Du 10 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02092 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SN4

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Y] [N],

[U] [L] [N]

— Expéditions délivrées à M. [Y] [N]

— FE délivrée à M^e Clémentine PARIER-VILLAR

Le 10/02/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 février 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, lors des débats et Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière lors du prononcé

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 1] N° B 458 204 963

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clémentine PARIER-VILLAR, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [N]

né le 15 Juin 1965 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

Présent

Monsieur [U] [L] [N]

né le 01 Février 1963 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Selon « engagement de location verbale » signé le 23 février 1966, la S.A d’HLM de la GIRONDE, devenue la S.A DOMOFRANCE, a donné à bail à Monsieur [E] [N] un bien immobilier situé [Adresse 7], à [Localité 5] (33), moyennant un loyer de 235,07 francs.

Monsieur [E] [N] est décédé le 26 novembre 1994 et le bail a été transmis à son épouse, Madame [A] [N].

Par ordonnance de référé du 2 février 2018 faisant suite au congé délivré le 19 juillet 2017 par Madame [A] [N] et à son départ des lieux, le tribunal d’instance de BORDEAUX a rejeté les demandes de la SA DOMOFRANCE visant à l’expulsion des deux enfants du couple occupant le logement, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N], en raison de l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’existence éventuelle d’un titre d’occupation.

Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal d’instance a prononcé la résiliation du bail consenti par la SA DOMPOFRANCE à Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N], les a condamnés au paiement des loyers et charges impayés, et autorisés à se libérer de leur dette en 36 mensualités ; il a été dit que la résiliation du bail serait réputée n’avoir pas joué si les délais de paiement accordés étaient respectés.

Par acte introductif d’instance du 17 juin 2025, la S.A DOMOFRANCE a à nouveau fait assigner Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, avec rappel de l’exécution provisoire :

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers et charges locatives ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] des lieux ainsi que de tout occupant de leur chef dans la quinzaine de la signification du jugement, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— statuer sur le sort des meubles ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] à lui payer la somme de 5.001,68 euros, au titre des loyers impayés à la date du 15 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges (723,07 € à la date de l’assignation) jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] aux dépens en ce compris le coût de la signification de l’assignation en justice.

Au soutien de ses demandes, la S.A DOMOFRANCE expose que Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] ont connu de nouveaux incidents de paiement après la fin du plan d’apurement judiciaire ; qu’ayant cessé de s’acquitter de tout règlement à compter du mois d’août 2024, elle leur a adressé une mise en demeure de payer la somme de 2.689,39 euros par lettre recommandée avec avis de réception le 22 janvier 2025 ; que la Caisse d’allocations familiales (CAF) et le Fond de solidarité logement (FSL) ont été avisés de la situation par courriers portant la même date.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, la S.A DOMOFRANCE a maintenu ses demandes, et actualisé la dette à la somme de 9.766,23 euros au jour de l’audience. Elle a fait valoir que le paiement du loyer courant n’avait pas repris.

Monsieur [Y] [N], assigné par acte déposé en l’étude du commissaire de justice a comparu à l’audience. Il ne conteste pas la dette mais exprime son souhait de se maintenir dans les lieux et d’obtenir des délais de paiement.

Monsieur [U] [N] également assigné par acte déposé en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience et n’a pas été représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, parvenu au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 27 novembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, en l’absence de Monsieur [U] [N] à l’audience, pourtant régulièrement assigné et en application des dispositions légales susmentionnées, il convient de statuer au vu des pièces produites par la S.A DOMOFRANCE et des prétentions soutenues à l’audience, par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur l’existence du bail

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L’article 1715 du même code dispose que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

En l’espèce, il résulte des procédures diligentées précédemment par la SA DOMOFRANCE que Monsieur [Y] [N] et Monsieur [U] [N] s’étaient maintenus dans le logement après que leur mère ait donné son congé et quitté les lieux ; que la SA DOMOFRANCE a laissé se poursuivre leur occupation après que sa demande d’expulsion de ces derniers ait été rejetée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ; qu’il n’est contesté par aucune des parties qu’un contrat de bail les lie, la résiliation du bail prononcée par le tribunal d’instance par jugement du 20 novembre 2018 étant réputée n’avoir pas joué, les locataires s’étant manifestement acquittés de leur engagement de paiement de leur dette dans le délai de 36 mois qui leur avait été octroyé.

Il convient ainsi de constater que les parties sont liées par un bail verbal, en l’absence de justificatif de tout autre titre d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été régulièrement notifiée à la préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 décembre 2025.

La S.A DOMOFRANCE justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 22 janvier 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est réputée constituée.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour non paiement des loyers et des charges locatives

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements, et l’article 1728 du code civil dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice et l’article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le défaut de paiement des loyers par les locataires pendant plusieurs mois constitue un manquement grave et réitéré à leur obligation qui justifie la demande de résiliation du bail et par voie de conséquence de leur expulsion.

En l’espèce, la S.A DOMOFRANCE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant la mise en demeure de payer en date du 22 janvier 2025 et le décompte de la créance, s’élevant alors à 2.686,39 euros.

Elle justifie en outre avoir, au préalable, tenté de trouver une solution amiable aux impayés de loyers avec un second plan d’apurement mis en place pour les impayés, lesquels datent de l’année 2022 et ont repris à compter d’août 2024. La demanderesse justifie que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti par la mise en demeure et allègue que la dette actualisée est, au jour de l’audience, de 9.766,33 euros.

A l’audience, Monsieur [Y] [N] ne conteste pas l’existence de la dette.

En conséquence, le manquement renouvelé de Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation en justice.

Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] qui n’ont plus de titre d’occupation à compter de cette date, seront dès lors condamnés à quitter les lieux, et leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément n’est produit ou allégué de nature à justifier la demande de réduction du délai pour quitter les lieux présentée par la SA DOMOFRANCE.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la créance locative

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

L’article 1314 du code civil dispose, en outre, que la demande d’intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous.

Au soutien de sa demande, la S.A DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 5 décembre 2025, selon lequel sa créance s’établit à 9.766,23 euros, de laquelle il convient de déduire la somme 247,82 au titre de frais répétibles en date du 31 juillet 2025, non justifiés, de sorte que la somme totale restant due s’élève à la somme de 9.518,41 euros.

En conséquence, Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 2.686,39 euros, à compter du 17 juin 2025 sur celle de 5.001,68 euros, et sur le surplus à compter du présent jugement.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

En l’espèce, à compter de la résiliation du bail, Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] occupent les lieux sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice à la S.A DOMOFRANCE. Il convient pour réparer ce dommage de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 723,07 euros, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant.

Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] seront condamnés solidairement à en payer le montant, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] n’a pas contesté la dette mais a demandé des délais de paiement.

Faute de s’expliquer sur sa situation et d’en justifier puisque bien qu’ayant déjà eu à se défendre dans une procédure identique, il ne s’est muni à l’audience d’aucun document de nature à étayer sa demande, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N], en ce compris le coût de la signification de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, l’équité commande en revanche de débouter la S.A DOMOFRANCE de ses demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE l’action de la S.A DOMOFRANCE recevable ;

PRONONCE à la date du 17 juin 2025 la résiliation judiciaire du bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

A défaut pour Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (723,07 euros au jour de l’audience) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] à payer à la S.A DOMOFRANCE la somme de 9.518,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 décembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 2.686,39 euros, à compter du 17 juin 2025 sur celle de 5.001,68 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] à payer à la S.A DOMOFRANCE les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût de la signification de l’assignation en justice ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

LA CADRE-GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION