à horizon 2023, il convient de constater que ce n’est pas la délivrance du congé qui l’a conduite à entamer les démarches en vue de la construction d’un nouveau local, mais l’autorisation administrative obtenue plus de six mois avant, et qu’aucune accélération des démarches n’est démontrée. L’absence de régularisation de l’acte de vente, qui interviendra le 09 mars 2022, mais sans qu’il ne soit soutenu qu’il y ait eu un risque de non obtention au vu des autorisations administratives préalables, ne tend pas à démontrer que le projet n’était pas sérieusement engagé.

De même, la hausse éventuelle du montant des devis, obtenus avant la délivrance du congé, en raison de l’accroissement du coût des matières premières, est sans aucun lien avec ce congé. Cette hausse aurait dû être supportée par la SCI AAT et ne peut être imputée au comportement du bailleur.

Par ailleurs, la société [E] MOTOCULTURE ne peut exposer que son préjudice est constitué par la perte de son adresse historique, alors que son projet était constitué par un souhait de changer de localisation, tout en restant dans la même commune de LESPARRE MEDOC. Aucune perte de clientèle ne peut être envisagée dès lors que la clientèle n’est pas attachée à la localisation mais au fonds de commerce au vu de la nature de l’activité. Enfin, la SARL [E] MOTOCULTURE exposant que son projet est celui d’un départ vers un local plus spacieux, il ne peut raisonnablement être soutenu le risque d’une perte de stocks ou de difficultés pour entreposer le matériel, lequel n’est en tout état de cause pas démontré par les pièces du dossier et ne nécessite pas une expertise pour le prouver en son principe.

Par conséquent au regard de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice résultant de la délivrance du congé dont l’irrégularité est constatée, il convient de débouter la SARL [E] MOTOCULTURE de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner une expertise. Il sera par ailleurs constaté, par application de l’article 1165 devenu 1199 du code civil que le congé délivré le 27 mai 2021 est inopposable à la SARL EJT qui n’est pas partie au contrat de bail.

3/ Sur la demande indemnitaire formée par la SARL [E] MOTOCULTURE

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige compte tenu de la date de conclusion du contrat, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. /Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. /Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article L145-27 du code de commerce précise qu’au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu’il n’a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu’en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

En l’espèce, il résulte de l’attestation d’un employé de la SARL [E] MOTOCULTURE qu’une altercation a eu lieu au début du mois de mai 2021, avant la délivrance du congé, entre monsieur [E] et monsieur et madame [Z] au sujet de vieilles machines jetées, et qu’il a à cette indiqué qu’il allait « s’occuper de leur cas ».

Par ailleurs, la SCI CRJM a fait délivrer le 27 mai 2021 un acte intitulé « congé avec offre de vente », qui constitue en réalité un acte mélangeant deux actes prévus par le statut des baux commerciaux, d’une part la notification au preneur de son droit de préemption dans le cadre d’un projet de vente du local loué conformément aux dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, et d’autre part un congé au visa des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce.

S’agissant de l’exercice du droit de préemption, l’article L145-46-1 du code de commerce impose au bailleur d’indiquer le prix de vente et les conditions de la vente. Or, le montant indique de 1.200.000 euros apparaît manifestement disproportionné au regard de l’avis de valeur établi le 15 octobre 2018 à la demande de la SCI CRJM qui mentionnait une valeur de 340.000 euros. L’existence d’une offre au prix de 1.000.000 d’euros, ainsi que cela résulte d’une attestation de la gérante de la société MILLENIUM IMMO CONSEIL, ne constitue pas la preuve de la valeur du bien. Enfin, il résulte de cette attestation que cette offre a été rejetée par la SCI CRJM et il n’est pas contesté qu’elle a depuis remis le bien en location.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments l’existence d’un contexte conflictuel entre les parties.

Toutefois, la preuve d’une fraude aux droits du preneur, et d’une intention frauduleuse du bailleur, n’est pas suffisamment caractérisée par ce contexte conflictuel.

En outre, il a déjà été jugé ci-avant que la SARL [E] IMMOBILIER ne justifie d’aucun préjudice matériel pour prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction, celle-ci n’ayant pas manifesté d’intérêt pour rester dans le local après son déménagement.

Elle ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice moral du fait de la délivrance de ce congé, dans un contexte dans lequel elle avait déjà engagé des démarches pour changer son lieu d’exploitation. La société [E] MOTOCULTURE n’établit par ailleurs nullement avoir dû accélérer les démarches entreprises, ni aucune pression qui aurait pu être exercée par le bailleur sur elle, étant relevé qu’elle a pu se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité pendant près d’une année après la date à laquelle le congé a pris effet.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de débouter la SARL [E] MOTOCULTURE de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, les deux parties perdant pour partie la présente instance, l’irrégularité du congé délivré par le bailleur étant constaté, mais les demandes indemnitaires du preneur étant rejetée, il convient d’ordonner un partage par moitié des dépens de la présente instance.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant rejetés, il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles dont il n’est pas inéquitable que chacune d’elle supporte la charge.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la décision apportée au litige, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SCI CRJM de sa demande en nullité de l’acte délivré le 27 mai 2021 au titre de l’erreur sur le destinataire ;

Constate l’irrégularité du congé délivré le 27 mai 2021 par la SCI CRJM et son inopposabilité à la SARL EJT ;

Déboute la SARL [E] MOTOCULTURE de sa demande d’indemnité d’éviction et d’expertise ;

Déboute la SARL [E] MOTOCULTURE de sa demande indemnitaire subsidiaire ;

Fait masse des dépens et condamne la SARL [E] MOTOCULTURE à en payer la moitié et la SCI CRJM à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SARL EJT, la SARL [E] MOTOCULTURE et la SCI CRJM de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT