Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00534 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3N5G

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [J], [S] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER (avocate au barreau de LYON) substituée par M^e Olivier KREBS (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparant

Madame [S] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ni comparante ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise à disposition fixé au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2024, la S.C.I. BOIS DES ORMES a consenti un bail d’habitation à M. [H] [J] et Mme [S] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 4][Localité 3][Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2024, le bailleur a signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE prévu à l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 250 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [J] et Mme [S] [Z] le 10 avril 2025.

Par assignations du 27 novembre 2025, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX auquel elle demande de déclarer son action recevable, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] et Mme [S] [Z] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résolution du bail ou de sa résiliation, sur présentation d’une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, 1886 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 mars 2026, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour soutenir sa demande tendant au constat de la résiliation du bail, la société se prévaut de plusieurs quittances valant subrogation dans les droits du bailleur, en sa qualité de caution en application de l’article 2309 du code civil. Au visa des articles 1127-2, 1366 et 1367 du code civil, il se prévaut de la validité des documents validés électroniquement, au même titre qu’une signature autographe.

Elle fait état de l’effet interruptif de l’assignation sur la prescription des dettes réclamées, en application des articles 2240 et 2241 du code civil.

M. [H] [J] expose avoir repris le paiement des loyers et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, pendant 18 mois, n’ayant néanmoins pu joindre la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en amont de l’audience.

Il déclare 2 700 euros de revenus mensuels pour le couple, avec un reste à vivre mensuel de 500 euros après s’être acquitté de leurs charges. Il déclare avoir deux enfants à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties s’accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et selon l’article 2309 du code civil, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

— Le contrat ETAT-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE ;

— Le contrat de location conclu entre le bailleur et M. [H] [J] et Mme [S] [Z] ;

— Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— Trois quittances subrogatives ;

Bien que le contrat de cautionnement ne soit pas signé par les parties, il s’avère que les deux dernières quittances subrogatives des 14 octobre et 12 novembre 2025 sont signés électroniquement par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et par M. [E] [V], pour le compte de la S.C.I. BOIS DES ORMES, établissant suffisamment l’existence d’un lien contractuel entre ceux-ci et donc la qualité à agir de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par ailleurs, cette quittance rappelle, au visa des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil que la société ACTION LOGEMENT SERVICES « est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et /ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable à agir en résiliation du bail à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [S] [Z].

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point.

En l’espèce, un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois, reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, laquelle ne prévoyait aucun délai, a été signifié aux locataires le 9 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 250 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Le dernier décompte produit, arrêté au mois de novembre 2025, fait apparaître plusieurs versements de la part des locataires, dont deux versements du 22 décembre 2025 suffisants à couvrir le dernier loyer courant appelé ; en l’absence d’élément plus récent, il y a lieu de considérer que le paiement des loyers est valablement repris. Les revenus et charges déclarés par les locataires et les versements déjà réalisés permettent d’envisager un apurement de la dette.

Ainsi, et eu égard également à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 750 euros.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncés au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

— Le commandement de payer ;

— La lettre d’information datée du 28 janvier 2025 adressée au locataire ;

— Le décompte de la créance.

En l’espèce, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 avril 2025, M. [H] [J] et Mme [S] [Z] lui devaient la somme de 1 716 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Selon le décompte produit, M. [H] [J] et Mme [S] [Z] reste devoir la somme de 1 716 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution, concernant les loyers et indemnités d’occupation échus au mois de novembre 2025.

N’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu des paiements réalisés depuis la délivrance du commandement s’imputant sur la dette la plus ancienne due par les locataires.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [J] et Mme [S] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

M. [H] [J] et Mme [S] [Z] seront en outre condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, dès lors que celle-ci produira une quittance subrogative.

La solidarité n’est en revanche pas demandée, et le contrat ne la stipule pas.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [J] et Mme [S] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 2024 au profit de M. [H] [J] et Mme [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 4][Adresse 5] est résilié depuis le 10 juin 2025,

CONDAMNE M. [H] [J] et Mme [S] [Z] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 716 euros (mille sept cent seize euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

AUTORISE M. [H] [J] et Mme [S] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [J] et Mme [S] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] et Mme [S] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [J] et Mme [S] [Z] seront condamnés à verser à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification par cette dernière d’une quittance subrogative, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [S] [Z] à payer à la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2025 et celui desassignations du 27 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026, et signé par le juge et la cadre-greffière susnommés.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE