N° RG 23/05182 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X6JG

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 23/05182 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X6JG

AFFAIRE :

S.C.I. GMTL (Venant aux droits de la SCI MARYVONNE)

C/

Société TAQUIPNEU

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL ALIZÉ CONSEIL

la SELARL BARDET & ASSOCIES

la SCP DACHARRY & ASSOCIES

M^e Guillaume GOURDIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

Délibéré au 16 Octobre 2025

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. GMTL (Venant aux droits de la SCI MARYVONNE) RCS Bordeaux 328 525 530

[Adresse 3]

représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. TAQUIPNEU RCS Montauban 317 576 890

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Thierry DEVILLE de la SELARL ALIZÉ CONSEIL, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2004, la SCI Maryvonne a donné à bail commercial à la société Média Pneu un bâtiment situé [Adresse 9] à usage d’entrepôt, garage et bureaux avec terrain figurant au cadastre de ladite commune section A n° [Cadastre 4] – lieu dit [Adresse 6].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf année, à compter du 1er janvier 2005 jusqu’au 31 décembre 2014.

La destination des locaux a été définie comme suit : “l’exploitation d’une activité de vente, pose et réparations de tous pneumatiques et accessoires, la vente et pose de tous amortisseurs et plaquettes de frein pour tous véhicules ou matériels, le réglage du parallélisme de tous véhicules automobiles, ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires se rapportant directement ou indirectement à ces activités”.

Un dépôt de garantie a été mis à la charge du preneur, à hauteur de trois mois de loyer, soit à hauteur de 10.500,00 €.

Fin 2011, la société Taquipneu est venue subroger la société Média Pneu aux droits et obligations du preneur à bail commercial par l’effet d’une fusion absorption.

Suivant acte notarié du 24 février 2012, la SCI Maryvonne a vendu le bien immobilier à la SCI du [Adresse 1] (devenue par la suite SCI GMTL), cette dernière étant subrogée dans les droits et obligations du bailleur.

Le bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2019, la SAS Taquipneu a donné congé des locaux objets du bail commercial à la SCI GMTL, pour le 31 décembre 2019.

Par courrier du 02 octobre 2019, la SCI GMTL a, par l’intermédiaire de son Conseil, indiqué que la SCI ferait procéder à l’établissement d’un procès verbal aux fins de faire établir un pré-état des lieux de sortie des locaux commerciaux, contradictoire. Cette réunion a eu lieu le 31 octobre 2019. Un procès verbal a alors été établi par Maître [N], huissier de justice.

Les parties se sont accordées afin de repousser la date de libération des locaux par le preneur à la fin du mois de février 2020 afin qu’il effectue des travaux.

L’état des lieux de sortie contradictoire a finalement été établi le 02 mars 2020 par Maître [N].

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur les travaux à réaliser par le preneur.

Par acte du 2 juin 2020, la SCI GMTL a assigné la SAS Taquipneu devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise permettant d’apporter la preuve des dégradations imputables à son locataire commercial, outre la condamnation de la SAS Taquipneu à lui payer la somme provisionnelle de 20.000 € à valoir sur les réparations, ainsi que la somme de 5.000 € à titre de provision ad litem ou à défaut sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 02 novembre 2020, le juge des référé du Tribunal Judiciaire de Bordeaux a ordonné une expertise relative aux dégradations alléguées, confiée à Monsieur [S] [H], rejeté toutes autres demandes, et dit que la SCI GMTL conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

Une ordonnance de remplacement d’expert est intervenue le 23 novembre 2020, désignant Monsieur [W] [B] en lieu et place de Monsieur [H].

Monsieur [B] a déposé son rapport définitif le 18 juillet 2022.

Par acte en date du 15 juin 2023, la SCI GMTL a assigné la SAS Taquipneu devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 26 juin 2025, la SCI GMTL demande au Tribunal de :

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 23.900,00 € TTC au titre de la réparation de la zone carrelée de l’atelier, actualisée selon l’indice [8] 09 en vigueur à la date de la décision à intervenir, par référence à l’indice de base 117,4 du mois de février 2022,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 39.156,77 € TTC au titre de la reprise des éléments du bardage extérieur du bâtiment principal,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 2.868,00 € TTC au titre du remplacement de la porte de secours du bâtiment, actualisée selon l’indice INSEE – BT 49 en vigueur à la date de la décision à intervenir, par référence à l’indice de base 130,3 du mois de février 2022,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 10.992,00 € TTC au titre de la remise en état du bardage de la courette extérieure de stockage et de la mise en protection des supports métalliques, actualisée selon l’indice INSEE – BT 49 en vigueur à la date de la décision à intervenir, par référence à l’indice de base 130,3 du mois de février 2022,

— condamner la SAS TAQUIPNEU à lui payer la somme de 588,00 € TTC au titre de la réfection du carrelage de seuil d’entrée de la zone d’accueil clientèle, actualisée selon l’indice INSEE – BT 09 en vigueur à la date de la décision à intervenir, par référence à l’indice de base 117,4 du mois de février 2022,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 20.520,00 € TTC au titre du remboursement des travaux de reprise de l’enrobé des parkings extérieurs, assortie des intérêts légaux à compter du 2 mars 2020,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 3.686,80 € TTC au titre du remboursement des travaux de remplacement des baies vitrées de la zone d’accueil,

assortie des intérêts légaux à compter du 2 mars 2020,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 203,50 € TTC au titre du remplacement d’une vanne d’alimentation d’eau,

— ordonner la compensation partielle de ces condamnations avec le dépôt de garantie conservé par la SCI GMTL à hauteur de 12.878,46 €,

— condamner la SAS Taquipneu à lui payer la somme de 15.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAS Taquipneu aux entiers dépens d’instance, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

— rappeler l’exécution provisoire.

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Afin de répondre à la fin de non recevoir évoquée par la défenderesse tirée d’un défaut d’intérêt et de qualité à agir, la SCI GMTL fait observer que l’action du bailleur au titre d’un bail commercial à l’encontre du preneur est une action personnelle fondée sur la responsabilité contractuelle. Elle fait valoir qu’elle était propriétaire et bailleresse à la date d’état des lieux de sortie, la vente de l’immeuble n’ayant été réalisée que plusieurs mois plus tard, de sorte qu’elle a intérêt à agir pour faire sanctionner les manquements du preneur à ses obligations, et a même seule qualité. Elle fait observer que l’argumentation tendant à faire valoir qu’elle n’aurait pas subi les conséquences dommageables des manquements du preneur à ses obligations constitue en réalité une défense au fond, qui en sus est infondée puisque les dégradations des locaux ont nécessairement impacté leur prix de vente ,et que la SCI a un lien capitalistique avec la société ayant acquis le bien. Dès lors, elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu à retenir une fin de non recevoir pour défaut de qualité ou d’intérêt à agir.

Concernant l’argumentation de la SAS Taquipneu indiquant ne pas être tenue des manquements antérieurs à sa prise de possession des lieux, la SCI GMTL rappelle que la SAS a repris l’intégralité des droits et obligations de la société Média Pneu par l’effet de la fusion absorption, en ce compris ceux issus du bail du 20 décembre 2004. Elle fait valoir que la SAS Taquipneu doit par suite répondre de l’intégralité des manquements aux obligations dudit bail à compter de son entrée en vigueur le 1er janvier 2005 jusqu’à la libération des lieux le 02 mars 2020.

S’agissant du contenu et de la portée des obligations du preneur, la SCI GMTL se prévaut de la force obligatoire des contrats. Elle soutient que les clauses de transfert, à la charge du preneur, des travaux liés à la vétusté, l’usure, ou la force majeure, sont valables dès lors qu’elles ne portent pas sur les travaux relevant de l’article 606 du Code civil. Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1731 du Code civil disposant qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels sauf preuve contraire.

En l’espèce, la SCI GMTL fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux établi à la date d’entrée en vigueur du bail, ni à la date de la fusion absorption de la société Média Pneu par la SAS Taquipneu, les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives. Elle se prévaut également des stipulations du bail commercial précisant que le preneur prendra les lieux en l’état dans lequel ils se trouvent sans pouvoir exercer aucune réclamation ou recours contre le propriétaire. Elle fait également valoir que les stipulations contractuelles mettent à la charge du preneur l’entretien des lieux en bon état de réparations locatives. Elle souligne qu’elles prévoient également, dans l’hypothèse où le remplacement des installations ou des appareils deviendrait nécessaire soit par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, qu’il sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur. La SCI GMTL soutient que cette clause de transfert est valable puisque ne portant pas sur les travaux relevant de l’article 606 du Code civil. Elle souligne ainsi que l’imputation des travaux à la charge du preneur, tel qu’elle le conclut, relève essentiellement de la détermination des désordres subis par les locaux loués, au regard de leur bon état d’entretien et de réparation, quelles que soient les causes desdits désordres.

S’agissant du préjudice, la SCI GMTL soutient que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations affectant le bien loué n’est pas conditionnée par l’exécution effective des réparations locatives par le bailleur, ni par l’engagement effectif de dépenses, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

En l’espèce, la SCI GMTL fait valoir que l’intégralité des désordres doivent être pris en considération, que ces désordres aient été remis en état ou non, peu importe qu’ils soient liés à la vétusté, à l’usure, à la force majeure ou à une atteinte par le locataire à une obligation contractuelle. Elle conteste par ailleurs toute mauvaise foi de sa part, expliquant avoir tenté de trouver des solutions amiables pour permettre à la société preneuse de remédier auxdits désordres, de sorte qu’elle doit être indemnisée en intégralité.

La SCI GMTL se prévaut de désordres affectant les vitrages extérieurs, de par la présence de fissures sur trois des quatre baies vitrées de la façade sud-ouest du bâtiment, tel que constaté dans le rapport d’expertise, outre une opacification de la baie vitrée située sur la façade sud-est du bâtiment. Elle fait valoir sur ce point, d’une part que la SAS Taquipneu ne démontre pas que ces fissures seraient dues à un choc thermique tel qu’elle l’affirme, celles-ci ayant plus probablement été causées par des chocs de véhicules ou de matériels dans le cadre de l’activité du preneur, d’autre part, que le remplacement de ces baies est en tout état de cause à la charge du preneur puisque le remplacement des éléments de l’immeuble relève des réparations locatives quelle qu’en soit la cause, en ce compris en cas de force majeure. Elle souligne qu’une clause du bail commercial met par ailleurs expressément à la charge du preneur la réparation des baies vitrées extérieures. Elle souligne produire un devis à hauteur de 3.686,80 € TTC pour le remplacement de ces baies vitrées.

La SCI GMTL se prévaut également de désordres affectant le sol de l’atelier et de l’entrepôt. Elle fait valoir de multiples dégradations du carrelage de l’atelier, sans doute liées à la chute d’outils ou de pièces mécaniques, tel que confirmé par le rapport d’expertise. Elle fait valoir que les réparations effectuées par la SAS Taquipneu, se contentant de reboucher les fissures et impacts à la résine, ne sont ni conformes aux règles de l’art, ni pérennes. Elle se prévaut d’un devis de 23.900 € TTC. Elle soutient que la même absence d’entretien est établie s’agissant du sol de l’entrepôt – zone de stockage de pneus, tant au regard de l’état de la dalle bétonnée que de l’état des murs et huisseries. Elle fait valoir que la seule vétusté ne peut expliquer l’état intérieur du bâtiment, qui est la conséquence d’un manque d’entretien et de l’existence de négligences dans l’activité de la SAS Taquipneu ; elle rappelle qu’en tout état de cause, les désordres causés par la vétusté sont contractuellement mis à la charge du preneur. Elle considère dès lors que le preneur doit également l’indemniser à ce titre.

La SCI GMTL se prévaut par ailleurs de désordres au niveau du bardage extérieurs, à savoir : des enfoncements et dégradations diverses des bardages extérieurs du bâtiment principal, conséquences de l’activité du preneur (les enfoncements se situant souvent à hauteur de pare chocs de voiture ou étant de nature à correspondre à la manipulation du chariot de présentation des pneus) ; plusieurs centaines de percements des bardages extérieurs du bâtiment principal, correspondant aux points de fixation de multiples enseignes et panneaux, conséquences d’une atteinte délibérée au revêtement extérieur des bâtiments, ce alors même que le bail commercial stipulait clairement que le preneur pouvait installer une enseigne extérieure, et non de multiples enseignes et panneaux. Elle soutient que la seule solution technique de remise en état consiste dans le remplacement des bardages, et qu’elle doit être indemnisée en conséquence. Elle souligne en effet que la solution tendant en la découpe et au remplacement partiel des bardages en leurs parties inférieures abîmées, et au rebouchage des trous, préconisée par l’expert, ne doit pas être retenue, de tels travaux n’étant pas conformes aux règles de l’art, et n’étant pas de nature à garantir l’isolation du bardage. La SCI soutient par ailleurs que cette solution est devenue impossible puisque le profilé du bardage recouvrant le bâtiment n’existe désormais plus, impossibilité imputable à l’inertie du preneur dans l’exécution des travaux. La SCI se prévaut d’un devis à hauteur de 39.156,77 € pour le remplacement des bardages.

La SCI GMTL fait valoir également la nécessité de remplacer la porte de secours, qui a été fracturée, avec reprise du bardage, se prévalant d’un devis à hauteur de 2.868,00 € TTC. Elle soutient que la SAS Taquipneu, qui est en tout état de cause pleinement tenue des obligations de la société Média Pneu, ne justifie pas d’un dysfonctionnement antérieur de la porte lors de son rachat de la société Média Pneu, tel qu’elle l’allègue.

La SCI se prévaut également de la nécessité de remettre en état les supports et la courette extérieure de stockage, les panneaux extérieurs présentant des écaillements de peinture, les supports métalliques intérieurs étant rouillées, et la courette présentant une usure prématurée du revêtement du bardage. La SCI GMTL précise que si la courette a été réalisée par la SAS Taquipneu, elle en est propriétaire par accession et que cet élément n’est pas exclu des obligations du preneur relatives à l’entretien des locaux. La SCI GMTL se prévaut d’un devis relatif à ces travaux à hauteur de 10.992 € TTC.

La SCI GMTL se prévaut de désordres de finition intérieurs, concernant notamment l’état bureaux, de la cuisine, des sanitaires, et de l’accueil, dont la remise en état est fixée à hauteur de 3.000 € pour les bureaux, la cuisine et les sanitaires et 588 € concernant les travaux relevant des réparations locatives, à savoir la réfection du carrelage.

Elle se prévaut également de désordres affectant les voiries et réseaux, à savoir des affaissements et marques d’appuis de l’enrobé bitumeux du parking, liés à la présence de bennes sur une zone réservée au stationnement des véhicules légers ; elle soutient que le montant de la reprise a été estimée à juste titre par l’expert à 20.520,00 € TTC.

La SCI GMTL se prévaut enfin d’un désordre sur une vanne d’alimentation d’eau dans un regard à l’extérieur du bâtiment, qui a dû faire l’objet d’une intervention pour un montant de 250 €.

La SCI GMTL soutient que ces désordres lui ont causé un manque à gagner de par la période d’inoccupation des locaux, puisque le bien n’a pu être reloué qu’en décembre 2020, à des conditions très défavorables ; elle se prévaut également d’un manque à gagner de par une répercussion des désordres sur le prix de vente de l’immeuble.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 20 juin 2025, la société Taquipneu demande au Tribunal de :

* à titre liminaire :

— révoquer l’ordonnance de clôture du 11 juin 2025 fixant la clôture de l’instruction à ladite date, ordonner le rabat de la clôture à une date ultérieure, et autoriser que les conclusions responsives et récapitulatives n°2 de la société SAS Taquipneu soient retenues,

— relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et du défaut de qualité de la SCI GMTL, et déclarer la SCI GMTL irrecevable en ses demandes, pour défaut de droit à agir,

— juger dilatoire et abusive la procédure initiée par la SCI GMTL, et condamner la SCI GMTL à lui payer une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* à titre principal, si l’action n’était pas jugée irrecevable, débouter la SCI GMTL de toutes ses demandes,

* à titre subsidiaire, si les demandes de la SCI GMTL n’étaient pas rejetées :

— juger que les demandes de la SCI GMTL ne pourront, en tout état de cause, pas excéder, au titre :

— des bardages extérieurs, la somme de 14.151,10 € TTC,

— du changement du bac acier de la clôture extérieure, la somme de 500 € TTC,

— débouter la SCI GMTL de ses autres demandes au titre des vitrages extérieurs, du sol de l’atelier et de l’entrepôt (le montant pour ce poste ne pouvant pas en tout état de cause excéder 22.297,33 €), de la porte de secours métallique, de la remise en état des supports et de la courette extérieure de stockage (déjà compris dans le devis du bardage extérieur de 14.151,10 €), de la réfection du carrelage du seuil d’entrée de la zone d’accueil, de l’enrobé bitumeux du parking (le montant pour ce poste ne pouvant en tout état de cause pas excéder 2.100 € TTC) et de l’intervention sur la vanne d’alimentation d’eau,

* en tout état de cause :

— rejeter toute demande d’indexation de la part de la SCI GMTL selon les indices INSEE – BT 49 ou BT 09,

— dire que si la SAS Taquipneu devait être condamnée, les intérêts ne pourraient s’appliquer qu’à compter de la date de la décision à intervenir et non depuis mars 2020,

— condamner la SCI GMTL à lui rembourser la somme de 12.878,46 € qu’elle détient au titre du dépôt de garantie,

— condamner la SCI GMTL à lui payer une somme de 13.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI GMTL, la SAS Taquipneu se prévaut tout d’abord des dispositions des articles 31 et 32 du Code de procédure civile, ainsi que des dispositions des articles 122 et 125 du Code civil, rappelant que l’action est ouverte à ceux qui ont intérêt et qualité à agir, et que le défaut du droit d’agir tel que le défaut de qualité et le défaut d’intérêt constitue une fin de non recevoir, que le juge peut relever d’office.

En l’espèce, la SAS Taquipneu fait valoir avoir appris seulement à la lecture de pièces communiquées par la partie demanderesse le 10 juin 2025 que cette dernière n’est plus propriétaire de l’immeuble objet du litige depuis le 14 septembre 2020, l’ayant vendu à la SCI Larrey, ce qui n’avait pas non plus été précisé à l’expert. Elle soutient que les SCI Larrey et GMTL sont deux entités juridiques distinctes, sans lien capitalistique. Dès lors, elle souligne que la SCI GMTL n’avait pas qualité ni intérêt à agir lorsqu’elle a assigné la SAS Taquipneu dans le cadre de la présente procédure. Elle considère que le tribunal doit dès lors relever d’office la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SCI GMTL.

La SAS Taquipneu rappelle également au visa de l’article 32-1 du Code civil que celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

LA SAS Taquipneu souligne la volonté délibérée de la SCI GMTL de dissimuler la vente de l’immeuble, alors qu’elle savait n’avoir désormais aucun droit d’agir en justice, comportement fautif lui ayant causé un préjudice de par l’existence de la présente procédure, qu’elle juge dilatoire et abusive, en cours depuis cinq ans. Elle sollicite par suite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 20.000,00 € pour procédure abusive.

Si l’action de la SCI GMTL n’était pas jugée irrecevable, la SAS Taquipneu indique solliciter le rejet des prétentions du demandeur “en l’absence de justificatifs des demandes indemnitaires”. Elle rappelle que le droit à indemnisation, sur le plan contractuel, et même en cas d’atteinte au droit de propriété, est fondé sur la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle soutient par ailleurs que suivant l’article 1731 du Code civil, le locataire doit rendre les locaux en bon état de réparations locatives, ce qui n’équivaut pas à rendre un local neuf. Elle rappelle également que le bailleur doit prouver son préjudice que le juge évalue au jour où il statue.

En l’espèce, la SAS Taquipneu soutient que les demandes de la SCI GMTL tendent en réalité à la remise à neuf des locaux aux frais de la SAS Taquipneu, ce qui est contraire tant aux dispositions de l’article 1731 du Code civil qu’aux stipulations contractuelles. Elle fait valoir que la SCI a résisté à une résolution amiable du litige, ne lui communiquant pas le pré-état des lieux, et n’apportant aucune réponse claire concernant les travaux qu’elle se proposait de réaliser, afin d’obtenir judiciairement la remise à neuf des locaux. Elle souligne ainsi qu’aucune faute ne lui est imputable, le bailleur l’ayant empêchée de réaliser les travaux réellement à sa charge. Par ailleurs, la SAS Taquipneu soutient que les demandes indemnitaires formées par la SCI GMTL ne sont pas justifiées puisque d’une part, le bail du 2 décembre 2020 mentionne que les locaux sont conformes à l’exercice de l’activité du preneur, d’autre part que la SCI GMTL ne produit que des devis, ne versant aux débats aucune facture, ce qui démontre que les travaux n’étaient pas nécessaires à la remise en état locative. De la même manière, elle fait observer que la SCI GMTL a pu préciser que des travaux avaient été effectués par le nouveau locataire, de sorte que la SCI est infondée à solliciter une indemnisation à ce titre. Enfin, et surtout, dans la mesure où le bien a été vendu, la SAS Taquipneu soutient que la SCI GMTL n’aura pas à assumer le coût des travaux de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre.

A titre subsidiaire, se prévalant de la force obligatoire des contrats et des conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle du preneur, la SAS Taquipneu fait valoir que les stipulations contractuelles du bail commercial précisaient que le preneur était tenu de rendre les locaux dans l’état d’entretien dans lequel ils se trouvaient au moment de leur prise de possession.

Elle soutient ainsi qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il n’existe pas de base de référence permettant d’apprécier l’évolution de l’état du bâtiment, de sorte qu’aucun manquement contractuel du preneur à son obligation d’entretien n’est établi. S’agissant de l’ensemble des désordres invoqués, elle fait observer, pour solliciter le débouté des demandes formées par la SCI GMTL, que celle-ci ne verse aux débats que des devis, et non des factures acquittées.

S’agissant plus spécifiquement de la demande concernant les vitrages extérieurs, la SAS Taquipneu précise que l’expert n’a pas retenu que le changement de ces vitrages étaient à la charge du preneur, précisant que les fissurations observées étaient d’origine thermique, ce qui est corroboré par l’expert d’assurance de la SAS.

Concernant le désordre allégué relatif au sol de l’atelier et de l’entrepôt, la SAS Taquipneu soutient avoir réalisé des réparations sur ce sol. Elle fait également observer que l’état du sol n’a pas empêché le local d’être reloué, et au nouveau preneur d’indiquer considérer les locaux conformes à l’exercice de son activité. Elle précise enfin que l’état du sol a pour origine une mauvaise réalisation de la pose du carrelage, qui n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, de sorte que ce désordre ne lui est pas imputable. Subsidiairement, elle sollicite que l’indemnisation éventuellement fixée soit ramenée à hauteur de 22.297,33 € TTC tel que retenu par l’expert.

Concernant les désordres allégués relatifs aux bardages extérieurs et au remplacement de la porte de secours, la SAS Taquipneu souligne que l’expert impute les désordres à la pose d’enseignes, ainsi qu’à l’utilisation de chariots de présentation de pneus, pratiques qui étaient autorisées par le bailleur, étant précisé qu’une partie des dégradations préexistait à sa prise de possession des locaux. Elle soutient que conformément aux préconisations de l’expert, la réparation consiste en tout état de cause uniquement dans le changement de la partie basse du bardage lorsqu’il est abîmé et dans le rebouchage des trous, technique assurant l’étanchéité, et non dans le changement intégral du bardage tel qu’allégué par la SCI GMTL. La SAS Taquipneu soutient que ce poste doit être chiffré à hauteur de 14.151,10 €, sans retenir la revalorisation du devis proposé par l’expert en raison du contexte économique, puisque la SAS avait proposé initialement cette solution au bailleur qui n’a pas donné suite, le délai écoulé étant par suite imputable à la SCI. Concernant la porte de secours, la SAS Taquipneu indique ne pas être tenue à son changement, puisqu’elle était déjà scellée lorsqu’il a pris possession des lieux.

Concernant la demande au titre de la remise en état des supports et de la courette extérieure de stockage, la SAS Taquipneu fait observer que l’expert a estimé que la remise en état du bardage était compris dans le devis à hauteur de 14.151,10 €, seule une somme de 500 € pouvant être retenue au titre du changement du bac acier de la clôture extérieure. Elle demande par suite, à défaut de rejet de cette demande, que le montant alloué de ce chef soit fixé à hauteur de 500 € TTC.

S’agissant de la demande formée au titre de la réfection du carrelage du seuil d’entrée de la zone d’accueil, la SAS Taquipneu soutient que les désordres ont été causés par des fondations creuses sous le bâtiment, avec une pose du carrelage qui n’a pas été conforme aux règles de l’art, et que les travaux de reprises ne sont pas des réparations locatives.

S’agissant de la demande relative à l’enrobé bitumeux du parking, elle observe que la SCI GMTL avait indiqué dans son dire récapitulatif que le nouveau locataire avait pris à charge ces travaux, de sorte que la SCI ne peut former aucune demande à ce titre. Elle fait valoir au surplus que ces travaux, consistant en la modification et l’extension des voiries, incombaient en tout état de cause au bailleur.

Enfin, concernant l’intervention sur la vanne d’alimentation d’eau, la SAS Taquipneu fait observer que l’expert n’a pas retenu ce poste au sein de son rapport.

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La SAS Taquipneu s’oppose en tout état de cause à toute indexation des sommes réclamées, faisant valoir que la présente procédure et le temps écoulé ne trouvent leur cause que dans les demandes infondées du bailleur et son refus de toute discussion constructive.

La SAS Taquipneu fait par ailleurs valoir, sur le fondement de la force obligatoire des contrats, que le dépôt de garantie doit lui être restitué par la SCI GMTL.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Suivant les dispositions de l’article 803 alinéas 1 et 3 du Code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; […] L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ; en effet, le demandeur ayant signifié des conclusions et produit quatre nouvelles pièces la veille de l’ordonnance de clôture, le principe du contradictoire doit conduire à permettre au défendeur de répondre à ces éléments. En outre, les deux parties ont conclu postérieurement à la clôture.

Dès lors, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture, et de fixer la clôture au jour des plaidoiries.

Sur un relevé d’office d’une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de droit à agir de la SCI GMTL et sur la demande de dommages et intérêts subséquemment formée

Suivant les dispositions des articles 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du Code de procédure civile précise, en ses alinéas 1 et 2, que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Par ailleurs, suivant l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le Tribunal n’entend pas relever d’office de fin de non recevoir tiré d’un supposé défaut du droit d’agir du demandeur, qui n’est pas d’ordre public. Il sera en tout état de cause observé qu’une telle fin de non recevoir serait infondée. En effet, la SCI GMTL étant bailleur lorsque le bail a pris fin, elle a qualité et intérêt à agir.

Il sera dès lors constaté que le Tribunal n’est pas non plus saisi de la demande de dommages et intérêts formée la SAS Taquipneu au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celle-ci étant formée dans l’hypothèse où une décision d’irrecevabilité aurait été opposée à la présente procédure.

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI GMTL

Suivant les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l’inexécution […].

Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur l’existence de manquements de la SAS Taquipneu à ses obligations contractuelles

Suivant les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil applicable en l’espèce, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, entre autres, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du Code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le locataire est quant à lui tenu, suivant les dispositions de l’article 1754 du Code civil, des réparations locatives ou de menu entretien, sauf clause contraire stipulée au bail.

Toutefois, s’agissant des baux commerciaux antérieurs à la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », la liberté contractuelle permet aux parties d’aménager la répartition du coût des travaux entre elles, dans la limite de ce que le transfert n’ait pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Suivant les dispositions de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il ressort de la combinaison des dispositions susvisées que s’il incombe au bailleur d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, les parties demeuraient libres de prévoir, contractuellement, que tout ou partie des travaux et frais d’entretien seraient mis à la charge du preneur, dans la limite de son obligation de délivrance ; notamment le transfert au preneur de travaux ne peut concerner ceux prévus à l’article 606 du Code civil, qui restent à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, s’agissant de la portée des obligations du preneur, il faut préciser que suivant les dispositions de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

***

Si la SAS Taquipneu se défend de manquements à ses obligations, faisant valoir entre autres avoir trouvé les lieux en l’état lorsqu’elle est devenue titulaire du bail, il sera rappelé qu’elle a repris l’intégralité des droits et obligations de la société Média Pneu par l’effet de la fusion absorption opérée fin 2011. Dès lors, sa responsabilité est engagée pour l’ensemble des manquements du preneur à ses obligations contractuelles, à compter de la prise d’effet du bail, soit à compter du 1er janvier 2005.

Les éventuels manquements de la SAS Taquipneu doivent être appréciés à la lumière des obligations mises à la charge du preneur aux termes du bail en date du 20 décembre 2004.

Ce bail stipule, entre autres, dans une partie “charges et conditions” que “le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état”, qu’il “entretiendra les lieux mis à disposition en bon état de réparations locatives, pendant la durée” du bail, et qu'“il les rendra de même à la fin dudit bail”. “Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait, ou de celui de sa clientèle, ou de son personnel”. “Le preneur sera responsable de tous avaries et accidents quelconques, qui pourraient résulter de tous services et installations de l’immeuble. Si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans l’immeuble devenait nécessaire soit par suite d’usure, de vétusté, de force majeure, ou d’exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur […].

Dès lors, il faut constater que les travaux autres que ceux prévus à l’article 606 du Code civil ont été transférés à la charge du preneur, tenus du remplacement des installations quelle qu’en soit la cause.

Les éventuels manquements de la SAS Taquipneu à ses obligations d’entretien et de réparations, telles que mises à sa charge par les stipulations contractuelles, doivent également être appréciés au regard de l’état du bien lorsqu’il a été restitué, comparativement à son état lors de la prise d’effet du bail. Or, en l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée, ainsi qu’en l’absence de tout éléments probants de nature à établir la préexistence des désordres constatés à la prise d’effet du bail, le preneur est présumé avoir reçus les locaux en bon état de réparations locatives ; la SAS Taquipneu était par suite tenue de les rendre en bon état de réparations locatives.

Or, le rapport d’expertise met en exergue l’existence de dégradations des locaux, notamment concernant le sol carrelé de l’atelier, le bardage habillant trois des quatre façades du bâtiment, et le marquage de zones d’enrobé par les pieds de bennes. Il est précisé que les éléments de structure ne sont pas impactés. L’expert a mentionné que ces dommages sont très majoritairement la conséquence directe des conditions d’exploitation du local, étant précisé le bâtiment date de 1993 et était antérieurement au bail voué à une activité industrielle.

S’agissant des désordres affectant le sol carrelé de l’atelier, l’expert a précisé que leur réparation, à la charge du preneur, implique la dépose et la reconstitution du sol, dont le montant s’élèverait à la somme de 23.900,00 €.

S’agissant du bardage, l’expert a par ailleurs précisé que les pieds de bardage ont été déformés par des chocs de véhicules ou d’autres équipements, ainsi que de par le matériel stocké en appui, et que ces désordres impliquent que soit traité la partie basse des panneaux. Il a également relevé l’existence de percements du bardage, en raison de la pose d’enseignes directement fixées sur la peau extérieure de l’enveloppe du bâtiment, sans impacts sur les plateaux intérieurs et l’ossature métallique du bâtiment, ces désordres rendant nécessaire le rebouchage des trous avec pose de rondelles EPDM pour assurer l’étanchéité du support. L’expert a également fait état de désordres affectant la clôture extérieure et l’issue de secours endommagée lors d’une tentative d’effraction de 2020.

S’agissant des les zones d’enrobé impactées par les pieds de benne, l’expert a souligné la nécessité de remise en état sur 180 m2 comprenant le rabotage de la coche d’enrobé de surface, la réfection de la couche d’assise existante dégradée par le rabotage de surface et la mise en oeuvre d’une nouvelle couche enrobée, le coût total s’élevant à 20.520,00 €.

L’expert a également relevé d’autres désordres. Il a en effet précisé que certains travaux avaient été pris en charge par le locataire, de sorte que ces désordres ont été soldés. Il a notamment fait état à ce titre de la rénovation des plafonds de la zone Accueil-bureaux, du remplacement du vitrage opacifié en façade de la zone accueil, du remplacement de certains éléments des portes sectionnelles de l’atelier et de l’entrepôt, outre quelques travaux de peinture dans l’entrepôt. L’expert a également relevé la nécessité de rafraîchissement du bureau, de la salle de détente et de la douche en mezzanine, et des pièces d’eau du rez de chaussée attenantes à la zone “accueil-bureaux”, ainsi que la nécessité de remise en état des réseaux. Toutefois, il a précisé, sur ces points, que l’âge du bâtiment, l’absence d’état des lieux initial, et la vétusté normale des éléments de finition et des équipements ne rend pas le locataire redevable de la rénovation des locaux.

Ainsi, au regard du rapport d’expertise, il est justifié de l’existence de désordres persistants à l’issue du bail commercial, s’agissant notamment de désordres affectant le bardage du bâtiment, les zones d’enrobés de la voirie, le sol de l’atelier, la porte de secours ainsi que la courette extérieure de stockage. Or, ces désordres nécessitent des réparations ne relevant pas des travaux de l’article 606 du Code civil, les éléments de structure n’étant pas impactés ; il en résulte que ces travaux étaient à la charge du preneur, aux termes des stipulations contractuelles, et de l’obligation qui lui était faite de rendre les lieux en bon état de réparations locatives.

Dès lors, des manquements de la SAS Taquipneu à ses obligations, de réparation et d’entretien (que ces manquements aient été commis après la fusion absorption ou antérieurement par la société Média Pneu aux droits et obligations desquelles la SAS Taquipneu est venue), sont établis. D’où il suit que la responsabilité contractuelle de la SAS Taquipneu est engagée s’agissant des éventuels préjudices résultant de ces manquements pour la SCI GMTL.

Sur les préjudices invoqués par la SCI GMTL

Il sera rappelé, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, que l’indemnisation suppose non seulement la démonstration d’un manquement aux obligations contractuelles, mais également la démonstration d’un préjudice subi par le demandeur, ainsi que d’un lien de causalité entre ledit manquement et le préjudice invoqué.

Des dommages et intérêts peuvent dès lors être alloués au bailleur, lorsque le locataire restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations ;ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état, sans que l’indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de la dépense, sous réserve toutefois pour le bailleur de justifier a minima d’un préjudice résultant des manquements du preneur à ses obligations.

En l’espèce, l’existence de manquements du preneur à ses obligations contractuelles est établi, de par un manquement à ses obligations d’entretien et de réparation du bien objet du bail commercial. De même, l’existence de désordres affectant le bien, en lien avec ces manquements, est établi. Toutefois, l’on droit constater que seuls des devis sont versés aux débats. Aucun justificatif de règlement, aucune facture acquittée, n’est produit.

Il faut également constater que le bien a été vendu par la SCI GMTL le 14 septembre 2020 à la SCI Larrey, de sorte que la SCI GMTL ne supportera pas personnellement le coût des travaux de réparation et/ou de remise en état qui seront éventuellement effectués.

La SCI GMTL se prévaut d’une perte financière engendrée par l’absence de relocation des locaux jusqu’à leur vente, et d’une perte de valeur du bien. Toutefois, force est de constater d’une part, à la lecture du dispositif des écritures de la SCI GMTL, qu’elle ne forme aucune demande indemnitaire à ce titre. Par ailleurs, et surtout, elle ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier une éventuelle dépréciation de la valeur du bien induite par ces désordres, ni de nature à établir une difficulté rencontrée pour relouer le bien en raison de son état, étant précisé que l’état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 02 mars 2020 et que le bien a été vendu le 14 septembre 2020, soit six mois après.

Par suite, en l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice subi par la SCI GMTL en raison des manquements de la SAS Taquipneu à ses obligations, elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du bail du 20 décembre 2004.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Suivant les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le dépôt de garantie constitue un gage au profit du bailleur.

En l’espèce, il résulte des stipulations prévues au bail commercial, au sein d’une partie intitulée “dépôt de garantie”, que “pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du preneur, ce dernier a versé au bailleur, une somme de DIX MILLE CINQ CENT EUROS (10.500 Euros) représentant trois mois de loyer.” Il a également été précisé que “ce dépôt […] sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués”.

Compte tenu des manquements du preneur à ses obligations d’entretien et de réparation, qui sont avérés, la SAS Taquipneu sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI GMTL à lui rembourser la somme de 12.878,46 € au titre du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de condamner chaque partie à supporter les dépens par moitié, en ce compris les frais de l’instance de référé et les frais d’expertise.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Compte tenu de l’équité, tant la SCI GMTL que la SAS Taquipneu seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 11 juin 2025,

FIXE la clôture des débats au jour des plaidoiries, soit au 03 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu à relever d’office de fin de non recevoir,

CONSTATE que le Tribunal n’est pas saisi de la demande de dommages et intérêts subséquemment formée par la SAS Taquipneu au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI GMTL de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SAS Taquipneu au titre du bail commercial du 20 décembre 2004,

DEBOUTE la SAS Taquipneu de sa demande tendant à la condamnation de la SCI GMTL à lui rembourser la somme de 12.878,46 € au titre du dépôt de garantie,

DEBOUTE la SAS Taquipneu et la SCI GMTL de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Taquipneu et la SCI GMTL à supporter chacune par moitié les dépens, en ce compris les frais de l’instance de référé et les frais d’expertise.

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT